Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ?

 

Les différentes durées de bail

Il existe des baux de durées différentes :

  • le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
  • le bail de 9 ans,
  • le bail de longue durée
  • le bail à vie.

Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire.

Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant son échéance normale

La résiliation de commun accord

Le propriétaire et le locataire peuvent de commun accord mettre fin au contrat de bail; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit.

Présentation d’un nouveau locataire

Le locataire peut présenter au propriétaire un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Il appartient totalement au propriétaire d’accepter ou non cette reprise de bail ainsi que le candidat locataire. En cas d’accord du propriétaire, 2 possibilités se présentent :

  • soit le bail est repris en cours et le nouveau locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
  • soit un nouveau bail est établi entre le propriétaire et ce nouveau locataire.

Le renon, congé ou préavis de sortie

Pour rompre le contrat de bail, trois mois avant l’expiration de celui-ci, le locataire et le bailleur peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Le contre – préavis

Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, le locataire a la faculté de remettre un contre – préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre – préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

Le bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est le bail « classique », par défaut et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement. Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.

Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de neuf ans ?

Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé au moins six mois avant l’échéance.

Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?

Le bail est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Quand et comment le locataire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Quel que soit le moment où le locataire met fin à son bail, il ne doit jamais le motiver.

  • Après 3 années d’occupation : le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail en remettant un préavis de 3 mois, à partir du 3ème anniversaire du bail.
  • Avant 3 années d’occupation : le locataire pourra mettre fin à son bail à n’importe quel moment en remettant un préavis de trois mois qui prend cours le 1er du mois qui suit l’envoi. Mais il devra verser au propriétaire une indemnité de 3 mois de loyer s’il le fait durant la 1ère année d’occupation, de 2 mois de loyer la 2ème année et de 1 mois de loyer la 3ème année.

Quand et comment le propriétaire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le propriétaire peut mettre fin au bail 6 mois avant la fin de la période de 9 ans. Il doit remettre un préavis par lettre recommandée sans motif ni versement de préavis. La durée de ce préavis sera donc de 6 mois.

Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

Pour occupation personnelle

Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Pour travaux

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, transformation ou rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois au locataire.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif aucun:

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.  Chacune des parties a alors la faculté de mettre fin au bail prorogé, tous les trois ans, sans motif et sans devoir payer d’indemnité, mais moyennant un congé de six mois également.

Le bail de longue durée

Il est possible de conclure un bail d’une durée supérieure à 9 ans. Cela doit être fait par écrit. À ce moment-là, chaque partie peut rompre le contrat en envoyant un préavis d’au moins 6 mois avant son échéance. Si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Pour la résiliation anticipée, il faut se référer aux conditions du bail de 9 ans, excepté si le bailleur met fin au contrat sans motif à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur, il devra verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans

Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On a appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Les baux de courte durée peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) une ou plusieurs fois, par écrit et sous les mêmes conditions, mais sans que la durée ne puisse excéder 3 ans. Au cas où les contrats successifs dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire). Si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation du locataire.

Quand et comment le locataire et le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte durée ?

Il est désormais possible à Bruxelles pour le propriétaire et pour le locataire de rompre un bail de courte durée avant son terme (excepté pour les baux de moins de 6 mois). En effet, ce dernier prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée du bail, sauf en cas de prolongation de celui-ci.

Normalement, le bail d’une durée égale ou supérieure à 6 mois peut être résilié moyennant un préavis d’au moins 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu dans le contrat. Afin d’éviter toute contestation, un préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis, et aucune indemnité ne sera due dans ce cas.
Le locataire peut également choisir de rompre le bail anticipativement à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois accompagné d’une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Le propriétaire peut rompre anticipativement ce contrat, mais seulement après la première année de location et seulement dans le cadre de l’occupation personnelle ou des membres de sa famille. Il devra envoyer au locataire un préavis de 3 mois assorti d’une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, ou si malgré le congé, le locataire a continué à occuper les lieux sans opposition du propriétaire, alors le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire. A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat bail. Le locataire pourra par contre résilier son contrat quand il le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.

Partager

Poser une question

N’hésite pas à nous poser une question, un professionnel faisant partie du réseau Bruxelles-J te répondra. Nous préservons ton anonymat et ton adresse de messagerie ne sera pas publiée.

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*
*
*

127 questions déjà posées

  1. Marc ****

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un bien à Bruxelles et qui est loué.

    Il y a actuellement un bail de 3 ans qui se termine le 30 avril 2021.

    Je souhaiterais peut être vendre mon bien et je voulais donc savoir combien de temps de préavis dois je respecter ?

    Je voulais également savoir si jamais je ne résilie pas son bail ( au 30 avril 2021) et lui non plus, si le bail devient un bail de 3/6/9 et si oui quels sont les délais à  respecter pour le résilier en cas de bail 3/6/9 ?

    Bien cordialement.

    Marc ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marc ****,

      En tant que propriétaire, lorsque tu souhaites résilier le bail de courte durée (maximum 3 ans) à l’échéance, tu dois notifier le·la locataire 3 mois à l’avance (par lettre recommandée avec accusé de réception, de préférence). Sans action de la part des deux parties, le bail sera reconduit automatiquement et se transformera en bail de 9 ans.

      Dans le cadre du bail de courte durée, il n’est pas possible pour le propriétaire de résilier anticipativement le contrat de bail pour vendre. Tu dois envoyer un préavis de 3 mois à ton·ta locataire, lui verser une indemnité équivalente à un mois de loyer, pour unique motif « l’occupation personnelle » du logement (ou de tes proches) et cela, pendant 2 ans au moins (sous peine de devoir verser 18 mois d’indemnités au·à la locataire).

      Lorsque tu souhaites mettre fin anticipativement au bail de 9 ans, en tant que propriétaire, tu dois envoyer un préavis de 6 mois :
      • à tout moment, pour « occupation personnelle »
      • à la fin de chaque triennat (3ème, 6ème ou 9ème année) et justifier ta décision : pour « effectuer des travaux » de grande envergure
      • à la fin de chaque triennat, « sans motif » : par exemple, vendre, mais en versant 6 ou 9 mois d’indemnités au·à la locataire (la 3ème ou la 6ème année).

      À noter que, étant donné que le contrat de bail actuel est un bail de courte durée (jusqu’en avril 2021), le bail de 9 ans ne sera « actif » que la quatrième année d’occupation, il faudra alors attendre la fin du 2ème triennat (2024).

      Il est toujours possible de trouver un accord commun avec le·la locataire pour faciliter la rupture du bail et s’accorder sur le versement éventuel d’indemnités. Il faudra alors mettre cet accord par écrit et le signer.

      Bien à toi,

      Répondre
  2. Karima

    Bonjoir,

    Je suis étudiante à anvers et j’ai effectué mes stage en France, ceci dis j’ai du quitter mon logement en France à cause du corona virus. Du jour u lendemain j’ai dû partir.

    Quand est il de la rupture de mon contrat de bail ??

    Y’A t il un document spécial à enoyer à mon propriétaire/bailleur.

    Merci de votre réponse

     

    Karima

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Karima,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois et ne sommes donc pas spécialisés en matière de bail en Région flamande.

      Les cours en présentiel sont bien annulés jusqu’au 30 juin dans les universités néerlandophones mais il est préférable de patienter car le troisième quadrimestre (juin-septembre 2020) et les examens sont maintenus au calendrier (// seconde session), jusqu’à nouvel ordre (dans les universités francophones)…

      Il faudra suivre l’actualité et les recommandations gouvernementales concernant l’évolution du COVID-19 pour confirmer la situation des étudiant·e·s jusqu’à la rentrée 2020-2021 et envisager la rupture du contrat de bail.

      • Il est, néanmoins, possible de discuter avec le·la propriétaire de ton logement concernant la rupture anticipée du contrat de bail de commun accord. En effet, le COVID-19 est une situation exceptionnelle (qui n’est pas encore encadrée par un texte de loi) et peut-être qu’il sera possible de trouver une solution à l’amiable sans devoir respecter les modalités traditionnelles de rupture du contrat de bail.

      • Pour résilier un contrat de bail de courte durée (maximum 3 ans) anticipativement en Flandre, tu devras envoyer un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception à ton.ta propriétaire et verser des indemnités équivalentes à ½ mois, 1 mois de loyer ou 1 mois et ½ si tu es dans ta 3ème, 2ème ou 1ère année d’occupation du bien. Tu peux lire cette Infofiche Immo « Comment mettre fin à un bail? »

      • Pour résilier un contrat de bail étudiant anticipativement en Flandre: tu devras envoyer un préavis de 2 mois et verser des indemnités sauf si tu prouves mettre fin à tes études, si un parent décède ou si tu as l’accord du bailleur pour « causes valables ».

      Il n’y a pas de document-type mais voici un modèle dont tu peux t’inspirer.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. sebastien

    Bonjour,

    Nous avions prévu de demander la semaine prochaine, mais somme dans l’incapacité de le faire faire car une de nous deux est bloquée a l’étranger au vu de la situation de confinement actuelle, et l’aide des amis sur laquelle je comptais pour déménager n’est bien entendu plus possible.
    Nous avions visite un nouvel appartement et avions prévu un rendez vous de signature de bail, lors de ce rendez bous nous avons dis au propriétaire qu’on souhaitait attendre avant de signer car il y avait deja eu des premieres mesures suit au corona annoncée par le gouvernement (fermeture restaurants, …) et nous avions peur d’un lock down, mais le propriétaire nous a dis ne pas s’inquiéter et pousse a signer le document sur le coup, ce que nous avons fait.
    Depuis il y a eu le confinement, et la situation a totalement change pour nous.
    Nous n’avons pas encore établit la garantie locative.
    Apres avoir regarde, je vois que ce bail a également quelques vices: il n’est pas daté, clause je pense abusive forcent le locataire a reconnaitre que le logement est aux normes de sécurité et salubrité actuelles (j’en ai aucune idée si c’est le cas ou pas).
    Finalement ma propriétaire actuelle accepte que je reste indéfiniment dans le logement actuel, et donc je ne souhaite plus déménager.
    J’ai essaye de parler avec le nouveau propriétaire en lui demandant d’annuler le bail que nous avion signe (la garantie n’étant toujours pas établie), il a finalement propose de ne pas nous forcer a payer le loyer pendant la durée du confinement, et il nous menace avec la paiement d’indemnités financières qu’il fera calculer par le syndicat des propriétaires.
    Je n’ai vraiment aucune confiance dans ce nouveau propriétaire, ni le document qu’il nous a fait signer.
    A ma comprehension, le nouveau bail n’est pas en vigueur car la garantie n’est pas établie (et le bail precise explicitement que son entree en vigueur est dependant de l’établissement d’une garantie), l’etat des lieux d’entree n’a pas ete fait, pas de remise des clés, et la signature de ce bail n’est meme pas date sur le document.
    Comment puis-je ne plus avoir affaire avec ce propriétaire qui m’effraie nous laisse tranquille ? Pouvons nous consider ce nouveau bail comme effectivement pas en vigueur (pas date, causes abusive, garantie non établie, et force majeure suite au confinement ?) Si nous le faisons le nouveau propriétaire serait il dans la capacité de nous demander des dommages ? Si oui combien ? Devons nous lui proposer une compensation pour qu’il accepte d’en rester la ? Si oui quel montant serait correcte ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour sebastien,

      La situation actuelle exceptionnelle de COVID-19 te « protège », tu ne peux pas être mis dehors. Les déménagements ne sont pas interdits mais vivement déconseillés en cette période de confinement car non-indispensables.

      Concernant le bail que tu as signé, celui-ci doit mentionner ton identité précise, celle de l’autre locataire et celle du propriétaire, la date de début de bail, c’est-à-dire la date de la mise à disposition du logement (qui est souvent différente de la date de la signature du contrat), la désignation des locaux loués, le montant du loyer. Le bail a-t-il déjà été enregistré ? La constitution d’une garantie locative, l’état des lieux d’entrée et la remise des clés sont des étapes qui peuvent être ultérieures à la signature du contrat (à annexer au contrat de bail).

      Si tu ne souhaites plus déménager, il est préférable d’en discuter avec le futur propriétaire, lui expliquant la situation (que la propriétaire actuelle te laisse rester indéfiniment) et en demandant de résilier le bail de commun accord. Ce sera facilité pour le bailleur si le contrat de bail n’a pas encore été enregistré et vu que l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé. Il faudra mettre cet accord par écrit.

      Si ce n’est pas possible, il faudra alors respecter les modalités de rupture classiques selon que le bail signé soit de courte durée (maximum 3 ans) ou de 9 ans, en envoyant un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire et le versement d’éventuelles indemnités de rupture (1 mois de loyer pour le bail de courte durée et 3 mois de loyer dans le cadre du bail de 9 ans).

      Nous ne pouvons malheureusement pas te donner une explication plus précise. Tu peux contacter l’Atelier des droits sociaux afin d’expliquer ta situation et bénéficier d’un conseil juridique ou encore, entamer une procédure en Justice de paix.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
      1. sebastien

        Bonjour, le proprietaire avec qui nous avions discute maintaint que le confinement n’interdit pas les demenagement, exige que nous emmenagions, et nous menace de nous faire payer 1800 EUR d’indemnites si nous n’acceptons pas d’emmenager dans son appartement.
        D’apres notre comprehension, il y a des recommendations sanitaires claire d’eviter les demenagements non necessiares (et c’est je pense le cas ici, car notre proprietaire actuel est d’accord que nous prolongions pendant le confinement et on verra apres), et il est donc de notre devoir civique de ne pas demenager.
        Que devons nos faire ? Plus nous avons des interactions avec cette personne, moins nous avons confiance en son honnetete. Il aurait soit disant contacte un avocat pour nous faire payer ces indemnites.

        Apres verification, le contrat de bail pour le nouvel appartement n’a ete signe qu’en un seul exemplaire, et cela le rendrait non valide, est-correct ?

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour sebastien,

          Si tu considères l’option de déménager, tu peux appeler le commissariat de police de la commune où se situe le nouveau bien pour connaitre leur position à ce propos. Les déménagements ne sont pas interdits mais vivement déconseillés, il est donc préférable de postposer. Les bailleurs doivent donc faire preuve de bon sens et de compréhensionL’activité de nombreuses sociétés de déménagements est suspendue jusqu’à nouvel ordre (impossibilité de respecter la recommandation de distanciation sociale d’1,5m) et tu devras alors te débrouiller seul pour transporter tes affaires…

          Si tu maintiens la volonté de ne pas déménager, nous te conseillons vivement de conserver toute preuve écrite des échanges avec le propriétaire (à quoi font référence les 1.800€ d’indemnité demandés ?) et d’appeler l’Atelier des droits sociaux au 02/512.02.90 ou leur Service droit du bail par mail : droitdubail@ladds.be. Tu seras alors en contact avec des juristes, à qui tu pourras expliquer ta situation et ta volonté d’annuler ou de résilier le contrat.

          Tu pourras aussi mentionner la validité du contrat, que le contrat n’a pas été rédigé en autant d’exemplaires que de parties, qu’il n’est pas daté, etc. Il faudra également discuter de l’enregistrement, de la garantie locative, de l’état des lieux d’entrée et de la remise des clés.

          Bien à toi,

          Répondre
  4. Tof57

    Bonjour,

     

    Mon fils est étudiant à Hec Liège et a dû rentrer en France car tous ses cours sont définitivement annulés et se feront à distance. Donc il ne repartira plus à Liège.

    Cette obligation de quitter son studio est liée à la crise sanitaire COVID 19

    Est-ce que des mesures ont été prisent suite à ces événements pour pouvoir résilier son bail plus tôt ?

    Cordialement

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Tof57,

      Les cours en présentiel sont bien annulés jusqu’au 30 juin mais il est préférable de patienter car le troisième quadrimestre (juin-septembre 2020) et les examens sont maintenus au calendrier (// seconde session), jusqu’à nouvel ordre.

      Il faudra suivre l’actualité et les recommandations gouvernementales concernant l’évolution du COVID-19 pour confirmer la situation des étudiant·e·s jusqu’à la rentrée 2020-2021 et envisager la rupture du contrat de bail.

      Il est, néanmoins, possible de discuter avec le·la propriétaire du studio concernant la rupture anticipée du contrat de bail. En effet, le COVID-19 est une situation exceptionnelle (qui n’est pas encore encadrée par un texte de loi) et peut-être qu’il sera possible de trouver une solution à l’amiable sans devoir respecter les modalités traditionnelles de rupture du contrat de bail. Vous pouvez, dans un premier temps, demander une suspension temporaire des charges (gaz, eau, électricité) en continuant à payer le loyer.

      La procédure classique est la suivante pour la Wallonie:
      • Le preneur peut mettre fin au bail de résidence principale (de courte durée) à tout moment, en envoyant un préavis de 3 mois au.à la propriétaire par lettre recommandée, avec accusé de réception et en lui versant une indemnité équivalente à un mois de loyer.
      • Le preneur peut mettre fin au bail étudiant à tout moment et moyennant la notification d’un préavis de deux mois (avant le 15 mars) et le versement d’indemnités équivalentes à trois mois de loyer.
      • Le propriétaire et le locataire peuvent mettre fin au contrat de commun accord ce qui facilite la résiliation du bail.

      N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez d’autres questions.
      Bien à vous,

      Répondre
  5. Caro

    Bonjour,

    Nous avons besoins des réponses svp.

    Nous sommes étudiantes et nous avons aménagé dans un appartement à une chambre, une cuisine et une salle de bain depuis octobre 2018. 3 mois après notre déclaration à commune nous avons reçu une adresse provisoire car la cellule de logement avait déclaré que la maison n’etait pas conforme aux normes de sécurités, mais le bailleur nous a rassuré qu’il avait fait les travaux et que la procédure de validation par la cellule de logement était en cours.

    En février nous avons reçu un avis d’expulsion. Nous avons notifiée au bailleur notre mécontentement face à la situation de devoir déménager en plein milieu d’année scolaire.

    Par ailleur nous lui avions dit que nous ne verserons plus le loyer qu’il devait considérer la caution comme loyer en attendant que le situation soit réglé comme il avait nous certifie. Mais que nous devons chercher un nouveau logement et si après les deux mois nous n’avons pas encore trouvé un nouveau logement et que la situation n’est pas encore régler nous continuerons à lui payer le loyer avant la sorti.

    Le problème est que le bailleur menace de nous mettre à porte à la fin du mois et nous remettre notre reste de la caution après avoir fait l’etat des lieu.

    Il continue de nous dire que la situation va être réglé  pourtant une avons encore reçu un mail de la cellule de logement disant que le décision reste inchangée.

    A t-il le droit de nous mettre à porte?

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Caro,

      Tout d’abord, tu dois continuer à payer ton loyer, c’est ton obligation essentielle en tant que locataire. Ne pas le faire te mettrait en tort et donnerait un levier d’action au propriétaire qui pourrait en arriver à t’expulser

      Lors d’un conflit locatif, il est toujours conseillé de s’arranger à l’amiable. Tu dois, en premier lieu, prévenir ton locataire par écrit puis, tu peux lui envoyer une mise en demeure lui demandant de s’exécuter dans un délai d’un mois (en disant que tu comptes entamer une procédure en Justice de paix s’il ne réagit toujours pas).

      Tu pourrais demander directement à la « Cellule logement » quels recours s’offrent à toi dans une situation de non-conformité des normes de sécurité et d’inaction du propriétaire.

      Le contexte actuel exceptionnel de COVID-19 te « protège », il est difficile de rechercher un logement en ce moment et les déménagements sont déconseillés.

      Il est préférable de prendre contact (par mail et/ou par téléphone, au vu des mesures liées au COVID-19) avec le « Service logement » de ta commune pour obtenir plus d’informations.

      Tu pourrais également te renseigner sur la procédure que le propriétaire souhaite suivre pour la réalisation de l’état des lieux de sortie et proposer une rupture du contrat de bail de commun accord (pour éviter le délai d’envoi du préavis et le paiement d’éventuelles indemnités de départ) et ainsi, libérer la garantie locative si aucun loyer n’est resté impayé ni aucun dégât locatif causé.

      Si ce n’est pas possible, tu peux t’adresser au « Service Médiation » ou encore, entamer une procédure en Justice de paix pour tenter de régler le conflit locatif.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  6. patrick130159

    1. J’ai signé en mars 2009 un bail de 3 ans prenant cours le 01 avril 2009 pour un appartement dans une maison de 3 appartements. Rien n’a été resigné ensuite.

    2. La maison a été vendue en octobre 2019 et immédiatement remise en vente mais par appartement cette fois.

    3. L’appartement que j’occupe a été racheté en mars 2020.

    4. Je n’ai rien reçu par courrier recommandé concernant mon nouveau propriétaire. Simplement des mails et/ou sms.

    5. Je m’attends à recevoir mon renom. Mon renom commencerait quand ? En fonction de la date d’envoi du recommandé ou de la date de réception ?

    6. Qu’en est-il des mesures à prendre suite au coronavirus puisque je ne sais pas chercher ni visiter d’autres biens et qu’aucune firme de déménagement ne travaille ? Je précise que je suis marié à une personne handicapée à plus de 66 % et que j’ai 61 ans.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour patrick130159,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois et ne pouvons donc pas vous apporter une réponse complète. Nous vous conseillons de vous adresser, par téléphone et/ou par mail (au vu des mesures liées au COVID-19), au « Service Seniors » de votre commune pour obtenir un conseil personnalisé.

      Est-ce que le nouveau propriétaire a repris les appartements et les 3 contrats de bail associés en cours, et donc, aux mêmes conditions ?

      Concernant votre contrat de bail, sans rupture à terme ou opposition du bailleur, vous avez continué à occuper le logement et votre bail, initialement conclu pour 3 ans en 2009 s’est renouvelé automatiquement et s’est transformé en bail de 9 ans.

      Le nouveau propriétaire ne peut pas vous « mettre dehors », il doit respecter certaines conditions pour rompre le bail. Si votre bail a une date certaine, il doit le reprendre en cours et respecter la procédure classique de rupture du bail. Il semblerait que le vôtre n’en ait pas. Le propriétaire peut donc mettre fin au bail à tout moment, en envoyant un préavis (ou renon) de 6 mois par lettre recommandée avec accusé de réception, de préférence, qui prend effet dès réception (sauf en cas d’occupation personnelle pour lequel il commence à courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le préavis a été donné) et il doit motiver sa décision :
      • pour occupation personnelle (ou de ses proches)
      • pour réaliser des travaux importants
      • sans motif, mais avec paiement d’une indemnité au·x locataire·s.

      Il est préférable de trouver un accord à l’amiable avec le nouveau propriétaire en lui demandant notamment un délai supplémentaire au vu du contexte actuel exceptionnel (COVID-19) ainsi que de votre situation personnelle (personne handicapée à charge). Veillez à conserver des preuves écrites de vos échanges.

      Si cela n’est pas possible, vous pouvez vous adresser, par téléphone et/ou par mail au « Service Médiation » ou « Service Logement » de votre commune pour obtenir plus d’informations et tenter de régler le conflit locatif.

      N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez d’autres questions.
      Bien à vous,

      Répondre
  7. AnthonyS

    Bonsoir,

    Je suis locataire depuis le 1 janvier 2016 et mon bail est un de 3 ans.

    Mon propriétaire m’a envoyé un recommandé à la date du 18 février 2020 pour que je quitte mon logement pour le 30 avril 2020 « résiliation bail pour cause de travaux ».

    Qu’est ce que je dois faire?

    Dois-je encore payé mon loyer?

    Quand on dit donné préavis ou congé à son locataire?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour AnthonyS,

      Ton bail, initialement conclu pour une période de 3 ans, s’est transformé en bail de 9 ans l’année dernière. Lorsque le·la propriétaire souhaite mettre fin au bail anticipativement, il doit t’envoyer un préavis (ou congé) de 6 mois et motiver sa décision.

      Lorsqu’il s’agit d’effectuer des travaux, ceux-ci doivent être de grande envergure (le coût de ces travaux doit être supérieur à 3 années de loyer) et ne peuvent être effectués qu’en fin de triennat c’est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans et le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés. Si ces conditions ne sont pas respectées, le préavis est nul et tu peux continuer à occuper le logement.

      Le·la propriétaire peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de te verser une indemnité : de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat (janvier 2019) ou de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat (janvier 2022)…

      Tu dois continuer à payer ton loyer tant que tu y habites, c’est ton obligation essentielle en tant que locataire. Ne pas le faire te mettrait en tort.

      Il est préférable d’en discuter avec le propriétaire afin de trouver une solution à l’amiable. Si tu désires également quitter le logement, vous pouvez rompre le bail d’un commun accord pour éviter de devoir respecter le délai d’envoi du préavis et de verser des indemnités de départ.

      Si ce n’est pas possible, tu peux contacter le « Service Médiation » de la ta commune afin de discuter avec un intermédiaire.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  8. Mimie

    Bonjour, j’ai un bail de 3 ans renouvelé pour 3 ans aux mêmes conditions. Je suis dans ma quatrième année et j aimerais partir au plus vite. J’ai vérifié et mon bail n’a jamais été enregistré. Est ce que je peux quitter sans préavis ?? D avance merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mimie,

      L’enregistrement du bail est obligatoire. Gratuit, il doit être effectué par le bailleur dans les 2 mois suivant la signature du bail. Lorsque l’enregistrement est effectué en retard, le·la propriétaire écope d’une amende.

      Tu ne peux pas mettre fin au bail et quitter le logement sans préavis, tu dois d’abord envoyer une mise en demeure au·à la propriétaire (par lettre recommandée avec accusé de réception), en lui demandant de s’exécuter (dans un délai d’un mois).

      Etant donné le contexte actuel (COVID-19) et la fermeture des locaux du SPF Finances, il est possible que la procédure soit retardée ou difficilement réalisable (cf. portail virtuel MyMinfin). En règle générale, si passé ce délai, le bailleur n’a toujours pas enregistré le bail, tu peux alors quitter sans préavis ni indemnités.

      La procédure classique pour que le·la locataire puisse mettre fin au bail de 9 ans avant l’échéance est l’envoi d’un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception au·à la propriétaire (envoyé en mars, il débutera le 1er avril) et, après 3 ans d’occupation du bien, aucune indemnité n’est due.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  9. Xa

    Bonjour,
    Je souhaiterais résilier mon bail (location d’un appartement avec un bail 3-6-9). Cela fait plus de trois ans que je suis dans l’appartement, il me faudra donc envoyer une lettre de résiliation par recommandé avec trois mois de préavis. Cependant, je me demande s’il est possible de fixer la date de départ au cours du mois (le 15 juillet, par exemple) en payant un demi mois de loyer, ou bien s’il faut obligatoirement partir en fin du mois, étant donné que mon nouveau logement ne sera pas disponible fin juin.
    Bien à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Xa,

      En effet, tu dois bien envoyer ton préavis au moins 3 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception au·à la propriétaire.

      Néanmoins, même si le préavis est envoyé en milieu de mois, il démarre toujours au début du mois suivant et prend fin au terme d’un mois calendrier. Par exemple, s’il est envoyé mi-avril, il démarrera le 1er mai et prendra fin le 31 juillet. Si tu es dans ta quatrième année d’occupation dans le cadre du bail de 9 ans, aucune indemnité de départ ne sera due au·à la propriétaire.

      Tu peux également discuter avec ton·ta propriétaire pour trouver une solution à l’amiable concernant la rupture du bail et le paiement du dernier loyer. Il faudra alors mettre cette décision de commun accord par écrit.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  10. Hind

    Bonjour,

    je loue un kot à Bruxelles (au nom de ma maman, résidente à Tournai), mais à cause du coronavirus, je n’ai plus cours cette année et donc n’ai plus besoin de mon mot. est-ce possible de quitter mo lot avec un préavis d’un mois? pour ne pas payer encore 3 mois inutilement.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Hind,

      Les cours en présentiel sont bien annulés jusqu’au 30 juin mais il est préférable de patienter car le troisième quadrimestre (juin-septembre 2020) et les examens sont maintenus au calendrier (// seconde session), jusqu’à nouvel ordre.

      Il faudra suivre l’actualité et les recommandations gouvernementales concernant l’évolution du COVID-19 pour confirmer le confinement des étudiant·e·s jusqu’à la rentrée 2020-2021 et envisager la rupture du contrat de bail.

      Il est, néanmoins, possible de discuter avec le·la propriétaire du kot concernant la rupture anticipée du contrat de bail. En effet, le COVID-19 est une situation exceptionnelle et peut-être qu’il sera possible de trouver une solution à l’amiable sans devoir respecter les modalités traditionnelles de rupture du contrat de bail (et sans devoir continuer à payer le loyer, malgré le fait que tu ne loges pas dans ton kot)…

      La procédure classique est la suivante:
      • Le preneur peut mettre fin au bail de résidence principale en envoyant un préavis de 3 mois (par lettre recommandée, avec accusé de réception) et en versant une indemnité équivalente à un mois de loyer.
      • Le preneur peut mettre fin au bail étudiant à tout moment et moyennant la notification d’un préavis de deux mois, sans indemnités (cf. p.48).

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
      1. pierre

        Bonjour,

        je suis dans la même situation, d’autant plus ennuyeuse que j’ai contracté un bail d’un an qui dure donc jusqu’à la fin du mois d’août càd 5 mois…

        j’ai lu dans une « annexe au bail étudiant de droit commun » publiée au moniteur le 3 octobre 2018 que le bail pouvait être interrompu avec deux mois de préavis, trois mois d’indemnité et pas après le 15 mars…

        avez-vous connaissance de ce document ? quand s’applique-t-il?

        merci de votre aide

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour pierre,

          Les cours en présentiel sont bien annulés jusqu’au 30 juin mais il est préférable de patienter car le troisième quadrimestre (juin-septembre 2020) et les examens sont maintenus au calendrier (// seconde session), jusqu’à nouvel ordre.

          Il faudra suivre l’actualité et les recommandations gouvernementales concernant l’évolution du COVID-19 pour confirmer le confinement des étudiant·e·s jusqu’à la rentrée 2020-2021 et envisager la rupture du contrat de bail.

          Aussi, le droit du bail a été reformé et régionalisé en 2017-2018. Les nouvelles dispositions sont, pour la plupart, entrées en vigueur le 1er janvier 2018. A Bruxelles, il faut se référer au Code bruxellois du logement, le « nouveau bail étudiant » permet au locataire de résilier le bail étudiant avant l’échéance en envoyant un préavis de 2 mois par lettre recommandée avec accusé de réception au·à la propriétaire et sans versement d’indemnités (cf. p.48).

          Il est également possible de s’arranger à l’amiable avec le·la propriétaire pour rompre le contrat d’un commun accord (à mettre par écrit).

          N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
          Bien à toi,

          Répondre
          1. Pierre

            merci beaucoup pour ces précisions !

             

            Pierre

          2. pierre

            le propriétaire invoque la clause « résolution aux torts du preneur ». est-ce correct ou sont-ce deux choses différentes ?

            merci

          3. CIDJ

            Bonjour pierre,

            Assure-toi ne plus devoir regagner ton kot cette année étant donné que les examens et le troisième quadrimestre (juin-septembre 2020) sont maintenus jusqu’à nouvel ordre. En donnant ton préavis d’ici le 30 mars, celui-ci se mettrait à courir le 1er avril et prendrait fin le 31 mai. Tu devrais, de toutes manières, payer ces deux mois de loyer (avril et mai).

            Malheureusement, la résiliation du contrat de bail et la résolution sont deux « solutions » distinctes. La résiliation fait référence à une rupture du contrat à l’amiable, de commun accord avec le propriétaire tandis que la résolution invoque une faute d’une des parties, ici « aux torts du preneur » (qui a manqué ses obligations) donc, le locataire. Pour régler ce conflit locatif, le dossier doit être transmis à la Justice de Paix, car il doit être prouvé que les griefs du propriétaire sont fondés (soumis à l’appréciation du·de magistrat·e), ce qui rallonge considérablement les démarches (COVID-19 oblige…) et qui a un coût (éventuels dommages et intérêts à verser au bailleur).

            Comme il s’agit d’une situation exceptionnelle, il serait donc préférable d’en reparler avec le propriétaire et de lui demander, dans un premier temps, de suspendre les charges car tu ne vas pas consommer d’eau, d’électricité, etc. Veille à mettre par écrit ces démarches (mails ou lettres) afin d’en conserver des preuves. Tu peux te référer à cet article récent sur les kots et la rupture du bail étudiant pendant le Coronavirus.

            Il est possible de t’adresser, par téléphone et/ou par mail, au « Service Médiation » ou « Médiation Logement » de la commune de location du kot pour obtenir plus d’informations. Sinon, tu pourras entamer une procédure en Justice de paix.

            N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
            Bien à toi,

  11. Sousou

    Bonjour, quel sont les procédures que je dois faire car je dois quitter mon appartement parceque le propriétaire la mis en vente mais moi je dois quitter le mois prochain esque je peut lui envoyer un préavis de 1mois vu les circonstances parceque je quitte car je nai pas le choix?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sousou,

      Au vu des circonstances actuelles exceptionnelles, il serait préférable de discuter à l’amiable avec ton·ta propriétaire afin de parvenir à un commun accord concernant la rupture du bail.

      Cette solution permettra aux deux parties :
      • d’éviter de devoir respecter la durée traditionnelle du préavis : à envoyer 3 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, si la résiliation du bail (avant l’échéance prévue dans le contrat) est initiée par le·la locataire ou 6 mois (et justification : occuper personnellement le logement, pour travaux, sans motif avec versement d’indemnités) lorsque c’est le·la propriétaire qui décide de rompre le contrat.
      • d’éventuellement ne pas devoir verser d’indemnités de départ et de libérer la garantie locative, après l’état des lieux de sortie, si aucun dégât locatif n’a été causé ni aucun loyer resté impayé.

      Il faudra alors mettre cet accord par écrit et le signer ensemble pour qu’il soit valable.

      Pour info, le·la propriétaire ne peut pas mettre fin au contrat de bail simplement parce qu’il souhaite vendre.
      Les déménagements restent possibles mais ils sont déconseillés en cette période de COVID-19 car non-indispensables. Ton·ta propriétaire ne peut donc pas te forcer à déménager, tu peux rester dans ton logement actuel en continuant à payer ton loyer.

      Tu peux également appeler le « Service Logement » de ta commune pour obtenir un conseil.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  12. Inwe

    Bonjour,

    Ma mère est propriétaire d’un studio qui devait être loué le 1 avril. Le bail est signé et enregistré. Notre future locataire a souhaité attendre avant de déménager et ma mère a accepté d’attendre sa venue le 1er avril alors que nous avions beaucoup d’autres propositions « plus rapides ». Avec le coronavirus, la future locataire ne sait pas déménager le 1er avril… Peut-on lui demander un loyer vu que le bail est signé et prend effet le 1er avril ? On pensait lui « offrir » le mois d’avril et ne faire payer que le mois de mai. Mais, si le confinement continue en mai, on va avoir quelques soucis… Que dit la loi ? Qu’est-ce qui est autorisé ? Merci à vous !

    PS : Notre locataire a attrapé le coronavirus, moi aussi… Quelle sale période!

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Inwe,

      Au vu des circonstances actuelles exceptionnelles, il n’existe pas de texte de loi permettant d’encadrer cette situation de façon tranchée et précise.

      Les déménagements restent possibles mais sont déconseillés (il n’est, notamment, pas possible de faire appel à une société de déménagement), il est donc préférable que la future locataire reste dans son logement actuel.

      Par sécurité, et en considération du fait que celle-ci devra déjà payer le loyer du logement qu’elle occupe actuellement, il est recommandé que les propriétaires ne demandent pas le loyer du futur logement (pour le mois d’avril) car il s’agit d’un cas de force majeure, imprévisible et indépendant de la volonté des parties… Ta maman peut donc discuter avec la locataire et mettre par écrit (mail) leur accord pour conserver une preuve de leur discussion.

      Il faudra suivre l’actualité et les recommandations gouvernementales concernant l’évolution du COVID-19 pour envisager l’emménagement de la locataire et le paiement du loyer du mois de mai.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  13. Lou

    Bonjour, je suis dans une situation très très désagréable, je vis en région Bruxelloise et suite au confinement du au coronavirus, je dois reporter mon déménagement prévus fin du mois. Le propriétaire de l’appartement que je loue actuellement veut bien que je reste le temps que dure ce confinement, par contre, j’ai déjà signé le bail du nouvel appartement au 1er mars 2020 et prévoyais de déménager fin mars. Vais-je devoir payer le loyer d’avril 2020 du nouvel appartement ? Le propriétaire veut que je le paie il me dit que je peux déménager sans problème et trouve toutes sortes d’arguments pour me mettre en tort, pour ma part, je trouve cela injuste, pouvez-vous me dire ce que dit la loi dans un cas pareil ? Que dois-je faire ? Je vis seule avec un enfant, même si c’était possible de déménager en période de confinement, ce serait prendre de trop gros risques que je ne prendrais pas.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lou,

      Étant donné que le COVID-19 est une situation exceptionnelle, tu es protégée et ne peut pas être mise dehors (jusqu’au 5 avril, au minimum). Tu devras continuer à payer ton loyer malgré la fin du bail.

      C’est un cas de force majeure, défini par son caractère imprévisible et indépendant de ta volonté. Ton futur propriétaire ne peut pas te forcer à déménager car tu enfreindrais les recommandations émises par le gouvernement fédéral et le SPF Santé publique qui appellent à la prudence et au confinement. Seuls les déplacements indispensables sont justifiés.

      Les déménagements restent possibles mais tu ne pourras, néanmoins, pas bénéficier de l’aide d’une société de déménagement (quasiment impossible de respecter la recommandation de distanciation sociale). Le mieux serait donc de s’arranger à l’amiable avec le futur propriétaire afin de reporter la date d’emménagement et de paiement du loyer (garder une trace de l’accord par écrit, de préférence).

      Tu peux prendre contact avec le « Service Logement » de ta commune afin de bénéficier d’un conseil, appeler le commissariat de Police de la commune d’emménagement (voir si le déménagement est toléré au vu de la fin de ton ancien bail) ou encore, appeler le numéro d’information gratuit pour les questions liées au Coronavirus 0800/14.689.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  14. Lyam

    Bonjour, je ne sais pas si on peut poser ce genre de questions ici, mais je me lance.
    Je vous explique mon soucis,
    Il y a quelques mois j’ai signé avec une amie un bail d’1 an pour un appartement sur Namur, qui commençait le premier septembre 2019.
    Le problème, c’est que mes études ne m’ont pas du tout plus, et j’ai finalement décidé de partir de Namur.
    Vers le 20 octobre, j’envoie donc un message au propriétaire ( on discutait essentiellement par message ) pour lui faire parvenir ma décision.
    Je lui explique donc la situation, et lui demande s’il accepterait un nouveau locataire pour reprendre le bail à ma place ou pour prendre mon côté de l’appartement ( une personne était déjà très intéressée ).
    Il accepte de voir si la potentielle locataire à le profil ou non, et me dit également  » Pour la fille pour vous remplacer vous me tenez au courant…tant que vous faites face à vos obligations.  » ( toujours via des messages, il ne m’a jamais envoyé de lettres recommandées )
    Le problème c’est que je ne lui ai pas envoyé de lettre de préavis de rupture de bail anticipé ( c’était mon premier appartement, et je n’y ai pas du tout pensé ).
    Mais voilà, après avoir rencontré la potentielle locataire, il accepte qu’elle reprenne mon côté de l’appartement, et le 11 novembre, je fais l’état des lieux de départ avec le propriétaire et tout était comme lors de notre arrivé ( j’ai enregistré notre discussion lors de l’état des lieux à son insu pour avoir une preuve que tout était nickel ). Je n’ai pas payé les 3 mois de préavis ( car je n’ai pas envoyé une lettre de préavis de rupture de bail anticipé ), ni payé les 3 mois d’indemnités.
    La nouvelle locataire n’a pas non plus signé un nouveau bail a proprement parler, elle a  » J’ai signé au dessus de ce que tu avais signé « . Est-ce que ça fait d’elle la nouvelle locataire à ma place ?
    La suite du problème, c’est qu’on n’a pas signé de cession de bail, après l’état des lieux, le propriétaire a juste écrit :
     » Ce 11 novembre 2019,
    Remise des 2 clés appartement et immeuble par…
    Fait à Namur le 11 novembre 2019.  »
    Ensuite on a tous les deux signé et écrit  » lu et approuvé, ainsi que nos noms et prénoms  »
    Et depuis, je n’ai toujours pas reçu ma garantie locative, alors que ça 4 mois, et que la nouvelle locataire a également donné sa caution. Et vu que je n’ai pas continué mes études cette année, je dois rendre l’argent de la bourse.
    Le propriétaire ne souhaite pas me la rendre car il veut une  » assurance  » au cas où la nouvelle locataire décidait departir plutôt également. J’ai donc attendu jusqu’au 1er février pour voir si la nouvelle locataire décidait de partir ou non, et ce n’est pas le cas.
    A-t-il le droit de la garder alors que l’état des lieux a été fait et tout était nickel ?
    Je pensais lui envoyer une lettre recommandée pour lui demander de me rembourser en lui laissant 15 jours pour le faire, mais aies-je le droit ? Je n’ai pas envoyé de lettre de préavis de rupture de bail, ni signé une  » véritable  » cession de bail, et je n’ai pas non plus payé les 3 mois de préavis ou d’indemnités.
    Et évidemment, les charges ( Wifi et eau ) vont être payé avec l’argent de la caution.
    Sur le bail, c’était écrit, que les charges étaient de 25 euros par mois, je vais donc proposer ( via lettre recommandée cette fois ) de lui  » laisser 75 € du montant ( j’étais resté moins de 3 mois ), et lui dirait de me verser le reste lorsqu’il aura payé l’eau. Le problème aussi, c’est que le propriétaire n’a que le compteur d’eau que fin 2020, et je ne peux pas attendre aussi longtemps pour récupérer ma caution.
    Ps : je ne lui ai pas demandé plutôt car je comprenais également sa situation, sauf que si la nouvelle locataire décide de partir de maintenant, avec les 3 mois de préaviset les 3 mois d’indemnités, il recevra quoi qu’il arrive le loyer du bien jusqu’au 31 août.
     
    Désolé pour le pavé

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lyam,

      Est-ce un bail de résidence principale ou un kot (avec un contrat de bail étudiant) ou encore, une colocation ?

      Pour le cas de la présentation d’un·e candidat·e locataire, lorsque la nouvelle locataire est arrivée, elle semble avoir repris ton bail « en cours », c’est-à-dire qu’elle s’est engagée à respecter le bail aux mêmes conditions auxquelles tu t’étais initialement engagé. Elle a les mêmes droits (occuper le logement) et obligations (payer le loyer) que toi, précédemment. Le propriétaire a accepté cette « cession de bail » et celle-ci a été mise par écrit (avec vos noms et signatures). Les modalités d’envoi de préavis par lettre recommandée n’ont pas été respectées (plus informel) mais si le propriétaire a accepté (preuve écrite), cela est valable car convenu d’un commun accord… Le document dont tu parles (nouvelle locataire) semble être un avenant au contrat de bail, nécessaire pour tout ajout ou modification au contrat initial, comme ici, avec le nom du locataire sortant et de la locataire entrante.

      Un autre cas concerne la rupture anticipative du bail de résidence principale par le locataire. Lorsque le bail est de courte durée (durée inférieure ou égale à 3 ans) et rompu avant échéance, le préavis doit être envoyé 3 mois à l’avance (par lettre recommandée avec accusé de réception) et l’indemnité à verser au propriétaire s’élève à un mois de loyer, pas 3.

      Il est aussi possible de mettre fin au bail de commun accord avec le propriétaire, cela permet d’être rapidement désolidarisé du contrat et sans indemnités de rupture (sauf si dégâts locatifs ou loyers impayés pendant la durée de ta location).

      Pour le bail étudiant, en Wallonie, tu peux casser le bail à tout moment à condition d’en informer le bailleur 2 mois à l’avance. Il faut payer une indemnité correspondant à 3 mois de loyer sauf : si tu cèdes ton bail à un autre étudiant (avec l’accord du bailleur) ou encore, si tu arrêtes tes études…

      Pour conclure, vu que la nouvelle locataire respecte ses obligations vis-à-vis de ton ancien bail et que le propriétaire a marqué son accord, tu es désolidarisé du bail. Il est préférable de trouver un accord à l’amiable pour libérer la garantie locative (en envoyant une lettre comme mentionné) en rappelant que tu n’es plus lié au contrat étant donné qu’il a marqué son accord pour ton départ, que la locataire a repris le bail et qu’elle paye le loyer.

      Si ce n’est pas possible, tu peux t’adresser au « Service Médiation Logement » de la Ville de Namur, « MEDIATOIT », pour avoir un intermédiaire pour t’aider à gérer le conflit locatif. Tu peux aussi entamer une procédure en Justice de paix si cela ne se résout pas.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  15. SANDRO

    Bonjour,

    Le nouveau propriétaire de notre appartement nous demande de quitter le logement pour y habiter (délais de 6 mois) Combien de temps à l’avance devons-nous le prévenir de notre départ ?
    Comment doit-on faire pour l’état des lieux?

    merci d’avance

    S

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour SANDRO,

      Si tu es locataire et que tu souhaites quitter le logement anticipativement (avant l’échéance prévue dans le contrat de bail), tu dois donner ton préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception et verser une indemnité à ton·ta propriétaire dans certains cas. L’indemnité est équivalente à 1 mois de loyer dans le cadre du bail de 3 ans ou, dans le cadre du bail de 9 ans, elle s’élève à 3, 2 ou 1 mois de loyer si tu pars pendant la 1ère, 2ème ou 3ème année, respectivement. Si tu occupes le logement depuis plus de 3 ans, aucune indemnité sera due.

      Si le propriétaire souhaite rompre le bail anticipativement, il doit respecter certaines conditions. S’il souhaite y habiter (occupation personnelle), il doit, en effet, donner son préavis de 6 mois et motiver sa décision. Il doit occuper le logement dans l’année qui suit l’expiration du préavis et cela, pendant 2 ans sous peine de devoir te verser une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

      Si tu souhaites quitter le logement avant la fin du préavis de 6 mois du propriétaire, tu peux envoyer un contre-préavis d’un mois sans devoir payer d’indemnités.

      Concernant l’état des lieux de sortie, celui-ci est obligatoire. Il faut convenir d’une date avec le·la propriétaire, désigner un expert et partager les frais de l’expertise.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  16. Machak

    15/3/2020

    Bonjour,

    J’ai signé un bail de 3 ans le 31/10/2017 qui prenait cours le lendemain, soit le 1er/11/2017. Il s’est avéré immédiatement dès l’entrée dans les locaux déclarés ‘rénovés’ qu’une multitude travaux d’installation restaient à réaliser (le premier : armoire murale cuisine détachée, basculant à deux doigts de la tête du preneur). Ceux-ci (+/- 20 interventions sur place en dehors des contacts d’infos et de rendez-vous) ont été signifiés par le preneur, sans réponse aucune de l’expert, par e-mail tant au bailleur qu’à l’expert dès réception de son PV en janvier 2018. Cette situation d’avis et de rappels, par interventions successives à l’initiative du preneur, s’est poursuivie jusqu’en avril 2019, laissant le preneur (pour exemples principaux) sans chauffage ni installation sanitaires conformes pendant 16 mois.

    Dans le parcours des événements, le preneur a fini par réclamer une indemnité d’un mois de loyer + charges, estimant que les locaux avaient été loués ladite période trop tôt. Après supplications indécentes, le bailleur fit intervenir son conseil qui fut condamné(e) par défaut à payer la totalité de la requête du preneur (remboursement de la garantie locative retenue indûment en main propre du bailleur jusqu’à ce jour – paiement du trop perçu relatif à son premier relevé des charges très tardif de mars 2019 signé de sa main – et enfin l’indemnité de un mois de loyer + charges susdit (890€).

    Actuellement, nous sommes en procédure d’appel signifiée par le Greffe pour le 10/12/2019 pour Conclusions comme de droit mais modifiée à l’audience même pour définition des calendriers des convoqués présents. Après la demande de mise au rôle du dossier par le conseil adverse, sans concertation comme l’exige le code déontologique, assortie des réactions de désapprobation près le Greffe, finalement l’affaire est reportée au 7/12/2020, ce qui est un  délai inacceptable pour l’Intimée.

    Ma question est : « Puis-je invoquer dans ma requête, à titre de préjudice, une diminution de 20% du loyer initial de 740€ mensuel pour la période du 10/12/2019 (date de la demande illicite précitée de mise au rôle par le conseil adverse) au 7/12/2020 (prochaine Audience), sachant que le bailleur est toujours condamné à payer la somme de 2.836,39€ dont question plus haut et que les nouvelles démarches à opérer son extrêmement lourdes » ?

    D’avance merci de bien vouloir me répondre et très cordialement vôtre.

    Machak.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Machak,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes, ta question très spécifique nécessite des compétences juridiques que nous n’avons pas. Nous t’invitons à t’adresser à l’Atelier des droits sociaux qui pourra t’offrir un conseil juridique adapté (fermé jusqu’au 3 avril au vu du COVID-19 mais disponible par téléphone) ou prendre contact avec un avocat.

      Bien à toi,

      Répondre
  17. Daniel

    Bonjour,

    J’habite un appartement à Bruxelles depuis 2014.  Le propriétaire m’a récemment dit qu’il comptait le vendre dans les prochains mois.

    Si j’ai bien compris, étant donné qu’il n’a normalement pas le droit de me mettre dehors pour vendre, il doit me verser 6 mois d’indemnités et me laisser 6 mois de préavis…

    Si c’est bien cela, ai-je le droit de ne pas verser mon loyer les 6 derniers mois afin d’être sûr de bénéficier de cette indemnité?

    Merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Daniel,

      En effet, lorsque le propriétaire décide de résilier le bail de 9 ans anticipativement, il doit respecter certaines conditions, il ne peut pas y mettre fin car il souhaite vendre.

      Il doit te donner son préavis 6 mois à l’avance, motiver sa décision dans deux cas (pour occupation personnelle ou pour réaliser des travaux) ou sans motif à la fin de chaque triennat, en te versant des indemnités dans certains cas.

      Étant donné que tu occupes le logement depuis 2014, il semblerait que le délai de fin de triennat soit dépassé (2019 pour le second triennat) et que les indemnités ne soient plus dues car celles-ci s’élèvent à 9 mois pour le premier triennat (2014-2016) et 6 mois pour le second triennat (2017-2019) alors que tu entames le troisième (2020-2022).

      Tu ne peux en aucun cas arrêter de payer ton loyer car c’est ton obligation en tant que locataire.

      Il est préférable de discuter avec le propriétaire pour une rupture de commun accord (à mettre par écrit). Si cela ne fonctionne pas, tu peux t’adresser au « Service Médiation » de ta commune ou encore, entamer une procédure en Justice de Paix.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  18. Clymdani53

    Bonjour, en région wallonne, des locataires occupent notre bien depuis le 2/02/2008. Ils ont acheté une maison et nous ont annoncé qu’ils comptaient quitter la location vers juillet. Quel durée de préavis doivent-ils nous donner?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Clymdani53,

      Dans le cadre du bail de 9 ans, le locataire peut donner son préavis à tout moment pendant la durée de la location, en le notifiant au·x propriétaire·s au moins 3 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception et, cela, sans devoir se justifier.

      Pour quitter le logement au 31 juillet (toujours en fin de mois), le préavis doit être envoyé courant du mois d’avril pour débuter le 1er mai.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  19. Gaby

    Bonjour nous louons une maison depuis 2005 je souhaiterais savoir si je dois attendre la date entrée où si nous pouvons donner notre préavis à tout moment, et pourriez-vous me dire si c’est bien trois mois merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gaby,

      Il semblerait que tu aies signé un bail de 9 ans. En tant que locataire, tu peux donner ton préavis de 3 mois à tout moment à ton propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception et tu ne devras pas payer d’indemnités. Tu dois y préciser les dates de commencement (toujours le 1er du mois suivant l’envoi) et de fin (au terme d’un mois calendrier) du préavis.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  20. Dada

    Bonjour nous occupons un appartement meublé a middelkerke depuis le 28 décembre 2018 et le contrat de bail a été signé en date du 27 septembre 2018. Si nous désirons remettre notre préavis en quel mois celui-ci doit-être envoyer

    Bien à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Dada,

      Nous sommes un site d’information pour les jeunes bruxellois et nous ne sommes donc pas spécialisés dans la législation relative au Logement en Région flamande.

      Il faut notamment distinguer le bail de courte durée (durée inférieure ou égale à 3 ans) du bail de 9 ans. C’est la date de début stipulée dans le contrat de bail qui vaut comme point de référence.
      Si le préavis est envoyé à échéance, le préavis de 3 mois suffit (qui débute le 1er du mois suivant donc par exemple: à envoyer entre le 1er et le 30 juin, pour démarrer le 1er juillet et pouvoir quitter le 30 septembre) mais si le contrat de bail est rompu anticipativement, il faudra peut-être payer une indemnité au propriétaire:
      • dans le cadre du bail de 3 ans: envoi du préavis de 3 mois (par lettre recommandée avec accusé de réception et mention des dates de commencement et de fin du préavis) et versement d’une indemnité → 1 mois et 1/2, un mois ou 1/2 mois la 1e, 2e ou 3e année d’occupation (pas due si le bail n’est pas enregistré en Flandre).
      • dans le cadre du bail de 9 ans: envoi du préavis de 3 mois et versement d’une indemnité si résiliation durant les 3 premières années d’occupation → 3, 2, 1 mois de loyer la 1e, 2e ou 3e année

      Tu peux te référer à cet article concernant le calcul du délai de préavis, ce site et cette fiche info.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  21. Peters

    Um membre de ma famille doit integrer une Maison de retraite pour des raisons de  sante, peu- Elle benificier du Renon?

    Elle habits Bruxelles

    de

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Peters,

      Il est préférable d’en discuter avec le propriétaire directement pour bénéficier d’une « réduction » de préavis (ou renon) qui est généralement de 3 mois. Privilégier la résiliation de commun accord permet aux parties d’être libérées de leurs obligations avec moins de formalités mais aussi de ne pas devoir payer d’indemnités lors de la rupture du bail avant l’échéance.

      En effet, en suivant la procédure normale, il faut envoyer le préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception, avec mention des dates de début et de fin du préavis et:
      • si moins de 3 ans d’occupation dans le cadre du bail de 9 ans, verser une indemnité au propriétaire équivalente à 3, 2, 1 mois de loyer dans la 1e, 2e, 3e année d’occupation
      • dans le cadre du bail de 3 ans, il faudra verser une indemnité équivalente à un mois de loyer

      Il est également possible de faire appel à la Médiation locale de ta commune ou encore, au Service « Seniors » ou « Social » pour avoir plus d’informations.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  22. Didde

    L ‘ appartement que j occupé depuis 12ans est en vente ! Quels sont mes droits et quel est le préavis à partir du moment où l appartement sera vendu ? J habite Wemmel. Merci pour votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Didde,

      Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail pour vendre le logement sans respecter certaines conditions vis-à-vis du·des locataire·s.

      Dans le cadre du bail de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail:
      • à l’échéance (date de fin de bail), le bailleur doit envoyer un préavis de 6 mois par lettre recommandée avec accusé de réception (et les dates de début et de fin du préavis).
      • anticipativement (avant l’échéance et cela, à tout moment), préavis de 6 mois et motiver sa décision: pour travaux ou pour occupation personnelle ou encore, sans motif mais avec versement d’indemnités au·x locataire·s.
      • de commun accord avec le·s locataire·s, et les parties sont alors libérées des obligations du contrat.

      Si le bien est vendu, le nouveau propriétaire peut reprendre le bail dans les mêmes conditions ou rompre le bail avec un préavis de 6 mois. Tu peux te référer à cette fiche d’aide.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  23. Gwen

    Bonjour,

    Ma propriétaire nous demande de quitter l’appartement que nous louons depuis 3 ans, le 30 mars (date de fin de bail).

    Mais seul mon conjoint travail, moi n’ayant pas de revenus, ayant 2 enfants et donc n’ayant tjrs pas trouvé de logement, a-t-elle le droit de quand mm nous mettre dehors?

    Ne pouvons nous pas beneficicier d’un prolongement jusqu’a ce que reviennent les beux jours sachant que nous sommes encore en hiver??

    Merci d’avance pour votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gwen,

      Dans le cadre du bail de courte durée (durée inférieure ou égale à 3 ans): lorsque la propriétaire souhaite rompre le bail à l’échéance, elle doit te prévenir oralement mais également t’envoyer un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception (avec les dates de début et de fin). Si ce n’est pas le cas, le bail initial continue aux mêmes conditions mais se transforme en bail de 9 ans.

      Tu peux, en principe, rester dans ton logement tant que tu n’as pas reçu de préavis « officiel » (et les conditions de rupture anticipative du bail de 9 ans par le propriétaire seront différentes…). Essaye d’en parler avec la propriétaire parce que la procédure n’a pas été respectée. Si ça ne fonctionne pas, prends contact avec la Médiation locale de ta commune pour en discuter avec un intermédiaire.

      Si la propriétaire a respecté la procédure, je te conseille de t’arranger à l’amiable en lui demandant un délai de prolongement, le temps de trouver un autre logement et de lui proposer une rupture de commun accord (quand tu auras trouvé), permettant aux deux parties d’être libérées des obligations du contrat (sans préavis ni indemnités).

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  24. Désespérée

    J’ai 70 ans mon propriétaire a trouvé un acheteur et ne renouvelle pas mon bail que s’est achevé le 1er mars 2020 je suis toujours sur les lieux n’ayant pas trouvé de logement et en difficultés financières. Je voudrais que mon propriétaire m’indemnise financièrement ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Désespérée,

      Vous êtes ici sur un site d’informations pour jeunes et nous ne pouvons pas vous apporter une réponse complète. Vous pouvez vous adresser au « Service Seniors » ou « Service Social » (Logement et/ou CPAS) de votre commune pour être conseillé.

      En ce qui concerne la rupture du bail, votre propriétaire doit respecter certaines conditions pour qu’elle soit valable. Vous a-t-il·elle envoyé un préavis de 6 mois (bail de 9 ans) ou de 3 mois (bail de courte durée) par lettre recommandée avec accusé de réception ? La rupture du bail est-elle faite à l’échéance (la date de fin du préavis coïncide avec la date de fin du bail) ?

      Si la propriétaire a respecté la procédure, je vous conseille de vous arranger à l’amiable en lui demandant un délai de prolongement, le temps de trouver un autre logement et lui proposer une rupture de commun accord (quand vous aurez trouvé), permettant aux deux parties d’être libérées des obligations du contrat (sans préavis ni indemnités).

      Si le bail de 9 ans est rompu « anticipativement » et cela, « à tout moment », votre propriétaire doit toujours vous envoyer un préavis de 6 mois mais devra motiver sa décision et vous verser une indemnité dans certains cas. Dans le cas du bail de 3 ans, votre bail a probablement été prorogé (renouvelé automatiquement) et vous pouvez, en principe, rester dans votre logement.

      N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez d’autres questions.
      Bien à vous,

      Répondre
  25. Verena

    J’ai loué ma maison par un contrat de bail simple le 17 septembre 2008. Je veux mettre fin à ce bail par un préavis de 6 mois; Comment faire ma lettre (voir les dates)?

    Il se peut que c’est la deuxième fois. Question : Dois-je envoyer ma lettre avant le 17 mars 2020, pour mettre fin au bail le 18 septembre 2020 ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Verena,

      Dans le cadre du bail de 9 ans (bail classique), en tant que propriétaire, tu dois mettre fin au bail avec un préavis de 6 mois (dans ton cas, il démarre dès réception par le·s locataire·s: envoyé le 17 mars par lettre recommandée avec accusé de réception, il débutera quelques jours plus tard et prendra fin en septembre 2020). Voici un modèle de lettre de préavis duquel tu peux t’inspirer.

      Bien à toi,

      Répondre
  26. Campanou

    Bonjour

    je dois louer ma maison a un habitant de Belgique muté professionnellement en Fra ce…..celà pose problème  pour les règlements futurs car me dit il sa propriétaire belge lui demande 3 mois de préavis et 1 mois d’indemnité…..

    a t’il un autre moyen « d’echapper « à un tel déboursement financier?

    merci de votre réponse

    campanou

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Campanou,

      Il semblerait que ton futur locataire soit lié :
      • soit à un contrat de bail de 3 ans. Si résilié anticipativement: préavis de 3 mois (par lettre recommandée avec accusé de réception et mention des dates de début et de fin de préavis) et le versement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer à la propriétaire
      • soit à un contrat de bail de 9 ans, résilié avant 3 années d’occupation: préavis de 3 mois (cf. ci-dessus) avec une indemnité équivalente à un mois de loyer dans la 3ème année d’occupation à verser à la propriétaire.

      Pour éviter de verser cette indemnité, le locataire pourrait soit, résilier à l’échéance (préavis de 3 mois, toujours, mais pas de paiement d’indemnité) ou s’arranger à l’amiable avec la propriétaire afin de résilier le bail de commun accord ou encore, présenter un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions (sous réserve d’acceptation de la propriétaire actuelle). Tu peux te référer à cette fiche d’infos.

      Bien à toi,

      Répondre
  27. Sherazade1984

    Bonjour j’aie conclut un bail de 9 ans en octobre 2018 a Bruxelles  qui précisent bien que le bail prends fin en octobre 2027 je souhaite résilier le bail car l’appartement possède seulement un chauffage au gaz dans le salon et rien dans les autres pièces et aussi qu’ils fait très froid ancien chassis dans la cuisine wc ect a quel date puis je envoyer le renon dans devoir payer des indemnités merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sherazade1984,

      Dans le cadre d’un bail de 9 ans, lorsque tu souhaites quitter ton logement anticipativement et, cela, avant 3 ans d’occupation, tu dois envoyer un préavis de 3 mois (par lettre recommandée avec accusé de réception et mention des dates de début et de fin de préavis) et verser une indemnité à ton propriétaire. Dans ton cas (2ème année d’occupation), l’indemnité à verser sera équivalente à 2 mois de loyer.

      Une autre option serait d’essayer de te mettre d’accord avec le propriétaire en lui demandant d’effectuer des travaux (ajout de chauffages, remplacement des châssis) ou de résilier le bail d’un commun accord (vous serez alors tous les deux libérés de vos obligations), et tu ne devras alors pas payer d’indemnités.

      Bien à toi,

      Répondre
  28. FY

    Bonjour,

    Je loue actuellement un appartement depuis +/- 11 ans. Le bail de 9 ans a été prolongé tacitement. Je souhaite quitter cet appartement dans quelques mois (3 mois après l’envoi du recommandé). Pouvez-vous me confirmer que je ne devrai pas payer d’indemnité ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour FY,

      Tu ne devras pas payer d’indemnités en envoyant ton préavis (par lettre recommandée avec accusé de réception et mention des dates de début et de fin de préavis) à ton propriétaire.

      Bien à toi,

      Répondre
  29. JCJC

    Bonjour .

     

    Les locataires avec un bail en date du 1er déc 2019 pour lequel le Monsieur  s’en va et la dame  demande à modifier le bail et sortir son homme du contrat.Sachant qu’à notre connaissance, c’est lui qui apportait l’essentiel des revenus,

     

    Que me conseillez vous de faire ? Obligations ? Risques ?

     

    D avance je vous remercie de votre aide précieuse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour JCJC,

      • Si le bail n’a été signé que par un seul partenaire, le concubin qui n’a pas signé le contrat de bail n’a aucun droit sur le logement après une séparation, il est donc préférable d’en discuter avec la personne concernée.
      • Si le couple de locataires a signé le contrat de bail à deux, ils ont les mêmes droits et les mêmes obligations sur le logement et Madame ne peut donc pas prendre des décisions seule. Le couple doit s’arranger à l’amiable pour savoir qui reste dans le logement. Si c’est Monsieur qui décide de quitter le logement, il doit t’avertir et te demander d’être « désolidarisé » du contrat pour se libérer de ses obligations contractuelles en tant que locataire (rédiger un avenant au contrat de bail https://www.droitsquotidiens.be/fr/lexique/avenant). Si la procédure n’est pas respectée, même s’il n’habite plus dans le bien, Monsieur reste tenu durant toute la durée du bail.

      Bien à toi,

      Répondre
  30. ercks

    Bonjour, si nous désirons mettre un terme en tant que locataire bien sûr à notre bail, le préavis  doit être de combien de temps ? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour ercks,

      Tout dépendra de la durée fixée dans ton contrat de bail. Est-il de courte durée (durée inférieure ou égale à 3 ans), le bail « classique » de 9 ans ou de longue durée?
      Tu dois généralement donner ton préavis 3 mois à l’avance à ton propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (et les dates de début et de fin du préavis) mais dans certains cas, tu dois également verser une indemnité.

      Bien à toi,

      Répondre
  31. Beran001

    Bonjour

    Un locataire avec un bail de 3 ans occupant les lieux depuis 4 ans …

    suite à une visite on découvre 10 chats cinq chiens, une puanteur dans la maison,

    la maison très abîmée tout le parquet lave aux grandes eaux, toutes les portes abîmées, mur avec des taches noirs manque d aération, fibre de verre retirées donc plafonnage abîmes, escalier à repeindre … en tant que bailleur comment mettre les locataires dehors en tenant compte qu il paie leur loyer à chaque fois

    mais si ils restent le bien deviendra insalubre d ici quelques années ..

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Beran001,

      Il est préférable d’en discuter avec le locataire, lui rappelant que le bien loué doit être entretenu et maintenu dans un bon état et qu’il doit en faire un usage correct (se référer à l’état des lieux d’entrée notamment), que si des dégâts locatifs sont causés, les réparations seront à sa charge… Si cela ne fonctionne pas, ou que le locataire refuse de réaliser les réparations ou est dans l’incapacité financière de proposer un dédommagement, tu peux prendre contact avec le Service Médiation de ta commune ou encore, entamer une procédure en Justice de paix. Voici un article concernant la présence d’animaux.

      Tu ne peux pas « mettre tes locataires dehors ». Si tu souhaites rompre le bail de 9 ans anticipativement, en tant que propriétaire, tu devras motiver ta décision dans deux cas (pour occupation personnelle ou pour travaux) ou sans la motiver mais avec versement d’indemnités au locataire.

      Bien à toi,

      Répondre
  32. Lix

    Bonjour CIDJ,

    Je suis preneuse d’un bail d’un an, de juillet 2019 à juillet 2020. Je souhaite le résilier avant l’échéance, et m’apprête donc à donner mon préavis de 3 mois, pour prendre effet le 1er juin.

    Devrai-je payer une indemnité d’un mois ?

    En effet, je ne comprends pas la différence entre les deux cas mentionnés ici :

    « Normalement, le bail d’une durée égale ou supérieure à 6 mois peut être résilié moyennant un préavis d’au moins 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu dans le contrat. Afin d’éviter toute contestation, un préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis, et aucune indemnité ne sera due dans ce cas.

    Le locataire peut également choisir de rompre le bail anticipativement à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois accompagné d’une indemnité équivalente à un mois de loyer. »

    Merci pour votre aide.

    Répondre
    1. Lix

      Aussi, pouvez-vous me dire quels sont les articles de loi pertinents, si possible ?

      Merci encore.

      Répondre
      1. CIDJ

        Bonjour Lix,

        Les deux cas mentionnés concernent le bail de courte durée mais :
        • dans le premier cas, la date de fin du préavis coïncide avec la date de fin du bail (pour éviter qu’il ne se renouvelle automatiquement si le locataire et/ou le propriétaire ne se manifestent pas)
        • dans le second cas, le locataire décide de partir « anticipativement » du logement et cela peut être notifié, « à tout moment ».

        Dans ton cas, si tu remets ton préavis 3 mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception avec mention des dates de début et de fin au propriétaire :
        • au 1er avril, il prendra fin au 30 juin ou au 1er mai, il prendra fin au 31 juillet (tu dois te référer à la date anniversaire du bail) et tu ne devras pas payer d’indemnités.
        • cette semaine, celui-ci sera effectif au 1er mars et prendra fin au 31 mai. Tu devras payer une indemnité équivalente à un mois de loyer.

        Tu peux te référer à ces fiches et deux articles.

        N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
        Bien à toi,

        Répondre
        1. lix

          Merci beaucoup d’avoir pris le temps de répondre si rapidement.

          Bonne journée,

           

          Lix

          Répondre
  33. steph

    Mon propriétaire n’a pas fait enregistrer le contrat de bail que j’ai signé (bail de 3 ans signé il y a 4 ans).

    Peut-il mettre fin sans motif à ce contrat de bail non enregistré ? Si oui, quel délai de préavis doit-il me donner ?

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour steph,

      L’enregistrement du bail est gratuit et obligatoire depuis 2007 et doit être effectué par le bailleur (le propriétaire) dans les deux mois qui suivent la signature du bail. Le bail est valable même s’il n’est pas enregistré, il doit être respecté par le propriétaire et toi.

      Comme le bail n’est pas enregistré, il est préférable de parler avec le propriétaire si tu souhaites quitter anticipativement le logement et de s’arranger à l’amiable. L’enregistrement en retard signifie une amende pour le bailleur. Tu pourrais alors quitter le logement sans préavis ni indemnités.
      Si le propriétaire ne souhaite pas procéder de cette façon, tu dois attendre qu’il procède à l’enregistrement (en discuter oralement puis, envoyer une mise en demeure avec un délai d’un mois). Si le bail est enregistré, tu dois suivre la procédure normale et envoyer un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception et payer une indemnité en fonction que ton bail soit de courte durée ou de 9 ans, notamment.

      Si c’est le propriétaire qui veut mettre fin au bail de 9 ans, il doit envoyer un préavis de 6 mois et devra justifier sa décision dans deux cas: occupation personnelle et travaux ou sans motif avec versement d’une indemnité. Pour le bail de courte durée, il doit envoyer son préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer, c’est seulement après la première année de location et dans le cadre de l’occupation personnelle ou des membres de sa famille.

      Tu peux te référer à la fiche d’infos sur la rupture du contrat de bail.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  34. Martha

    Bonjour,

    J’occupe un appartement depuis 13 ans et je vais le quitter.

    quel est le préavis de bail

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Martha,

      Il est possible de rompre le contrat de bail anticipativement en envoyant ton préavis de 3 mois (avec les dates de début et de fin) par lettre recommandée avec accusé de réception à ton propriétaire.

      Bien à toi,

      Répondre
  35. james

    Bonjour,

    J’occupe un appartement depuis 4 ans sous bail verbal et le bailleur vient d’être frappé par une interdiction de louer cet appartement suite à des non-conformités (sécurité, insalubre,..) Par conséquent, je dois le quitter. Sachant qu’on a conclut qu’un bail verbale, sans garantie locative et que le bailleur ne peut le faire occuper tant qu’il n’a pas obtenu le certificat de conformité (cela risque d’être long car un ancien compteur de gaz doit être déplacé), dois-je quand-même donner un préavis de 3mois?

    Article de loi?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour james,

      Il est préférable de te diriger vers le Service Logement de ta commune afin d’obtenir plus d’informations concernant les démarches à suivre suite au constat de non-conformité. « Nul ne peut proposer à la location ou mettre en location un logement qui ne réponde pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement élémentaire. »

      Un bail oral est un bail valable (valide dès qu’un bailleur convient avec un preneur qu’il louera un bien immobilier contre paiement de loyer). Les 2 parties peuvent, à n’importe quel moment de la location, exiger de faire constater le bail verbal par écrit.  En cas de désaccord, tu peux envoyer une mise en demeure au propriétaire par lettre recommandée donnant un délai de 8 jours pour faire un bail écrit (et le faire enregistrer dans un délai d’un mois). (Articles 218 et 227 du Code bruxellois du logement)
      • Si, passé le délai, le bail verbal est mis par écrit et enregistré par le propriétaire, il est considéré comme un bail de 9 ans. Après 4 ans d’occupation, tu dois envoyer ton préavis par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire 3 mois à l’avance (démarre au 1er du mois suivant) mais tu ne devras pas lui verser d’indemnités.
      • Uniquement si le bail n’est pas enregistré passé le délai indiqué dans la mise en demeure, tu pourras quitter le logement sans préavis ni indemnités.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  36. Betty

    Bonjour mon bail a débuter le1/9/2017 suite a des problème de santé  mon mari qui a70ans ne sait plus monter les escalier nous Somme au2etage sans ascenseur il a t il moyen de réduire le préavis et quel sont les indemnités que je doit payer j ai 1 bail de 9ans

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Betty,

      Vous êtes ici sur un site d’informations pour jeunes et nous ne pouvons pas vous apporter une réponse spécifique. Vous pouvez vous adresser au service « Seniors » de votre commune pour obtenir plus informations.

      Concernant les modalités de rupture du bail de 9 ans, la durée de préavis est de 3 mois (à compter du 1er du mois suivant) à envoyer au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception et le versement d’une indemnité équivalente à 2 mois de loyer (dans la 2ème année d’occupation).

      Bien à vous,

      Répondre
  37. Mr.

    Bonjour,
     Je vous écris pour obtenir des informations juridiques sur la manière de résoudre un conflit survenu avec le propriétaire de mon appartement à Bruxelles 1000.
    J’ai un contrat de location à partir du 1er décembre 2018. Le contrat était d’un an avec la clause qui à la fin de la première année se transforme automatiquement en contrat de 9 ans.
    depuis les premières semaines j’ai eu des problèmes avec le propriétaire. Tout d’abord, il a refusé de déposer le dépôt de garantie sur un compte bancaire bloqué et m’a demandé de payer la somme directement sur son compte bancaire sans mes garanties. Le propriétaire a également refusé de faire l’étet de lieu et je me suis protégé en prenant des photos et j’ai envoyé un e-mail avec la liste de toutes les problemes et des choses qui ne fonctionnaient pas. l’appartement a de sérieux problèmes d’isolation acoustique, à tel point qu’à chaque pas que prend le locataire à l’étage j’entends le grondement dans mon appartement et le mur qui tremble. de plus, lorsque le locataire à l’étage lave le sol à l’eau, j’ai des fuites d’eau qui arrivent dans mon appartement.
    Je l’ai signalé à plusieurs reprises, mais le propriétaire a toujours refusé de faire quoi que ce soit pour résoudre le problème. Nous avons également eu une infestation de cafards et le propriétaire a fait la lutte antiparasitaire après plusieurs mois dans tous les appartements sauf le mien. Hier, il a décidé de changer la serrure de la porte d’entrée parce que quelqu’un l’avait cassée et je n’ai pas été averti du résultat que le soir je suis rentré chez moi et que je n’ai pas pu accéder à mon appartement parce que je n’avais pas de nouvelle clé. comme il y avait beaucoup de problèmes causés par la mauvaise gestion du propriétaire, j’ai demandé à pouvoir résilier le contrat sans préavis et sans pénalité et le propriétaire a refusé. également par contrat je paie une commission d’eau chaque mois qui doit être ajustée chaque année mais il n’y a pas de compteur d’eau, contrairement à ce qui est écrit sur le contrat, ce qui me permet de vérifier ma consommation réelle. Pour toutes ces raisons, je vous demande comment puis-je résoudre le problème et pouvoir quitter l’appartement au moment le plus opportun pour moi sans avoir à payer la pénalité et sans donner un préavis de 3 mois? En outre, est-il possible de demander au propriétaire une compensation pour toutes les perturbations causées et une compensation pour les frais de déménagement et les frais administratifs connexes? J’ai hâte de vous entendre et de vous présenter mes excuses pour mon mauvais français. Cordialement

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mr.,

      En effet, dans le contrat de bail de 9 ans, il est nécessaire de donner un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception (qui débute le 1er du mois suivant) et de verser une indemnité équivalente à 2 mois de loyer au propriétaire dans la 2ème année d’occupation. Tu dois continuer à payer ton loyer pour ne pas perdre tes droits.

      Nous ne pouvons malheureusement pas t’aider juridiquement. Pour essayer de trouver une solution à l’amiable avec ton propriétaire à l’aide d’un intermédiaire, sans passer par la Justice, tu peux contacter le service Médiation locale de la Ville de Bruxelles. Pour obtenir un conseil juridique adapté à ta situation, il est préférable de te diriger vers l’Atelier des droits sociaux. Veille à te munir de tous tes documents (notamment si tu disposes d’une preuve de versement de la garantie locative sur le compte du propriétaire, les photos à ton arrivée dans le logement, relevés de consommation d’eau, etc.) et mentionne le manque de salubrité du logement.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  38. Vivi

    Bonjour, je vie dans un immeuble très bruyant qui nuit au sommeil de mes enfants et au mien, j’ai des attetion médicale explicant que ce lieu n’est pas approprié et nuit à notre santé, j’ai un bail de 3 an se finissant dans 14mois, est ce que mon proprietaire a le droit de me refuser de rendre la caution si je part suite à l’atteinte à notre santé ? Je suis perdue mon dernier a 17mois et est au bord de se faire hospitalisé

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Vivi,

      Si tu respectes tes obligations (préavis et indemnité, voir ci-dessous, pas de charges ou de loyers impayés et pas de dégâts locatifs), la garantie locative maintenue pendant la durée du bail est restituée au locataire à sa sortie des lieux. Tu dois alors te mettre d’accord avec le propriétaire et signer un formulaire de libération de la garantie locative, après un état des lieux de sortie établi par écrit.
      Si un accord n’est pas trouvé, tu peux envoyer une mise en demeure au propriétaire puis, faire appel à la Justice de paix.

      Dans le cadre d’un bail de courte durée (durée inférieure ou égale à 3 ans), si tu souhaites quitter ton logement, tu dois envoyer un préavis au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, 3 mois à l’avance (si c’est fait en février, le préavis débutera à partir du 1er mars 2020 → se terminera le 1er juin) et tu devras verser une indemnité d’un mois de loyer.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  39. Olive

    Bonjour,

    J’ai an bail de 9 ans, que a priw cours le 1/7/2017 et se termine le 30/6/2026. Je souis le preneyr et je veux quitter l’ appartement au fin du 3eme annee, ca veut dire le 30/6/2020. Je vais envoyer an preavis 3 mois a l avance (31/3). Je dois payer indemnité?

    Merci d’ avance pour la response.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Olive,

      Dans le cas du bail de 9 ans, le principe est le suivant, si tu romps le contrat de bail :
      • dans la première année d’occupation, une indemnité équivalente à 3 mois de loyer est à verser au propriétaire
      • dans la deuxième année, une indemnité équivalente à 2 mois de loyer
      • dans la troisième année, une indemnité équivalente à 1 mois de loyer
      Tu dois prévenir le propriétaire de ta décision par lettre recommandée avec accusé de réception, 3 mois à l’avance, avec les dates de début et de fin (si c’est fait en février, le préavis débutera à partir du 1er mars 2020 → se terminera le 1er juin).

      Si tu décides d’attendre et d’envoyer ton préavis de 3 mois le 1er avril (fin 1er juillet), tu entameras ta quatrième année d’occupation et tu ne devras plus verser d’indemnité.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  40. Arnold

    Bonjour,

    Je suis propriétaire et j’ai conclu un bail de 3 ans qui à pris cours le 1er Aout 2014 pour se

    terminer le 31 juillet 2017. Le locataire m’a fait savoir qu’il veut quitter l’appartement .

    Combien de mois de préavis doit il donner et ai-je droit à une indemnité.

    Il veut quitter l’appartement le 1er avril 2020. Après les 3 ans le bail a continué aux memes

    conditions.

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Arnold,

      À l’origine un contrat de bail de 3 ans, celui-ci a été reconduit automatiquement, à l’échéance, en bail de 9 ans.

      Étant donné que le locataire occupe le bien depuis plus de 3 ans, il doit t’envoyer son préavis 3 mois à l’avance (si c’est fait en février, le préavis débutera à partir du 1er mars 2020 → se terminera le 1er juin). Aucune indemnité n’est due car il part durant le 2ème ou le 3ème triennat, c’est-à-dire que le locataire est resté au moins 3 ans dans le logement. Si le locataire souhaite quitter plus tôt (1er avril), il est possible de s’arranger à l’amiable, s’il trouve un nouveau locataire pour le remplacer et reprendre son bail actuel, sous les mêmes conditions par exemple.

      Bien à toi,

      Répondre
  41. Mileidy

    Bonjour je souhaite fine mon bail qui est de 3 année,lui il as clausura de indemnité de 3,2 et 1 moins avants les 3 année,ma question est ma propriétaire me dit que je dois lui payer 2 moins cars ça fait 1 ans et 5moins cars je envoie recommandé pour quitter l’appartement le 1 juin c’est que fait 1 et 7 moins ,est c’est que je dois payer comment me 2 moins de indemnités ??????

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mileidy,

      Étant donné qu’il s’agit d’un bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans) et que tu décides d’y mettre fin anticipativement, avant qu’il n’arrive à échéance, tu dois poser un préavis d’une durée de 3 mois par courrier recommandé à ta propriétaire avec accusé de réception (si tu le fais en février, le préavis débutera à partir du 1er mars 2020) et payer une indemnité équivalente à un mois de loyer.

      C’est dans le cas du bail de 9 ans que le principe des 3, 2, 1 mois de loyers à payer par le locataire s’appliquent dans la 1ère, 2ème et 3ème année d’occupation, respectivement.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  42. Coco

    Bonjour, Une amie me disait que pour Bruxelles il y avait un bail de 3 ans? Je ne le trouve pas. Est-ce vrai?

    Répondre
    1. sabi

      Bonjour,

      ma maman loue un appartement depuis 19 ans.

      dans son contrat de bail aucune indexation n est écrite, aujourd hui le propriétaire lui reclame une indexation de 150 euros en plus. A t il le droit de le faire puisque rien n’est stipulé sur son contrat de bail.

      Peut il aussi lui donner un préavis  sans raison ?

      quels sont les raisons que le propriétaire doit donner pour mettre fin a un contrat de bail (19 ans) avec ma maman.

       

      Répondre
      1. CIDJ

        Bonjour Sabi,
        L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie, ce n’est donc pas dans le contrat de bail. Le propriétaire a le droit d’adapter le montant du loyer, mais il doit également le notifier par écrit. L’indexation répond à la formule suivante : nouveau loyer = loyer de base * nouvel indice / indice de départ. Tu peux te rendre sur le site de Statbel afin d’obtenir le calcul de l’indexation du loyer. N’oublie pas de préciser ta région de résidence.

        Concernant le préavis, le propriétaire peut mettre fin au bail de longue durée sous certaines conditions: il doit envoyer un préavis de 6 mois et motiver sa décision dans trois cas (échéance du bail, travaux ou occupation personnelle) ou sans motif, à la fin de chaque triennat, avec une indemnité.

        N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
        Bien à toi,

        Répondre
    2. CIDJ

      Bonjour Coco,

      Il existe 4 durées de baux: de courte durée (inférieure ou égale à 3 ans), le bail « classique » de 9 ans (ou « par défaut » pour une durée comprise entre 3 et 9 ans), de longue durée et à vie. Tu peux te référer à cette fiche d’infos. Voici un modèle-type de contrat de bail et une brochure pour les baux d’habitation à Bruxelles.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  43. Frank56

    Bonjour j ai fait un bail de 1 ans qui se termine le 29 février 2020 je viens de re signer pour un nouveau bail de 1 ans qui commence le 1 mars 2020 puis je anuler le baille

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Frank56,

      Est-ce que le nouveau bail a été conclu avec le même propriétaire ?
      Tu peux d’abord tenter de mettre fin au contrat de bail de commun accord avec le propriétaire ; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit. Tu peux également chercher et présenter au propriétaire un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions (libre au propriétaire d’accepter ou non).

      Si cela ne fonctionne pas, étant donné qu’il s’agit d’un bail de courte durée et que celui-ci a été reconduit pour une année alors que tu souhaites quitter le logement avant l’échéance du bail, tu dois envoyer un courrier recommandé à ton propriétaire avec un préavis de 3 mois (si tu le fais en février, le préavis débutera à partir du 1er mars 2020). Tu devras payer une indemnité de rupture d’un mois de loyer.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  44. Isabelle

    Bonjour ,

    Je possède une maison que je souhaiterais vendre. J’ai une locataire qui est en place depuis le 1er mars 2007. Quels droits ai-je sur mon bien? La locataire fait obstruction aux visites et dégrade même pour faire fuir les personnes pour qui elle accepte l’accès. Si je ne parviens pas à vendre comment puis-je arrêter le bail, quels délais dois-je respecter?

    Bien à vous, Isabelle

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Isabelle,

      En tant que propriétaire, tu peux mettre fin au bail de 9 ans uniquement dans les cas suivants:
      • à l’approche de l’échéance prévue dans le contrat de bail, avec un préavis de 6 mois par lettre recommandée, sans motif et sans versement d’indemnité.
      • sans motif, à la fin de chaque triennat, mais avec un préavis de 6 mois et le versement d’une indemnité de 6 ou 9 mois.
      • pour effectuer des travaux, à la fin de chaque triennat, mais avec un préavis de 6 mois;
      • pour occuper personnellement le logement, à tout moment, mais avec un préavis de 6 mois.
      Si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans. 

      Tu peux également tenter de te mettre d’accord sur une date de rupture avec la locataire à l’amiable ou cas échéant, t’adresser à la Justice de paix afin de régler un conflit locatif.

      Bien à toi,

      Répondre
  45. GJ

    Bonjour,

    Je suis locataire et j’ai un contract d’une année (du 1/03/2019 jusqu’au 29/02/2020). Je n’ai pas envoyé de mail (ou autre) au propriétaire. Que ce passe-t-il à la fin de cette période d’une année? (est-ce que le contract est automatiquement prolongée pour une année? Ou est-ce que je peux simplement quitter l’appartement?)

    Merci pour votre aide.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour GJ,

      Il s’agit d’un bail de courte durée (inférieure ou égale à 3 ans), celui-ci peut donc être prorogé (reconduit automatiquement) ou renouvelé une ou plusieurs fois, par écrit et sous les mêmes conditions, mais sans que la durée ne puisse excéder 3 ans. Si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance du délai convenu dans le contrat (dans ton cas, le 29/02), le bail est reconduit.

      Si tu souhaites quitter le logement avant l’échéance du bail, tu peux d’abord tenter de mettre fin au contrat de bail de commun accord avec le propriétaire ; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit. Tu peux également chercher et présenter au propriétaire un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions (libre au propriétaire d’accepter ou non).

      Si le propriétaire et toi n’arrivez pas à un accord, tu devras envoyer un courrier recommandé à ton propriétaire avec un préavis de 3 mois (si tu le fais en février, le préavis débutera à partir du 1er mars 2020). Tu devras payer une indemnité de rupture d’un mois de loyer.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  46. Tofuxe21K

    Bonsoir j’ai un problème avec le contrat de bail je vie avec ma mére depuis 2005 mais les années on passé et elle a u des problèmes de santé en 2017 suite à sa je suis enregistré dans le contrat de bail de ma mére qui et locataire légataire principal mais le frère et moi avon signé un contrat de bail tous les 2 sur le contrat de bail principal de ma mére ! Bon avec tous sa moi je suis en conflit avec mon demie frère et je veux qu’il parte de la maison mais il ne veut pas fait un renon de contrat de bail vu que ma mére et décédé en mars 2019 quesque je pourrais faire avec tous c histoire ? Vu que le propriétaire veux vendre la maison il a vend comme maison de rentré donc je suis un peux perplexe avec tous sa  que dois-je faire pour éviter les inconvénients

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Tofuxe21K,

      Pourrais-tu préciser ta situation ? Par rapport au bail de ta maman, as-tu signé un véritable avenant au contrat de bail (nécessaire lorsqu’il y a des changements) disant que ta maman et toi étaient locataires? Ton demi-frère et toi avez-vous également signé un avenant ou l’héberges-tu?

      Si le propriétaire souhaite vendre, la solution la plus facile est la résolution à l’amiable : le propriétaire et le.s locataire.s parviennent à un accord commun pour mettre fin au contrat de bail; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit. Tu peux te référer à cette fiche d’infos pour voir d’autres modalités de rupture de bail. Le propriétaire veut-il vendre la totalité du bien ? A-t-il déjà envoyé un préavis ? Plusieurs conditions doivent être respectées par le propriétaire (voici une explication valable pour le bail de 9 ans).

      Pour avoir plus d’informations, tu peux, dans un premier temps, te diriger vers le Service Médiation de ta commune. Dans un second temps, pour bénéficier d’un conseil juridique adapté à ta situation, te diriger vers l’Atelier des droits sociaux.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  47. Tsubasa

    Bonjour

    je suis propriétaire d’un appartement . Mon locataire est parti et elle a trouvé un repreneur. J’ai donc fais une reprise de bail . Dois je enregistrer le document ? si oui de quelle maniere ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Tsubasa,

      Si le nouveau locataire est disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions que le précédent, deux possibilités se présentent au propriétaire :
      • soit le bail est repris en cours et le nouveau locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
      • soit un nouveau bail est établi entre le propriétaire et ce nouveau locataire. Il faudra alors que tu procèdes à l’enregistrement du bail dans les deux mois suivant sa signature via MyRent ou un bureau Sécurité juridique compétent.

      Tu peux te référer à cette fiche d’infos et le paragraphe sur la « Présentation d’un nouveau locataire ».

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Tofuxe21

        Bonsoir c encore moi non mi. Demie frère et moi avon rien signiez comme avenant pour le bail j’ai signé avec lui un un bail provisoire qui ne vo rien du tous en fait mais le bail et enregistré au nom du demie frère mais il ne vo rien nom plus alors comment faire pour avoir le contrat de bail à mon nom vu que je suis bien stipulé que je suis bien enregistré dans le contrat de bail de ma mére qui et t locataire légataire principal ! Vu que mon propriétaire me l’a bien fait comprendre et le bail continue toujours même que ma mére et décédé 😓enfin bon voila quoi à bien tôt

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour Tofuxe21,

          En effet, le contrat de bail signé par ta maman s’est poursuivi, après son décès. Tu occupes le logement aux mêmes conditions et tu respectes donc les droits et devoirs découlant de ce bail. En principe, un avenant au bail aurait dû être signé avec le propriétaire pour que tu sois le locataire « officiel ».
          Nous ne pouvons malheureusement pas te conseiller juridiquement mais nous t’invitons vivement à prendre contact avec l’Atelier des droits sociaux qui saura te donner des informations spécifiques à ta situation.

          Bien à toi,

          Répondre
  48. Sonia

    Bonjour je suis locateur d’un appartement par bail de 3\9ans depuis 1/4/2012 et maintenant je vien d’acheter une maison et on attend le notaire pour fixer la date pour l’acte  d’achat je compte déménager dans ma nouvelle maison. Je doit avertir le bailleur dès maintenant ? Doit je payer une indemnité tant que le contrat prend fin le 1/4/2021? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sonia,

      Comme il s’agit d’un bail de 9 ans et que tu occupes l’appartement depuis plus de 3 ans, tu peux mettre fin au bail à tout moment en remettant un préavis de 3 mois à ton propriétaire (si tu le fais en février, le préavis débutera à partir du 1er mars 2020) par lettre recommandée avec accusé de réception. Tu ne devras pas motiver ta décision et aucune indemnité ne sera demandée dans ton cas.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  49. Antoine

    Bonjour,

    J’ai perdu mon emploi et ai retrouvé un autre travail mais nettement moins rémunéré et ne suis plus en capacité de supporter le montant de ma location actuelle.

    Est-il possible de rompre anticipativement un bail pour raison économique? Je termine la première année de ma location.

    Merci pour votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Antoine,

      Peux-tu donner plus d’informations concernant ton bail ? S’agit-il d’un bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans), de 9 ans ou de longue durée ? Cela nous aidera à te fournir une réponse adaptée à ta situation.

      Bien à toi,

      Répondre
  50. You

    Bonjour,

    j’ai conclu un bail de 3 ans le 1er septembre 2019, celui ci n’est toujours pas enregistré. Puis je envoyer un préavis ? Et dans ce cas, il y a t il une indemnité à payer au propriétaire ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour You,

      L’enregistrement du bail est gratuit et obligatoire depuis 2007 et doit être effectué par le bailleur (le propriétaire) dans les deux mois qui suivent la signature du bail. Comme ce n’est pas le cas, tu dois d’abord mettre le propriétaire en demeure par lettre recommandée afin qu’il procède à l’enregistrement. Si celui-ci ne réagit pas, il écopera d’une amende et tu (le locataire) pourras mettre fin au bail sans préavis ni indemnités. Tu peux te référer à la fiche d’infos sur le contrat de bail.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  51. Contrat

    Bonjour je loue un appartement sous contrat de bail immobilier mais le bailleur n est pas celui qui vi dans l appartement ils a mis des roumains 4 précisément tous enregistrés à la commune et indépendants ils ont du retard dans les loyer et facture police au courant et huissier peux t on les mettre dehors vu qui sont pas sur le bail

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Contrat,

      Si je comprends bien la question, tu es le propriétaire de l’appartement. Pour rappel, le bailleur est le propriétaire d’un bien mis en location tandis que le preneur est aussi appelé, le locataire.

      Peux-tu donner quelques précisions par rapport au contrat de bail, sa durée?

      D’une part, le preneur d’un logement qui affecte celui-ci à sa résidence principale ne peut sous-louer la totalité de ce logement. Il ne peut sous-louer qu’une partie de celui-ci, et uniquement s’il continue à occuper le reste de l’immeuble loué au titre de sa propre résidence principale. La partie sous-louée peut servir ou non de résidence principale au sous-locataire. Si tel est le cas, et si les conditions d’application du bail de résidence principale sont réunies, on se trouve en présence d’un bail relatif à la résidence principale, où le preneur principal est le bailleur du sous-locataire. La sous-location doit faire l’objet d’une demande et de l’accord du propriétaire.

      D’autre part, lorsque le locataire est en défaut de paiement, le propriétaire peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception afin de lui demander de régler son loyer.
      En cas de non-réponse du locataire à la fin du délai, il est possible de recourir à la Justice de paix.

      N’hésite pas à revenir vers nous avec plus d’informations concernant ta situation.
      Bien à toi,

      Répondre
  52. Sarah

    Bonjour,

    mon plafond de cuisine est tombé, depuis les pompiers ont dis que appartement était inhabitable niveau sécurité. La propriétaire doit entreprendre des travaux mais doit d’abord vérifier à chaque étage la sécurité. Il se fait que pour le moment nous sommes dans un studio temporaire ou la propriétaire ne veut pas débourser des sous pour nous reloger en disant qu’elle nous fait cadeau du loyer de février, le problème c’est que nous avons engagés beaucoup de frais étant  une famille avec un bébé, je n’ai plus de cuisine et donc d’épis l’effondrement je mange dehors j ai gardé les tickets je demande à être remboursé et à être relogé, elle nous a versé 350 eur pour un airbnb temporaire d une semaine ou nous somme à 3 dans une chambre avec une petite cuisine et bain dans un 10 mètre carré au lieu de 80 mètre carré ( appartement initial) elle invoque le cas fortuit pour s’exonérer de ses obligations mais la propriétaire était au courant de mon plafond bombe depuis juillet 2019 elle devait entreprendre des travaux et à laisser traîner ne se cachant derrière son assurance. Elle est venu constaté plusieurs l’affaissement du plafond nous lui avons dis que nous trouvions cela dangereux. Pour les pompiers et la police qui est passé au vu de ses éléments, c’est la responsabilité de la propriétaire qui est engagé. Pour moi je ne peux payer un loyer alors que je vis pas dedans. Et surtout j’invoque l’exception d’inexécution en suspendant tout paiement tant que je ne suis pas reloge correctement. Cette semaine elle s’était engagé à nous reloger par semaine au montant de 350 eu pour la chambre considère comme des indemnités car cela lui revenait cher de rembourser la nourriture chaque jour dehors. D’où l’accord temporaire du airbnb qui contenait une cuisine. Mais maintenant elle se rétracte en disant que nullement elle dois nous reloger ou payer la nourriture car le fortuit l’exonère de tout indemnité. Sauf qu’à mes yeux elle en remplit pas les conditions cad inévitable, imprévisible et indépendant de sa volonté, elle était au courant du plafond bombe, cela aurait pu être évité en ouvrant le plafond comme demande en 2019. La propriétaire n’a jamais entretenu son bien niveau plafond alors que de l’eau s’écoulait dans chaque étage, les pompiers ont dis que des pierres ont été jetés dans notre plafond suite à des travaux excités sous l’ordre de la propriétaire justement en 2019, suite à cela nous lui avons remarqué le plafond bombe ,  depuis le lundi 27 janvier 2020 nous avons dû racheté des choses d’urgence et mange dehors jusqu’à hier 31 janvier avec une famille et un bébé nous avons payés 600 eur avec taxi lavoir et nourriture et supplément de logement. Notre loyer est de 700 eu clairement nous allons dépassé ce qu’elle nous « offre » en disant que loyer de février n’est pas à payer. D’où la solution que nous lui a vos propose de nous reloger à faible prix en attendant la sécurisation de l’appartement. Ce qu’elle a accepté mercredi 29 janviers par Sms maintenant elles se rétracte en invoquant le cas fortuit et la résiliation du bail de plein droit. Pour moi, elle a clairement une responsabilité engagé , sur cette base j’invoque l’article 1382 et demande des indemnités au titre des frais engagés suite à l’effondrement de son plafond qui aurait pu être évité.

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sarah,
      Il est préférable d’envoyer une mise en demeure à la propriétaire, c’est un courrier recommandé dans lequel tu peux demander à la propriétaire d’exécuter ses obligations, de manière officielle et dans un certain délai (procéder à la vérification de la sécurité par étage, réparer le plafond, etc.) avant d’arrêter de payer ton loyer. En effet, le paiement du loyer est une obligation du locataire. Si cela ne fonctionne pas, tu peux te renseigner auprès de l’Atelier des droits sociaux, qui pourra te donner des conseils juridiques, spécifiques à ta situation, et entamer une procédure devant la Justice de paix.
      Bien à toi,

      Répondre
  53. Anne

    Bonjour j’ai un bail de 3 ans mais souhaite quitter durant la troisième année mais avant le délais de préavis de 3 mois le bail exige 3 mois d’indemnités est ce legal

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Anne,
      Pour Bruxelles, l’indemnité est d’un mois et non de 3 mois, et le préavis peut être envoyé à tout moment.
      Et voici une fiche concernant la Wallonie :
      https://www.droitsquotidiens.be/fr/question/puis-je-mettre-fin-mon-bail-de-courte-duree-avant-son-echeance-wallonie
      Bien à toi,

      Répondre
  54. Rametteuse

    Bonjour j habite dans une maison ou il n y a eu rien d écrit, ni bail ,ni état des lieux .RIEN,voilà presque 8 ans.je viens de fair une demande de logement sociaux .Je suppose que je peux partir quand je veux sans préavis vu qu il n y a rien d écris? ??merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Rametteuse,
      Attention que, dans certains cas, on peut parler de « bail oral ». De plus, ce logement est bien ta « résidence principale » même si tu n’as pas signé un contrat de bail.
      Nous ne savons pas si tu habites à Bruxelles ou en Wallonie, voici deux fiches importantes dans ton cas :
      Pour Bruxelles : https://www.droitsquotidiens.be/fr/question/je-nai-pas-signe-de-bail-quels-sont-mes-droits-bruxelles
      Pour la Wallonie : https://www.droitsquotidiens.be/fr/question/si-mon-bail-nest-pas-enregistre-puis-je-y-mettre-fin-sans-preavis-ni-indemnite-bruxelles
      Tu dois en tout cas avertir ton propriétaire par « courrier recommandé » de ton départ.
      Bien à toi,

      Répondre
  55. Marie

    Bonjour,

     

    Mon appartement est loué à une agence immobilière sociale à Bruxelles qui sous-loue. Je souhaiterais vendre mon bien. Le bail de 9ans est-il rompu par l’acheteur? Il faut compter un préavis de 6 mois pour rompre le bail, est-ce moi ou le nouveau propriétaire qui doit envoyer un recommandé avec accusé de réception pour mettre fin au bail? ou l’acquéreur a-t-il l’obligation de continuer le bail jusqu’au 9ans (dans mon cas , le bail se finit le 15/09/2021 donc il faut un recommandé avant le 15/03/2021)

    Merci d’avance pour vos réponses.

    Marie

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marie,
      Par rapport à la durée du bail, s’il s’agit bien d’un contrat de bail de 9 ans, le propriétaire doit envoyer un préavis 6 mois avant l’échéance du contrat.
      Les contrats de location, gérés par des agences immobilières sociales, sont des contrats contenant des conditions particulières (es-tu lié à l’AIS par un mandat de gestion ?), si tu ne trouves pas de réponse à ta question dans ton contrat, tu devrais contacter directement ton AIS si tu ne te trouves pas de réponse ici : https://www.fedais.be/faq-proprietaire
      Bien à toi,

      Répondre
  56. Ghost

    bonjour j’ai signer un bail de residence principale avec mon propriétaire en août 2017 pour une durée de 9 ans  il a decider de vendre pour ne pas réparer la maison, suite a de nombreuse non conformité l’inspection du logement est passer et le verdict est tomber interdit a la location, du coup quelle renon doit t’il me donner et puis-je lui réclamer un remboursement partiel  des loyer pour caducité du bail et considérer que les loyer payer était juste une indemnité d’occupation.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ghost,
      Par rapport à la durée du bail, s’il s’agit bien d’un contrat de bail de 9 ans, le propriétaire doit envoyer un préavis 6 mois avant l’échéance du contrat.
      Concernant le remboursement partiel, nous ne pouvons pas te répondre car la personne experte pour ces questions est absente pour l’instant.
      Si ton administration communale (Service Logement) ne peut pas te répondre de manière précise, voici 2 liens utiles selon la région où tu habites:
      http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/site/divers?page=salubrite
      https://phare.irisnet.be/lieux-de-vie/ma-maison/allocation-de-relogement/
      Enfin, tu peux également contacter directement l’Atelier des Droits Sociaux qui pourra te donner une réponse spécifique à ta situation:
      http://www.atelierdroitssociaux.be/node/2
      Bien à toi,

      Répondre
  57. Belame

    Bonjour,

    Je loue un appartement à Bruxelles depuis le 1er mai 2016. Je souhaite le quitter pour le 1er mars 2020 pour départ à l étranger. Je n ai pas envoyé de préavis car la dame qui vit dans l appartement en dessous et qui gère le petit immeuble( et qui prétend ne pas être la propriétaire.. ) m a dit que si je pars, l essentiel c’est que je trouve une remplaçante. J ai entamé mes recherches avec ses conditions, pas d hommes, pas de couples, pas d annonces sur sites etc,ce qui est assez difficile…En relisant mon bail, j ai signé pour 1 an, donc du 1/05/2016 au 30/04/2017 , et il est bien écrit préavis de deux mois. Je n ai pas signé d autres contrats pour prolonger. Je me pose donc la question, au cas où je ne trouve pas une nouvelle locataire, dois je me protéger et envoyer au plus vite un pré avis ? Le fait qu elle est écrit préavis de deux mois, est ce à mon avantage. C’est un peu compliqué, je n y comprends rien. J espère avoir été claire dans mes questions.

    Merci d avance, bien à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Belame,

      Si tu avais un contrat de 1 an signé en 2016 et qu’à l’échéance de ce dernier, ni toi, ni le propriétaire n’avez prolongé par écrit pour une même durée, alors le contrat s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans réputé ayant commencé à ton installation. Tu es dans donc désormais dans la 4e année d’un bail de 9 ans. Tu peux donc rompre ton contrat de bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois et sans avoir à te justifier, à payer d’indemnités ou à trouver de locataires.

      Bien à toi,

      Répondre