La colocation : quel impact sur le bail et sur les responsabilités ?

 

La colocation à Bruxelles est bien reconnue. Elle concerne la location d’un même logement par plusieurs locataires au moyen d’un seul contrat. Il y a donc des règles particulières à ce type de contrat, mais elles ne s’appliquent que d’un comme accord entre les locataires et le propriétaire.

Le pacte de colocation

Les colocataires peuvent conclure un pacte de colocation pour régler les aspects de la vie en commun et ses modalités pratiques. Il faut l’accord du propriétaire, mais une fois cela fait, la conclusion de ce pacte déclenche les règles particulières de la colocation. Il est contraignant, et a donc une valeur juridique en cas de non respect, mais il est bon que l’un des colocataires le fasse enregistrer pour qu’il soit opposable au bailleur ou à des tiers.

Le pacte doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

  • la répartition du loyer entre les colocataires;
  • la manière dont les dégâts locatifs sont ventilés et imputés sur la garantie locative (si un des colocataires a fait un dégât et pas les autres par exemple);
  • la prise en charge des frais d’entretien et de réparation;
  • la division des charges communautaires (ménage, sortie des poubelles, courrier,…);
  • un inventaire des meubles;
  • la manière dont sont organisées la garantie locative et la prise de l’assurance incendie (une personne, cagnotte,…);
  • les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire;

Il y a une certaine forme de liberté accordée aux colocataires par rapport à ce que le pacte doit contenir, du moment qu’elles ne vont pas à ‘encontre des règles particulières de la colocation.

Les règles spécifiques à la colocation

Généralités

Si l’un des colocataires établit sa résidence principale dans le logement, alors les règles communes à tous les baux s’appliquent ainsi que les dispositions relatives au bail de résidence principale. Par contre, s’il n’établit pas sa résidence principale, alors seules les règles de droit commun concernant les baux s’appliquent.

La solidarité

Les colocataires sont solidaires par rapport au propriétaire et aux obligations du contrat de bail. Cela signifie que :

  • le propriétaire peut réclamer à chacun des colocataires le paiement du loyer si l’un des colocataires n’a pas payé sa part. Il peut choisir celui auprès duquel il va demander le paiement;
  • une mise en demeure adressée à l’un des colocataires vaut pour tous;
  • si l’un des colocataires paie un loyer dû, tous les colocataires sont libérés automatiquement, mais il peut se retourner contre les autres pour obtenir le remboursement.

    La solidarité ne s’applique pas pour les obligations liées au pacte de colocation.

Quitter ou mettre fin à la colocation

Si tous les colocataires souhaitent quitter la colocation, alors il faut se référer au règles de départ en fonction de la durée du contrat, tous les colocataires doivent signer le préavis.

Si un ou plusieurs colocataires veulent quitter anticipativement la colocation, il faut envoyer un préavis au bailleur de deux mois qui peut être modifié à tout moment et ne doit pas être accompagné d’indemnités. De plus, il faut notifier une copie du préavis aux autres colocataires.
Ce colocataires sortant ne sera libéré de ses obligations par rapport au contrat que s’il a retrouvé un nouveau colocataire avant l’expiration du préavis (il peut être refusé par le propriétaire et les autres colocataires) ou s’il a effectué une recherche active et suffisante.

Le propriétaire peut mettre fin à la colocation si la moitié des colocataires ont donné leur préavis sans être remplacés. Il peut donc leur donner un préavis de 6 mois. Il peut également mettre fin au bail selon les règles prévues par la loi sur la résidence principale et le droit commun.

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12 questions déjà posées

  1. **** Juliette

    Bonjour, comment faire pour une colocation de 5 personnes dont 2 travailleurs et 3 étudiants à Schaerbeek, pour que les travailleurs se domicilient et les étudiants pas, afin de conserver les allocations familiales ?
    Existe-t-il un contrat unique qui reprendrait le statut de chacun individuellement ? Pu faut il obligatoirement passer par 5 baux, un par personne ?

     

    Merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour **** Juliette,

      Etant donné qu’il s’agit d’une colocation à Bruxelles (à partir de la p.50), tu dois rédiger et signer un unique contrat de bail avec l’ensemble des colocataires. Les colocataires doivent également signer un pacte de colocation qui comporte une clause de solidarité (vis-à-vis du bailleur des obligations du bail) les unissant. Leurs statuts (étudiant ou travailleur) ne sont pas précisés.

      Pour limiter l’impact de la colocation sur les allocations familiales des étudiant·e·s, tu pourrais considérer le kot et le contrat de bail (de colocation) étudiant. La solution du kot présente des avantages.

      Pour bénéficier des allocations familiales, ceux- et celles-ci doivent poursuivre des études/formations ou être en stage d’insertion professionnelle, être âgé·e·s de moins de 25 ans, être à charge de leurs parents (où est leur résidence principale et dont ils dépendent financièrement) et leurs revenus ne peuvent pas dépasser un certain montant. Voici de la documentation concernant la perception des allocations familiales par le jeune.

      Si les étudiant·e·s déclarent qu’ils sont domiciliés à une nouvelle adresse, un agent de quartier ou un policier devra faire une enquête pour s’assurer que les jeunes y résident effectivement. Si les étudiant·e·s sont résidents et ne déclarent pas qu’ils sont domiciliés, ils risquent d’écoper d’une taxe de seconde résidence. Cependant, la plupart des étudiant·e·s pourront disposer d’une forte réduction ou encore d’une dispense.

      Voici un modèle de contrat de bail de colocation bruxellois et un autre dont tu peux t’inspirer.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  2. elo77

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement loué avec un bail de colocation (3 colocataires sur le bail). Un des 3 coloc s’en va (préavis notifié à temps etc, tout ok à ce niveau-là). Un nouveau colocataire a été trouvé. Ma question: comment procéder d’un point de vue administratif pour le bail: avenant au bail actuel avec le nouveau colocataire? Autre démarche?

    Merci!

    Elodie

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour elo77,

      Le colocataire sortant, le nouveau colocataire, les deux autres colocataires et toi (propriétaire) devez signer:
      • un avenant au contrat de bail. En signant l’avenant, le nouveau colocataire remplace le colocataire sortant dans les droits et obligations découlant du contrat de bail. Celui-ci doit être enregistré. Tu peux te baser sur ce modèle d’avenant.
      • un avenant à l’état des lieux. Cet avenant concerne les parties communes et les parties privatives du nouveau colocataire (par exemple la chambre du colocataire sortant). L’avenant de l’état des lieux est aux frais du colocataire sortant ou à frais partagé avec le nouveau colocataire s’il a trouvé un remplaçant.
      • un avenant au pacte de colocation, pour remplacer l’ancien colocataire par le nouveau (le propriétaire ne doit pas signer cet avenant).

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  3. Béatrice

    Bonjour, dans notre cas la colocataire a donné la clé a une nouvelle colocataire sans nous prévenir. sans avoir signé l’avenant au bail et sans avoir fait les démarches pour la nouvelle garantie locative, comment dois je procéder? merci de votre aide et de vos conseils Beatrice

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Béatrice,

      Un colocataire seul peut mettre fin au bail de colocation à tout moment (le bail se poursuit pour les autres colocataires) mais celui-ci doit être notifié. D’une part, le colocataire souhaitant quitter la colocation doit envoyer un préavis de deux mois (sans indemnités) au propriétaire et une copie aux autres colocataires. D’autre part, le colocataire est libéré de ses obligations s’il trouve un colocataire avant la fin du préavis (c’est ton cas, en ce qui concerne la recherche d’un « remplaçant » mais pas pour le préavis) mais à cela s’ajoutent trois conditions concernant le remplaçant (solvabilité, acceptation du remplaçant et signature d’un avenant au bail).

      Dans ton cas, étant donné que le colocataire sortant n’a pas respecté les modalités de rupture (et s’il ne peut pas fournir preuve du contraire) mais qu’il a activement recherché un remplaçant, il reste solidaire de ses colocataires pendant 6 mois après son départ. Il est toujours tenu des obligations qui découlent du contrat: un loyer impayé ou un dégât locatif peuvent être réclamés pour cette période de 6 mois après son départ.

      Tu peux te diriger vers l’Atelier des droits sociaux pour obtenir un conseil juridique adapté à ta situation ou au Service Médiation de ta commune.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  4. Philippe

    Bonjour,

    Il y a-t-il des règles légales en matière de relevés des index des compteurs (électricité, gaz, eau) a l’entrée et à la sortie d’un bail de colocation ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Philippe,
      En principe, dans le contrat de colocation, une rubrique, relative au relevé des compteurs avant ou après occupation, doit être prévue comme est prévue l’organisation de la répartition des charges entre colocataires.
      Enfin, il est important de prévoir un ‘pacte de colocation’ lorsque l’on est colocataire :
      https://www.bruxelles-j.be/te-loger/la-co-location-quel-impact-sur-le-bail-et-sur-les-responsabilites/
      Bien à toi,

      Répondre
  5. Alain

    Bonjour,

    Est-ce qu’un privé peut être LOCATAIRE de l’ensemble (donc NON-PROPRIETAIRE) et sous-louer à des COLOCATAIRES ?

    Si c’est non, que faut-il faire pour pouvoir LOUER pour sous-louer à des COLLOCATAIRES ?

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Alain,

      Le preneur d’un logement qui affecte celui-ci à sa résidence principale ne peut sous-louer la totalité de ce logement. Il ne peut sous-louer qu’une partie de celui-ci, et uniquement s’il continue à occuper le reste de l’immeuble loué au titre de sa propre résidence principale. La partie sous-louée peut servir ou non de résidence principale au sous-locataire. Si tel est le cas, et si les conditions d’application du bail de résidence principale sont réunies, on se trouve en présence d’un bail relatif à la résidence principale, où le preneur principal est le bailleur du sous-locataire.
      Il y a en outre d’autres conditions à respecter :
      • la durée de la sous-location ne peut dépasser celle du bail principal qui reste à courir ;
      • le preneur principal doit, avant de conclure cette sous-location, avertir le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits ;
      • lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur principal doit en avertir le sous-locataire dans les quinze jours qui suivent la réception du congé et lui signaler que son propre contrat de sous-location prendra fin à la même date que le bail principal ;
      • si c’est le preneur qui met fin au bail principal avant le terme de celui-ci, il doit donner au sous-locataire un congé de trois mois, accompagné d’une copie du congé qu’il donne au bailleur, et payer au sous-locataire une indemnité égale à trois mois de loyer.
      • Lorsque le bail principal prend fin et que, par conséquent, le contrat de sous-location prend également fin, le sous-locataire ne peut demander à bénéficier d’une prorogation pour circonstances exceptionnelles.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Nicolascrestel

        Bonjour,

         

        Quid d’une sous-location avec un bail de résidence secondaire (bail de droit cmmun)?

         

        Merci.

         

        Bien à vous,

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour Nicolascrestel,

          Qu’il s’agisse d’une sous-location sous bail de droit commun ou sous le régime de la résidence principale, le locataire principal est malgré tout tenu de rester domicilié dans le logement. Les conditions sont fondamentalement les mêmes.

          Bien à toi,

          Répondre