Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ?

Les différentes durées de bail

Il existe des baux de durées différentes :

  • le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
  • le bail de 9 ans,
  • le bail à vie.

Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire.

Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant son échéance normale

La résiliation de commun accord

Le propriétaire et le locataire peuvent de commun accord mettre fin au contrat de bail; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit.

Présentation d’un nouveau locataire

Le locataire peut présenter au propriétaire un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Il appartient totalement au propriétaire d’accepter ou non cette reprise de bail ainsi que le candidat locataire. En cas d’accord du propriétaire, 2 possibilités se présentent :

  • soit le bail est repris en cours et le nouveau locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
  • soit un nouveau bail est établi entre le propriétaire et ce nouveau locataire.

Le renon, congé ou préavis de sortie

Pour rompre le contrat de bail, trois mois avant l’expiration de celui-ci, le locataire et le bailleur peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Le contre – préavis

Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, le locataire a la faculté de remettre un contre – préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre – préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

Le bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est le bail « classique », par défaut et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement. Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.

Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de neuf ans ?

Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé au moins six mois avant l’échéance.

Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?

Le bail est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Quand et comment le locataire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Quel que soit le moment où le locataire met fin à son bail, il ne doit jamais le motiver.

  • Après 3 années d’occupation : le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail en remettant un préavis de 3 mois, à partir du 3ème anniversaire du bail.
  • Avant 3 années d’occupation : le locataire pourra mettre fin à son bail à n’importe quel moment en remettant un préavis de trois mois qui prend cours le 1er du mois qui suit l’envoi. Mais il devra verser au propriétaire une indemnité de 3 mois de loyer s’il le fait durant la 1ère année d’occupation, de 2 mois de loyer la 2ème année et de 1 mois de loyer la 3ème année.

Quand et comment le propriétaire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le propriétaire peut mettre fin au bail 6 mois avant la fin de la période de 9 ans. Il doit remettre un préavis par lettre recommandée sans motif ni versement de préavis. La durée de ce préavis sera donc de 6 mois.

Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

Pour occupation personnelle

Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.

Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a deux mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Pour travaux

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, transformation ou rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois au locataire.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif aucun

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Si aucun préavis n’a été remis six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Le bail sera alors résiliable tous les 3 ans en déposant un préavis de 3 mois avant l’expiration de cette période.

Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans

Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On a appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Les baux de courte durée ne peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) qu’une seule fois, par écrit et sous les mêmes conditions. Il est toutefois possible de conclure plusieurs contrats de bail successifs pour une durée totale qui ne peut excéder 3 ans. Au cas où les contrats successifs dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire). Si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation du locataire.

Quand et comment le locataire et le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte de durée ?

Ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au contrat prématurément, sauf s’il en a été convenu autrement (par exemple, si les deux parties se mettent d’accord pour résilier le contrat).

Le contrat peut être résilié moyennant un congé de 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu dans ce dernier. Afin d’éviter toute contestation, un préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire. A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat bail. Le locataire pourra par contre résilier son contrat quand il le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.

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16 questions déjà posées

  1. Mu1905

    Mon compagnon est décédé, je suis sa légataire testamentaire. Il a 2 biens en location pour 2 et 3 ans encore. Je souhaiterais les vendre pour payer les droits de succession.
    1/ est-ce un motif sérieux de cessation de bail ?
    2/ combien coûte une cessation de bail s’il en est par exemple à la moitié des 3 ans ?

    Merci

    Répondre
  2. Gertruda

    J´habite région flamande,merci beaucoup pour votre réponse

    Répondre
  3. gertruda

    bonjour,je viens de m,installer le 01 octobre 2018 en colocation d,une personne avec accord de propriétaire .c,est ma résidence principale.maintenant le proprietaire veut que je part le 13 avril 2 019 sur demande de colocataire qui lui rend services.Je dois ajouter que mon propriétaire est handicapé est nécessite de soins.Le 27 janvier 2019 j´aurais 65ans.Est-ce qu´il a le droit résilier le contrat?mon contrat c´est un annexe au contrat de base.J,ai travaille et j´espère pouvoir travailler jusqu´au début 08.2019.Merci beaucoup

    Répondre
  4. gertruda

    bonjour,je viens de m,installer le 01 octobre 2018 en colocation d,une personne avec accord de propriétaire .c,est ma résidence principale.maintenant le proprietaire veut que je part le 13 avril 2 019 sur demande de colocataire qui lui rend services.Je dois ajouter que mon propriétaire est handicapé est nescésite de soins.Le 27 janvier 2019 j´aurais 65ans.Est-ce qu´il a le droit résilier le contrat?mon contrat c´est un annexe au contrat de base.J,ai travaille et j´espère pouvoir travailler jusqu´au début 08.2019.Merci beaucoup

    Répondre
  5. Anne

    Bonjour,
    Nous avons acheté mon compagnon et moi une maison…qui est louée pour l’instant à une famille (un couple avec 3 enfants). Nous l’avons achetée pour y vivre évidemment donc nous avons envoyé le renom avec préavis de 6 mois par recommandé.. tout dans les règles. Ils l’ont bien reçu.. nous nous sommes rencontrés, en avons parlé ensemble. Ils paient leurs loyers et ce sont des gens très soigneux. Le seul problème qui se poserait c’est qu’ils n’aient pas trouvé d’autre logement à la fin de ce préavis..Qu’est-ce qui se passe pour nous à ce moment là ? Sachant que nous devons chacun de notre côté retrouver un locataire pour nos appartements actuels..Quels sont nos droits en tant que propriétaires?
    D’avance, je vous remercie pour votre réponse.
    Anne

    Répondre
  6. Fabi

    Voilà j’ai donner mon renon à mon propriétaire mais ça va faire 1 ans au 1 février mais pour une raison de santé et mon bail et de 3 ans puis-je le donner sans lui devoir quelque chose ?merci pour votre réponse bien à vous madame schyns Fabienne

    Répondre
  7. Marie12001

    Bonjour,
    Mes locataires m’ont envoyé une lettre de rupture de contrat de bail fin octobre 2018 (bail d’un an reconduit tacitement le 01/09/2018). Ils y ont mentionné un préavis de 3 mois, prenant cours le 1er novembre 2018 et se terminant le 31 janvier 2019. Ils n’ont plus payé de loyers depuis le 1er septembre 2018 (ils sont insolvables). Ils ne répondent plus au téléphone, ni aux mails, ni aux courriers et viennent de mettre une clé dans ma boite aux lettres. Que dois-je faire ? Merci d’avance

    Répondre
  8. Pisy

    Bonjour, je veut quitter mon appartement ou j’habite maintenant,
    J’habite depuis 1 ans , les problèmes c est que je full humidité, l’eau qui coule sur les mûrs, tu arrive même pas respirer, gros moisissure.

    Je voudrais partir a cause de ça plus vite possible, car là proprietaire elle a rien fait par apport à cette problème.

    Comment je peut faire? Merci pour votre réponse !

    Répondre
  9. Vallin

    J’ai un contrat d’un ans qui commence en juillet 2018 si le propriétaire annule le contrat combien de temps j’ai pour partir

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Vallin,

      Si le propriétaire ne souhaite pas reconduire le contrat, il devra alors t’envoyer un préavis 3 mois avant l’échéance de ce dernier (dans les environs du mois d’avril en fonction de la date exacte de signature du contrat).

      Bien à toi,

      Répondre
  10. Micheline

    Bonjour, je loue un appartement à Bruxelles Bail de courte durèe, la deuxième annèe se termine le 31/5/2019. Mon bail a été enregistrè officiellement, il se trouve que mon locataire n’a pas payé son loyer depuis 2 mois, que je ne parviens plus à le joindre au telephone, que son nom n’est plus sur la boîte aux lettre, qu’après vérification, ne s’est jamais domiciliè à cette adresse , puis-je rentrer dans mon appartement pour vérifier si il y a toujours ses affaires, ( meubles etc…) je compte ne pas renouveler le bail, lui envoyer le préavis en février 2019 pour reprise au 31/ mai 2019, que dois- je faire, la LR va me revenir, car pas de nom sur la bte à lettre, et pas domiciliè chez moi( je viens de l’apprendre ). Que me conseillez-vous ? Merci d’avance. Puis-je reprendre mon appartement fin janvier ? Vu que je n’ai plus de nouvelles, qu’il n’est plus joignable, qu’il ne répond plus à mes e-mails , que son tel n’existe plus . Un grand merci pour votre réponse, c’est urgent.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Micheline,

      Le droit de visite doit permettre au propriétaire de vérifier si le locataire remplit bien ses obligations, et pour visiter le logement, il doit normalement obtenir son autorisation et s’arranger avec lui pour les horaires. Le mieux serait de toute façon entamer une procédure en justice de paix si le locataire ne répond ni aux courriers, ni aux appels téléphoniques. En effet, seul le juge pourra prononcer une rupture du bail aux torts du preneur (tu ne peux pas le faire de ton propre chef), et t’autoriser à rentrer malgré l’absence de réponses du locataire.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Jean-Joseph

    Je viens d’acquérir un immeuble de rapport de 4 appartements dont deux sont libres lesquels font l’objet de travaux de rénovation, les deux autres sont occupés.
    L’un des locataires vient de réduire unilatéralement de 30% le montant de son loyer en raison des nuisances qu’il subit.
    N’est-il pas prévu dans la législation le droit pour un locataire de réduire le montant de son loyer pour une durée déterminée et de quel montant ?
    Merci de votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jean-Joseph,

      Ton locataire, à moins d’avoir ton accord mis par écrit et signé, n’a pas le droit de décider lui-même de réduire le montant de son loyer de 30%, d’autant qu’il s’agit de travaux réalisés dans d’autres appartements, et non dans le sien. En effet, la loi prévoit que l’accord du locataire est nécessaire pour la réalisation de grosses réparations, sauf si celles-ci sont urgentes : dans ce cas, le locataire n’a le droit à une indemnité que si la durée des travaux dépasse 40 jours et qu’il s’agisse bien entendu du bien qu’il loue.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. RENE

    Bonjours
    Mon locataire a remis son renom en temps voulu avec un préavis de 3 mois.
    Ma question , doit il prester les 3 mois ? ou peut il partir quand bon lui semble
    pendant cette période ? doit il payer un indemnité si il part avant la fin des 3 mois.
    En attend de vous lire je vous remercie d’avance.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Rene,

      Ta locataire n’est pas obligée de rester dans le bien pendant toute la durée du préavis. Elle peut déménager avant, mais doit continuer de payer le loyer et garder les clés jusqu’au bout. Si tu as des possibilités de relouer directement, et que la locataire a déjà déménagé par exemple, tu peux lui proposer de payer le loyer du préavis au prorata de sa présence dans les lieux. Cela l’arrangera sûrement, mais par mesure de précautions, il faut mettre cet accord amiable par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

      Répondre