Le contrat de bail
À partir du moment où une personne (le·la propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le·la locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il/elle reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.
Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral.
Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.
Tu pourras retrouver un modèle de contrat via le lien suivant.
Toute personne majeure et tout·e mineur·e émancipé·e peut conclure un contrat de bail.
Faut-il conclure un contrat de bail écrit ?
Oui, c’est obligatoire.
Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que, désormais, tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ceux-ci restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.
Les annexes
Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagné d’une annexe disponible ici. Elle a pour objectif d’informer chaque partie sur le code en matière de baux.
L’enregistrement
Enregistrer son bail : qu’est-ce que c’est et comment cela se passe concrètement ?
Après signature, l’enregistrement d’un bail écrit et de ses annexes (ou encore des états des lieux et des avenants) consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.
Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties sur tous les exemplaires :
- le·s nom·s, le·s prénom·s, la date et le lieu de naissance et l’adresse du/des bailleur·s (propriétaire) et du/des preneur·s (locataire),
- l’adresse et le descriptif du bien loué,
- la date où la location prend cours (entrée en vigueur) et la durée de la location,
- le montant du loyer (loyer et charges),
- la date de signature du contrat de bail.
Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être trouvées via le lien suivant.
L’enregistrement du contrat de bail peut se faire de 2 manières:
- envoyer les contrats de bail (et/ou états des lieux) pour les faire enregistrer vous-même sur l’application en ligne MyRent.
Il est nécessaire de faire une copie en format PDF du contrat de bail et de la charger dans l’application. Dans « Contrat de location », sélectionner « Déposer votre contrat » puis, envoyer la demande. La réception d’un accusé confirme cette demande. Lorsque le contrat de bail est enregistré, la relation d’enregistrement (la preuve de paiement) est envoyée. Cette brochure détaille les étapes pour déposer le contrat via MyRent et suivre son statut.
- envoyer les contrats de bail par la poste
En premier lieu, il faut téléphoner au n° général du SPF Finances : 02 572 57 57 et indiquer quel type de contrat il est souhaité de faire enregistrer. Un·e collaborateur·trice enverra un formulaire standard dont il existe 3 versions, selon qu’il s’agisse d’une demande d’enregistrement d’un contrat de bail avec ou sans état des lieux ; d’un état des lieux locatif présenté séparément ou ; d’un sous-bail ou d’un avenant, d’une cession ou résiliation de bail ou de sous-bail. Ensuite, il faut remplir le formulaire et ajouter une copie du document. Puis, renvoyer ceux-ci par courrier au centre de scanning du SPF Finances. Une fois le bail enregistré, la relation d’enregistrement (la preuve de paiement) sera reçue.
Un·e collaborateur·trice prend contact uniquement si la demande est incomplète.
L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions
L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (propriétaire). Cette obligation fiscale d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).
L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.
Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.
L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.
Comment vérifier si mon bail est bien enregistré ?
Pour vérifier si le contrat de bail, l’avenant au bail et/ou l’état des lieux ont bien été enregistrés par ton bailleur, tu peux te connecter sur MyMinfin avec un lecteur de carte et ton e-ID ou avec itsme puis, cliquer sur « Consulter mes baux de location » dans la rubrique « Mon habitation et mes biens immobiliers ». Il est également possible de contacter le bureau de la sécurité juridique correspondant.
En cas de non-enregistrement du bail (qu’il soit de 9 ans, de courte durée ou pour étudiants, etc.), outre une amende pour le propriétaire, le preneur (locataire) peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnités. Préalablement, il faudra tout de même que ce·tte dernier·e ait mis en demeure sa·son propriétaire de procéder à l’enregistrement.
L’enregistrement : une protection pour la·le locataire comme pour la·le propriétaire
Une fois enregistré, le bail a une « date certaine » et il est « opposable aux tiers ».
La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu.
Le bail est opposable à tous: cela signifie que les autres personnes devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment en cas de vente, le nouvel acquéreur d’un immeuble ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré. Pour le propriétaire, cela signifie que si le locataire souhaite rompre le contrat avant l’échéance, il doit respecter les règles en envoyant un préavis et en versant d’éventuelles indemnités.
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