La colocation : quel impact sur le bail et sur les responsabilités ?

La colocation à Bruxelles est bien reconnue. Elle concerne la location d’un même logement par plusieurs locataires au moyen d’un seul contrat. Il y a donc des règles particulières à ce type de contrat, mais elles ne s’appliquent que d’un comme accord entre les locataires et le propriétaire.

Le pacte de colocation

Les colocataires peuvent conclure un pacte de colocation pour régler les aspects de la vie en commun et ses modalités pratiques. Il faut l’accord du propriétaire, mais une fois cela fait, la conclusion de ce pacte déclenche les règles particulières de la colocation. Il est contraignant, et a donc une valeur juridique en cas de non respect, mais il est bon que l’un des colocataires le fasse enregistrer pour qu’il soit opposable au bailleur ou à des tiers.

Le pacte doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

    • la répartition du loyer entre les colocataires;
    • la manière dont les dégâts locatifs sont ventilés et imputés sur la garantie locative (si un des colocataires a fait un dégât et pas les autres par exemple);
    • la prise en charge des frais d’entretien et de réparation;
    • la division des charges communautaires (ménage, sortie des poubelles, courrier,…);
    • un inventaire des meubles;
    • la manière dont sont organisées la garantie locative et la prise de l’assurance incendie (une personne, cagnotte,…);
    • les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire;

Il y a une certaine forme de liberté accordée aux colocataires par rapport à ce que le pacte doit contenir, du moment qu’elles ne vont pas à ‘encontre des règles particulières de la colocation.

Les règles spécifiques à la colocation

Généralités

Si l’un des colocataires établit sa résidence principale dans le logement, alors les règles communes à tous les baux s’appliquent ainsi que les dispositions relatives au bail de résidence principale. Par contre, s’il n’établit pas sa résidence principale, alors seules les règles de droit commun concernant les baux s’appliquent.

La solidarité

Les colocataires sont solidaires par rapport au propriétaire et aux obligations du contrat de bail. Cela signifie que :

  • le propriétaire peut réclamer à chacun des colocataires le paiement du loyer si l’un des colocataires n’a pas payé sa part. Il peut choisir celui auprès duquel il va demander le paiement;
  • une mise en demeure adressée à l’un des colocataires vaut pour tous;
  • si l’un des colocataires paie un loyer dû, tous les colocataires sont libérés automatiquement, mais il peut se retourner contre les autres pour obtenir le remboursement.

    La solidarité ne s’applique pas pour les obligations liées au pacte de colocation.

Quitter ou mettre fin à la colocation

Si tous les colocataires souhaitent quitter la colocation, alors il faut se référer au règles de départ en fonction de la durée du contrat, tous les colocataires doivent signer le préavis.

Si un ou plusieurs colocataires veulent quitter anticipativement la colocation, il faut envoyer un préavis au bailleur de deux mois qui peut être modifié à tout moment et ne doit pas être accompagné d’indemnités. De plus, il faut notifier une copie du préavis aux autres colocataires.
Ce colocataires sortant ne sera libéré de ses obligations par rapport au contrat que s’il a retrouvé un nouveau colocataire avant l’expiration du préavis (il peut être refusé par le propriétaire et les autres colocataires) ou s’il a effectué une recherche active et suffisante.

Le propriétaire peut mettre fin à la colocation si la moitié des colocataires ont donné leur préavis sans être remplacés. Il peut donc leur donner un préavis de 6 mois. Il peut également mettre fin au bail selon les règles prévues par la loi sur la résidence principale et le droit commun.

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15 questions déjà posées

  1. Titania

    Bonjour,

    Je pense louer un appartement à un petit groupe composé de membres de la même famille – générations différentes, mais tous adultes. Ils partageraient entre eux la responsabilité de payer le loyer etc., mais par le passé ils n’ont jamais signé de « pacte de colocation » et ils ont une hésitation par rapport à cette démarche.

    Ma question: si je veux établir une responsabilité jointe de leur part dans le contrat de bail, est-ce qu’il suffit de mentionner tous les noms des personnes concernées et insérer une clause précisant que celles-là sont solidairement obligées – en leur laissant la tâche de régler cela entre eux comme bon leur semblera – ou bien, est-ce que je dois absolument insister qu’un pacte de colocation soit signé? Merci!

    Répondre
  2. murielle

    bonjour,ma question…. 2personnes en colocation,une sur le bail,ca se passe mal,la personne sur le bail a t elle le droit de mettre e colocataire a la porte?(celui ci ayant son domicile établi la)et a l inverse si le colocataire reprend le bail via le proprietaire pourra t il faire partir la deuxiemme personne a ce moment?

    merci murielle

    Répondre
  3. Pascal-Louis

    (question corrigée)  à la fin lire : payer une pénalité de trois/deux/un mois dans la première/deuxième/troisième année du bail (dans le cas de figure donc deux mois) ? Merci

    Répondre
  4. Pascal

    (question corrigée)  à la fin lire : payer une pénalité de trois/deux/un mois dans la première/deuxième/troisième année du bail (dans le cas de figure donc deux mois) ? Merci

    Répondre
  5. Pascal

    (question corrigée)  à la fin lire : une indemnité de 3-2-1 mois durant la 1-2-3 année du bail (donc deux mois ici) ? Merci

    Répondre
  6. Pascal

    (question corrigée)  ma fille a signé un contrat de colocation classique de 3 ans et veut partir au bout de 18 mois. Peut-elle invoquer le préavis de deux mois sans indemnité ou doit-elle respecter le prescrit de son contrat daté d’octobre 2017 qui prévoit 3 mois de préavis plus une indemenité de 3-2-1 mois durant la 1-2-3 année du bail (donc deux mois ici) ?

    Répondre
  7. Pascal

    ma fille a signé un contrat de colocation classique de 3 ans et veut partir au bout de 18 mois. Peut-elle invoquer le préavis de deux mois sans indemnité ou doit-elle respecter le prescrit de son contrat daté d’octobre 2017 qui prévoit 3 mois de préavis plus un eindemenité de 3-2-1 dans la 1-2-3 année du bail (donc deux mois ici) ?

    Répondre
  8. JjB

    Bonjour,

    j’habite à Kraainem, près de l’UCL et je souhaite savoir si je peux mettre des chambres en location pour des étudiants.

    Je vous remercie

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour JjB,

      Cela est sans doute possible, mais tu te trouves ici sur un site d’information pour jeunes situé à Bruxelles. Dans la mesure où le logement est devenu matière régionale, nous ne maîtrisons pas la législation flamande en terme de loi sur les loyers. Tu devras trouver plus d’informations sur les possibilités, les contrats,… via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Jess

    Bonjour,

    Je suis locataire depuis 10 ans maintenant (sans bail). En mars 2018, mon ex compagnon est venu vivre chez moi et y a mis son domicile. Cependant, il n’a jamais payé de loyers jusqu’en novembre 2018. Puis-je faire quelque chose pour réclamer sa part de loyer pour les mois de mars à octobre 2018?

    Merci pour votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jess,

      Il ne s’agit pas réellement d’un problème de logement, mais d’un problème entre particuliers. Tu peux toujours tenter une procédure en justice de paix, mais le problème sera qu’en l’absence de contrat de bail, il sera difficile de prouver quoique ce soit. Le mieux serait de mettre ton bail par écrit. Il faut contacter le propriétaire pour lui demander. En effet, le bail écrit est obligatoire depuis 2008 et chaque partie est en drtoi d’exiger de l’autre sa mise par écrit.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. Nathan

    Bien le bonjour!

    Je suis actuellement au chômage (je touche environ 1000euros), j’habite seul.

    Mon meilleur ami est propriétaire d’une maison, et je souhaiterais habiter chez lui en tant que colocataire.

    J’aurais voulu savoir ce que cela implique au niveau de mon chômage? Va-t-il baisser? J’imagine que oui, dans quelles proportions?

    Y a-t-il des conditions à remplir pour pouvoir établir une colocation chez lui? Disposition des pièces etc?

    Et pour lui, en tant que proprio, qu’est ce que cela change pour lui?

    Auriez-vous éventuellement des adresses où je pourrais me renseigner?

    J’imagine que mon syndicat pourrait avoir une partie des réponses?

    Existe-il des agences spécialisées dans la colocations?

     

    Un grand merci pour vos réponses,

    Nathan.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Nathan,

      Si tu es au chômage actuellement et que tu vis seul, en te mettant en colocation avec quelqu’un (ou en vivant avec quelqu’un), il est possible qu’il baisse. pour avoir une idée plus précise, n’hésite pas à te rendre sur la page suivante de notre site spécialisée sur la question.
      Par contre, il ne s’agira pas vraiment d’une colocation, puisque le propriétaire ne « coloue » pas avec toi. Il te loue une chambre dans son habitation avec accès à des parties communes. Pour lui, cela va changer puisqu’il met son bien (ou une partie) en location.
      Pour trouver des colocations, tu as une pléthore de sites sur Internet comme par exemple celui-ci. Mais n’hésite pas à lancer des recherches supplémentaires en ce sens.
      N’hésite pas non plus à faire appel à ton syndicat qui devrait pouvoir te répondre également.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Hérine

    Bonjour,

    Je suis étudiante et j’effectue un stage à Bruxelles pour 6 mois. J’ai la possibilité d’obtenir des tickets restaurant grâce à mon stage, mais pour cela je dois me domicilier dans mon appartement (partager en colocation avec la fille du propriétaire). Les propriétaires sont d’accord, mais m’indiquent que je devrais payer la taxe d’habitation si je me domicilie.

    Ma question : vais-je devoir payer la taxe d’habitation pour 6 mois de collocation ?

    En vous remerciant, Hérine

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Hérine,

      À Bruxelles, la taxe régionale à charge des chefs de ménage et des personnes isolées n’est plus due depuis l’année d’imposition 2016. Tu peux d’ailleurs le signaler aux propriétaires afin qu’ils soient au courant.

      Bien à toi,

      Répondre