La colocation : quel impact sur le bail et sur les responsabilités ?

La colocation à Bruxelles est bien reconnue. Elle concerne la location d’un même logement par plusieurs locataires au moyen d’un seul contrat. Il y a donc des règles particulières à ce type de contrat, mais elles ne s’appliquent que d’un comme accord entre les locataires et le propriétaire.

Le pacte de colocation

Les colocataires peuvent conclure un pacte de colocation pour régler les aspects de la vie en commun et ses modalités pratiques. Il faut l’accord du propriétaire, mais une fois cela fait, la conclusion de ce pacte déclenche les règles particulières de la colocation. Il est contraignant, et a donc une valeur juridique en cas de non respect, mais il est bon que l’un des colocataires le fasse enregistrer pour qu’il soit opposable au bailleur ou à des tiers.

Le pacte doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

    • la répartition du loyer entre les colocataires;
    • la manière dont les dégâts locatifs sont ventilés et imputés sur la garantie locative (si un des colocataires a fait un dégât et pas les autres par exemple);
    • la prise en charge des frais d’entretien et de réparation;
    • la division des charges communautaires (ménage, sortie des poubelles, courrier,…);
    • un inventaire des meubles;
    • la manière dont sont organisées la garantie locative et la prise de l’assurance incendie (une personne, cagnotte,…);
    • les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire;

Il y a une certaine forme de liberté accordée aux colocataires par rapport à ce que le pacte doit contenir, du moment qu’elles ne vont pas à ‘encontre des règles particulières de la colocation.

Les règles spécifiques à la colocation

Généralités

Si l’un des colocataires établit sa résidence principale dans le logement, alors les règles communes à tous les baux s’appliquent ainsi que les dispositions relatives au bail de résidence principale. Par contre, s’il n’établit pas sa résidence principale, alors seules les règles de droit commun concernant les baux s’appliquent.

La solidarité

Les colocataires sont solidaires par rapport au propriétaire et aux obligations du contrat de bail. Cela signifie que :

  • le propriétaire peut réclamer à chacun des colocataires le paiement du loyer si l’un des colocataires n’a pas payé sa part. Il peut choisir celui auprès duquel il va demander le paiement;
  • une mise en demeure adressée à l’un des colocataires vaut pour tous;
  • si l’un des colocataires paie un loyer dû, tous les colocataires sont libérés automatiquement, mais il peut se retourner contre les autres pour obtenir le remboursement.

    La solidarité ne s’applique pas pour les obligations liées au pacte de colocation.

Quitter ou mettre fin à la colocation

Si tous les colocataires souhaitent quitter la colocation, alors il faut se référer au règles de départ en fonction de la durée du contrat, tous les colocataires doivent signer le préavis.

Si un ou plusieurs colocataires veulent quitter anticipativement la colocation, il faut envoyer un préavis au bailleur de deux mois qui peut être modifié à tout moment et ne doit pas être accompagné d’indemnités. De plus, il faut notifier une copie du préavis aux autres colocataires.
Ce colocataires sortant ne sera libéré de ses obligations par rapport au contrat que s’il a retrouvé un nouveau colocataire avant l’expiration du préavis (il peut être refusé par le propriétaire et les autres colocataires) ou s’il a effectué une recherche active et suffisante.

Le propriétaire peut mettre fin à la colocation si la moitié des colocataires ont donné leur préavis sans être remplacés. Il peut donc leur donner un préavis de 6 mois. Il peut également mettre fin au bail selon les règles prévues par la loi sur la résidence principale et le droit commun.

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11 questions déjà posées

  1. D. Jessy

    Bonjour,

    Je suis étudiant et je perçois les allocations de CPAS.

    Je suis sur le point de faire une colocation à Bruxelles et j’ai envie de mettre ma résidence principale là-bas.

    Je voudrais savoir si cela pourrait influencer mes revenus de la même façon que quand je suis chez mes parents par exemple est-ce que je serai payer comme une personne seule ou on tiendra compte des revenus de mon colocataire ?

    Et pour finir, est-ce qu’on partage le même composition de ménage ?

     

    D’avance merci pour votre réponse,

     

    D. Jessy

    Répondre
  2. Pierre

    Bonjour et merci pour cet article,

    Dans le cas d’un logement dans lequel l’un des colocataires est le propriétaire,par exemple dans une maison bruxelloise avec trois chambres.

    Savez-vous s’il est nécessaire d’établir un bail avec les deux colocataires non-propriétaires?

    Savez-vous si/comment le propriétaire doit déclarer les mensualités des deux autres colocataires?

     

    Bien à vous

    Répondre
  3. Ben

    bonjour,

    Nous souhaitons faire une colocation mais avons peur des risque liés à l’endettement d’un des membres de la colocation. … Si le huissier vient, peut-il saisir tout ce qu’il trouve dans la colocation? Comment pouvons-nous nous protéger? que fait-il inscrire dans le contrat de bail?

     

    Répondre
    1. CIDJ
  4. Raf

    Bonjour ,

    Chaque colocataire aura une  composition de Ménage séparé…?

    Raf

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Raf,
      Peux-tu préciser ta situation ?
      Quel type de bail as-tu signé ?
      Es-tu toujours étudiant ou ?
      Merci
      Bien à toi,

      Répondre
  5. Maria

    Bonjour, dans la resiliation d’un bail de colocation, à part le préavis de trois mois avec lettre raccommandée, existent-ils toujours les indémnités de rupture de contrat prévues par la loi principale (3 mois la première année, 2 mois la deuxième et 1 mois la troisième)?

    Et donc, pour rompre un contrat de colocation, il faut la signature des tous les colocataires, correct? Un grand merci, c’est urgent..

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Maria,

      Tout va dépendre de la rupture en elle-même.
      Si tous les colocataires veulent quitter la colocation, alors le principe de solidarité et d’indivisibilité du contrat de bail implique que le congé soit signé par chacun d’entre eux. De plus, il faudra respecter les règles de rupture anticipée prévues par la loi sur les baux à loyer (tu pourras retrouver ces règles en fonction de la durée de ton contrat sur notre site à la page suivante).

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Maria M

        Merci, donc desormais il y a seulement 1 mois d’indemnité pour rupture anticipée de bail. Zut! Comment un propriétaire peut se sentir tranquille en loyant pour 3 ans, qu’après 6 mois, par example, les locataires ne partent pas? Avec la règles de 3 mois (la 1ère année) 2 mois (la 2ème) et 1 mois, la force de dissuasion était plus forte..

        merci pour ce service très efficace et professionnel. Maria

        Répondre
  6. Arnaud

    Bonjour j ai signé contracter un bail de bureau avec 2 autres personnes.

    Les 2 autres ne paient plus leur quote-part dans le loyer et font la sourde oreille à mes réclamations.

    Je voudrais mettre fin au bail en envoyant un renon mais la propriétaire exige les 3 signatures….?…comment sortir de cette situation inextricable?

     

    Merci

     

    Bien à vous

    Arnaud

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Arnaud,

      S’il s’agit d’un bail de bureau, il n’est donc pas question de résidence principale, mais bien de droit commun. Dès lors, il faut bien relire ton contrat et voir ce qui y est prévu pour une résolution anticipée car on ne peut pas appliquer les règles de la loi sur les baux à loyer. Si rien n’est inscrit dans le contrat, la seule solution sera de faire un arrangement à l’amiable avec toutes les parties. En cas d’accord, il faut mettre le tout par écrit et signé par tous. Sinon, il faudra alors tenter la procédure en justice de paix pour obtenir des deux autres personnes le paiement de leurs parts et la résolution du bail.

      Bien à toi,

      Répondre