Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

 

Le contrat de bail

À partir du moment où une personne (le propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.

Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral. Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.

Tu pourras retrouver un modèle de contrat via le lien suivant.

Qui peut conclure un contrat de bail ?

Toute personne majeure et tout mineur émancipé peut conclure un contrat de bail.

Le contrat de bail écrit est obligatoire

Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que désormais tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.

Les annexes

Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagnée d’une annexe disponible ici. Elle a pour objectif d’informer chaque partie sur le code en matière de baux.

L’enregistrement

Enregistrer son bail: qu’est-ce que c’est et comment cela se passe-t-il concrètement ?

L’enregistrement d’un bail écrit et de ses annexes (ou encore états des lieux et avenants) consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.

Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties: le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.

Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être trouvées via le lien suivant.

Cela peut se faire de plusieurs manières:

  • envoyer un e-mail (tu dois alors scanner le bail signé par les deux parties et l’envoyer sous fichier PDF en pièce jointe de l’e-mail);
  • envoyer un fax du bail signé par les deux parties;
  • envoyer par la poste un exemplaire du bail signé par les deux parties;
  • se rendre directement sur place, en possession d’un exemplaire du bail signé par les deux parties.

Une fois le bail enregistré, le bureau de l’Enregistrement compétent en remet une copie au bailleur (sur place ou par courrier à son adresse spécifiée dans le bail si la procédure a été faite par courrier, e-mail ou fax).

L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions

L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (le propriétaire). Cette obligation d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).

L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.

L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.

En cas de non-enregistrement du bail  (qu’il soit de 9 ans, de courte durée ou pour étudiants,…), outre une amende pour le propriétaire, le preneur (le locataire) peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnités. Préalablement, il faudra tout de même que ce dernier ait mis en demeure son propriétaire de procéder à l’enregistrement.

L’enregistrement: une protection pour le locataire comme le propriétaire

Une fois enregistré, le bail a une date certaine, et il est opposable à tous. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu. Le bail est opposable à tous: cela signifie que les autres personnes intéressées devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment pour le nouvel acquéreur d’un immeuble qui ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré.

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24 questions déjà posées

  1. Ben

    Bonjour le proprio n a pas stipule de droit de visite dans mon bail de 9 ans car il ne voulait pas vendre alors que la clause était prévue dans le document après 3 ans il veut vendre. et me demande des droits de visite. Suis je obligé de le laisser entrer ou puis je invoqué le fait qu il ne l a pas remplis dans le bail alors que c était prevu car il m avait confirme qu il n allait pas vendre Merci Beaucoup pour votre réponse

    Répondre
  2. Sakura

    Bonjour,

    mes parents ne parlant pas le français ont visité un appartement en cours de travaux avec ma sœur qui parle le français. Suite à cette visite, ils décident de prendre l’appartement sans voir les travaux.

    Ma Soeur signe alors le contrat pour mes parents mais aucune caution n’est versée et le contrat de bail pas encore enregistré.

    Les travaux à ce jour ( 1 mois après signature ) ne sont pas achevés.
    Entre-temps, mes parents trouvent un appartement plus adéquat pour eux.

    quelles obligations ont-ils vis à vis du propriétaire ?
    peuvent-ils annuler le contrat sans préjudice ?

    merci par avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sakura,

      Si ta soeur signe le contrat, c’est elle qui est « engagée » par le contrat, sauf si elle est considérée comme « responsable » par rapport à tes parents et qu’elle les représente. Si ta soeur est mineure, elle ne peut pas non plus signer ce contrat pour eux, donc cela n’est pas valable.
      Tout contrat signé est supposé être honoré, cependant le propriétaire ne respecte pas le contrat non plus puisque le logement n’est pas libre. Donc le mieux serait de contacter le propriétaire pour annuler le contrat (par écrit signé par toutes les parties). En effet, aucune des parties n’est capable d’assumer les obligations contractuelles. Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter, mais il faudra voir sa réaction et aviser en fonction.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Sakura

        Mill merci pour la réponse complète!

        Je comprends qu’il y ait des indemnités à payer si mes parents avaient signé eux-mêmes. Ma sœur n’a pas de procuration pour signer à leur place. Mes parents ont juste compté sur elle pour traduire.

        ils ont pensé que c’était une promesse pour visiter l’appartement en premier au 01/01/2020.

        si je prends un avocat pour défendre mes parents, arrive-t-il à faire annuler le contrat pour signature non conforme ? Pourriez-vous recommander un avocat?

         

        Répondre
  3. Hanane

    Comment savoir si le bail a bien été enregistré par le propriétaire ?

    Répondre
  4. Hanane

    Mon propriétaire a vendu l’immeuble dans lequel je vis depuis septembre 2009 et encore actuellement !j’ai un bail stipulant qu’une garantie locative de deux mois doit être donné ainsi que le premier mois de loyer donc le mois de septembre 2009 me concernant,n’ayant pas fait de virement bancaire,je lui ai donné l’équivalent de 3 mois de loyers en main propre.Aujourd’hui il me dit qu’il ne se rappelle plus que je lui donné quoique ce soit et de plus il me demande un état des lieux alors que la l’immeuble a été vendu en l’état actuel !Puis je savoir à quel recours ai  je droit ?

    Répondre
    1. Hanane

      Voilà ce qui est notifié exactement dans mon bail à propos de la garantie locative « En garantie de la bonne exécution de ses obligations,le preneur constituera une garantie pour un montant égal à deux mois de loyers »et il y a ma signature et celle du propriétaire sur chaque page,alors pourquoi me dit il que cela ne constitue pas une preuve de payement ? Je rajoute que j’ai payé le mois de septembre 2009 le même jour et aussi en main propre,le propriétaire va t’il aussi le nier?du coup donc si j’ai bien compris, il m’aurait donné les clés sans que je lui donne ni loyer et ni garantie ? J’espère que aucun juge ne va croire à cela! J’attends impatiemment votre réponse.merci

      Répondre
      1. CIDJ

        Bonjour Hanane,

        Normalement, la garantie locative devait être déposée sur un compte bloqué, et le premier loyer sur le compte du propriétaire sur lequel tu payes habituellement les loyers. Si cela a été fait de main à main, il aurait fallu un reçu signé de la part du propriétaire. Sans cela, c’est ta parole contre la sienne. La signature sur chaque page du contrat de bail ne signifie pas pour autant que tu as donné l’argent.
        Cela va donc être assez difficile à prouver, et la seule solution est d’entamer une procédure en justice de paix. Pour cela, n’hésite pas à aller consulter un bureau d’aide juridique (BAJ) dont tu trouveras le plus proche de chez toi via le lien suivant.

        En ce qui concerne les lieux, puisque ton contrat est toujours en cours, il n’y a pas de raison de faire un état des lieux de sortie, et si le propriétaire parle de réaliser un état des lieux d’entrée, c’est trop tard car la loi stipule bien que l’état des lieux doit être établi au cours de la période où les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation.

        Bien à toi,

        Répondre
  5. Florence

    bonjour, doit-on avoir un contrat de travail pour pouvoir louer un appartement ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Florence,

      Cela n’est pas obligatoire, mais il faut malgré tout pouvoir faire preuve de solvabilité auprès du propriétaire. Ceci afin qu’il sache qu’il ne va pas se retrouver avec un locataire qui ne paie pas son loyer.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. seb

    Bonjour, un futur preneur ne veux donner aucune garantie, pas de carte d’identité, pas de contrat d’employeur, pas de de fiche de salaire. De plus il ne veux pas se domicilier à l’adresse en Belgique? Que dois je faire?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour seb,

      Si tu n’as pas confiance au futur preneur, tu n’es pas obligé de lui louer.
      La carte d’identité, on la montre en général lors de la signature du contrat. On ne peut pas obliger quelqu’un à montrer les fiches de salaire, mais si tu émets la condition de te prouver d’être solvable, au locataire à le faire. En ce qui concerne le domicile, s’il est étudiant, il peut être dispensé de se domicilier, mais s’il s’agit de sa résidence habituelle, alors la commune peut l’inscrire d’office (cependant, cela n’est pas de ton ressort).
      Donc si le locataire ne peut pas prouver sa solvabilité et te montrer certaines garanties, tu n’es pas obligé de lui faire signe le contrat.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. charlie

    bonjour

    j’ai déjà signé un bail de location mais le propriétaire ne l’a pas encore signé.

    le propriétaire peut renoncer à me louer l’appartement?

    merci pour votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour charlie,

      Le propriétaire peut toujours arguer qu’il n’a pas signé le contrat et qu’il n’est donc pas tenu par ce dernier. Mais il serait toujours possible d’aller en justice de paix et argumenter la « promesse » de location en te proposant le contrat. Cependant, l’issue d’une telle procédure n’est pas garantie.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. marianne

    J’ai un contrat de bail type Pim.be,durée 9 ans,prenant cours le 15/12/2016.Le propriétaire vient de m’informer que l’appartement sera vendu et que le nouveau propriétaire veut y habiter.Quels sont mes droits?Merci.

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marianne,

      Tu n’as rien de particulier à faire par rapport à la vente. En effet, ce sera au nouveau propriétaire de rompre le contrat en respectant les modalités suivantes :
      Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour occupation personnelle. Ce motif doit être mentionné dans le préavis, et sa contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.
      Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

      Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

      Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

      Lorsque le nouveau propriétaire t’aura envoyé un préavis de 6 mois pour occupation personnelle, tu auras la faculté d’envoyer un contre-préavis d’un mois si tu trouves un logement plus tôt.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Elena

    Bonjour. J’ai passé un contrat de 3 ans et expiré depuis 2 mois.  le propriétaire me demande de signer un autre contrat.  et il veut augmenter mon loyer de 100 euros.  Le message qui m’a été envoyé est valide?? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Elena,

      Il ne faut pas signer de nouveau contrat, et il n’y a pas lieu d’augmenter ton loyer de 100 euros. Il va falloir rappeler la loi à ton propriétaire. Tout d’abord, il faut savoir que si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat de bail de 3 ans, alors le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans. Tu es désormais dans la 4e année d’un bail de 9 ans, et donc le bail continue et ne nécessite pas un nouveau.
      En ce qui concerne le loyer, le propriétaire est en droit de réaliser l’indexation tous les ans à partir de la date anniversaire de la signature du contrat, mais il ne s’agit pas d’un changement de loyer. En effet, l’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Pour calculer l’indexation, il y a une formule à respecter. Tu trouveras plus d’informations sur l’indexation sur la page suivante de notre site. Tu peux même vérifier le calcul de l’indexation via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. Bafie

    Bonjour,

    En procédure de séparation ma fille a répéré un logement qui lui plaît sur Auderghem, elle devrait signer le bail prochainement. cependant elle doit attendre l’autorisation du juge pour s’y domicilier avec sa fille. Entretemps sera-t-elle redevable de la taxe de seconde résidence ? je vous remercie de votre attention et vous souhaite une agréable journée

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bafie,

      S’il s’agit de sa résidence principale, il s’agit d’un contrat de bail de résidence principale, et le logement ne sera pas considéré comme résidence secondaire. Par contre, si elle n’établit pas son domicile dans le bien, alors qu’elle y vit régulièrement et que la commune s’en aperçoit, elle peut l’inscrire d’office au registre de la population.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Paty

    Nos propriétaires sont un couple. Un seul des deux peut il nous donner un renom sans l accord de l autre? Le bail enregistré est aux deux noms des propriétaires.  Merci d avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Paty,

      Si les deux ont signé le contrat, normalement, les deux doivent signer le préavis. S’il n’y a qu’une seule signature, cela ne signifie pas pour autant qu’il n’y a pas accord des deux parties. Le mieux est de les contacter pour rectifier le tir.

      Bien à toi,

      Répondre