Les caractéristiques du bail de résidence principale et les différentes durées

Tu as signé un bail de résidence principale, mais tu te demandes quelles règles s’appliquent dans ton cas précis ? Quelle est la durée de ton bail, et comment le savoir ? Cette fiche est faite pour toi.

Caractéristiques du bail de résidence principale

Est-ce que les règles sont les mêmes, que j’habite à Bruxelles, à Anvers ou à Namur ?

Non.
Suite à la sixième réforme de l’État, la matière du bail a été régionalisée en Belgique. Cela veut dire qu’en fonction de la Région (bruxelloise, flamande ou wallonne) où se situe le logement, des règles différentes seront d’application.

En Région de Bruxelles-Capitale, les règles applicables sont principalement contenues dans le Code bruxellois du Logement.

Nous détaillons dans cette fiche les règles en vigueur pour la Région de Bruxelles-Capitale uniquement.
Pour tout ce qui concerne les baux en Région flamande, tu peux consulter Het Vlaams Woninghuurdecreet et pour la Région wallonne, le Code wallon du Logement.

Qu’est-ce qu’un « bail d’habitation » ?

Un bail d’habitation est un contrat de location concernant un logement qui engage deux parties : le bailleur*, qui met à disposition un logement, et le locataire, qui s’engage à lui verser un loyer pendant toute la durée du contrat.

Il peut s’agir d’un bail de résidence principale, d’un bail étudiant, d’un bail de colocation, etc.

Il ne s’agit pas d’un bail de bureau, d’un bail commercial, d’un bail de garage, etc.

Est-ce que mon bail est un « bail de résidence principale » ?

Trois conditions doivent être remplies pour que la loi sur le « bail de résidence principale » s’applique à un contrat de location :

il s’agit d’un bail d’habitation ;
le logement sert de résidence principale au locataire ;
le bailleur doit donner son accord pour que le locataire affecte le bien loué à sa résidence principale (même tacitement).

La loi sur le bail de résidence principale protège les locataires, car les règles sont, dans la grande majorité, impératives : c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger et qu’elles s’appliquent, même si le bail prévoit autre chose.

On retrouve, dans le « Code bruxellois du Logement », les principes fondamentaux relatifs à :

l’état du bien loué (les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité) ;
la durée du bail ;
les possibilités de congé et préavis ;
la cession du bail et la sous-location ;
l’indexation ou encore, la révision du loyer.

Si le locataire n’affecte pas le bien loué à sa résidence principale, on parlera généralement de « bail de droit commun ».

Le bailleur peut-il interdire au locataire d’affecter le logement à sa résidence principale ?

Oui, mais pour que cette interdiction soit valable, deux mentions obligatoires doivent être indiquées dans le bail :

une justification expresse et sérieuse (par exemple, une habitation de vacances ou un garage qui ne peut pas servir à autre chose) ;
la mention de l’adresse où le preneur a sa résidence principale pendant la durée du bail.

Quelle est la différence entre la « résidence principale » et le « domicile » ?

La détermination de la « résidence principale » se fonde sur la situation de fait. Il s’agit donc du lieu où tu vis habituellement et effectivement pendant la majeure partie de l’année. La résidence principale ne correspond pas toujours au domicile : par exemple, un·e étudiant·e peut être domicilié·e chez ses parents et avoir sa résidence principale à son kot.

Le « domicile » est une notion légale. Il s’agit du lieu où tu es inscrit·e au registre de la population d’une commune. Il n’est pas toujours déterminé par ta résidence principale et habituelle.

Durée du bail de résidence principale : bail de 9 ans et exceptions

Le bail de 9 ans

La loi impose comme principe de base une durée de 9 ans pour le bail de résidence principale.
Le « bail de 9 ans » est le « bail classique » ou « par défaut ». C’est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location de logements.

Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

il s’agit d’un contrat de bail oral ;
la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
la durée est comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Exemple : un bail qui ne précise aucune durée ou un bail conclu pour 6 ans est d’office considéré un « bail de 9 ans ».

Le bail peut également directement préciser une durée de 9 ans. Néanmoins, il est possible de conclure un bail d’une durée différente.

Le bail de durée indéterminée n’existe plus. S’il ne s’agit pas d’un bail de 9 ans, il s’agit soit d’un :

bail de courte durée (pour une durée inférieure ou égale à 3 ans) ;
bail de longue durée (pour une durée supérieure à 9 ans) ;
bail à vie (jusqu’au décès du locataire)

Le bail de courte durée

Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée inférieure ou égale à 3 ans. On appelle cela un « bail de courte durée ».

Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Le bail de courte durée peut-il être renouvelé ?

Soit les parties ont décidé de conclure un bail pour 3 ans, soit un premier bail pour une durée plus courte. Dans ce second cas, les baux de courte durée peuvent être prolongés une ou plusieurs fois, par écrit et sous les mêmes conditions, mais sans que la durée totale du bail initial et de ses renouvellements successifs ne puisse excéder 3 ans.

Exemple : Tu as signé un bail d’1 an qui a débuté le 1ᵉʳ juillet 2021 et qui devait prendre fin le 30 juin 2022. L’appartement te plaît et tu souhaites continuer à l’occuper, tu signes un « avenant » avec ton bailleur pour 2 années supplémentaires. La date de début reste la même, seule la date de fin change : le 30 juin 2024.

Attention ! Au cas où les contrats dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire).

Et si aucun préavis n’a été envoyé OU qu’aucun renouvellement n’a été signé ?

Le « bail de courte durée » (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Il faut envoyer un préavis au moins 3 mois à l’avance pour y mettre fin.

Celui-ci ne se renouvelle pas, non plus, automatiquement pour la même durée. Un bail d’1 an ne se renouvelle pas pour 12 mois supplémentaires.

Sans action de ta part, ni du bailleur (aucun préavis envoyé OU aucun renouvellement écrit signé), mais que tu as continué à occuper le logement, et ce, sans opposition du propriétaire, le « bail de courte durée » se transforme automatiquement en « bail de 9 ans ».

Le bail de longue durée

Il est possible de conclure un bail d’une durée supérieure à 9 ans. Cela doit être fait par écrit.

À ce moment-là, chaque partie peut rompre le contrat en envoyant un préavis d’au moins 6 mois (propriétaire) ou d’au moins 3 mois (locataire) avant son échéance. Si aucun préavis n’a été remis avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Pour la résiliation anticipée, il faut se référer aux conditions du bail de 9 ans, excepté si le bailleur met fin au contrat « sans motif », à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur. Dans ce cas, il devra verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer au preneur.

Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève automatiquement lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire.

À moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas rompre anticipativement le bail. Par contre, le locataire pourra résilier son contrat quand il le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.

*Dans cette fiche d’info, l’utilisation du genre masculin a été adoptée (lorsqu’il n’est pas possible d’utiliser un langage inclusif) afin de faciliter la lecture et n’a aucune intention discriminatoire.

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55 questions déjà posées

Venus
25 septembre 2023

Bonjour,

Si un locataire a eu connaissance de toutes les charges avant la signature du bail,

que ces mêmes charges sont reprises dans le bail fait par l’agence immobilière, et

donc enregistré, peut-il ne pas payer les frais de syndic (qui sont repris dans le bail qu’il a signé) ? Il prétend que c’est illégal ?

Je vous remercie.

Bonne journée

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  27 septembre 2023
  
  Bonjour Venus,
  
  Bruxelles-J est un site d’info généraliste pour jeunes. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.
  
  On considère que le bailleur assume les charges relatives à la propriété, tandis que les locataires celles qui concernent l’utilisation du logement. Généralement, les frais de syndic ne sont pas répercutés sur les locataires. Néanmoins, si cela est prévu dans le bail et que le locataire a signé, il/elle ne peut pas s’y opposer.
  
  Nous vous invitons à contacter votre notaire ou le Syndicat national des propriétaires (SNPC) pour un conseil personnalisé.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Jeff
20 septembre 2023

Bonjour,

Je vais signer un bail en résidence principale avec les usufruitiers du logement en question.

Il y a une mésentente entre l’usufruitier et le nu propriétaire. Je sais déjà que l’usufruitier à le droit de signer un bail de location sans l’accord du nu propriétaire. Cependant, si l’usufruitier venait à décéder pendant la durée de mon bail, le nu propriétaire voudra récupérer son logement.

Ma question est la suivante : y a t-il une clause ou un bail de location qui me permettrait de me protéger en cas de décès de l’usufruitier ?

D’avance, merci pour votre aide 🙂
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  21 septembre 2023
  
  Bonjour Jeff,
  
  Bruxelles-J est un site d’information généraliste pour jeunes. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique.
  
  Voici un article sur “l’usufruit du conjoint survivant” sur le site notaire.be. L’usufruit est un droit temporaire. Il s’éteint automatiquement au décès de l’usufruitier.
  
  Nous t’invitons à t’adresser à une étude notariale ou à un bureau d’aide juridique pour un conseil personnalisé.
  
  Bien à toi,
  Répondre
BEB
19 septembre 2023

Bonjour

J’ai signé le 1er sept 2022 un bail pour une durée de 1 an , bail sans tacite reconduction avec une date d’ expiration le 31 Aout 2023 . Courant Aout 2023 , j’ ai informé par téléphone le propriétaire de mon intention de rester dans l’ appartement , celui m a répondu ok je pars en vacances on verra en Sept , je viens de recevoir un simple courrier m’ informant d’ une augmentation de loyer à compter du mois de Sept , le propriétaire a t il le droit d’ augmenter le loyer? quelle est la durée de mon engagement ? puis je réclamer un bail écrit ? Je vous remercie par avance Cordialement
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  21 septembre 2023
  
  Bonjour BEB,
  
  Bruxelles-J est un site d’information généraliste pour jeunes. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique, car nous ne sommes pas juristes.
  
  Nous ne savons pas si la clause de “non-reconduction tacite” inscrite dans le bail est valable. Dans ce cas, le bailleur peut renégocier les conditions du bail, notamment le loyer, avec l’accord du locataire. Il faut signer un tout nouveau bail. Pour en discuter avec des juristes, nous te proposons de contacter le “Service droit du bail” de l’Atelier des droits sociaux ou un bureau d’aide juridique.
  
  Nous te détaillons, ci-après, la règle générale, si rien n’est inscrit dans le bail.
  
  Le “bail de courte durée” ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Sans envoi de préavis (du bailleur ou du preneur) pour mettre fin au bail à l’échéance, sans renouvellement écrit, et sans opposition du bailleur à ce que le locataire continue à occuper les lieux après l’expiration, le bail se poursuit et se transforme automatiquement en “bail de 9 ans”.
  
  Il n’est donc pas nécessaire de signer un nouveau bail, car le bail initial reste valable, aux mêmes conditions (de loyer, notamment). Seule la durée change : le bail qui a démarré le 01/09/2022 prend, désormais, fin le 31/08/2031.
  
  Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer, mais il peut l’indexer chaque année. C’est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Une mesure de “gel” de l’indexation en faveur des locataires est actuellement en vigueur, tu peux consulter cette Actu pour plus d’informations.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Isadora
14 septembre 2023

Bonjour, une agence immobilière m’annonce que mon propriétaire veut mettre mon appartement en vente. Le bail a été conclu le 1er octobre 2018 pour une durée de neuf ans. On me demande aussi l’accès de l’appartement pour faire des photos et un reportage vidéo. Quid de ma vie privée ? Quid de l’indemnité à me payer si l’appartement est vendu avant le deuxième triennat et que je ne peux continuer à y habiter. Région de Bruxelles Capitale. Merci.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  20 septembre 2023
  
  Bonjour Isadora,
  
  Le bailleur a le droit de mettre son bien en vente, à tout moment, en cours de bail. Il/elle (ou l’agence immobilière) doit, néanmoins, informer les locataires de sa décision.
  
  Tu ne peux pas t’opposer à ce que ton bailleur exerce son droit de visite en vue de la mise en vente du bien loué. Les locataires doivent permettre l’accès au logement, mais l’agence doit, cependant, prendre rendez-vous au préalable avec les locataires (jour, heure). On considère qu’organiser des visites 2 à 3 jours par semaine pendant quelques heures est raisonnable.
  
  Il faut savoir que la vente du bien loué ne signifie pas forcément la fin du bail. Ce n’est pas un motif de résiliation, donc aucune indemnité ne doit être versée en faveur des locataires.
  
  Après la signature de l’acte authentique, l’acquéreur peut : soit, décider de reprendre les baux locatifs en cours, aux mêmes conditions que le précédent, soit, choisir de rompre le “bail de 9 ans” avant l’échéance, à condition d’envoyer un préavis de 6 mois et de motiver sa décision. Nous te proposons de consulter la fiche d’info “Je suis locataire, à quelles conditions mon bailleur peut-il mettre fin à mon bail ?” pour plus de détails.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Emma
13 septembre 2023

Bonjour

mon ancien propriétaire a noté pour le bail 3 ans mais les dates correspond à 6 ans de bail

comment ça se passe pour la garantie locative si on est parti la deuxièmes années
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  20 septembre 2023
  
  Bonjour Emma,
  
  Le “bail de courte durée” a une durée de 3 ans au maximum. Si le bail a été conclu pour 6 ans, on considère qu’il s’agit d’un “bail de 9 ans”.
  
  Même si tu pars avant la date de fin prévue, tu peux récupérer ta garantie locative (en tout ou en partie). La garantie locative peut être libérée, au plus tôt à la fin du bail, et dans son intégralité, si tu as rempli toutes tes obligations locatives : aucun loyer (ou charges) impayé et aucun dégât locatif causé (à vérifier lors de l’état des lieux de sortie).
  
  Bien à toi,
  Répondre
Ghali
27 août 2023

J ai reçu mon préavis de 3mois, si je trouve un autre loyer avant la fin du préavis, pui je partir. J avais contrade bail de 3ans,que le propriétaire a mis fin,moyennant préavis de 3mois. Merci
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  7 septembre 2023
  
  Bonjour Ghali,
  
  Tu as le droit de continuer à occuper le bien loué jusqu’à la fin du préavis donné par le bailleur, en contrepartie du paiement du loyer.
  
  Par contre, si tu souhaites partir plus tôt, tu dois prévenir le propriétaire. S’il est d’accord, vous devez convenir d’un rendez-vous pour rédiger l’état des lieux de sortie et remettre les clés et signer un document (résiliation du bail de commun accord avec ta date de sortie). C’est très important, car cela te protège.
  
  Bien à toi,
  Répondre
véronique
8 août 2023

Bonjour,
Le propriétaire de l’appartement qui m’intéresse hésite à me faire un bail étudiant parce qu’il sait qu’il veut faire des travaux dans l’appartement et augmenter le loyer l’an prochain. Il dit qu’il ne peut pas promettre de renouveler le bail “aux mêmes conditions de loyer”. Comment contourner cette obligation? Je suis prêt à payer plus cher l’an prochain, le loyer est vraiment minime.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  9 août 2023
  
  Bonjour véronique,
  
  Le “bail étudiant” est conclu pour une durée de 12 mois au maximum. Sans opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le kot et sans envoi de préavis (du bailleur ou du preneur) pour le résilier à l’échéance, le bail se prolonge pour 12 mois, aux mêmes conditions.
  
  Cela inclut le loyer. Le loyer peut, cependant, être indexé chaque année.
  
  Si le bailleur souhaite augmenter le loyer et que tu es d’accord, vous devez signer un tout nouveau bail (pour renégocier les conditions) ou un avenant.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Paul
30 juillet 2023

Cela fait 14 ans que j’occupe cet appartement. Le propriétaire veut indexer mon loyer alors qu’il ne possède pas de PEB. Je refuse et voilà qu’il m’adresse un préavis de 6 mois. A t’il le droit?
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  1 août 2023
  
  Bonjour Paul,
  
  En effet, avant de pouvoir indexer le loyer, le bailleur doit désormais fournir un certificat PEB en cours de validité.
  
  Néanmoins, le bailleur a le droit de rompre le “bail de 9 ans” avant l’échéance avec un préavis de 6 mois :
  
  • “pour occupation personnelle” (ou de ses proches), à tout moment ;
  
  • “pour gros travaux”, à la fin de chaque période de 3 ans ;
  
  • “sans motif”, à la fin de chaque période de 3 ans, avec paiement d’indemnités.
  
  Bien à vous,
  Répondre
gero
23 juillet 2023

bonjour,ma maman est decedee le 25 fevrier 2019 jhabitai avec elle(bail verbal) j’herite bail m question est l suivante:le bail continue ou repart de cette date la et pour combien de temp

merci

gerardo **** ****
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  31 juillet 2023
  
  Bonjour gero / gerardo **** ****,
  
  Le bail d’habitation écrit est une obligation depuis 2007. Est-ce qu’un bail a été signé entre le bailleur et vous au décès de votre maman ?
  
  En ce qui concerne la durée, on considère que le bail verbal a une durée de 9 ans.
  
  Il serait préférable de demander au bailleur de rédiger un contrat de bail par écrit. Cela permettra de vous protéger et de clarifier les droits et obligations des parties.
  
  Pour un conseil juridique personnalisé, nous vous proposons de contacter un bureau d’aide juridique ou le “Service droit du bail” de l’Atelier des droits sociaux (à partir du 3 août).
  
  Bien à vous,
  Répondre
Comar
8 juillet 2023

Bonjour. Mon bail a été signé à Bruxelles le 1er juillet 2013 pour une période courte d’une année. Il s’est donc renouvelé tacitement jusqu’à aujourd’hui , juiet 2023. Quelle est la durée de préavis dans cette situation si je veux quitter?”
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  10 juillet 2023
  
  Bonjour Comar,
  
  Pour rompre le “bail de 9 ans” avant l’échéance, il faut envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur.
  
  Il ne faut pas payer d’indemnité, mais il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.
  
  Bien à vous,
  Répondre
  1. Comar
    10 juillet 2023
    
    Merci beaucoup pour votre réponse rapide
    Répondre
Vincent de Paul
29 juin 2023

Chère Madame, Cher Monsieur,

Je me permets de vous écrire le présent courriel pour demander quelques informations concernant la durée d’un préavis en cas d’un bail de courte durée.

J’ai un locataire qui n’a pas respecté les termes du contrat alors qu’il s’était engager à user du bien en bon père de famille et en faisant de l’accomodation sa résidence principale.

Il se fait qu’après trois mois de location, le preneur a relogé des étrangers dans la maison et il y a déjà des dégats à l’habitation.

Je voudrais donner congé au preneur mais j’aimerais savoir quelle est la durée légale de préavis dans le cas qui me concerne.

Je vous remercie à l’avance pour votre réponse.

Meilleures salutations,

Vincent de Paul

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  30 juin 2023
  
  Bonjour Vincent de Paul,
  
  Vous pouvez rompre le “bail de courte durée” avant l’échéance pour occupation personnelle (ou de vos proches) et à partir de la 2e année d’occupation uniquement, avec un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.
  
  Pour un conseil personnalisé, nous vous invitons à contacter votre notaire ou le Syndicat national des propriétaires.
  
  Bien à vous,
  Répondre
BUGGY
5 juin 2023

Mon petit-fils occupe un appartement géré par l’A.I.S Andenne-Ciney. Au terme d’un premier bail d’un, celui-ci a eu= la surprise de constater que l’AIS renouvelait son bail que pour 6 mois

Est ce légal ?

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  7 juin 2023
  
  Bonjour BUGGY,
  
  Nous répondons à des questions “Logement” liées à des baux locatifs privés, nous ne sommes pas spécialisé·e·s en ce qui concerne les logements sociaux.
  
  Pour les biens soumis aux règles du Code bruxellois du logement, le “bail de courte durée” (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance.
  
  Soit les parties peuvent décider de le résilier à l’échéance en envoyant un préavis au moins 3 mois à l’avance à l’autre partie, soit les parties peuvent le renouveler ensemble, par écrit, pour 6 mois, 1 an ou encore, 2 ans supplémentaires.
  
  Sans action de leur part, le “bail de courte durée” se prolonge automatiquement et se transforme en “bail de 9 ans”.
  
  Nous vous invitons à contacter la personne qui gère le dossier locatif de votre petit-fils et/ou à vous référer à son contrat de bail, rubriques “Durée”, “Résiliation anticipée” et “Renouvellement et prolongation”.
  
  Bien à vous,
  Répondre
SP
16 mai 2023

Bonjour!

J’ai signé un contrat de bail “résidence principale” prenant cours le 1er. juillet 2015 et prenant fin le 30 juin 2024. Bref, un contrat de bail de 9 ans dûment enregistré le 30 juin 2015 au Bureau d’Enregistrement à Bruxelles.

Un contrat de bail dont le loyer est indexable annuellement et qui est doté d’une provision pour charges communes appelant une régularisation annuelle.

Deux questions.

1. Jamais depuis la signature du bail le loyer n’a fait l’objet d’une indexation annuelle. Et jamais il n’y eut de décompte/régularisation “charges communes”.

Question: si l’envie lui prend soudainement le bailleur peut-il régulariser tant le loyer que les charges communes depuis le début du contrat, mi-2015?

2. La fin du bail de 9 ans est prévue pour le 30 juin 2024.

Question: que se passe-t-il si, rien ne se passe à la date de fin de bail, si moi preneur, je continue d’occuper le bien à ma grande satisfaction et à celle aussi du bailleur heureux apparemment de m’avoir comme locataire. Comme si de rien n’était. Y-a-t’il une sorte de prorogation tacite du contrat de bail et, si oui, pour quelle durée?

Merci pour vos réponses.

Cordialement
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  22 mai 2023
  
  Bonjour SP,
  
  L’indexation du loyer n’est pas automatique. Le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. C’est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.
  
  Même s’il ne l’a pas fait auparavant, il peut commencer à indexer au prochain anniversaire du bail, en juillet 2023, par exemple. Attention, de nouvelles règles, liées au PEB, sont entrées en application depuis octobre 2022.
  
  Il ne pourra, cependant, pas “récupérer” les années précédentes. Toutes les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à votre avantage.
  
  Concernant les charges, cela dépend s’il s’agit d’un “forfait” ou d’une “provision sur charges”. Les charges forfaitaires sont fixes, tandis que les charges provisionnelles vont dépendre de la consommation réelle du locataire en eau, électricité, gaz.
  
  Ces dernières doivent faire l’objet d’une régularisation, suite à la production d’un décompte. Le bailleur doit le fournir ainsi que tous les justificatifs utiles afin de savoir si le locataire doit être remboursé ou s’il doit compléter la provision versée.
  
  Nous pensons qu’il y a prescription pour une partie des charges, car les faits remontent à plus de 5 ans. Pour un conseil juridique, nous vous invitons à contacter un bureau d’aide juridique.
  
  Le bailleur a le droit de rompre le “bail de 9 ans” à l’échéance (= à la date de fin prévue), sans motif, à condition d’envoyer un préavis au moins 6 mois à l’avance au preneur.
  
  Sans envoi de préavis pour y mettre fin à l’échéance et sans opposition du bailleur à ce que vous continuez à occuper le bien, le “bail de 9 ans” se prolonge automatiquement pour 3 ans, aux mêmes conditions.
  
  Il ne faut pas signer de nouveau bail, le contrat initial reste valable.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Dodabxl75
10 mai 2023

Bonjour,je reçu lettre de l’agence, on disant que propieter il veut plus renouveler mon bail après 3ans. Il m’a donné la raison ? Je pas envie de partir de ici, je toujours payé loyers à l’heure.

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  12 mai 2023
  
  Bonjour Dodabxl75,
  
  Le bailleur a le droit de rompre le “bail de courte durée” (3 ans ou moins) à l’échéance (= à la date de fin prévue), à condition d’envoyer un préavis, au moins 3 mois à l’avance, au locataire.
  
  Il ne doit pas motiver sa décision dans ce cas, car il ne souhaite simplement pas poursuivre le bail. Si le préavis a été envoyé dans les délais, tu ne peux pas t’y opposer.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Père Albert
22 mars 2023

Si le le propriétaire et le locataire sont d’accords de mettre fin à la location peuvent-ils décider de quand et aussi d’un délai de préavis qui leurs convient, c’est-à-dire 1 mois par exemple…? Et cela pour un bail de 9 ans.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  22 mars 2023
  
  Bonjour Père Albert,
  
  Oui, si les parties sont d’accord, elles peuvent convenir ensemble d’une “rupture du bail de commun accord”.
  
  Cet arrangement à l’amiable remplace la procédure légale (3 mois de préavis + indemnité éventuelle) et doit être mis par écrit (signé et daté) et mentionner, au minimum : l’identité du bailleur et du preneur, la date du jour, la date de début et de fin du bail, la durée du préavis, s’il faut trouver un remplaçant·e ou non, etc.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Angel
4 mars 2023

Bonjour,

J’ai besoin d’aide concernant mon logement principal.

Malheureusement, je suis victime d’abus de confiance, j’ai loué mon studio par une agence immobilière, qui m’a assuré, que tous les problèmes constatés lors de la visite du studio seraient en ordre à la remise des clefs. Il n’en est rien, réception des clefs le 15 février 2023 (date du début du contrat), compteur de gaz fermé (visiblement depuis 2007), studio sale et non vide (meuble, petite électro ménagés, en très mauvais état) l’agent m’a affirmé que la cuisine était neuve, alors qu’il y a des traces non effaçables de saleté sur les portes, le four a été utilisé et est sale. Il n’y a ni eau chaude ni chauffage, et ce, encore à ce jour, nous sommes le 4 mars 2023, Sibelga a constaté une fuite de gaz et a donc refusé d’ouvrir, de petits travaux ont été effectués mais, malheureusement lors du second contrôle, il y avait une autre fuite de gaz, à nouveau réparations, l’organisme ACEG a tout contrôlé (a dû venir à 3 reprises) son rapport atteste que la fuite de gaz est réparée, mais que l’installation n’est pas conforme. De qui plus est, l’agent immobilier a demandé d’être payé en main propre pour l’établissement de l’état des lieux (200eur) il ne l’a pas établi. Il y a également des soucis au niveau de la chaudière (CO2) datant de 2007 et n’ayant jamais été entretenue. Les consignes de sécurité concernant les incendies ne sont pas respectées et il n’y pas de détecteur de fumée etc… Comment puis-je me défaire de ce contrat sans devoir payer des indemnités. (Contrat d’un an du 15/02/2023 au 14/02/2024)? La communication avec le propriétaire est très difficile, il ne comprend même pas qu’il n’est pas logique que je loue son bien sans disposer de chauffage ou eau chaude. (pour lui, je le dérange). Pouvez-vous m’aider? d’avance grand merci
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1. CIDJ (informateur certifié)
  6 mars 2023
  
  Bonjour Angel,
  
  Le bailleur doit fournir un logement en bon état de réparation et d’entretien à ses locataires. Les logements mis en location doivent respecter un certain nombre d’exigences minimales en matière de sécurité, de salubrité et d’équipements élémentaires, sous peine d’être considérés non conformes. Les locataires doivent, au minimum, pouvoir se chauffer et se laver confortablement.
  
  L’état des lieux d’entrée est obligatoire. Cela permet de vérifier l’état du logement au moment de ton entrée dans les lieux et de signaler les éventuels dégâts locatifs (antérieurs à ton occupation). Lorsque tu règles un montant en liquide, il faut impérativement demander un reçu (signé et daté).
  
  La procédure légale pour rompre le bail de courte durée consiste en l’envoi d’un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur et le versement d’une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.
  
  Nous te recommandons de contacter le « Service droit du bail » de l’Atelier des droits sociaux ou un bureau d’aide juridique pour connaitre les recours à ta disposition.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Patoche
10 décembre 2022

Bonjour je loue un appartement depuis près de 3ans mon propriétaire m à envoyer un courrier simple pour me dire qu il souhaite rompre le bail fin février ce qui correspond à ma date d entrée, est ce que je peux m y opposer ,car financièrement je ne pourrais pas me permettre un déménagements aussi rapide
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  14 décembre 2022
  
  Bonjour Patoche,
  
  Le bailleur a le droit de rompre le “bail de courte durée” (3 ans ou moins) à l’échéance (= à la date de fin prévue), sans motif, en envoyant un préavis au moins 3 mois à l’avance au locataire.
  
  S’il s’agit d’un “bail de 9 ans”, le bailleur a le droit de rompre le bail avant l’échéance, avec un préavis de 6 mois, mais il doit motiver sa décision.
  
  Si le courrier a été envoyé dans les délais, tu ne peux pas t’y opposer. Néanmoins, tu peux toujours en discuter avec le bailleur et lui demander de prolonger le bail, mais il n’est pas obligé d’accepter.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Rose
5 décembre 2022

Bonjour, Un bail de résidence principale de 6 mois est-il possible/ valable ?

Merci
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  7 décembre 2022
  
  Bonjour Rose,
  
  Un bail d’une durée de 6 mois est parfaitement valable, c’est un “bail de courte durée”.
  
  Il est possible de le renouveler, plusieurs fois, par écrit (durée totale qui ne peut excéder 3 ans), ou de le rompre, avec un préavis de 3 mois.
  
  Bien à toi,
  Répondre
El Bor
26 novembre 2022

Bonjour,

Tout d’abord merci pour les informations reportées sur votre site, c’est très utile.

Je vous contacte au sujet d’un bail de résidence principal d’un bien sis à Bruxelles. Le bail a été intiallement conclu pour une courte durée (3 ans) et de commun accord avec le locataire nous souhaitons le transformer en bail de 9 ans.

Je me demande donc si cette “transformation” doit être refletée par un avenant au bail initial et si cet avenant doit également être enregistré?

D’avance merci pour votre retour.

Elena

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  28 novembre 2022
  
  Bonjour El Bor / Elena,
  
  Si aucun préavis n’a été envoyé pour mettre fin au bail à l’échéance et si vous ne vous opposez pas à ce que le locataire continue à occuper le logement, le “bail de courte durée” se prolonge et se transforme automatiquement en “bail de 9 ans”.
  
  Il ne faut pas signer de nouveau bail ou d’avenant, le contrat initial reste valable, aux mêmes conditions. Seule la durée change.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Greg
4 octobre 2022

Bonjour,

Un de mes 2 locataires vient de donner son renon, mais il se fait que le bail à été signer par 2 parties. Bien que le bail ne prends pas fin tant que les 2 parties n’ont pas donné leurs renons, puis-je moi, en tant que propriétaire, mettre fin au bail en prétextant que les garanties financières ne sont plus les mêmes que quand il étaient 2?
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  5 octobre 2022
  
  Bonjour Greg,
  
  En tant que propriétaire, vous pouvez uniquement résilier le bail avant l’échéance, à condition d’envoyer un préavis de :
  
  • 3 mois pour “occupation personnelle” (ou de vos proches) avec une indemnité d’1 mois s’il s’agit d’un “bail de courte durée” ;
  
  • 6 mois pour “occupation personnelle” (ou de vos proches), pour “gros travaux” (en fin de triennat uniquement) ou “sans motif” (en fin de triennat uniquement et avec paiement d’indemnités) s’il s’agit d’un “bail de 9 ans”.
  
  Pour un conseil personnalisé, vous pouvez contacter votre notaire ou le Syndicat national des propriétaires.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Nicolas
20 septembre 2022

Bonjour,

J’habite en région Bruxelloise, et je suis le locataire. J’ai quelques questions à vous poser.

J’ai appris très récemment que le bail n’était jamais enregistré par les propriétaires ; en fait le bail était refusé. Les propriétaires après un an, ils me demandent une augmentation de 80euros pour le loyer ; mais comme le bail n’était jamais enregistré, c’est illégal, non ?

D’ailleurs, après ce découvert, je voulais être un peu plus méfiant avec eux ; et comme j’avais fait le virement de la garantie locative vers leur compte privé, je leur ai demandé qu’ils me retournent cet argent pour que je puisse le déposer dans un compte bloqué et ils ont refusé. Pourrais-je leurs demander de déduire les 2 mois prochains de loyer en utilisant cet argent ? (J’ai vraiment peur que je ne reçoive jamais l’argent de caution ; pour l’état de lieux, il n’y avait pas un 3e personne, ou un expert ; pourrais je demander qu’on refasse l’état de lieux avec une autre personne ? ou c’est trop tard ?

Dernièrement, ils ont effacé avec un stylo l’option que je pars plus tôt que les 3 ans, (bail de 3 ans). Est-ce qu’ils ont le droit de faire ça ? je n’ai jamais réfléchi a tout ça au début et maintenant je me retrouve dans une situation difficile. Merci pour votre aide.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  21 septembre 2022
  
  Bonjour Nicolas,
  
  L’enregistrement du bail est une formalité fiscale obligatoire (qui revient au bailleur). Cela donne une date certaine au bail et le rend opposable à des tiers.
  
  Même si le bail n’est pas enregistré, il est valable et doit être respecté par les parties. Nous ne comprenons pas ce que tu veux dire par « le bail était refusé », il faut noter que le bureau d’enregistrement ne vérifie pas le contenu du contrat de bail, et que celui-ci peut donc comporter des erreurs.
  
  Concernant le loyer, il faut bien distinguer « indexation » et « révision » du loyer. La révision doit répondre à des conditions bien précises et ne peut être demandée que dans le cadre du « bail de 9 ans ». Ce n’est donc pas possible pour le « bail de courte durée ». Tu peux lire la fiche d’infos “Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?” sur Bruxelles-J pour plus de détails à ce sujet.
  
  Néanmoins, le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. C’est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Tu peux vérifier le montant du loyer indexé sur le site Statbel.
  
  Concernant la garantie locative, celle-ci est bloquée pendant toute la durée du bail. Elle peut être récupérée, au plus tôt à la fin du bail et si tu as respecté toutes tes obligations locatives : aucun loyer (ou charges) impayé et aucun dégât locatif causé (à vérifier lors de l’état des lieux de sortie).
  
  Ce n’est donc pas possible de te retourner l’argent pour le verser sur un compte bloqué. Tu dois conserver une preuve du versement sur le compte personnel du bailleur. Tu ne peux pas décider d’arrêter de payer ton loyer (parce que tu redoutes de ne pas récupérer ta garantie), c’est ton obligation essentielle en tant que locataire !
  
  Si tu habites dans les lieux depuis plus d’un an, c’est trop tard pour réaliser un nouvel état des lieux d’entrée. En effet, celui-ci doit être fait avant l’entrée dans les lieux, ou au plus tard, au cours du 1er mois d’occupation. Sache que l’état des lieux de sortie peut uniquement se baser sur les observations contenues dans l’état des lieux d’entrée. Si le document est incomplet, imprécis ou insuffisamment détaillé, c’est à ton avantage.
  
  Tu as toujours le droit de résilier ton bail avant l’échéance, sans devoir te justifier, et ce, même si une clause mentionne le contraire dans le bail. Pour rompre le « bail de courte durée » avant l’échéance, tu dois envoyer un préavis de 3 mois et verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer au bailleur.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Milena
28 juillet 2022

Bonjour,

Je suis propriétaire, j’ai envoyé la lettre recommandé pour résiliation du bail à mon locataire, mais locataire n’ai pas la cherché à la poste, en sachant de quoi il s’agit, je les ai prévenu à l’avance déjà. Ils n’ont pas e-mail, j’ai envoyé la lettre par viber,qu’est-ce que je dois faire encore.

Merci d’avance

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  1 août 2022
  
  Bonjour Milena,
  
  Vous devez prévenir votre locataire par écrit, de préférence par courrier recommandé et/ou par e-mail. Vous pouvez renvoyer le préavis par courrier ordinaire (ou le déposer dans la boite aux lettres du locataire). Si le recommandé revient à l’expéditeur·rice (vous), nous vous conseillons de le conserver scellé.
  
  Pour un conseil personnalisé, nous vous invitons à contacter le Syndicat national des propriétaires.
  
  Bien à vous,
  Répondre
pierre
2 juillet 2022

Bonjour,

j’habite en region bruxelloise.
Mon bailleur vient de nous annoncer que l’appartement que je loue depuis le 15 décembre 2020 va ètre vendu.

l’acquéreur veut occuper les lieux. mon bail de trois ans dont je reproduis le texte ci-dessous fait référence au bail de 9 ans sous le titre fin de bail.
il y est écrit que le propriétaire peut occuper les lieux moyennant un préavis de 6 mois.
mon propriétaire m a écrit pour dire que son notaire et l’acquéreur sont d accord pour dire qu’il s ‘ agit d’une erreur de rédaction et que s’agissant d’un bail de trois ans, j’aurais un préavis de 3 mois pour quitter les lieux. Peuvent-ils changer ou interpreter ce texte clair en leurs faveurs et m’imposer un préavis de 3 mois alors que le bail stipule 6 mois de préavis ??

voici les éléments presents dans le bail:

-DURÉE
Le bail est conclu pour une durée de trois années prenant cours :
Le 15 décembre 2020 et se terminant le 14 décémbre 2023.
A défaut de congé signifié au moins 3 mois avant l’échéance du bail ou de sa prorogation, ou si le preneur continue à
occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail sera réputé conclu pour une durée de 9 ans, à compter de la date
de son entrée en vigueur initiale.
-FIN DU BAIL.
Bail d’une durée de 9 ans
Le preneur peut mettre fin au bail en cours moyennant préavis de 3 mois et une indemnité de 1 mois de loyer selon qu il quitte la 1ière, la 2ième ou la 3ième année de location.
Le bailleur peut mettre fin au bail en cours moyennant un préavis de 6 mois :
– à tout moment pour occupation personnelle ou par un membre de sa famille jusqu au 3ième degré
– à la fin de la 3ième et de la 6ième année,
– soit pour travaux dont le coût dépasse 3 années de loyer par locataire, ou 2 années de loyer pour 1’ensemble des
locataires d’un même immeuble.
– soit sans motivation moyennant paiement d’une indemnité de 9 ou de 6 mois de loyer

Merci pour votre aide.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  4 juillet 2022
  
  Bonjour pierre,
  
  Il faut noter que la vente du logement loué ne signifie pas forcément la fin du bail.
  
  Si l’acquéreur·e souhaite mettre fin à ton bail, celle/celui-ci devra suivre la procédure de résiliation prévue par le Code bruxellois du logement (Art.238).
  
  Étant donné qu’il s’agit d’un « bail de courte durée » (3 ans ou moins), le bailleur peut rompre ton bail avant l’échéance, à tout moment (à partir de la 2e année d’occupation), pour seul motif « l’occupation personnelle » (ou de ses proches), en t’envoyant un préavis de 3 mois.
  
  Même si le contrat de bail contient des erreurs (préavis de 6 mois), c’est la législation qui prime.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Lila
20 juin 2022

Bonjour,

Je suis une étudiante luxembourgeoise qui vit avec son copain belge. Nous voulons prendre un appartement à Bruxelles et on nous propose un bail de résidence principale. Qu’est-ce que cela signifie exactement ? Cela signifie-t-il que je m’engage à me domicilier en Belgique ou que je reste domiciliée au Luxembourg ? En tant qu’étudiant, j’ai une bourse luxembourgeoise et je suis toujours couvert par l’assurance maladie de mes parents, je dois donc être domicilié au Luxembourg.

Merci de votre aide.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  20 juin 2022
  
  Bonjour Lila,
  
  Un “bail de résidence principale” est un bail d’habitation qui concerne un logement dans lequel la/le locataire affecte sa résidence principale.
  C’est l’endroit où tu vis principalement (là où rentres après les cours/le travail, tu manges, tu te laves, tu dors), l’endroit où tu as ta “résidence principale”.
  Tu dois te domicilier aux registres de la population de la commune où se situe le logement.
  
  En règle générale, les étudiant·e·s ne sont pas obligé·e·s de se domicilier dans leur kot, car iels sont “temporairement absent·e·s du domicile familial dans le cadre de leurs études”. Iels conservent leur adresse, leur résidence principale chez leurs parents, même s’iels passent, en réalité, la majorité de leur temps dans leur kot.
  
  Ici, la situation est différente (pas un “bail étudiant”). Nous pensons que si tu ne te domicilies pas à l’adresse du logement partagé avec ton copain, tu devras certainement payer une “taxe de seconde résidence” à la commune où se situe le bien.
  
  Nous te recommandons de contacter le “Service Social Etudiant” de ton établissement d’études supérieures / université ou un centre d’infos pour jeunes près de chez toi : réseau Infor Jeunes ou réseau CIDJ pour bénéficier d’un conseil personnalisé.
  
  Bien à toi,
  Répondre
valou
14 juin 2022

Bonjour,

J’avais déjà laissé un message,

Dans un bail d’habitation affecté à la résidence principale, le propriétaire m’a envoyé mon préavis de 3 mois, me doit-il des indemnités? (préavis envoyé fin mai pour débuter 01 06 2022 jusqu’au 31 08 2022)

Après avoir signalé que je partais le 01 07 22, elle me dit qu’ elle ne me rendrait pas la garantie si elle ne trouve personne pour me remplacer, est normal?

merci
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  17 juin 2022
  
  Bonjour valou,
  
  Nous avons répondu à votre question du 14/06 par e-mail en vous demandant des précisions complémentaires.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Alain
22 mars 2022

Bonjour,
J’ai un locataire qui habite un de mes appartements depuis environ 20 années. En fait, ce locataire était déjà dans les lieux quand j’ai acheté l’appartement.
Comment dois-je compter les triennats supplémentaires ?
Puis-je lui imposer de me permettre de visiter l’appartement pour en vérifier l’état ?
Puis-je lui imposer de me montrer la preuve du paiement de la prime de l’assurance incendie ?
Puis-je mettre fin au bail avec un préavis de 3 mois ?
Merci d’avance.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  23 mars 2022
  
  Bonjour Alain,
  
  Vous êtes ici sur Bruxelles-J, un site d’information pour jeunes locataires. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.
  
  On considère que : sans préavis envoyé pour y mettre fin, ni opposition du bailleur à ce que le locataire continue à occuper les lieux, le “bail de 9 ans” s’est prolongé pour 3 années supplémentaires, plusieurs fois (9 + 3 + 3 + 3, etc.)
  
  Le propriétaire a un droit de visite, mais ce droit est limité. Vous ne pouvez pas imposer une visite, mais vous devez prendre rendez-vous avec le locataire (jour et heure) au préalable et lui donner le motif.
  
  Vous trouverez les possibilités offertes au bailleur pour résilier le bail dans la fiche d’infos “Je suis locataire, à quelles conditions mon bailleur peut-il mettre fin à mon bail ?“
  
  Pour un conseil personnalisé, nous vous invitons à vous adresser au Syndicat national des propriétaires.
  
  Bien à vous,
  
  Répondre
Fiske
23 février 2022

Merci de m’indiquer si un bailleur, qui entend résilier un bail d’habitation principale à Bruxelles, sans motif, à son échéance triennale (bail initialement fixé à 1 an, qui est devenu de 9 ans, par manque de résiliation, puis qui a, au delà des 9 ans, été prolongé de 3 en 3 ans, toujours par manque de résiliation) , devra donner à ses locataires un préavis de 6 mois et leur payer une indemnité de 3 mois. Ou le préavis est suffisant ?
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  24 février 2022
  
  Bonjour Fiske,
  
  Le bailleur peut rompre le “bail de 9 ans” avant l’échéance avec un préavis de 6 mois, pour les motifs suivants :
  • pour occupation personnelle, à tout moment ;
  • pour gros travaux, en fin de triennat uniquement ;
  • sans motif, en fin de triennat uniquement et avec paiement d’indemnités si le congé est notifié à la fin du 1er ou du 2e triennat.
  
  Pour un conseil personnalisé, nous vous invitons à contacter le Syndicat national des propriétaires.
  
  Bien à vous,
  Répondre

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