Les caractéristiques du bail de résidence principale et les différentes durées

Tu as signé un bail de résidence principale, mais tu te demandes quelles règles s’appliquent dans ton cas précis ?  Quelle est la durée de ton bail, et comment le savoir ? Cette fiche est faite pour toi.

Caractéristiques du bail de résidence principale

Est-ce que les règles sont les mêmes, que j’habite à Bruxelles, à Anvers ou à Namur ?

Non.
Suite à la sixième réforme de l’État, la matière du bail a été régionalisée en Belgique. Cela veut dire qu’en fonction de la Région (bruxelloise, flamande ou wallonne) où se situe le logement, des règles différentes seront d’application.

En Région de Bruxelles-Capitale, les règles applicables sont principalement contenues dans le Code bruxellois du Logement.

Nous détaillons dans cette fiche les règles en vigueur pour la région Bruxelles Capitale uniquement.
Pour tout ce qui concerne les baux en région flamande, tu peux consulter Het Vlaams Woninghuurdecreet et pour la région wallonne, le Code wallon du Logement.

Qu’est-ce qu’un « bail d’habitation » ?

Un bail d’habitation est un contrat de location concernant un logement qui engage deux parties : le bailleur, qui met à disposition un logement, et le locataire, qui s’engage à lui verser un loyer pendant toute la durée du contrat.

Il peut s’agir d’un bail de résidence principale, d’un bail étudiant, d’un bail de colocation, etc.

Il ne s’agit pas d’un bail de bureau, d’un bail commercial, d’un bail de garage, etc.

Est-ce que mon bail est un « bail de résidence principale » ?

Trois conditions doivent être remplies pour que la loi sur le « bail de résidence principale » s’applique à un contrat de location :

  1. il s’agit d’un bail d’habitation ;
  2. le logement sert de résidence principale au locataire ;
  3. le bailleur doit donner son accord pour que le locataire affecte le bien loué à sa résidence principale (même tacitement).

La loi sur le bail de résidence principale protège les locataires, car les règles sont, dans la grande majorité, impératives : c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger et qu’elles s’appliquent, même si le bail prévoit autre chose.

On retrouve, dans le Code bruxellois du Logement, les principes fondamentaux relatifs à :

  • l’état du bien loué (les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité) ;
  • la durée du bail ;
  • les possibilités de congé et préavis ;
  • la cession du bail et la sous-location ;
  • l’indexation ou encore, la révision du loyer.

Si le locataire n’affecte pas le bien loué à sa résidence principale, on parlera généralement de « bail de droit commun ».

Le bailleur peut-il interdire au locataire d’affecter le logement à sa résidence principale ?

Oui, mais pour que cette interdiction soit valable, 2 mentions obligatoires doivent être indiquées dans le bail :

  1. une justification expresse et sérieuse (par exemple, une habitation de vacances ou de garage qui ne peut pas servir à autre chose) ;
  2. la mention de l’adresse où le preneur a sa résidence principale pendant la durée du bail.

Quelle est la différence entre la « résidence principale » et le « domicile » ?

La détermination de la « résidence principale » se fonde sur la situation de fait. Il s’agit donc du lieu où tu vis habituellement et effectivement pendant la majeure partie de l’année. La résidence principale ne correspond pas toujours au domicile : par exemple, un·e étudiant·e peut être domicilié·e chez ses parents et avoir sa résidence principale à son kot.

Le « domicile » est une notion légale. Il s’agit du lieu où tu es inscrit·e au registre de la population d’une commune. Il n’est pas toujours déterminé par ta résidence principale et habituelle.

Durée du bail de résidence principale : bail de 9 ans et exceptions

Le bail de 9 ans

La loi impose comme principe de base une durée de 9 ans pour le bail de résidence principale.
Le « bail de 9 ans » est le « bail classique » ou « par défaut ». C’est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location de logements.

Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • la durée est comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Exemple : un bail qui ne précise aucune durée ou un bail conclu pour 6 ans est d’office considéré un « bail de 9 ans ».

Le bail peut également directement préciser une durée de 9 ans. Néanmoins, il est possible de conclure un bail d’une durée différente.

Le bail de durée indéterminée n’existe plus. S’il ne s’agit pas d’un bail de 9 ans, il s’agit soit d’un :

  • bail de courte durée (pour une durée inférieure ou égale à 3 ans) ;
  • bail de longue durée (pour une durée supérieure à 9 ans) ;
  • bail à vie (jusqu’au décès du·de la locataire)

Le bail de courte durée

Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée inférieure ou égale à 3 ans. On appelle cela un « bail de courte durée ».

Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Le bail de courte durée peut-il être renouvelé ?

Soit les parties ont décidé de conclure un bail pour 3 ans, soit un premier bail pour une durée plus courte. Dans ce second cas, les baux de courte durée peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) une ou plusieurs fois, par écrit et sous les mêmes conditions, mais sans que la durée totale du bail initial et de ses renouvellements successifs ne puisse excéder 3 ans.

Exemple : Tu as signé un bail d’1 an qui a débuté le 1er juillet 2020 et qui devait prendre fin le 30 juin 2021. L’appartement te plaît et tu souhaites continuer à l’occuper, tu signes un « avenant » avec ton bailleur pour 2 années supplémentaires. La date de début reste la même, seule la date de fin change : le 30 juin 2023.

Attention ! Au cas où les contrats dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire).

Et si aucun préavis n’a été envoyé OU qu’aucun renouvellement n’a été signé ?

Le « bail de courte durée » (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Il faut envoyer un préavis au moins 3 mois à l’avance pour y mettre fin.

Celui-ci ne se renouvelle pas, non plus, automatiquement pour la même durée. Un bail d’1 an ne se renouvelle pas pour 12 mois supplémentaires.

Sans action de ta part, ni du bailleur (aucun préavis envoyé OU aucun renouvellement écrit signé), mais que tu as continué à occuper le logement, et ce, sans opposition du propriétaire, le « bail de courte durée » se transforme automatiquement en « bail de 9 ans ».

Le bail de longue durée

Il est possible de conclure un bail d’une durée supérieure à 9 ans. Cela doit être fait par écrit.

À ce moment-là, chaque partie peut rompre le contrat en envoyant un préavis d’au moins 6 mois (propriétaire) ou d’au moins 3 mois (locataire) avant son échéance. Si aucun préavis n’a été remis avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Pour la résiliation anticipée, il faut se référer aux conditions du bail de 9 ans, excepté si le bailleur met fin au contrat « sans motif », à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur. Dans ce cas, il/elle devra verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer au preneur.

Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève automatiquement lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire.

À moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat de bail. Par contre, le locataire pourra résilier son contrat quand il/elle le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.

 

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16 questions déjà posées

  1. Greg
    4 octobre 2022

    Bonjour,

    Un de mes 2 locataires vient de donner son renon, mais il se fait que le bail à été signer par 2 parties. Bien que le bail ne prends pas fin tant que les 2 parties n’ont pas donné leurs renons, puis-je moi, en tant que propriétaire, mettre fin au bail en prétextant que les garanties financières ne sont plus les mêmes que quand il étaient 2?

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      5 octobre 2022

      Bonjour Greg,

      En tant que propriétaire, vous pouvez uniquement résilier le bail avant l’échéance, à condition d’envoyer un préavis de :

      • 3 mois pour “occupation personnelle” (ou de vos proches) avec une indemnité d’1 mois s’il s’agit d’un “bail de courte durée” ;

      • 6 mois pour “occupation personnelle” (ou de vos proches), pour “gros travaux” (en fin de triennat uniquement) ou “sans motif” (en fin de triennat uniquement et avec paiement d’indemnités) s’il s’agit d’un “bail de 9 ans”.

      Pour un conseil personnalisé, vous pouvez contacter votre notaire ou le Syndicat national des propriétaires.

      Bien à vous,

      Répondre
  2. Nicolas
    20 septembre 2022

    Bonjour,

    J’habite en région Bruxelloise, et je suis le locataire.  J’ai quelques questions à vous poser.

    J’ai appris très récemment que le bail n’était jamais enregistré par les propriétaires ; en fait le bail était refusé. Les propriétaires après un an, ils me demandent une augmentation de 80euros pour le loyer ; mais comme le bail n’était jamais enregistré, c’est illégal, non ?

    D’ailleurs, après ce découvert, je voulais être un peu plus méfiant avec eux ; et comme j’avais fait le virement de la garantie locative vers leur compte privé, je leur ai demandé qu’ils me retournent cet argent pour que je puisse le déposer dans un compte bloqué et ils ont refusé. Pourrais-je leurs demander de déduire les 2 mois prochains de loyer en utilisant cet argent ? (J’ai vraiment peur que je ne reçoive jamais l’argent de caution ; pour l’état de lieux, il n’y avait pas un 3e personne, ou un expert ; pourrais je demander qu’on refasse l’état de lieux avec une autre personne ? ou c’est trop tard ?

    Dernièrement, ils ont effacé avec un stylo l’option que je pars plus tôt que les 3 ans, (bail de 3 ans). Est-ce qu’ils ont le droit de faire ça ? je n’ai jamais réfléchi a tout ça au début et maintenant je me retrouve dans une situation difficile. Merci pour votre aide.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      21 septembre 2022

      Bonjour Nicolas,

      L’enregistrement du bail est une formalité fiscale obligatoire (qui revient au bailleur). Cela donne une date certaine au bail et le rend opposable à des tiers.

      Même si le bail n’est pas enregistré, il est valable et doit être respecté par les parties. Nous ne comprenons pas ce que tu veux dire par « le bail était refusé », il faut noter que le bureau d’enregistrement ne vérifie pas le contenu du contrat de bail, et que celui-ci peut donc comporter des erreurs.

      Concernant le loyer, il faut bien distinguer « indexation » et « révision » du loyer. La révision doit répondre à des conditions bien précises et ne peut être demandée que dans le cadre du « bail de 9 ans ». Ce n’est donc pas possible pour le « bail de courte durée ». Tu peux lire la fiche d’infos “Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?” sur Bruxelles-J pour plus de détails à ce sujet.

      Néanmoins, le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. C’est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Tu peux vérifier le montant du loyer indexé sur le site Statbel.

      Concernant la garantie locative, celle-ci est bloquée pendant toute la durée du bail. Elle peut être récupérée, au plus tôt à la fin du bail et si tu as respecté toutes tes obligations locatives : aucun loyer (ou charges) impayé et aucun dégât locatif causé (à vérifier lors de l’état des lieux de sortie).

      Ce n’est donc pas possible de te retourner l’argent pour le verser sur un compte bloqué. Tu dois conserver une preuve du versement sur le compte personnel du bailleur. Tu ne peux pas décider d’arrêter de payer ton loyer (parce que tu redoutes de ne pas récupérer ta garantie), c’est ton obligation essentielle en tant que locataire !

      Si tu habites dans les lieux depuis plus d’un an, c’est trop tard pour réaliser un nouvel état des lieux d’entrée. En effet, celui-ci doit être fait avant l’entrée dans les lieux, ou au plus tard, au cours du 1er mois d’occupation. Sache que l’état des lieux de sortie peut uniquement se baser sur les observations contenues dans l’état des lieux d’entrée. Si le document est incomplet, imprécis ou insuffisamment détaillé, c’est à ton avantage.

      Tu as toujours le droit de résilier ton bail avant l’échéance, sans devoir te justifier, et ce, même si une clause mentionne le contraire dans le bail. Pour rompre le « bail de courte durée » avant l’échéance, tu dois envoyer un préavis de 3 mois et verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer au bailleur.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. Milena
    28 juillet 2022

    Bonjour,

    Je suis propriétaire, j’ai envoyé la lettre recommandé pour résiliation du bail à mon locataire, mais locataire n’ai pas la cherché à la poste, en sachant de quoi il s’agit, je les ai prévenu à l’avance déjà. Ils n’ont pas e-mail, j’ai envoyé la lettre par viber,qu’est-ce que je dois faire encore.

    Merci d’avance

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      1 août 2022

      Bonjour Milena,

      Vous devez prévenir votre locataire par écrit, de préférence par courrier recommandé et/ou par e-mail. Vous pouvez renvoyer le préavis par courrier ordinaire (ou le déposer dans la boite aux lettres du locataire). Si le recommandé revient à l’expéditeur·rice (vous), nous vous conseillons de le conserver scellé.

      Pour un conseil personnalisé, nous vous invitons à contacter le Syndicat national des propriétaires.

      Bien à vous,

      Répondre
  4. pierre
    2 juillet 2022

    Bonjour,

    j’habite en region bruxelloise.
    Mon bailleur vient de nous annoncer que l’appartement que je loue depuis le 15 décembre 2020 va ètre vendu.

    l’acquéreur veut occuper les lieux. mon bail de trois ans dont je reproduis le texte ci-dessous fait référence au bail de 9 ans sous le titre fin de bail.
    il y est écrit que le propriétaire peut occuper les lieux moyennant un préavis de 6 mois.
    mon propriétaire m a écrit pour dire que son notaire et l’acquéreur sont d accord pour dire qu’il s ‘ agit d’une erreur de rédaction et que s’agissant d’un bail de trois ans, j’aurais un préavis de 3 mois pour quitter les lieux.     Peuvent-ils changer ou interpreter ce texte clair en leurs faveurs  et m’imposer un préavis de 3 mois alors que le bail stipule 6 mois de préavis ??

    voici les éléments presents dans le bail:

    -DURÉE
    Le bail est conclu pour une durée de trois années prenant cours :
    Le 15 décembre 2020 et se terminant le 14 décémbre 2023.
    A défaut de congé signifié au moins 3 mois avant l’échéance du bail ou de sa prorogation, ou si le preneur continue à
    occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail sera réputé conclu pour une durée de 9 ans, à compter de la date
    de son entrée en vigueur initiale.
    -FIN DU BAIL.
    Bail d’une durée de 9 ans
    Le preneur peut mettre fin au bail en cours moyennant préavis de 3 mois et une indemnité de 1 mois de loyer selon qu il quitte la 1ière, la 2ième ou la 3ième année de location.
    Le bailleur peut mettre fin au bail en cours moyennant un préavis de 6 mois :
    – à tout moment pour occupation personnelle ou par un membre de sa famille jusqu au 3ième degré
    – à la fin de la 3ième et de la 6ième année,
    – soit pour travaux dont le coût dépasse 3 années de loyer par locataire, ou 2 années de loyer pour 1’ensemble des
    locataires d’un même immeuble.
    – soit sans motivation moyennant paiement d’une indemnité de 9 ou de 6 mois de loyer

    Merci pour votre aide.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      4 juillet 2022

      Bonjour pierre,

      Il faut noter que la vente du logement loué ne signifie pas forcément la fin du bail.

      Si l’acquéreur·e souhaite mettre fin à ton bail, celle/celui-ci devra suivre la procédure de résiliation prévue par le Code bruxellois du logement (Art.238).

      Étant donné qu’il s’agit d’un « bail de courte durée » (3 ans ou moins), le bailleur peut rompre ton bail avant l’échéance, à tout moment (à partir de la 2e année d’occupation), pour seul motif « l’occupation personnelle » (ou de ses proches), en t’envoyant un préavis de 3 mois.

      Même si le contrat de bail contient des erreurs (préavis de 6 mois), c’est la législation qui prime.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Lila
    20 juin 2022

    Bonjour,

    Je suis une étudiante luxembourgeoise qui vit avec son copain belge. Nous voulons prendre un appartement à Bruxelles et on nous propose un bail de résidence principale. Qu’est-ce que cela signifie exactement ? Cela signifie-t-il que je m’engage à me domicilier en Belgique ou que je reste domiciliée au Luxembourg ? En tant qu’étudiant, j’ai une bourse luxembourgeoise et je suis toujours couvert par l’assurance maladie de mes parents, je dois donc être domicilié au Luxembourg.

    Merci de votre aide.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      20 juin 2022

      Bonjour Lila,

      Un “bail de résidence principale” est un bail d’habitation qui concerne un logement dans lequel la/le locataire affecte sa résidence principale.
      C’est l’endroit où tu vis principalement (là où rentres après les cours/le travail, tu manges, tu te laves, tu dors), l’endroit où tu as ta “résidence principale”.
      Tu dois te domicilier aux registres de la population de la commune où se situe le logement.

      En règle générale, les étudiant·e·s ne sont pas obligé·e·s de se domicilier dans leur kot, car iels sont “temporairement absent·e·s du domicile familial dans le cadre de leurs études”. Iels conservent leur adresse, leur résidence principale chez leurs parents, même s’iels passent, en réalité, la majorité de leur temps dans leur kot.

      Ici, la situation est différente (pas un “bail étudiant”). Nous pensons que si tu ne te domicilies pas à l’adresse du logement partagé avec ton copain, tu devras certainement payer une “taxe de seconde résidence” à la commune où se situe le bien.

      Nous te recommandons de contacter le “Service Social Etudiant” de ton établissement d’études supérieures / université ou un centre d’infos pour jeunes près de chez toi : réseau Infor Jeunes ou réseau CIDJ pour bénéficier d’un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. valou
    14 juin 2022

    Bonjour,

    J’avais déjà laissé un message,

    Dans un bail  d’habitation affecté à la résidence principale, le propriétaire m’a envoyé mon préavis de 3 mois, me doit-il des indemnités? (préavis envoyé fin mai pour débuter 01 06 2022 jusqu’au 31 08 2022)

    Après avoir signalé que je partais le 01 07 22, elle me dit qu’ elle ne me rendrait pas la garantie si elle ne trouve personne pour me remplacer, est normal?

    merci

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      17 juin 2022

      Bonjour valou,

      Nous avons répondu à votre question du 14/06 par e-mail en vous demandant des précisions complémentaires.

      Bien à vous,

      Répondre
  7. Alain
    22 mars 2022

    Bonjour,
    J’ai un locataire qui habite un de mes appartements depuis environ 20 années. En fait, ce locataire était déjà dans les lieux quand j’ai acheté l’appartement.
    Comment dois-je compter les triennats supplémentaires ?
    Puis-je lui imposer de me permettre de visiter l’appartement pour en vérifier l’état ?
    Puis-je lui imposer de me montrer la preuve du paiement de la prime de l’assurance incendie ?
    Puis-je mettre fin au bail avec un préavis de 3 mois ?
    Merci d’avance.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      23 mars 2022

      Bonjour Alain,

      Vous êtes ici sur Bruxelles-J, un site d’information pour jeunes locataires. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      On considère que : sans préavis envoyé pour y mettre fin, ni opposition du bailleur à ce que le locataire continue à occuper les lieux, le “bail de 9 ans” s’est prolongé pour 3 années supplémentaires, plusieurs fois (9 + 3 + 3 + 3, etc.)

      Le propriétaire a un droit de visite, mais ce droit est limité. Vous ne pouvez pas imposer une visite, mais vous devez prendre rendez-vous avec le locataire (jour et heure) au préalable et lui donner le motif.

      Vous trouverez les possibilités offertes au bailleur pour résilier le bail dans la fiche d’infos “Je suis locataire, à quelles conditions mon bailleur peut-il mettre fin à mon bail ?

      Pour un conseil personnalisé, nous vous invitons à vous adresser au Syndicat national des propriétaires.

      Bien à vous,

       

      Répondre
  8. Fiske
    23 février 2022

    Merci de m’indiquer si un bailleur, qui entend résilier un bail d’habitation principale à Bruxelles, sans motif, à son échéance triennale (bail initialement fixé à 1 an,  qui est devenu de 9 ans, par manque de résiliation, puis qui a, au delà des 9 ans,  été prolongé de 3 en 3 ans, toujours par manque de résiliation) , devra donner à ses locataires un préavis de 6 mois et leur payer une indemnité de 3 mois. Ou le préavis est suffisant ?

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      24 février 2022

      Bonjour Fiske,

      Le bailleur peut rompre le “bail de 9 ans” avant l’échéance avec un préavis de 6 mois, pour les motifs suivants :
      • pour occupation personnelle, à tout moment ;
      • pour gros travaux, en fin de triennat uniquement ;
      • sans motif, en fin de triennat uniquement et avec paiement d’indemnités si le congé est notifié à la fin du 1er ou du 2e triennat.

      Pour un conseil personnalisé, nous vous invitons à contacter le Syndicat national des propriétaires.

      Bien à vous,

      Répondre