Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?

Le contrat de bail

À partir du moment où une personne (le propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.

Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral. Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.

Tu pourras retrouver un modèle de contrat via le lien suivant.

Qui peut conclure un contrat de bail ?

Toute personne majeure et tout mineur émancipé peut conclure un contrat de bail.

Le contrat de bail écrit est obligatoire

Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que désormais tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.

Les annexes

Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagnée d’une annexe disponible ici. Elle a pour objectif d’informer chaque partie sur le code en matière de baux.

L’enregistrement

Enregistrer son bail: qu’est-ce que c’est et comment cela se passe-t-il concrètement ?

L’enregistrement d’un bail écrit et de ses annexes (ou encore états des lieux et avenants) consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.

Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties: le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.

Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être trouvées via le lien suivant.

Cela peut se faire de plusieurs manières:

  • envoyer un e-mail (tu dois alors scanner le bail signé par les deux parties et l’envoyer sous fichier PDF en pièce jointe de l’e-mail);
  • envoyer un fax du bail signé par les deux parties;
  • envoyer par la poste un exemplaire du bail signé par les deux parties;
  • se rendre directement sur place, en possession d’un exemplaire du bail signé par les deux parties.

Une fois le bail enregistré, le bureau de l’Enregistrement compétent en remet une copie au bailleur (sur place ou par courrier à son adresse spécifiée dans le bail si la procédure a été faite par courrier, e-mail ou fax).

L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions

L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (le propriétaire). Cette obligation d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).

L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.

L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.

En cas de non-enregistrement du bail  (qu’il soit de 9 ans, de courte durée ou pour étudiants,…), outre une amende pour le propriétaire, le preneur (le locataire) peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnités. Préalablement, il faudra tout de même que ce dernier ait mis en demeure son propriétaire de procéder à l’enregistrement.

L’enregistrement: une protection pour le locataire comme le propriétaire

Une fois enregistré, le bail a une date certaine, et il est opposable à tous. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu. Le bail est opposable à tous: cela signifie que les autres personnes intéressées devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment pour le nouvel acquéreur d’un immeuble qui ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré.

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19 questions déjà posées

  1. Laurence

    Bonjour

    les 2 mères de mes 2 colocataires étudiants préfèrent signer le bail comme preneuses que laisser signer leurs enfants (mais ils ne choisissent pas un bail étudiant) et se porter caution.

    Y a t il un risque ?

    quelle clause mettre pour la caution ?

    merci

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Laurence,
      Cela apporte plus de sécurité si les deux mères se portent garantes.
      Nous te conseillons de lire la fiche suivante :
      https://www.bruxelles-j.be/te-loger/le-contrat-de-bail-que-doit-il-contenir-et-qui-doit-le-signer/
      Tu trouveras un modèle de contrat au début de la fiche.
      Mais il serait utile aussi de lire la fiche suivante concernant la colocation :
      https://www.bruxelles-j.be/te-loger/la-co-location-quel-impact-sur-le-bail-et-sur-les-responsabilites/
      Bien à toi,

      Répondre
  2. Majoka

    Bonjour,

    Ma soeur et moi sommes propriétaires d’un bien en indivision que nous allons louer à une famille de 3 personnes (une mère et 2 fils d’une quarantaine d’années. Doivent-ils signer tous les trois le bail ?

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Majoka,
      Les signatures des 3 occupants ne sont pas nécessaires. Une seule signature suffit (pour le bailleur comme pour le preneur).
      Bien à toi,

      Répondre
  3. Rien

    Bjr si ma propriétaire ven5  la maison que j habité depuis quatorze ansque puije faire vus que le bail est. Toujours au nom de sont fils décédé merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Rien,
      S’il y a un changement de propriétaire, tu dois recevoir un courrier ‘officiel’ détaillant, entre autres, le nom du nouveau propriétaire et le nouveau numéro de compte.
      Tu n’as aucune démarche à faire de ton côté (c’est au nouveau propriétaire à agir).
      Si le nouveau propriétaire vend la maison, tu dois recevoir un courrier annonçant les dates de fin et de début de préavis (il y a un délai à respecter).
      Voici une fiche à ce niveau (bail de longue durée) :
      https://www.bruxelles-j.be/te-loger/le-contrat-de-bail-de-residence-principale-comment-les-rompre/
      N’oublie pas que tu peux toujours demander conseil gratuitement lors, par exemple, des permanences du Service Social de ta mutualité.
      Tu peux aussi t’adresser à un service d’aide juridique de 1ère ligne:
      Pour Bruxelles : http://www.aidejuridiquebruxelles.be/index.php/ou-obtenir-une-aide-juridique-de-premiere-ligne/91-caj/aide-juridique-de-premiere-ligne/121-associations-de-la-caj
      Pour la Wallonie : http://www.maisonsdejustice.be/index.php?id=trouverunemj
      Bien à toi,

      Répondre
  4. estelle

    bonjour,

    Nous sommes plusieurs locataires sur un bail pour une maison. Je souhaiterais me retirer du bail quelques mois avant sa fin contractuelle mais les autres aimeraient y rester? pourriez-vous me dire si cela est possible? dois-je demander un avenant à mon propriétaire svp?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour estelle,

      Si tu souhaites sortir de manière anticipée de la colocation, il faut respecter un préavis de deux mois (notifié au bailleur bien entendu, mais aussi aux autres colocataires). Ce préavis peut être notifié à tout moment, et tu n’as aucune indemnité à payer.

      Le copreneur qui met fin au bail anticipativement est libéré des obligations issues du contrat de bail et du pacte de colocation, à condition :
      • SOIT, d’avoir retrouvé un nouveau copreneur avant l’expiration du congé qu’il a notifié. Le nouveau copreneur doit avoir marqué son accord sur les règles définies au sein du pacte de colocation et signé un avenant au contrat de bail initial. Il doit, en outre, présenter des indices de solvabilité permettant d’assurer sa part de loyer. Le bailleur et les copreneurs non sortants peuvent refuser le copreneur proposé par le copreneur sortant pour de justes et raisonnables motifs (par exemple, un motif lié à la solvabilité du copreneur proposé).
      • SOIT, avant l’expiration du congé qu’il a notifié, avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau copreneur.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. patty

    Bonjour.

    Voici ma question.

    Au début de la location de la maison  j’ étais seul et donc le bail à mon nom.

    Mais depuis le 18 mai 2019 je suis mariée. Que dois je faire ou le propriétaire affin que le nom de mon mari soit sur le bail aussi.

    Dans l’ attente d’ une réponse de votre part.

    Recevez mes salutation distinguées.

    Madame ***** Patricia

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Patty,

      Normalement, le conjoint ne doit pas nécessairement signer le contrat de bail pour bénéficier du droit au bail, s’il s’agit du logement de la famille et que le bailleur a connaissance de l’union des époux ou cohabitants légaux. Par exemple, en étant marié, monsieur bénéficiera des mêmes droits que vous au titre du contrat de bail de votre résidence principale, et monsieur peut vous laisser signer seule le contrat de bail de l’appartement ; en cas de séparation ou de décès, le bail ne sera pas rompu. Si le bail est déjà signé, il serait donc bon d’avertir le propriétaire.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Yri Coul

    Comment vérifier qu’un contrat de bail est authentique ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Yri Coul,

      Qu’entends-tu par l’authenticité d’un contrat de bail ? S’il s’agit de vérifier si le contrat est bien enregistré, tu peux le faire en demandant au bureau Sécurité juridique (bureau d’enregistrement) du lieu où se situe ton logement. Tu pourras trouver les coordonnées du bureau via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Karl

    Bonjour,

    Mon Proprietaire a vendu mon appartement que je louais depuis 2 ans, sachant qu’il n’a déjà pas respecté son obligation de nous avertir par courrier recommandé, le problème est que maintenant le nouveau propriétaire a donc mis fin à notre bail par anticipation pour occupation personnelle dans le règles de l’art, mais ce dernier fait jouer la clause qu’il y a dans le bail qui stipule qu’il peut visiter l’appartement pendant les 3 derniers mois du préavis pour faire des visites, pour faire faire ses devis pour ses travaux  avec des entreprises? Est ce légal?

     

     

    Répondre
  8. Piripi

    Peut-on avoir deux baux de résidence principale aux même noms avec seulement un des deux noms domiciliés à chacune des adresses ? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Piripi,

      Il n’est pas possible qu’une personne soit domiciliée à deux adresses différentes. La personne doit se domicilier dans le bien dans lequel elle vit effectivement. Elle peut bien entendu avoir une résidence secondaire et signer un bail en fonction, mais elle ne pourra pas s’y domicilier.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. LudTat

    Bonjour,

    J’ai un petite question.

    Je suis déjà preneur d’un bail de colocation. Ce dernier se terminant dans  2 mois et demi j’ai envoyé mon renom.
    Entre temps j’ai trouvé un nouvel appartement qui m’intéresse.

    Ais-je le droit de signé le bail du nouvel appartement ? ( sachant que je ne veux pas casser mon bail actuel vu que je souhaite récupéré ma garantie locative et qu’il ne me reste que deux mois à payé )

    Bien à vous.

    Merci d’avance pour vos réponses

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour LudTat,

      Si ton préavis a bien été accepté par le propriétaire et a donc été fait dans les règles, tu peux bien entendu déjà signer ton contrat de bail pour ton prochain logement.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. alejulu

    bonjour ,

    je suis titulaire d un contrat de bail dans un logement social a bruxelles ,

    est ce que je resterai titulaire du contrat et quelles seront les conséquences de créé une cohabitation légale dans un logement social en cas de conflit locatif ?

    bien a vous .

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour alejulu,

      Ta question n’est pas très claire. Ce qu’il y a de certain, c’est que si tu vivais seul auparavant, le fait d’être en cohabitation légale peut changer les choses. Il y a en effet une condition de revenus pour accéder aux logements sociaux. Si ton cohabitant légal fait que les plafonds sont dépassés, alors cela pourrait poser problème. Tu pourras retrouver les informations concernant les conditions sur le site suivant, ainsi que sur ton contrat de bail bien entendu.
      Si tu souhaites une réponse plus précise, n’hésite pas à nous renvoyer une question.

      Bien à toi,

      Répondre