Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

 

Le contrat de bail

À partir du moment où une personne (le propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.

Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral. Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.

Tu pourras retrouver un modèle de contrat via le lien suivant.

Qui peut conclure un contrat de bail ?

Toute personne majeure et tout mineur émancipé peut conclure un contrat de bail.

Le contrat de bail écrit est obligatoire

Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que désormais tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.

Les annexes

Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagnée d’une annexe disponible ici. Elle a pour objectif d’informer chaque partie sur le code en matière de baux.

L’enregistrement

Enregistrer son bail: qu’est-ce que c’est et comment cela se passe-t-il concrètement ?

L’enregistrement d’un bail écrit et de ses annexes (ou encore états des lieux et avenants) consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.

Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties: le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.

Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être trouvées via le lien suivant.

Cela peut se faire de plusieurs manières:

  • envoyer un e-mail (tu dois alors scanner le bail signé par les deux parties et l’envoyer sous fichier PDF en pièce jointe de l’e-mail);
  • envoyer un fax du bail signé par les deux parties;
  • envoyer par la poste un exemplaire du bail signé par les deux parties;
  • se rendre directement sur place, en possession d’un exemplaire du bail signé par les deux parties.

Une fois le bail enregistré, le bureau de l’Enregistrement compétent en remet une copie au bailleur (sur place ou par courrier à son adresse spécifiée dans le bail si la procédure a été faite par courrier, e-mail ou fax).

L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions

L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (le propriétaire). Cette obligation d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).

L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.

L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.

En cas de non-enregistrement du bail  (qu’il soit de 9 ans, de courte durée ou pour étudiants,…), outre une amende pour le propriétaire, le preneur (le locataire) peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnités. Préalablement, il faudra tout de même que ce dernier ait mis en demeure son propriétaire de procéder à l’enregistrement.

L’enregistrement: une protection pour le locataire comme le propriétaire

Une fois enregistré, le bail a une date certaine, et il est opposable à tous. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu. Le bail est opposable à tous: cela signifie que les autres personnes intéressées devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment pour le nouvel acquéreur d’un immeuble qui ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré.

Partager

Poser une question

N’hésite pas à nous poser une question, un professionnel faisant partie du réseau Bruxelles-J te répondra. Nous préservons ton anonymat et ton adresse de messagerie ne sera pas publiée.

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*
*
*

16 questions déjà posées

  1. Tahi

    Bonjour le contrat de bail est au nom de mon ancien compagnon je suis toujours locataire dans cet immeuble si je ne paie pas le loyer que pourrait-il m arriver ? Merci pour votre retour

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Tahi,

      Est-ce que ton nom figure également sur ce contrat de bail ? Même si ce n’est pas le cas, si tu respectes tes obligations en tant que locataire (occupation du logement et paiement du loyer), tu as des droits.

      Si les conditions de rupture du bail n’ont pas été respectées par ton ex-compagnon : pas d’envoi de préavis, pas de paiement d’éventuelles indemnités, pas d’état des lieux de sortie réalisé ou s’il est parti sans rien dire, il est toujours considéré comme locataire et doit toujours payer son loyer.

      Il serait préférable de modifier le contrat de bail initialement conclu (avec ton ex-conjoint) en rédigeant un avenant avec lui et le·la propriétaire. Cela permettrait de désolidariser le locataire qui n’habite plus dans le bien et de régulariser ta propre situation. Tu pourrais considérer reprendre le bail en cours (cession de bail), dans les mêmes conditions auxquelles ton ex-conjoint s’est engagé.

      Payer le loyer est une obligation essentielle du·de la locataire, et ne pas le faire te mettrait en tort. Si tu éprouves des difficultés financières, parles-en à ton·ta propriétaire (demande d’étalement, par exemple) ou prends contact avec le « Service Social » ou « CPAS » de ta commune (par mail ou par téléphone au vu des mesures liées au COVID-19).

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  2. Betty

    Bonjour

    Mon propriétaire a ajouter 1clause à mon bail sans me le faire savoir cette clause n est pas de le bail que je possède est t il valable

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Betty,

      Seul le contrat de bail signé entre bailleur et preneur a valeur juridique. Tout ajout ou modification doit faire l’objet d’une procédure « officielle », il s’agit d’un avenant au contrat de bail reprenant les changements au bail conclu initialement. Celui-ci résulte d’un accord entre le bailleur et le preneur et doit être signé par les deux parties.

      Il est préférable de s’arranger à l’amiable avec le propriétaire ou de t’adresser au « Service Médiation » de ta commune.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  3. sus

    Bonjour je dispose d’un mandat extra judiciaire pour ma tante qui ma fait  donation de sont appartement devant notaire.Mais je doit maintenant mettre cette appartement en location ma tante a du rentré dans un home elle a 92 ans et m’a plus ces facultés mental  je doit donc réaliser une convention de bail . Cette convention doit être écrite a sont non ou a mon non car elle en a l’usufruit

    D’avance  merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour sus,

      Il est préférable que tu te diriges vers l’Atelier des droits sociaux avec les documents dont tu disposes (mandat extra-judiciaire, contrat de bail, annexes) afin de bénéficier d’un conseil juridique et de régulariser la situation. En effet, ce mandat te donne la possibilité de gérer le patrimoine de ta tante, même si le juge de paix exercera toujours un contrôle sur la manière dont les biens de celle-ci sont gérés par le mandataire et si les lignes directrices sont respectées.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. You

    Bonjour,

    merci pour votre réponse,

    si apres l’évoi Du recommandé le bailleur enregistre le bail, combien de temps dois je attendre pour partir et dès lors sous quels conditions ?  à quel nombre de mois s’eleve L’indemnité de rupture si finalement il enregistre le bail ?

    merci beaucoup pour vos réponses. c’est  Vraiment rassurant d’avoir des personnes qui me répondent.

    Bien à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour You,

      Dans la mise en demeure, tu peux définir un délai de réponse afin que le bailleur effectue les démarches d’enregistrement.

      Si le bail est enregistré, étant donné qu’il s’agit d’un bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans) et que tu décides d’y mettre fin anticipativement, avant qu’il n’arrive à échéance, tu devras poser un préavis d’une durée de 3 mois (si tu le fais en février, le préavis débutera à partir du 1er mars 2020).
      Il faudra notifier le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception avec les dates de commencement et de fin du préavis, verser une indemnité équivalente à un mois de loyer et il ne sera pas nécessaire de motiver ta décision, et expliquer les raisons de ton départ.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  5. phi

    Pour la location d’un garage, le bail doit-il être aussi écrit?

    Et enregistré?

    Merci de votre réponse.

    Ph

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour phi,

      Le bail doit être mis par écrit et signé par toutes les parties et est soumis à l’enregistrement.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Christine

    Bonjour, ma fille et 28 ans et son compagnon partent à l’étranger pour 3 mois, avant la signature d’un contrat de bail de leur appartement dont ils sont propriétaires. Puis-je faire signer moi-même le contrat de bail en marquant que je suis la mère du propriétaire, et si oui, quels documents ma fille et son compagnon doivent-ils me signer ? Une simple procuration ?Merci

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Christine,

      Il faut en effet que les propriétaires te mandatent officiellement pour la gestion de l’appartement (signature du contrat, personne de contact en cas de problème,…) par une procuration. Tu seras alors la personne responsable.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Virginie

    Bonjour,

    Pour aider un ami qui  ne trouvait pas d’appartement et qui était dans l’urgence, nous nous sommes présentés comme couple (ça l’a aidé ! il a direct trouvé un appart). Je possède déjà mon appartement. Le bail a été enregistré et maintenant, l’état pense que j’ai une seconde résidence… Je voudrais donc faire enlever mon nom du bail de mon ami. Je suis tout à fait disposée à rester co-responsable.

    Quelle est la procédure à suivre ? Est-ce qu’il doit nécessairement signer un nouveau contrat de bail ou un avenant est-il suffisant ? (à la signature du contrat, j’avais posé la question à l’agence Immo et la dame m’avait dit que si une des deux personnes voulait rompre le contrat, un nouveau contrat devrait être signé par celui qui reste avec l’accord du propriétaire alors que je lis sur le net que si une personne se retire, le contrat continue pour le locataire restant. Mais alors, qu’en est-il alors pour la déclaration à l’état du retrait de la seconde personne ?)

    Merci d’avance pour votre aide.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Virginie,

      Pour que tu ne sois plus liée au contrat de bail, il faut le rompre, et en refaire un nouveau avec le locataire restant et pour lequel, par exemple, tu pourrais être « garant » (si cela rassure le propriétaire). Le mieux est d’en parler au propriétaire directement.

      Bien à toi,

      Bien à toi,

      Répondre
  8. SHAKABUMA

    Bonjour,

    J’ai signé un bail commun pour un commerce (indépendant) à   Bruxelles.Dans un des articles du contrat, il est dit que le locataire,donc moi, prend en charge l’enregistrement du bail ainsi que le paiement des droits d’enregistrement dus.Par après, j’apprendrai que la loi en vigueur parle plutôt de partage de ces frais.Même si j’ai signé cet article, puis-je encore l’invoquer afin que le bailleur paie la moitié de ces frais?Merci à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour SHAKABUMA,

      Nous ne traitons pas du bail commercial, mais bien du bail de résidence principale et du bail étudiant (ou colocation). Nous ne maîtrisons pas la matière. Cependant, en général lorsqu’un contrat est signé, il est difficile de revenir sur les termes de ce dernier. De plus, dans ce type de contrat, il est possible de choisir qui doit se charger de l’enregistrement du contrat de bail et qui en supporte les frais. Dans bien des contrats de bail commercial, cette obligation et ces frais sont mis à la charge du locataire.

      Bien à toi,

      Répondre