Le contrat de bail
À partir du moment où une personne (le propriétaire*, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.
Toute personne majeure (ou personne mineure émancipée) peut conclure un contrat de bail.
Faut-il conclure un contrat de bail écrit ?
Oui. Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit.
Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que, désormais, tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ceux-ci restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.
Quelles mentions indispensables doit contenir le bail ?
Pour considérer qu'il s'agit d'un bail d'habitation, il faut que le contrat soit rédigé par écrit avec l'identité des parties, la description du logement, la durée et le montant du loyer. Les signatures du bailleur et du preneur sont également indispensables.
Peut-on mettre ce qu'on veut dans un contrat de bail ?
Non.
Les règles applicables en Région de Bruxelles-capitale sont principalement contenues dans le Code bruxellois du logement.
La majorité des règles sont impératives, c'est à dire qu'on ne peut y déroger dans le contrat.
Si certaines clauses prévues dans un contrat de bail (même si elles ont été contresignées par le locataire) sont contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur le bail d'habitation, alors elles sont nulles.
Tu pourras retrouver un modèle de contrat via le lien suivant.
Les annexes
Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagné d’une annexe explicative disponible ici.
Cette annexe a pour objectif d’informer chaque partie sur le Code en matière de baux : exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement, règle impérative et supplétive, forme du bail, enregistrement du bail, durée du bail, etc.
L'état des lieux d'entrée et/ou les avenants doivent également être annexés au contrat de bail.
L’enregistrement du contrat de bail
DISCLAIMER : La législation sur l'enregistrement du bail a fait l'objet de modifications, en vigueur depuis le 1er janvier 2025.
Malgré une vérification régulière de notre part, cette section peut contenir des informations qui risquent bientôt d'être mises à jour.
Enregistrer le bail : une obligation ?
Oui, l'enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est une formalité fiscale obligatoire, depuis 2007.
L'enregistrement concerne les logements affectés à la résidence principale du preneur, mais pas seulement. Cela s'applique aussi aux kots étudiants, par exemple.
Depuis le 1er janvier 2025, et dans l’attente d’une décision de la Cour Constitutionnelle, les baux d’habitation concernant des logements situés en Région de Bruxelles-Capitale doivent désormais faire l'objet d'un double enregistrement : auprès du SPF Finances (fédéral) et auprès de la Région de Bruxelles-Capitale (régional).
Pour l'enregistrement fiscal, il faut passer par l'application MyRent sur MyMinfin. Pour l'enregistrement auprès de la Région, il faut se rendre sur une nouvelle plateforme : IRISRent.
Qui doit faire enregistrer le bail et quand ?
C'est le bailleur qui doit entamer cette démarche, même si le preneur peut le faire. Il est également possible de faire enregistrer un contrat de location par un tiers (par exemple, un membre de la famille ou un ami) si le bailleur et le locataire souhaitent déléguer l’enregistrement ou ont besoin d’assistance.
Si le bail est enregistré endéans les deux mois qui suivent la signature du bail, c'est gratuit.
L'enregistrement est-il payant ?
L'enregistrement d'un bail de résidence principale est gratuit, s'il est réalisé dans les deux mois suivant la signature.
Passé ce délai, une amende peut être infligée.
Pourquoi faire enregistrer le bail ?
Concrètement, l’enregistrement d’un bail écrit et de ses annexes consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du SPF Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.
Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties sur tous les exemplaires :
- les noms, les prénoms, la date et le lieu de naissance et l’adresse du bailleur (propriétaire) et du preneur (locataire) ;
- l’adresse et le descriptif du bien loué ;
- la date à laquelle la location prend cours (entrée en vigueur) et la durée de la location ;
- le montant du loyer (loyer et charges) ainsi que le loyer de référence (sous la forme d’une fourchette indicative) pour le logement concerné ;
- la date de signature du contrat de bail.
Comment faire enregistrer son bail d'habitation (MyRent - plateforme fédérale) ?
En premier lieu, il faut s'identifier sur la plateforme MyMinfin, avec votre carte d'identité électronique (eID) ou via l'application itsme.
Il faut se rendre dans la rubrique « Mon habitation et mes biens immobiliers » et cliquer sur « Faire enregistrer un contrat de bail (MyRent) ».
Puis, dans la section « Contrats de location », il faut sélectionner « Déposer votre contrat » ou « Déposer votre état des lieux seul » et remplir les informations demandées (onglets bailleur, preneur, bien, contrat).
Ensuite, il est nécessaire de télécharger le contrat de bail en un seul fichier en format PDF (de 50Mb maximum).
Pour finaliser la demande, il faut cliquer sur « Envoyer » et télécharger l'accusé de réception (à conserver).
Pour les particuliers rencontrant des difficultés avec les outils informatiques, un enregistrement papier est également disponible. Il suffit de téléphoner au Contact center SPF Finances : 02 572 57 57 pour obtenir un formulaire standard.
Comment faire enregistrer son bail d'habitation (IrisRent - plateforme régionale) ?
En premier lieu, il faut se connecter sur la plateforme Irisbox, avec votre carte d'identité électronique (eID) ou via l'application itsme, cela permet d'accéder au formulaire d'enregistrement.
Le formulaire d'enregistrement est divisé en cinq parties principales : les informations sur les parties prenantes, les informations sur le bien loué, les détails du contrat de bail, le récapitulatif et la confirmation.
Après avoir rempli ces informations, à l'étape 3 (Contrat), il vous est demandé de télécharger une copie signée du contrat de bail et l'état des lieux (et/ou les annexes obligatoires) en format PDF.
Pour finaliser la demande, il faut cliquer sur « Envoyer ».
Une fois la déclaration remplie, un accusé de réception est envoyé par mail. Un peu plus tard, un mail de confirmation d'enregistrement est envoyé.
Pour plus d'informations, il est possible de contacter IrisRent par e-mail : irisrent@sprb.brussels ou par téléphone : 0800 40 400.
Comment vérifier si mon bail est bien enregistré ?
Pour vérifier si le contrat de bail, l’avenant au bail et/ou l’état des lieux ont bien été enregistrés par ton bailleur, tu peux te connecter sur MyMinfin avec un lecteur de carte et ton e-ID ou avec itsme puis, cliquer sur « Consulter mes baux de location » dans la rubrique « Mon habitation et mes biens immobiliers ».
Il est également possible de contacter le bureau de la sécurité juridique correspondant.
En cas de non-enregistrement du bail, outre une amende pour le propriétaire, le locataire peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnités. Préalablement, il faudra tout de même avoir mis en demeure le propriétaire de procéder à l’enregistrement dans un délai fixé.
L’enregistrement : une protection pour le preneur, comme pour le bailleur
L'enregistrement du bail offre une meilleure sécurité juridique au bailleur et au locataire.
Par ailleurs, c'est une condition indispensable pour pouvoir indexer le bail ou bénéficier des durées de préavis prévues dans le Code bruxellois du Logement.
Une fois enregistré, le bail a une « date certaine » et il est « opposable aux tiers ».
La « date certaine » signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu.
Le bail est « opposable aux tiers » : cela signifie que les autres personnes devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment en cas de vente, le nouvel acquéreur d’un immeuble ne pourra pas se défaire des locataires existant·es aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré. Pour le propriétaire, cela signifie que si le locataire souhaite rompre le contrat avant l'échéance, il doit respecter les règles en envoyant un préavis et en versant d'éventuelles indemnités.
*Dans cette fiche d’info, l’utilisation du genre masculin a été adoptée (lorsqu’il n’est pas possible d’utiliser un langage inclusif) afin de faciliter la lecture et n’a aucune intention discriminatoire.
A-t-elle le droit?
Merci pour votre retour
Bien à vous
Bonjour Abeille,
Nous répondons à des questions "Logement". Nous ne sommes pas spécialisé·es en ce qui concerne le bail professionnel.
Dans le cadre du bail de résidence principale, il faut impérativement que le bail soit écrit avant de pouvoir indexer le loyer.
Nous te conseillons de te renseigner auprès d'un bureau d'aide juridique pour bénéficier d'un conseil personnalisé.
Bien à toi,
Bonjour Rafa,
Si le loyer comprend également les charges, c'est ce montant qui doit être introduit dans le calculateur de loyer du site Statbel.
Bien à toi,
Est-ce que c'est juste ce raisonnement?
Comment faire pour avoir l'ancien bail enregistré car le propriétaire ne veut pas le donner...
Merci de votre réponse
Olivier
Existe-t-il dans la législation Code Civil et/ou Code bruxellois de logement (CBL) une clause portant sur l'indexation/augmentation des charges communes, stipulées comme 'forfait' dans le bail?
Merci,
Jan ****
Ganshoren
Comme beaucoup de parents, en cette rentrée scolaire de septembre, nous avons du trouver un logement à la dernière minute pour notre fille qui entre en haute école à Bruxelles.
Ayant fait le déplacement de France à cette occasion, nous avons du accepter un bail, fait sous le modèle proposé par votre administration (rassurant), mais qui comporte des manquements.
Nous aurions aimé savoir comment nous devons réagir face au propriétaire te qu'est ce que cela va impliquer pour la suite, en sachant que dans l'urgence, nous avons du signer le bail.
A savoir :
- Il s'agit d'un bail de résidence principale, alors qu'en fait c'est une colocation à 3 étudiants, ce qui n'est pas précisé sur le bail.
- Le bien est loué meublé, ce qui n'est pas précisé sur le bail
- La surface n'y est pas précisé, ni le loyer de référence
- Aucunes annexes ne nous a été fournies dont l'état des lieux entrant
- Au paragraphe 7.2 de votre modèle de bail de résidence principale, les cases relatives à la prise en charge des impôts et taxes n'ont pas été cochés (bailleur/preneur)
Merci pour vos réponses.
Bien cordialement
Je possede des appartements que j' ai mis en location.
Les locataires ont signe un bail de 12 mois.
Aprés ils ont signé un avenant de 12 mois.
Cet avenant arrive a terme.
Puis je refaire un avenant de 12 mois.
Cordialement
Je dois signer le bail, mais le proprietaire habite en Suisse. Est-ce que sa soeur peut signer le bail à sa place sans procuration?
Si c'est pas le cas, la procuration peut se faire sans notaire ?
Peut etre signée en Suisse et envoyée par e-mail?
Merci d'avance
Belle journée à vous
J'ai acheté un appartement qui était déjà louée à Bruxelles en 08/2020.
Le bien était louée depuis 06/2015, le propriétaire avait fait un contrat de bail avec le locataire a cette date.
Il a été mentionnée que c'est un contrat de 1 an dans le contrat de bail
"en vertu d'un contrat de location tacite, reconduit chaque année pour des périodes successives de 1 an"
En 06/2019 le propriétaire a indexé le loyer.
Lors de l'achat du bien en 2020, le notaire a mentionnée que je ne devais pas obligatoirement refaire un bail et que je reprenais tous les droit de l'ancien bailleur.
En 04/2022 j'ai refait quelques petit travaux et j'ai voulu refaire un nouveau bail avec le locataire, il était d'accord.
J'ai repris les mêmes conditions qui étaient dans l'ancien bail et j'ai refait un état des lieux, en mentionnant le nouveau prix du loyer qui était celui qu'il payait depuis 2019.
Sauf que je l'ai fait en plein milieu d'un bail en cours avant que l'ancien bail ne soit terminée avec l'accord du locataire.
C'est également mentionnée dans le nouveau bail
"Ce nouveau bail remplace et annule tout contrat implicite ou verbal ou non enregistré antérieur."
Néanmoins je n'avais jamais enregistrée ce bail (faute de ma part, c'est une première expérience) et j'aimerai le faire (j'ai du comprendre que j'aurai une amende de 25€ pour le retard)
Je voulais savoir si ce nouveau de bail signée en 2022 a une valeur légale ?
Le fait que le contrat de bail enregistré sera qu'en 2022 signifie que le locataire occupe le lieu que depuis 2022 ? Qu'en est il de la durée entre 2015 et 2022 ?
Je n'ai pas encore eu de réponse pour savoir si le contrat de bail signée en 2015 a été enregistré ou non j'attend leurs réponse.
Si ce nouveau contrat est applicable depuis 2022 est ce qu'il sera renouvelé pour une durée de 1 an comme le mentionne le bail ou ça se renouvelle automatiquement à 9 ans
Dans le cas ou le contrat de bail était enregistré en 2015 et que j'ai le numéro d'enregistrement, je peux quand même ajouté ce contrat de bail signée en 2022 comme avenant ?
Ou est ce que je peux même ignoré ce contrat enregistrée en 2015 et ne prendre en compte que celui enregistré en 2022?
Merci pour vos réponse
Je vais me domicilier à Ixelles et je serai hébergée à titre gratuit par mon compagnon qui est locataire. Dois-je être inscrite sur le bail ?
Je vous remercie pour votre retour et vous souhaite une bonne journée.
J'ai reçu le contrat de bail à signer pour emménager dans un nouvel appartement. Je vois qu'il est indiqué que les paiements du loyer doivent se faire de manière anticipée, c'est-à-dire le 1er du mois. Est-ce légal de demander à payer le 1er avril pour occuper le bien durant le mois d'avril par exemple ?
D'avance merci pour votre réponse,
J'habite sous le même toit que la maman de mes 4 enfants. Avant hier, la maman de mes enfants a signé un baîl Locatif de 9 ans sauf que le bailleur a oublié de me mettre comme preneur dans le bail et il l'a mis juste madame.
Quelles sont les conséquences si y'on a été que dois je faire ? Merci
Merci pour votre réponse,
So
Pour faire suite à l'une des questions posées précédemment concernant l'obligation ou non de se domicilier lorsqu'on signe un bail d'appartement, je souhaiterais savoir comment procéder pour préciser que c'est une résidence secondaire.
Merci
Merci de votre aide.
Je vais bientôt signer le bail d’une appartement. Suis-je obligé de me domicilié à cette appartement ?
Merci d’avance pour votre réponse.
un étudiant signe un contrat de location annuel d'un kot sans mentionner la date de signature du contrat , les dates de début et de fin d'occupation étant indiquées .
Ce contrat est il valable?
merci
Je sui bailleur et nous avons avec le bailleur un contrat de bail résidence en place d´une courte durée de 3 ans maximum. Le contrat arrivera au terme des 3ans au mois de septembre. Le contrat de bail peut-il être prolongé ? Si oui, à quelles conditions ? De combien de temps ? Et quand l'accord sur le prolomgemnet du contrat doit-il se faire ?
Merci pour votre aide.
Si le preneur souhaite envoyer un préavis quand doit-il le faire ? Est-ce 1 mois avant l'échéance du contrat au mois de Septembre ?
Dans l'hypothèse où le contrat est prolongé (3ans + 6ans) mais qu'un moment donné soit le preneur ou le bailleur souhaite résilier le contrat quand faut-il donner son préavis ?
Merci pour vos clarifications.
Le propriétaire ou le locataire entrant ? ?
Bien à vous.
Madame Danièle C****
Je suis locataire
et mon appartement a été vendu .
me le bail est signé par mes grands parents. (Année 1983).enregistrer 2007
domiciliée la depuis plus de 20 ans (petit fils)
Je juste refait la garantie de location.
Loyer payé tous les mois à heures et à temps
Esque le nouveau propriétaire peux nous mètre a la porte sans préavis de 6 mois???
Esque le nouveau propriétaire à le droit ???
Grand merci pour votre réponse
Je loue un appartement depuis 1 an et demi, c’est le 2ème hivers que je n’ai pas de chauffage. Dans le contrat, il est dit que j’ai une cave mais je n’en ai pas, elle est occupée par les autres locataires. Il y a beaucoup d’autres problèmes mais le propriétaire refuse de réparer et de me fournir la cave. En été, j’ai reçu une lettre disant que le loyer était indexé mais le propriétaire s’est trompé en indiquant la date de début de mon bail ...
Est-ce que tout ça est légal ? J’habite Bruxelles.
je vous contacte concernant un changement d'adresse. je voulais vous poser quelques questions si vous me le permettez.. j'ai déménagé d'une commune à une autre ( d'un kot vers un autre kot (chambre d'étudiant) ). Sauf qu'en introduisant ma demande, et suite à la visite de l'assistant social au domicile, mon dossier est passé au comité mais il a été noté que j'étais cohabitant, hors je subvient à mes besoin propres uniquement, j'ai un bail à mon nom uniquement, le loyer est à charges comprises donc il n'y a à aucun moment, avec les autres étudiants, partage de ressources. Nous sommes chacun de notre coté, nous utilisons seulement la cuisine, les toilettes et la salle de bain à plusieurs. Il n'y a pas de pièce de vie commune où salon.
j'en ai parlé avec mon assistant social qui m'a dit que c'était anormal et qu'il organisait un "pool" pour pouvoir changer mon statut de cohabitant à isolé.
Entre temps, mon assistant social m'a demandé de me domicilier à ma nouvelle adresse, ce que j'ai fais, j'ai vu le policier de quartier, et du coup, je me demandais si suite à la visite de l'agent de quartier j'allais être placé sur la même composition de ménage que les étudiants qui sont dans mon appartement où bien s'il était clair, qu'avec le bails propres nous sommes chacun de notre coté. Ah oui, je n'ai pas le statut étudiant, étant donné que je fais une formation où les heures effectuées ne permettent pas de prétendre à ce statut.
J'ai tous les contrats de bails que j'ai signé depuis que je bénéficie du cpas comme argument (j'ai toujours koté , et je n'ai jamais été considéré comme cohabitant). mais comme maintenant je suis domicilié, je me demande si les choses ne sont pas différentes...
J'ai aussi un cas de figure ou j'ai été kotteur, mais où le cpas m'a laissé avoir une adresse de reference tout en restant isolé.
Donc mes questions sont les suivantes : comment pensez-vous que mon dossier va évoluer ? suis je en droit de demander un revenu isolé ? Que puis je faire pour mettre toutes les chances de mon coté ? et est ce que vous pensez que je vais être sur la même composition de ménage que les autres étudiants ?
voici mes questions.. je vous remercie d'avance et vous souhaite une agréable journée,
bien à vous,
je veux prolonger mon contrat de bail et ils veulent me faire un avenant d'un an ( l'office des propriétaire et me le faire payer 150 euros , est-ce normal? )
Ce n'est pas marqué dans le contrat
Je souhaite intégrer une colocation, et l'agence qui s'occupe de faire signer le bail m'a envoyé le "bail initial" prenant cours en 2010 et finissant en 2013. Elle m'a aussi envoyée "l'avenant au bail", qui indique le loyer, les locataires restants, ainsi que "Le locataire cédant cède au locataire entrant, qui accepte l'intégralité de ses obligations et droit, attachés au bail intervenu entre lui et le bailleur...". Cependant, j'ai du mal à comprendre à quoi se rattache cet avenant si le bail initial a expiré en 2013?
Qu'en pensez-vous ?
J'ai signé un contrat de bail dans une agence, il ne porte n'y la signature du propriétaire n'y son nom et son adresse. La seule chose qui figure sur le contrat est le nom de la société de famille du propriétaire et l'adresse de la société. Pas de numéro de téléphone du propriétaire.Bref
Est-ce possible d'arrêter mon contrat vu que j'ai pas encore payer les 3 mois de cautions y compris les 1 mois de loyer dont je dois verser avant que le propriétaire me remets les clés...j'aurais des préavis à payer ?
Merci !
Nous nous étions positionnés sur la location d'un appartement.
L'agent immobilier nous avait dit oralement que la provision de charge comprenait les charges communes en plus d'une partie du gaz.
Il nous a ensuite envoyé un mail pour nous signifier que notre candidature de location était acceptée et nous a demandé de verser le premier mois de loyer et la provision de charge avant même la réception du bail. Ceci afin de bloquer le dossier et de refuser les visites futures. Nous avons répondu que nous verserions ce premier mois rapidement.
Entre temps, il nous a envoyé le bail "définitif" qui n'était pas clair quant à la participation aux charges communes, les tournures de phrases laissaient supposer des frais bien supérieurs à ce qui avait été décrit oralement.
Nous lui avons donc demandé des précisions et n'avons donc pas encore verser le loyer.
Il menace maintenant de nous faire payer des frais.
Etant donné que nous n'avons pas signé de bail puisque celui-ci était à l'écrit différent de ce à quoi nous avions convenu oralement, que risque-t-on ? Notre mail dans lequel nous disions payer rapidement pourrait-il être handicapant alors que les termes du bail ne nous sont parvenus qu'ensuite ?
Un tout grand merci pour votre réponse
J'ai signé un contrat de bail avec ma cohabitante légale en juin 2021 . Et en juin 2023 le propriétaire nous demande de quitter l'appartement avant le 31/12/2023 ( pour raison de travaux ) .nous avons quitter l'appartement le 30/08/2023 par contre ma copine refuse de remettre les clés au propriétaire pour raison que elle a pas encore une domicile légale (actuellement loge chez son ex mari).
ET le propriétaire refuse de me remettre la garantie locative et que le paiement de loyer continue jusqu'au 31/12 .
Quoi faire SVP