Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ?

 

Les différentes durées de bail

Il existe des baux de durées différentes :

  1. le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
  2. le bail de 9 ans,
  3. le bail de longue durée,
  4. le bail à vie.

Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour la·le propriétaire ou pour la·le locataire.

Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant l’échéance prévue

La résiliation de commun accord

La·le propriétaire et la·le locataire peuvent privilégier une solution à l’amiable en mettant fin au contrat de bail de commun accord. Les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit, en plusieurs exemplaires, datés et signés par les deux parties.

Cette résiliation de commun accord permet aux parties de choisir, ensemble, une date de fin exacte ou encore, de s’arranger sur le versement d’indemnités de départ éventuelles.

Présentation d’un·e nouveau·elle locataire

La·le locataire peut présenter à la·au propriétaire un·e nouveau·elle locataire disposé·e à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Toutefois, il appartient totalement à la·au propriétaire d’accepter, ou non, cette reprise de bail ainsi que la·le candidat·e locataire.

En cas d’accord de la·du propriétaire, 2 possibilités se présentent :

  • soit le bail est repris en cours et la·le nouveau·elle locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
  • soit un nouveau bail est établi entre la·le propriétaire et ce·cette nouveau·elle locataire.

Le renon, congé ou préavis de sortie

Pour rompre le contrat de bail, 3 mois avant l’expiration de celui-ci, la·le locataire et la·le propriétaire peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception (le cachet daté de la poste faisant foi). Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Date d’envoi du préavis Date effective de début du préavis Date de fin du préavis (= fin de bail)
par lettre recommandée avec accusé de réception le 1er jour du mois qui suit l’envoi au terme d’un mois calendrier
entre le 1er et le 30 septembre 1er octobre 31 décembre
entre le 1er et le 31 octobre 1er novembre 31 janvier
entre le 1er et le 30 novembre 1er décembre 28/29 février
entre le 1er et le 31 décembre 1er janvier 31 mars
entre le 1er et le 30 janvier 1er février 30 avril
entre le 1er et le 28/29 février 1er mars 31 mai
entre le 1er et le 31 mars 1er avril 30 juin
entre le 1er et le 30 avril 1er mai 31 juillet
entre le 1er et le 31 mai 1er juin 31 août
entre le 1er et le 30 juin 1er juillet 30 septembre
entre le 1er et le 31 juillet 1er août 31 octobre
entre le 1er et le 31 août 1er septembre 30 novembre

 

a. Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans

La·le locataire et la·le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Soit les parties ont décidé de conclure un bail pour 3 ans, soit un premier bail pour une durée plus courte. Dans ce second cas, les baux de courte durée peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) une ou plusieurs fois, par écrit et sous les mêmes conditions, mais sans que la durée totale du bail initial et de ses renouvellements successifs ne puisse excéder 3 ans. Au cas où les contrats dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire).

Néanmoins, si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance prévue, si aucun renouvellement n’a été conclu par écrit, et sans opposition du·de la bailleur·eresse à ce que la·le preneur·se continue à occuper le logement, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation de la·du locataire.

Quand et comment la·le locataire et la·le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte durée ?

Il est désormais possible à Bruxelles pour la·le propriétaire et pour la·le locataire de rompre un bail de courte durée avant son terme (excepté pour les baux de moins de 6 mois). En effet, le bail de moins de 6 mois prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée du bail, sauf en cas de prolongation de celui-ci.

Le bail d’une durée égale ou supérieure à 6 mois peut être résilié à l’échéance (par la·le locataire ou la·le propriétaire), moyennant un préavis d’au moins 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu dans le contrat. Afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis, et aucune indemnité ne sera due dans ce cas.

La·le locataire peut également choisir de rompre le bail anticipativement, à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois accompagné d’une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

La·le propriétaire peut rompre anticipativement ce contrat, mais seulement après la première année de location et seulement dans le cadre de l’occupation personnelle ou des membres de sa famille. Il devra envoyer à la·au locataire un préavis de 3 mois assorti d’une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

Attention: Le bail de courte durée (durée égale ou supérieure à 6 mois) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance! Si aucun congé n’a été notifié 3 mois avant l’échéance du contrat, ou si malgré le congé, la·le locataire a continué à occuper les lieux sans opposition de la·du propriétaire, alors le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

b. Le bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est le bail « classique », la durée par défaut pour le bail de résidence principale, et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement.

Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.

Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de 9 ans ?

À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le·la preneur·se et le·la bailleur·eresse peuvent chacun·e mettre fin au bail avant la fin de la période des 9 ans, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé: au moins 6 mois avant l’échéance, par lettre recommandée, pour le·la propriétaire. Si le congé est donné par le·la locataire, un préavis de 3 mois est requis.

Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?

Si aucun préavis n’a été remis 6 mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Chacune des parties a alors la faculté de mettre fin au bail prorogé à l’échéance, tous les 3 ans, sans motif et sans devoir payer d’indemnité, mais moyennant un congé de 6 mois.

Quand et comment la·le locataire peut-elle/il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Quel que soit le moment où la·le locataire met fin à son bail, elle/il ne doit jamais motiver sa décision.

  • Avant 3 années d’occupation : la·le locataire peut mettre fin à son bail, à n’importe quel moment, en remettant un préavis de 3 mois (qui prend cours le 1er jour du mois qui suit l’envoi). Mais il faudra verser à la·au propriétaire une indemnité équivalente à:

– 3 mois de loyer si la rupture anticipée a lieu durant la 1ère année d’occupation,

– 2 mois de loyer durant la 2ème année,

– 1 mois de loyer durant la 3ème année.

  • Après 3 années d’occupation : la·le locataire peut mettre fin à son bail, à tout moment, en remettant un préavis de 3 mois. Aucune indemnité de rupture ne sera due à partir de la 4ème année d’occupation.

Quand et comment la·le propriétaire peut-elle/il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Durant la période de 9 ans, la·le propriétaire peut mettre fin au bail, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

Pour occupation personnelle, à tout moment

L’occupation personnelle désigne le fait que le bien loué va être occupé soit, par le·la bailleur·eresse lui/elle-même soit par des membres de sa famille: son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le·la bailleur·eresse, doivent être mentionnés dans le préavis. Ce motif peut être invoqué à tout moment au cours de la location.

Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande de la·du locataire, la·le propriétaire a 2 mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, la·le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

Après restitution des lieux par la·le locataire, la·le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, la·le locataire peut réclamer à la·au propriétaire une indemnité équivalente à 18 mois de loyer. La·le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il/elle peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Pour travaux, à la fin de chaque triennat

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, de transformation ou de rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois à la·au locataire.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

La·le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, la·le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer à la·au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celle/celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif aucun, à la fin de chaque triennat

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, la·le propriétaire peut mettre fin au bail sans motiver sa décision, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser à la·au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Le contre-préavis

Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par la·le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, la·le locataire a la faculté de remettre un contre-préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre-préavis permet à la·au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

c. Le bail de longue durée

Il est possible de conclure un bail d’une durée supérieure à 9 ans. Cela doit être fait par écrit. À ce moment-là, chaque partie peut rompre le contrat en envoyant un préavis d’au moins 6 mois avant son échéance. Si aucun préavis n’a été remis 6 mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Pour la résiliation anticipée, il faut se référer aux conditions du bail de 9 ans, excepté si le·la bailleur·eresse met fin au contrat, sans motif, à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur, il/elle devra verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

d. Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque la·le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire.

A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le·la bailleur·eresse ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat de bail. Par contre, la·le locataire pourra résilier son contrat quand il le voudra en remettant à la·au propriétaire un préavis de 3 mois.

 
Partager

Poser une question

N’hésite pas à nous poser une question, un professionel faisant partie du réseau Bruxelles-J te répondra. Nous préservons ton anonymat et ton adresse de messagerie ne sera pas publiée.

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

En cliquant sur « publier la question », vous acceptez notre Politique en matière de protection de la vie privée.

*
*

95 questions déjà posées

  1. veronique

    bonjour, ma maman doit partit de chez elle ( fin de bail)  pour la fin de l année 2021 parce que la propriétaire veut y faire des travaux de longue durée et veux le relouer après; donc ce n est pas pour le relouer directement, a t elle les droit de demander 3 moi de renon si elle partirait avant la fin de son bail, alors que ce n est que pour y faire des travaux donc pas pour y faire rentrer un autre locataire directement

    Répondre
  2. vero

    bonjour, ma maman doit partit de chez elle ( fin de bail)  pour la fin de l année 2021 parce que la propriétaire veut y faire des travaux de longue durée et veux le relouer après; donc ce n est pas pour le relouer directement, a t elle les droit de demander 3 moi de renon si elle partirait avant la fin de son bail, alors que ce n est que pour y faire des travaux donc pas pour y faire rentrer un autre locataire directement

    Répondre
  3. Frnk

    Bonjour,

    Ma tante doit quitter son appartement pour raison de santé. Quelle est la procédure à suivre ? Ce motif peut-il être une raison valable pour rompre le bail sans préavis ni indemnité ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Frnk,

      Contrairement à la France, il n’existe pas de motif exceptionnel permettant de bénéficier d’une réduction de préavis en Belgique (par exemple, en invoquant le motif médical pour rompre le bail plus rapidement/facilement).

      Tu dois suivre la procédure « classique » pour rompre le bail de 9 ans avant l’échéance: envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 8 mars, le congé prendra cours le 1er avril et prendra fin le 30 juin. Il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Si le bail est rompu au cours des 3 premières années de location, il faut également verser une indemnité de rupture. L’indemnité est équivalente à 3, 2, 1 mois de loyer au cours de la 1ère, 2ème, 3ème année d’occupation.

      Dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins), la procédure est similaire mais l’indemnité de rupture s’élève à 1 mois de loyer.

      Une autre possibilité est la rupture du bail de commun accord, que tu peux proposer au·à la propriétaire. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du bailleur. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis et de choisir une date de fin ensemble. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Clapros

    Bonjour Madame, Monsieur,

    Étudiante en M2 à l’ULB. J’ai signé un bail avec mon cousin (artiste chommeur de 44 ans), mes parents qui vivent en Italie, se sont portés garants. Suite à des disputes, mon cousin m’a dit de partir. Il ira contacter l’agence. Ce bail avait une durée de 9 ans. De mon côté, je ne veux pas partir, mais lui a payé la garantie. Le loyer s’élève à 1300 euro et je paie que 450 euro. Peut-il me forcer à déménager ? Comment pourrais-je faire?

    Merci d’avance pour l’attention.

    Claudia ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Clapros,

      Lorsque tu signes un bail, des droits et des obligations en découlent. Étant donné que tu as signé le bail conjointement avec ton cousin, vous êtes tous les 2 locataires et vous avez autant de droits et d’obligations l’un que l’autre.

      Ton cousin ne peut pas te mettre dehors et simplement « prévenir l’agence de ton départ ». Vous devez vous mettre d’accord sur le sort du bail: est-ce que ton cousin reste ? Ou toi ? Est-ce que vous partez tous les 2 ?

      1) Si tu décides de quitter le logement, seule, tu dois le faire valablement. Il faut respecter plusieurs conditions : si ton cousin souhaite continuer à occuper le logement, le bail continue avec lui. Tu dois prévenir l’agence de ton départ et impérativement signer un « avenant » avec l’agence, ton cousin et toi.

      C’est un document qui permet de signaler des changements ou modifications apporté·e·s au contrat de bail initial comme ici, le changement d’identité des locataires (toi = « locataire sortante »). L’avenant permet de te désolidariser officiellement du bail et de tes obligations. Si tu ne le fais pas, cela peut te mettre en tort. Par exemple, des loyers impayés peuvent t’être réclamés même après ton départ (car ton nom est toujours sur le bail).

      Si tes parents ne souhaitent plus être garants, il faudra également le signaler dans l’« avenant ».

      2) Si vous partez tous les 2, il faut respecter la procédure « classique » de rupture du bail de 9 ans avant l’échéance: envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire/à l’agence. Il faut également également verser une indemnité de rupture au bailleur (si tu romps le bail au cours des 3 premières années d’occupation).

      Si la garantie locative a été versée par ton cousin et qu’il continue à occuper le logement, cela ne change rien. Il pourra, néanmoins, te demander de réaliser un « état des lieux intermédiaire » pour vérifier si des dégâts ont été causés au cours de ton occupation. Si c’est le cas, tu devras peut-être verser des frais pour procéder aux réparations et remplacements des dégâts locatifs. Veille à mettre tout accord par écrit.

      Nous ne sommes pas juristes et nous ne pouvons pas t’apporter un conseil plus précis mais nous te proposons de t’adresser au Service droit du bail de l’Atelier des droits sociaux ou à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. fab

    Bonjour j ai signe un bail en 01/02/2003 depuis je suis reste dans le meme appartement si j ai bien compris ce bail en 2012 a été reconduis pour 3 ans soit 2015 2108 2021. LA je souhaite déménager a l étranger . je viens donc d après mon calcule rentrer dans un nouvelle période de 3 ans. Quelles sont mes obligations? Devrais-je payer des indemnitées?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour fab,

      En effet, le bail de 9 ans ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Sans envoi de préavis ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement passée l’expiration, ton bail s’est reconduit, plusieurs fois, pour 3 années supplémentaires.

      En tant que locataire, tu ne dois pas attendre la fin d’un triennat, tu peux mettre fin au bail à tout moment. Tu dois simplement envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire. Envoyé le 1er mars, ton préavis prendra cours le 1er avril et prendra fin le 30 juin.

      Tu ne dois pas verser d’indemnités de rupture mais tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Florent

    Je souhaiterait connaitre mes droit concernant mon contrat de bail car mon proprietaire souhaite que je remette l’appartement alors qu’il ne m’as pas notifié la demande par recommandé. Je voudrais savoir si je peux rester et faire réputé mon contrat pour 9 ans ou pas.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Florent,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique et t’informer sur tes droits car nous ne sommes pas juristes.

      Si ton propriétaire souhaite rompre le bail, il doit respecter plusieurs conditions dont l’envoi d’un préavis au locataire. Le recommandé est la forme privilégiée pour l’envoi mais ce n’est pas obligatoire, as-tu reçu un mail ou un courrier « ordinaire » pour te prévenir?

      S’il s’agit d’un bail de 9 ans, il doit t’envoyer un préavis de 6 mois et motiver sa décision:
      • pour « occupation personnelle » ou de ses proches, le congé peut être donné à tout moment ;
      • pour effectuer des « travaux » de grande envergure, en fin de triennat uniquement (3e, 6e, 9e année) ;
      • « sans motif », en fin de triennat uniquement.

      Nous te conseillons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour obtenir un conseil juridique personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Billette

    Bonjour,

    En avril 2003, nous avons signé un bail 3-6-9 pour la location d’un appartement à Anderlecht. Nous aimerions déménager et savoir quelles sont nos conditions de départ. Avons-nous droit à la restitution de notre garantie? Devons-nous respecter un délai de préavis?

    Merci d’avance pour votre réponse!

    Bien cordialement.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Billette,

      Le bail de 9 ans ne prend pas fin automatiquement à l’échéance.

      En avril 2012, sans envoi de préavis au·à la propriétaire pour rompre le bail, celui-ci s’est renouvelé tacitement pour 3 années supplémentaires, aux mêmes conditions. En avril 2015, pareil, ainsi qu’en avril 2018.

      Pour y mettre fin valablement, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 23 février, le préavis prendra cours le 1er mars et prendra fin le 31 mai. Tu ne dois pas payer d’indemnités de rupture mais tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’au 31 mai.

      Concernant la garantie locative, celle-ci peut être récupérée au plus tôt, à la fin du bail et dans sa totalité, si tu as respecté toutes tes obligations: aucun loyer impayé et aucun dégât locatif causé au cours de ton occupation. Il sera nécessaire vérifier l’état du logement et de constater les dégradations éventuelles lors de l’état des lieux de sortie.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. vdascotte

    Bonjour, je suis actuellement locataire sur un bail de 9 ans et actuellement dans le courant de la 3 eme année. J’ai fait part de mon souhait de quitter l’appartement le 06/12/2020 via un mail stipulant que j’étais en recherche active. Le propriétaire m’a répondu courtoisement en me demandant de le prévenir des délais. Le 06/01/2021, je lui envoyé un mail lui stipulant que j’avais trouvé un appartement et que le déménagement pourrait se faire milieu du mois de mars. Il m’a donc dans la foulée demandé de lui adresser un renon ce que j’ai fait en date du 16/01/2021 par courrier recommandé. Par téléphone, il y a quelques semaines, il m’a fait part que je ne devais pas trop m’inquiéter quant à l’indemnité de sortie et que si tout se passait comme prévu, on s’arrangerait à l’amiable. Je lui ai proposé par mail de m’occuper de chercher un locataire, il a préféré le faire lui-même. Il m’a envoyé un mail très procédurier il y a quelques jours me rappelant mes devoirs et me demande de m’acquitter du mois de mars, du mois d’avril ainsi que de l’indemnité d’1 mois. A ce jour, je déménage donc officiellement le 06/03/2021. Il a trouvé aux dernières nouvelles un locataire qui rentrerait dans les lieux début avril prétextant qu’il ne veut pas se dépêcher pour conclure un bail. Bref, ma question est de savoir si j’ai un recours. Même si je ne lui ai pas envoyé un renon en décembre mais un mail, il me semble l’avoir  prévenu. Je ne comprends pas cet acharnement. Bien à vous et au plaisir de vous lire

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour vdascotte,

      En effet, la procédure « classique » pour rompre un bail de 9 ans avant l’échéance (en tant que locataire) consiste en l’envoi d’un préavis de 3 mois, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire.

      Dans certains cas, l’envoi du renon par mail est aussi accepté (c’est une « preuve » écrite). Le préavis est valable, à condition que la personne à qui il est adressé l’accepte…

      En envoyant ton recommandé le 16 janvier, le préavis a débuté le 1er jour du mois suivant l’envoi c’est-à-dire, le 1er février et il prendra fin le 30 avril prochain. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Il faut noter qu’une indemnité de rupture est due dans certains cas : au cours de la 3ème année d’occupation, elle est équivalente à 1 mois de loyer. Il faut noter que c’est la date de fin du préavis qui détermine l’année d’occupation où tu es et qu’à partir de la 4ème année, aucune indemnité n’est à verser au bailleur.

      Lorsqu’il y a un arrangement à l’amiable, une promesse orale n’est pas suffisante, il faut impérativement un document écrit, signé et daté par les 2 parties pour que l’accord soit valable et « contraigne » les parties (qui sont tenues de respecter l’accord).

      Si vous décidez de rompre le bail de commun accord avec la·le propriétaire, les règles de rupture du bail de 9 ans ne s’appliquent plus.

      Vous pouvez, par exemple, décider que tu cherches un·e remplaçant·e, qui reprendra ton bail en cours aux mêmes conditions, pour éviter au bailleur un « vide locatif » et pour, de ton côté, t’éviter de payer l’indemnité de rupture d’1 mois. Le bailleur ne peut pas percevoir 2 loyers si le logement est occupé par un·e nouveau/elle locataire en avril.

      Cet accord doit être formalisé dans un document écrit, signé et daté. Parfaitement valable, cela permet aussi d’écourter la durée classique du préavis (3 mois) et de choisir une date, ensemble, pour partir plus tôt : par exemple, tu quittes le logement le 30 mars, tu dois continuer à payer le loyer jusqu’à cette date et non plus, jusqu’au 30 avril.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. BOUNDI

    Bonjour Monsieur.

    Nous vous souhaitons une bonne santé en cette période de crise sanitaire.

    Nous somme locataire d’un logement sociale indigne. Nous avons récemment reçu un préavis qui prend fin au 31 mars 2021 du propriétaire en raison  de travaux de rénovation et nous devons éventuellement être relogés par celui-ci. Nous vous demandons ; de ce fait, de bien vouloir nous  informer de ce que prévoit la Loi en cas du non respect du préavis du bailleur et donc du relogement.

    Merci.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour BOUNDI,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous répondons à des questions sur le bail de résidence principale, le kot étudiant, la colocation, etc. Nous ne sommes pas juristes et nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique qui concerne le logement social.

      Tout logement mis en location doit respecter les normes minimales (du Code du logement) en termes de sécurité, de salubrité et d’équipement élémentaire, sous peine d’être considéré insalubre voire inhabitable. Il faut alors faire appel à la Direction de l’Inspection Régionale du Logement de la Région Bruxelles-Capitale (DIRL) qui procède à une inspection du logement.

      Dans le cadre du bail de 9 ans, le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail avant l’échéance pour « gros travaux ». Pour cela, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 6 mois aux locataires (en fin de triennat uniquement, c’est-à-dire la 3e, 6e, 9e année) et de fournir des documents justificatifs (quels types de travaux?, devis, estimation des coûts, etc.) Nous ne savons pas si cela s’applique également pour les logements sociaux.

      Nous te conseillons de t’adresser à l’assistant·e social·e (CPAS) en charge de ton dossier, à l’AIS qui gère ta location ou encore, le « Service Logement » de ta commune pour poser tes questions concernant le préavis, le relogement et bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

      Pour obtenir un conseil juridique, nous te proposons de contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. Solyluna

    Est-il possible de prolonger un contrat de location classique (3/6/9) de 1 an supplémentaire en commun accord avec le bayeur?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Solyluna,

      Le bail de 9 ans ne prend pas fin automatiquement à l’échéance.

      Sans envoi de préavis à l’autre partie pour mettre fin au bail (envoyé au moins 3 mois avant l’échéance par la·le locataire ou 6 mois avant par la·le propriétaire), le bail de 9 ans se renouvelle tacitement pour 3 années supplémentaires, aux mêmes conditions.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Christine

    Bonjour,

    J’ai un bail d’un an en colocation et je veux partir au plus vite parce que le coloc est violent et très sale. J’ai porte plainte 2 fois pour coups, en vain. Le propriétaire s’en fout complètement. Comment partir vite sans perdre ma caution ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Christine,

      Tout d’abord, tu dois informer ton bailleur au plus vite de la situation (urgente et grave, qui se déroule au sein de sa location) et le prévenir de ta volonté de quitter ton colocataire violent, rapidement. Par exemple, tu peux lui écrire un courrier et joindre une copie des plaintes déposées.

      Tu peux quitter la colocation, à tout moment, mais tu dois suivre la procédure suivante : pour mettre fin au bail de colocation avant l’échéance, seule, valablement, tu dois envoyer un préavis de 2 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire et une copie à chacun·e de tes colocataires pour les prévenir.

      Tu dois également trouver (ou du moins, prouver avoir suffisamment cherché) un·e remplaçant·e solvable pour reprendre ton bail en cours. Au moment de ton départ, il faudra signer un « avenant » au contrat de bail afin d’être libérée de tes obligations locatives (aucun loyer ne pourra alors t’être réclamé après ton départ).

      En envoyant ton préavis le 12 février, celui-ci prendra cours le 1er mars et prendra fin le 30 avril. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Tu peux lire cette brochure juridique très complète. La section dédiée à la colocation commence à la page p.52.

      La seule solution alternative, et plus rapide, que nous pouvons te proposer est la rupture du bail de commun accord. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis et de choisir une date de fin ensemble. Tu peux lui proposer un·e candidat·e solvable pour te remplacer. Celui/celle-ci ne peut être refusé·e, sauf « motif valable ». Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Concernant ta caution, la colocation est très particulière. La garantie locative peut, en principe, être récupérée à la fin du bail si tu as rempli toutes tes obligations : aucun loyer (ou charges) impayé et aucun dégât locatif causé mais si le bail continue pour tes colocataires (et que la garantie est déposée sur un compte commun/bloqué), tu ne peux pas récupérer ton argent à la banque! Il faut un arrangement à l’amiable avec tes colocs pour récupérer ta part.

      Nous ne sommes pas juristes et nous ne pouvons pas te donner un conseil plus précis mais nous te recommandons de t’adresser au Service droit du bail de l’Atelier des droits sociaux pour discuter avec des juristes. Tu peux également contacter un centre d’info jeunesse pour un accompagnement personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. Manon

    Bonjour,

    nous avons signer un bail de 3 ans dans la province du Hainaut. Malheureusement, les propriétaires ne veulent réaliser les travaux. Si je résilie mon bail est-ce que je vais récupérer la caution versée ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Manon,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique qui concerne un logement situé en Région wallonne.

      Propriétaire et locataire·s ont des obligations vis-à-vis du logement loué, de son entretien, des réparations et des travaux.

      Les locataire·s s’engagent à entretenir le logement « en bon père de famille », à le maintenir dans un bon état et à procéder aux petites réparations (en cas de dégâts locatifs) et remplacements (liés à l’usage quotidien). La·le propriétaire doit être en mesure de fournir un logement en bon état à ses locataires et à effectuer les grosses réparations et remplacements nécessaires en cours de bail (suite à une panne, un dysfonctionnement, de la vétusté, etc.)

      Tu peux te référer à cette liste très complète, publiée par le Gouvernement wallon, qui reprend la répartition des obligations d’entretien et réparation entre bailleur et preneur.

      Il faut donc distinguer la responsabilité du bailleur en ce qui concerne 1) les réparations suite à des dégradations et détériorations (non-imputables aux locataires), les travaux et remplacements importants et urgents (par exemple, remplacer la chaudière, la toiture, etc.) et 2) les travaux d’amélioration ou de transformation (envie d’une nouvelle baignoire plus moderne).

      Si tu es dans le cas 1), que tu as déjà prévenu le bailleur à plusieurs reprises et qu’elle/il ne réagit pas, tu peux rappeler à ta·ton propriétaire d’exécuter son obligation dans un délai fixé (15 jours), en lui envoyant une « mise en demeure« , par courrier recommandé, sous peine d’entamer une procédure en justice de paix.

      Pour rompre un bail de courte durée (3 ans ou moins) avant l’échéance, tu dois envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 10 février, le préavis prendra cours le 1er mars et prendra fin le 31 mai. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis et tu dois également verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer au bailleur.

      Si tu souhaites obtenir un conseil et un accompagnement personnalisé, nous te proposons de t’adresser à l’Espace Wallonie de Charleroi et de prendre rendez-vous pour discuter lors d’une permanence Info-Conseils Logement.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. Marc M

    Bonjour,

    Sur notre contrat de bail courte durée il est marqué prorogation (pour ma part mes locataires sont corrects et ils désirent rester à l’appartement) dois je tout de même faire un avenant ou laisse t’on couler jusque trois mois avant échéance du contrat initial.

    D’avance merci pour votre précieuse aide.

    Marc

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marc M,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Un bail de courte durée (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance :
      –> pour le rompre à l’expiration, il faut que la·le propriétaire ou la·le locataire se manifestent, au moins 3 mois à l’avance, en envoyant un préavis à l’autre partie.
      –> pour le renouveler, il faut signer un « avenant » au bail initial, ensemble.

      Par exemple, s’il s’agit d’un bail d’1 an, il est possible de le renouveler pour 1 ou 2 années supplémentaires, par écrit. Il faut noter que le bail et ses renouvellements éventuels ne peuvent pas dépasser 3 années (au total), sous peine d’être considéré comme un bail de 9 ans.

      Sans envoi de préavis pour mettre fin au bail (de courte durée), sans renouvellement écrit, ni opposition du bailleur à ce que la·le locataire continue à occuper le logement passée l’échéance, le bail de courte durée se renouvelle tacitement et se transforme automatiquement en bail de 9 ans. La date de début est celle du bail initial, seule la date de fin change.

      Bien à vous,

      Répondre
  14. peyo652

    Bonjour, j’ai envoyé mon renom le 30 janvier 2021 en recommandé avec accusé de réception , seulement voilà je n’ai pas de nouvelle du propriétaire et il ne va pas chercher le recommandé à la poste , que puis-faire dans ces cas là ? D’avance merci pour votre aide

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour peyo652,

      La lettre recommandée n’est pas obligatoire légalement mais c’est la forme privilégiée d’envoi du préavis car elle est difficilement contestable.

      Avec un recommandé, tu as une preuve d’envoi (date et cachet de la poste faisant foi) et un accusé de réception t’est renvoyé avec la date où le courrier a été réceptionné/récupéré par le destinataire. On considère, par ailleurs, qu’un recommandé est reçu, même si le destinataire ne le récupère pas.

      Tu peux renvoyer ton préavis par courrier ordinaire, en mentionnant le fait que le congé a été valablement donné, par courrier recommandé et envoyé en janvier. Le préavis prend cours, comme prévu, à partir du 1er février.

      Nous te conseillons de conserver ta copie de la lettre envoyée au bailleur ainsi que le recommandé scellé qui reviendra à l’expéditeur (toi) si le propriétaire ne récupère pas sa lettre dans les délais. La lettre non ouverte servira de preuve en cas de litige.

      Bien à toi,

      Répondre
  15. MICHEL

    BONJOUR

    NOUS SOMMES LOCATAIRE DEPUIS 21 ANS  S ( SANS PROBLEMES ) QUELLE  EST LA DUREE DE PREAVIS SI LE PROPRIETAIRE NOUS DEMANDE DE PARTIR ,?

    MERCI

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour MICHEL,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En tant que locataire, si vous désirez quitter votre logement, vous devez envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à votre propriétaire. Envoyé le 5 février, le préavis prendra cours le 1er mars et prendra fin le 31 mai.

      Vous ne devez pas verser d’indemnités de rupture mais vous devez continuer à payer votre loyer normalement, jusqu’à la fin du préavis.

      Si c’est votre propriétaire qui souhaite mettre fin au bail, elle/il doit vous envoyer un préavis de 6 mois et motiver sa décision:
      • pour « occupation personnelle » ou de ses proches, à tout moment ;
      • pour effectuer des « travaux » de grande envergure, en fin de triennat uniquement (3e, 6e, 9e, 12e, etc. année) ;
      • « sans motif », en fin de triennat uniquement.

      Bien à vous,

      Répondre
  16. Alko.83

    Bonjour,

    J’ai donner un préavis de 3 mois part recommandé pour un bail de courte durée (3 ans) ma locataires qui est seule titulaire du bail, il semblerait que son mari ce serait domicilié chez elle, quelqu’un a payé plusieurs fois le loyer son fils ou son mari je ne connais ni l’un ni l’autre ?

    j’ai donc envoyé le recommandé qu’à ma locataires puisqu’elle est seul titulaire du bail,  la l’appartement ce trouve à Bruxelles 1080.

    ma question est la suivante, je dois aussi envoyer un courrier aux autres occupants, sachant que je ne les connais pas, et je n’ai  pas leurs noms, je l’ai envoyé uniquement à ma locataire qui est mentionnée dans mon bail.

    En espérant que vous pourrez m’aider et dans l’attente de votre réponse

    je vous souhaite une très bonne journée

    Alain ****

    ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Alko.83,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Dans le cadre du bail de courte durée, le délai de préavis s’élève à 3 mois. Vous pouvez uniquement rompre le bail à l’échéance ou avant l’échéance, à partir de la 2ème année d’occupation et pour seul motif l' »occupation personnelle » ou de vos proches. Vous devez également verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer aux locataires.

      Lorsque vous louez à un couple marié de locataires, vous devez envoyer un courrier (de préférence, un recommandé avec accusé de réception) à chacun des locataires pour que le congé soit valablement donné.
      Cela vaut, même si vous avez loué à une locataire célibataire, qui s’est mariée en cours de bail, ou si le bail a été signé par un·e seul·e des époux·se.

      Nous vous conseillons de vous adresser à votre notaire directement, pour obtenir un conseil personnalisé et savoir quelle démarche suivre. Vous pouvez également contacter une permanence d’aide juridique.

      Bien à vous,

      Répondre
  17. cloclo

    annuler mon bail a vie pour un 3 6 9. quels sont mes risques merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour cloclo,

      Il n’est pas possible d’annuler un contrat de bail. Comme avec tout contrat, en signant le bail, bailleur et preneur ont marqué leur accord sur son contenu et se sont engagé·e·s à le respecter, aux conditions fixées par le contrat (durée, loyer).

      Le bail à vie prend fin au décès du·de la locataire.

      Il est, cependant, toujours possible pour la·le locataire de résilier le bail en cours, à tout moment, en envoyant un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire.

      Si le bailleur est d’accord, le bail à vie peut être modifié en bail de 9 ans. Pour cela, il est nécessaire de signer un « avenant » au contrat de bail. C’est un accord qui complète ou modifie le contrat initial. Il faut signaler le changement de durée. Par exemple: « Le bail à vie est requalifié en bail de 9 ans. La date de début est fixée au 1er mars 2017 (date « hypothétique » de début du bail à vie). Les règles propres à ce type de bail devront être suivies pour la rupture anticipée ».

      Pour obtenir un conseil juridique, tu peux t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne.

      Bien à toi,

      Répondre
  18. JPS

    Bonjour,Suite à une hospitalisation imprévue ma mère doit sur l’avis des médecins aller en maison de repos. Elle n’est plus capable de monter les escaliers à son appartement. Elle a un bail de 9 ans. Question: si votre locataire doit soudainement se rendre à la maison de retraite parce qu’il ne peut plus rester dans le logement locatif après une chute et maladie, il peut alors faire valoir qu’il y a force majeure?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour JPS,

      Contrairement à la France, il n’existe pas de motif exceptionnel permettant de bénéficier d’une réduction de préavis en Belgique (par exemple, en invoquant le motif médical pour rompre le bail plus rapidement/facilement).

      La procédure à suivre pour rompre le bail de 9 ans avant l’échéance consiste en l’envoi d’un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 4 février, le congé prendra cours le 1er mars et prendra fin le 31 mai.

      Il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis et dans certains cas, verser une indemnité de rupture. L’indemnité est équivalente à 3, 2, 1 mois de loyer au cours de la 1ère, 2ème, 3ème année d’occupation.

      Une autre possibilité est la rupture du bail de commun accord, que tu peux proposer au·à la propriétaire. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis et de choisir une date de fin ensemble (par exemple, le 1er mars 2021, avec le paiement du loyer de février + 1 mois d’indemnités). Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Bien à toi,

      Répondre
  19. kadtal

    Bonsoir.

    Mon fils est étudiant à l’université de Bruxelles.On a conclu un bail de un an de location avec le propriétaire à partir du 15 septembre 2020 au 14 septembre 2021. Mais mon fils doit terminer ses études à Bruxelles le 15 mai 2021 date à partir de laquelle il n’aura plus de raisons de rester à Bruxelles car nous habitons en France.Pouvez vous me dire quelles sont les conditions de résiliation de bail anticipée et les conditions pour récupérer ma caution qui est équivalente à 2 mois de loyers. Merci pour vos conseils et votre aide.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour kadtal,

      Les règles de rupture du bail dépendront du type de bail conclu. Pour le vérifier, vous pouvez vous référer au titre et au contenu du contrat.

      Pour résilier un bail étudiant avant l’échéance, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 2 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 2 février, il prendra cours le 1er mars et prendra fin le 30 avril. Aucune indemnité de rupture n’est due mais il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Pour résilier un bail de résidence principale de courte durée (3 ans ou moins), il est nécessaire d’adresser un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 2 février, il prendra cours le 1er mars et prendra fin le 31 mai. Une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer est due et il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      La caution peut être récupérée au plus tôt, à la fin du bail. Un état des lieux de sortie doit être réalisé à la fin de l’occupation de votre fils (après son déménagement mais avant la remise des clés au bailleur). L’état des lieux de sortie sert à comparer l’état actuel des lieux avec celui dans lequel il se trouvait à son arrivée (cf. état des lieux d’entrée). Ce sera aussi l’occasion de vérifier si des dégâts locatifs ont été causés au cours de l’occupation.

      Si aucun loyer n’est resté impayé et qu’aucun dégât locatif n’a été causé, la garantie locative de 2 mois pourra être récupérée dans son intégralité sinon, les frais nécessaires aux réparations seront déduits de la caution.

      Bien à vous,

      Répondre
  20. ARI

    Bonjour, j’ai un bail 3/6/9 classique ( à Bruxelles ) et j’occupe les lieux depuis déjà 17 ans ( j’ai donc largement dépassé la période des 9 ans et depuis j’habite toujours les lieux en résidence principale). Le logement devient très vétuste et je voudrais savoir si je peux donner un préavis de 3 mois à mon propriétaire pour un déménagement (dans un tout autre appartement en province) ? Merci de m’édifier sur la procédure de la part du locataire.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour ARI,

      Le bail de 9 ans ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Comme le bail n’a pas été rompu à l’échéance (par le bailleur ou le preneur) ni renouvelé par écrit, il s’est prolongé automatiquement pour 3 années supplémentaires puis, à nouveau, 3 ans et ainsi de suite.

      Lorsque vous occupez un logement depuis 17 ans, il faut suivre la procédure « classique » de rupture du bail de 9 ans (avant l’échéance) pour y mettre fin valablement.

      En tant que locataire, il est simplement nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 2 février, il prendra cours le 1er mars et prendra fin le 31 mai.

      Aucune indemnité de rupture n’est due mais il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Il faut noter que vous devrez réaliser un état des lieux de sortie à la fin de l’occupation. Après votre déménagement mais avant la remise des clés au bailleur. L’état des lieux de sortie sert à comparer l’état actuel des lieux avec celui dans lequel il se trouvait à votre arrivée (cf. état des lieux d’entrée). Ce sera aussi l’occasion de vérifier si des dégâts locatifs ont été causés au cours de l’occupation.

      Bien à vous,

      Répondre
  21. brigitte

    Je viens de reçevoir un préavis de 6 mois pour résilier mon contrat de location pour motif de rénovation de la maison. Ets-ce que ce légal en période de covid?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour brigitte,

      Etant donné que les mesures de maintien au domicile ne sont plus d’application, les préavis pour rompre les contrats de bail ne bénéficient pas de suspension ou autre délai exceptionnel, ils sont donc valables (s’ils respectent toutes les conditions).

      Ton bailleur peut décider de rompre le bail de 9 ans avant l’échéance, en t’envoyant un préavis de 6 mois et pour le motif:
      • « occupation personnelle » ou de ses proches, à tout moment ;
      • effectuer des « travaux » de grande envergure, en fin de triennat uniquement (3e, 6e, 9e année) ;
      • « sans motif », avec versement d’indemnités, et en fin de triennat uniquement.

      Le motif des « travaux » doit remplir plusieurs conditions précises:
      • il doit s’agir de travaux de reconstruction, de transformation ou de rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable ;
      • en plus du préavis (de 6 mois à la fin de chaque période de 3 ans), la·le propriétaire devra joindre une description des travaux qui seront effectués (permis d’urbanisme, devis détaillé, description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ou, un contrat d’entreprise) ;
      • le coût des travaux doit être supérieur à 3 années de loyer ;
      • la loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Brigitte

        Merci pour la réponse très detaillée.

        Je suis très étonnée que les clauses de suspension à cause de Covid ne seraient plus d’application. Depuis quand c’est le cas, et cela pourra- t-il changer?

        En effet, le propriétaire veut effectuer des travaux de rénovation.  Mais nous , les locataires, sont des locataires de longue durée et on est sous le choc de cette décision du propriétaire, surtour en cette période de pandémie.

         

        Brigitte

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour brigitte,

          Ces mesures gouvernementales exceptionnelles ont été prises dans le cadre du premier confinement (en avril 2020, actives rétroactivement au 16 mars 2020) et valables pendant toute la période de maintien au domicile.

          Les déménagements et démarches locatives non-essentielles comme l’état des lieux étaient déconseillées (si possible, à reporter) et ces mesures: 1) de suspension des préavis donnés par les bailleurs et 2) de réduction du délai de préavis pour les étudiants en kot visaient donc à protéger les locataires (qui pouvaient rester dans leur location, tout en continuant à payer le loyer normalement).

          Les mesures étaient également temporaires. Désormais, elles ne sont plus valables (pour certaines, depuis le 30/09) car le confinement « strict » n’est plus d’application, les déménagements ont lieu et toutes les démarches locatives ont repris, dans le respect des mesures sanitaires: port du masque, désinfection des mains, distanciation sociale (1,5m entre chaque intervenant), ventilation, etc.

          Les bailleurs et preneurs sont invités à faire preuve de bon sens et de compréhension. Il est toujours possible de discuter avec le propriétaire pour un arrangement à l’amiable et un report des travaux (si ceux-ci respectent les conditions, cf. réponse précédente).

          Nous sommes un site d’information et nous ne pouvons pas te donner une réponse plus précise (délais, modification texte de loi) mais nous te proposons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour discuter avec des juristes.

          Bien à toi,

          Répondre
  22. Pseu

    Je souhaite quitter un logement où je suis locataire depuis 10ans1/2. Je loue auprès de la régie foncière Bruxelles. J avais compris que en ayant dépassé les 9ans de bail mon préavis était réduit à 1 mois? Je me trompe? Bien à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Pseu,

      Sans envoi de préavis (du bailleur ou du preneur) pour mettre fin au bail à l’échéance, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement, ton bail de 9 ans (l’est toujours et) a simplement été prolongé pour 3 années supplémentaires.

      La loi ne prévoit pas de réduction de la durée du préavis à 1 mois. En tant que locataire, la procédure « classique » pour rompre un contrat de bail de 9 ans avant l’échéance consiste en l’envoi d’un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Aucune indemnité de rupture n’est due mais tu dois continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Envoyé le 29 janvier, le préavis prendra cours le 1er février et prendra fin le 30 avril 2021.

      Tu peux, dans un premier temps, consulter ce que prévoit ton bail (section « rupture anticipée »). Dans un second temps, nous te conseillons de contacter la Régie foncière directement pour demander plus d’informations et vérifier si les conditions sont différentes.

      Bien à toi,

      Répondre
  23. ouioui

    Bonsoir peut on conclure un bail de moins de 3 mois ?

    Le locataire en effet dans le cadre du covid n’est rentré réellement que en juin 20 , à sa demande. Le bail actuel est un bail de un an résidentiel. il est donc  resté réellement moins de un an dans les lieux. il avait en effet signé un bail démarrant en avril que je viens de résilier. cette personne nous ennuient sur base quotidienne: il fume dans les lieux  alors que c était bien précisé que c était interdit vu que ca va dans toute la maison ( où nous habitons aussi)  il  met de la techno la nuit entre autres nuisances pour toute ma famille ( l’ appartement est dans les combles, mes filles doivent étudier en ligne), il n a pas rempli les conditions de garantie et n a pas pris d assurance comme stipulé. Je ne veux pas de lui un an de plus. il ne fait aucun effort malgré de nombreuses demandes en ce sens. il me demande de rester jusque juin en prenant une assurance et mettant la garantie en place . y a t il une solution pour ces 2 mois ?  merci davance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour ouioui,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Si nous comprenons bien, un bail a été signé pour une durée d’1 an, d’avril 2020 à avril 2021 (avec un emménagement en juin 2020). Avez-vous envoyé un préavis de 3 mois (en janvier 2021) pour résilier ce bail à l’échéance (avril 2021) ?

      Le bail de courte durée (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’expiration. Sans envoi de préavis pour mettre fin au bail de courte durée (1 an), celui-ci sera renouvelé automatiquement et se transformera en bail de 9 ans. Il sera alors nécessaire de suivre les règles de rupture propres au bail de 9 ans pour rompre le contrat avant l’échéance.

      Si un préavis de 3 mois a été envoyé, il est possible de conclure un nouveau bail de courte durée de moins de 6 mois. Le bail de moins de 6 mois prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée du bail, sauf en cas de prolongation de celui-ci.

      Bien à vous,

      Répondre
  24. Shaima

    J’ai signé un contrat de bail pour un studio don’t je n’ai jamais occupé vu que je ne suis pas arrivée en Belgique (procédure visa) et le locataire a mis fin au contrat, après il m’a menacé de que je devrais me présenter à la justice de paix ou de lui payer une somme d’argent.

    Je veux savoir s’il a le droit de faire ça et qu’est ce que je peux faire ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Shaima,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne sommes pas juristes, nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique.

      Il n’est pas possible d’annuler un bail qui a été signé et cela, même s’il n’a pas commencé ou si tu n’as jamais occupé le logement.

      Même s’il est courant que la date de signature et la date d’entrée en vigueur (début « officiel » du bail) soient différentes, une fois que le contrat a été signé, des droits et des obligations en découlent et le bail doit être honoré par toutes les parties.

      Sauf arrangement amiable, en tant que locataire, tu dois suivre la procédure « classique » en vigueur pour les logements situés en Région bruxelloise pour rompre le contrat de bail avant l’échéance:
      • dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins): envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, et verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer au bailleur.
      • dans le cadre du bail de 9 ans: envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, et verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer (la 1ère année) au bailleur.

      Nous te recommandons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour discuter avec des juristes et obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  25. Gilbert de ****

    Bonjour,

    J’ai signé un bail de location d’un appartement non meublé le 5 décembre.

    Le 25 décembre j’informe par écrit l’agence immobilière que je ne peux honorer le bail pour des raisons médicales justifiées et prouvées par écrits.

    L’agence me réclame 1 mois de loc. + Les charges + les honoraires

    Or, je les informe que je n’ai jamais été locataire de cet appartement car :

    Il n’y a jamais eu de remise de clé

    Il n’y a jamais eu d’état des lieux

    Il n’y a jamais eu d’occupation des lieux

    Qu’en pensez-vous  Maître.  Je vous remercie.

     

    Bien cordialement.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gilbert de ****,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne sommes pas juristes, nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Il n’est pas possible d’annuler un bail qui a été signé et cela, même si vous n’avez jamais occupé le logement.

      Même s’il est courant que la date de signature et la date d’entrée en vigueur (début « officiel » du bail) soient différentes, une fois que le contrat a été signé, des droits et des obligations en découlent et le bail doit être honoré par toutes les parties.

      Sauf arrangement amiable, en tant que locataire, vous devrez suivre la procédure « classique » en vigueur pour les logements situés en Région bruxelloise pour rompre le contrat de bail avant l’échéance:
      • dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins): envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, et verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer au bailleur.
      • dans le cadre du bail de 9 ans: envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, et verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer (la 1ère année) au bailleur.

      Il ne faut jamais motiver votre décision de mettre fin au bail. Contrairement à la France, le motif médical ne permet pas de bénéficier d’une réduction de préavis en Belgique.

      Nous vous recommandons de vous adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à vous,

      Répondre
  26. barnay

    Bonjour

    Je suis locataire d’un petit appartement sur bruxelles depuis 45 ans, j’avais signé un contrat 3/6/9 en 1975 mon loyer n’est pas trés élevé (96 €) mais des travaux devrait être envisagés. J’ai donc écrit au propriétaire et ma lettre est revenue « personne décédée ». Je me suis renseigné auprés de ma banque qui est aussi la sienne et ils me disent que ce monsieur est décédé depuis plus de 25 ans mais n’a pas d’héritier mais que les virements de mon loyer arrivent toujours sur son compte. Que dois-je faire maintenant, je ne sais plus quoi faire.

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour barnay,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne sommes pas juristes, nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Sauf clause contraire, le bail ne prend pas fin au décès du bailleur. Ce sont, en principe, les héritier·e·s qui reprennent le bail en cours et qui doivent respecter les droits et obligations du·de la propriétaire défunt·e.

      Nous vous recommandons de vous adresser à un·e notaire ou à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour obtenir un conseil personnalisé et connaitre la marche à suivre dans cette situation.

      Bien à vous,

      Répondre
  27. kadtal

    Bonjour. Mon fils étudiant à l’université de Bruxellesoccupe un petit studio depuis septembre 2020 pour y poursuivre ses études. Il se trouve que avec la crise sanitaire l’université de Bruxelles n’assurera plus ses cours que en distanciel . Celui-ci n’a donc plus de raison d’habiter à Bruxelles Comme nous habitons en France celui-ci va donc revenir en France d’où il pourra suivre ses cours en distanciel à partir de chez nous par internet.Y a t il une clause au niveau de la résiliation du bail prématurée de son studio que l’on puisse appliquer car c’est un cas de force majeure et que l’on puisse éventuellement récupérer notre caution de 2 mois déposée chez le propriétaire.. Quelles sont les démarches à effectuer le cas échéant.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour kadtal,

      Lors du premier confinement (mars 2020), une mesure exceptionnelle a été mise en place par la Région bruxelloise pour soutenir les locataires et permettre aux étudiant·e·s, qui n’occupaient plus leur kot suite à la suspension des cours en présentiel, de rompre leur contrat de bail étudiant plus facilement (en réduisant les délais de préavis à 1 mois).

      Cette mesure COVID-19 n’est plus d’application aujourd’hui (et ce, depuis le 01/10/2020) car le confinement n’est plus la norme. On considère que le motif de « force majeure » ne peut être invoqué. De plus, le bail de votre fils, qui a débuté en septembre 2020, n’entre pas dans les conditions du bail signé avant le 18/03/2020.

      Il faudra suivre la procédure « classique » en vigueur pour rompre le bail étudiant avant l’échéance à Bruxelles: envoyer un préavis de 2 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire.

      Envoyé le 21/01, le préavis prendra cours le 01/02 et prendra fin le 31/03/2021. Il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du congé.

      Voici une fiche explicative s’il s’agit d’un bail de résidence principale de courte durée (3 ans ou moins) et non pas, d’un bail étudiant.

      Il est toujours possible de proposer une rupture du bail de commun accord au·à la propriétaire. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis et/ou de s’arranger sur le montant des indemnités à verser. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Avant de rompre le bail, il faut également prendre en compte le fait que les examens sont, dans de nombreux cas, maintenus en présentiel et que votre fils pourrait devoir rejoindre son studio à Bruxelles pour une durée prolongée dans le cadre de ses études en cette année scolaire 2020-2021.

      Bien à vous,

      Répondre
    2. CIDJ

      (suite)

      En ce qui concerne la caution, il est nécessaire de procéder à un état des lieux de sortie. Ce dernier doit se réaliser après le déménagement de votre fils mais avant la remise des clés au·à la propriétaire. Cela va servir à comparer l’état actuel du bien loué avec l’état dans lequel il se trouvait à son arrivée.

      L’état des lieux permet également de déterminer si des dégâts locatifs ont été causés au cours de son occupation. Si c’est le cas, les frais nécessaires pour procéder aux réparations lui seront réclamés ou déduits de sa garantie locative.

      Si votre fils ne peut pas se déplacer à Bruxelles, il est possible de désigner un·e expert·e qui sera mandaté pour le réaliser à sa place.

      S’il a respecté tous ses engagements locatifs: aucun loyer (ou charges) n’est resté impayé et aucun dégât n’a été causé, la caution pourra être récupérée dans son intégralité en signant un formulaire de libération à la banque.

      Bien à vous,

      Répondre
  28. Mahu

    Bonjour, un propriétaire qui loue un bien avec un litige existant et m’impose d’être dispo pour tout le suivi de son litige et cela fait 9 mois que il y a un trou dans le hall d’entrée en attente qu’il trouve une solution amiable … Suivant les charges forfaitaire impossible d’avoir un décompte … que puis je faire ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mahu,

      Nous ne sommes pas sûr·e·s de bien comprendre ta question, pourrais-tu la préciser? Est-ce que le litige locatif te concerne toi et le propriétaire ou s’agit-il d’un litige avec les locataires précédent·e·s, antérieur à ton arrivée dans le logement?

      Les charges forfaitaires sont un montant fixe payé chaque mois, en plus du loyer. Elles ne correspondent pas forcément à des dépenses réelles, contrairement aux charges provisionnelles (qui sont réajustés en fin d’année, à la hausse ou à la baisse, avec un décompte à l’appui).

      Si, par exemple, tu payes 75€/mois de charges, ce montant peut être inférieur à ta consommation réelle en chauffage et électricité (tu as réellement consommé 80€) mais aussi, supérieur (tu as, en réalité, consommé 70€). Dans ce cas, le risque de payer trop ou pas assez de charges est assumé par les 2 parties.

      Tu peux toujours demander un décompte des charges et des documents justificatifs à ton bailleur, sans frais.

      Concernant les visites, la·le propriétaire a un droit de visite mais celui-ci est limité, elle/il ne peut pas rentrer chez toi quand elle/il veut. Le bailleur doit prendre rendez-vous avec toi préalablement (date, heure) en te donnant le motif de sa visite.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Mahu

        Bonjour,

        Le litige est avec un entrepreneur et la propriétaire qui date de 2011 au moins, de plus mon installation 3 ans il a tjs des rdv je ne sais plus prendre congé pour donner accès donc la propriétaire vient quand je ne suis pas chez moi sans m’informer, concernant les charges il n’y a pas de chauffage que l’électricité des communs et nettoyage de ma partie qui n’est jamais nettoyé le propriétaire refuse de me fournir un détail elle dit c’est  la loi.

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour Mahu,

          Nos réponses précédentes restent valables concernant la prise de rendez-vous pour les visites. Si tu ne peux pas être présente, tu dois donner l’autorisation à la propriétaire d’entrer dans le logement pendant ton absence mais elle ne peut pas le faire sans ton accord! En cas d’abus du droit de visite, tu peux saisir le juge de paix ou porter plainte à la police.

          En ce qui concerne les charges provisionnelles, la loi autorise les locataires à obtenir un décompte des charges et des justificatifs, gratuitement. Cependant, comme dit précédemment, étant donné que tu paies un « forfait » (montant mensuel fixe), ce montant ne sera pas réajusté (à la hausse ou à la baisse) en fonction de ta consommation réelle. Nous ne sommes pas sûr·e·s que tu pourras savoir si 35€ sont alloués au nettoyage ou si 40€ sont alloués à l’électricité des communs car aucun décompte n’est réalisé en fin d’année…

          Nous ne pouvons pas te conseiller juridiquement car nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es mais nous te recommandons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour obtenir un conseil juridique personnalisé.

          Bien à toi,

          Répondre
  29. olivier

    bonjour,

    J’ai un bail de colocation d’1an. J’aimerai l’annuler. Si le bail n’est pas enregistré, est ce que cela change quelque chose? JE dois avoir un préavis de 3 mois + 1 mois de pénalité?

     

    Merci pour votre réponse

    Olivier

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour olivier,

      Tu ne peux pas annuler ton contrat de bail mais tu peux le rompre, à tout moment, en suivant ces quelques règles.

      Si tu as signé un bail officiel de colocation, tu dois envoyer un préavis de 2 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire (et une copie à tes colocataires), et trouver (ou prouver avoir suffisamment cherché) un·e remplaçant·e pour reprendre ton bail en cours. Lors de ton départ, il sera également nécessaire de procéder à un état des lieux intermédiaire et de signer un « avenant » pour signaler les modifications apportées au bail initial (locataire sortant) et te « désolidariser » du bail et des obligations qui en découlent.

      Si ton contrat de bail est un bail de résidence principale et qu’il n’est pas enregistré, tu peux envoyer une « mise en demeure », par courrier recommandé, à ta·ton propriétaire, en lui demandant de procéder à l’enregistrement dans un délai d’1 mois. S’il le fait, ton bail est enregistré et tu dois suivre la procédure « classique » pour mettre fin au contrat. Uniquement s’il ne procède pas à l’enregistrement, tu peux quitter le logement sans préavis ni indemnités.

      S’il s’agit d’un bail de résidence principale de courte durée (3 ans ou moins), tu dois envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire et lui verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer.

      Si tu souhaites obtenir un conseil personnalisé, nous te proposons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) ou une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour discuter avec des juristes.

      Bien à toi,

      Répondre
  30. jacotte

    mon propriétaire refuse de faire des travaux d’isolation, donc je paie un max en frais de chauffage…puis-je l’obliger à faire isoler le bien que je loue à Bruxelles ? merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour jacotte,

      En tant que locataire, tu dois entretenir le bien loué « en bon père de famille » et le maintenir dans un bon état (notamment, de propreté). Tu procèdes également aux petites réparations pour des dégâts causés par ta faute et aux remplacements liés à l’utilisation quotidienne.

      En cas de dégâts ou de dysfonctionnements constatés, tu dois prévenir ta·ton propriétaire par écrit et détailler au maximum le problème rencontré (ainsi que la solution souhaitée).

      La·le propriétaire, de son côté, doit être en mesure de fournir un bien en bon état à ses occupant·e·s (tous les équipements fonctionnent, la peinture n’est pas défraichie, le logement est suffisamment équipé en radiateurs, etc.) et procède aux grosses réparations et remplacements.

      Elle/il doit veiller à ce que le logement satisfasse aux normes minimales en matière d’hygiène, de sécurité et de confort et par conséquent, ne pas présenter de problème d’isolation conséquent (sous peine d’être considéré insalubre).

      Dans un premier temps, il est possible de faire appel à un·e expert·e pour réaliser une inspection du logement. Cela permettra de déterminer l’origine du vent froid et si un problème d’isolation existe (et à qui incombe la responsabilité des réparations). Les travaux les plus simples vont des joints (portes et fenêtres) qui doivent être refaits au changement vers du double vitrage. Les travaux plus lourds concernent l’isolation des murs, toiture et combles.

      Les propriétaires peuvent bénéficier d’une prime octroyée par la région bruxelloise pour des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement.

      Bien à toi,

      Répondre
  31. Nicole ****

    Mon bail de 9 ans est venu à échéance le 31 mai 2020 ,  » il continuera sans changement  » m’a écrit mon propriétaire . Entretemps je constate que mon propriétaire qui est très âgé , ne fait plus de travaux et j’en ai les inconvénients . J’aimerais partir , comment puis je rompre mon bail ? Devrai je encore payer des indemnités ? Merci pour vos conseils

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Nicole ****,

      Sans envoi de préavis pour y mettre fin à l’échéance (mai 2020), sans renouvellement écrit, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement passée l’échéance, le bail de 9 ans s’est automatiquement prolongé pour 3 années supplémentaires (jusqu’en mai 2023).

      Si des dégâts ou des dysfonctionnements sont constatés dans le logement loué, la première chose à faire est de contacter la·le propriétaire par écrit, afin qu’elle/il puisse prendre ses dispositions et procéder aux réparations et/ou remplacements.

      En tant que locataire, pour rompre le bail de 9 ans, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut continuer à payer le loyer normalement pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis mais aucune indemnité de rupture n’est due après 9 années d’occupation.

      Bien à toi,

      Répondre
  32. métens

    doit on payer l’agence qui va relouer après fin de bail?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour métens,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique.

      En tant que locataire, tu ne dois pas payer de frais de gestion immobilière, ces frais sont à charge du bailleur (ce sont des frais relatifs à la « propriété »). De plus, si tu as rempli toutes tes obligations locatives: aucun loyer (et/ou charges) n’est resté impayé et aucun dégât locatif n’a été causé (cf. état des lieux de sortie), tu pourras récupérer ta garantie locative et tu seras « désolidarisé » du contrat de bail.

      En tant que propriétaire, si la gestion locative est confiée à une agence immobilière, il faut se référer au contrat passé avec celle-ci pour connaitre le montant de ses services et la durée du contrat (renouvellement automatique?) Le plus simple serait de contacter l’agence directement pour obtenir une réponse claire à ta question.

      Bien à toi,

      Répondre
  33. Jenny

    J’ai jusqu’à présent toujours presté un préavis de 3 mois lorsque j’ai quitté un appartement loué, une fois déjà plus de 10 ans.

    J’occupe actuellement un appartement depuis 12 ans; ai-je bien compris que je dois donner actuellement 6 mois de préavis, quel que soit le contrat ?

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jenny,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En tant que locataire, vous devez bien prester un préavis de 3 mois si vous souhaitez rompre votre contrat de bail avant ou à l’échéance, qu’il s’agisse d’un bail de courte durée (3 ans ou moins) ou de 9 ans. Vous devez l’envoyer à la·au propriétaire, de préférence, par lettre recommandée avec accusé de réception.

      Bien à vous,

      Répondre
  34. Chat

    Bonjour, j’habite depuis 31 ans dans une maison avec un bail 3/6/9, et je voudrais le quitter . Quels sont les délais que je dois respecter  pour être en règle ? Merci  de votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Chat,

      En tant que locataire, il est possible de mettre fin au bail de 9 ans, à tout moment, en envoyant un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire.

      Aucune indemnité de rupture n’est due après 31 années de location mais il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Envoyé le 15/01, le préavis prendra cours le 01/02 et prendra fin le 30/04/2021.

      Il sera également nécessaire de convenir d’un rendez-vous pour réaliser l’état des lieux de sortie et s’arranger en ce qui concerne la libération de la garantie locative.

      Bien à vous,

      Répondre
  35. Hani

    Bonjour,

    J ai un bail de résidence principal d une année qui a termine en décembre le bailleur me demande de renouveler le même contrat d une année est ce que je n ai pas le droit de passer directement a trois ans, vu que je n ai pas reçu de préavis?

    Cordialement

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Hani,

      Le bail de courte durée (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance (ici, en décembre 2020). Pour le rompre, il aurait fallu que la·le propriétaire ou la·le locataire se manifestent, au moins 3 mois à l’avance, en envoyant un préavis à l’autre partie. Pour le renouveler, il aurait fallu signer un « avenant » au bail initial, ensemble, à l’échéance.

      Sans envoi de préavis pour y mettre fin, sans renouvellement écrit, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement passée l’échéance, ton bail d’1 an s’est renouvelé et s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans.

      Il ne faut pas signer de nouveau contrat de bail, « l’ancien » reste valable. Il sera, toutefois, nécessaire de suivre les règles propres au bail de 9 ans concernant, notamment, les règles de rupture.

      Bien à toi,

      Répondre
  36. Gene

    Si ma locataire décède que se passe-t-il ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gene,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Sauf clause contraire, le bail ne prend pas fin en cas de décès de la·du locataire (ou de la·du propriétaire). Les héritier·ère·s devront respecter les droits et les obligations locatives de la·du défunt·e.

      Nous vous conseillons de vous adresser à votre notaire pour obtenir plus d’informations ou encore, au Syndicat national des propriétaires.

      Bien à vous,

      Répondre
  37. Nanii

    Bonsoir je louait un appartement depuis Mars 2020 pour une durée de 3 ans qui avait été dis 1an à la base mais sur le contrat ça a été mis 3ans.

    Pour raison de santé avec preuve de certificat médical j’ai du arreter le bail ce 31 Décembre 2020, la propriétaire veut garder la garantie locative (2mois de loyer) plus encore un mois en plus que je devrais payer. J’ai voulu repeindre elle m’as dis non et la me dis qu’elle va faire un devis pour la peinture… Que dois je faire exactement ? Merci à vous.

    En sachant que je suis en invalidité et pas beaucoup de moyens financiers. Merci à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Nanii,

      Tout d’abord, un bail d’1 an est appelé un « bail de courte durée« , celui-ci peut être conclu pour 3 années au maximum ou une durée inférieure (comme ici, 1 an) puis, renouvelé par écrit.

      Nous ne sommes pas sûr·e·s de bien comprendre ta question, as-tu envoyé un préavis de rupture de 3 mois à ta propriétaire le 31/12/2020? Si c’est le cas, celui-ci a pris cours le 01/01/2021 et prendra fin 3 mois plus tard, le 31/03/2021. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement jusqu’à la fin du préavis. Comme tu romps le contrat avant l’échéance, tu dois également verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer.

      Si ce n’est pas le cas, peut-être as-tu déjà quitté le logement le 31/12 dernier? Tu ne peux pas quitter le logement sans envoyer un préavis de 3 mois pour prévenir ta propriétaire ou obtenir son accord écrit (daté et signé). De plus, aucune réduction de préavis n’est prévue pour raison médicale. Tu ne dois, néanmoins, jamais justifier ta décision auprès de ta propriétaire.

      Si tu n’as pas envoyer de préavis ou conclu d’accord à l’amiable avec la propriétaire, même si tu n’habites plus dans la location, tu es encore tenue au respect des engagements locatifs (paiement du loyer).

      Concernant la garantie locative, celle-ci peut être libérée, au plus tôt, à la fin du bail et si tu as respecté tous tes engagements locatifs: aucun loyer (et/ou charges) n’est resté impayé et aucun dégât locatif n’a été causé au cours de ton occupation (déterminé suite à l’état des lieux de sortie). Sinon, les frais nécessaires pourront être déduits de ta garantie.

      Nous te recommandons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil et un accompagnement personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  38. Henri

    Un locataire ne respecte pas le ROI

    Peut-on mettre fin au bail

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Henri,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Est-ce que le locataire a pris connaissance du règlement d’ordre intérieur à son arrivée? Celui-ci l’a-t-il signé pour marquer son accord? Une copie a-t-elle été annexée au contrat de bail? Si c’est le cas, il s’est donc engagé à respecter ses dispositions. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut être tenu pour responsable en cas de non-respect…

      Vous pouvez, dans un premier temps, rappeler ses obligations au locataire par écrit en lui renvoyant une copie du R.O.I.

      Il est possible de prévenir le syndic si la situation ne peut être réglée de cette façon ou faire appel au « Service Médiation » de la commune.

      Enfin, si vous souhaitez toujours mettre fin au bail, vous en avez le droit mais vous devez respecter plusieurs conditions:
      bail de courte durée (3 ans ou moins) ;
      bail de 9 ans.

      Bien à vous,

      Répondre
  39. Rosy

    Bonjour, je suis dans le hainaut, en wallonie.

    J’ai un préavis daté du 29 octobre 2020. Si j’ai bien compris, il débute en fait au 01 novembre 2020 mais il se termine quand exactement? Se termine t’il au 01 mai 2021 (6 mois piles) ou est ce que cela va jusque la fin du mois en cours, donc jusqu’au 31 mai 2021?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Rosy,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique qui concerne un logement en Région wallonne.

      Le préavis débute le 1er jour du mois suivant l’envoi lorsqu’il peut être donné à tout moment. Par exemple, le propriétaire souhaite « occuper personnellement » le logement. Le préavis donné le 29/10 commence alors le 01/11 et se termine toujours en fin de mois, le 30/04/2021.

      Le préavis prend cours dès réception lorsqu’il doit être donné à un moment précis comme la fin du bail (rupture du bail à l’échéance) ou la fin d’un triennat (rupture du bail « pour travaux », « sans motif »). Envoyé le 29/10 mais reçu le 31/10 par la locataire, il prendra fin 6 mois plus tard, le 30/04/2021.

      Bien à toi,

      Répondre
  40. Sony

    Bonjour,mon fils loue un appartement a leuw st pierre,un bail d un an,il a envoyé un mail au proprio pour un renouvellement de bail,pas eu de réponse du proprio,maintenant il veux revenir sur bxl,combien de mois de préavis doit il prester?merci de votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sony,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Le logement étant une compétence régionalisée, nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique qui concerne un bien situé en Région flamande.

      Si le bail signé par votre fils est un bail de résidence principale de courte durée (3 ans maximum), celui-ci ne prend pas fin automatiquement à l’échéance:
      • à l’approche de l’expiration, le bailleur ou le preneur doit envoyer un préavis de 3 mois à l’autre partie, pour prévenir de son intention de ne pas renouveler le bail et d’y mettre fin à l’échéance prévue ;
      • à l’approche de l’expiration, les deux parties peuvent, à l’inverse, décider de signer un renouvellement écrit, pour prolonger le bail initial (d’1 an) pour 1 ou 2 années supplémentaires.

      Sans réponse à la demande de renouvellement de votre fils ni opposition du bailleur à ce qu’il continue à occuper le bien loué passée l’échéance, le bail d’1 an s’est transformé en bail de 9 ans.

      En Région flamande, si votre fils souhaite quitter son logement (bail de 9 ans), il doit envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au propriétaire. Envoyé le 08/01, celui-ci prendra cours le 01/02 et prendra fin le 30/04/2021. Il doit continuer à payer son loyer normalement jusqu’à la date de fin du préavis. Il devra également verser une indemnité de rupture équivalente à 2 mois de loyer la 2ème année d’occupation.

      Nous vous proposons de télécharger l’Infofiche Immo: « Comment mettre fin à un bail ? » (section Flandre).

      Une autre possibilité est la rupture du bail de commun accord. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis. Il est aussi possible de proposer des candidat·e·s solvables qui remplaceraient votre fils. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Vous pouvez également contacter une association spécialisée en matière de logement, située dans le Brabant flamand pour obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à vous,

      Répondre
  41. Amal

    Est se que je peut quitter avec 1 mois de préavis mon appartement car je vient de recevoir un logement social je doit habiter d’ici un mois?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Amal,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous répondons à des questions sur le bail étudiant, la colocation, etc. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique qui concerne le logement social.

      La procédure classique en vigueur à Bruxelles, pour quitter ton logement avant l’échéance consiste à envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire. Par exemple, un congé envoyé le 05/01/2021 prendra cours le 01/02 et prendra fin le 30/04 prochain.

      Dans certains cas, tu dois également verser une indemnité de rupture: elle est équivalente à 1 mois de loyer dans le cadre du bail de courte durée ou à 3, 2, 1 mois de loyer au cours de la 1ère, 2ème ou 3ème année d’occupation dans le cadre du bail de 9 ans.

      Il est aussi possible de proposer au bailleur une rupture du bail de commun accord. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis. Tu peux également lui proposer des candidat·e·s solvables pour te remplacer.

      Nous ne savons pas si la procédure est la même (ou si elle peut être accélérée) lors de l’attribution d’un logement social. Nous te conseillons de t’adresser à un·e conseiller·ère/assistant·e social·e du CPAS ou à l’Agence immobilière sociale qui gère ton dossier locatif.

      Bien à toi,

      Répondre
  42. ISA

    Bonjour, mon bail est conclu du 01/04/2019 et finissant le jour précédent le troisième anniversaire de la date de prise d’effet soit le 31/03/2022. Quand dois-je envoyer mon renom ou puis -je le faire anticipativement? Merci.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour ISA,

      Il s’agit d’un bail de courte durée (3 ans ou moins). Si ton bail de 3 ans a, effectivement, commencé le 01/04/2019, celui-ci prendra fin le 31/03/2022.

      Si tu souhaites rompre le contrat de bail avant l’échéance, c’est possible. Tu peux le faire, à tout moment, en envoyant un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire. Par exemple, un congé envoyé le 05/01/2021 prendra cours le 01/02 et prendra fin le 30/04.

      Tu dois continuer à payer ton loyer normalement pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis et verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer.

      Si tu souhaites rompre le contrat à l’échéance (à l’expiration le 31/03/2022), tu dois envoyer un préavis au moins 3 mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire. Tu dois l’envoyer fin décembre 2021 au plus tard. En effet, le préavis prendra cours le 01/01/2022 et prendra fin le 31/03/2022, à l’échéance. Aucune indemnité de rupture n’est due dans ce cas.

      Bien à toi,

      Répondre
  43. Emma

    Mon propriétaire a mis l’appartement que j’occupe en vente. J’ai trouvé un autre logement mais je voudrais partir avant les 3 mois de préavis car je risque de perdre cette opportunité Est-ce possible en raison de la vente? Merci.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Emma,

      La mise en vente de l’appartement que tu occupes ne signifie pas forcément « rupture du bail » (avant l’échéance) ou « fin de bail » (à l’expiration) pour toi. En effet, peut-être que ton propriétaire actuel est à la recherche d’un·e repreneur·se, un·e nouveau·elle bailleur·eresse, qui reprendra les baux actifs en cours, à sa place. Ton bail reste alors valable, aux mêmes conditions (durée, loyer), tu auras simplement un·e nouveau·elle interlocuteur·rice.

      Si ce n’est pas le cas, as-tu reçu un courrier du propriétaire actuel t’informant de sa volonté de rompre ton contrat de bail (congé/préavis de 3 mois)? Quel est le motif invoqué?

      Si tu souhaites partir avant la date de fin du préavis, tu peux toujours lui proposer une rupture du bail de commun accord. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis. Tu peux également lui proposer des candidat·e·s solvables pour te remplacer. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Bien à toi,

      Répondre
  44. ntli

    bonjour, mon préavis se termine le 31 décembre 2020 à la demande de mon propriétaire. (fin de bail de 3 ans). Je n’ai pas trouvé de logement à cause de la crise sanitaire. Les visites d’appartement étaient impossibles. Mon propriétaire vient de m’envoyer un courrier par l’intermédiaire d’un avocat (28 décembre) pour que je quitte le logement au 31 décembre. Je lui avait expliqué la situation et prévenu que je ne pourrai quitter qu’au 31 janvier 2021. Que faire ? Y’a-t-il un texte d’état d’urgence ? merci de votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour ntli,

      Nous sommes désolé·e·s de te répondre si tard.

      Nous sommes un site d’informations pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne sommes pas juristes et nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique.

      Le bail de courte durée ne prend pas fin automatiquement à l’échéance (31/12/2020?).

      S’il le souhaite, le propriétaire peut mettre fin au bail de courte durée:
      1°) à l’échéance (c’est-à-dire à la date de fin initialement prévue) ou
      2°) avant l’échéance, mais pour « occupation personnelle » uniquement.
      Pour rompre le contrat à l’échéance (1°), il est nécessaire pour le bailleur de t’envoyer un préavis de 3 mois et il n’est pas nécessaire de motiver sa décision car il ne souhaite simplement pas renouveler le bail après sa date d’expiration.

      Est-ce que tu occupes actuellement toujours le logement? Paies-tu ton loyer? Si c’est le cas, ton contrat s’est probablement renouvelé automatiquement et transformé en bail de 9 ans.

      Est-ce que l’accord avec le propriétaire pour un départ le 31/01/2021 a été mis par écrit (+ daté et signé)? Si c’est le cas, celui-ci doit être honoré.

      Pendant le confinement, une mesure bruxelloise exceptionnelle permettait la suspension des préavis pour protéger les locataires qui ne pouvaient pas déménager pendant la durée de maintien au domicile. Néanmoins, celle-ci n’est plus d’application car le confinement n’est plus généralisé et les démarches de mise en location/vente sont possibles en respectant les mesures de distanciation sociale et d’hygiène en vigueur.

      Nous te conseillons vivement de contacter une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil personnalisé et un accompagnement dans tes démarches. Pour discuter avec des juristes, nous te recommandons l’Atelier des droits sociaux.

      Bien à toi,

      Répondre
  45. lili

    peut on quitter un logement contrat 9ans cause perte de travail et autre travail loin

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour lili,

      Lorsque tu souhaites quitter ton logement avant la date de fin prévue dans ton contrat, c’est possible: il s’agit d’une rupture du bail (de 9 ans) avant l’échéance. Tu dois, néanmoins, respecter plusieurs conditions.

      Tu dois envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire. Tu peux l’envoyer à tout moment et tu ne dois pas motiver ta décision (tu ne dois pas justifier que c’est pour cause de perte/changement de travail).

      Tu dois continuer à payer ton loyer normalement pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis. Il faut noter que tu devras peut-être verser une indemnité de rupture au·à la propriétaire, si tu romps le contrat au cours des 3 premières années d’occupation: celle-ci est équivalente à 3, 2, 1 mois de loyer au cours de la 1ère, 2ème ou 3ème année d’occupation.

      Le préavis prend cours le 1er jour du mois suivant l’envoi. Envoyé le 04/01/2021, il prendra cours le 01/02 et prendra fin le 30/04.

      Il est également possible de proposer au·à la propriétaire une rupture du bail de commun accord. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, sous réserve d’acceptation du·de la propriétaire. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis. Tu peux également lui proposer des candidat·e·s solvables pour te remplacer. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour être conseillé·e et bénéficier d’aide dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre
  46. Matli

    Bonjour,

    Dans le cadre de la résiliation du bail (de 9 ans) du fait du bailleur avant la fin du premier triennat pour vente du bien (donc sans motif), la loi stipule que le bailleur doit verser une indemnité de 9 mois de loyer. Concrètement, comment exiger cette indemnité?  Faut-il rédiger un courrier avec lettre recommandée, mentionner un numéro de compte, une date limite de versement, etc?

    Que faire si le propriétaire refuse?

    Merci pour votre réponse.

    Bien à vous,

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Matli,

      Nous sommes un site d’informations pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne sommes pas juristes et nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique.

      Comme il s’agit de la législation en vigueur pour les locations situées en Région bruxelloise, tu ne dois pas « exiger » cette indemnité et le propriétaire ne peut pas te la « refuser ». C’est ce qui est prévu en cas de rupture du bail dde 9 ans « sans motif » par le bailleur, au cours du 1er triennat.

      Ton bailleur n’est pas obligé de te verser l’indemnité au moment de la notification du préavis mais il peut le faire à la fin des 6 mois de préavis ou au moment du déménagement.

      Nous te recommandons de contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne si tu souhaites obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre