Tu as signé un bail de résidence principale, mais tu te demandes quelles règles s’appliquent dans ton cas précis ? Quelle est la durée de ton bail, et comment le savoir ? Cette fiche est faite pour toi.
Caractéristiques du bail de résidence principale
Est-ce que les règles sont les mêmes, que j’habite à Bruxelles, à Anvers ou à Namur ?
Non.
Suite à la sixième réforme de l’État, la matière du bail a été régionalisée en Belgique. Cela veut dire qu’en fonction de la Région (bruxelloise, flamande ou wallonne) où se situe le logement, des règles différentes seront d’application.
En Région de Bruxelles-Capitale, les règles applicables sont principalement contenues dans le Code bruxellois du Logement.
Nous détaillons dans cette fiche les règles en vigueur pour la région Bruxelles Capitale uniquement.
Pour tout ce qui concerne les baux en région flamande, tu peux consulter Het Vlaams Woninghuurdecreet et pour la région wallonne, le Code wallon du Logement.
Qu’est-ce qu’un « bail d’habitation » ?
Un bail d’habitation est un contrat de location concernant un logement qui engage deux parties : le bailleur, qui met à disposition un logement, et le locataire, qui s’engage à lui verser un loyer pendant toute la durée du contrat.
Il peut s’agir d’un bail de résidence principale, d’un bail étudiant, d’un bail de colocation, etc.
Il ne s’agit pas d’un bail de bureau, d’un bail commercial, d’un bail de garage, etc.
Est-ce que mon bail est un « bail de résidence principale » ?
Trois conditions doivent être remplies pour que la loi sur le « bail de résidence principale » s’applique à un contrat de location :
- il s’agit d’un bail d’habitation ;
- le logement sert de résidence principale au locataire ;
- le bailleur doit donner son accord pour que le locataire affecte le bien loué à sa résidence principale (même tacitement).
La loi sur le bail de résidence principale protège les locataires, car les règles sont, dans la grande majorité, impératives : c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger et qu’elles s’appliquent, même si le bail prévoit autre chose.
On retrouve, dans le Code bruxellois du Logement, les principes fondamentaux relatifs à :
- l’état du bien loué (les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité) ;
- la durée du bail ;
- les possibilités de congé et préavis ;
- la cession du bail et la sous-location ;
- l’indexation ou encore, la révision du loyer.
Si le locataire n’affecte pas le bien loué à sa résidence principale, on parlera généralement de « bail de droit commun ».
Le bailleur peut-il interdire au locataire d’affecter le logement à sa résidence principale ?
Oui, mais pour que cette interdiction soit valable, 2 mentions obligatoires doivent être indiquées dans le bail :
- une justification expresse et sérieuse (par exemple, une habitation de vacances ou de garage qui ne peut pas servir à autre chose) ;
- la mention de l’adresse où le preneur a sa résidence principale pendant la durée du bail.
Quelle est la différence entre la « résidence principale » et le « domicile » ?
La détermination de la « résidence principale » se fonde sur la situation de fait. Il s’agit donc du lieu où tu vis habituellement et effectivement pendant la majeure partie de l’année. La résidence principale ne correspond pas toujours au domicile : par exemple, un·e étudiant·e peut être domicilié·e chez ses parents et avoir sa résidence principale à son kot.
Le « domicile » est une notion légale. Il s’agit du lieu où tu es inscrit·e au registre de la population d’une commune. Il n’est pas toujours déterminé par ta résidence principale et habituelle.
Durée du bail de résidence principale : bail de 9 ans et exceptions
Le bail de 9 ans
La loi impose comme principe de base une durée de 9 ans pour le bail de résidence principale.
Le « bail de 9 ans » est le « bail classique » ou « par défaut ». C’est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location de logements.
Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :
- il s’agit d’un contrat de bail oral ;
- la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
- la durée est comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.
Exemple : un bail qui ne précise aucune durée ou un bail conclu pour 6 ans est d’office considéré un « bail de 9 ans ».
Le bail peut également directement préciser une durée de 9 ans. Néanmoins, il est possible de conclure un bail d’une durée différente.
Le bail de durée indéterminée n’existe plus. S’il ne s’agit pas d’un bail de 9 ans, il s’agit soit d’un :
- bail de courte durée (pour une durée inférieure ou égale à 3 ans) ;
- bail de longue durée (pour une durée supérieure à 9 ans) ;
- bail à vie (jusqu’au décès du·de la locataire)
Le bail de courte durée
Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée inférieure ou égale à 3 ans. On appelle cela un « bail de courte durée ».
Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.
Le bail de courte durée peut-il être renouvelé ?
Soit les parties ont décidé de conclure un bail pour 3 ans, soit un premier bail pour une durée plus courte. Dans ce second cas, les baux de courte durée peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) une ou plusieurs fois, par écrit et sous les mêmes conditions, mais sans que la durée totale du bail initial et de ses renouvellements successifs ne puisse excéder 3 ans.
Exemple : Tu as signé un bail d’1 an qui a débuté le 1er juillet 2020 et qui devait prendre fin le 30 juin 2021. L’appartement te plaît et tu souhaites continuer à l’occuper, tu signes un « avenant » avec ton bailleur pour 2 années supplémentaires. La date de début reste la même, seule la date de fin change : le 30 juin 2023.
Attention ! Au cas où les contrats dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire).
Et si aucun préavis n’a été envoyé OU qu’aucun renouvellement n’a été signé ?
Le « bail de courte durée » (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Il faut envoyer un préavis au moins 3 mois à l’avance pour y mettre fin.
Celui-ci ne se renouvelle pas, non plus, automatiquement pour la même durée. Un bail d’1 an ne se renouvelle pas pour 12 mois supplémentaires.
Sans action de ta part, ni du bailleur (aucun préavis envoyé OU aucun renouvellement écrit signé), mais que tu as continué à occuper le logement, et ce, sans opposition du propriétaire, le « bail de courte durée » se transforme automatiquement en « bail de 9 ans ».
Le bail de longue durée
Il est possible de conclure un bail d’une durée supérieure à 9 ans. Cela doit être fait par écrit.
À ce moment-là, chaque partie peut rompre le contrat en envoyant un préavis d’au moins 6 mois (propriétaire) ou d’au moins 3 mois (locataire) avant son échéance. Si aucun préavis n’a été remis avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.
Pour la résiliation anticipée, il faut se référer aux conditions du bail de 9 ans, excepté si le bailleur met fin au contrat « sans motif », à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur. Dans ce cas, il/elle devra verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer au preneur.
Le bail à vie
Il est possible de conclure un bail qui s’achève automatiquement lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire.
À moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat de bail. Par contre, le locataire pourra résilier son contrat quand il/elle le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.
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