Je suis locataire, à quelles conditions mon bailleur peut-il mettre fin à mon bail ?

Il arrive que le bailleur souhaite résilier le contrat de bail de résidence principale.
Plusieurs conditions doivent être respectées pour que son congé soit valable.

En tant que locataire, il est donc important de connaitre :

  • les délais de préavis légaux,
  • les motifs valables qui peuvent être avancés par le bailleur,
  • les indemnités (en ta faveur),
  • les possibilités qui te sont offertes pour partir avant la fin du préavis donné par le bailleur.

La date de fin de mon bail approche, le propriétaire peut-il rompre le bail ?

Oui.

Le bailleur peut mettre fin au bail à l’échéance, c’est-à-dire à la date de fin prévue (indiquée dans la rubrique « Durée » du bail), moyennant un préavis.

Celui-ci doit être envoyé au moins 6 mois à l’avance (bail de 9 ans) ou au moins 3 mois à l’avance (bail de courte durée). Il/elle ne doit pas motiver sa décision, il/elle te prévient simplement qu’il/elle ne souhaite pas poursuivre la location. Si aucun préavis n’est envoyé (par le bailleur ou toi, le preneur), le bail se renouvèle automatiquement.

Pour plus de détails, tu peux consulter la fiche d’infos « Les caractéristiques du bail de résidence principale et les différentes durées ».

Le propriétaire peut-il rompre le bail avant la date de fin prévue ?

Oui.

Le bailleur peut résilier le bail avant l’échéance, c’est-à-dire en cours de bail, moyennant un préavis et en motivant sa décision.
Les conditions diffèrent en fonction du type de bail conclu.

Bail de 3 ans ou moins

Dans le cadre du bail de courte durée (= 3 ans ou moins), le préavis est de 3 mois.

Le bailleur peut uniquement rompre le bail avant l’échéance à partir de la 2e année d’occupation et pour seul motif « l’occupation personnelle » du bailleur (ou d’un membre de sa famille).

Il/elle doit également te verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

Bail de 9 ans

Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail avant l’échéance, moyennant un préavis de 6 mois, et ce, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis.

Occupation personnelle

Oui, ce motif peut être invoqué à tout moment au cours de la location.

« L’occupation personnelle » désigne le fait que le bien loué va être occupé soit, par le bailleur lui/elle-même, soit, par des membres de sa famille : son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendant·e·s (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.

L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis de 6 mois pour « occupation personnelle ».

Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il/elle peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Gros travaux

Oui, mais uniquement à la fin de chaque triennat.

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, de transformation ou de rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable.

Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celle/celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif

Oui, mais uniquement à la fin de chaque triennat.

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail sans motiver sa décision, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Mon propriétaire vend le logement que j’occupe, est-ce que je dois partir ?

Non, pas forcément.

Ce n’est pas parce que le logement que tu occupes est mis en vente / vendu que ton bail prend fin. Le bailleur ne peut pas rompre le bail pour « vente », ce n’est pas un motif valable.

Il/elle peut néanmoins, mettre fin au bail de 9 ans avant l’échéance en t’envoyant un préavis de 6 mois et en motivant sa décision : « pour occupation personnelle », « pour gros travaux » ou « sans motif » (avec versement d’indemnités).

Si le bailleur ne t’a pas envoyé de préavis et s’il/elle organise des visites en vue de vendre le logement, il/elle compte probablement céder les baux en cours à un·e acquéreur·e.

Dans ce cas, si l’appartement que tu loues est vendu, et si le bail est enregistré, cela ne change pas grand-chose pour toi : le bail continue, aux mêmes conditions (durée, loyer). Le nouveau propriétaire remplace l’ancien, tu as simplement un nouveau contact.

Si le nouveau propriétaire veut rompre ton bail, il/elle doit suivre la procédure classique.

J’ai reçu un préavis de 6 mois, est-ce que je peux partir plus tôt ?

Oui, si le préavis est donné avant l’échéance d’un bail de 9 ans. Tu ne peux pas partir plus tôt pour les baux plus courts.

Le préavis de rupture anticipée du contrat de bail par le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, le locataire a la faculté de remettre un « contre-préavis » de 1 mois (à envoyer par recommandé).

Ce contre-préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

Si tu n’entres pas dans les conditions précitées, il est toujours possible de convenir avec le bailleur d’une « rupture du bail de commun accord ». Pour plus de détails, tu peux consulter la fiche d’infos « Je suis locataire, comment rompre mon bail? ».

 

 

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12 questions déjà posées

  1. Acers 2
    22 septembre 2022

    Je viens de donner mon renon de 3 mois à mon propriétaire, j’occupe le bien depuis 2008.

    quels sont les remise en état que je dois effectuer avant la remise des clés?

    ex:

    Dois-je repeindre tous les murs après avoir reboucher les trous de visse et de clous?

    Merci d’avance

    Amicalement

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      23 septembre 2022

      Bonjour Acers 2,

      En fin d’occupation, après le déménagement, mais avant la remise des clés au bailleur, il sera nécessaire de rédiger un “état des lieux de sortie”. Cela permet de comparer l’état actuel du logement avec celui dans lequel il a été reçu, et vérifier si des dégâts locatifs ont été causés dans le logement loué au cours de votre occupation.

      En ce qui concerne les murs, ceux-ci ne peuvent pas être rendus souillés, poussiéreux, gras, tâchés ou jaunis par la nicotine, par exemple. La pose de clous ou d’attaches murales pour attacher des cadres, les trous, coups, griffes, etc. doivent également être réparés.

      Il faut déterminer si un rebouchage est suffisant ou s’il faut procéder à un rafraichissement de la peinture (y a-t-il une différence de couleur visible ?) Sinon, il faudra s’arranger avec le bailleur au moment de l’état des lieux de sortie (et éventuellement déduire les frais de peinture de la garantie locative).

      Nous vous conseillons de consulter cette liste de répartition des réparations, entretiens et travaux à charge du bailleur ou du preneur. Le point 26. concerne les “Revêtements muraux intérieurs et des plafonds”.

      Bien à vous,

      Répondre
  2. Elodie
    28 août 2022

    Bonjour,

    La maison  que je loue a été vendue. Le nouveau propriétaire a envoyé un préavis de 6 mois (mon bail est de 9 ans) j’ai bien lu dans votre article la possibilité de partir plus tôt (en remettant le contre préavis) mais est-ce toujours le cas si mon logement est situé en région flamande ? Ou les règles sont alors différentes ?

    D’avance merci pour votre aide.

    Elodie

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      7 septembre 2022

      Bonjour Elodie,

      Le “Logement” est une compétence régionalisée. Les règles sont donc différentes en fonction de la Région où se situe le bien.

      En Région bruxelloise et wallonne, lorsque tu reçois un préavis de 6 mois, tu as la possibilité d’envoyer un contre-préavis d’1 mois au bailleur pour partir plus tôt.

      Il est toujours possible de discuter avec le bailleur de ta volonté de partir avant la fin du préavis, surtout s’il s’agit d’un préavis pour “occupation personnelle” ou “gros travaux”, afin de convenir ensemble d’une “rupture du bail de commun accord”.

      Nous te recommandons de contacter un woonloket près de chez toi pour bénéficier d’un conseil personnalisé à propos de la législation en Région flamande.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. Poline
    15 juillet 2022

    Après 10 année  de location mon propriétaire  peut il me  demander de partir

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      15 juillet 2022

      Bonjour Poline,

      Le bailleur peut rompre le “bail de 9 ans” (ici, prolongé pour 3 ans supplémentaires) avant l’échéance, en envoyant un préavis de 6 mois à la/au locataire.

      Un préavis valable doit être motivé et ce motif doit être mentionné dans le courrier :
      • “pour occupation personnelle (ou de ses proches)”, à tout moment ;
      • “pour gros travaux”, à la fin de chaque période de 3 ans (triennat) ;
      • “sans motif”, à la fin de chaque période de 3 ans (triennat).

      Il peut également rompre le bail à l’échéance, c’est-à-dire à l’expiration, sans motif, avec un préavis de 6 mois.

      Nous vous proposons de lire la fiche d’infos “Je suis locataire, à quelles conditions mon bailleur peut-il mettre fin à mon bail ?” pour plus de détails sur chaque motif de résiliation anticipée.

      Bien à vous,

      Répondre
  4. Suzy
    10 juin 2022

    Merci

    Mais je suis propriétaire

    Donc puis-je envoyer un préavis 3mois avant la fin de la date du contrat de bail. Sans que je paie des indemnités au locataire

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      10 juin 2022

      Bonjour Suzy,

      Bruxelles-J est un site d’information généraliste pour jeunes locataires. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En tant que bailleur, pour rompre le “bail de courte durée” à l’échéance, il faut envoyer un préavis au moins 3 mois à l’avance à la/au locataire. Aucune indemnité de rupture n’est due dans ce cas.

      Nous vous conseillons de lire la fiche d’infos “Je suis locataire, à quelles conditions mon bailleur peut-il mettre fin à mon bail ?” pour connaître les possibilités de résiliation offertes au bailleur (avant l’échéance ou à l’échéance).

      Bien à vous,

      Répondre
  5. Suzy
    8 juin 2022

    Bonjour

    Voila j’ai louer mon appartement avec un contrat de 3 ans.

    1 Avril 2020 jusqu’à 31mars 2023.

    Puis je envoyé un préavis  3 mois avant la fin de la date du contrat sans motif ni raison.

    Donc c’est mon droit d’evoyer un préavis si je respecte la date de fin de contrat. Sans que je leur paie une indemnité.

    Parceque je me connais pas du tout dans tout ça merci de me répondre

     

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      10 juin 2022

      Bonjour Suzy,

      En tant que locataire, tu peux mettre fin au « bail de courte durée » (3 ans ou moins) avant l’échéance, à tout moment, à condition d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur. Tu ne dois pas motiver ta décision. Tu dois également lui verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer.

      Pour info, envoyé le 10 juin, le préavis commence le 1er juillet et prend fin le 30 septembre 2022. Il faut continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Si tu veux mettre fin à ton bail à l’échéance (c’est-à-dire, à l’expiration, le 31 mars 2023). Tu dois envoyer un préavis au moins 3 mois à l’avance au bailleur, au plus tard en décembre 2022. Dans ce cas, aucune indemnité de rupture n’est due.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Isabelle
    24 avril 2022

    Bonjour,

    j’ai souscrit un contrat de bail de 9 ans en mars 2006 avec une clause indiquant que les réparations étaient à ma charge.  Cette clause est-elle légale?

    L’appartement est vendu; j’ai été prévenue oralement après la vente.

    le nouveau propriétaire et l’ancien propriétaire vont faire ensemble “l’état des lieux de sortie”.

    Le nouveau propriétaire m’a transmis le montant du loyer par mail.

    Je vais donc je suppose devoir signer un nouveau contrat de bail que je n’ai pas encore reçu.

    Puis-je refuser de signer le nouveau contrat s’il comprend cette même clause?

    Et dans ce cas, n’ayant pas signé de bail avec le nouveau propriétaire, dois-je 3 mois de préavis?

    Merci de votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      25 avril 2022

      Bonjour Isabelle,

      Une liste de répartition des obligations entre bailleur et preneur concernant les entretiens, réparations et travaux à réaliser dans le logement loué a été publiée au Moniteur belge. Cette répartition est impérative, des réparations à charge du bailleur ne peuvent donc pas être mises à charge du preneur.

      Lorsque le bien que tu loues est vendu, le nouveau propriétaire remplace l’ancien. Il ne faut pas signer de nouveau bail, car celui signé en 2006 est toujours valable, aux mêmes conditions. Cela veut, notamment, dire que le nouveau bailleur ne peut pas modifier le montant du loyer, celui-ci est fixé pour la durée du bail.

      En tant que locataire, tu dois prévenir ton bailleur valablement de ta décision de rompre le bail. Tu peux résilier le bail de 9 ans avant l’échéance, à tout moment, mais tu dois lui envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception.

      Pour bénéficier d’un conseil juridique personnalisé, nous t’invitons à contacter une association offrant un service d’aide juridique gratuitement.

      Bien à toi,

      Répondre