La colocation : quel impact sur le bail et sur les responsabilités ?

La colocation à Bruxelles est bien reconnue. Elle concerne la location d’un même logement par plusieurs locataires au moyen d’un seul contrat. Il y a donc des règles particulières à ce type de contrat, mais elles ne s’appliquent que d’un comme accord entre les locataires et le propriétaire.

Le pacte de colocation

Les colocataires peuvent conclure un pacte de colocation pour régler les aspects de la vie en commun et ses modalités pratiques. Il faut l’accord du propriétaire, mais une fois cela fait, la conclusion de ce pacte déclenche les règles particulières de la colocation. Il est contraignant, et a donc une valeur juridique en cas de non respect, mais il est bon que l’un des colocataires le fasse enregistrer pour qu’il soit opposable au bailleur ou à des tiers.

Le pacte doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

    • la répartition du loyer entre les colocataires;
    • la manière dont les dégâts locatifs sont ventilés et imputés sur la garantie locative (si un des colocataires a fait un dégât et pas les autres par exemple);
    • la prise en charge des frais d’entretien et de réparation;
    • la division des charges communautaires (ménage, sortie des poubelles, courrier,…);
    • un inventaire des meubles;
    • la manière dont sont organisées la garantie locative et la prise de l’assurance incendie (une personne, cagnotte,…);
    • les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire;

Il y a une certaine forme de liberté accordée aux colocataires par rapport à ce que le pacte doit contenir, du moment qu’elles ne vont pas à ‘encontre des règles particulières de la colocation.

Les règles spécifiques à la colocation

Généralités

Si l’un des colocataires établit sa résidence principale dans le logement, alors les règles communes à tous les baux s’appliquent ainsi que les dispositions relatives au bail de résidence principale. Par contre, s’il n’établit pas sa résidence principale, alors seules les règles de droit commun concernant les baux s’appliquent.

La solidarité

Les colocataires sont solidaires par rapport au propriétaire et aux obligations du contrat de bail. Cela signifie que :

  • le propriétaire peut réclamer à chacun des colocataires le paiement du loyer si l’un des colocataires n’a pas payé sa part. Il peut choisir celui auprès duquel il va demander le paiement;
  • une mise en demeure adressée à l’un des colocataires vaut pour tous;
  • si l’un des colocataires paie un loyer dû, tous les colocataires sont libérés automatiquement, mais il peut se retourner contre les autres pour obtenir le remboursement.

    La solidarité ne s’applique pas pour les obligations liées au pacte de colocation.

Quitter ou mettre fin à la colocation

Si tous les colocataires souhaitent quitter la colocation, alors il faut se référer au règles de départ en fonction de la durée du contrat, tous les colocataires doivent signer le préavis.

Si un ou plusieurs colocataires veulent quitter anticipativement la colocation, il faut envoyer un préavis au bailleur de deux mois qui peut être modifié à tout moment et ne doit pas être accompagné d’indemnités. De plus, il faut notifier une copie du préavis aux autres colocataires.
Ce colocataires sortant ne sera libéré de ses obligations par rapport au contrat que s’il a retrouvé un nouveau colocataire avant l’expiration du préavis (il peut être refusé par le propriétaire et les autres colocataires) ou s’il a effectué une recherche active et suffisante.

Le propriétaire peut mettre fin à la colocation si la moitié des colocataires ont donné leur préavis sans être remplacés. Il peut donc leur donner un préavis de 6 mois. Il peut également mettre fin au bail selon les règles prévues par la loi sur la résidence principale et le droit commun.

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6 questions déjà posées

  1. Vincent

    Bonjour,

    Nous sommes une colocation de 5 personnes mais l’un de nous ne paie plus son loyer (depuis que nous avions découvert qu’il n’avait pas payé les factures d’énergie depuis 9 mois). En effet, chaque personne a une tâche bien précise et la sienne était donc de payer les factures via notre compte « commun » (qui était à son nom) chose que nous avons modifiée maintenant, nous avons ouvert un nouveau compte avec plusieurs mandataires et changer le responsable « trésorerie ».

    Nous aimerions nous protéger de ce personnage, il semblerait qu’il ait été interné deux ans en soins psychiatrique. Nous voulons le faire partir afin de ne pas devoir payer les loyers qu’il ne paie plus (et que cela ne s’accumule pas évidemment). Le propriétaire est de notre côté.

    Sachant qu’il ne répond plus au propriétaire et qu’il ne sort plus de sa chambre, créer un dialogue devient presque impossible, quelles seraient nos solutions? Merci 🙂

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Vincent,

      S’il y a eu conclusion d’un pacte de colocation entre les locataires, alors vous pouvez utiliser ce pacte en justice de paix contre le locataire défaillant. Ce pacte a une valeur juridique.
      De toute façon, la seule possibilité pour vous reste la procédure en justice de paix, mais il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un problème entre locataires, et donc le propriétaire ne peut pas réellement intervenir contre lui car il n’est pas concerné par le problème (même s’il peut vous appuyer quelque peu). Si aucun arrangement amiable n’est possible avec le locataire, et si ce dernier ne remplit pas ses obligations locatives, il faudra alors saisir le juge.

      Bien à toi,

      Répondre
  2. dominique

    Bonjour
    Je suis en colocation solidaire d’autres colocataires que je connaissais précédemment
    Mes autres colocataires ont donnés leur préavis alors que je souhaite rester. l’agence qui nous a loué l’appartement me demande de signer un nouveau bail avec caution solidaire avec des nouveaux colocataires que je ne connais pas.
    1/l’agence peut elle m’obliger à signer ce contrat avec caution solidaire?
    2/ que se passe t il si je refuse? pour moi (financièrement et obligation de partir ou pas?), pour les autres colocataires ?
    quels sont mes droits et recours ?
    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour dominique,

      À Bruxelles, la nouvelle loi qui encadre le bail de colocation stipule bien que les copreneurs qui souhaitent sortir de manière anticipée de la colocation doivent respecter un préavis de deux mois. Ce préavis peut être notifié à tout moment. Aucune indemnité n’est due par le ou les copreneurs sortants. Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné. Cependant, pour que le copreneur qui met fin au bail anticipativement soit libéré des obligations issues du contrat de bail et du pacte de colocation, il faut que :
      • SOIT, d’avoir retrouvé un nouveau copreneur avant l’expiration du congé qu’il a notifié. Le nouveau copreneur doit avoir marqué son accord sur les règles définies au sein du pacte de colocation et signé un avenant au contrat de bail initial. Il doit, en outre, présenter des indices de solvabilité permettant d’assurer sa part de loyer.
      Le bailleur et les copreneurs non sortants peuvent refuser le copreneur proposé par le copreneur sortant pour de justes et raisonnables motifs (par exemple, un motif lié à la solvabilité du copreneur proposé).
      • SOIT, avant l’expiration du congé qu’il a notifié, avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau copreneur.

      Par contre, il faut aussi savoir que lorsque la moitié des copreneurs signataires du bail ont donné leur congé, sans être remplacés, le bailleur peut dans ce cas mettre fin au bail. Il doit dans ce cas leur donner un préavis de six mois. Rien n’empêche naturellement le bailleur de conclure un nouveau bail avec la moitié restante des copreneurs.

      Donc le propriétaire est dans ses droits, et si la situation ne te convient pas, tu as de ton côté la possibilité de sortir de la colocation comme mentionné précédemment.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. Frag

    Bonjour, un de mes colocataires à plusieurs reprises piquent des crises de colère et nous menace par écrit d’être violent. Il instaure un climat d’insécurité. Que peut on faire?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Frag,

      Le propriétaire n’étant pas responsable de l’entente entre les colocataires, la seule chose que tu puisses faire est de porter plainte à la police suite aux menaces qu’il vous fait (d’autant que vous les avez par écrit, il est donc facile de prouver les accusations).

      Bien à toi,

      Répondre