Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

 

Le contrat de bail

À partir du moment où une personne (le propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.

Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral. Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.

Tu pourras retrouver un modèle de contrat via le lien suivant.

Qui peut conclure un contrat de bail ?

Toute personne majeure et tout mineur émancipé peut conclure un contrat de bail.

Le contrat de bail écrit est obligatoire

Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que désormais tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.

Les annexes

Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagnée d’une annexe disponible ici. Elle a pour objectif d’informer chaque partie sur le code en matière de baux.

L’enregistrement

Enregistrer son bail: qu’est-ce que c’est et comment cela se passe-t-il concrètement ?

L’enregistrement d’un bail écrit et de ses annexes (ou encore états des lieux et avenants) consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.

Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties: le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.

Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être trouvées via le lien suivant.

Cela peut se faire de plusieurs manières:

  • envoyer un e-mail (tu dois alors scanner le bail signé par les deux parties et l’envoyer sous fichier PDF en pièce jointe de l’e-mail);
  • envoyer un fax du bail signé par les deux parties;
  • envoyer par la poste un exemplaire du bail signé par les deux parties;
  • se rendre directement sur place, en possession d’un exemplaire du bail signé par les deux parties.

Une fois le bail enregistré, le bureau de l’Enregistrement compétent en remet une copie au bailleur (sur place ou par courrier à son adresse spécifiée dans le bail si la procédure a été faite par courrier, e-mail ou fax).

L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions

L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (le propriétaire). Cette obligation d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).

L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.

L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.

En cas de non-enregistrement du bail  (qu’il soit de 9 ans, de courte durée ou pour étudiants,…), outre une amende pour le propriétaire, le preneur (le locataire) peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnités. Préalablement, il faudra tout de même que ce dernier ait mis en demeure son propriétaire de procéder à l’enregistrement.

L’enregistrement: une protection pour le locataire comme le propriétaire

Une fois enregistré, le bail a une date certaine, et il est opposable à tous. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu. Le bail est opposable à tous: cela signifie que les autres personnes intéressées devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment pour le nouvel acquéreur d’un immeuble qui ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré.

Partager

Poser une question

N’hésite pas à nous poser une question, un professionnel faisant partie du réseau Bruxelles-J te répondra. Nous préservons ton anonymat et ton adresse de messagerie ne sera pas publiée.

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*
*
*

31 questions déjà posées

  1. ahmedlinda

    Bonjour

    Les propriétaires on enregistrée le bail après avoir donné mon préavis.

    Pour me réclamer plus d’argent, mon soucis ses  que elle à enregistrer le bail et moi je n’aie pas signé ce bail et à enregistrer le bail avec ma date de naissance et mon numéro national et que moi je lui ai rien donner de mon identité ce n’es pas normal quelles ont mon numéro national sans que moi je l’ai donner.

    Puis je déposé une plainte au civil et demander que le bail soit annuler et déposer une plainte pour mes donnée de ma carte d’identité qui sont en sa possession que moi je ne suis pas informé et que je lui ai rien donné.

    Si vous pourriez me dire je doit faire quoi.

    je vous remerci beaucoup

    yousfi ****

    Répondre
  2. Bea

    Bonjour j ai loue un meuble depuis 3 ans

    La proprietaire a repris sa maison le 6 septembre et veut deduire de la caution plusieurs appareils electro menagers qui soi disant ne fonctionnent plus

    Frigidaire four lave vaisselle micro onde la totale quoi!

    Je sais que la loi est en ma faveur mais elle m avait fait signé une clause dans le bail precisant que je m engageais a racheter du neuf en cas de panne

    La loi predomine t elle sur cette clause?

    Je vous remercie de votre diligence

    Répondre
  3. POPSVero

    Nous avons fait l’acquisition d’un local commercial en 2015 devant notaire, à Paris, à l’époque occupé par un locataire. Depuis cette date, aucun contrat de bail n’a été établi entre le commerçant et nous mêmes. Nous vous remercions de nous dire si nous sommes tenus de régulariser en actualisant le contrat de bail, sachant que celui-ci prendra fin en 2022.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour POPSVero,

      Nous sommes un service d’information pour jeunes situé à Bruxelles en Belgique. Dès lors nous ne maîtrisons pas la législation française en matière de baux. Le mieux serait de t’adresser à un service similaire situé sur le territoire français. N’hésite pas à entrer en contact avec le centre CIDJ Paris ou un de ses points relais.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Yuli

    Bonjour,

    On a un soucis avec notre propiétaire:

    Je suis dans une collocation de trois étudiants depuis trois ans. Au début, ma cousine, qui habitait avec moi, a signé un contrat de bail pour trois ans avec le propiétaire avec deux mois de dépot de location. Après trois ans, elle est parti et c’est moi qui doit signer le nouveau contrat avec lui (juillet 2019) pour lequel il demande une augmentation du prix de loyer de 50 euros. J’accepte et je lui propose de signer un nouveau contrat pour tout fixer (Puisque l’ ancien contrat est fini et par contre il a toujours mon dépot de deux mois). Après trois mois, j’arrive à lui contacter pour signer le contrat, il veut que ça soit uniquement un accord verbal mais il me demande les 50 euros ajoutés de trois dernières mois même si on n’a pas contrat de bail lequel je demande en version écrite. Il me dit que « je ne peux pas enregistrer le bail parce que sinon je suis taxé), tout ce qu’il pourrait faire (après lui insister pendant plusiers mois) c’est signer un petit papier entre lui et moi. Il a plus de 5 loyers dans le même batiment, auncun d’entre eux enregistré je suppose. J’ai plusieures questions à vous posez:

    Est-ce que il a droit de me demander l’argent dite « verbale » de ces trois dernières mois (même si je lui ai insisté de signer un contrat écrit et il n’a pas voulu)?

    Est-ce que il peut ne pas enregistrer le bail?

    Est-ce que si je ne veut pas signer un nouveau contrat, il aura le droit de ne pas me donner mon dépot de location?

    Merci beaucoup,

    Bien à vous

    Répondre
    1. Yuli

      « Est-ce que il a droit de me demander l’argent dite « verbale » de ces trois dernières mois (même si je lui ai insisté de signer un contrat écrit et il n’a pas voulu)? »
      Remarque: Il s’agit juste des 50 euros qu’il me demande en plus, on a bien payé le prix normal jusqu’au moment.

       

      Répondre
    2. CIDJ

      Bonjour Yuli,

      Si aucun nouveau contrat n’a été signé, le bail s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans réputé ayant commencé à ton installation. Il n’y a pas de raisons d’en faire un nouveau Il ne peut donc pas te demander 50 euros d’augmentation du loyer et certainement pas de manière verbale. Il faut toujours veiller à avoir un reçu, un accusé de réception, ou tout du moins un écrit signé.
      En ce qui concerne l’enregistrement, il est à charge du propriétaire et il est gratuit. Ce qu’il raconte n’est pas correct.
      En ce qui concerne la garantie locative, si aucun dégâts n’est constaté lors de l’état des lieux de sortie, il doit te la restituer.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Franck

    Bonjours.  Mon fils loué un studio étudiant  et dans son loyer le garage souterrain  et compris mais ne figure pas sur le bail est-ce normal. Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Franck,

      Comment le loyer peut-il comprendre le garage souterrain s’il n’est pas mentionné sur le bail ? À priori, si cela ne figure pas sur le bail, c’est que le loyer ne comprend pas ce garage.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Nic

    Bonjour. Peux-t-on considérer un contrat de bail comme un contrat commercial c’est-à-dire donnant droit à une rétractation de 14 jours?

    Merci d’avance pour votre réponse et bonne journée.

    Nicole

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Nic,

      Cela n’est pas possible un contrat de bail de résidence principale a sa loi propre qui est différente d’un contrat commercial. Si tu souhaites rompre le bail, tu dois respecter les modalités définies sur la page ci-dessus (si elles ne sont pas détaillées sur ton contrat par exemple).

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Mathilde1887

    Bonjour,Je suis étudiante française en stage à Bruxelles, arrivée mi-juillet, et jusqu’au 30 Décembre.Je vis en colocation avec 5 autres étudiants et ma propriétaire (Slovaque) dans une maison / appartement. Notre propriétaire n’est pas souvent à la maison, elle voyage beaucoup.Pour une mise en contexte, il faut noter que notre propriétaire est très spéciale, à la limite du harcèlement moral, nous crie toujours dessus quand quelque chose (comme une assiette cassée) la contrarie, et se permet d’entrer dans nos chambre lorsque nous oublions de les fermer à clefs.Depuis plusieurs mois, bien avant que j’arrive, la douche située sur mon palier et que je partage avec l’un de mes colocataires, fuie et l’eau s’infiltre dans le sol.Trouvant la situation dangereuse et anormale (eau coulant à l’étage du dessous), je me suis plainte par message et verbalement (très calmement et connaissant ses crises de fureur, toujours avec le sourire), à ma propriétaire pour qu’elle fasse des réparations.Or, vendredi, ma propriétaire a demandé à me parler, et m’a annoncé quelle mettait fin prématurément à mon contrat de location. Elle m’a demandé (à moitié en criant), de commencer à chercher une nouvelle chambre, et que je dois partir avant le 31 octobre.Son motif : ma salle de bain n’est plus utilisable et nécessite des travaux.Je lui expliqué que je comprends très bien que la salle de bain doit être réparée, mais que je peux utiliser celle d’un de mes coloc en attendant (ils seraient d’accord).En somme, je pense qu’elle utilise la salle de bain comme prétexte pour se débarrasser de moi, française posant trop de question et refusant de me laisser intimider.- Je voudrais savoir si légalement, et dans le cadre d’un bail courte durée (inférieur à 6 mois), ma propriétaire peut me mettre dehors de la sorte ?En lisant le décret du 15 mars 2018, relatif au bail d’habitation, j’ai cru comprendre que le propriétaire ne peut par résilier un bail de moins de 6 mois. Est-ce vrai ? 
    – Et si oui, vers qui puis-je me tourner pour le lui expliquer ?
    – Et qu’en est-il si mon bail n’est pas enregistré auprès de la commune ? ma propriétaire nous a interdit (verbalement) de le faire et je doute très fort qu’elle s’en soit chargée. Notamment car nous versons notre loyer sur un compte en Slovakie et que je la soupçonne de ne pas payer de taxes en Belgique (pour le revenu que représente cet appartement => minimum 2500 euros / mois)

    Je ne souhaite vraiment pas avoir a changer d’appartement au cours de mon stage, c’est toujours très couteux et preneur en temps …  Puis personne ne voudra me louer une chambre pour deux mois. Et enfin, je m’entends très bien avec mes colocataires, ce qui amoindri l’effet « proprio encombrante et stressante ».

    Merci d’avance de votre réponse,

    Mathilde

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mathilde 1887,

      En effet, il faut rappeler la loi à la propriétaire. Elle ne peut pas rompre le contrat de bail comme cela. Le propriétaire peut rompre anticipativement un contrat de courte durée (3 ans ou moins), mais seulement après la première année de location et seulement de le cadre de l’occupation personnelle ou des membres de sa famille. Il devra envoyer au locataire un préavis de 3 mois assorti d’une indemnité équivalente à un mois de loyer.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Bebelle85000

    Puis je appeler un serrurier pour faire ouvrir les portes de la maison que j’ai signé le bail et fait l’état des lieux car la propriétaire ne me donne pas les clés alors que tout est a mon nom assurance habitation EDF eau caf ect

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bebelle85000,

      Il faut tenter d’abord de contacter la propriétaire et lui rappeler la loi. Il faudrait surtout savoir la raison pour laquelle elle ne veut pas te donner les clés afin de voir comment réagir.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Nel

    Bonjour, ma propriétaire m’a fait signer 2 contrats de bails différents pour la même date d’entrée et a changer des modifications dans le deuxième. A-t-elle le droit?

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Nel,

      Non, les contrats doivent réalisés en plusieurs exemplaires identiques. Il faut donc contacter la propriétaire pour lui faire part du problème. En effet, l’enregistrement étant obligatoire, le bureau d’enregistrement ne peut pas accepter plusieurs exemplaires différents. À moins d’un accord avec toi, elle ne peut pas changer le 1er contrat signé.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. Bebelle85000

    Mon conjoint est il obliger d’être l’Aa pour l’état des lieux d’entrée

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bebelle85000,

      Quand le contrat de bail porte sur le logement principal d’un couple marié ou de cohabitants légaux, il est toujours censé avoir été conclu par les deux conjoints, même s’il a été signé par un seul des conjoints, et même s’il a été signé avant le mariage ou la déclaration de cohabitation légale.

      Cela signifie que le bailleur doit obligatoirement vous envoyer toutes les notifications relatives à ce bail en deux exemplaires, séparément. De votre côté, vous devez également lui adresser vos notifications séparément. Si cette règle n’est pas respectée alors que le bailleur a connaissance de votre union, il peut et vous pouvez invoquer la nullité de ces actes.

      Si vous n’êtes pas mariés ni cohabitants légaux, il faudra donc être là.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Bebelle85000

    Bonjour j’ai signé un bail état des lieux avec un propriétaire mon conjoint devait signé le lendemain elle n’a pas voulu me remettre les clés que puis je faire alors que j’ai pris une assurance pour ce logement ouverture de compteur. EDF eau internet tout est a mon nom que faire ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bebelle85000,

      Le plus facile sera de faire signer le contrat à ton conjoint et le faire le plus rapidement possible au propriétaire. Si tu désires être la seule signataire du contrat, il faut alors contacter le propriétaire pour lui faire part de ce changement, et par la même occasion lui assurer de ta solvabilité, et lui demander les clés, conformément au contrat signé.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. laure maria

    combien de mois faut il  donner de mois a 1 locataire qui a fait 2 baux de 9 ans

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Laure Maria,

      Normalement, il n’est pas possible de faire deux contrats de 9 ans. Après le 1er contrat de 9 ans, si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans. Chacune des parties a alors la faculté de mettre fin au bail prorogé, tous les trois ans, sans motif et sans devoir payer d’indemnité, mais moyennant un congé de six mois également.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. A

    Bonjour mon propriétaire a fais enregistrer notre bail mais la copie que j’ai en ma possession n’est pas signée par le propriétaire, est-ce que du coup le bail enregistré est légal?

    pourrait il prendre sur ma garantie locative si je ne paie plus mon loyer? merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour A,

      Ce qu’il faudrait surtout savoir c’est si la copie qu’il a envoyé au bureau d’enregistrement est bien signée. Normalement, si l’enregistrement a été effectué ça devrait être signé, et cela rend bien entendu le contrat de bail valable.
      Si tu ne paies plus ton loyer, le propriétaire pourra entamer une procédure en justice de paix afin de voir comment régler le problème. La garantie locative pourrait éventuellement servir à cela pour peu qu’elle n’ait pas été déjà utilisée pour compenser des dégâts qui auraient été constatés lors de l’état des lieux de sortie.

      Bien à toi,

      Répondre
  14. basto1410

    Le propriétaire peut-il exiger un paiement en espèces (kot étudiant) si ce n’est pas stipulé dans le bail et comment puis je savoir si le bail a bien été enregistré car nous passons par une association pour la location.

    Merci d’avance pour votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour basto1410,

      Si le paiement du loyer se fait en espèces, il faudra à chaque fois un reçu signé. En effet, en cas de problème, cela sera une preuve que le paiement a bien été effectué. Cependant, il semble malgré tout plus facile de payer le loyer par virement bancaire. Pour savoir si ton contrat de bail est enregistré, tu pourras suivre la procédure décrite ici.

      Bien à toi,

      Répondre
  15. Naanaa

    Si moi et mon compagnon signons le bail , est ce que cela signifie que l’adresse de mon compagnon ce mettra directement avec la mienne à l’adresse de l’appartement ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Naanaa,

      Si vous signez tous les deux le contrat de bail, mais que ton compagnon vit ailleurs, il ne devra pas s’y domicilier. Par contre, si vous vivez tous les deux là, il doit normalement se domicilier puisqu’il s’agira alors de sa résidence principale.

      Bien à toi,

      Répondre
  16. Mamourelle

    je viens de louer un studio pour mon fils. Lors de l’etat des lieux, le proprietaire n’a rien voulu inscrire sur le contrat, il ne daigne donner qu’un seul jeu de clé, il nous refuse la domiciliation alors que ce n’est pas écrit explicitement dans le contrat de bail. Pire, lorsque mon fils est absent, il rentre dans le studio ( on le voit car certaines choses ont bougées de place). Que doit_on faire?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mamourelle,

      Si le studio constitue la résidence principale de ton fils, alors le bailleur (si cela n’est pas interdit par le contrat) ne peut pas s’opposer à la domiciliation. En ce qui concerne les visites, il faut rappeler au propriétaire que son droit de visite ne peut se faire qu’avec l’accord du locataire. En cas de problème, il faudra alors porter plainte à la police.

      Bien à toi,

      Répondre