La colocation : quel impact sur le bail et sur les responsabilités ?

 

La colocation à Bruxelles est bien reconnue. Elle concerne la location d’un même logement par plusieurs locataires au moyen d’un seul contrat. Il y a donc des règles particulières à ce type de contrat, mais elles ne s’appliquent que d’un comme accord entre les locataires et le propriétaire.

Le pacte de colocation

Les colocataires peuvent conclure un pacte de colocation pour régler les aspects de la vie en commun et ses modalités pratiques. Il faut l’accord du propriétaire, mais une fois cela fait, la conclusion de ce pacte déclenche les règles particulières de la colocation. Il est contraignant, et a donc une valeur juridique en cas de non respect, mais il est bon que l’un des colocataires le fasse enregistrer pour qu’il soit opposable au bailleur ou à des tiers.

Le pacte doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

  • la répartition du loyer entre les colocataires;
  • la manière dont les dégâts locatifs sont ventilés et imputés sur la garantie locative (si un des colocataires a fait un dégât et pas les autres par exemple);
  • la prise en charge des frais d’entretien et de réparation;
  • la division des charges communautaires (ménage, sortie des poubelles, courrier,…);
  • un inventaire des meubles;
  • la manière dont sont organisées la garantie locative et la prise de l’assurance incendie (une personne, cagnotte,…);
  • les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire;

Il y a une certaine forme de liberté accordée aux colocataires par rapport à ce que le pacte doit contenir, du moment qu’elles ne vont pas à ‘encontre des règles particulières de la colocation.

Les règles spécifiques à la colocation

Généralités

Si l’un des colocataires établit sa résidence principale dans le logement, alors les règles communes à tous les baux s’appliquent ainsi que les dispositions relatives au bail de résidence principale. Par contre, s’il n’établit pas sa résidence principale, alors seules les règles de droit commun concernant les baux s’appliquent.

La solidarité

Les colocataires sont solidaires par rapport au propriétaire et aux obligations du contrat de bail. Cela signifie que :

  • le propriétaire peut réclamer à chacun des colocataires le paiement du loyer si l’un des colocataires n’a pas payé sa part. Il peut choisir celui auprès duquel il va demander le paiement;
  • une mise en demeure adressée à l’un des colocataires vaut pour tous;
  • si l’un des colocataires paie un loyer dû, tous les colocataires sont libérés automatiquement, mais il peut se retourner contre les autres pour obtenir le remboursement.

    La solidarité ne s’applique pas pour les obligations liées au pacte de colocation.

Quitter ou mettre fin à la colocation

Si tous les colocataires souhaitent quitter la colocation, alors il faut se référer au règles de départ en fonction de la durée du contrat, tous les colocataires doivent signer le préavis.

Si un ou plusieurs colocataires veulent quitter anticipativement la colocation, il faut envoyer un préavis au bailleur de deux mois qui peut être modifié à tout moment et ne doit pas être accompagné d’indemnités. De plus, il faut notifier une copie du préavis aux autres colocataires.
Ce colocataires sortant ne sera libéré de ses obligations par rapport au contrat que s’il a retrouvé un nouveau colocataire avant l’expiration du préavis (il peut être refusé par le propriétaire et les autres colocataires) ou s’il a effectué une recherche active et suffisante.

Le propriétaire peut mettre fin à la colocation si la moitié des colocataires ont donné leur préavis sans être remplacés. Il peut donc leur donner un préavis de 6 mois. Il peut également mettre fin au bail selon les règles prévues par la loi sur la résidence principale et le droit commun.

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8 questions déjà posées

  1. Phil3art

    Bonjour, je ne suis pas certain d’avoir bien compris. Si un colocataire s’en va, qu’il est libéré de ses obligations, et qu’aucun nouveau colocataire n’a été touvé/accepté, cela signifie-t-il que le loyer dû est diminué de son montant ou les autres colocataires sont-ils toujours tenus de payer la totalité du loyer.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Phil3art,
      Si en colocataire s’en va, il faut que
      – soit, il ait retrouvé un nouveau copreneur avant l’expiration du congé qu’il a notifié. Le nouveau copreneur doit avoir marqué son accord sur les règles définies au sein du pacte de colocation et signé un avenant au contrat de bail initial. Il doit, en outre, présenter des indices de solvabilité permettant d’assurer sa part de loyer. Le bailleur et les copreneurs non sortants peuvent refuser le copreneur proposé par le copreneur sortant pour de justes et raisonnables motifs (par exemple, un motif lié à la solvabilité du copreneur proposé).
      – soit qu’il ait effectué, avant l’expiration du congé qu’il a notifié, une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau copreneur.

      Si le copreneur qui souhaite sortir de la colocation ne satisfait pas à au moins une des deux obligations mentionnées ci-dessus, les obligations futures desquelles il serait tenu en vertu du contrat de bail, ainsi que sa solidarité avec les autres copreneurs s’éteignent automatiquement au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé qu’il aura notifié. Ainsi, il resterait tenu de payer le loyer durant six mois à dater de la date de notification de son congé.

      Le loyer ne diminuera donc pas.

      Bien à toi,

      Répondre
  2. Lyly

    Plusieurs jeunes travailleurs veulent se domicilier à la même adresse. Quel bail dois-je faire? Colocation ou résidence principale? Quel impact sur leurs impôts?

    En vous remerciant

    Agnès

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lyly,

      Il conviendra de faire un bail de colocation de résidence principale (soit de courte durée, soit de 9 ans). Puisqu’il s’agit d’une colocation, il s’agira d’un bail avec les noms de tous les colocataires. Comme il ne s’agit pas d’étudiants, il s’agira bien d’un bail de résidence principale. Les habitants se domicilieront probablement dans le logement.
      L’impact de la colocation est surtout, pour eux, le fait de perdre éventuellement leur statut d’isolé s’ils sont au chômage par exemple.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. hamtew

    Bonjour,

    Je dois conclure un bail d’occupation (colocation?) chez le propriétaire: une sorte de chambre d’hôte. Quel type de bail devrais-je utiliser?

    je vous remercie

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour hamtew,

      Il ne s’agit pas d’un bail de colocation, mais bien d’un bail de résidence principale classique, dans lequel seront détaillés les espaces dont tu peux disposer. En effet, le propriétaire ne peut pas être colocataire, et tu seras donc le seul preneur sur le contrat.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Lau

    Bonjour,

    Mon petit ami aimerait venir s’installer en Belgique pour faire des études et on aimerait s’installer ensemble.

    Je vis en colocation, peut -il se domicilier chez moi? Sachant que mes colocs et moi ne sommes pas domiciliés sur place car résidents belges, étudiants et jeunes travailleurs.

    Que doit-il faire?

    Est-ce que cela poserait un problème légal à mes colocs, à moi même ou à lui de vivre là?

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lau,

      À priori, cela ne pose pas de problèmes si les autres ne sont pas domiciliés. S’il s’agit de sa résidence principale (là où il vit régulièrement), alors de toute façon, il doit se domicilier (au risque d’être inscrit d’office par la commune). Il faut cependant que les autres colocataires soient d’accord bien entendu.

      Bien à toi,

      Répondre