Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (qu l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web de Statbel.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

 
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22 questions déjà posées

  1. joelle

    Bonjour,

    J’étais sous contrat de location pendant les années 2015-2018. Le contrat de loyer a pris fin le 31 Novembre 2018. Lors du décompte des charges effectueés à la fin du mois de janvier 2019, le propriétaire m’informe de l’indexation des loyers de façon rétroactive pendants la durée de location. Est-ce légal?

    Répondre
  2. Paulbrux

    Peut-on indexer un loyer en fin de contrat pour récupérer les 3 montants d’indexation rétroactive correspondant aux 3 derniers mois d’exécution du contrat? Si tous les loyers ont déjà été payés conformément au contrat, une indexation n’a à mon sens plus de raison d’être. L’indexation constitue en effet l’adaptation d’une obligation de payer qui n’existe plus puisque toutes les obligations ont déjà été exécutées. concrètement, si le bail prend fin le 31 mars, peut-on réclamer le 30 mars le paiement des 3 dernières indexations compte tenu du fait que l’objet de la demande (c-à-d le l’obligation de payer le loyer du mois d’avril et ss) n’existe pas? A mon ses la demande est caduque, qu’est-ce que vous en pensez?

    Répondre
  3. marjorie

    bonjour, mon proprietaire veut encore indexer le loyer, hors je n ai pas de bail enregistre, elle menace tjr par telephone depuis 2 ans, ici un courrier pour augmenter de 15 d un coup, a partir de fevrier, sauf que l entree dans la maison etait le 1er avril 2015 (500 eur), en 2016 elle refais un bail ecris a sa main non enregistrer, et elle met loyer a 515 (augmentation) deja de 15 e. ici elle veut augmenter mais humiditer dans une des chambres dont une pas fonctionnelle, et il pleut dans la chambre a cause de la toiture fuitée. Que dois je faire svp je precise que je n ai jamais recu depuis mon entree en 2015 de copie enregistree du bail, donc je ne sais meme pas voir l indice etc…ni me faire aidee. J en appel a votre aide urgente svp Rufin marjorie

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marjorie,

      Le propriétaire peut indexer le loyer tous les ans, à partir de la date anniversaire du contrat de bail. Il doit respecter cependant un certain calcul. Tu pourras vérifier le calcul de ton propriétaire via le lien suivant : https://ng3.economie.fgov.be/NI/indicators/cpi/rent_fr.asp

      Tout d’abord, il faut savoir que le non-enregistrement du bail n’empêche pas le propriétaire d’indexer. Par contre, tu es en droit de le mettre en demeure de le faire (via un courrier recommandé avec accusé de réception).
      Par contre, ton loyer de base est bien celui de 500 euros concernant le contrat de 2015. En effet, un bail peut être prolongé, mais aux mêmes conditions. Le propriétaire ne pouvait déjà pas changer le loyer de la sorte (s’il ne s’agissait pas d’indexation).
      Le mieux est donc d’une part de vérifier le calcul de l’indexation grâce au lien ci-dessus, ensuite avertir le propriétaire des éventuels problèmes constatés lors de ce calcul. S’il ne réagit pas dans la positive, ta seule issue sera alors d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Sébastien

    Bonjour,

    Je loue une maison à 700€ en région flamande , mon contract a été signé le 19 décembre 2010 et mon loyer a commencé à partir du 1 mars 2011. Mon propriétaire m’a envoyé un mail en me disant qu’il m’a jamais indexé jusqu’à maintenant. Il a fait un calcul et il me dit que mon loyer devrait être de 808€. Mais il trouve que c’est beaucoup en une fois alors il me demande un loyer de 750€ à partir de mars 2019.
    Ma question est : A-t’il le droit de réclamer cette somme de 750€ ? Et peut-il me demander un loyer de 808€ vue qu’il a oublié de m’indexer toutes les années précédantes?

    merci
    Sébastien

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sébastien,

      Si ton contrat est bien entré en vigueur le 1er mars 2011 (même si signé en décembre 2010), le propriétaire ne peut pas encore connaître l’indice 2019 pour le mois de mars et ne peut pas faire l’indexation de 2019.
      Il peut par contre faire l’indexation avec les indices de 2018 (le loyer indexé est alors de 793,21EUR). En utilisant le calculateur de loyer disponible sur la page suivante, tu pourras vérifier le calcul de ton propriétaire : https://ng3.economie.fgov.be/NI/indicators/cpi/rent_fr.asp
      La proposition d’un loyer à 750 euros est donc une révision du loyer (puisque ce montant ne se base sur aucun calcul particulier), et normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.
      Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Marc

    J’aimerais connaître le nouvel indice pour l’indexation du loyer 2019.

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marc,

      Pour te répondre au mieux, il faudrait connaître le mois de signature du contrat de bail ainsi que la région dans laquelle se trouve le bien. Le mieux est de vérifier le calcul d’indexation de ton bien via le lien suivant : https://ng3.economie.fgov.be/NI/indicators/cpi/rent_fr.asp. Tu y trouveras le détail du calcul avec les indices adéquat.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. John

    Je paie un loyer à Ixelles depuis décembre 2008 de 500 euros… Et suite à le dernière indexation, je me retrouve d’un coup à 590 euros en une fois, il s’agit d’une augmentation de près de 20%… est-ce que ce n’est pas un peu beaucoup en une fois??

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour John,

      Il est en effet possible que si le propriétaire n’a pas indexé le loyer pendant 10, l’augmentation puisse paraître forte. Il est difficile de vérifier cela, car il faudrait spécifier la région dans laquelle tu vis.
      Le mieux est de vérifier le calcul de l’indexation via le calculateur de loyer se trouvant sur la page suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Fran

    Merci de m’informer si à Bruxelles, il y a lieu d’indexer le loyer au cours du premier trimestre 2019?
    Si oui merci de me dire quel est le nouvel indexe?
    Mon propriétaire habitant en France indexe le loyer du bien qu’il possède en Belgique .
    Bien à vous
    Hauwaerts Fran

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Fran,

      Le propriétaire est en droit d’indexer le loyer tous les ans, à partir de la date anniversaire de la signature du contrat. Cela signifie que si cela a été fait en janvier par exemple, il est en droit d’indexer le loyer avec les indices 2019. Si par exemple, le contrat a été conclu en novembre, il peut t’indexer en janvier, mais avec les indices de 2018 (avec possibilité de rétroactivité de 3 mois). Tu peux vérifier le calcul de l’indexation via le lien suivant. Ainsi, tu pourras voir si le calcul que te propose le propriétaire est correct ou non.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Franc

    L’indexation de 2019 est-il déjà d’application?

    Dans la négative, c’est l’indexation de 2018 qui entre en ligne de compte?
    A quelle date l’indexation 2019 sera publiée ?
    Françoise

    Répondre
  9. Franc

    Quel est le % de l’indexation des loyer pour l’année 2019
    Les propriétaire peuvent-ils déjà l’appliquer?
    Bien à vous
    Françosie

    Répondre
  10. hadile

    Bonjour,

    Mon propriétaire à augmenter le loyer sur base d’une indexation. La date d’anniversaire de mon contrat de bail est le 1 juin 2018. Mais j’ai reçu l’augmentation à partir du 1 novembre 2018. A t’il le droit ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour hadile,

      Le propriétaire a bien le droit de demander l’indexation plus tard que la date anniversaire. C’est tant pis pour lui pour les mois qu’il ne l’a pas demandée.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Erik

    Bonjour ma propriétaire m’a prévenu oralement d un index sur le loyer , suis rentré le 29/9/2013 .. et m’a prévenu le 10/01/2019 c est normal ou pas ? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Erik,

      Elle peut t’indexer le 10 janvier 2019, mais bien entendu avec l’index de 2018 (celui de 2019 n’est pas encore paru dans ton cas). Il peut le faire et demander également une rétroactivité pour les 3 derniers mois précédant la demande. N’hésite pas à vérifier son calcul via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. Alpha

    bonjour, j ai recu ce jour un email mon proprietaire ma index mon bail et signé 22/12 2018, loyer de base 650, mais il ma index 1er janvier 2019 le nouvelles somme mensuelle de 655.97. hors charges c’est normal ça mais je habitue à Aalost. merci pour vorte répose

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Alpha,

      Si ton bail a été signé le 22/12/2018, ton propriétaire ne peut pas l’indexer le 1er janvier 2019. Il devra attendre la date anniversaire du contrat de bail (donc le 22/12/2019 pour pouvoir réaliser l’indexation. Il faut donc prendre contact avec lui pour lui rappeler la loi.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. Pierrot

    Bonjour, j’ai reçu ce jour un courrier me demandant d’adapter mon loyer avec l’index de mai 2018 ( date d’entrée en mai 2013). Je dois également payer l’index de octobre/novembre et décembre 2018, es-ce normal ? Merci pour votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Pierrot,

      Cela est en effet possible. Le propriétaire est en droit d’indexer tous les ans à partir de la date anniversaire du contrat de bail, mais s’il ne l’a pas fait à ce moment-là, il peut toujours le faire en cours d’année (c’est tant pis pour lui s’il a manqué des mois d’indexation). Il y a également possibilité de demander la rétroactivité pour les 3 mois précédant la demande, donc ton propriétaire semble en bon droit.

      Bien à toi,

      Répondre