Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ?

Les différentes durées de bail

Il existe des baux de durées différentes :

  • le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
  • le bail de 9 ans,
  • le bail de longue durée
  • le bail à vie.

Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire.

Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant son échéance normale

La résiliation de commun accord

Le propriétaire et le locataire peuvent de commun accord mettre fin au contrat de bail; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit.

Présentation d’un nouveau locataire

Le locataire peut présenter au propriétaire un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Il appartient totalement au propriétaire d’accepter ou non cette reprise de bail ainsi que le candidat locataire. En cas d’accord du propriétaire, 2 possibilités se présentent :

  • soit le bail est repris en cours et le nouveau locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
  • soit un nouveau bail est établi entre le propriétaire et ce nouveau locataire.

Le renon, congé ou préavis de sortie

Pour rompre le contrat de bail, trois mois avant l’expiration de celui-ci, le locataire et le bailleur peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Le contre – préavis

Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, le locataire a la faculté de remettre un contre – préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre – préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

Le bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est le bail « classique », par défaut et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement. Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.

Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de neuf ans ?

Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé au moins six mois avant l’échéance.

Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?

Le bail est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Quand et comment le locataire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Quel que soit le moment où le locataire met fin à son bail, il ne doit jamais le motiver.

  • Après 3 années d’occupation : le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail en remettant un préavis de 3 mois, à partir du 3ème anniversaire du bail.
  • Avant 3 années d’occupation : le locataire pourra mettre fin à son bail à n’importe quel moment en remettant un préavis de trois mois qui prend cours le 1er du mois qui suit l’envoi. Mais il devra verser au propriétaire une indemnité de 3 mois de loyer s’il le fait durant la 1ère année d’occupation, de 2 mois de loyer la 2ème année et de 1 mois de loyer la 3ème année.

Quand et comment le propriétaire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le propriétaire peut mettre fin au bail 6 mois avant la fin de la période de 9 ans. Il doit remettre un préavis par lettre recommandée sans motif ni versement de préavis. La durée de ce préavis sera donc de 6 mois.

Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

Pour occupation personnelle

Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Pour travaux

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, transformation ou rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois au locataire.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif aucun:

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Le bail sera alors résiliable tous les 3 ans en déposant un préavis de 3 mois avant l’expiration de cette période.

Le bail de longue durée

Il est possible de conclure un bail d’une durée supérieure à 9 ans. Cela doit être fait par écrit. À ce moment-là, chaque partie peut rompre le contrat en envoyant un préavis d’au moins 6 mois avant son échéance. Si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Pour la résiliation anticipée, il faut se référer aux conditions du bail de 9 ans, excepté si le bailleur met fin sans motif au contrat sans motif à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur, il devra verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans

Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On a appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Les baux de courte durée peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) une ou plusieurs fois, par écrit et sous les mêmes conditions, mais sans que la durée ne puisse excéder 3 ans. Au cas où les contrats successifs dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire). Si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation du locataire.

Quand et comment le locataire et le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte de durée ?

Il est désormais possible à Bruxelles pour le propriétaire et pour le locataire de rompre un bail de courte durée avant son terme (excepté pour les baux de moins de 6 mois). En effet, ce dernier prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée du bail, sauf en cas de prolongation de celui-ci.

Normalement, le bail d’une durée égale ou supérieure à 6 mois peut être résilié moyennant un préavis d’au moins 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu dans le contrat. Afin d’éviter toute contestation, un préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis, et aucune indemnité ne sera due dans ce cas.
Le locataire peut également choisir de rompre le bail anticipativement à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois accompagné d’une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Le propriétaire peut rompre anticipativement ce contrat, mais seulement après la première année de location et seulement de le cadre de l’occupation personnelle ou des membres de sa famille. Il devra envoyer au locataire un préavis de 3 mois assorti d’une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, ou si malgré le congé, le locataire a continué à occuper les lieux sans opposition du propriétaire, alors le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire. A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat bail. Le locataire pourra par contre résilier son contrat quand il le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.

Partager

Poser une question

N’hésite pas à nous poser une question, un professionel faisant partie du réseau Bruxelles-J te répondra. Nous préservons ton anonymat et ton adresse de messagerie ne sera pas publiée.

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*
*
*

58 questions déjà posées

  1. NathalieW

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en Wallonie que je loue à un couple avec un enfant en bas âge.
    Le contrat a été signé le 16 juillet 2016 avec une durée de 1 an avec renouvellement tacite du bail.
    En mai 2018, je constate que mon locataire a ouvert un foodtruck.
    Il prépare les sauces dans l’appartement que je lui loue sans m’en avertir.

    Est- ce qu’il peut cuisiner dans un appartement privatif et vendre dans son camion ses préparations ?
    Est-que le contrat de bail est un contrat de 9 ans ?

    En vous remerciant pour votre réponse.
    Bien à vous.

    Répondre
  2. johana

    bonjour, j’ai une voisine qui loue depuis 36 ans son appartement, elle a 69 ans; son contrat était un 3/6/9…jamais aucuns travaux ni peinture, ni remise en état de la cuisine dû au dommage du temps, n’ont été entrepris par le propriétaire! et sous prétexte qu’ils doivent remettre à neuf l’appartement, ils lui demande de partir endéans les 6 mois. A t elle des recours, vu les années qu’elle loue cet appartement et son âge?

    Répondre
  3. Mikcjack

    Bonjour, celà va faire 21 ans que j’occupe un appartement. Je souhaite déménager, quel est la durée du préavis que je devrai remettre au propriétaire ?

    Répondre
  4. Anad

    Good morning.
    I signed a one year contract for an apartment and had some issues the first week living there. Given that me and the owner seem to have a misunderstanding regarding certain aspects and feeling that this will not be a smooth relationship I would like to end this short term rental contract.
    I am not really sure how can I do that and what the law says regarding the ‘indemnite’ for ending such a contract. I read the following:Le locataire peut également choisir de rompre le bail anticipativement à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois accompagné d’une indemnité équivalente à un mois de loyer.
    The contract does not mention anything related and somebody else told me this indemnite is equivalent to 3 months of the rent.
    Could you please clarify this?
    Thank you in advance

    Répondre
    1. CIDJ

      Hello Anad,

      In Brussels, for short terms contracts of main residence (3 years or less) the law allows the tenant to « break » the contract with 3 months of prior notice and the equivalent of 1 month rent. The owner cannot do anything about it.

      Best Regards,

      Répondre
  5. patrick

    Le bailleur met en vente l’immeuble dont j’occupe un appartement (bail de 3 ans en 2009 non renouvelé depuis donc si je ne me trompe pas égal à un bail de 3 ans en 2018). Si le nouveau bailleur veut invoquer l »occupation personnelle » pour me remettre mon renom, n’y a-t-il pas une différence en termes de délais en fonction du degré de parenté du futur occupant. Il me semble qu’on parlait de 3 ans pour certains degrés de parenté.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Patrick,

      Ton bail s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans (en 2012) réputé ayant commencé à son début. Le bailleur peut invoquer l’occupation personnelle pour rompre un contrat de bail, accompagné d’un préavis de 6 mois.
      Le congé, pour être valable, doit mentionner le motif invoqué et l’identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué et son lien de parenté avec le bailleur.
      Il peut s’agir :
      • du bailleur lui-même ;
      • de son conjoint ;
      • de ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs, et de ceux de son conjoint ;
      • de ses ascendants (père, mère, grands-parents) et de ceux de son conjoint ;
      • de ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, et de ceux de son conjoint.

      Si le bailleur met fin au bail en vue de l’occupation personnelle par des membres de sa famille au troisième degré, le préavis ne peut expirer avant la fin des trois premières années du bail (ce qui n’est pas le cas, puisque tu es dans la 9e année du contrat de bail).

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Rosa

    Bonjour,
    Je loue un appartement de deux chambres avec ma famille (5 personnes) à Bruxelles depuis le 15/12/2016 et mon contrat de trois ans expire en décembre 2019. J’ai été sélectionné pour un logement social de quatre chambres à occuper au 01/04/2019. Y a t’il des dispositions exceptionnelles dans la loi qui peuvent m’exempter du préavis et pouvoir récupérer ma garantie locative car le propriétaire n’est pas très commode. Ce logement social est une aubaine et j’ai besoin de votre aide. A vous lire

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Rosa,

      Grâce au nouveau code bruxellois (valable depuis janvier 2018), le locataire peut également choisir de rompre le bail anticipativement à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois accompagné d’une indemnité équivalente à un mois de loyer. Pour sortir de ce cadre, la seule solution est de faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire . À ce moment-là, vous décidez ensemble des modalités de rupture. Si vous tombez d’accord, il faut mettre le tout par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Moi

    Bonjour, voilà j’arrive a expiration de mon préavis de 6 mois pour cause de travaux mais je n’ai pas encore trouve de logement. J’aimerais savoir si je pouvais prolonger le préavis en sachant que le propriétaire ne voudra pas?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Moi,

      Si le propriétaire s’oppose à ce que tu restes dans le logement après la fin de ton préavis, et si tu le fais malgré tout, il pourra entamer une procédure en justice de paix pour tenter d’obtenir une expulsion (il ne peut pas le faire lui-même). Au regard de la loi, tu seras en défaut.
      Normalement, tu ne peux pas prolonger sans l’accord du propriétaire. Le mieux serait donc de tenter malgré tout de s’arranger avec lui.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Ange75

    Bonjour,

    Je n’ai toujours pas recu mon etat des lieux locatif via l’agence immobiliere « My immo » pour ne pas la nommer et cela va faire plus d’ un mois que j’ai deja investi les lieux.

    Sachant que la loi stipule qu’ il soit dresse endeans le mois d’occupation du locataire.
    Quels sont donc mes recours svp? En vous remerciant.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ange75,

      L’état des lieux doit en effet être dressé avant l’entrée dans les lieux ou au cours du premier mois d’occupation. Si ce n’est pas le cas, alors il faut considérer qu’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée (ce qui est à l’avantage du locataire). En effet, si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du logement, tout l’avantage revient au locataire. En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts. Cependant, le propriétaire pourra réclamer à son locataire des frais de réparation s’il parvient à prouver que tu as occasionné les dégâts.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Philippe

    Bonjour,

    Je suis locataire d’un appartement depuis le 1er décembre 2010 avec un bail de 9 ans. Je m’y trouve toujours bien et ne souhaite pas déménager.
    Néanmoins, si mon propriétaire souhaite de son côté mettre fin au bail, il doit, si j’ai bien compris, me signifier mon préavis au plus tard le 31 mai 2019 (6 mois de préavis)? Cette date dépassée, je repars donc d’office pour 3 années supplémentaires?
    Enfin, dans mon bail, il est écrit:
    (Art.2 – durée – La location entre en vigueur le 1er décembre 2010. Elle est conclue pour une durée de 9 ans.
    Ce bail prend fin, en tout cas moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins 3 mois avant l’expiration de la durée convenue.)
    N’ais je dés lors que 3 mois ou bien plus confortable, 6 mois pour trouver un nouveau bien à louer?

    Merci beaucoup pour votre aide, bien à vous,

    Philippe

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Philippe,

      En effet, normalement le préavis est bien d’une durée de 6 mois avant l’échéance du contrat de bail de 9 ans (que ce soit dans le chef du bailleur ou du preneur d’ailleurs). Il faut donc rappeler la loi au propriétaire car tu as bien droit à 6 mois de préavis pour te reloger,…
      D’ailleurs, dans ce cas, tu auras la faculté de remettre un contre – préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre – préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. mamymimi

    Bonjour, je suis locataire d’un appartement en wallonie depuis le 1 mai 2017 avec bail enregistré de 3 ans. Je voudrais acquérir une maison. Si je prévient mon propriétaire par lettre recommandée, puis je quitter cet appartement pour le 1 juillet 2019 ? Si oui que devrai-je lui payer ?
    merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mamymimi,

      Nous sommes un service d’information basé à Bruxelles, et désormais le logement est une matière régionale. Normalement, la rupture anticipative d’un contrat de bail de courte durée n’est pas possible (sauf si elle est prévue dans le contrat de bail auquel cas tu dois en respecter les modalités). Depuis 2018, à Bruxelles, cela est possible suite à un changement de législation. Il faudrait donc voir ce qu’il en est en Wallonie. N’hésite pas à t’adresser à un service similaire au nôtre, mais s’occupant des questions wallonnes.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. MLeonEddy

    Mon locataire me demande l’installation de internet.
    A lui rajouter en charge additionelle .Qu’en est-il du bail? Faut-il signer un nouveau? Puisje demander les 3 mois de garantie, qu’advient-il en cas de coupure du réseau? Suis-je redevable de qqch ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour MLeonEddy,

      Si cela n’est pas prévu dans le contrat, tu n’as pas à fournir cette installation. Le locataire peut s’en charger lui-même pour ouvrir un compte à son nom au sein de l’appartement auprès du fournisseur qu’il préfère. En ce – une somme d’argent déposée par le locataire sur un compte individualisé ouvert à son nom auprès d’une institution financière. Depuis le 18 mai 2007, le montant de la garantie ne pourra plus dépasser deux mois de loyer sans les charges. C’est donc bien le preneur qui touche les intérêts, mais seulement à la libération de la garantie ;
      – la loi prévoit une possibilité pour le locataire d’opter pour une garantie bancaire. Cette dernière est constituée par la banque, et le locataire la rembourse par mensualités constantes pendant la durée du contrat de bail – une garantie bancaire qui résulte d’un contrat-type entre un Centre Public d’Action Sociale (CPAS) et une institution financière. La demande sera effectuée par le CPAS, et ce type de garantie ne peut pas excéder trois mois de loyer.

      Si tu veux malgré tout prendre la connexion Internet à ta charge, tu peux toujours faire un avenant au contrat de bail (qu’il faudra également faire enregistrer), mais en cas de coupure de réseau tu n’es pas responsable bien sûr. Cependant, le plus facile reste quand même que le locataire prenne directement cela à sa charge. En cas de problème de réseau, il pourra directement contacter son fournisseur.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. leao12860

    La signature d’un bail avec une personne qui n’est pas le propriétaire est-il valable? Je réside dans Le Brabant flamand. Merci pour votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour leao12860,

      Cela peut en effet être valable. Il faut bien différencier le propriétaire (à qui appartient le bien) du bailleur (qui le gère). Ce sont souvent les mêmes personnes, mais il arrive que le propriétaire veuille faire gérer son bien par quelqu’un d’autre.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. Marie

    Bonjour,
    Ne sachant pas qu’il fallait envoyer un préavis écrit trois mois avant la fin de mon contrat de bail, je suis en train de m’arranger à l’amiable avec mon propriétaire. (Je lui ai fait part de ma volonté de déménager fin décembre). Seulement mon bail (d’un an) se termine le 1er mars et j’ai peur de devoir payer le loyer ad vitam aeternam si je ne trouve pas quelqu’un pour reprendre l’appartement. Si j’envoie un préavis maintenant, je ne pourrai quitter les lieux que dans trois mois mais sans payer d’indemnités, c’est bien cela? Merci beaucoup!

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marie,

      Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, ou si malgré le congé, le locataire a continué à occuper les lieux sans opposition du propriétaire, alors le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans. Dès lors, tu rentres dans ce régime en ce qui concerne la rupture. C’est-à-dire que tu pourras rompre le contrat à tout moment en envoyant un préavis de 3 mois, et assorti d’une indemnité équivalente à 2 mois de loyer (puisque la rupture se fait dans la 2e année de location).
      Si tu fais un arrangement à l’amiable avec le propriétaire pour ne pas devoir payer l’indemnité, il faut alors mettre cet accord par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

      Répondre
  14. Vrai Justice

    Bonjour,
    Mon contrat de bail d’un an est venu à terme le 31/10/18 la propriétaire m’avait envoyé mon renom elle ma fait une rallonge d’un mois. N’ayant pas trouver de logement dû à mes revenus de chômage et au racisme ambiant je suis toujours dans le logement. La propriétaire a lancé une requête d’expulsion et à demander une indemnité de 20e par jour à dater du 1er décembre pour occupation des lieux sans droit ni titre. Je suis passé devant le juge de paix le 9/1/19 et j’ai eu le jugement auprès du secrétariat du greffe qui me laisse jusque fin mars pour quitter les lieux et qui lui accorde cette indemnité à dater du 1/12/18 jusqu’à ma sortie des lieux ce qui je trouve complètement injustifié et injuste en sachant que le juge a les pièces prouvant mes recherches sans succès auprès des services sociaux et mes revenus précaires alors que je n’ai aucun arriérés de loyer.
    Je compte faire appel que puis-je dire dans ma requête?
    Cordialement

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Vrai Justice,

      Il est difficile de te répondre dans la mesure où un jugement a déjà été rendu et que le propriétaire est, au regard de la loi, dans son bon droit. En effet, s’il a envoyé le préavis dans les temps, il est en droit d’attendre que tu quittes lieux à l’échéance. Le mieux serait donc que tu fasses appel à un avocat afin de voir s’il est possible d’entamer cette procédure et surtout en vue de préparer le dossier.

      Bien à toi,

      Répondre
  15. Prisc89

    Bonjour,

    Nous avons un bail de 9 ans et nous entamons notre deuxième année le 3 mars 2019. Pour cause de naissance nous souhaitons déménagés, nous avons actuellement trouvé une maison ( chambre en plus) oú nous pouvons emménager le premier mars.

    Sommes nous obligé de faire in préavis de 3 mois et donner une indemnité de 3 mois ou est il possible de faire reprendre notre bail à un nouveau locataire? si oui, est ce que nôtre propriétaire peut-il refuser à plusieurs reprises notre proposition de nouveau locataire, pour reprendre le bail en cours

    En attends de votre retour, je vous remercie.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Prisc89,

      À moins d’avoir un accord avec le propriétaire mis par écrit et signé par toutes les parties stipulant le contraire, tu es obligée de payer le préavis (même sans le prester) ainsi que l’indemnité de rupture anticipée. Cependant, si la rupture se fait dans la deuxième année, l’indemnité de rupture sera bien de 2 mois de loyer et non 3. En ce qui concerne le remplacement par un autre locataire, si le propriétaire est d’accord pour cette solution, il peut malgré tout refuser les candidats que tu lui présentes à plusieurs reprises.

      Bien à toi,

      Répondre
  16. paul

    Bonjour,
    J’ai un bail de 9 ans , j’en suis à la 8ème année (signé lé 01/5/2011 et fini le 31/5/2020).
    Loyers tous payés par domiciliation. Nous avons trouvé un bien que nous voudrions louer (libre) le 01/4/2019 ….donc si nous avons une réponse positive du nouveau bailleur ( vers le 15/2) nous enverrons par recommandé avec accusé de réception notre renom de 3 mois qui débutera donc le 1/3 pour finir le fin mai….je pense ne pas me tromper ? Si nous quittons donc les lieux le 31/3 et qu’un nouveau preneur occupe le bien dès le 1er avril , sommes-nous redevables , envers notre ancien bailleur, des loyers d’avril et mai ?
    J’habite Liège , les baux sont-ils les mêmes partout en Belgique ?
    D’avance et mille fois merci pour vos réponses.
    Paul

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Paul,

      En ce qui concerne le timing du préavis, cela est bien juste. Mais, à moins d’avoir un accord écrit avec le bailleur stipulant le contraire, tu dois normalement payer ton préavis jusqu’au bout. D’ailleurs, à ce titre, tu es en droit de garder les clés, jusqu’à la fin du préavis. Tu peux éventuellement faire un arrangement à l’amiable avec le propriétaire pour le cas où nu locataire vient occuper le bien, et que tu puisses dès lors ne plus payer à partir de ce moment-là. Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter, mais s’il le fait, il faudra alors mettre toutes ces décisions par écrit signé par toutes les parties.
      En Belgique, le logement est devenu matière régionale. En région wallonne, la loi est donc un peu différente (cependant pas par rapport au préavis).

      Bien à toi,

      Répondre
  17. Pierre

    Mon locataire ,bail de 3 ans , (renouvelé automatiquement en 9 ans ) est parti la 5° année sans préavis , sans payer son dernier mois d’occupation et en laissant le flat sinistré .
    Dois-je aller directement à la justice de paix de St Gilles .
    Merci et Salutations

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Pierre,

      Si le locataire n’a pas l’intention de te restituer les loyers impayés et sans avoir envoyé de préavis, on peut considérer que le contrat de bail n’est pas rompu. Tu peux donc te rendre en justice de paix pour régler ce problème car c’est le dernier recours qu’il te reste.

      Bien à toi,

      Répondre
  18. Mioualie

    Bonjour,
    Merci pour votre articles très explicatif sur les baux.
    Cependant, pour être sûre d’avoir bien compris, je me permets de vous poser une question afin d’y voir plus clair.
    Je suis actuellement depuis 2ans (1fevrier 2019) dans mon appartement.
    Mon bail stipule que c’est pour une durée de 2ans qui sera ensuite conduit à 9ans. Donc si je comprends bien je suis à la fin de mon bail de courte durée qui se transforme en bail de 9ans.
    J’aimerais déménager d’ici fin de l’année 2019. Pensez vous que je vais perdre ma garantie locative ou dois je attendre une certaine période pour ne pas la perdre ?
    Merci à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mioualie,

      Tu rentres donc dans la 3e année d’un contrat de bail considéré comme de 9 ans. Cela signifie que tu peux rompre le contrat à tout moment moyennant un préavis de 3 mois assorti d’une indemnité équivalente à 1 mois de loyer. À partir de la 4e année de location, il n’y a plus d’indemnités à verser (mais bien entendu toujours un préavis de 3 mois à envoyer).
      Pour la garantie locative, il n’est pas possible de te dire à l’avance si tu vas la récupérer ou pas. Cela va dépendre d’éventuels dégâts que tu aurais causé dans le logement ainsi que de l’état des lieux.

      Bien à toi,

      Répondre
  19. Croce

    J ai un bail 3.6.9 depuis 30 juin 2015 j aimerais quitté pour fin juin 2019 quelle sont les démarches à faire et que peut prétendre mon propriétaire comme indemnité merci de vous lire

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Croce,

      Les contrats 3,6,9 n’existent plus. On parle de contrats de courte durée (3 ans ou moins) ou de 9 ans. Quand un contrat de bail de courte durée arrive à échéance sans qu’aucune des parties n’envoie un préavis à son échéance ou le prolonge par écrit, alors il se transforme automatiquement en bail de 9 ans réputé ayant commencé à l’installation du locataire.
      Tu es donc maintenant dans la 4e année d’un contrat de bail de 9 ans et à ce titre, tu peux rompre le contrat quand tu le souhaites moyennant un préavis de 3 mois et sans avoir à payer d’indemnités.

      Bien à toi,

      Répondre
  20. Mu1905

    Mon compagnon est décédé, je suis sa légataire testamentaire. Il a 2 biens en location pour 2 et 3 ans encore. Je souhaiterais les vendre pour payer les droits de succession.
    1/ est-ce un motif sérieux de cessation de bail ?
    2/ combien coûte une cessation de bail s’il en est par exemple à la moitié des 3 ans ?

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mu1905,

      La vente ne constitue pas un motif de rupture de bail. Il est tout à fait possible de vendre un bien avec des locataires. En tant que propriétaire, tu peux rompre le contrat pour travaux, pour occupation personnelle ou sans motifs, mais dans ces 3 cas, il faudra respecter des modalités particulières comme par exemple un préavis de 6 mois, qu’il faut qu’il s’agisse d’un contrat de bail de 9 ans,…
      Tu pourras retrouver toutes ces modalités sur la fiche d’infos ci-dessus.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. gaulois

        est il exact que lors de la vente d’un bien le nouveau propriétaire peut donner préavis de trois mois si ce préavis est donné endéans les 3 mois de la mutation ?

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour Gaulois,

          En tant que nouveau propriétaire, après l’achat d’un bien comportant un locataire, il est possible de rompre le contrat de bail de 9 ans anticipativement pour plusieurs raisons (occupation personnelle, travaux, sans motif aucun). Il faudra veiller à respecter un préavis de 6 mois, ainsi que d’autres particularités en fonction du motif invoqué. Tu retrouveras les détails sur la fiche d’info ci-dessus.

          Bien à toi,

          Répondre
  21. gertruda

    bonjour,je viens de m,installer le 01 octobre 2018 en colocation d,une personne avec accord de propriétaire .c,est ma résidence principale.maintenant le proprietaire veut que je part le 13 avril 2 019 sur demande de colocataire qui lui rend services.Je dois ajouter que mon propriétaire est handicapé est nescésite de soins.Le 27 janvier 2019 j´aurais 65ans.Est-ce qu´il a le droit résilier le contrat?mon contrat c´est un annexe au contrat de base.J,ai travaille et j´espère pouvoir travailler jusqu´au début 08.2019.Merci beaucoup. J’habite en Flandre merci beaucoup

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gertruda,

      Le propriétaire ne peut pas rompre un contrat sans motifs comme cela. Il peut le faire dans le cadre d’un contrat de bail de 9 ans, avec un préavis de 6 mois pour occupation personnelle par exemple et selon certaines modalités (que tu retrouveras sur la fiche d’infos ci-dessus).
      Le mieux est donc de bien relire ton contrat et de voir comment le propriétaire peut rompre ton contrat (s’il peut le faire). Le cas échéant, il faudra rappeler la loi au propriétaire.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Gertruda

        Merci beaucoup pour votre réponse, bien à vous Gertruda

        Répondre
  22. Anne

    Bonjour,
    Nous avons acheté mon compagnon et moi une maison…qui est louée pour l’instant à une famille (un couple avec 3 enfants). Nous l’avons achetée pour y vivre évidemment donc nous avons envoyé le renom avec préavis de 6 mois par recommandé.. tout dans les règles. Ils l’ont bien reçu.. nous nous sommes rencontrés, en avons parlé ensemble. Ils paient leurs loyers et ce sont des gens très soigneux. Le seul problème qui se poserait c’est qu’ils n’aient pas trouvé d’autre logement à la fin de ce préavis..Qu’est-ce qui se passe pour nous à ce moment là ? Sachant que nous devons chacun de notre côté retrouver un locataire pour nos appartements actuels..Quels sont nos droits en tant que propriétaires?
    D’avance, je vous remercie pour votre réponse.
    Anne

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Anne,

      Libre à vous d’accorder aux locataires actuels un délai, mais il n’y a pas d’obligations. Si vous n’avez pas le choix et qu’il faut emménager, ils doivent libérer le logement à la fin du préavis. Si ce n’est pas le cas, alors tu pourras entamer une procédure en justice de paix pour obtenir leur expulsion du logement.

      Bien à toi,

      Répondre
  23. Fabi

    Voilà j’ai donner mon renon à mon propriétaire mais ça va faire 1 ans au 1 février mais pour une raison de santé et mon bail et de 3 ans puis-je le donner sans lui devoir quelque chose ?merci pour votre réponse bien à vous madame schyns Fabienne

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Fabi,

      Si tu es sur Bruxelles, alors tu peux rompre le bail de courte durée à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité d’1 mois.
      Si tu te trouves en Wallonie, alors al seule possibilité est l’arrangement à l’amiable avec le propriétaire (qui doit être mis par écrit signé) car normalement, ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent rompre un contrat de bail de courte durée.

      Bien à toi,

      Répondre
  24. Marie12001

    Bonjour,
    Mes locataires m’ont envoyé une lettre de rupture de contrat de bail fin octobre 2018 (bail d’un an reconduit tacitement le 01/09/2018). Ils y ont mentionné un préavis de 3 mois, prenant cours le 1er novembre 2018 et se terminant le 31 janvier 2019. Ils n’ont plus payé de loyers depuis le 1er septembre 2018 (ils sont insolvables). Ils ne répondent plus au téléphone, ni aux mails, ni aux courriers et viennent de mettre une clé dans ma boite aux lettres. Que dois-je faire ? Merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marie12001,

      S’il y a eu tacite reconduction, alors le contrat s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans. Dès lors, les locataires peuvent partir quand ils le souhaitent moyennant un préavis de 3 mois, et assorti d’une indemnité équivalant à deux mois de loyer (puisque rupture dans la deuxième année de location). S’ils ne consentent pas à payer les loyers impayés, ni les indemnités, la seule solution pour toi est d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

      Répondre
  25. Pisy

    Bonjour, je veut quitter mon appartement ou j’habite maintenant,
    J’habite depuis 1 ans , les problèmes c est que je full humidité, l’eau qui coule sur les mûrs, tu arrive même pas respirer, gros moisissure.

    Je voudrais partir a cause de ça plus vite possible, car là proprietaire elle a rien fait par apport à cette problème.

    Comment je peut faire? Merci pour votre réponse !

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Pisy,

      Tu ne dis pas quelle est la durée initiale de ton contrat de bail, ni dans quelle région tu te trouves. Ces deux données ont un impact direct sur le contrat de bail. En tout cas, tu as trois options :
      – Soit tu romps le contrat de bail conformément à ce qui est possible en fonction de sa durée, et de la région.
      – Soit tu t’arranges à l’amiable avec le propriétaire pour une rupture rapide sans indemnités vu les problèmes rencontrés. Il n’est pas obligé d’accepter, mais s’il le fait, il faut mettre le tout par écrit signé par toutes les parties.
      – Soit, tu entames une procédure en justice de paix pour tenter d’obtenir une rupture du contrat aux torts du bailleur. Mais l’issue de cette procédure n’est toutefois pas garantie.

      Bien à toi,

      Répondre
  26. Vallin

    J’ai un contrat d’un ans qui commence en juillet 2018 si le propriétaire annule le contrat combien de temps j’ai pour partir

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Vallin,

      Si le propriétaire ne souhaite pas reconduire le contrat, il devra alors t’envoyer un préavis 3 mois avant l’échéance de ce dernier (dans les environs du mois d’avril en fonction de la date exacte de signature du contrat).

      Bien à toi,

      Répondre
  27. Micheline

    Bonjour, je loue un appartement à Bruxelles Bail de courte durèe, la deuxième annèe se termine le 31/5/2019. Mon bail a été enregistrè officiellement, il se trouve que mon locataire n’a pas payé son loyer depuis 2 mois, que je ne parviens plus à le joindre au telephone, que son nom n’est plus sur la boîte aux lettre, qu’après vérification, ne s’est jamais domiciliè à cette adresse , puis-je rentrer dans mon appartement pour vérifier si il y a toujours ses affaires, ( meubles etc…) je compte ne pas renouveler le bail, lui envoyer le préavis en février 2019 pour reprise au 31/ mai 2019, que dois- je faire, la LR va me revenir, car pas de nom sur la bte à lettre, et pas domiciliè chez moi( je viens de l’apprendre ). Que me conseillez-vous ? Merci d’avance. Puis-je reprendre mon appartement fin janvier ? Vu que je n’ai plus de nouvelles, qu’il n’est plus joignable, qu’il ne répond plus à mes e-mails , que son tel n’existe plus . Un grand merci pour votre réponse, c’est urgent.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Micheline,

      Le droit de visite doit permettre au propriétaire de vérifier si le locataire remplit bien ses obligations, et pour visiter le logement, il doit normalement obtenir son autorisation et s’arranger avec lui pour les horaires. Le mieux serait de toute façon entamer une procédure en justice de paix si le locataire ne répond ni aux courriers, ni aux appels téléphoniques. En effet, seul le juge pourra prononcer une rupture du bail aux torts du preneur (tu ne peux pas le faire de ton propre chef), et t’autoriser à rentrer malgré l’absence de réponses du locataire.

      Bien à toi,

      Répondre
  28. Jean-Joseph

    Je viens d’acquérir un immeuble de rapport de 4 appartements dont deux sont libres lesquels font l’objet de travaux de rénovation, les deux autres sont occupés.
    L’un des locataires vient de réduire unilatéralement de 30% le montant de son loyer en raison des nuisances qu’il subit.
    N’est-il pas prévu dans la législation le droit pour un locataire de réduire le montant de son loyer pour une durée déterminée et de quel montant ?
    Merci de votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jean-Joseph,

      Ton locataire, à moins d’avoir ton accord mis par écrit et signé, n’a pas le droit de décider lui-même de réduire le montant de son loyer de 30%, d’autant qu’il s’agit de travaux réalisés dans d’autres appartements, et non dans le sien. En effet, la loi prévoit que l’accord du locataire est nécessaire pour la réalisation de grosses réparations, sauf si celles-ci sont urgentes : dans ce cas, le locataire n’a le droit à une indemnité que si la durée des travaux dépasse 40 jours et qu’il s’agisse bien entendu du bien qu’il loue.

      Bien à toi,

      Répondre
  29. RENE

    Bonjours
    Mon locataire a remis son renom en temps voulu avec un préavis de 3 mois.
    Ma question , doit il prester les 3 mois ? ou peut il partir quand bon lui semble
    pendant cette période ? doit il payer un indemnité si il part avant la fin des 3 mois.
    En attend de vous lire je vous remercie d’avance.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Rene,

      Ta locataire n’est pas obligée de rester dans le bien pendant toute la durée du préavis. Elle peut déménager avant, mais doit continuer de payer le loyer et garder les clés jusqu’au bout. Si tu as des possibilités de relouer directement, et que la locataire a déjà déménagé par exemple, tu peux lui proposer de payer le loyer du préavis au prorata de sa présence dans les lieux. Cela l’arrangera sûrement, mais par mesure de précautions, il faut mettre cet accord amiable par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

      Répondre