Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ?

Tu souhaites déménager et tu te demandes comment rompre les contrats de bail de résidence principale ? On t’explique tout!

Les différentes durées de bail

Il existe des baux de durées différentes :

  1. le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
  2. le bail de 9 ans,
  3. le bail de longue durée,
  4. le bail à vie.

Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour la·le propriétaire ou pour la·le locataire.

Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant l’échéance prévue

La résiliation de commun accord

La·le propriétaire et la·le locataire peuvent privilégier une solution à l’amiable en mettant fin au contrat de bail de commun accord. Les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit, en plusieurs exemplaires, datés et signés par les deux parties.

Cette résiliation de commun accord permet aux parties de choisir, ensemble, une date de fin exacte ou encore, de s’arranger sur le versement d’indemnités de départ éventuelles.

Présentation d’un·e nouveau·elle locataire

La·le locataire peut présenter à la·au propriétaire un·e nouveau·elle locataire disposé·e à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Toutefois, il appartient totalement à la·au propriétaire d’accepter, ou non, cette reprise de bail ainsi que la·le candidat·e locataire.

En cas d’accord de la·du propriétaire, 2 possibilités se présentent :

  • soit le bail est repris en cours et la·le nouveau·elle locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
  • soit un nouveau bail est établi entre la·le propriétaire et ce·cette nouveau·elle locataire.

Le renon, congé ou préavis de sortie

Pour rompre le contrat de bail, 3 mois avant l’expiration de celui-ci, la·le locataire et la·le propriétaire peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception (le cachet daté de la poste faisant foi). Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Date d’envoi du préavis Date effective de début du préavis Date de fin du préavis (= fin de bail)
par lettre recommandée avec accusé de réception le 1er jour du mois qui suit l’envoi au terme d’un mois calendrier
entre le 1er et le 30 septembre 1er octobre 31 décembre
entre le 1er et le 31 octobre 1er novembre 31 janvier
entre le 1er et le 30 novembre 1er décembre 28/29 février
entre le 1er et le 31 décembre 1er janvier 31 mars
entre le 1er et le 30 janvier 1er février 30 avril
entre le 1er et le 28/29 février 1er mars 31 mai
entre le 1er et le 31 mars 1er avril 30 juin
entre le 1er et le 30 avril 1er mai 31 juillet
entre le 1er et le 31 mai 1er juin 31 août
entre le 1er et le 30 juin 1er juillet 30 septembre
entre le 1er et le 31 juillet 1er août 31 octobre
entre le 1er et le 31 août 1er septembre 30 novembre

 

a. Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans

La·le locataire et la·le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Soit les parties ont décidé de conclure un bail pour 3 ans, soit un premier bail pour une durée plus courte. Dans ce second cas, les baux de courte durée peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) une ou plusieurs fois, par écrit et sous les mêmes conditions, mais sans que la durée totale du bail initial et de ses renouvellements successifs ne puisse excéder 3 ans. Au cas où les contrats dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire).

Néanmoins, si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance prévue, si aucun renouvellement n’a été conclu par écrit, et sans opposition du·de la bailleur·eresse à ce que la·le preneur·se continue à occuper le logement, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation de la·du locataire.

Quand et comment la·le locataire et la·le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte durée ?

Il est désormais possible à Bruxelles pour la·le propriétaire et pour la·le locataire de rompre un bail de courte durée avant son terme (excepté pour les baux de moins de 6 mois). En effet, le bail de moins de 6 mois prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée du bail, sauf en cas de prolongation de celui-ci.

Le bail d’une durée égale ou supérieure à 6 mois peut être résilié à l’échéance (par la·le locataire ou la·le propriétaire), moyennant un préavis d’au moins 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu dans le contrat. Afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis, et aucune indemnité ne sera due dans ce cas.

La·le locataire peut également choisir de rompre le bail anticipativement, à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois accompagné d’une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

La·le propriétaire peut rompre anticipativement ce contrat, mais seulement après la première année de location et seulement dans le cadre de l’occupation personnelle ou des membres de sa famille. Il devra envoyer à la·au locataire un préavis de 3 mois assorti d’une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

Attention: Le bail de courte durée (durée égale ou supérieure à 6 mois) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance! Si aucun congé n’a été notifié 3 mois avant l’échéance du contrat, ou si malgré le congé, la·le locataire a continué à occuper les lieux sans opposition de la·du propriétaire, alors le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

b. Le bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est le bail « classique », la durée par défaut pour le bail de résidence principale, et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement.

Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.

Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de 9 ans ?

À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le·la preneur·se et le·la bailleur·eresse peuvent chacun·e mettre fin au bail avant la fin de la période des 9 ans, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé: au moins 6 mois avant l’échéance, par lettre recommandée, pour le·la propriétaire. Si le congé est donné par le·la locataire, un préavis de 3 mois est requis.

Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?

Si aucun préavis n’a été remis 6 mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Chacune des parties a alors la faculté de mettre fin au bail prorogé à l’échéance, tous les 3 ans, sans motif et sans devoir payer d’indemnité, mais moyennant un congé de 6 mois.

Quand et comment la·le locataire peut-elle/il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Quel que soit le moment où la·le locataire met fin à son bail, elle/il ne doit jamais motiver sa décision.

  • Avant 3 années d’occupation : la·le locataire peut mettre fin à son bail, à n’importe quel moment, en remettant un préavis de 3 mois (qui prend cours le 1er jour du mois qui suit l’envoi). Mais il faudra verser à la·au propriétaire une indemnité équivalente à:

– 3 mois de loyer si la rupture anticipée a lieu durant la 1ère année d’occupation,

– 2 mois de loyer durant la 2ème année,

– 1 mois de loyer durant la 3ème année.

  • Après 3 années d’occupation : la·le locataire peut mettre fin à son bail, à tout moment, en remettant un préavis de 3 mois. Aucune indemnité de rupture ne sera due à partir de la 4ème année d’occupation.

Quand et comment la·le propriétaire peut-elle/il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Durant la période de 9 ans, la·le propriétaire peut mettre fin au bail, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

Pour occupation personnelle, à tout moment

L’occupation personnelle désigne le fait que le bien loué va être occupé soit, par le·la bailleur·eresse lui/elle-même soit par des membres de sa famille: son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le·la bailleur·eresse, doivent être mentionnés dans le préavis. Ce motif peut être invoqué à tout moment au cours de la location.

Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande de la·du locataire, la·le propriétaire a 2 mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, la·le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

Après restitution des lieux par la·le locataire, la·le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, la·le locataire peut réclamer à la·au propriétaire une indemnité équivalente à 18 mois de loyer. La·le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il/elle peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Pour travaux, à la fin de chaque triennat

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, de transformation ou de rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois à la·au locataire.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

La·le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, la·le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer à la·au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celle/celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif aucun, à la fin de chaque triennat

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, la·le propriétaire peut mettre fin au bail sans motiver sa décision, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser à la·au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Le contre-préavis

Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par la·le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, la·le locataire a la faculté de remettre un contre-préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre-préavis permet à la·au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

c. Le bail de longue durée

Il est possible de conclure un bail d’une durée supérieure à 9 ans. Cela doit être fait par écrit. À ce moment-là, chaque partie peut rompre le contrat en envoyant un préavis d’au moins 6 mois avant son échéance. Si aucun préavis n’a été remis 6 mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Pour la résiliation anticipée, il faut se référer aux conditions du bail de 9 ans, excepté si le·la bailleur·eresse met fin au contrat, sans motif, à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur, il/elle devra verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

d. Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque la·le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire.

A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le·la bailleur·eresse ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat de bail. Par contre, la·le locataire pourra résilier son contrat quand il le voudra en remettant à la·au propriétaire un préavis de 3 mois.

 
Partager

Poser une question

N’hésite pas à nous poser une question, un professionel faisant partie du réseau Bruxelles-J te répondra. Nous préservons ton anonymat et ton adresse de messagerie ne sera pas publiée.

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

En cliquant sur « publier la question », vous acceptez notre Politique en matière de protection de la vie privée.

*
*

82 questions déjà posées

  1. Dav

    Avec ma compagne (non mariés) nous avons signé un contrat de bail de 3 ans il y a à peine 3 mois. Nous sommes en séparation, je compte quitter l’appartement. Elle veut rester. Dois-je donner un préavis au bailleur ? Dois-je verser une indemnité de résiliation au bailleur ? Le bailleur est-il obligé de poursuivre le contrat avec ma compagne seulement ? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Dav,

      Si ta compagne et toi avez tous les 2 signé le bail et que vous vous êtes mis d’accord (qui reste? qui part? ou rupture du bail?), le plus simple serait de contacter le bailleur pour lui expliquer la situation.

      Tu ne dois pas envoyer de préavis de départ au bailleur car ton ex-compagne souhaite continuer à occuper le logement. Dans ce cas, le bail initialement conclu à 2, se poursuit donc normalement (aux mêmes conditions : durée, loyer) pour elle.

      Il est, néanmoins, impératif de signer un « avenant » au contrat de bail pour signaler les changements au contrat de bail initial avec le locataire « sortant » (toi), la locataire « restante » (ton ex-compagne) et le bailleur. De cette façon, tu seras valablement désolidarisé du bail et de tes obligations locatives. Le loyer ne pourra plus t’être réclamé après ton départ, par exemple.

      Il faudra également convenir d’un rendez-vous pour la réalisation d’un état des lieux intermédiaire au moment de ton départ.

      Bien à toi,

      Répondre
  2. MichMichLux

    Bonsoir

    je n’ai pas reçu mon état des lieux entrée .

    que faire lors de la sortie?

    merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour MichMichLux,

      Si tu as signé l’état des lieux d’entrée, tu as marqué ton accord sur son contenu. Celui-ci est valable et ne peut plus être contesté.

      Il faut noter que les dégâts locatifs constatés lors de l’état des lieux de sortie pourront uniquement se baser sur les observations de l’état des lieux d’entrée.

      Tu peux demander une copie du document à ton bailleur ou à l’éventuel·le expert·e qui l’a dressé. Si c’est déjà fait, tu peux envoyer une « mise en demeure », par lettre recommandée avec accusé de réception, en invitant ton adversaire à exécuter son obligation dans les 15 jours, sous peine d’entamer une procédure en justice de paix.

      Si tu n’as pas signé d’état des lieux d’entrée, on considère qu’aucun état des lieux n’existe et qu’il n’est donc pas possible de réaliser un état des lieux de sortie.

      Pour obtenir un conseil juridique personnalisé et connaitre les recours à ta disposition, tu peux contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. Dida

    Bonjour, pour un contrat de courte durée arrivé à échéance avec préavis du propriétaire de non reconduction. Puis je quitté avant la fin des 3 mois des que j’ai trouvé quelque chose d’autre? Merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Dida,

      Le bail de courte durée (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance.

      Pour y mettre fin, le locataire ou le propriétaire doit envoyer un préavis au moins 3 mois avant l’échéance à l’autre partie, pour le prévenir de son intention de ne pas renouveler le bail.

      Étant donné que tu as reçu un préavis du bailleur, tu ne peux pas quitter le logement avant la date de fin du préavis, SAUF si le bailleur accepte. Tu peux lui en parler et lui dire que tu souhaiterais partir plus tôt. S’il est d’accord, il est nécessaire de mettre votre accord (« rupture du bail de commun accord ») par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Marmoule

    Au terme des 9 ans d un bail de résidence principale ,le bailleur qui met fin au bail moyennant un préavis de 6 mois doit il payer une indemnité au locataire?

    merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marmoule,

      Si le propriétaire met fin au bail de 9 ans à l’échéance, c’est-à-dire à la date de fin prévue, il ne doit payer aucune indemnité.

      En effet, en t’envoyant le préavis au moins 6 mois avant l’échéance, il te prévient simplement de son intention de ne pas renouveler le bail.

      Pour en apprendre plus sur la rupture du bail de 9 ans avant l’échéance, tu peux lire la fiche Bruxelles-J : « Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ? »

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Stef

    Bonjour, En mai 2012, j’ai signé un contrat de bail de 3 ans (du 01/07/2012 au 30/06/2015). Le bail est prorogé chaque fois pour une période de 3 ans. Ce 30/06/2021, cela fera 9 ans que je loue l’appartement. Je souhaite résilier le bail car je vais devenir propriétaire d’une maison. Dois-je verser une indemnité de 3 mois de loyer dans cette condition? Concernant la garantie, j’ai fait un coup dans un carrelage de la cuisine (au sol), est-ce un dégât locatif, et une partie sera t’elle retenue sur ma garantie locative?? Je vous remercie d’avance pour vos réponses et je vous souhaite une belle journée. Stef

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Stef,

      En effet, le bail de courte durée (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Sans envoi de préavis pour y mettre fin, sans renouvellement écrit, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement passée l’échéance, ton bail s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans (le 30 juin 2015). Il faut noter qu’il ne s’est pas renouvelé pour 3 années, plusieurs fois, mais qu’il s’est bien transformé en bail de 9 ans directement (= la durée du bail « par défaut »).

      La date de début du bail reste la même, seule la date de fin change : ton bail qui a démarré le 1er juillet 2012 prendra fin le 30 juin 2021.

      Sans envoi de préavis pour y mettre fin (à la date du 30 juin 2021), le bail de 9 ans se prolongera automatiquement pour 3 années supplémentaires, aux mêmes conditions, jusqu’au 30 juin 2024.

      En tant que locataire, tu peux mettre fin au bail de 9 ans avant l’échéance, à tout moment, en envoyant un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire.

      Envoyé le 21 juin, le préavis prendra cours le 1er juillet et prendra fin le 30 septembre 2021. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis. Tu ne dois verser aucune indemnité de rupture à partir de la 4ème année d’occupation.

      Il faudra fixer un rendez-vous avec le bailleur pour réaliser un « état des lieux de sortie« : après ton déménagement mais avant la remise des clés. Cela permettra de comparer l’état actuel du logement avec celui dans lequel il se trouvait à ton arrivée et de vérifier si des dégâts locatifs ont été causés.

      Si le sol était neuf/intact à ton arrivée et qu’il est endommagé suite à ton occupation, le coup dans le carrelage sera considéré un « dégât locatif » et le montant nécessaire pour procéder aux réparations ou remplacement sera déduit de ta garantie locative.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Look

    Bonjour,  j’ai un contrat de 9 ans, debut 1er juillet 2018 – Le congé de préavis est fait est pris cours 1avril – 30 juin 2021.  La fin de l’occupation c’est le dernier jour de  3éme anné! Donc, qu’est-ce qui passe avec  indemnité équivalente à 1 mois de loyer /  3ème année?

    « Après 3 années d’occupation : la·le locataire peut mettre fin à son bail, à tout moment, en remettant un préavis de 3 mois. Aucune indemnité de rupture ne sera due à partir de la 4ème année d’occupation »
    Merci pour votre réponse et aide !

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Look,

      En tant que locataire, tu peux mettre fin au bail de 9 ans avant l’échéance, à tout moment, en envoyant un préavis de 3 mois à ta·ton propriétaire. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Tu dois, effectivement, verser une indemnité de rupture les 3 premières années d’occupation. Celle-ci est équivalente à 1 mois de loyer au cours de la 3ème année d’occupation.

      C’est la date de fin du préavis qui détermine l’année d’occupation dans laquelle tu te trouves.

      Pour info,
      • 1ère année d’occupation : du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 ;
      • 2ème année d’occupation : du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ;
      • 3ème année d’occupation : du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.

      Si ton préavis prend fin le 30 juin 2021, tu dois donc verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer au bailleur.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Nino

    Bonjour,

    J’ai envoyé un recommandé à mon locataire (appartement) pour lui signifier que je souhaite mettre fin à son contrat de bail pour occupation personnelle.

    Comme la loi le prévoit, le préavis est de 6 mois.

    Mon locataire me contacte pour me signaler qu’il ne quittera pas les lieux, étant donné qu’il ne trouve pas un autre appartement.

     

    Quels sont les démarches que je peux entreprendre svp?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Nino,

      Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes (locataires) bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En effet, en tant que propriétaire, vous pouvez mettre fin au bail de 9 ans avant l’échéance « pour occupation personnelle » (ou de vos proches), à tout moment, en envoyant un préavis de 6 mois à votre locataire.

      Pour bénéficier d’un conseil personnalisé et connaitre les recours à votre disposition, nous nous proposons de contacter le Syndicat national des propriétaires.

      Bien à vous,

      Répondre
  8. Silva

    Bonjour

    Mon propriétaire viens de vendre l’appartement que je loue

    Après que je reçois la lettre recommandée que  donne les 6 mois  ,pour sortir,  je peut quitter le apartement quand je veux car j ai déjà trouvé autre logement?

    Qu’est que je dois faire? Comment l informer?

    Merci pour vôtre retour

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Silva,

      Ce n’est pas parce que le bien que tu loues est vendu que ton bail prend forcément fin.

      Le bailleur ne peut pas rompre le bail pour « vente », ce n’est pas un motif valable.

      Il peut néanmoins, mettre fin au bail de 9 ans avant l’échéance en t’envoyant un préavis de 6 mois :
      • pour « occupation personnelle » (ou de ses proches), à tout moment ;
      • pour « gros travaux », en fin de triennat uniquement ;
      • « sans motif », avec indemnités, en fin de triennat uniquement.

      Si tu acceptes le préavis et que tu souhaites partir avant la fin des 6 mois, tu peux envoyer un « contre-préavis » d’1 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur. Envoyé le 21 juin, le préavis prend cours le 1er juillet et prend fin le 31 juillet 2021.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Doudie

    Bonjour

    J ai envoyé un préavis de 3 mois a mon locataire comme prévu par la loi 3 mois avant la fin du bail de 3 ans. Mon locataire me renvoie un recommande pour me signaler qu’ elle a trouvé un appartement et qu’ elle déménage fin du mois de juin 21.J en ai pas encore trouvé un nouveau locataire .Est ce que le locataire doit encore payer le loyer des 2 mois du préavis?

    Merci pour votre réponse.

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Doudie,

      Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes (locataires) bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En effet, pour mettre fin au bail de courte durée à l’échéance, il est nécessaire d’envoyer un préavis, au moins 3 mois à l’avance, à votre locataire.

      Votre locataire doit continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      S’iel désire partir plus tôt (fin juin) et que vous êtes d’accord, il est nécessaire de mettre la « rupture du bail de commun accord » par écrit. Vous pouvez choisir une date de fin ensemble, votre locataire peut proposer un·e remplaçant·e pour reprendre le bail en cours, etc. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Bien à vous,

      Répondre
  10. Alexia

    Bonjour,

    nous venons de signer un bail de 3 ans dans un appartement situé au dessus d’un arrêt de tram. L’isolation phonique et thermique que n’est vraiment pas bonne, le bâtiment tremble toutes les 20 minutes, au moment du passage/arrêt des trams, sans oublier tous les signaux sonores que cela implique.

    Pendant la visite de 15 minutes, covid oblige, nous ne nous sommes pas rendus compte du volume sonore par nous même. Je me souviens que l’agence avait même argumenté dans le sens inverse.

    En congé maternité, je reste à la maison la journée, le bruit extérieur et les tremblements me fatiguent beaucoup, mais je m’inquiète d’autant plus pour le nourrisson qui arrive à la fin du mois.

    Existe t’il un moyen de rompre le bail avant la fin sans laisser le mois d’indemnité étant donné cet état des faits ?

    Merci pour votre attention,

    Alexia

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Alexia,

      En signant le bail, on considère que tu as effectué une visite approfondie des lieux et que tu as accepté ce logement (situé au-dessus d’un arrêt de tram), le montant du loyer, etc. Tu t’es donc engagée à respecter tes obligations locatives pendant la durée convenue.

      Tu as, néanmoins, toujours la possibilité de mettre fin à ton bail de courte durée (3 ans ou moins) avant l’échéance: tu dois envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ton·ta propriétaire. Envoyé le 21 juin, le préavis prendra cours le 1er juillet et prendra fin le 30 septembre. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis et verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer (–> elle est due lorsque le contrat est rompu avant l’échéance).

      Une solution alternative est la « rupture du bail de commun accord ». Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Tu peux argumenter l’arrivée prochaine du bébé et ta volonté de trouver un logement plus calme. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme: la durée du préavis, de choisir une date de fin ensemble, de proposer un·e remplaçant·e pour reprendre le bail en cours, etc. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Bien à toi,

      Répondre
  11. eltiti

    mon bail est de 3 ans et se termine 1/1/2022 . Le proprietaire n a pas engegistrer le bail. N’étant pas au courant je n’ai pas encore envoyé un recommandé lui demandant d’enregistrer le bail.

    Puis je rompte sans indemnité vu que ce bail n’est pas enregistré

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour eltiti,

      Le bail de courte durée (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Il faut envoyer un préavis au moins 3 mois à l’avance pour y mettre fin à l’expiration. Le préavis doit être envoyé au plus tard en septembre 2021.

      Si tu souhaites rompre le bail de courte durée avant l’échéance, tu peux le faire à tout moment, à condition d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire.

      Envoyé le 16 juin, le préavis débute le 1er juillet et prend fin le 30 septembre. Tu dois continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis et tu dois verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer au·à la propriétaire.

      Tu peux mettre fin au bail sans préavis, ni indemnités UNIQUEMENT si tu as envoyé une « mise en demeure » au bailleur, par courrier recommandé, lui demandant d’enregistrer le bail dans un délai d’1 mois et que celui/celle-ci n’a pas procédé à l’enregistrement dans le délai imparti.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. Maira

    Bonjour,

    Je suis locataire. Mon bail est conclu pour une durée de 9 ans.  Il a pris cours le 15 mai 2020 et se terminera  le 14 mai 2029.

    Je désire mettre fin à ce bail pour le 15 juin 2022 soit après deux ans d’occupation et un mois dans la troisième année.

    Comme la loi le stipule, je suis redevable d’un mois de loyer puisque je pars à l’entrée de la troisième année.

    J’ai deux questions :

    1.A quelle date très précisément dois-je rédiger , dater et envoyer ma lettre de renon ?

    2.puis-je partir pour le 15 mai 2022 ou pour le 15 juin 2022 ?

    Je vous remercie d’avance de l’attention que vous porterez à ma demande et vous présente mes meilleures salutations.

    Maira

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Maira,

      En tant que locataire, tu peux mettre fin au bail de 9 ans avant l’échéance, à tout moment, à condition d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire.

      Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis. Tu dois également verser une indemnité de rupture au·à la propriétaire, celle-ci est équivalente à 3, 2 ou 1 mois de loyer au cours de la 1ère, 2ème ou 3ème année d’occupation.

      Le préavis donné par la locataire (qui peut être envoyé « à tout moment ») prend toujours cours le 1er jour du mois suivant l’envoi et ce, même si ton bail a démarré le 15 du mois. Il prend fin au terme d’un mois calendrier.

      Par exemple, envoyé le 8 juin, le préavis prendra cours le 1er juillet et prendra fin le 30 septembre 2021. L’indemnité de rupture est équivalente à 2 mois de loyer.

      Il est toujours préférable d’envoyer le courrier plusieurs jours avant la fin du mois (pour éviter toute contestation du destinataire), de mentionner la date du jour dans le courrier, les dates de début et de fin du préavis et de conserver la preuve d’envoi du recommandé.

      Si tu souhaites mettre fin au bail le 1er juin 2022, tu peux envoyer un préavis au mois de février 2022, il prendra donc cours le 1er mars et prendra fin le 31 mai 2022. C’est la date de fin du préavis qui détermine l’année d’occupation dans laquelle tu te trouves. Dans ce cas, l’indemnité de rupture est donc équivalente à 1 mois de loyer.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Maira

        Bonjour,

        Mil et un mercis pour cette réponse plus que précise et si rapide.  Ca fait plaisir.

        Je voudrais vous poser une dernière question en réaction à votre réponse. :

        question :

        ce bail a été conclu un 15 mai.

        Le préavis cours du 1er mars 2022 au 31 mai 2022.

        Cela veut-il dire que dans ce cas de figure, je ne peux pas quitter les lieux avant le 1er juin 2022.

        ou alors,

        puis-je stipuler dans mon courrier que je désire quitter les lieux pour le 15 mai 2022 et je m’acquitte de l’indemnité de rupture, soit 1 mois de loyer (qui couvrira sans doute du 15 mai au 15 juin 2022).

        merci pour votre patience.

        bien à vous.

        Maira

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour Maira,

          Nous sommes heureuses de lire cela, nous te répondons avec plaisir.

          En reprenant l’exemple d’un préavis envoyé en février, qui démarre le 1er mars et prend fin le 31 mai 2022, tu peux :

          • soit, envoyer le préavis de 3 mois et y mentionner les dates de début et de fin du préavis (du 1er mars au 31 mai 2022) pour un départ le 1er juin 2022 et t’arranger avec le bailleur pour le paiement du loyer. En effet, un loyer est, en principe, mensuel (par exemple, 700€ pour la période du 15 du mois au 14 suivant) mais il est possible de calculer un « forfait » ou « loyer au prorata » pour les 16 jours d’occupation « supplémentaires » en mai.

          Par exemple, [(loyer annuel = 700€ x 12) / 365] x nombre de jours d’occupation –> [8.400 / 365] x 16 = 368,21€ pour 16 jours d’occupation.

          • soit t’accorder sur une « rupture du bail de commun accord » avec le bailleur pour un départ anticipé le 15 mai 2022. Il s’agit d’un arrangement à l’amiable entre locataire et propriétaire (sous réserve d’acceptation du bailleur !) qui remplace tout autre accord (comme la procédure « classique » qui consiste à envoyer un préavis de 3 mois + à payer une indemnité de rupture). Il est possible de décider d’une date de fin, ensemble, du paiement du dernier loyer et d’éventuelles indemnités à verser. Si un accord est trouvé, il faut impérativement le mettre par écrit (+ daté + signé, en 2 exemplaires), pour que ton départ anticipé soit valable et pour te protéger.

          Il ne faut pas oublier de bloquer une date avec le bailleur pour la réalisation de « l’état des lieux de sortie« : après ton déménagement mais avant la remise des clés.

          Bien à toi,

          Répondre
  13. JP

    Bonjour,

    Merci pour cet article détaillé.

    Dans quel délai le propriétaire doit-il réclamer l’indemnité de rupture à laquelle il a droit? Le mien ne l’a toujours pas fait, et ce, plus de deux mois après l’état des lieux de sortie. Y a-t-il un moment ou ce droit expire? Dans le même ordre d’idée, ma garantie m’a été restituée sans soustraction des frais relatifs aux dégâts/moins-value. Quid?

    Merci d’avance.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour JP,

      L’indemnité de rupture doit être versée au·à la propriétaire à la fin des 3 mois de préavis.

      Aucun délai légal n’est fixé pour récupérer la garantie locative. Cela peut aller très rapidement ou prendre plusieurs semaines ou mois car sa libération dépend d’un arrangement à l’amiable entre bailleur et preneur sur le montant à récupérer.

      La garantie locative peut être récupérée, au plus tôt à la fin du bail, et dans son intégralité, si tu as respecté tous tes engagements locatifs : aucun loyer (ou charges) impayé et aucun dégât locatif causé.

      Si l’état des lieux de sortie a déterminé que des dégâts locatifs ont été causés au cours de ton occupation et que tu as signé le document, tu as marqué ton accord sur son contenu. Les frais nécessaires pour procéder aux réparations et remplacements doivent être déduits du montant total de la garantie.

      Nous ne pouvons pas te fournir un conseil plus précis concernant les délais légaux et l’éventuelle prescription car nous ne sommes pas juristes mais nous te recommandons de contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour obtenir une réponse personnalisée.

      Bien à toi,

      Répondre
  14. Laure

    Bonjour, faut-il expressément mentionner dans le contrat de bail  la clause prévoyant qu’en  cas de départ du locataire lors des trois premières années suivant la signature du contrat, il doit trois mois de loyer au propriétaire, la première année, deux la deuxième et un la troisième?  Peut-on se prévaloir de cette règle si elle n’est pas mentionnée dans le contrat? Merci.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Laure,

      Le bail de résidence principale est réglementé par le Code bruxellois du Logement. La plupart des dispositions sont impératives, notamment, celles qui concernent les modalités de rupture du contrat avant l’échéance (Articles 237 et 238).

      Dans le cadre du bail de 9 ans, les locataires peuvent mettre fin au bail, à tout moment, à condition d’envoyer un préavis de 3 mois au·à la propriétaire et de verser une indemnité équivalente à 3, 2 ou 1 mois de loyer au cours de la 1ère, 2ème ou 3ème année d’occupation.

      Dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins), les locataires peuvent mettre fin au bail, à tout moment, à condition d’envoyer un préavis de 3 mois au·à la propriétaire et de verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

      Il est toujours préférable de le noter dans le bail. Même si le contrat ne le mentionne pas ou prévoit autre chose, c’est la loi qui prévaut.

      Bien à toi,

      Répondre
  15. Ana

    Bonjour ! Dans un contrat de bail d ‘un 1 an,existe il la possibilité de rupture du contrat pour le motif que j’ai change le travaill est il est au plus de 50 km distance de l’appartement  loué ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ana,

      En tant que locataire, tu peux mettre fin au bail de courte durée (3 ans ou moins), à tout moment. Tu dois envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire. Tu ne dois pas motiver ta décision (par exemple, ton changement de travail).

      Tu dois verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer au·à la propriétaire et continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Envoyé le 7 juin, le préavis prendra cours le 1er juillet et prendra fin le 30 septembre.

      Bien à toi,

      Répondre
  16. Furett

    J’ai emménagé le 1er septembre 2020 avec un contrat de bail de 9 ans. Le propriétaire a décidé de laisser la gestion du bien à une agence. Celle ci m’a informée fin mai 2021 que le propriétaire souhaite mettre en vente le bien. L’agence est déjà passée pour prendre des photos et souhaite organiser des visites dans l’appartement, à raison de 2 heures consécutives, 2 fois par semaine. Puis je exiger une notification écrite m’informant de la situation avant de s’accorder sur les visites ?

    Puis je demander de fixer une durée déterminée pour les visites ? ( 1 mois, 2 mois, etc).

    Je suis en télétravail, pour autant l’agence me demande d’être absente lors des visites.

    Merci d’avance pour vos réponses

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Furett,

      Le propriétaire a le droit d’organiser des visites du logement en vue de le mettre en vente. Tu ne peux pas t’y opposer (sauf motif valable).

      Il (ou l’agence) doit, cependant, s’arranger avec toi concernant les jours et les heures réservées aux visites. Celles-ci peuvent être réalisées en ta présence ou en ton absence.

      En ce qui concerne la fréquence, on considère que des visites organisées 2 à 3 fois par semaine pendant 2 à 3 heures sont raisonnables.

      Concernant la durée, cela dépendra de la rapidité à laquelle un·e futur·e acquéreur·e est intéressé·e par l’achat du bien.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Furett

        Merci beaucoup pour cette réponse !

        Les visites commencent et visiblement l’appartement sera vendu très rapidement pour l’installation du nouveau propriétaire.

        Quelles sont mes options ? A quelle suite puis je m’attendre? Mon contrat est de 9 ans, à compter du 1er septembre 2020. Ai je droit à une indemnité ? Le propriétaire doit il me verser 9 mois de loyer pour dédommagement et payer les frais de déménagement ? Je suis un peu perdue, et l’agence n’est pas très encline à me répondre…

         

        Mille mercis d’avance pour vos conseils

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour Furett,

          Ce n’est pas parce que le bien que tu loues est mis en vente que ton bail prend forcément fin.

          Le bailleur ne peut pas rompre le bail pour « vente », ce n’est pas un motif valable. Il peut néanmoins, mettre fin au bail de 9 ans en t’envoyant un préavis de 6 mois :
          • pour « occupation personnelle » (ou de ses proches), à tout moment ;
          • pour « gros travaux », en fin de triennat uniquement ;
          • « sans motif », avec indemnités, en fin de triennat uniquement.

          Il ne semble pas que ton bailleur veuille mettre fin à ton bail s’il ne t’a pas envoyé de préavis et s’il organise des visites en vue de vendre le logement, il compte probablement céder les baux en cours à un·e acquéreur·e.

          Dans ce cas, si l’appartement que tu loues est vendu, et si le bail est enregistré, cela ne change pas grand-chose pour toi, et le bail continue, aux mêmes conditions (durée, loyer). La·le nouveau propriétaire remplace l’ancien, tu as simplement un·e nouvel·le interlocuteur·rice.

          Si la·le nouveau propriétaire veut rompre ton bail, iel doit suivre la procédure classique (décrite ci-dessus).

          Nous te proposons de contacter une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour bénéficier d’un conseil personnalisé.

          Bien à toi,

          Répondre
  17. Quick

    j’ai signé un bail de location de 1 an d’un appartement non meuble le 1/1/2006.

    J’occupe à ce jour toujours cet appartement.

    Mon propriétaire vient de m’envoyer un courrier recommandé m’indiquant que l’appartement va être mis en vente me donne un délai de 3 mois pour quitter l’appartement.

    Ceci est il légal

     

    Merci de votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Quick,

      Arrivé à échéance (le 31 décembre 2006), le bail d’1 an s’est transformé en bail de 9 ans (= la durée du bail « par défaut »). Puis, à nouveau arrivé à échéance (le 31 décembre 2014), il s’est renouvelé pour 3 années supplémentaires, plusieurs fois.

      Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail pour « vente », ce n’est pas un motif valable.

      Dans le cadre du bail de 9 ans, le bailleur doit envoyer un préavis de 6 mois et motiver sa décision:
      • « pour occupation personnelle » (ou de ses proches), à tout moment ;
      • « pour gros travaux », en fin de triennat uniquement ;
      • « sans motif », en fin de triennat uniquement.

      Le préavis de 3 mois n’est pas valable, sauf si la·le locataire l’accepte.

      En cas de vente du logement loué, il est possible que le bail soit transféré à un·e nouveau/elle propriétaire et continue aux mêmes conditions que celles fixées par le bailleur original (notamment, la durée, le montant du loyer). La·le nouvel·le acquéreur·e aura la possibilité de mettre fin au bail avant l’échéance en suivant la même procédure (telle que décrite ci-dessus).

      Pour bénéficier d’un conseil personnalisé et d’un accompagnement dans vos démarches, nous vous proposons de vous adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de votre commune).

      Bien à vous,

      Répondre
  18. nanou

    Bonjour,

    nous louons actuellement un logement meublé pour notre enfant (une colocation) et nous venons d’apprendre que le propriétaire vend son bien début juin alors que nous devions le libérer fin Août. Visiblement, le propriétaire actuel et l’acquéreur ne s’entendent pas bien et le propriétaire actuel a décidé de retirer les meubles du logement le jour de la signature. Nous l’avons appris hier par l’acquéreur. Lors d’un changement de propriétaire le contrat du bail est-il modifié ? Peut-on rendre le logement le jour de la signature sans préavis de 3 mois (surtout s’il n’y a plus de meubles) ? Dans le cas où nous pouvons résilier le contrat le jour de la signature, quel loyer devons-nous verser au propriétaire actuel ? Nous sommes un peu démunis devant cette situation et nous ne souhaitons que notre enfant se trouve au milieu d’un conflit surtout en période d’examen. J’attends avec impatience vos réponses.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour nanou,

      La mise en vente du logement loué ne signifie pas forcément que le bail prend fin. Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail pour « vente », ce n’est pas un motif valable.

      Le bailleur doit respecter les règles de rupture « classiques » s’iel souhaite mettre fin au bail avant l’échéance :
      • dans le cadre de la colocation, lorsque la moitié des copreneurs signataires du bail ont donné leur congé, sans être remplacés, le bailleur peut dans ce cas mettre fin au bail en donnant un préavis de 6 mois ;
      • s’il s’agit d’un bail de courte durée : à partir de la 2ème année d’occupation, envoi d’un préavis de 3 mois pour « occupation personnelle » uniquement, avec versement d’une indemnité d’1 mois aux locataires ;
      • s’il s’agit d’un bail de 9 ans : envoi d’un préavis de 6 mois « pour occupation personnelle », à tout moment ou « pour gros travaux » ou « sans motif » (avec versement d’indemnités) en fin de triennat uniquement.

      Si le bailleur n’a pas envoyé de préavis, le bail sera transféré à un·e nouveau/elle propriétaire et continuera aux mêmes conditions que celles fixées par le bailleur original (notamment, la durée, le montant du loyer). La·le nouvel·le acquéreur·e aura la possibilité de mettre fin au bail avant l’échéance en suivant la même procédure (telle que décrite ci-dessus).

      Iel ne peut pas décider de retirer les meubles des locataires sans les prévenir, iel doit d’abord leur demander de venir les récupérer.

      Si vous souhaitez rompre le bail de votre fils le jour de la signature, vous devez prévenir le bailleur. Partir sans respecter la procédure (envoi d’un préavis) peut vous mettre en tort.

      Pour accélérer le processus et éviter certaines formalités, le plus simple serait de s’accorder avec le propriétaire actuel sur une « rupture du bail de commun accord ». Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire (choix d’une date de fin et du paiement du dernier loyer, versement d’indemnités éventuelles). Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Bien à vous,

      Répondre
  19. Brigitte

    Bonjour,

    Je loue un appartement depuis 20 ans es-ce que le préavis est toujours de trois mois

    Merci bonne journée

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Brigitte,

      En tant que locataire, il est possible de mettre fin au bail de 9 ans (ou +) avant l’échéance, à tout moment. Il faut simplement envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Il n’est pas nécessaire de motiver votre décision.

      Envoyé à partir du 1er juin, le préavis prendra cours le 1er juillet et prendra fin le 30 septembre. Il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis mais aucune indemnité de rupture n’est due après 20 années d’occupation.

      Bien à vous,

      Répondre
  20. Gab

    Bonjour,

    Lors d’une rupture anticipée de bail : Est-ce que le préavis de 3 mois commence TOUJOURS le 1er du mois qui suit sa notification? Même si la date d’entrée n’était pas un 01er ou un 15 du mois?

    Exemple: Si un bail de 1 an a débuté le 22 octobre  2020 et que les locataires envoient leur renon le 31 mai 2021 , le préavis de 3 mois commence quand? et finit quand?

    Merci !

    Gab

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gab,

      Le préavis envoyé par les locataires pour mettre fin au bail avant l’échéance peut être donné à tout moment, il prend toujours cours le 1er jour du mois suivant l’envoi et prend fin au terme d’un mois calendrier. Envoyé le 28 mai, le préavis prend donc cours le 1er juin et prend fin le 31 août.

      Le préavis envoyé par les locataires pour mettre fin au bail à l’échéance est donné à un moment précis (= à l’expiration/date de fin prévue du bail), il prend cours le jour où le destinataire le réceptionne. Il est recommandé d’y noter les dates de début et de fin du préavis. En reprennant ton exemple d’un bail qui a débuté le 22 octobre 2020, pour y mettre fin à l’échéance (le 21 octobre 2021), il faudrait l’envoyer le 19 juillet au plus tard afin qu’il prenne cours le 22 juillet (environ) et prenne fin le 21 octobre.

      Il est préférable d’envoyer ton préavis, par lettre recommandée avec accusé de réception, dès aujourd’hui (date de la poste faisant foi + preuve d’envoi à conserver) pour éviter toute contestation du destinataire car envoyé le 31 mai, le préavis ne sera réceptionné par le bailleur qu’en juin.

      Dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins), les locataires doivent verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer au bailleur. Il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Le loyer est, en principe, mensuel (par exemple, 700€) mais il est possible de calculer un « forfait » ou « loyer au prorata » pour les jours d’occupation effectifs. Par exemple, [(loyer annuel = 700€ x 12 mois) / 365j] x nombre de jours d’occupation –> [8.400€ / 365j] x 7j = 161,09€ pour 7 jours d’occupation.

      Pour obtenir un conseil personnalisé, nous te recommandons de contacter une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune).

      Bien à toi,

      Répondre
  21. sofia

    bonjour,

    Que se passe t il si le locataire se trouvant dans l’obligation de repsecter les 3 mois de préavis ne le fait et qu ‘il quitte son logement?

    quid indemnité?

    merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour sofia,

      Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes (locataires) bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique car nous ne sommes pas juristes.

      La·le locataire qui souhaite rompre son bail avant l’échéance peut le faire, à tout moment, mais doit, en effet, envoyer un préavis de 3 mois au·à la propriétaire pour prévenir de son intention de quitter le logement. Une indemnité de rupture est due dans certains cas: elle est équivalente à 3, 2, 1 mois au cours de la 1ère, 2ème, 3ème année d’occupation (bail de 9 ans) ou à 1 mois (bail de courte durée).

      Même s’iel n’occupe plus le logement, la·le locataire doit continuer à payer son loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Pour obtenir un conseil personnalisé et connaitre les recours à votre disposition, nous vous recommandons de vous adresser au Syndicat national des propriétaires ou à un Bureau d’aide juridique.

      Bien à vous,

      Répondre
  22. Toto12345

    Bonjour,

    J’ai un bail signé en 2016 qui stipule que je dois donner 6 mois de préavis si je quitte mon logement .

    La loi ayant changé en 2018, faut-il respecter ces 6 mois ou est-ce que 3 mois de préavis est suffisant ?  Le proprétaire m’a dit qu’il fallait donner 6 mois tel que sur le contrat de bail.

    J’emmenage officiellement avec mon copain.  Ca fait déjà 3 mois quasi que je n’habite plus dans mon appart. Avec le COVID et le chômage technique que j’ai eu ca fait beaucoup d’argent de perdu…. Si je peux limiter à 3 mois de préavis ca m’arrangerais.

    Qu’en pensez-vous ? quelles motivations puis je donner pour faire changer d’avis mon propriétaire  ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Toto12345,

      En effet, la matière du bail d’habitation à Bruxelles a été réformée en 2017-2018. Cette législation s’applique à tous les baux en cours. Tu peux utiliser l’article 237 §5 du Code bruxellois du Logement comme référence légale.

      En tant que locataire, tu peux mettre fin au bail de 9 ans avant l’échéance, à tout moment. Tu dois simplement envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Tu ne dois pas motiver ta décision.

      Envoyé le 27 mai, le préavis prend cours le 1er juin et prend fin le 31 août. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis mais tu ne dois verser aucune indemnité de rupture après 5 années d’occupation.

      Il est également possible de proposer une « rupture du bail de commun accord » au bailleur. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis, de choisir une date de fin ensemble, etc. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Pour un conseil juridique, tu peux contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne.

      Bien à toi,

      Répondre
  23. hervelle

    Bonjour

    je suis actuellement locataire depuis 12 ans d une maison et je voudrais pouvoir partir rapidement car j ai l occasion d acheter.La date anniversaire vient juste d etre depassee depuis 2 mois , malheureusement…De plus ,le proprietaire me propose une assez grosse augmentation.Le bail n a cependant jamais été enregistré.Pouvez vous me dire ce qu il en est pour la duree du preavis et de la somme que peut me reclamer le proprietaire en cas de depart anticipatif?

    D avance merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour hervelle,

      En tant que locataire, tu peux mettre fin au bail de 9 ans (ou +) « avant l’échéance », à tout moment. Tu ne dois donc pas attendre la date anniversaire du bail.

      Tu dois simplement envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 26 mai, le préavis prend cours le 1er juin et prend fin le 31 août. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis mais tu ne dois verser aucune indemnité de rupture après 12 années d’occupation.

      Il est également possible de proposer une « rupture du bail de commun accord » au bailleur. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis, de choisir une date de fin ensemble, etc. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Bien à toi,

      Répondre
  24. Mohamed

    Bonjour,

    Je suis locataire d’une maison unifamiliale de 03 chambre, SDB inclus WC au 2eme étage.

    une salle a manger, un grand salon et une cuisine , SDB et WC  au 1er étage

    RDC uniquement L’entree depuis le 15 juin 2006

    Contrat signé le 15 juin 2006 pour une année puis reconduit automatiquement pour 02 autres années

    puis reconduit automatiquement sans un accord préalable verbale ou écrit par le propriétaire jusqu’à ce jour.

    Aujourd’hui le 25/05/2021 le propriétaire m’a appelé par telephone   me demandant de quitter la maison parce que son fils va se marier.

    Quelle est la durée du préavis et quels sont mes droits

    Merci de votre reponse

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mohamed,

      Sans renouvellement écrit, sans envoi de préavis (du bailleur ou du preneur) pour rompre le bail, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement passée l’échéance, le bail signé le 15/06/2006 s’est transformé en bail de 9 ans (c’est la durée du bail « par défaut »).

      En juin 2015 (= date d’expiration), le bail s’est prolongé pour 3 années supplémentaires jusqu’en juin 2018 puis, jusqu’en juin 2021.

      Le bailleur peut mettre fin au bail pour « occupation personnelle » ou de ses proches (comme ici, son fils), à tout moment, en t’envoyant un préavis de 6 mois. Le préavis doit être motivé (indiquer qu’il s’agira d’une « occupation personnelle »), préciser l’identité de la personne qui occupera le logement ainsi que son lien de parenté avec le bailleur. L’occupation doit être effective et continue, pendant 2 ans minimum, sous peine de devoir verser une indemnité équivalente à 18 mois au locataire.

      Si tu souhaites bénéficier d’un conseil personnalisé, nous te proposons de contacter une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune).

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Mohamed

        Bonjour,

        Merci de votre réponse,

        je vous fais savoir que je suis au chômage depuis plus de 10 ans et selon ma composition de ménage je dois avoir 04 chambres, mes 03 enfants sont des étudiants en médecine et je ne peux pas les désinscrire de mon adresse d’ici 03 ans par l’ainé est en 3eme année, la seconde en 2eme année et la dernière en 5eme au college.

        Je compte sur le logement social puisque j’ai actuellement 28 points de priorité et à 32 point c’est fort possible que je peux bénéficier d’un logement sociale.

        Maintenant et vue ma situation financière si je n’arrive pas à me procurer un logement chez le privé dans les 06 mois de préavis est ce que j’aurai droit à un prolongement de préavis de quelque mois.

        Merci de me répondre.

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour Mohamed,

          Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Vous êtes ici sous la thématique « Logement », nous répondons à des questions sur le bail de résidence principale, le bail étudiant, etc. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique qui concerne le « Chômage » et le logement social.

          Lorsque le propriétaire met fin au bail de 9 ans avant l’échéance avec un préavis valable (ici, si la durée de 6 mois de préavis est respectée, si le motif « occupation personnelle » et la mention de l’identité et du lien de parenté de l’occupant sont indiquées), le préavis ne peut pas être prolongé et il faut quitter les lieux à la date prévue, sauf accord amiable. Si un accord est trouvé avec le bailleur, celui-ci doit impérativement être mis par écrit, daté et signé (en 2 exemplaires).

          Pour bénéficier d’un conseil personnalisé et d’aide dans la recherche d’un logement, nous vous recommandons de vous adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de votre commune) ou au « Service Logement » de votre CPAS. Nous vous proposons également de vous adresser aux Agences Immobilières Sociales (AIS) qui permettent aux ménages à revenus modestes de trouver une location à un prix abordable.

          Bien à vous,

          Répondre
  25. France

    Bonjour, puis-je rompre mon bail de colocation immédiatement et sans préavis car il m’est impossible de vivre encore dans ce logement étant donné que les 2 autres colocataires m’agressent (versement de produit chimique devant ma chambre, séquestration dans ma chambre (le propriétaire a du venir me libérer), menaces de toutes sortes, …) Les propriétaires sont au courant mais n’y font rien. Des plaintes ont été déposées à la police.
    C’est un bail d’un an qui s’arrête fin août, mais je ne veux pas payer de loyer pour un bien que je ne peux plus occuper

    D’avance merci de votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour France,

      Le bailleur est responsable du logement mis en location mais également de ses locataires et si tu es en danger, iel doit pouvoir régler le problème ou du moins, tenter de trouver une solution convenable pour tous·tes les occupant·e·s. De plus, s’iel est au courant de la situation et ne fait rien, cela peut s’apparenter à de la « non-assistance à personne en danger ».

      Le plus important est ta sécurité. Nous te conseillons donc de préparer un sac ou une valise avec tes effets personnels (les plus utiles et de valeur) et de quitter le logement. Est-ce qu’un·e membre de ta famille, ami·e ou connaissance peut t’héberger temporairement?

      Deux possibilités s’offrent à toi pour mettre fin au bail de colocation:

      1) La méthode « classique » : Tu peux mettre fin à ton bail de colocation seule, à tout moment, à condition d’envoyer un préavis de 2 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire (+ une copie à tes colocataires).

      Envoyé le 25 mai, le préavis prend cours le 1er juin et prend fin le 31 juillet. Tu dois continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis. Ne pas le faire pourrait te mettre en tort!

      Tu ne dois pas payer d’indemnité de rupture mais tu dois trouver (ou du moins, prouver avoir effectué des recherches actives et suffisantes en vue de trouver) un·e remplaçant·e pour reprendre ton bail en cours (+ signature d’un avenant).

      2) La méthode « alternative »: Dans ton cas, le plus simple et rapide serait de discuter avec le bailleur et de lui proposer une « rupture du bail de commun accord ». Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis, de choisir une date de fin ensemble, de s’accorder sur le versement d’indemnités, etc. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Veille à constituer un « dossier » avec les communications écrites avec le bailleur et tes colocataires, une copie des plaintes déposées à la police, les PV, des photos (datées), etc.

      Pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé, nous te recommandons vivement de contacter une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) ou encore, un centre d’information pour jeunes près de chez toi: réseau Infor Jeunes, réseau CIDJ (onglet « Les centres CIDJ ») ou encore, un point info IJBXL.

      Pour un conseil juridique, tu peux t’adresser à l’AJLE (pour les étudiant·e·s) ou à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne, gratuit.

      Bien à toi,

      Répondre
  26. Esther

    Bonjour,

    Est-il possible de résilier un contrat de bail de 3 ans avant l’échéance prévue en raison de changements de circonstances dans l’appartement? L’un des murs est humide depuis 12 mois et même s’il a été signalé plusieurs fois au propriétaire, aucun travail n’a été effectué pour résoudre le problème. Par conséquent, je veux déménager immédiatement sans avoir à attendre 3 mois ou à payer un mois supplémentaire – car la raison du déménagement est clairement lié à des problèmes (qui peuvent causer des problèmes de santé) qui n’ont pas été résolus.

    Merci d’avance,

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Esther,

      En tant que locataire, tu peux mettre fin au bail de courte durée (3 ans ou moins) avant l’échéance, à tout moment. Comme tu le mentionnes dans ta question, pour le rompre valablement: tu dois respecter un préavis de 3 mois, à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception au·à la propriétaire. Tu dois également lui verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

      Lorsque tu constates un problème important ou un dysfonctionnement dans le logement que tu occupes (ici, de l’humidité), tu dois effectivement le signaler au bailleur dans les plus brefs délais, afin qu’iel puisse prendre ses dispositions et résoudre le problème. Iel doit être en mesure de te fournir un bien en bon état de réparation et d’entretien.

      En cas d’inaction de sa part, tu ne peux pas décider de rompre le bail pour faute du·de la propriétaire. Tu peux, néanmoins, lui proposer une rupture du bail de commun accord pour te permettre de quitter plus tôt. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Si aucun accord amiable n’est possible, tu peux saisir le juge de paix.

      Pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé, nous te proposons de contacter une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune).

      Bien à toi,

      Répondre
  27. Zebulon

    Bonjour

    Ma nouvelle propriétaire à prévu d’augmenter le loyer avec notre accord mais nous ne savions pas qu’elle prévoyait des travaux au premier étage,nous habitons au rez-de-chaussée que pouvons nous faire? Rien n’est encore signé.

    Merci d’avance

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Zebulon,

      En principe, le loyer est fixé pour la durée du bail. Cependant, sous certaines conditions, une « révision du loyer » (à la hausse ou à la baisse) peut être demandée:
      1) réalisation de travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du·de la locataire ou ;
      2) demande de révision triennale (en fin de triennat) car des circonstances nouvelles/des travaux font que la valeur locative du bien a augmenté (ou diminué).

      Les 2 parties doivent être d’accord sur cette révision, sinon, tu peux continuer à payer ton loyer normalement.

      Il ne faut pas confondre « augmentation du loyer » (= révision) et « indexation du loyer » qui peut être demandée, chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. Tu peux la calculer toi-même sur Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  28. Emilie

    Ma grand mère qui a 98ans a un contrat de bail (je ne sais pas encore de combien année ou si s’est noté), elle doit partir dans un home car elle ne sait plus s’occuper d’elle même.

    Est ce qu’elle doit suivre un préavis? si oui de quelle durée?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Emilie,

      Contrairement à la France, il n’existe pas de motif exceptionnel permettant de bénéficier d’une réduction de préavis en Belgique (par exemple, en invoquant le motif médical pour rompre le bail plus rapidement/facilement).

      Ta grand-mère peut mettre fin à son bail avant l’échéance, à tout moment, et ce, sans devoir motiver sa décision.

      Il faut envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. En fonction du type de bail (cf. titre et section « Durée » du bail) et du nombre d’années pendant lesquelles ta grand-mère a occupé ce logement, une indemnité de rupture peut être due. Le loyer doit être payé normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Une solution alternative est la rupture du bail de commun accord. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis, de choisir une date de fin ensemble, de s’accorder sur le versement d’indemnités ou encore, de proposer un·e remplaçant·e pour reprendre le bail de ta grand-mère en cours. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Bien à toi,

      Répondre
  29. camali2513

    Bonjour,

    Ma soeur loue un appartement et a un bail d’1 an (fin 30/09) qui a déjà été renouvelé une fois. Elle a trouvé un autre appartement qui lui convient mieux et a notifié au propriétaire son renom avec préavis commencant le 01/06. Elle a demandé si ils pouvaient s’arranger pour éviter les 3 mois de préavis et l’indemnité d’1 mois mais il n’a pas l’air disposé à le faire; vu l’état de l’appartement je ne suis pas étonnée, il aura sûrement du mal à le relouer. Mon papa avait dû effectuer des travaux dans l’appartement quand elle a emménagé ( humidité, parquet abîmé, etc…) et il avait déjà refusé la proposition de mon père de ne payer que la moitié du premier mois de loyer suite aux travaux qu’il avait fait.

    J’ai 3 questions:

    1) Si ma soeur décide de donner son préavis pour le 30/09, mais qu’elle ne vit plus dans l’appartement de juillet à septembre tout en continuant à payer le loyer, elle a le droit de ne rendre les clefs qu’au 30/09?

    2) Pour les visites , quelles sont ses droits ( heures, jours, etc…)

    3) Avec photos avant/après à l’appui et les preuves d’achat pour les réparations effectuées lors de son entrée, elle aurait le droit de demander que ce soit pris en compte lors de la clôture ou un remboursement?

    Merci d’avance

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour camali2513,

      En effet, en tant que locataire, ta sœur peut mettre fin à son bail de courte durée avant l’échéance, à tout moment, en envoyant un préavis de 3 mois, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire et en lui versant une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer. Envoyé en mai, il prendra cours le 1er juin et prendra fin le 31 août prochain.

      Pour y mettre fin à l’échéance (= date de fin prévue, le 30/09). Le préavis est également de 3 mois mais aucune indemnité de rupture n’est due. Envoyé en juin, il prendra cours le 1er juillet et prendra fin le 30 septembre prochain.

      Même si elle n’occupe plus le logement loué, ta sœur doit continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis, c’est son obligation essentielle en tant que locataire. Elle est toujours considérée locataire jusqu’à cette même date, c’est son droit d’y loger ou non. Les clés doivent être rendues au moment de l’état des lieux de sortie.

      Les visites du bien loué en vue de sa remise en location sont permises. Toutefois, le bailleur ne peut pas rentrer sans demander l’autorisation préalable de ta sœur (qui ne peut s’y opposer) mais iel doit convenir d’un rendez-vous avec elle pour déterminer les jours et les heures dédiées aux visites (en sa présence ou en son absence). On considère que 2 à 3 visites par semaine pendant quelques heures sont raisonnables.

      Concernant les travaux effectués, est-ce que ta sœur a demandé l’autorisation préalable au·à la propriétaire (et cet accord a-t-il été mis par écrit) ? L’état des lieux de sortie doit se baser uniquement sur l’état des lieux d’entrée (ou sur un état des lieux intermédiaire réalisé en cours de bail, généralement, suite à des gros travaux). Des factures et des photos datées (!) peuvent servir de preuve.

      Si ce n’est pas le cas, en fin d’occupation, le bailleur peut demander de retirer les modifications qui ont été faites au logement sans son approbation ou de remettre le logement dans son état antérieur, aux frais de la locataire. Si les travaux ne peuvent pas être retirés, le bailleur ne doit rien rembourser. En effet, lors de l’état des lieux de sortie, le logement doit être rendu dans l’état dans lequel il a été reçu lors de l’état des lieux d’entrée.

      Si les travaux peuvent être retirés mais que le bailleur souhaite conserver les modifications, il doit les rembourser à la locataire.

      Nous te recommandons de discuter avec des juristes en contactant une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et de connaitre les recours à ta disposition.

      Bien à toi,

      Répondre
  30. Marie

    J’ai un locataire qui occupe un de mes biens mais ne l’entretien pas. L’appartement est laissé allé. Il devient insalubre.

    Puis-je donné un préavis de trois mois au locataire. Le bail est signé pour un an.

    Merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marie,

      Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes (locataires) bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En tant que propriétaire, vous pouvez mettre fin au bail de courte durée (3 ans ou moins):
      • à l’échéance ;
      avant l’échéance, à partir de la 2ème année d’occupation uniquement et pour seul motif « l’occupation personnelle » (ou celle de vos proches).

      Pour cela, vous devez envoyer un préavis de 3 mois à votre locataire. Dans le cadre de la rupture pour « occupation personnelle », il faut également lui verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer.

      Bien à vous,

      Répondre
  31. danilee

    Bonjour,

    Ma maman doit impérativement quitter son appartement (location) pour entrer dans une résidence pour raison médicale attestée par son médecin traitant. Elle ne peut plus vivre seule en appartement.

    Nous avons donné le renom au propriétaire et devons payer 3 mois de loyer + 1 mois de pénalité pour cassation de bail.

    Est-ce possible de réduire ces 3 mois + 1 vu qu’elle quitte par obligation et non de son propre désir.

    Le propriétaire ne veut rien entendre !

    Merci d’avance.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour danilee,

      Contrairement à la France, il n’existe pas de motif exceptionnel permettant de bénéficier d’une réduction de préavis en Belgique (par exemple, en invoquant le motif médical pour rompre le bail plus rapidement/facilement).

      Tu peux mettre fin au bail de ta maman, à tout moment et ce, sans devoir motiver ta décision. Tu dois, effectivement, envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer est due lorsque le bail est rompu au cours de la 3ème année d’occupation d’un bail de 9 ans ou dans le cadre d’un bail de courte durée. Le loyer doit être payé normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Une solution alternative est la rupture du bail de commun accord. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis, de choisir une date de fin ensemble, de s’accorder sur des indemnités ou encore, de proposer un·e remplaçant·e pour reprendre le bail de ta maman en cours. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Bien à toi,

      Répondre
  32. Jeanziaino

    Bonjour,

    Le nouveau propriétaire de mon appartement en a profité pour augmenter le loyer et les charges en cours de bail. Puis-je en profiter pour rompre le contrat et dois-je quand même respecter le préavis de 3 mois ?

    Merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jeanziaino,

      Lorsqu’un nouveau propriétaire reprend ton bail en cours (suite à la vente du logement loué, certainement), il s’engage à le respecter, aux mêmes conditions que la·le propriétaire précédent·e, notamment en ce qui concerne la durée et le loyer.

      Le loyer est fixé pour la durée du bail. Le loyer ne peut, en principe, pas être révisé (à la hausse ou à la baisse) en cours de bail SAUF si tu acceptes l’augmentation et si le bailleur entre dans un des 2 cas suivants: 1) la·le propriétaire a fait des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement à ton handicap ; 2) iel a demandé la révision triennale (entre le 9e et le 6e mois qui précèdent la fin d’un triennat en cours). Si ton bailleur n’entre dans aucun des 2 cas précités, sa demande n’est pas valide.

      Il peut, néanmoins, indexer le loyer 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail.

      Même si tu n’es pas d’accord avec le montant du loyer, si tu souhaites quitter le logement, tu dois rompre le bail valablement: tu dois envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire et lui verser une indemnité de rupture équivalente à 3, 2, 1 mois de loyer au cours de la 1ère, 2ème, 3ème année d’occupation (bail de 9 ans) ou à 1 mois de loyer (bail de courte durée).

      Nous te proposons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  33. Citoyen

    J’ai conclut un contrat de bail de 9ans mais dans ma première année, je suis contraint à partir vivre dans un autre pays. Dois-je payer les 3 mois de dédommagement au propriétaire ?

     

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Citoyen,

      En effet, lorsque tu souhaites rompre ton bail de 9 ans au cours de la 1ère année d’occupation, tu dois envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire. Tu dois également lui verser une indemnité de rupture équivalente à 3 mois de loyer.

      Envoyé le 17 mai, le préavis prend cours le 1er juin et prend fin le 31 août. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Pour éviter de prester 3 mois de préavis et de payer des indemnités élevés, tu peux proposer au·à la propriétaire de rompre le bail de commun accord. Cette méthode permet d’accélérer et d’éviter certaines formalités comme la durée du préavis en choisissant une date de fin ensemble, en s’accordant sur le montant des indemnités à verser ou encore, en proposant un·e remplaçant·e pour reprendre ton bail en cours. Si un accord est trouvé, il doit impérativement être mis par écrit, daté et signé (en 2 exemplaires).

      Bien à toi,

      Répondre
  34. Giac

    Bonjour

    Un locataire  a conclus en 2007 un bail de 9 ans. Après les 9 ans aucune résiliation des parties n’a été faite, aucun nouveau document n’a été signé et la location c’est poursuivie jusque aujourd’hui. La question est la suivante : quelles sont le obligation du locataire pour résilier le contrat rapidement.

    Merci

    Bien cordialement

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Giac,

      Le bail de 9 ans ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Sans envoi de préavis (envoyé par le bailleur ou le preneur à l’autre partie) pour y mettre fin, le bail se prolonge pour 3 années supplémentaires, aux mêmes conditions (notamment, de loyer).

      Pour rompre le contrat valablement, le locataire doit envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Il ne doit verser aucune indemnité de rupture après plus de 9 ans d’occupation.

      Envoyé le 10 mai, le préavis prend cours le 1er juin et prend fin le 31 août. Il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Bien à toi,

      Répondre
  35. Estelle

    Bonjour

    En France on peut rompre un bail de neuf ans dans les trois premières années sans devoir payer d’indemnités avec un préavis réduit pour raison médicale ( 3 eme étage sans ascenseur avec deux enfants et problème de dos ) est ce le cas en Belgique?

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Estelle,

      Contrairement à la France, il n’existe pas de motif exceptionnel permettant de bénéficier d’une réduction de préavis en Belgique (par exemple, en invoquant le motif médical pour rompre le bail plus rapidement/facilement).

      En tant que locataire, tu peux mettre fin au bail de 9 ans à tout moment, en envoyant un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire. Tu dois également lui verser une indemnité de rupture équivalente à 3, 2, 1 mois de loyer lorsque tu quittes le logement au cours de la 1ère, 2ème ou 3ème année d’occupation.

      Envoyé le 10 mai, le préavis prend cours le 1er juin et prend fin le 31 août. Tu dois continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Une solution alternative est la rupture du bail de commun accord. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis, de choisir une date de fin ensemble, et de proposer un·e remplaçant·e pour reprendre le bail en cours, par exemple. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Bien à toi,

      Répondre
  36. Michèle

    Bonjour

    j ai un locataire qui a un bail de 3 ans  celui-ci prend fin en juin 2022

    Il occupe un petit appartement de 50 m2  il était à l origines seul ils sont 4 maintenant et bientôt 5

    les voisins n en peuvent plus c est trop de bruit

    comment puis-je lui demander de partir dans un délai court

    merci de votre réponse

    michele

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Michèle,

      Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En tant que propriétaire, vous pouvez mettre fin au bail de courte durée (3 ans ou moins) avant l’échéance, à partir de la 2ème année d’occupation, à tout moment.

      Vous devez envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la locataire pour unique motif « l’occupation personnelle » (ou celle de vos proches). Il faut également lui verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer.

      Nous vous invitons à contacter votre notaire ou le Syndicat national des propriétaires pour bénéficier d’un conseil personnalisé.

      Bien à vous,

      Répondre
  37. Charlotte

    Bonjour, j’occupe actuellement un appartement avec ma moitié et on veut à tout prix partir. L’appartement nous cause un stress immense, plein de chose à réparer et un propriétaire parfaitement malhonnête. Humidité, fuite, fissures, … un vrai calvaire. Notre bail a été signé le 4 juillet 2019, nous sommes rentrés le 1 aout 2019 et la fin du bail est prévue pour le 30 juillet 2028. Que faire ? pouvons nous contacter un juge de paix pour nous aider ? J’ai besoin de partir mais je ne serais plus dans la période autorisée pour rompre mon contrat de bail … J’ai vraiment besoin d’aide.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Charlotte,

      Tu es toujours dans la « période autorisée » pour rompre ton bail. En effet, en tant que locataire, tu peux mettre fin à ton bail avant l’échéance, à tout moment.

      Pour rompre le bail de 9 ans valablement, tu dois envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire. Tu ne dois pas motiver ta décision.

      Tu dois également verser une indemnité de rupture à ton bailleur. Celle-ci est équivalente à 2 mois de loyer au cours de la 2ème année d’occupation (jusqu’au 31 juillet 2021) ou à 1 mois de loyer au cours de la 3ème année d’occupation (à partir du 1er août 2021 et jusqu’au 31 juillet 2022).

      Envoyé le 27 avril, ton préavis prend cours le 1er mai et prend fin le 31 juillet 2021 (2ème année d’occupation). Envoyé à partir du 1er mai, ton préavis prend cours le 1er juin et prend fin le 31 août 2021 (3ème année d’occupation).

      Si tu as besoin d’aide dans tes démarches, nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune).

      Bien à toi,

      Répondre
  38. clara

    Mon proprietaire a eu une mise en demeur pour logement non habitable de 6mois. mais il m avait deja envoyer un preavis  de 6mois le 1janvier 2021 dois je quitter les lieux en juin quand meme ou puis je rester dedans le temps le mise en demeur qui se termine en octobre.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour clara,

      En effet, dans le cadre du bail de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail avant l’échéance, en t’envoyant un préavis de 6 mois, pour les motifs suivants:
      • pour « occupation personnelle » (ou de ses proches), à tout moment ;
      • pour « gros travaux », en fin de triennat uniquement (3e-6e-9e année) ;
      • « sans motif », en fin de triennat uniquement (3e-6e-9e année) et avec versement d’indemnités.

      Si les conditions sont respectées, tu devras quitter le logement à la date de fin du préavis. Par exemple, si tu as reçu un préavis débutant le 1er janvier, celui-ci prendra fin 6 mois plus tard, le 30 juin 2021.

      Tu peux également contacter le propriétaire directement et lui demander si tu peux rester dans le logement jusqu’en octobre. Uniquement si un accord est trouvé, le préavis est « annulé » mais vous devez impérativement mettre la rupture du bail de commun accord par écrit (en 2 exemplaires), signer et dater ce document.

      Etant donné que ton logement est considéré inhabitable, tu peux commencer à chercher un logement plus adéquat pour un emménagement le 1er juillet. Tu peux lire la fiche « Rechercher un logement à louer à Bruxelles : longue ou courte durée, comment faire ? » ou contacter une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour bénéficier d’un conseil personnalisé et d’aide dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre