Tu souhaites déménager et tu te demandes comment rompre ton contrat de bail de résidence principale ? On t’explique tout !
À l’échéance, si tu veux simplement quitter ton logement à la fin de ton bail
Tu as signé un bail pour une durée déterminée (par exemple, 3 ans) et tu ne veux pas le poursuivre/le renouveler après la date de fin prévue dans le contrat de bail. Tu dois donc le rompre, c’est ce qu’on appelle la « rupture du bail à l’échéance » (ou à l’expiration).
Attention ! Le bail ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Sauf s’il s’agit d’un bail de moins de 6 mois.
En tant que locataire, tu dois envoyer un préavis, au moins 3 mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ton propriétaire afin de le notifier de ta volonté de ne pas poursuivre le bail. Tu ne dois pas verser d’indemnités de rupture, si tu envoies le préavis à temps.
Sans envoi de préavis, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement, le bail se renouvelle et se prolonge automatiquement.
Exemple : Tu as signé un “bail de courte durée” pour 3 ans dont la date de début est le 1er juillet 2019. Celui-ci devait, en principe, prendre fin le 30 juin 2022. Sans envoi de préavis (au moins 3 mois à l’avance) pour y mettre fin le 30 juin 2022, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement, le bail s’est prolongé automatiquement et s’est transformé en “bail de 9 ans”. La date de début reste la même, seule la date de fin change (ici, le 30 juin 2028).
Autre exemple : Tu as signé un “bail de 9 ans” dont la date de début est le 1er juillet 2013. Celui-ci devait, en principe, prendre fin le 30 juin 2022. Sans envoi de préavis (au moins 3 mois à l’avance) pour y mettre fin le 30 juin 2022, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement, le bail s’est prolongé automatiquement pour 3 années supplémentaires. La date de début reste la même, seule la date de fin change (ici, le 30 juin 2025).
Avant l’échéance, si tu veux interrompre le bail en cours
Tu as signé un bail pour une durée déterminée (par exemple, 3 ans) et il arrive que, pour une raison ou une autre, tu souhaites déménager en cours de bail, c’est ce qu’on appelle la « rupture du bail avant l’échéance ».
En tant que locataire, tu peux mettre fin à ton bail avant l’échéance, à tout moment. C’est-à-dire que tu ne dois pas attendre la fin d’un triennat.
Attention ! Tu dois respecter une série de conditions pour le rompre valablement : envoi d’un préavis, paiement éventuel d’indemnités, paiement du loyer, etc.
Quelle est la durée du préavis?
En Belgique, le délai de préavis légal est de 3 mois.
Il s’agit du délai minimum obligatoire à respecter pour avertir le propriétaire – valablement – de ta volonté de résilier le contrat de bail.
Dans le cadre du “bail de 9 ans” ou du “bail de courte durée”, tu dois donc envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ton propriétaire.
Quand démarre le préavis?
Le préavis qui peut être envoyé à tout moment (= avant l’échéance), démarre toujours le 1er jour du mois qui suit l’envoi. Il prend fin au terme d’un mois calendrier (le 28-29 février ou le 30-31 pour les autres mois).
C’est indépendant de la date de départ du bail. Cela s’applique donc, même si le bail a commencé dans le courant ou en milieu de mois.
Il est préférable de préciser les dates de commencement et de fin du préavis dans ton courrier.
Exemple : Un préavis envoyé le 12 juin démarre le 1er juillet et prend fin le 30 septembre.
Autre exemple : Pour un bail débutant le 15 juin, le préavis envoyé le 12 juin démarre aussi le 1er juillet et prend fin le 30 septembre.
Suis-je obligé·e d’envoyer mon préavis par lettre recommandée avec accusé de réception?
Non, MAIS… En fait, ce n’est pas obligatoire légalement d’envoyer ton préavis par lettre recommandée avec accusé de réception mais c’est fortement conseillé.
En effet, c’est la forme privilégiée d’envoi du congé, car il est difficile de contester sa non-réception.
En déposant le préavis au bureau ou au point poste, tu reçois une preuve de dépôt (et un numéro de suivi), un cachet avec la date d’envoi sera apposé sur le courrier à ce moment-là et un accusé de réception reviendra à l’expéditeur (toi) lorsque le destinataire recevra ton recommandé.
Pour info, on considère qu’un recommandé qui n’a pas été reçu ou qui n’a pas été récupéré dans les délais par le destinataire, est valablement donné.
Tu peux également envoyer ton préavis par courrier ordinaire et/ou par mail. Tu dois alors demander une confirmation par e-mail.
Dois-je motiver ma décision?
Non, tu ne dois jamais te justifier auprès de ton propriétaire ou avancer un quelconque motif.
Exemple : Si tu souhaites te rapprocher de ton nouveau lieu de travail ou emménager avec ta·ton partenaire, tu ne dois pas le communiquer à ton bailleur.
Dois-je verser une indemnité de rupture au propriétaire?
Oui, dans certains cas.
Dans le cadre du bail de 9 ans, une indemnité est due au cours des 3 premières années d’occupation.
L’indemnité est équivalente à :
- 3 mois de loyer au cours de la 1ère année d’occupation ;
- 2 mois de loyer au cours de la 2ème année d’occupation ;
- 1 mois de loyer au cours de la 3ème année d’occupation.
À partir de la 4ème année d’occupation (ou plus), aucune indemnité n’est due.
Dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins), une indemnité équivalente à 1 mois de loyer est due.
Cette indemnité de rupture est due car une des parties rompt le contrat unilatéralement, avant la date de fin prévue. Tu « n’honores pas ta part du contrat » jusqu’à la fin. Elle sert à donc à « indemniser » le bailleur.
Tu peux la verser à la fin de la période de préavis ou à la date de remise des clés.
Comment savoir dans quelle année du bail je me trouve?
C’est utile de le savoir pour déterminer si tu dois verser des indemnités, ou non. C’est la date de fin du préavis qui détermine dans quelle année du bail tu te trouves.
Exemple : Tu as signé un “bail de 9 ans”, celui-ci a débuté le 1er septembre 2019 et prendra fin le 31 août 2028. Tu as envoyé un préavis de 3 mois le 15 juin 2021, celui-ci prend cours le 1er juillet et prendra fin le 30 septembre 2021. Tu dois verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer, car le 30 septembre 2021 correspond à la 3ème année d’occupation.
Autre exemple : Tu as signé un “bail de 9 ans”, celui-ci a débuté le 1er septembre 2019 et prendra fin le 31 août 2028. Tu as envoyé un préavis de 3 mois le 15 juin 2022, celui-ci prendra cours le 1er juillet et prendra fin le 30 septembre 2022. Tu ne dois verser aucune indemnité, car le 30 septembre 2022 correspond à la 4ème année d’occupation.
- 1ère année : 1er septembre 2019 –> 31 août 2020 ;
- 2ème année : 1er septembre 2020 –> 31 août 2021 ;
- 3ème année : 1er septembre 2021 –> 31 août 2022 ;
- 4ème année : 1er septembre 2022 –> 31 août 2023 ;
- etc.
Dois-je continuer à payer mon loyer pendant la durée du préavis?
Oui.
Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis (= 3 mois). Tu es toujours locataire et tu conserves tes droits et obligations, notamment, en ce qui concerne le paiement du loyer (en contrepartie de la mise à disposition d’un logement).
Exemple : Tu as signé un bail de 9 ans, celui-ci a débuté le 1er septembre 2018 et prendra fin le 31 août 2027. Tu as envoyé un préavis de 3 mois le 15 juin, celui-ci prendra cours le 1er juillet et prendra fin le 30 septembre. Tu dois continuer à payer les loyers pour les mois de juillet, août et septembre, comme d’habitude.
Quelle est la différence entre « préavis » et « indemnités »?
Il faut bien distinguer le préavis du paiement des indemnités de rupture.
Le « préavis », aussi appelé congé ou renon, est une notification de départ et une période de 3 mois que tu dois prester, en tant que locataire, afin d’éviter un « vide locatif » au propriétaire.
En effet, tu préviens ton bailleur que tu souhaites rompre le bail avant la date de fin prévue et il doit donc prendre ses mesures pour remettre le bien en location et trouver un·e remplaçant·e.
Quant aux « indemnités de rupture », celles-ci sont dues si tu romps ton contrat au cours des 3 premières années du bail de 9 ans ou au cours du bail de courte durée.
Celles-ci te sont réclamées car tu as décidé de mettre fin au contrat, avant la date de fin prévue, unilatéralement. Tu dois donc indemniser le propriétaire car tu n’as pas respecté le bail jusqu’à la fin.
Il faut noter que, même si le propriétaire parvient à relouer directement le bien après ton départ, il peut te réclamer ces indemnités de compensation.
Sous certaines conditions, puis-je bénéficier d’une réduction de préavis?
Non, contrairement à la France, il n’existe pas de motif exceptionnel (médical, professionnel, etc.) permettant de bénéficier d’une réduction du délai légal de préavis (= 3 mois) en Belgique.
Il est, néanmoins, toujours possible de proposer une « rupture du bail de commun accord » au bailleur pour accélérer ou éviter certaines formalités.
La « résiliation de commun accord », c’est quoi?
La « rupture du bail de commun accord », c’est un arrangement à l’amiable entre propriétaire et locataire qui assouplit, facilite ou encore, accélère les formalités de rupture du bail classiques. Elle ne peut donc, en aucun cas, être imposée par l’une ou l’autre partie.
Les parties doivent s’accorder et décider ensemble de la durée du préavis (plus courte), de la date exacte de fin du bail, du paiement (ou non) d’indemnités, de la recherche (ou non) d’un·e remplaçant·e pour reprendre le bail en cours, etc.
Parfaitement valable, cet accord peut se faire à tout moment et remplace tout autre arrangement. Les modalités de rupture du bail doivent alors impérativement être constatées par écrit, en plusieurs exemplaires, datés et signés par les deux parties.
Puis-je proposer un·e remplaçant·e, qui reprendra mon bail en cours, au bailleur?
Dans le cadre de la « résiliation de commun accord », tu peux présenter à ton propriétaire un·e candidat·e locataire disposé·e à reprendre le bail, dans les mêmes conditions (notamment, de durée et de loyer).
Il appartient totalement au bailleur d’accepter, ou de refuser, cette reprise de bail ainsi que la·le candidat·e locataire. Dans ce cas, le paiement d’indemnités de rupture peut être supprimé.
En cas d’accord, 2 possibilités se présentent :
- soit, le bail est repris en cours et la·le nouveau locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, il est recommandé de rédiger et de signer un « avenant » au bail pour signaler le changement de locataire et te désolidariser de tes engagements locatifs ;
- soit, un nouveau bail est établi entre le propriétaire et la·le nouveau locataire.
J’ai changé d’avis, puis-je annuler mon bail?
Non, MAIS…
Lorsque tu signes un bail, même s’il n’a pas encore commencé ou que tu n’occupes finalement pas le logement loué, tu t’es engagé·e à respecter ce contrat et les obligations qui en découlent. Une de tes obligations essentielles, en tant que locataire, est le paiement du loyer.
Tu ne peux donc pas l’annuler mais tu as, néanmoins, la possibilité de rompre ton bail avant l’échéance, à tout moment, sans devoir te justifier.
Pour plus d’informations, tu peux te référer aux questions précédentes.
Et si mon bail n’a pas été enregistré, puis-je le rompre sans préavis, ni indemnités?
Oui, MAIS… sous certaines conditions.
L’enregistrement du bail est une formalité fiscale obligatoire. Le bail doit être enregistré par le bailleur dans les 2 mois suivant la signature. Le bailleur doit le faire, même si le preneur peut le faire.
Uniquement si tu as envoyé une « mise en demeure », par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur, l’invitant à procéder à l’enregistrement dans un délai d’1 mois et qu’il ne l’a pas fait, tu peux rompre le bail sans préavis, ni indemnités.
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