Les contrats de bail de résidence principale : comment les rompre ?

 

Les différentes durées de bail

Il existe des baux de durées différentes :

  1. le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
  2. le bail de 9 ans,
  3. le bail de longue durée,
  4. le bail à vie.

Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour la·le propriétaire ou pour la·le locataire.

Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant l’échéance prévue

La résiliation de commun accord

La·le propriétaire et la·le locataire peuvent privilégier une solution à l’amiable en mettant fin au contrat de bail de commun accord. Les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit, en plusieurs exemplaires, datés et signés par les deux parties.

Cette résiliation de commun accord permet aux parties de choisir, ensemble, une date de fin exacte ou encore, de s’arranger sur le versement d’indemnités de départ éventuelles.

Présentation d’un·e nouveau·elle locataire

La·le locataire peut présenter à la·au propriétaire un·e nouveau·elle locataire disposé·e à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Toutefois, il appartient totalement à la·au propriétaire d’accepter, ou non, cette reprise de bail ainsi que la·le candidat·e locataire.

En cas d’accord de la·du propriétaire, 2 possibilités se présentent :

  • soit le bail est repris en cours et la·le nouveau·elle locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
  • soit un nouveau bail est établi entre la·le propriétaire et ce·cette nouveau·elle locataire.

Le renon, congé ou préavis de sortie

Pour rompre le contrat de bail, 3 mois avant l’expiration de celui-ci, la·le locataire et la·le propriétaire peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.

Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception (le cachet daté de la poste faisant foi). Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Date d’envoi du préavis Date effective de début du préavis Date de fin du préavis (= fin de bail)
par lettre recommandée avec accusé de réception le 1er jour du mois qui suit l’envoi au terme d’un mois calendrier
entre le 1er et le 30 septembre 1er octobre 31 décembre
entre le 1er et le 31 octobre 1er novembre 31 janvier
entre le 1er et le 30 novembre 1er décembre 28/29 février
entre le 1er et le 31 décembre 1er janvier 31 mars
entre le 1er et le 30 janvier 1er février 30 avril
entre le 1er et le 28/29 février 1er mars 31 mai
entre le 1er et le 31 mars 1er avril 30 juin
entre le 1er et le 30 avril 1er mai 31 juillet
entre le 1er et le 31 mai 1er juin 31 août
entre le 1er et le 30 juin 1er juillet 30 septembre
entre le 1er et le 31 juillet 1er août 31 octobre
entre le 1er et le 31 août 1er septembre 30 novembre

 

a. Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans

La·le locataire et la·le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans. Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.

Soit les parties ont décidé de conclure un bail pour 3 ans, soit un premier bail pour une durée plus courte. Dans ce second cas, les baux de courte durée peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) une ou plusieurs fois, par écrit et sous les mêmes conditions, mais sans que la durée totale du bail initial et de ses renouvellements successifs ne puisse excéder 3 ans. Au cas où les contrats dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire).

Néanmoins, si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance prévue, si aucun renouvellement n’a été conclu par écrit, et sans opposition du·de la bailleur·eresse à ce que la·le preneur·se continue à occuper le logement, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation de la·du locataire.

Quand et comment la·le locataire et la·le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte durée ?

Il est désormais possible à Bruxelles pour la·le propriétaire et pour la·le locataire de rompre un bail de courte durée avant son terme (excepté pour les baux de moins de 6 mois). En effet, le bail de moins de 6 mois prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée du bail, sauf en cas de prolongation de celui-ci.

Le bail d’une durée égale ou supérieure à 6 mois peut être résilié à l’échéance (par la·le locataire ou la·le propriétaire), moyennant un préavis d’au moins 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu dans le contrat. Afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis, et aucune indemnité ne sera due dans ce cas.

La·le locataire peut également choisir de rompre le bail anticipativement, à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois accompagné d’une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

La·le propriétaire peut rompre anticipativement ce contrat, mais seulement après la première année de location et seulement dans le cadre de l’occupation personnelle ou des membres de sa famille. Il devra envoyer à la·au locataire un préavis de 3 mois assorti d’une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

Attention: Le bail de courte durée (durée égale ou supérieure à 6 mois) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance! Si aucun congé n’a été notifié 3 mois avant l’échéance du contrat, ou si malgré le congé, la·le locataire a continué à occuper les lieux sans opposition de la·du propriétaire, alors le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.

b. Le bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est le bail « classique », la durée par défaut pour le bail de résidence principale, et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement.

Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :

  • il s’agit d’un contrat de bail oral ;
  • la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
  • il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.

Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.

Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de 9 ans ?

À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le·la preneur·se et le·la bailleur·eresse peuvent chacun·e mettre fin au bail avant la fin de la période des 9 ans, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé au moins 6 mois avant l’échéance, par lettre recommandée.

Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?

Si aucun préavis n’a été remis 6 mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Chacune des parties a alors la faculté de mettre fin au bail prorogé à l’échéance, tous les 3 ans, sans motif et sans devoir payer d’indemnité, mais moyennant un congé de 6 mois.

Quand et comment la·le locataire peut-elle/il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Quel que soit le moment où la·le locataire met fin à son bail, elle/il ne doit jamais motiver sa décision.

  • Avant 3 années d’occupation : la·le locataire peut mettre fin à son bail, à n’importe quel moment, en remettant un préavis de 3 mois (qui prend cours le 1er jour du mois qui suit l’envoi). Mais il faudra verser à la·au propriétaire une indemnité équivalente à:
  1. 3 mois de loyer si la rupture anticipée a lieu durant la 1ère année d’occupation,
  2. 2 mois de loyer durant la 2ème année,
  3. 1 mois de loyer durant la 3ème année.
  • Après 3 années d’occupation : la·le locataire peut mettre fin à son bail, à tout moment, en remettant un préavis de 3 mois. Aucune indemnité de rupture ne sera due à partir de la 4ème année d’occupation.

Quand et comment la·le propriétaire peut-elle/il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?

Durant la période de 9 ans, la·le propriétaire peut mettre fin au bail, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.

Pour occupation personnelle, à tout moment

L’occupation personnelle désigne le fait que le bien loué va être occupé soit, par le·la bailleur·eresse lui/elle-même soit par des membres de sa famille: son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint. L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le·la bailleur·eresse, doivent être mentionnés dans le préavis. Ce motif peut être invoqué à tout moment au cours de la location.

Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande de la·du locataire, la·le propriétaire a 2 mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, la·le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.

Après restitution des lieux par la·le locataire, la·le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, la·le locataire peut réclamer à la·au propriétaire une indemnité équivalente à 18 mois de loyer. La·le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il/elle peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.

Pour travaux, à la fin de chaque triennat

Il doit s’agir de travaux de reconstruction, de transformation ou de rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois à la·au locataire.

En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :

  • soit un permis de bâtir ;
  • soit un devis détaillé ;
  • soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût ;
  • soit un contrat d’entreprise.

La·le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Et enfin, la·le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer à la·au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celle/celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

Sans motif aucun, à la fin de chaque triennat

À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, la·le propriétaire peut mettre fin au bail sans motiver sa décision, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser à la·au locataire une indemnité :

  • de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
  • de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Le contre-préavis

Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par la·le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, la·le locataire a la faculté de remettre un contre-préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre-préavis permet à la·au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.

c. Le bail de longue durée

Il est possible de conclure un bail d’une durée supérieure à 9 ans. Cela doit être fait par écrit. À ce moment-là, chaque partie peut rompre le contrat en envoyant un préavis d’au moins 6 mois avant son échéance. Si aucun préavis n’a été remis 6 mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.

Pour la résiliation anticipée, il faut se référer aux conditions du bail de 9 ans, excepté si le·la bailleur·eresse met fin au contrat, sans motif, à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat ultérieur, il/elle devra verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

d. Le bail à vie

Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque la·le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire.

A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le·la bailleur·eresse ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat de bail. Par contre, la·le locataire pourra résilier son contrat quand il le voudra en remettant à la·au propriétaire un préavis de 3 mois.

 
Partager

Poser une question

N’hésite pas à nous poser une question, un professionnel faisant partie du réseau Bruxelles-J te répondra. Nous préservons ton anonymat et ton adresse de messagerie ne sera pas publiée.

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*
*
*

112 questions déjà posées

  1. Elena

    J’ai fait un bail pour une durée de 3 ans maintenant je suis en 5ème année puisque j’habite ici et le propriétaire rénove l’appartement sans m’envoyer par écrit vient de me le dire 1 mois avant. Je veux partir, j’ai 2 petits enfants, je ne supporte plus les conditions, je suis autorisé à partir sans lui donner un préavis écrit.? Ma garantie peut récupérer Merci beaucoup

    Répondre
  2. Pascale

    Bonjour,

    Mon bail de 9 ans se termine bientôt, j’ai reçu de la part de mon propriétaire un préavis de 6 mois, mais je souhaiterais partir plus tôt vu que j’ai trouvé un nouvel appartement ?

    D’avance merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Pascale,

      Nous sommes un site d’informations pour jeunes bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre spécifique.

      Il est possible pour le·la locataire d’envoyer un « contre-préavis » d’1 mois, uniquement dans le cadre du bail de 9 ans et s’il/elle ne se trouve pas dans le cas d’une rupture à l’échéance. C’est-à-dire que le·la propriétaire a mis fin au bail avant l’échéance « pour occupation personnelle », « pour réaliser des travaux » ou encore, « sans motif ». Le contre-préavis du·de la locataire prend cours le 1er jour du mois suivant l’envoi. Aucune indemnité n’est due (par le preneur au bailleur).

      Si vous n’entrez pas dans les cas précités, il est possible de proposer au·à la propriétaire une rupture du bail de commun accord. Cela permet de choisir ensemble une date de fin. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Bien à vous,

      Répondre
  3. Mia1007

    Bonjour, je suis dans mon appartement depuis 2ans après un bail de 1an et mon propriétaire m’a envoyé un préavis de 3mois sans stipuler de raisons valable et sans me verser d’indemnités. Sans chercher à comprendre j’ai trouvé un autre appartement de mon côté mais j’ai du donner payer ma nouvelle garanti et donc je lui ai dis que j’aurai du retard pour le paiement du loyer de ce mois-ci, j’ai ensuite pris connaissance de l’indemnité qu’il me devait d’un mois de loyer puis je d’as ce cas ne pas payer le dernier loyer que je lui dois ? J’ai aussi des preuves par msg comme quoi il aimerait venir faire des photos et organiser des visites alors qu’il n’avait le droit de m’envoyer un préavis de 3mois que dans le cas où il souhaite occuper l appartement ainsi que des membres de sa famille est ce juste ? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mia1007,

      Le bail de courte durée à Bruxelles doit respecter plusieurs conditions: si locataire et propriétaire souhaitent continuer le bail pour une durée plus longue que celle prévue à la base, le contrat doit être renouvelé par écrit mais la durée totale du bail et de ses renouvellements ne peut dépasser 3 années.

      Si ton bail a fait l’objet d’un renouvellement pour 1 an, c’est un bail de courte durée. Le bailleur peut uniquement y mettre fin « pour occupation personnelle » (seul motif valable) avec un préavis de 3 mois et le versement d’une indemnité d’1 mois à la locataire.

      Toutefois, si ton bail initial d’1 an n’a pas fait l’objet d’un renouvellement écrit pour 1 année supplémentaire, il s’est transformé en bail de 9 ans.

      Dans le cadre du bail de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au contrat avant l’échéance dans 3 cas:
      • « pour occupation personnelle », à tout moment;
      • « pour effectuer des travaux » de grande envergure », en fin de triennat;
      • « sans motif » avec versement d’indemnités (9 mois le 1er triennat) en fin de triennat.

      Tu ne peux pas arrêter de payer ton loyer, car c’est ton obligation essentielle en tant que locataire. Ne pas le faire pourrait te mettre en tort.

      En effet, pour récupérer l’intégralité de ta garantie locative, au plus tôt à la fin du bail, tu dois avoir rempli toutes tes obligations: aucun dégât locatif n’a été causé au cours de ton occupation (cela sera vérifié avec l’état des lieux de sortie) et aucun loyer et/ou charges ne sont resté.e.s impayé.e.s.

      Etant donné que tu as déjà trouvé un nouveau logement, il est toujours possible de s’arranger directement avec le bailleur sur une rupture du bail de commun accord. Cela permet d’éviter certaines formalités comme la durée de préavis et de s’accorder sur le montant des indemnités de rupture. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Concernant les recours à ta disposition (fin de bail, visites, garantie locative), nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et/ou à une association offrant un service d’aide juridique pour parler avec des juristes.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Émile ****

    J’ai conclu un bail de neuf ans avec un locataire il a signé ce bail seul,il m’a signifié son préavis de trois mois  dans les règles période des trois premières années

    Entre-temps il s’est marié et a quitté son épouse pour s’établir ailleurs. L’épouse ne veut pas quitter l’appartement.j’ai demandé l’aide d’un huissier qui me signifié que l’épouse peut tester dans l’appartement

    Bien que ce soit l’époux qui avait conclu le bail seul avant le mariage. Que puis je faire pour la faire partir ?

    Je ne vais pas conclure de bail avec elle, elle n’a qu’une attestation d’immatriculation a la commune donc pas domiciliée

    Je pense qu’elle refusera de payer le loyer.Est ce que le bail conclu avec l’époux seul va continuer ??

    Elle ne réponds pas au téléphone ni aux emails

    Que puis je faire ?  Merci

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Émile ****,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Lorsqu’un couple est marié (ou qu’un·e locataire célibataire se marie en cours de bail), seul·e un·e des époux·se doit signer le bail. La séparation des conjoints n’entraîne pas la rupture du bail. On dit que le couple marié est tenu au respect des engagements locatifs « solidairement et indivisiblement » : c’est-à-dire que la·le locataire qui a signé le bail est tenu·e au paiement du loyer mais également, celui ou celle qui n’a pas signé le bail.

      L’ex-épouse peut donc continuer à occuper le logement, en contrepartie du respect du contrat de bail et des obligations qui en découlent, notamment, le paiement du loyer.

      Si les ex-époux ont convenu, d’un commun accord, que le bail n’est pas rompu et qui reste dans le logement, il n’est pas nécessaire de signer un nouveau bail car l’ancien reste valable.

      Il est, cependant, nécessaire de signer un « avenant » au contrat de bail avec les ex-époux pour y signaler toute modification, comme ici, le changement d’identité des locataires : le nom du locataire « sortant » et le nom de la locataire « restante ». Cela permettra de désolidariser le conjoint qui n’habite plus dans le bien loué.

      Vous ne pouvez pas « faire partir » un·e locataire, en tant que propriétaire, pour rompre valablement le bail de 9 ans, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 6 mois aux locataires (une lettre recommandée à chacun·e) en mentionnant le motif :
      • « à l’échéance », car vous ne souhaitez pas renouveler le bail à l’expiration ;
      • pour « occupation personnelle », à tout moment ;
      • pour « réaliser des travaux » de grande envergure, en fin de triennat (3ème, 6ème, 9ème année) ;
      • « sans motif », en fin de triennat (3ème, 6ème, 9ème année) avec versement d’indemnités.

      Pour plus d’informations, nous vous conseillons de vous adresser à votre notaire ou encore, au syndicat des propriétaires.

      Bien à vous,

      Répondre
  5. Alex

    Bonjour,

     

    Je vous écris car je suis dans une situation délicate avec mon propriétaire et je voudrais être sûre que tout ça soit bien légal. J’étais locataire à Bruxelles depuis juillet, mon CDD n’a pas été renouvelé a cause de la situation sanitaire actuelle, j’ai donc annoncé a mon propriétaire le 20 août que je quittais l’appartement le 10 septembre. Je n’ai pas signé de bail ni fait d’état des lieux d’entrée ou de sortie ou de lettre de préavis. Actuellement je n’habite plus là bas, mais le propriétaire me dit que je dois payer un an de loyer car c’est stipulé dans le bail (que je n’ai donc pas signé car il me l’a envoyé uniquement quand j’ai manifesté ma volonté de partir) ou trouver quelqu’un de moi même pour louer ma chambre. Sachant qu’a l’autre colocataire il a demandé de partir pour pouvoir relouer l’appartement en entier. (nous sommes trois, le troisième partait dans tout les cas)

    J’ai trouvé quelqu’un intéressé par ma chambre et le propriétaire lui a dit qu’il fallait trouver deux autres personnes sans quoi elle payerait le loyer en entier, ce qui l’a évidemment dissuadé de prendre la chambre.

    Les lois françaises stipule qu’en cas de perte de travail le préavis peut être réduit a un mois mais de ce que j’ai compris à Bruxelles ça n’est pas le cas ?

    Que dois je faire pour me sortir légalement de cette situation ?

    Si j’envoie la lettre de préavis maintenant vais je devoir payer les trois mois de loyer ?

    Je ne peux pas me permettre de payer le loyer un an ou même trois mois d’un appartement où je n’habite plus alors que je n’ai plus de travail.

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Alex,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois.es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique.

      Lorsqu’aucun contrat de bail n’est conclu par écrit et/ou signé (par le·la bailleur·eresse et par le·la preneur·se) mais qu’il y a une « transaction » entre un.e locataire et un.e propriétaire, c’est-à-dire le paiement d’un loyer, en contrepartie de la location d’un bien, on dit qu’un « bail oral » existe. La durée, par défaut, de ce type de bail est de 9 ans et les règles de rupture de ce type de bail s’appliquent.

      Lorsque tu souhaites rompre ton bail de 9 ans avant l’échéance, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ton·ta propriétaire et de lui verser une indemnité équivalente à 3 mois (la 1ère année d’occupation). Tu dois payer ton loyer normalement pendant toute la période couverte par le préavis.

      Il semble que tu fais référence à un bail de colocation. En effet, les règles sont différentes pour ce type de bail mais il doit être spécifiquement choisi (titre du contrat?, bail unique, pacte de colocation). Si c’est le cas, dans le cadre du bail officiel de colocation, si tu souhaites le rompre seul·e, il est alors nécessaire d’envoyer un préavis de 2 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, et de trouver (ou du moins, prouver avoir suffisamment cherché) un·e remplaçant·e pour reprendre ton bail, aux mêmes conditions, et les obligations qui en découlent. Aucune indemnité n’est due dans ce cas.
      Si l’ensemble des colocataires souhaitent quitter la colocation en même temps, le préavis est de 3 mois et l’indemnité est équivalente à 1 mois de loyer (–> bail de courte durée).
      Il est alors nécessaire de signer un « avenant » au contrat de bail avec les colocataires entrant·e·s pour y signaler tout changement ou modification au contrat initial et te « désolidariser » valablement des obligations. Cas contraire, le paiement du loyer peut t’être réclamé même après ton départ!

      Le paiement d’1 an de loyer comme compensation ne fait référence à aucune référence légale, il s’agit certainement d’une clause abusive ajoutée par le bailleur et par conséquent, nulle.

      Contrairement à la France, en Belgique, il n’est pas possible de bénéficier d’une réduction de préavis en cas de perte d’emploi.

      T’es-tu renseignée pour savoir si tu peux bénéficier d’une aide financière (en Belgique et/ou en France) ? Certaines mesures spéciales ont été mises en place pour venir en aide aux locataires ayant subi une perte de revenus suite à la crise sanitaire. À Bruxelles, certain·e·s locataires peuvent bénéficier d’une prime unique de 214,68€. Tu peux appeler ce numéro pour vérifier si tu entres dans les conditions : 02/430.60.60.

      Nous ne pouvons pas te conseiller juridiquement mais nous te proposons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) ou encore, une association offrant un service d’aide juridique pour bénéficier d’un avis et/ou d’un accompagnement personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Kaki

    Bonjour .j ai eux un bail de 3 ans .puis j ai rester dans la meme apartement ..apres le logment il mon surpris dire que il vont me donner un logment ..sans preavis je sort de mon appartement ..la propretaire refuse de me donner ma garantie locative .et dire que il y a des degats dans mon appart.je dois faire quoi svp

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Kaki,

      Si nous comprenons bien, tu avais un bail de courte durée (3 ans ou moins) qui a pris fin mais tu as continué à occuper ce même logement après la date de fin? Si c’est le cas, ton bail s’est transformé en bail de 9 ans.

      Tu ne peux pas simplement quitter un logement que tu occupes (en tant que locataire) sans prévenir. Cela peut te mettre en tort car tu n’as pas mis fin valablement à ton contrat de bail. Même si tu ne l’occupes plus, tu es toujours lié au bail et aux obligations qui en découlent (tu es, notamment, redevable du paiement du loyer).

      Tu aurais du envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta propriétaire. Aucune indemnité de rupture n’est due à partir de la 4ème année d’occupation mais tu dois payer ton loyer normalement pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis.

      Concernant la garantie locative, celle-ci peut être récupérée, au plus tôt à la fin du bail, si tu as rempli toutes tes obligations; c’est-à-dire qu’aucun dégât locatif n’a été causé au cours de ton occupation et/ou qu’aucun loyer n’est resté impayé. Il est donc nécessaire de procéder à un état des lieux de sortie pour constater dans quel état se trouve le logement en fin d’occupation et si des frais doivent être déduits de ta garantie locative.

      Nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour connaitre les recours à ta disposition ou encore, une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un avis légal et/ou d’un accompagnement juridique.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. mu

    bonjour, je suis locataire, mon bail 369 arrive à son 9eme anniversaire le 1/1/2021, je ne compte pas partir de cette location, que dois je faire pour la loi vis à vis du propriétaire (qui ne m’a pas stipulé qu’il allait résilier ce bail non plus) , ? on continue comme si de rien n’était ou y a  t il des documents à échanger?  merci , mu

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour mu,

      Si le 1/01/2021 marque la date de fin du contrat de 9 ans et que tu n’as pas reçu de préavis (de 6 mois) du.de la propriétaire pour y mettre fin à l’échéance, ton contrat sera renouvelé pour 3 années supplémentaires.

      Il n’est pas nécessaire de conclure un nouveau contrat car le bail reste valable, aux mêmes conditions (loyer, etc.) jusqu’au 1/01/2024. Si passée cette date, tu habites toujours dans ce logement, il sera, à nouveau, prolongé pour 3 ans (jusqu’en 2027, 2030. etc.)

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Léa

    Bonjour,

    Je suis propriétaire et j’avais conclus avec mon locataire un bail d’un an qui est maintenant dépasse depuis 5 an, que dois je faire si je veux y mettre fin?

    Bien à vous

    Léa

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Léa,

      Un bail de courte durée (3 ans ou moins) ne prend pas fin à l’échéance. Sans renouvellement du contrat par écrit, ni envoi de préavis 3 mois avant l’échéance pour y mettre fin, ni opposition (du.de la bailleur.eresse) à ce que le.la locataire continue à occuper le logement, le bail d’1 an s’est transformé en bail de 9 ans. Il faut donc respecter les règles de rupture spécifiques à ce type de contrat.

      En tant que propriétaire, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 6 mois au.à la locataire et de motiver votre décision:
      • pour occupation personnelle (à tout moment),
      • pour travaux importants (en fin de triennat 3-6-9) ou,
      • sans motif (en fin de triennat 3-6-9, avec versement d’indemnités).

      Bien à vous,

      Répondre
  9. Zebulon

    Bonjours

    merci pour votre réponse mais malheureusement j’aimerais savoir quand le nouveau propriétaire peut mettre fin à mon bail de 9 an, nous sommes quasiment à la fin de la deuxième année. Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Zebulon,

      Comme mentionné dans notre réponse précédente, tu te trouves actuellement dans la 2ème année d’un bail de 9 ans.

      En règle générale, si le.la propriétaire souhaite rompre le bail de 9 ans avant l’échéance, il/elle doit t’envoyer un préavis de 6 mois et motiver sa décision: pour occupation personnelle (à tout moment), pour travaux importants (en fin de triennat 3-6-9) ou sans motif (en fin de triennat 3-6-9, avec versement d’indemnités).

      Néanmoins, si ton bail n’est toujours pas enregistré (il n’a pas date certaine) la loi permet au.à la bailleur.eresse d’y mettre fin pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif, à tout moment! Le.la propriétaire doit alors envoyer un préavis dans les 6 mois de la signature de l’acte de vente.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. rix the red

    Bonjour, y a t-il une clause spéciale qui limite les 3 mois d’indemnités  à 1 mois ou moins en cas de renom et ce pour raisons médicales ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour rix the red,

      En Belgique, il n’existe pas de clause spéciale permettant de bénéficier d’une réduction de la durée de préavis pour cause médicale, contrairement à la France.

      Pour rompre ton contrat de bail avant l’échéance, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta.ton propriétaire. Tu dois verser des indemnités de rupture dans certains cas:
      bail de courte durée: indemnité équivalente à 1 mois de loyer ;
      bail de 9 ans: indemnité équivalente à 3, 2, 1 mois de loyer la 1ère, 2ème ou 3ème année d’occupation.

      Il est toujours possible d’en discuter avec ton bailleur directement et de tenter de parvenir à une rupture du bail de commun accord. Cela permet d’éviter et/ou d’accélérer certaines formalités comme la durée de préavis. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Je n2

    J ai louer le 1/9/2020 un studio et je veux resillier car je suis dans situation pas clair pourriez vous me dire comment faire et mes droit contrat 1 ans Merci bien

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Je n2,

      Pour rompre un bail de courte durée (3 ans ou moins) avant l’échéance, il est nécessaire d’envoyer un préavis 3 mois à l’avance à ta.ton propriétaire et de lui verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer. Envoyé le 07/09, ton préavis prend cours le 01/10 et prend fin le 31/12.

      Il est toujours possible de proposer une rupture du bail de commun accord à ton bailleur afin d’accélérer et/ou d’éviter certaines formalités comme la durée du préavis. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Tu peux t’adresser à une association spécialisée en matière de logement près de chez toi si tu as besoin d’aide dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. Manepol

    Bonjour,

    j’ai signé un bail d’une durée d’un an (15/07/2019 et 14/07/2020), j’avais envoyé mon préavis au propriétaire (le 28 février 2020) mais à cause du corona comme un accord entre nous deux, nous avons décidé de prolongé le contrat et il a accepté de prolongé mon préavis et pour que je quitte l’appartement le 30/09/2020 mais en me disant que je dois respecter le paragraphe de mon contrat de location, qui signifie qu’en cas de résiliation dans la première année (15/07/2019 jusqu’au 14/07/2020) une indemnité de 1,5 mois est due.

    j’aimerai savoir si je suis dans ma première année d’occupation ou pas ?

    et si je dois lui verser une indemnité?

    merci beaucoup d’avance pour votre aide

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Manepol,

      Est-ce que ton bail d’1 an a été prolongé par écrit avec ton bailleur? Pour 1 année supplémentaire? Il faut noter que le bail de courte durée (3 ans ou moins) qui ne fait pas l’objet d’un renouvellement par écrit (accord oral ou tacite) se transforme automatiquement en bail de 9 ans. Tu es, de toutes manières, depuis le 15/07, dans la 2ème année d’occupation de ton bail.

      En principe, dans le cadre du bail de courte durée, si tu mets fin au contrat à l’échéance, tu dois simplement envoyer un préavis au moins 3 mois à l’avance et aucune indemnité de rupture n’est due. Si tu y mets fin avant l’échéance, tu dois verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer, que ce soit la 1ère, la 2ème ou la 3ème année d’occupation. Aucune loi ne mentionne une indemnité de 1,5 mois à Bruxelles (es-tu en Flandre?).

      Si tu es dans un bail de 9 ans, une indemnité équivalente à 2 mois de loyer est à verser au propriétaire la 2ème année d’occupation.

      Tu peux lire cette infofiche immo: « Comment mettre fin à un bail? » pour t’informer.

      Tout va donc dépendre du type de bail et si une rupture de commun accord a été décidée avec le bailleur et que cet accord a été mis par écrit, daté et signé, il est à respecter.

      Nous ne pouvons pas te conseiller juridiquement mais nous t’encourageons vivement à t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique pour obtenir un avis légal.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Manepol

        Merci beaucoup pour votre réponse.

        Oui j’habite en Flandre.

        l’accord s’est fait part écrit sur WhatsApp mais sans une date précise.

        il m’a envoyé un e-mail en me disant qu’il décide:
        1) De respecter mon premier préavis de 3 mois (15/03/2020 au 15/06/2020). La première partie durait jusqu’à la mi-mai 2020 et le troisième mois se poursuivra jusqu’à la fin du mois de septembre 2020.2) la date limite est le 30/09/2020pour la remise des clés

        et entre temps il va effectué 2 visites par semaines pour un nouveau  locataire

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour Manepol,

          Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois.es. Le logement étant une compétence régionalisée, nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question concernant un logement situé en région flamande.

          En principe, c’est la date de fin du préavis qui détermine dans quelle année d’occupation on se trouve. Ton préavis initial a pris fin la 1e année (15/06) mais un arrangement a été trouvé avec le propriétaire pour continuer à occuper le logement passée cette date.

          Etant donné le contexte de COVID-19 et l’accord conclu avec le propriétaire, la fin du « 2ème » préavis (30/09) se trouve après le 15/07 et tu te trouves actuellement dans la 2ème année d’occupation. En Flandre, dans le cadre du bail de courte durée, une indemnité équivalente à 1,5 mois est à verser au bailleur la 1ère année d’occupation et elle est égale à 1 mois de loyer la 2ème année d’occupation.

          Nous te proposons de contacter une association offrant un service d’aide juridique ou un BJB pour obtenir un avis légal sur la question: savoir 1) si c’est le code du logement qui prime ou l’accord à l’amiable conclu avec ton propriétaire et 2) si c’est la 1e année ou la 2e année d’occupation qui est prise en compte.

          Bien à toi,

          Répondre
  13. Josetoise

    Pour un bail débutant le 15 d’un mois, la résiliation se fait-elle à la date anniversaire ou au 1er du mois qui suit? Par exemple un bail signé le 15 mars, j’envoie un recommandé le 12 septembre pour resilier le bail (en tant que bailleur) pour occuper personnellement mon bien. Le bail sera t-il résilié le 15 mars ou le 1er avril?

    En vous remerciant

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Josetoise,

      Dans le cadre d’une rupture du bail de 9 ans avant l’échéance pour « occupation personnelle », le préavis prend cours le 1er jour du mois suivant l’envoi. Envoyé le 07/09, il prendra cours le 01/10 pour prendre fin 6 mois plus tard, le 31/03/2021.

      Ce sera différent pour un congé donné en fin de triennat: pour « travaux », « sans motif »  » ou à terme (9ème année) où il faudra tenir compte de la date de début de contrat.

      Bien à vous,

      Répondre
  14. Monkajorf

    Bonjour, j ai singer un bail le 1/06/2017 d une durée d un an, et après plus rien, comment savoir quel bail j ai maintenant ? Et a quel moment je peu résilier ? Et que dois je payer ? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Monkajorf,

      Ton bail d’1 an devait prendre fin le 31 mai 2018. Il semblerait que tu as, cependant, continué à occuper le logement sans que le contrat n’ait été renouvelé ou prolongé par écrit.

      Il faut noter que le bail de courte durée (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Si aucune des parties (bailleur.eresse ou preneur.se) n’a envoyé de préavis (3 mois à l’avance) à l’autre partie pour signaler sa volonté de mettre fin au contrat de bail à l’expiration ou si le.la bailleur.eresse ne s’oppose pas à ce que le.la locataire continue à occuper le logement passée l’échéance, ton bail, initialement conclu pour 1 année, s’est transformé en bail de 9 ans.

      Tu te trouves donc actuellement dans la 4ème année d’un bail de 9 ans.

      Tu peux rompre ton contrat de bail avant l’échéance, à tout moment, et tu dois simplement envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception à ta.ton propriétaire pour la.le prévenir. Aucune indemnité de rupture n’est due dans ton cas car tu te trouves dans le 2ème triennat d’occupation. Le préavis prend cours le 1er jour du mois suivant l’envoi. Envoyé le 4 septembre, il prendra cours le 1er octobre et prendra fin le 31 décembre.

      Bien à toi,

      Répondre
  15. Zebulon

    Bonjour

    Nous avons un bail d’un an qui n’a pas été renouvelé et cela fait presque deux ans que nous occupons l’appartement.Mon propriétaire voudrait vendre . Qu’en est-il de mon bail?Qui au demeurant n’a pas été enregistré?

    Merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Zebulon,

      Un bail de courte durée (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Si aucune des parties (bailleur.eresse ou preneur.se) n’a envoyé de préavis (3 mois à l’avance) à l’autre partie pour signaler sa volonté de mettre fin au contrat de bail à l’expiration ou si le.la bailleur.eresse ne s’oppose pas à ce que le.la locataire continue à occuper le logement passée l’échéance, ton bail, initialement conclu pour 1 année, se transforme en bail de 9 ans.

      Tu te trouves donc actuellement dans la 2ème année d’un bail de 9 ans.

      Si ton propriétaire souhaite mettre le bien en vente, peut-être qu’il ne souhaite pas rompre ton contrat de bail mais qu’il cherche simplement un.e nouvel.le acquéreur.se qui reprendra ton bail en cours. Cela ne changera pas grand chose pour toi car ton bail continuera, aux mêmes conditions, tu auras simplement un.e autre interlocuteur.trice.

      Nous te conseillons de rappeler au propriétaire actuel de procéder à l’enregistrement dans les plus brefs délais car c’est une procédure obligatoire et que cela te protège en tant que locataire. Cela permet que ton bail, déjà valable entre preneur.se et bailleur, soit opposable à des tiers. S’il ne le fait pas, tu peux alors lui envoyer une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un délai d’exécution pour procéder à l’enregistrement.

      Si le nouveau.elle propriétaire souhaite alors rompre ton contrat de bail, il sera nécessaire de respecter la procédure classique.

      Bien à toi,

      Répondre
  16. Mo

    Bonjour

    J ai envoyé une lettre recommande avec accusé de réception pour lui signaler la résiliation de mon contrat de bail, le 10 Aout 2020. Jusqu a ce jour le propriétaire  ne l a pas prise à la poste et ce courrier m est revenu de retour.

    Je précise aussi que j ai envoyé  aussi par émail  et pas de réponse de retour par émail.

    Je garde mon courrier recommandé fermé avec preuve de retour au cas ou il chercherait à voler la garantie locative car il en a l habitude avec tous les locataires qui partent à chaque fois .

    Je ne voudrais pas qu il trouve un prétexte comme quoi il n etait pas au courant de cette résiliation.

     

     

    Cordialement

    Mohammed

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mo,

      En effet, la meilleure manière pour prévenir ta.ton propriétaire de ton intention de rompre le bail est l’envoi d’un préavis, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis de 3 mois prend cours à partir du 1er jour du mois qui suit l’envoi. Envoyé le 10/08, le préavis a pris cours le 01/09 pour prendre fin le 30/11.

      Même si ton bailleur n’a pas retiré son recommandé, cette lettre compte et le.la destinataire est présumé.e l’avoir reçue.

      Il est préférable que tu conserves l’enveloppe non réceptionnée fermée (et la preuve de dépôt à la poste) comme preuve.s en cas de litige devant le juge de paix, ainsi qu’une copie de l’e-mail envoyé. Pour plus de sécurité, tu peux également envoyer le préavis par courrier ordinaire, mais ce n’est pas obligatoire.

      Tu dois donc continuer à payer ton loyer normalement pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis.

      A la fin de ton occupation, il sera nécessaire de procéder à un état des lieux de sortie (à comparer avec l’état des lieux d’entrée), pour vérifier si aucun dégât locatif n’a été causé au cours de ton occupation. Si c’est le cas et qu’aucun loyer n’est resté impayé, tu pourras récupérer ta garantie locative.

      Bien à toi,

      Répondre
  17. Joseph

    Bonjour,

    Le 15 juillet 2016 nous avons signé un bail de 3 ans se terminant donc le 14 juillet 2019. D’après l’article ci-dessus, j’ai plus ou moins compris qu’étant donné qu’au terme des 3 ans aucun congé ou renouvellement n’a été notifié ni par nous et ni par le propriétaire, le contrat passe automatiquement à 9 ans, ce qui voudrait dire que si nous mettons fin à notre bail le 1 septembre nous aurons un préavis jusqu’au 30 novembre et nous ne devrons pas payer d’indemnité.

    Cependant dans le bail que nous avons signé il y a la mention suivante: « bail de 3 ans résiliable à l’expiration de chaque période de 3 ans moyennant préavis notifié au moins 3 mois à l’avance et le paiement d’une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année. »

    Du coup, est ce que nous devrons payer une indemnité de 2 mois car nous sommes à la deuxième année de notre « cycle »?

    Merci

    Bien à vous.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Joseph,

      Nous sommes désolés de te répondre si tard.

      En effet, dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins), à l’expiration, sans envoi de préavis d’une des parties pour y mettre fin à l’échéance (au moins 3 mois à l’avance), sans renouvellement par écrit ou opposition du bailleur à ce que le.la locataire continue à occuper les lieux, le bail se transforme automatiquement en bail de 9 ans. Ce sont donc les règles spécifiques au bail de 9 ans qui s’appliquent, notamment en terme de résiliation anticipée.

      Dans le cadre du bail de 9 ans, le bail peut être résilié par le preneur, à tout moment (donc pas uniquement en fin de triennat), sans justification et aucune indemnité n’est due à partir de la 4ème année d’occupation.

      Il est donc simplement nécessaire d’adresser un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur. Le préavis prend cours le 1er jour du mois qui suit l’envoi et le loyer doit être payé normalement pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Joseph

        Merci beaucoup pour votre retour.

        Répondre
  18. raven

    mon bail est date du 20 juin 2017 donc trois ans le 20 juin 2020 comme nous avons une maison non isole;insalubre et difficile d accès;troubles avec les voisins qui crient et leurs chiens qui aboient tous les jours pouvons nous partir sans préavis.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour raven,

      Nous sommes désolés de te répondre si tard.

      Il semblerait que tu te trouves dans la 4ème année d’un bail de 9 ans (fin du contrat en juin 2026). Si tu souhaites mettre fin à ton bail avant l’échéance, il est nécessaire de respecter la procédure classique et d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta.ton propriétaire pour la/le prévenir. Aucune indemnité de rupture n’est due dans ton cas mais tu dois continuer à payer ton loyer normalement pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis.

      Tu ne peux pas partir du bien loué sans prévenir ton bailleur, cela pourrait te mettre en tort.

      Si tu souhaites continuer à occuper ce logement mais qu’il soit adapté/rénové, il est préférable d’en discuter avec lui/elle directement concernant les problèmes d’insalubrité, d’isolation et/ou de voisinage et de tenter de parvenir à une solution (réalisation de travaux). S’il n’est pas possible de dialoguer sans intermédiaire, tu peux faire appel au « Service médiation » de ta commune.

      Si ton logement est insalubre, c’est-à-dire qu’il ne respecte pas les conditions minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement élémentaire, tu peux également contacter la Direction de l’Inspection du Logement (DIRL) pour déposer une plainte pour logement insalubre en précisant ta situation. Une fois que la procédure est enclenchée, la DIRL pourra procéder à une inspection du logement.

      Bien à toi,

      Répondre
  19. Momo

    Madame, Monsieur,

    Toutes mes excuses de vous embêter. Voilà, nous avons signé un contrat de bail à 4 (mon compagnon , moi et les 2 propriétaires ). L’un des 2 propriétaires est décédé et nous avons reçu un renom pour occupation personnelle. Notre état de lieux de sortie (bien en région Wallone) a eu lieu le 31/07/2020. Notre propriétaire est /était d’accord de nous restituer la totalité de la garantie locative (l’état des lieux de sortie à été fait à l’amiable, aucun document n’a été signé). Nous nous sommes présenté à la banque à 3 pour la libération de la garantie locative et comme malheureusement l’un des propriétaires est décédé il faut un jugement d’hérédité pour la libération de la garantie locative en notre faveur. Sauf que la co-proprietaire survivante ne veux pas produire ledit document à la banque malgré nos relances et appels . Que pouvons nous faire pour débloquer cette situation ? Avons nous qualité pour introduire une Requête unilatérale ? Je sais qu’il convient de faire une mise en demeure au préalable et une citation mais j’ai peur que les frais de citations soit élevé et la procédure longue, d’où notre volonté de recourir à une requête unilatérale.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Momo,

      Nous sommes désolés de vous répondre si tard.

      Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois.es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question car nous traitons de questions sur les logements situés en région bruxelloise et nous ne possédons pas les compétences juridiques nécessaires.

      Un état des lieux de sortie sans document établi par écrit, daté et signé par les parties, n’a aucune valeur légale. Un état des lieux d’entrée avait-il été réalisé au début de l’occupation? Si ce n’est pas le cas, le bien loué (état en fin d’occupation) est censé se trouver dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de l’entrée des locataires dans les lieux.

      Lorsque la propriétaire refuse de libérer la garantie locative, il est nécessaire de lui adresser une mise en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception, afin de lui rappeler son obligation et lui demander de signer le formulaire de libération de la garantie locative dans un délai de 15 jours, par exemple. Si passé ce délai, la situation ne se débloque pas, il est alors possible d’entamer une procédure en Justice de paix.

      Nous vous conseillons de vous adresser à un Bureau d’aide juridique afin de bénéficier d’un avis et/ou d’un accompagnement juridique.

      Bien à vous,

      Répondre
  20. JOSEPH

    Bonjour, ma fille vient de quitter son copain avec lequel elle louait un appartement avec un bail d’une année.Elle a cosigné le bail et elle souhaiterait être désolidarisée de celui-ci, que doit elle faire via le propriétaire car n’ayant plus de contact avec son ex/compagnon elle ignore s’il reste locataire des lieux.Elle ne veut pas se retrouver avec des loyers impayés.Existe-t-il un document officiel pour acter son départ ?.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour JOSEPH,

      Nous sommes désolés de vous répondre si tard. Lorsque les locataires souhaitent mettre fin au bail de courte durée avant ou à l’échéance, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au.à la propriétaire afin de le prévenir. Une indemnité équivalente à 1 mois de loyer est également à verser au bailleur.

      Néanmoins, si le conjoint de votre fille réside toujours dans les lieux, le bail (renouvelé par écrit pour 1 année supplémentaire ou transformé en bail de 9 ans entretemps) ne prend pas fin et continue pour celui-ci.

      Il est nécessaire de rédiger un avenant au contrat de bail initial afin que votre fille soit désolidarisée du contrat et des obligations qui en découlent. Il s’agit d’un document qui sert à signaler des ajouts et/ou modifications au contrat de base comme l’identité des locataires. Sans cela, votre fille est toujours liée au bail et des loyers peuvent, en effet, lui être réclamés. Il n’existe pas de forme particulière mais voici un modèle dont vous pouvez vous inspirer.

      Il serait donc préférable de prendre contact directement avec le propriétaire pour lui expliquer la situation et prendre rendez-vous afin de rédiger et de signer un avenant (avec les 3 parties concernées).

      Bien à vous,

      Répondre
  21. amandine

    bonjour, nous sommes 3 étudiantes domiciliées chez nos parents et nous souhaitons louer un logement pour faire nos études mais nous ne souhaitons pas nous y domicilier. Nous avons trouver un logement qui nous convient mais c’est un bail de logement résidence pricipale. Il n’y a pas de clause de domiciliation mais il est stipuler  » résidence principale ». Que risquons si nous le louons sans nous y domicilier ? L’agent immobilier nous a accorder la location et nos parents se portent garants. Le bail est en partie déja signé.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour amandine,

      Nous sommes désolés de te répondre si tard. Lorsque tu signes un « bail de résidence principale » de courte durée (3 ans ou moins) ou de 9 ans, comme son nom l’indique, ce logement doit te servir de résidence principale (pas secondaire). La durée et les règles de rupture du bail de résidence principale s’appliquent. Tu dois, en principe, te domicilier à la commune de ce logement.

      Lorsque tu es étudiante et que tu signes un « bail étudiant« , celui-ci doit être choisi explicitement (dans le titre du contrat, par exemple) et les règles spécifiques à ce type de bail s’appliquent alors. Tu n’es pas obligée de te domicilier à l’adresse de ton kot. Tu peux être considérée « temporairement absent du domicile familial » car tu es en kot en semaine pour étudier mais, le week-end, tu rejoins ta famille. L’adresse de tes parents reste ta résidence principale et tu es toujours domicilié à ta commune d’origine.

      Si tu ne te domicilies pas à l’adresse de ton kot, une taxe communale de seconde résidence devra certainement être payée (elle est due en cas de non-inscription au registre de la population). Le montant de cette taxe varie d’une commune à l’autre. Les étudiant.e.s bénéficient parfois d’une réduction importante (jusqu’à 90% sur présentation d’une preuve d’inscription dans l’enseignement de plein-exercice ou d’une preuve de la condition de bénéficiaire des allocations familiales) ou sont tout simplement dispensé.e.s de payer cette taxe.

      S’il n’est pas trop tard, tu pourrais donc proposer de conclure un « bail étudiant » de 12 mois (renouvelable) étant donné que toi, et les autres locataires, êtes étudiantes.

      Bien à toi,

      Répondre
  22. Alain

    Bonjour,

    J’aimerais savoir si il peu y avoir saisi sur salaire et ou sur compte bancaire ou autres, suite à une decision du tribunal concernant un manque de paiement des loyers et dépassé mon année de contrat de bail locataire que je n’ai pu payer à cause des suite du Covid-19 et autres problemes de voisinage etc etc…

    merci cordialement

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Alain,

      Nous sommes un site d’informations pour jeunes bruxellois. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique car nous ne possédons pas les compétences juridiques nécessaires.

      Si aucune solution à l’amiable n’a été trouvée et n’a permis de régler le conflit locatif avec votre propriétaire, la décision juridique doit être respectée.

      En cas de non-respect de vos engagements (loyer impayé, par exemple), vous pouvez être condamné à une saisie sur meubles (mobilière), immobilière ou sur les revenus ou encore, la décision peut porter sur une rupture du bail aux torts du preneur et/ou une procédure d’expulsion peut être enclenchée.

      Vous pouvez peut-être encore bénéficier de la prime unique de 214,68€ accordée aux locataires bruxellois qui ont subi une perte de revenus suite au COVID-19.

      Si vous éprouvez des difficultés financières, nous vous proposons de vous adresser au « Service CPAS » (Médiation de dettes) de votre commune pour discuter avec un.e assistant.e social.e.

      Nous vous conseillons de vous adresser à une association offrant un service d’aide juridique pour bénéficier d’un conseil légal et/ou d’un accompagnement juridique et pour analyser la décision prononcée par le juge.

      Bien à vous,

      Répondre
  23. titine

    Bonjour, j’ai envoyé un recommandé à ma propriétaire pour rompre mon bail de 3 ans, je dois lui remettre les clefs fin septembre et lui payer moyennant un préavis de 3 mois accompagné d’une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.  Ici d’un commun accord elle a trouvé un nouveau locataire et il reprendra mon appartement à partir du 1er septembre mais elle veut que je paie quand même le mois d’octobre alors cela veut dire qu’elle pourra bénéficier de 2 mois de loyer pour octobre!  est ce normal?  Merci pour votre réponse et bien à vous .

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour titine,

      En tant que locataire, lorsque tu souhaites rompre le bail de courte durée (3 ans ou moins) avant l’échéance, tu peux le faire, à tout moment. Il ne faut pas oublier que tu as signé un contrat avec ta propriétaire et que, quand tu le romps avant le terme prévu, tu n’as pas « respecté » ton engagement.

      Il est donc nécessaire de la prévenir en envoyant un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagné d’une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer (qui peut être payée à la fin du préavis). Tu es redevable du loyer pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis (jusqu’à cette date uniquement). C’est la procédure classique.

      Pour info, tu ne dois pas payer d’indemnité si tu romps le contrat à l’échéance, c’est-à-dire à la date de fin prévue dans le contrat.

      Néanmoins, si le bail a été rompu d’un commun accord avec la propriétaire et que la date choisie ensemble a été fixée au 1er septembre, tu ne dois plus payer le loyer du mois d’octobre car tu auras quitté les lieux (remise des clés fin septembre) et tu ne sera plus locataire à cette date… Pour qu’il ait valeur légale, veille à mettre l’accord par écrit et, à le signer et à le dater par les 2 parties.

      N’oublie pas que pour récupérer ta garantie, l’état des lieux de sortie doit être effectué après ton départ mais avant la remise des clés.

      Si tu as d’autres questions, nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) ou pour bénéficier d’un avis juridique, une association offrant un service d’aide juridique.

      Bien à toi,

      Répondre
  24. Serge

    Bonjour,

    J’ai signe un bail de 9 ans comme locataire avec début de location le 1 janvier 2018.

    Je souhaite mettre fin au bail le 1 janvier 2021 et donc avoir quitter l’appartement au début de la 4 ieme année d’occupation (tout en ayant paye les loyers jusqu’à la fin du preavis)

    Je compte envoyer un recommande au propriétaire pour annoncer le début du préavis 3 mois avant le 1/1/2021, soit le 1/10/20.

    Question : le propriétaire a t  il le droit de me réclamer une indemnité de départ et si oui de quel montant ?

    Merci pour votre conseil.

    Serge ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Serge,

      Dans le cadre du bail de 9 ans, lorsque le locataire souhaite mettre fin au contrat avant l’échéance, c’est possible, à tout moment. Il faut simplement envoyer un préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception au.à la propriétaire, comme mentionné, et lui verser une indemnité équivalente à 3, 2, 1 mois de loyer la 1ère, 2ème, 3ème année d’occupation. Aucune indemnité n’est due à partir de la 4ème année d’occupation.

      • 1ère année d’occupation: 1er janvier 2018 –> 31 décembre 2018;
      • 2ème: 1er janvier 2019 –> 31 décembre 2019;
      • 3ème: 1er janvier 2020 –> 31 décembre 2020;
      • etc.

      En envoyant ton préavis au mois de septembre, celui-ci prendra cours le 1er octobre et prendra fin le 31 décembre 2020. C’est la date de fin du préavis qui détermine dans quelle année d’occupation on se trouve, tu seras alors dans ta 3ème année d’occupation. L’indemnité de rupture à verser sera équivalente à 1 mois de loyer.

      Bien à toi,

      Répondre
  25. Ariane

    Au terme des 9 ans de contrat de location maison habitation principale ,

    comment mettre fin à ce bail par le bailleur ?

    merci beaucoup

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ariane,

      Pour mettre fin au bail de 9 ans à l’échéance, il est nécessaire pour le.la bailleur.eresse d’envoyer un préavis de 6 mois, par écrit, au.à la locataire pour le/la notifier de l’intention de ne pas renouveler son contrat de bail. Aucune justification ni indemnité n’est due dans ce cas.

      Par exemple, pour un bail prenant fin le 1er mars 2021, un préavis envoyé le 14 août 2020 prendra cours le 1er septembre et prendra fin le 28 février 2021. Un préavis envoyé hors-délai est nul. Par conséquent, le bail sera renouvelé pour 3 années supplémentaires.

      Pour mettre fin au bail de 9 ans avant l’échéance, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 6 mois au.à la locataire :
      • soit « pour occupation personnelle » effective et continue (pendant 2 ans) du logement. Le congé peut être donné à tout moment, et aucune indemnité ne sera due.
      • soit « pour réaliser des gros travaux » dans le logement. Le congé ne peut être donné qu’à la fin de chaque triennat (3e-6e-9e année), et aucune indemnité ne sera due.
      • soit « sans motif », à la fin de chaque triennat. Le.la propriétaire doit alors payer une indemnité au.à la locataire (9 mois de loyer la 3e année ou 6 mois de loyer la 6e année).

      Il est toujours possible de proposer au.à la locataire une rupture du bail de commun accord pour briser le contrat à une date choisie ensemble. Cet accord est à mettre par écrit, à dater et à signer.

      Bien à toi,

      Répondre
  26. CAROLINE

    Bonjour, mon locataire a un bail signé en aout 2018, occupation débutant le 1 septembre2018. Bil pour 3 ANS Je reçois son renom fin juillet 2020.Quelle durée de préavis doit il me donner et me doit il indemnité de rupture?

    D’avance je vous remercie.je dois lui répondre rapidement.il me dit qu’il quitte les lieux le 30 SEPTEMBRE 2020.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour CAROLINE,

      Lorsque votre locataire souhaite quitter le logement loué avant le terme prévu, dans le cadre du bail de courte durée, il est nécessaire de vous envoyer un préavis de 3 mois et de vous verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer.

      Le préavis de 3 mois reçu fin juillet a pris cours le 1er août et prendra fin le 31 octobre.

      Néanmoins, s’il souhaite partir le 30 septembre, il est possible de s’arranger, ensemble, sur rupture du bail de commun accord. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Bien à vous,

      Répondre
  27. sisi

    J’ai choisi de quitter mon ancien appartement avant la fin du bail. Mon ex propriétaire me réclame 1 mois d’indemnité alors que l’appartement n’est pas resté un seul jour inoccupé, il a été reloué directement. Est-ce bien légal?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour sisi,

      Lorsque tu quittes ton logement avant le terme prévu, tu romps le contrat de bail avant l’échéance. Tu dois donc prévenir et parfois, indemniser le bailleur car tu ne « respectes pas ta part du marché ».

      Traditionnellement, il est donc nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, et de verser une indemnité de rupture, dans certains cas.

      Dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins), elle s’élève à 1 mois de loyer. Dans le cadre du bail de 9 ans, elle est équivalente à 1 mois de loyer si tu pars au cours de la 3ème année d’occupation (elle sera de 3 mois, la 1ère année et de 2 mois, la 2ème année).

      A moins qu’une rupture à l’amiable ait été décidée avec ton propriétaire et mise par écrit, signée et datée sans mentionner de versement d’indemnités, tu seras redevable d’une indemnité si tu corresponds aux cas ci-dessus.

      Bien à toi,

      Répondre
  28. Youssef

    Bonjour,

    J ai un bail de résidence principale pour une année de juillet 2017 jusqu’à 30 juin 2018.

    Le Bailleur m a donné un préavis de 3 mois jusqu’à 30 juin 2020. Je conteste ce préavis puisque le bail est réputé être de 9 ans. Le Bailleur dit que la fin du premier triennat. Pourriez-vous me donner votre opinion ?

    Bien à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Youssef,

      Nous ne sommes pas sûres de comprendre ta question, tu évoques un « préavis de 3 mois jusqu’au 30 juin 2020 » mais cette date est déjà passée. Le 30 juin 2020 fait-il référence à la date de réception du préavis de 3 mois du propriétaire ou à la date de fin?

      1) En effet, sans renouvellement par écrit de ton bail d’1 an fin juin 2018, celui-ci s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans. Si c’est bien le cas, tu te trouves actuellement dans la 4ème année d’un bail de 9 ans (depuis le 1er juillet).

      2) Si le bail a été renouvelé par écrit pour 2 années de plus (jusqu’au 30 juin 2020), il s’agit d’un bail de courte durée. Et le préavis donné par le bailleur pour mettre fin au bail à l’échéance, s’il a été envoyé 3 mois avant le 30 juin 2020, est valable.

      Si tu te trouves dans le cas 1), le bailleur ne peut donc pas mettre fin au bail « à l’échéance » car le terme du bail de 9 ans est repoussé au 30 juin 2026.

      Si le bailleur souhaite mettre fin au bail de 9 ans (1) avant l’échéance, c’est possible.
      Il est nécessaire d’envoyer un préavis de 6 mois au locataire :
      • soit « pour occupation personnelle » du logement. Le congé peut être donné à tout moment, et aucune indemnité ne sera due.
      • soit « pour réaliser des gros travaux » dans le logement. Le congé ne peut être donné qu’à la fin de chaque triennat (3e-6e-9e année), et aucune indemnité ne sera due.
      • soit « sans motif », à la fin de chaque triennat. Le propriétaire doit alors payer une indemnité au locataire (9 mois de loyer la 3e année ou 6 mois de loyer la 6e année).

      Si le propriétaire a envoyé le préavis dans les temps (fin au 30 juin 2020) et respecté les conditions, tu devais quitter le logement au 1er juillet dernier.

      Si tu souhaites quitter le logement, il est toujours possible de s’arranger sur une rupture du bail de commun accord pour partir à une date choisie ensemble. Cet accord est à mettre par écrit, à dater et à signer.

      Tu peux également poser ta question à une association offrant un service d’aide juridique pour bénéficier d’un avis légal.

      Bien à toi,

      Répondre
  29. François

    Madame, Monsieur,

    J’ai reçu un courrier de mon propriétaire m’indiquant qu’il met fin au bail pour réaliser des travaux, et moyennant un préavis de 6 mois.

    Il s’agit d’un bail d’une durée de trois ans, signé fin 2018.

    Après analyse des textes légaux, particulièrement le code bruxellois du logement, il ne me parait pas que le bailleur est dans ses droits.

    En effet, s’agissant d’un bail de courte durée, la question est réglée par l’article 238 du code qui ne prévoit, à mon sens, qu’un seul motif de résiliation par le bailleur : pour occupation personnelle, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

    Pouvez-vous me confirmer que mettre fin anticipativement au bail pour réaliser des travaux ne respecte pas le prescrit légal ?

    D’avance merci,

     

    François

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour François,

      En effet, le bail de courte durée (3 ans ou moins) ne peut être résilié anticipativement par le bailleur que pour « occupation personnelle » ou à l’échéance (au terme prévu). Le préavis du propriétaire est donc nul.

      Il sera nécessaire d’envoyer un nouveau préavis de 3 mois:
      • pour « occupation personnelle » et de verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer au locataire OU
      • patienter jusqu’au terme afin d’y mettre fin (tant pour le propriétaire que le locataire), avec un préavis, envoyé au moins 3 mois avant l’échéance. Aucun motif ne doit être donné et aucune indemnité ne doit être versée dans ce cas.

      Il est toujours possible de s’arranger sur une rupture du bail de commun accord. Cela permet, notamment, de convenir d’une date de fin exacte ensemble. Cet accord est à mettre par écrit, à dater et à signer.

      Bien à toi,

      Répondre
  30. verovero

    je voudrais retirer mon nom du bail de 9 ans que j’ai signé en 2014 avec mon compagnon d’époque.  Je me suis séparée et j’ai trouvé un autre logement.  comment dois je écrire cela au propriétaire?

    est ce que mon ex compagnon doit donner son accord en signant la lettre « pour, accord….date et signature ou n’est ce pas utile?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour verovero,

      Si vos 2 noms se trouvent sur le contrat de bail, vous êtes engagés solidairement et indivisiblement vis-à-vis du contrat et des obligations qui en découlent. Le départ d’un·e des locataires n’entraîne pas la rupture du bail.

      Si un des 2 locataires souhaite rester dans le logement actuel (ton ex-compagnon), le bail continue aux mêmes conditions (durée, loyer) pour celui-ci.

      Il est préférable que tu (locataire sortante) contactes le·la propriétaire directement, afin de rédiger un « avenant » au contrat de bail avec le bailleur et ton ex-compagnon (il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat car l’ancien s’applique). Cette convention écrite permet de signaler tout changement ou modification au contrat de bail initial, notamment, au niveau de l’identité des preneur·se·s. Cet avenant signé par toutes les parties (3) doit, ensuite, être annexé au contrat de bail et enregistré par le·la propriétaire.

      Cela te permettra d’être désolidarisée du contrat de bail et de ses obligations valablement (et de ne pas être sollicitée en cas de loyers impayés par l’autre partie, par exemple) et au locataire restant de continuer à occuper le logement paisiblement, en échange du paiement du loyer.

      Bien à toi,

      Répondre
  31. Youse

    Bonjour,

    J ai signé un bail de résidence principale d une année en 2014, le propriétaire a encore signé un nouveau contrat de bail résidence principale en juillet 2017 pour une année, j ai reçu un préavis de 3 mois jusqu’à 30 juin 2020. Est ce que le préavis est 3 ou 6 mois ? Puisque j habite dans le même appartement depuis 2014.

    Merci pour votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Youse,

      Un bail de courte durée peut être conclu pour 3 années directement ou pour une durée inférieure (par exemple, 1 ou 2 ans) et être renouvelé pour une durée totale ne pouvant excéder 3 années. Sans renouvellement écrit en 2015, ton bail d’1 an s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans (jusqu’en 2023). Tu te trouves donc actuellement dans la 6ème année d’un bail de 9 ans.

      Lorsque le bailleur souhaite mettre fin au bail de 9 ans, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions comme d’envoyer un préavis de 6 mois au.à la locataire et de motiver sa décision :
      • à l’échéance, ce n’est pas possible car le terme est en 2023
      avant l’échéance « pour occupation personnelle » ou de ses proches de façon continue (pendant 2 ans), à tout moment;
      avant l’échéance « pour réaliser des travaux » de grande envergure, en fin de triennat (6e ou 9e année) dont le coût doit dépasser 3 années de location, en fournissant des justificatifs;
      avant l’échéance « sans motif » , en fin de triennat, en versant des indemnités de rupture.

      Il est également toujours possible de discuter avec le.la propriétaire et de parvenir à une rupture du bail de commun accord. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Bien à toi,

      Répondre
  32. manonss89

    Bonjour,

    Ma mère vient de décéder le 28 juillet dernier. Pour aider à payer la maison de retraite je lui avais mis en location sa maison avec un bail de 3 ans, qui a été déjà renouvellé une fois pour 3 ans.

    Je désirerais maintenant vendre la maison.

    Puis je le faire en sachant que le bail se termine au 1er octobre 2020 ? Il n’y aura pas 6 mois avant la fin du bail pour un préavis.

    Ou bien puis je le renouveler et mettre en vente a la fin de la succession dans 6 mois ?

    Je tiens à préciser que je suis la seule héritière mon père est déjà décédé et je suis fille unique

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour manonss89,

      Nos sincères condoléances pour le décès de tes parents.

      Lorsque tu mets un bien en location avec un bail de courte durée (3 ans ou moins), la durée totale du bail initial et de ses renouvellements écrits ne peut excéder 3 années. Il semblerait donc que le bail (conclu le 1er octobre 2014?) se soit automatiquement transformé en bail de 9 ans en 2017.

      Tu ne peux donc pas mettre fin au bail à l’échéance car celle-ci est dans 3 années (le 1er octobre 2023).

      Il est possible d’y mettre fin avant l’échéance en respectant plusieurs conditions, notamment en envoyant un préavis de 6 mois au.à la locataire et en motivant ta décision :
      • « pour occupation personnelle » ou de tes proches de façon continue (pendant 2 ans), à tout moment;
      • « pour réaliser des travaux » de grande envergure, en fin de triennat (6e ou 9e année) dont le coût doit dépasser 3 années de location;
      • « sans motif », en fin de triennat, en versant des indemnités de rupture au.à la locataire.

      Il est également toujours possible de discuter avec le.la locataire et de tenter de parvenir à une rupture du bail de commun accord. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Enfin, tu peux considérer l’option de mettre le bien en vente et de transférer le bail à un.e acquéreur.se qui le reprendrait en cours, aux mêmes conditions (durée, loyer). Rien ne change alors pour l’occupant.e actuel.le qui aura simplement un.e autre interlocuteur.trice.

      Tu peux t’adresser au Syndicat national des propriétaires pour poser tes questions ou encore, à une association offrant un service d’aide juridique pour bénéficier d’un conseil légal.

      Bien à toi,

      Répondre
  33. Y

    Bonjour,

    Si un frère et une soeur louent un appartement ensemble mais qu’ils souhaitent vivre séparémment.  Que dois faire celui qui veut partir ?  Doit-il donner un préavis ?  Le locataire restant doit-il signer un nouveau bail ?  etc …

    Merci.

    Cordialement.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Y,

      Si les 2 noms se trouvent sur le contrat de bail, vous êtes engagé·e·s solidairement et indivisiblement vis-à-vis du contrat et des obligations qui en découlent. Le départ d’un·e des locataires n’entraîne pas la rupture du bail.

      Si un·e des 2 locataires souhaite rester dans le logement actuel, le bail continue aux mêmes conditions (durée, loyer) pour ce·tte locataire restant·e.

      Il est préférable, pour le·la locataire sortant·e de contacter le·la propriétaire directement, afin de rédiger un « avenant » au contrat de bail (il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat car l’ancien s’applique). Cette convention écrite permet de signaler tout changement ou modification au contrat de bail initial, notamment, au niveau de l’identité des preneur·se·s. Cet avenant doit, ensuite, être annexé au contrat de bail et enregistré par le·la propriétaire.

      Cela permet au·à la locataire sortant·e d’être désolidarisé·e du contrat de bail et de ses obligations (et ne pas être sollicité·e en cas de loyers impayés, par exemple) et au·à la locataire restant·e de continuer à occuper le logement paisiblement, en échange du paiement du loyer.

      Bien à toi,

      Répondre
  34. Ammy

    Bonjour,

    Je suis locataire. Le bail signé pour une durée d’1 an. Ma propriétaire m’a envoyé par recommandé le préavis de 3 mois de fin de bail, seulement, elle ne l’a pas signé à la main.

    On m’a dit que le préavis n’était alors pas valable car n’importe qui pouvait taper son nom et prénom sur ordinateur.

    Est-ce vrai?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ammy,

      Lorsque la propriétaire souhaite mettre fin au bail à l’échéance prévue dans le contrat, il est simplement nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois au.à la locataire, par écrit, pour prévenir de son intention de ne pas renouveler le bail.

      Le préavis ne doit pas prendre de forme particulière mais les informations suivantes doivent être présentes: nom du.de la propriétaire, nom du.de la locataire, date du jour, adresse du bien loué, date de début et de fin du préavis et motif de rupture, si applicable.

      Il faut pouvoir identifier l’expéditrice (coordonnées), une signature manuscrite est préférable mais elle n’est pas obligatoire. Le préavis reçu, par courrier recommandé avec accusé de réception, est valable.

      Tu peux contacter ta propriétaire directement pour obtenir plus d’informations et ainsi, marquer ton accord. Ce sera aussi l’occasion de choisir une date pour réaliser l’état des lieux de sortie et décider du sort de la garantie locative.

      Bien à toi,

      Répondre
  35. Iralisa

    Bonjour,

    Il était convenu avec mon propriétaire que je louais son appartement pendant 4 ans. Or, j’en suis à 3 ans et 3 mois et je voudrais partir pour un autre logement dans 2 mois… Pouvez-vous me dire si c’est possible, sans payer d’indemnités, ni devoir rechercher un locataire svp ? Merci d’avance !

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Iralisa,

      Un contrat de bail de résidence principale d’une durée comprise entre 3 et 9 ans est considéré comme un bail de 9 ans. C’est la durée du contrat « par défaut ». Un contrat peut également être conclu pour une durée inférieure (3 années ou moins) mais, dans ton cas, il semblerait que tu te trouves dans la 4ème année d’un bail de 9 ans.

      Pour le rompre avant l’échéance, tu dois simplement envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception à ta.ton propriétaire. Envoyé le 4 août, il prendra cours le 1er septembre et prendra fin le 30 novembre 2020. Tu es redevable du paiement du loyer jusqu’à la fin du préavis. Aucune indemnité de rupture n’est due après 3 années d’occupation et tu ne dois pas chercher de remplaçant.e.

      Il est toujours possible d’en discuter avec la.le propriétaire directement et de s’arranger pour rompre le bail d’un commun accord. Cela permet d’accélérer et/ou d’éviter certaines formalités comme l’envoi du préavis. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Bien à toi,

      Répondre
  36. Cjygal

    Bonjour,
    J’ai repris une colocation qui existait à ma charge en signant un bail d’un an avec le propriétaire. Moi, sans connaitre la législation et en me fondant sur ce qui était le cas avant que je reprenne la coloc, j’ai fait signer des contrats aux nouveaux « pour une durée indéterminée » en prévoyant « un préavis d’un mois dans les deux sens ». J’ignorais qu’il fallait prévoir une durée, puisque le préavis me paraissait assez court pour faire face à l’imprévu. Maintenant, j’ai un coloc qui est entré en décembre et que j’aimerais mettre dehors parce que ça se passe mal avec lui. Et lui prétend que parce que le contrat mentionne une « durée indéterminée », c’est un contrat 3-6-9 et je dois lui payer 3 mois de loyer d’indemnité pour le mettre dehors. Il n’a clairement jamais été mon intention de conclure un contrat 3-6-9 avec personne, et tous mes colocataires présents et anciens peuvent témoigner du fait que personne n’est jamais resté des années ici. Comme le colocataire me menace de m’emmener devant le juge de paix si je refuse de payer, ai-je une chance que ma bonne foi (et ma bêtise) soient pris en compte, et que le contrat soit par exemple considéré comme un contrat d’un an, ou le contrat (et du coup les contrats de tous mes colocs!) est-il bien un 3-6-9 et je n’ai aucune chance de le mettre aucun colocataire dehors sans payer 3 mois de dédommagement ? :-S

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Cjygal,

      Pourrais-tu préciser ta question? Es-tu preneur.se principal.e d’une sous-location ou as-tu repris la colocation à la place du.de la bailleur.eresse?

      1) S’il s’agit d’une sous-location, la durée de celle-ci ne peut excéder celle du bail principal. C’est-à-dire que si tu as signé un bail d’1 an, le bail des sous-locataires doit être égal ou inférieur à 1 an.

      2) S’il s’agit d’une location (tu es bailleur.eresse), en faisant signer des contrats à durée indéterminée aux colocataires, tu as, en effet, signé des contrats de bail de 9 ans. C’est la durée du bail « par défaut ».

      Il n’est pas possible de « mettre un colocataire dehors ». Seule la possession d’un titre exécutoire du.de la juge de paix a valeur légale pour expulser un.e locataire.

      Tu dois respecter la procédure classique afin de mettre fin au contrat avant l’échéance.

      1) sous-location:
      • si le.la bailleur.eresse met fin au bail du.de la locataire principal.e, ce.tte dernier.e devra avertir le.la sous-locataire dans les 15 jours qui suivent la réception du congé que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.
      • si la.le locataire principal.e met fin au bail, un congé de 3 mois devra être donné au.à la sous-locataire et il faudra payer une indemnité égale à 3 mois de loyer.

      2) location, bail de 9 ans. Il est nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois et de motiver sa décision:
      • « pour occupation personnelle, à tout moment
      • « pour réaliser des travaux » de grande envergure, en fin de triennat (3e-6e-9e année)
      • « sans motif », en fin de triennat, avec versement d’indemnités

      S’il n’est pas possible de parvenir à un accord à l’amiable, il sera possible d’entamer une procédure en justice de paix.

      Nous ne pouvons pas te conseiller juridiquement, nous te proposons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique afin de bénéficier d’un conseil et/ou d’un accompagnement personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  37. Gerda ****

    Madame, Monsieur

    Quand le locataire quitte l’appartement avant la fin du contrat, dois je prévenir le service publique fédéral Finances ou le bail est enregistré svp ?

    Il s’agit d’un bail exclusivement habitation

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gerda ****,

      Nous sommes un site d’informations pour jeunes bruxellois. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Les contrats de bail, les avenants au contrat de bail et les états des lieux doivent être enregistrés via le bureau de sécurité juridique correspondant ou sur MyMinfin avec votre e-ID ou itsme, dans les 2 mois suivant la signature. Cela est nécessaire au moment de la conclusion de ces documents mais cela ne semble pas être le cas, au moment de leur rupture et/ou clôture.

      Nous vous conseillons de vous adresser au SPF Finances afin de poser vos questions à un.e collaborateur.trice directement ou de contacter le Syndicat national des propriétaires.

      Bien à vous,

      Répondre
  38. Francis

    la maison ou j’occupe un des neuf appartements qu’elle comprend a été vendue, le nouveau propriétaire ne renouvelle pas mon bail qui vient à expiration le 31 décembre 2020  et me l’a notifier par lettre recommandée. Si je trouve un appartement avant la date limite , quand dois je l’avertir de mon départ .

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Francis,

      Ton nouveau bailleur a repris ton bail en cours, aux mêmes conditions (dont la durée de ce contrat). S’il ne souhaite pas renouveler ton bail, il est nécessaire de respecter la procédure classique pour y mettre fin à l’échéance prévue.

      Il faut t’envoyer un préavis au moins 3 mois avant l’échéance dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins) ou de 6 mois, dans le cadre du bail de 9 ans. Si tu es dans le cas 1), celui-ci est valable, si tu es dans le cas 2) le préavis de 6 mois devait être reçu au mois de juin dernier pour prendre cours au 1er juillet et prendre fin le 31 décembre prochain. Ce délai est-il respecté?

      Si ce n’est pas le cas, le préavis est nul et ton bail sera renouvelé. Il sera prolongé pour 3 années supplémentaires (bail de 9 ans). Le propriétaire doit alors te renvoyer un préavis de 6 mois pour le rompre avant l’échéance (« pour occupation personnelle », « pour travaux » ou « sans motif »).

      Dans le cadre du bail de 9 ans uniquement: si les délais ont été respectés et que tu trouves un logement avant la fin du préavis (31 décembre), tu peux envoyer un contre-préavis d’1 mois à ton bailleur, pour quitter la location plus tôt.

      Il est toujours possible de discuter et de trouver un arrangement à l’amiable afin de mettre fin au bail de commun accord. Cela permet, notamment, de choisir une date de fin ensemble. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Bien à toi,

      Répondre
  39. Geoff

    Bonjour,

    je suis locataire d’un appartement sur bruxelles. J’ai un bail 3-6-9. le 1ier septembre cela fera 9 ans que je suis locataire.

    Le propriétaire m’a envoyé un préavi de fin de contrat le 1ier juillet par recommandé  et donc hors délais .  Le motif est pour réaliser des travaux qui sont pour moi très minim (changement de la chaudière individuel sans devis ou contrat signé d’un entrepreneur).

    Lors d’un entre-vue avec le propriétaire, je lui ai annoncé mon souhait de rester locataire.

    Il m’a proposé un nouveau contrat de 1 an.

    Est ce que le propriétaire a le droit de rompre le premier bail pour m’en proposer un nouveau contrat d’un an avec, bien évidemment une hausse du  prix de la location et en m’imposant un nouvel état des lieux réalisé par un expert dont 50% des frais seront à ma charge ?

    Dans ce cas, est ce que j’ai le droit de refuser le nouveau contrat et continuer le bail en cours ?

    Meilleures salutations distinguées

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Geoff,

      Lorsque ton propriétaire souhaite rompre le bail de 9 ans, il doit t’envoyer un préavis de 6 mois et respecter plusieurs conditions pour y mettre fin valablement :
      • à l’échéance, te prévenir de son intention de ne pas renouveler le bail pour 3 années de plus. C’est, effectivement, trop tard pour le 1er septembre 2020, car il aurait fallu t’envoyer le préavis, au plus tard en février, pour qu’il débute le 1er mars –> pour prendre fin le 31 août 2020;
      avant l’échéance « pour occupation personnelle » ou de ses proches de façon continue (pendant 2 ans), à tout moment;
      avant l’échéance « pour réaliser des travaux » de grande envergure, en fin de triennat (9e, 12e année) dont le coût doit dépasser 3 années de location, en fournissant des justificatifs;
      avant l’échéance « sans motif » , en fin de triennat.

      Le bail de 9 ans ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Etant donné que le préavis n’a pas été donné à temps, le bail sera prorogé et se poursuivra pour 3 années supplémentaires, aux mêmes conditions (notamment, le loyer), à partir du 1er septembre 2020 et cela, jusqu’au 31 août 2023.

      En août 2020, il est simplement possible, pour le propriétaire, d’y mettre fin pour « occupation personnelle » ou de commun accord. Cette dernière option permet de s’arranger ensemble sur une date de fin et le versement éventuel d’indemnités. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      De plus, il n’est pas nécessaire de conclure un nouveau bail ni de réaliser un nouvel état des lieux car le bailleur et le preneur sont les mêmes (pas de cession de bail).

      Si tu as des questions concernant la légalité de la demande de ton propriétaire, tu peux contacter l’Atelier des droits sociaux ou une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un conseil juridique.

      Bien à toi,

      Répondre
  40. Guy

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un logement et désire mettre fin au bail.

    Le bail a été consenti pour un terme de 1 an prenant cour le 1/10/2002.

    Depuis plus aucun document n’as été rédigé .

    Quelles solutions  sont possibles pour récupérer mon logement le plus rapidement possible?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Guy,

      Le bail, initialement conclu pour 1 an en octobre 2002 s’est transformé en bail de 9 ans. Au terme, en octobre 2011, il s’est prolongé pour 3 années supplémentaires puis, à nouveau, en 2014, 2017 et 2020.

      Pour mettre fin au bail de 9 ans, en tant que propriétaire, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions dont l’envoi d’un préavis de 6 mois pour prévenir la.le locataire :
      • à l’échéance, pour prévenir de votre intention de ne pas renouveler le bail pour 3 années de plus. C’est trop tard pour octobre 2020, car il aurait fallu envoyer le préavis au plus tard en mars pour qu’il débute le 1er avril –> pour prendre fin le 30 septembre 2020;
      avant l’échéance « pour occupation personnelle » ou de vos proches de façon continue (2 ans), à tout moment;
      avant l’échéance « pour réaliser des travaux » de grande envergure, en fin de triennat (9e, 12e, 15e, 18e année);
      avant l’échéance « sans motif » , en fin de triennat.

      En cas de non-respect des conditions, des sanctions peuvent être appliquées.

      Il est également toujours possible de trouver un arrangement à l’amiable avec le.la locataire pour rompre le bail de commun accord. Cela permet d’éviter certaines formalités et, notamment, de s’accorder sur une date de fin exacte, ensemble. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Bien à vous,

      Répondre
  41. Julie

    Bonjour

    Mon bail de 3 ans (devenu un bail de 9 ans car pas interrompu) arrive à échéance fin décembre. Sans préavis, il repartira pour 3 ans. Mais alors que devra faire le proprio s’il veut casser le bail (sans motif ou pour y habiter) l’an prochain ? Doit il attendre pile 1 année ou peut-il envoyer un recommandé (6 mois avant) à tout moment ? Et quelles indemnités devra-t-il payer ? MERCI à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Julie,

      Comme mentionné, passée l’échéance au mois de décembre 2020, ton bail de 9 ans sera renouvelé pour 3 années supplémentaires.

      La.le propriétaire devra alors respecter plusieurs conditions s’il.elle désire mettre fin au bail de 9 ans. Il faudra t’envoyer un préavis de 6 mois pour rompre le bail :
      • à l’échéance (au plus tard en juin 2023 –> pour prendre fin le 31 décembre 2023), pour te prévenir de son intention de ne pas renouveler le bail (pour 3 années de plus).
      avant l’échéance « pour occupation personnelle », à tout moment;
      avant l’échéance « pour réaliser des travaux » de grande envergure, en fin de triennat (9e, 12e, 15e année);
      avant l’échéance « sans motif » , en fin de triennat.

      Dans ton cas, aucune indemnité de rupture n’est due (en ta « faveur »).

      Si tu reçois un préavis donné par ton bailleur, tu as la possibilité de donner un contre-préavis d’1 mois pour partir plus tôt.

      Il est toujours possible de mettre fin au bail de commun accord et cela, à tout moment. Cette solution permet de choisir, ensemble, une date de fin exacte et de décider si des indemnités éventuelles doivent être versées. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Bien à toi,

      Répondre
  42. Natacha

    Bonjour,

    L’année dernière j’ai signé un contrat de courte de durée (3 ans), j’aimerai y mettre fin en septembre. Afin d’éviter de payer un mois de loyer, je souhaiterai proposer à mon propriétaire quelqu’un qui reprendrait mon bail.

    Pourriez-vous me dire comment cela marche (faut-il faire un état des lieux de sortie/d’entrée, au niveau de la garantie locative, ect) et quels sont les avantages pour mon propriétaire ?

    D’avance, je vous en remercie.

    Cordialement,

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Natacha,

      Lorsque tu souhaites mettre fin à ton bail de courte durée avant l’échéance, tu peux le faire à tout moment, sans devoir motiver ta décision, à condition d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire. Tu dois continuer à payer ton loyer normalement pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis. Tu dois également verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer à ta·ton propriétaire.

      Par exemple, envoyé le 30 juillet, le préavis prendra cours le 1er août et prendra fin le 31 octobre. Pour un envoi à partir du 1er août, le préavis prendra cours le 1er septembre et prendra fin le 30 novembre.

      Concernant la recherche d’un·e remplaçant·e et la « cession de bail », tu dois obtenir l’autorisation préalable et par écrit de ta·ton propriétaire. Le.la bailleur·eresse a le droit d’accepter la personne proposée, ou non.

      Si le.la remplaçant·e est accepté·e, il/elle reprend alors ton bail en cours, aux mêmes conditions (loyer, durée). Il est nécessaire de rédiger un « avenant » au contrat de bail pour y signaler toute modification (au contrat initial) au niveau de l’identité des locataires : « entrant·e » (remplaçant·e) et « sortant·e » (toi). En signant ce document, tu seras alors « désolidarisée » valablement des obligations qui découlent du contrat de bail.

      Un état des lieux de sortie doit obligatoirement être réalisé à la fin de ton occupation (avant la remise des clés) afin de comparer l’état du bien actuel avec l’état dans lequel il se trouvait, à ton arrivée (cf. état des lieux d’entrée).

      Si aucun loyer n’est resté impayé ni aucun dégât locatif causé au cours de ton occupation, la garantie locative pourra être libérée dans son intégralité. Si des réparations ou remplacements sont à tes frais, ces montants pourront être déduits de la caution.

      Aussi, il est toujours possible de prendre contact avec ta·ton propriétaire directement pour discuter d’une rupture du bail de commun accord. Cela permet de s’arranger à l’amiable en choisissant, ensemble, une date de fin anticipée et, notamment, de s’accorder sur le versement d’éventuelles indemnités de rupture. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Bien à toi,

      Répondre
  43. Anna

    Bonjour,

     

    Existent-ils des raisons qui peuvent raccourcir le délai de préavis en cas de rupture de bail?

    Ex: naissance, déménagement à l’étranger, perte d’emploi etc?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Anna,

      En tant que locataire, lorsque tu mets fin à ton bail avant l’échéance, tu dois envoyer un préavis de 3 mois (par lettre recommandée avec accusé de réception) à ta·ton propriétaire et il n’est pas nécessaire de motiver ta décision. Contrairement à la France, il n’y a pas de « motif » ou « justificatif » particulier prévu par la loi pouvant être invoqué pour bénéficier d’une réduction de la durée du préavis à Bruxelles.

      Dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins), il sera également nécessaire de verser une indemnité équivalente à 1 mois au·à la propriétaire. Pour le bail de 9 ans, cette indemnité équivaut à 3, 2, 1 mois de loyer la 1ère, 2ème ou 3ème année de location. Aucune indemnité ne sera due à partir de la 4ème année d’occupation.

      Néanmoins, il est toujours possible de prendre contact avec ta·ton propriétaire directement pour discuter d’une rupture du bail de commun accord. Cela permet de s’arranger en choisissant, ensemble, une date de fin anticipée ou encore, de s’accorder sur le versement d’éventuelles indemnités de rupture. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Par exemple, en envoyant un préavis en respectant la procédure classique, un courrier envoyé le 28 juillet prendra cours le 1er août et prendra fin, 3 mois plus tard, le 31 octobre. Le loyer est dû pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis (jusqu’au 31 octobre). La rupture de commun accord permet, quant à elle, de définir le départ au 1er septembre (par exemple) et de payer le loyer pour les mois de juillet et août (jusqu’au 31 août).

      Tu peux également contacter l’Atelier des droits sociaux ou une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour poser ta question à des juristes.

      Bien à toi,

      Répondre
  44. béné

    bjr, je mets fin à mon bail locatif le 1er septembre sachant que mon bail de 3 ans prends fin en novembre. quand puis je quitter mon domicile? bien a vous.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour béné,

      Si tu souhaites quitter le logement que tu loues pour le 1er septembre, tu mets fin à ton bail avant l’échéance, il est donc nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois à ta·ton propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour la·le prévenir.

      • Soit, tu as déjà dû envoyer ton préavis au plus tard au mois de mai, pour qu’il prenne cours le 1er juin et prenne fin le 31 août. Tu dois libérer le logement pour cette date. Tu dois également verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer.

      • Soit, tu envoies ton préavis aujourd’hui, le 27 juillet (ou maximum d’ici le 31 juillet), il prendra cours le 1er août et prendra fin le 31 octobre. Tu mets alors fin à ton bail de courte durée (3 ans ou moins) à l’échéance (c’est-à-dire, au terme prévu, le 1er novembre). Dans ce cas, aucune indemnité de rupture n’est due.

      Il faudra convenir d’une date, avec la·le propriétaire, pour réaliser l’état des lieux de sortie et lui remettre les clés.

      Bien à toi,

      Répondre
  45. melissa****

    Bonjour;

    Nous avons actuellement un bail 3-6-9. Nous sommes dans notre deuxième année, et nous aimerions quitter ces lieux. Nous savons que nous devons donc verser à la propriétaire 2 mois de loyer en compensation (Jusque là, tout est normal et me semble correcte!)

    MAIS;

    Nous ne pouvons pas prester les 3 mois de prévis, donc nous lui avons proposé de lui payer. Je lui ai envoyé un courrier par recommandé avec AR en lui expliquant cela. RIEN N’A ÉtÉ SIGNÉ DE NOS MAINS (aussi bien de notre coté, que de son coté. C’était une simple lettre daté et signé de mon nom et prénom par ordinateur). Tout cela c’est passé le 8 Juillet 2020. La semaine dernière, je me connecte sur Immoweb, et qu’est ce que je vois… L’appartement mit en location à partir du 15 Août! Les visites commencent le mardi 28/07.

    Est-elle en droit de nous demandé de payer les 3 mois de préavis, alors qu’elle à remit son bien en location à partir du 15 août, sans nous prévenir?! Il me semble avoir lu sur plusieurs sites, et après avoir passé plusieurs appels téléphoniques dans les différentes agences, ainsi qu’a sa propre agence, qu’elle n’est pas dans ses droits! Ca voudrait dire qu’elle aurait et nos mois de préavis jusqu’au 31 octobre + Les loyers de la nouvelle personne?! Il me semble aussi qu’un propriétaire ne peut percevoir 2 loyers pour le même bien?!

    Aidez-moi à y voir plus clair, s’il vous plait.

    Je vous remercie d’avance;

    Mélissa M.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour melissa****,

      En effet, la procédure classique pour rompre le bail de 9 ans avant l’échéance, en tant que locataire, consiste à envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 8 juillet, le préavis prendra cours le 1er août et prendra fin le 31 octobre. Comme mentionné, une indemnité équivalente à 2 mois de loyer est également à verser la 2ème année d’occupation.

      Ta propriétaire a-t-elle réagi au recommandé? Est-ce qu’une date a été décidée pour réaliser l’état des lieux de sortie? Est-ce que les clés du logement ont été rendues?

      Concernant le bien loué, même si ce n’est pas réellement le cas, tu es censée pouvoir continuer à occuper le logement normalement jusqu’au 31 octobre (en contrepartie du paiement du loyer), même si tu n’y passes qu’une semaine en septembre, par exemple.

      Il serait préférable de recontacter la propriétaire et d’en discuter avec elle directement, lui expliquant que tu as vu l’annonce en ligne mettant le bien en location, ainsi que l’organisation de visites (qui doivent faire l’objet d’une prise de rendez-vous), mais que tu es toujours locataire et cela, jusqu’à la fin du préavis.

      Il est alors possible de mettre fin au bail de commun accord, par exemple, en choisissant une date de fin ensemble et en s’accordant sur le versement d’indemnités éventuelles. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      TU peux également contacter l’Atelier des droits sociaux ou une association offrant un service d’aide juridique pour obtenir un conseil et/ou un accompagnement juridique.

      Bien à toi,

      Répondre
  46. nath2606

    bonjour,

    je voudrais savoir comment cela se passe au niveau du renom si il nous est octroyé un logement social alors qu’on loue un logement privé

    on m’a dit que le renom est de trois mois

    mais on m’a aussi dit qu’il n’y a pas de renom à donner dans ce cas-là

    qui dit vrai?

    merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour nath2606,

      Nous sommes un site d’informations pour jeunes bruxellois. Nous ne sommes pas spécialisés en matière de logement social et nous ne pouvons donc pas apporter une réponse complète à votre question précise.

      La procédure classique pour rompre un bail de résidence principale avant l’échéance, en tant que locataire, consiste à envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 27 juillet, le préavis prendra cours le 1er août et prendra fin le 31 octobre.

      Dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins), il faudra également verser une indemnité de rupture équivalente à 1 mois de loyer.
      Dans le cadre du bail de 9 ans, il sera nécessaire de verser une indemnité équivalente à 3, 2, 1 mois de loyer la 1ère, 2ème ou 3ème année d’occupation. Aucune indemnité n’est due à partir de la 4ème année d’occupation.

      Il est, également, toujours possible de discuter avec votre bailleur·eresse directement et de s’accorder sur une rupture de bail de commun accord. Vous pouvez alors de décider, ensemble, d’une date de fin exacte. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Nous vous conseillons de contacter le CPAS ou la société qui gère les logements sociaux ou encore, de vous adresser à une association spécialisée en matière de logement en fonction de votre commune de résidence afin d’obtenir plus d’informations.

      Bien à vous,

      Répondre
  47. chanel1705

    bonjour

    le 1er octobre 2008 mon ex compagnon à signé un bail 3-6-9

    je suis venue m’installer avec lui le 1er février 2011,

    lors de notre séparation le propriétaire mous à fait un document écrit stipulant que je reprennais le bail de mon ancien compagnon .   cela signifie donc que la date de bébut du bail que j’ai repris est celle qui figure dessus (le 1er octobre 2008) ?

    je suis donc actuellement dans la 12ème année du bail

    qu’en est-il du renom?

    j’ai entendu dire que l’on peut mettre fin  au bail au terme d’une triénnale sans renom, juste en signalant au propriétaire 1 mois avant le terme que l’on souhaite quitté le logement au terme de la triénnal

    est-ce vrai?

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour chanel1705,

      En effet, en reprenant le bail de ton compagnon (cession de bail), celui-ci est réputé avoir commencé à la date de signature de ton ex-conjoint, en 2008. À l’échéance en 2017, il s’est prolongé pour 3 années supplémentaires.

      Dans le cadre du bail de 9 ans, en tant que locataire, tu peux mettre fin au bail à tout moment (pas qu’en fin de triennat), en envoyant un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au·à la propriétaire. Envoyé le 27 juillet, ton préavis prendra cours le 1er août et prendra fin le 31 octobre. Tu ne dois ni motiver ta décision, ni verser d’indemnités de rupture.

      Bien à toi,

      Répondre
  48. ProprioBXL

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un bien loué à un couple depuis maintenant 9 mois. Nous avions conclu un bail d’un durée de 3 ans. Le couple se sépare et monsieur qui a toujours payé le loyer souhaite quitter le bien. Madame n’a jamais payée mais ne souhaite pas quitter le bien et ne pourra pas assumer le loyer seule.

    De 1 : l’indemnité pour la rupture du contrat avant échéance est-elle bien égale à 3 mois de loyer ?

    De 2 : Si nous réceptionnons la lettre recommandé disons le 30 juillet , le préavis de 3 mois démarre du 1 août au 31 octobre. Ont-ils le droit de quitter le bien avant cette date ?

    De 3 : Si monsieur quitte le bien mais que Madame refuse de quitter( même si elle ne pourra pas payer le loyer ) , qu’avons-nous légalement le droit de faire pour la faire partir ?

    Merci beaucoup pour vos réponses

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour ProprioBXL,

      Nous sommes un site d’informations pour jeunes bruxellois. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Lorsqu’un bail de courte durée est signé par un couple, il est nécessaire de rédiger un avenant au contrat de bail pour y signaler les modifications d’identité des preneur·se·s et, ainsi, désolidariser la·le locataire sortant·e des obligations qui en découlent. Le bail prend fin pour un·e des partenaires mais continue, aux mêmes conditions, pour l’autre.

      Dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins), uniquement si les 2 locataires souhaitent quitter le logement, il est nécessaire de prévenir la·le propriétaire en envoyant un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le loyer est à payer normalement pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis (3 mois). L’indemnité de rupture s’élève à 1 mois de loyer (et non pas, 3).

      Le préavis prend cours le 1er jour du mois suivant l’envoi et prend fin au terme d’un mois calendrier. Par exemple, envoyé le 27 juillet, le préavis prend cours le 1er août et prend fin le 31 octobre 2020.

      Il est toujours possible de mettre fin au bail de commun accord. Cela permet d’accélérer et/ou d’éviter certaines formalités comme l’envoi du préavis. Bailleur·eresse et preneur·se·s peuvent alors choisir, ensemble, une date de fin exacte (pour quitter le bien loué plus tôt que le 31 octobre) et s’accorder sur le montant d’éventuelles indemnités de rupture à verser. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Pour mettre fin au bail de courte durée avant l’échéance, en tant que propriétaire, il est nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois au·à la locataire, à partir de la 2e année d’occupation uniquement et pour seul motif, « l’occupation personnelle » du bien loué. Une indemnité équivalente à 1 mois de loyer est à verser au·à la locataire.

      Pour mettre fin au bail à l’échéance, en tant que propriétaire, il faut simplement prévenir la·le locataire 3 mois à l’avance, par écrit, de votre intention de ne pas renouveler le bail au terme.

      Il n’est pas possible de « faire partir » un·e locataire. Seule la possession d’un titre exécutoire, suite à une décision du·de la juge de paix, a valeur légale et enclenche l’expulsion d’un·e locataire défaillant·e.

      Vous pouvez vous adresser au Syndicat des propriétaires pour obtenir de plus amples informations.

      Bien à vous,

      Répondre
  49. Française

    Bonjour voilà je vie dans un appartement depuis 2010 mais le propriétaire va bientôt faire des travaux dans tout le bâtiment pour le vendre par la suite donc nous allons bientôt avoir un préavis nous avons 5znfanrs personne va vouloir de 5 enfants sachant que ça fait depuis 11 ans que je suis inscrite dans toutes les sociétés sociales pensez vous que nous avons droit a un logement nous sommes dans une situation vraiment ..

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Française,

      Lorsque le propriétaire désire mettre fin au bail de 9 ans avant l’échéance pour réaliser des travaux de grande envergure, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions. Celles-ci sont spécifiques dans le cadre de la rénovation de plusieurs appartements d’un même immeuble:
      • envoyer un préavis de 6 mois aux locataires
      • joindre des documents justificatifs
      • il doit s’agir de gros travaux, dont le coût dépasse 2 années de loyer
      • etc.

      Si ces conditions ne sont pas respectées, le préavis est nul.

      Nous ne pouvons pas vous aider concernant la recherche de logement mais voici une liste d’associations spécialisées en matière de logement (en fonction de votre commune de résidence) qui pourront certainement vous conseiller.

      Bien à vous,

      Répondre
  50. Cleila

    Bonjour,

    j’ai besoin d’une information concernant une maison louée par l’administration communale.

    ils me réclament 2 loyers , décembre 2019 et janvier 2020. Je n’ai jamais eu de rappel. Le 10 juillet je reçois un recommandé avec accusé de réception me demandant de payer dans les 10 jours ces deux mois de retard. Je reçois ce 27 juillet un courrier du juge de paix me convoquant en septembre pour conciliation afin de récupérer les indus de loyer et/ou résiliation du bail à l’amiable.

    j’ai régularisé l’indu ce jour.

    vais-je avoir la résiliation de bail ayant régularisé l’indu ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Cleila,

      Il est possible que ton paiement, dû le 20 juillet, n’ait pas été réceptionné avant l’envoi du 2ème courrier te convoquant en Justice de paix (reçu le 27 juillet). Veille à conserver une preuve de paiement (extrait de compte) en cas de contestation. Cette preuve doit mentionner le montant versé, la date de versement, le numéro de compte du débiteur (le tien), le numéro de compte du bénéficiaire et la communication structurée.

      Lorsque tu loues un bien, tu as des droits: tu peux jouir paisiblement du bien que tu occupes, en contrepartie du paiement du loyer et du maintien du logement dans un bon état, ce sont tes devoirs. C’est ton obligation essentielle en tant que locataire de payer le loyer. Ne pas le faire peut te mettre en tort.

      Tu peux te présenter à la conciliation en Justice de paix à la date convenue, cela permet de discuter et de tenter de trouver un arrangement à l’amiable. Veille à apporter les documents justificatifs prouvant que tu as réglé les arriérés de loyer. Étant donné que tu n’es plus en défaut de paiement, le bail ne devrait pas être résilié.

      Tu peux demander un conseil et/ou un accompagnement juridique à l’Atelier des droits sociaux ou une autre association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne.

      Bien à toi,

      Répondre
  51. MIHALINKA

    Bonjour.

    Je loue une maison depuis le 6 février 2005. Bail à reconduction tacite d’année en année.

    Mon époux et moi sommes retraités, les enfants sont partis et la maison est bien trop grande.

    Nous avons trouvé une petite maison, à un loyer beaucoup moindre et nous désirons quitter la maison que nous occupons.

    Je pense que je dois envoyer une recommandée avec accusé de réception à mon propriétaire, mais ce dernier est parti en vacances.

    COMMENT DOIS-JE FAIRE ? QUE DEVRAI-JE PAYER ?

    MERCI.

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour MIHALINKA,

      Votre bail de courte durée signé en 2005 s’est transformé en « bail de 9 ans ». Pour rompre ce contrat, il est simplement nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au propriétaire. Il n’est pas nécessaire de motiver votre décision ni de verser d’indemnités de départ dans votre cas. Veillez à conserver la preuve de dépôt du courrier recommandé avec le cachet/date de la poste (ou point poste) faisant foi.

      Ce renom prend cours le 1er jour du mois suivant l’envoi. Concrètement, envoyé le 24 juillet, celui-ci prendra cours le 1er août et prendra fin le 31 octobre 2020.

      Étant donné que votre propriétaire est parti en vacances, il ne pourra pas réceptionner le courrier. Le recommandé sera alors acheminé vers le bureau de poste. Si le destinataire n’est pas revenu de vacances et n’a donc pas retiré son recommandé à l’issue du délai de garde, l’envoi est renvoyé vers l’expéditeur (vous) en recommandé. Si les règles de notification du congé ont été respectées, celui-ci est valablement donné et le préavis entrera en vigueur à la date prévue…

      Il est toujours possible de notifier votre bailleur par une autre voie écrite (e-mail ou sms), le prévenant de votre intention de mettre fin au contrat (en mentionnant les dates de début et de fin), tout en respectant la procédure classique (envoi de recommandé).

      Bien à vous,

      Répondre
  52. Francesca

    Bonjour suite au covid 19 je n ai pas pu travailler pendant 2 mois et n ai pas pu payer mon loyer du mois d avril .j ai prévenu ma propriétaire qui m as laissé un répit j j’usqu à la fin de l année. Mais a ma grande surprise j’ai reçu un avis d d’huissier dans ma boite aux lettres qui me stipule qu elle ne désirait pas le renouvellement du bail et me laisse un délai de 3 mois pour rendre le logement que je doit libérer le 14 10 2020 que puis je faire

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Francesca,

      Afin que nous puissions répondre précisément à ta question, pourrais-tu la compléter? De quel type de bail s’agit-il (bail de courte durée, bail de 9 ans)? Quelle est la date de début, de fin du contrat?

      La propriétaire doit respecter plusieurs conditions en plus de l’envoi du préavis si elle désire mettre fin au bail avant l’échéance.

      Mais, si ta propriétaire ne souhaite pas renouveler ton contrat de bail, c’est-à-dire qu’elle souhaite y mettre fin au terme (date de fin initialement prévue dans le contrat), elle en a le droit. Elle doit alors simplement t’envoyer un préavis de 3 mois (bail de courte durée) ou de 6 mois (bail de 9 ans) pour te prévenir.

      Est-ce que l’accord à l’amiable avec la propriétaire pour la suspension du paiement du loyer a été mis par écrit, signé et daté? Si ce n’est pas le cas, tu peux être redevable de ces montants, même après ton départ.

      As-tu bénéficié de la prime unique de 214,68€ accordée aux locataires bruxellois ayant subi une perte de revenus suite à la crise sanitaire ?

      Nous te conseillons de t’adresser à l’Atelier des droits sociaux ou une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne afin de bénéficier d’un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  53. gene

    bonjour, j’ai un locataire dont le 1erbail de 1 an  va se terminer en novembre il me doit de l’argent qu’il me rembourse petit à petit mais sans  respecter le plan d’apurement, puis-je prolonger son bail pour 3 mois et dans ce cas prend-t-il fin automatiquement au bout des3 mois ou dois-je lui donner son renom en meme que la conclusion du nouveau bail de 3 mois? Merci de votre réponse. j’habite en wallonie

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour gene,

      Le bail d’1 an ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Si tu ne souhaites pas renouveler le contrat de bail de courte durée au terme prévu, il est nécessaire d’adresser un préavis de 3 mois, par écrit, à ta·ton locataire.

      Il est possible de renouveler le bail de courte durée, maximum 2x en Wallonie, par écrit. La durée du contrat initial et des renouvellements ne peut alors dépasser 3 années.

      Sans renouvellement écrit, sans envoi de préavis ni opposition du bailleur à ce que la·le preneur·se continue à occuper les lieux, le bail d’1 an se transforme en bail de 9 ans.

      Dans le cas d’un renouvellement de 3 mois, il sera nécessaire d’envoyer un préavis de 3 mois pour que le bail prenne fin à cette date. Il est également toujours possible de mettre fin au bail de commun accord. Cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater.

      Concernant le plan d’apurement, il est possible d’en discuter avec un·e intermédiaire du « Service Médiation » de votre commune ou encore, que la·le preneur·se fasse appel au CPAS, « Service Médiation de Dettes ».

      Bien à toi,

      Répondre
  54. Fab

    Un nouveau proprietaire peux t il mettre son adresse même si la locataire a donner un bail a cie

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Fab,

      Nous ne sommes pas sûres de comprendre ta question, pourrais-tu la préciser?

      Le bail à vie est conclu jusqu’au décès du·de la locataire. Si ta·ton propriétaire souhaite mettre fin au bail pour « occuper personnellement » le logement, ce n’est pas possible dans le cadre du bail à vie.

      Si tu es locataire et que tu as un·e nouveau·elle propriétaire (que celui/celle avec qui le bail à vie a été conclu initialement), cela ne change pas grand chose pour toi. Le bail est repris en cours et reste valable, tu as simplement un·e autre bailleur·eresse.

      Bien à toi,

      Répondre
  55. MPSW

    16/7/2020  Bonjour, Je viens de recevoir le renom du propriétaire sur bail de trois ans (convenu verbalement pr 9 ans avt procès), alors qu’ayant été condamné en Justice de Paix (détention de la garantie locative + indemnité sur travaux d’installation de 2 ans non déclarés dans le bail + non paiement du trop perçu sur 1er relevé des charges), il est actuellement en Appel Audience 7/12/2020 avec ses comptes pas en état (facturation des charges conventionnelles plutôt que réelles qu’il fera valoir pour éviter le remboursement de la GL). Y a-t-il ‘connexion’ entre les deux dossiers, déjà ajouté dans ma Réponse à la Requête d’Appel ? Je me défends seule (ex chef d’entreprise), j’ai 80 ans et ne bénéficie que du Revenu Minimum Garanti. Vu la situation, peut-il avoir recours à une quelconque procédure de déguerpissement ? Que dois-je faire. Pouvez-vous m’aider SVP ?  Merci d’avance et cordialement. MPSW.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour MPSW,

      Vous êtes ici sur un site d’information pour jeunes. Nous répondons à des questions sur le logement et nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique, qui nécessite des compétences juridiques, que nous ne possédons pas.

      Nous vous conseillons de rassembler l’ensemble des documents justificatifs en votre possession (renom, dossiers, etc.) et de vous adresser à l’Atelier des droits sociaux ou à une association offrant un service d’aide juridique afin de bénéficier d’un conseil et/ou d’un accompagnement juridique.

      Bien à vous,

      Répondre