Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

 

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par la·le propriétaire. La loi ne prévoit, à ce jour, aucune réglementation à ce sujet (pas de barèmes de loyers). Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener la·le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Loyer.brussels est un site qui permet de connaitre le loyer indicatif de référence pour le bien que tu loues (ou que tu envisages de louer) en prenant en compte sa localisation et ses caractéristiques principales. Il est, d’ailleurs, possible de faire un « test » pour savoir à combien se loue un logement à Bruxelles

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, même prorogé, le loyer ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer – à la hausse ou à la baisse – peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord).

Augmentation du loyer

Le loyer peut être revu à la hausse. Le loyer sera augmenté, uniquement si le bailleur a l’accord du preneur (ou celui du juge de paix) et s’il/elle entre dans un des 2 cas particuliers ci-dessous:

  • le bailleur a financé des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du preneur. L’accord sur la hausse du loyer a été obtenu au moins 1 mois avant le début des travaux.
  • le bailleur a demandé la révision triennale (en fin de chaque triennat de location): l’augmentation doit être acceptée par le preneur entre le 9e et le 6e mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.

Il n’est jamais obligatoire de marquer son accord sur une augmentation du loyer. De plus, si le bailleur n’entre pas dans ces conditions, la demande de révision est nulle. Le montant du loyer habituel doit continuer à être versé normalement.

Diminution du loyer

Le loyer peut aussi être revu à la baisse:

  • le preneur peut demander la révision triennale (en fin de chaque triennat de location): le bailleur doit accepter la diminution du loyer entre le 9e et le 6e mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.
Révision du loyer accordée par le juge de paix

En cas de désaccord entre les parties, le propriétaire ou le locataire peut s’adresser au juge de paix entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. La révision sera uniquement accordée par le juge dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure (augmentation loyer) ou inférieure (diminution du loyer) de 20% au moins au loyer payé au moment de la demande;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

Si le juge constate que les conditions de la demande en révision sont réunies, il peut accorder la révision. Dans ce cas, il fixe le montant du nouveau loyer en tenant compte des intérêts de chacun.

Vous devez payer le loyer révisé dès le 1er jour du triennat suivant. Si l’action judiciaire n’est pas terminée à ce moment, le loyer révisé sera appliqué, rétroactivement, dès le 1er jour du triennat.

 

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation est l’adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (que l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail).

L’indexation peut se faire à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les 3 mois qui précèdent la demande. Par exemple: si l’entrée en vigueur du contrat est le 1er septembre mais que le bailleur ne se souvient d’indexer que le 1er décembre, il/elle ne peut demander l’indexation rétroactivement que pour les mois d’octobre, novembre et décembre, et le futur.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice santé
—————————————-
Indice santé de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation soi-même sur le site web de Statbel.

Attention, le logement est maintenant une matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

 

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89 questions déjà posées

  1. **** abda

    bonjour je voudrais info indice des  louye annes 2018 ET 2019_2020 si posible montant 340,89 EURO

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour **** abda,

      L’indice-santé va dépendre de l’année de base choisie pour calculer l’indexation (1996, 2004, 2013).

      Le plus simple serait de calculer le loyer indexé directement sur Statbel en entrant les données propres au bail: montant du loyer, année de signature et d’entrée en vigueur du bail, etc.

      Il faut noter que si l’indexation n’a pas été demandée à la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail, par exemple novembre 2020, il est possible de la demander au moment où tu t’en souviens (en mars 2021, en te basant sur les indices de novembre 2020!) mais des arriérés d’indexation de loyer ne peuvent être réclamés rétroactivement uniquement pour les 3 derniers mois (janvier, février et mars 2021), et pour le futur.

      Pour les arriérés d’indexation de loyer de 2018, 2019 et 2020, c’est trop tard.

      Bien à toi,

      Répondre
  2. Cédric

    Bonjour,

    Mon compagnon a signé son bail en juin 2011 avec un loyer de 600€ et sa propriétaire lui a annoncé en mars 2019 qu’elle voulait l’indexer à la date anniversaire et il est donc passé à 680€. Pouvait-elle indexer rétroactivement de toutes les années?

    Merci de votre réponse.

    Cédric ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Cédric,

      L’indexation du loyer peut être demandée 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie.

      La propriétaire aurait pu indexer le loyer chaque année. La demande aurait pu être faite pour la 1ère fois en juin 2012 puis à nouveau, en juin 2013 ainsi qu’en juin 2014, etc. Même si elle n’a jamais indexé auparavant, elle a le droit de le faire maintenant.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même en entrant les données du bail de ton compagnon sur le site Statbel.

      Ce n’est pas une demande rétroactive car le loyer est indexé à partir de mars 2019 et pour le futur. Comme la demande n’a pas été faite à la date anniversaire (juin 2018) mais plus tard, la propriétaire doit se baser sur l’indice de juin 2018. Si la demande a été faite en mars 2019 mais s’applique à partir du loyer de juin 2019, c’est sur l’indice de juin 2019 qu’il faut se baser. Le loyer a-t-il été indexé en juin 2020?

      Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à l’avantage de ton compagnon.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. Hélène

    Bonjour,

    notre propriétaire veux augmenter le loyer de 50€ à partir du mois de juin, sans autres raisons qu’un mail stipulant que  » Tout à pas mal augmenté « .

    Nous avons signé un bail pour 3 ans qui prend fin le 27.10.2022.

    La partie indexation du contrat de bail a été rayée. Est ce que ça signifie qu’elle peut augmenter quand elle veut ?

    Merci,

    Hélène

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Hélène,

      Il faut, tout d’abord, distinguer l’augmentation (= révision) et l’indexation du loyer.

      En principe, le loyer est fixé pour la durée du bail. Cependant, dans des cas bien précis et selon des conditions particulières, une révision du loyer à la hausse (ou à la baisse) peut être demandée. Cette demande peut être faite en fin de triennat uniquement, suite 1) à des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du locataire ou 2) des circonstances nouvelles qui font que la valeur locative du bien a augmenté (ou diminué). Les 2 parties doivent être d’accord sur cette révision, sinon, tu peux continuer à payer ton loyer normalement.

      L’indexation du loyer est une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. Elle peut être demandée chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. C’est légal, sauf si le contrat l’interdit. En rayant la rubrique « indexation » du bail, nous nous demandons si la propriétaire n’a pas « désisté » de la possibilité d’indexer…

      La propriétaire pouvait donc indexer ton loyer pour la 1ère fois en octobre 2020 puis à nouveau, en octobre prochain. Ici, comme l’indexation n’a pas été demandée à la date anniversaire (octobre 2020) mais en juin 2021, elle doit se baser sur l’indice d’octobre 2020. Tu peux calculer l’indexation toi-même sur le site Statbel.

      Nous ne sommes pas juristes donc nous ne pouvons pas t’affirmer avec certitude que l’indexation ne peut pas être demandée (car la rubrique a été rayée du bail) mais nous te conseillons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Hanane M.

    Bonjour, j’ai un contrat de 18 mois signé en fin novembre 2017 avec mention octobre de l’indexation mais verbalement le propriétaire a dit ne jamais indexé et en février 2021 je reçois un recommandé pour m’informer que je suis indexé ?! Les frais lié aux réparations parlophone et badge sont considérer comme des frais de charges mensuelles ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Hanane M.,

      Ta·ton propriétaire peut te demander l’indexation du loyer chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. C’est légal.

      Est-ce que ton bail a été signé fin novembre 2017 et est entré en vigueur le 1er décembre 2017?

      Si c’est le cas, la·le propriétaire pouvait donc indexer ton loyer pour la 1ère fois en décembre 2018 puis à nouveau, en décembre 2019, 2020, etc. Ici, comme l’indexation n’a pas été demandée à la date anniversaire mais plus tard, en février 2021, le bailleur doit se baser sur l’indice de décembre 2020.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même sur le site Statbel en entrant les données suivantes: l’année de signature du bail, l’année d’entrée en vigueur du bail, le montant du loyer à la signature, l’année pour laquelle l’indexation est demandée (du coup, 2020) et la région où se situe le logement.

      Même si la·le propriétaire n’a jamais indexé auparavant, elle/il a le droit de le faire maintenant. Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage.

      En ce qui concerne les charges, tu paies d’une part, des charges privatives, qui sont directement liées au logement que tu occupes et ta consommation personnelle (eau, électricité, chauffage) et d’autre part, des charges communes liées à la copropriété/immeuble: entretien, chauffage et électricité des parties communes, ascenseur, local poubelle, etc. Le parlophone et les badges semblent se rapporter à ces charges communes. Tu peux toujours demander le décompte des charges, un détail avec la répartition de celles-ci et leur montant (et des justificatifs) à ton bailleur.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. ancha

    Bonjour,

    Si la date anniversaire du bail commence au milieu du mois, par exemple le 15 mars, et que le propriétaire souhaite indexer le loyer comme cela est prévu dans le contrat, le nouveau montant du loyer s’appliquera pour l’intégralité du mois de mars ou seulement à partir du 15 mars?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour ancha,

      L’indexation peut être demandée 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail.

      Le bailleur peut donc te faire la demande d’indexation à partir du 15 mars 2021 (date d’entrée en vigueur du bail). Celle-ci s’appliquera sur le montant du loyer à partir de la date de la demande, c’est-à-dire du 15 mars au 14 avril puis, du 15 avril au 14 mai, comme d’habitude.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Nour

    Le forfait des charges communes peut il être indexé en même temps que le loyer ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Nour,

      L’indexation du loyer peut être demandée chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie.

      Concernant l’indexation des charges, cela dépendra du « régime » choisi:
      • si les charges font partie du loyer: l’indexation du loyer concernera également les charges ;
      • si les charges sont forfaitaires: elles sont fixes pour la durée du bail, sauf si le contrat prévoit une indexation annuelle des charges. Il est également possible de solliciter le juge de paix pour demander une révision (à la hausse) ou une conversion vers le système provisionnel ;
      • si les charges sont provisionnelles: pas d’indexation possible car il s’agit de charges basées sur la consommation réelle.

      Peu d’informations existent au sujet de l’indexation des charges. Nous te proposons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil personnalisé ou au Syndicat national des propriétaires si tu es propriétaire.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Stefdw

    Monsieur,
    Depuis plus de 15 jours la porte coupe feu et une nouvelle chaudière à condensation ont été installées dans votre appartement.
    Etant donné les frais importants que j ai du assumer, je propose d’augmenter votre loyer à 490 EUR + 10 EUR de provision pour l eau soit un total de 500 EUR par mois et ce à partir du 1ER JANVIER 2020
    Ma question  : est-il dans son droit d’indexer mon loyer ce 1 janvier 2021.
    Le contrat de bail à été en date du17 juillet 2017

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Stefdw,

      Il faut, tout d’abord, distinguer l’augmentation et l’indexation du loyer.

      En principe, le loyer est fixé pour la durée du bail. Cependant, dans des cas bien précis et selon des conditions particulières, une révision du loyer à la hausse (ou à la baisse) peut être demandée. Cette demande peut être faite en fin de triennat uniquement, suite 1) à des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du locataire ou 2) des circonstances nouvelles qui font que la valeur locative du bien a augmenté (ou diminué). Les 2 parties doivent être d’accord sur cette révision, sinon, tu peux continuer à payer ton loyer normalement.

      L’indexation peut, quant à elle, être demandée chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. Le propriétaire pouvait donc indexer ton loyer pour la 1ère fois en juillet 2018 puis à nouveau, en juillet 2019, juillet 2020, etc. Ici, comme l’indexation n’a pas été demandée à la date anniversaire mais en janvier 2021, elle doit se baser sur l’indice de juillet 2020. Tu peux la calculer toi-même sur le site Statbel. Il faut noter que les années pendant lesquelles le propriétaire n’a pas indexé le loyer ont été à ton avantage.

      En ce qui concerne la porte coupe-feu et la chaudière à condensation, cela va dépendra de l’origine du problème ayant entrainé le remplacement de ces équipements. Locataire et propriétaire ont des droits et obligations vis-à-vis du logement, de l’entretien et des réparations et remplacements en cas de problème.

      La chaudière doit être entretenue régulièrement et contrôlée périodiquement par le locataire en faisant appel à un·e technicien·ne agréé·e (annuellement). Si tu ne procèdes pas à l’entretien et que cela endommage la chaudière, les réparations sont à tes frais mais si elle tombe en panne, est vétuste ou des dysfonctionnements non-imputables au locataire surviennent, c’est au propriétaire de prendre en charge les frais de remplacement.

      Tu peux te référer à cette liste qui détaille les réparations, travaux et entretiens incombant au preneur et au bailleur. Celle-ci est parue au Moniteur belge et est impérative (on ne peut y déroger), c’est la référence en Région bruxelloise. Le point 9. concerne les « Chauffe-eau, boilers » et le point 22. concerne les « Portes, charnières ».

      Dans tous les cas, le propriétaire ne peut pas réclamer une augmentation du loyer pour compenser « des frais importants qu’il a dû assumer » liés à des réparations ou remplacements nécessaires.

      Nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil personnalisé et de l’aide dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Stefdw

        Merci d’avoir pris le temps de répondre.

        Cordialement

        Répondre
  8. Jacques

    Bonjour,

     

    Je demande de savoir vers quelle date du mois publie t’on l’indice santé .

    En l’occurence j’attends de connaitre l’indice santé de janvier 2021

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jacques,

      Nous ne savons pas à quelle date l’indice santé est publié, précisément. Il semblerait que la dernière modification des statistiques de Statbel date du 28 janvier dernier. L’indice santé « janvier 2021 » est déjà disponible (celui-ci varie en fonction de l’année de base dans le calcul de l’indexation: 1996, 2004, 2013).

      Tu peux également calculer l’indexation du loyer directement sur Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. odette ****

    je loue une maison à une dame depuis 24 ans, je n’ai jamais augmenté le loyer pour lui permettre de vivre sereinement ; mais voilà qu’elle commence à m’envoyer des factures de toutes sortes pour des réparations de choses qu’elle aurait dû entretenir ( elle a laissé tomber en ruines un abri  de jardin à 1000 euros , elle change la serrure  car elle ne l’a jamais graissée, etc  , je voudrais donc augmenter le loyer afin de récupérer un peu tout ça . De combien puis-je augmenter le loyer chaque année ? merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour odette ****,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Concernant l’entretien du logement et les réparations et travaux éventuels, les obligations du bailleur et du preneur sont bien précises et doivent être bien connues des parties. Si vous avez effectué des réparations à vos frais alors que celles-ci étaient à charge de la locataire, vous ne pouvez pas augmenter le loyer pour « compenser ».

      La liste suivante détaille les réparations, travaux et entretiens incombant au preneur et au bailleur. Celle-ci est parue au Moniteur belge et est impérative (on ne peut y déroger), c’est la référence en Région bruxelloise.

      En principe, le loyer est inchangé pour la durée du bail. Vous ne pouvez pas « augmenter » le loyer arbitrairement. La révision du loyer (à la hausse ou à la baisse) répond des conditions précises (par exemple, elle ne peut être demandée qu’en fin de triennat).

      Il est, néanmoins, possible d’indexer le loyer chaque année, en faisant la demande par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. L’indexation peut être calculée sur Statbel.

      Bien à vous,

      Répondre
  10. Maggy

    Bonjour, nous avons signé un bail en janvier 2018 avec une entrée en vigueur du bail en février 2018, nous avons eu notre première indexation en février 2019, puis février 2020 sur le loyer mais aussi sur les charges, est ce que cela est bien normal d’avoir une indexation sur les charges ?

    Merci par avance  de votre réponse.

    Cordialement.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Maggy,

      L’indexation du loyer peut être demandée chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie.

      Concernant les charges, cela dépendra du « régime » choisi:
      • si les charges font partie du loyer: l’indexation du loyer concernera également les charges ;
      • si les charges sont forfaitaires: elles sont fixes pour la durée du bail, sauf si le contrat prévoit une indexation annuelle. Il est également possible de solliciter le juge de paix pour demander une révision (à la hausse) ou une conversion vers le système provisionnel ;
      • si les charges sont provisionnelles: pas d’indexation possible car il s’agit de charges basées sur la consommation réelle.

      Peu d’informations existent au sujet de l’indexation des charges. Nous te proposons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Bonjour

    J ‘ai louer un appartement le 1 4 2011 via Agans immobilier je n’ai fais en signant le bailleur attention que le loyer sera indexées en 2013, le bailleur demande une augmentation de loyer pour l’indexation j’ai lui ai dis ma situation ne me permet pas on a vérablement fait un accord sur augmentation de loyer si il n’exige pas ,indexation depuis 2013 juin j,ai payé le nouveau loyer jusque maintenant nous sommes au dixièmes du bail .le bailleur à le droit d,exiger l,indexation.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bonjour,

      En effet, la·le propriétaire peut demander l’indexation chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Même si le loyer est légèrement supérieur, on ne peut pas vraiment parler d’augmentation, l’indexation est une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. Les salaires augmentent légèrement chaque année mais aussi les dépenses (courses, etc.) tout comme le loyer.

      Il semble qu’oralement, toi et la·le propriétaire, vous soyez accordé sur une révision du loyer. La révision peut être à la hausse ou à la baisse et donc, entrainer une augmentation ou une diminution du loyer. En principe, le loyer doit être le même pendant l’entièreté du bail. Si tu as signé en 2011 et que le loyer était fixé à 500,00€, en 2021, il sera aussi de 500,00€ + les éventuelles indexations.

      La révision répond a des conditions bien précises et ne peut être demandée qu’en fin de triennat (dans ton cas: 2014, 2017, 2020, 2023, …) Est-ce que cet accord sur l’augmentation du loyer a été mis par écrit, signé et daté? Est-ce que tes communications bancaires de versement du loyer sont bien claires: « loyer décembre 2020 », par exemple?

      Même si la·le propriétaire n’a jamais indexé auparavant, elle/il peut le faire cette année. Les années au cours desquelles l’indexation n’a pas été demandée ont été à ton « avantage ».

      Si l’augmentation du loyer (2013) est orale et qu’aucun « avenant » au bail ou autre écrit n’a jamais été ajouté (+ signé et daté) en spécifiant le montant de ce loyer révisé, l’indexation demandée par le bailleur doit se baser sur le loyer initial. Tu dois te référer au contrat de bail pour vérifier cela.

      Nous t’encourageons à t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil personnalisé et de l’aide dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. Acordéon

    Bonjour,

    Je vais habiter dans un studio à partir du 15.01.2021.

    Il a été établi un loyer et ce verbalement. Ma mère ma accompagné.

    Mais le propriétaire au moment de la signature du contrat de location à modifié le montant de la location. Impossible pour moi de reculer.

    Le propriétaire peux-t-il le faire?

    Un propriétaire peux-il venir quand il veux chez un locataire ? Celui-ci habite dans le même

    bâtiment ! ( harcèlement etc… )

    Un grand merci

    Bien à vous

    Acordéon

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Acordéon,

      Malheureusement, une promesse orale n’a pas autant de valeur qu’un accord écrit… Même si le propriétaire a mentionné un loyer de 450€ oralement, par exemple, mais que sur le contrat de bail, le loyer est fixé à 550€, tu pouvais renégocier ce montant le jour de la signature en lui rappelant votre accord verbal. Cependant, en signant le bail, tu as marqué ton accord sur son contenu et tu t’es engagé à payer ce « nouveau » loyer de 550€.

      Concernant le droit de visite du bailleur, celui-ci peut, effectivement, rentrer chez toi mais ce droit est limité. Il doit respecter plusieurs conditions: il ne peut pas s’introduire chez son locataire quand il veut et sans son autorisation préalable. Il doit te donner le motif de sa visite et il est nécessaire de prendre rendez-vous avec toi (date et heure à ta convenance).

      Nous te recommandons vivement de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil personnalisé et un accompagnement dans tes démarches ou à l’Atelier des droits sociaux pour discuter avec des juristes.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. Jill

    Bonjour,

    Mon loyer est dû le 1er du mois, cependant mon propriétaire m’a contacté le 2 Janvier en m’indiquant que le nouveau loyer indexé entrait en vigueur à partir du loyer du mois en cours. (donc dû le 1er Janvier).

    Dois-je lui verser la difference de prix pour ce loyer du mois de Janvier? (Que j’ai déjà versé) ou est-ce que la hausse de loyer s’applique à partir du mois suivant l’information sur l’indexation du loyer? (dans mon cas, dû le 1er Février)

    Merci!

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jill,

      L’indexation peut être demandée 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail. Quelle est la date d’entrée en vigueur de ton bail?

      La demande est effective: 1°) si le contrat n’interdit pas l’indexation, 2°) si la demande a été introduite après la date anniversaire du bail et 3°) à partir du moment où le courrier est réceptionné par le locataire. Nous pensons donc que l’indexation devra être payée à partir de février 2021 (le mois qui suit la demande).

      As-tu posé la question au propriétaire directement? Lui as-tu précisé que le loyer était déjà payé avant qu’il n’ait introduit sa demande écrite ou que celle-ci te soit parvenue?

      L’indexation est valable pour le futur mais, si la demande a été introduite « en retard », des arriérés d’indexation peuvent également t’être réclamés pour les 3 derniers mois. Par exemple, la date anniversaire de ton bail est le 1er octobre 2018. Le propriétaire a oublié de te demander l’indexation du loyer le 1er octobre 2020, il peut t’en faire la demande le 1er janvier 2021 et te réclamer les arriérés de janvier 2021, décembre et novembre 2020.

      Nous ne pouvons pas te répondre plus précisément car nous sommes pas juristes mais nous te conseillons de t’adresser à l’Atelier des droits sociaux pour obtenir un conseil juridique personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  14. Hassan

    Bonjour  jai habiter  pendant plus de 20 ans chez le meme propretaire . Et pendant toutes  ces annèes  mon loyer ètait augmentait  de plus ce que prevoit  l’index  et ce que je peux  poursuivre  mon ancient  proprietaire devant le Juge  de paix pour recuperer  les montants  que jai payer  en plus

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Hassan,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne sommes pas juristes, nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En effet, le loyer peut être indexé chaque année (1x par an), à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail. Le propriétaire doit en faire la demande par écrit.

      L’indexation est l’adaptation du loyer au coût de la vie. Celle-ci répond à un calcul précis et n’est pas un montant arbitraire: par exemple, l’indexation est de 97,25€ mais le propriétaire arrondit à 100,00€.

      Il est possible de calculer l’indexation soi-même via le site Statbel.

      Si vous constatez des erreurs dans les montants d’indexation demandés par le bailleur, nous vous conseillons de vous adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne comme l’Atelier des droits sociaux pour bénéficier d’un conseil personnalisé.

      Bien à vous,

      Répondre
  15. Eva

    Bonjour,

    Depuis 1 semaine j’ai un nouveau propriétaire (je loue une maison avec un loyer de 900€).

    Ma question est: est-ce que le nouveau propriétaire a le droit d’augmenter directement mon loyer? Il faut savoir que j’ai un bail, qui a commencé le 1/01/2020, de 3ans et qui n’est pas enregistré.

    Merci d’avance!!!

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Eva,

      En premier lieu, il faut distinguer 2 cas concernant l’augmentation du loyer: 1°) l’indexation et 2°) la révision du loyer.

      1°) Même s’il s’agit d’un nouveau propriétaire, celui-ci a le droit d’indexer ton loyer mais il doit respecter plusieurs conditions:
      • le contrat de bail n’interdit pas l’indexation ;
      Si aucune clause ne l’interdit:
      • le loyer peut être indexé 1x par an ;
      • à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail ;
      • la demande doit être faite par écrit.

      L’indexation est une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. Dans ton cas, le bailleur ne pourra prétendre à l’indexation qu’à partir du 1er janvier 2021 prochain. Tu peux la calculer toi-même sur Statbel.

      2°) On considère généralement que le loyer est fixé pour toute la durée du bail. Néanmoins, il est possible de le réviser, à la hausse ou à la baisse, en cours de bail. La révision répond, également, à plusieurs conditions strictes. Tu pourras te renseigner à ce sujet en suivant ce lien. Pour augmenter le loyer, le propriétaire devra attendre la fin du 1er triennat (6-9 mois avant le 1er janvier 2023).

      Concernant l’enregistrement du bail, ton bail est parfaitement valable même s’il n’est pas enregistré. Il serait, toutefois, préférable que le nouveau bailleur procède à son enregistrement car c’est une sécurité supplémentaire pour toi et pour lui.

      Si tu souhaites obtenir un conseil personnalisé et un accompagnement dans tes démarches, nous te proposons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune).

      Bien à toi,

      Répondre
  16. Josy

    Bonjour,

    Je loue une maison  depuis  le mois de février 2002 à bas prix.  Celle ci se compose de 3 ch. living, feu ouvert, petite salle de bain, 1 grenier et une cave, chauff. central , jardin devant et derrière, une maison sans voisin direct dans une commune de Liége. Je l’ai loué à cette époque a 575 euro. Voila bientot 9 ans de location, je la loue pour l’instant à 637 euro et j’aurais bien voulu faire une révision de loyer, c’est à dire, augmenter de 20 euros,  puis je demander cette augmentation  par mois?  Naturellement, je n’envisage pas de faire des frais supplémentaires concernant soit l’intérieur ou l’extérieur, tout est en bon état. J’ai chaque année  une augmentation assurance maison, cadastre etc  .  Merci de me renseigner. Bien à vous.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Josy,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Le logement étant une compétence régionalisée, nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique qui concerne un logement situé en Région wallonne.

      Il faut distinguer 2 cas concernant l’augmentation du loyer: l’indexation et la révision du loyer.

      Le loyer peut être indexé 1x par an, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. La·le propriétaire doit en faire la demande par écrit. C’est une adaptation du montant du loyer au coût de la vie.

      On considère que le loyer est fixé pour la durée du bail. Néanmoins, il est possible de le réviser, à la hausse ou à la baisse, en cours de bail. La révision doit remplir des conditions bien précises…
      • des circonstances nouvelles augmentent la valeur locative de 20% par rapport au loyer payé au moment de la demande ou ;
      • des travaux effectués ont augmenté la valeur locative d’au moins 10% par rapport au loyer payé au moment de la demande.
      …et peut uniquement être demandée entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration de chaque période de 3 ans (triennat en cours). De plus, elle doit faire l’objet de l’accord du·de la locataire.

      Nous vous conseillons de vous adresser au Syndicat national des propriétaires si vous avez des questions supplémentaires.

      Bien à vous,

      Répondre
  17. RG

    Bonjour,

    Quelle règle s’applique dans le choix des indices santé régissant les loyers d’habitation ?

    Je souhaite louer un appartement à Bruxelles dans un immeuble construit en 2015.

    Le bailleur me propose un bail commençant le 01/01/2020 en basant le loyer sur la base de l’indice santé base 2004, d’octobre 2020 soit 132,98… (!?!?)

    Puis-je légalement lui demander d’inscrire au bail l’indice santé base 2013, de novembre soit 109,91.

    Merci pour votre réponse…

    Bien cordialement.

    G. R****

    ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour RG,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique.

      En premier lieu, il faut savoir que l’indexation peut être demandée 1x par an, à partir de l’anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail, par écrit.

      Si ton bail commence le 01/01/2021, le loyer ne pourra être indexé pour la 1ère fois, qu’à partir du 01/01/2022! Tu paies donc le loyer fixé à la signature du bail pendant un an.

      En principe, l’année de base de l’indice santé est précisée dans le modèle de bail (1988, 1996, 2004 ou 2013). Les bases peuvent être utilisés indifféremment les unes des autres, le résultat sera identique. Mais une fois la base choisie, il faut toujours conserver la même.

      L’indexation se calcule à partir de cette formule: nouveau loyer = loyer de base (hors charges) x nouvel indice santé / indice santé de départ. Tu peux calculer l’indexation toi-même sur Statbel.

      Nous te conseillons de contacter le SPF Economie au 0800/120.33. ou une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour obtenir une réponse personnalisée.

      Bien à toi,

      Répondre
  18. SC

    Pour un bail qui a commencé en février 2019 avec loyer de 975 quels sont les indices que je dois utiliser? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour SC,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Voici les résultats obtenus sur Statbel en introduisant les données fournies: un bien situé en région de Bruxelles-capitale, un bail signé et entré en vigueur en février 2019 et un loyer initial de 975,00€.

      La formule légale utilisée est la suivante:
      Nouveau loyer (février 2020) = Loyer de base (février 2019) * IS [2013] janvier 2020 / IS [2013] janvier 2019.

      C’est donc l’indice santé de 2013 qui a été présélectionné.

      Le résultat obtenu en chiffres:
      985,96 EUR = 975,00 EUR * 109,72/ 108,50 : ce nouveau loyer est valable à partir de février 2020.

      Il faut noter que l’indexation peut être demandée par écrit, 1x par an, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail.

      Bien à vous,

      Répondre
  19. SC

    Ou est ce qu’on trouve le nouvel indice? J’ai trouve l’indice de depart, mais je ne trouve pas l’indice nouvel pour 2023. Merci.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour SC,

      Nous ne pouvons pas te fournir l’indice pour le mois d’octobre 2020 car nous ne connaissons pas la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail et l’année de base choisie (1996, 2004, 2013).

      Nous te conseillons de consulter le site Statbel qui te permet de calculer l’indexation par toi-même en entrant les données relatives à ton bail ou de suivre ce lien pour observer l’évolution de l’indice santé en fonction de l’année de base associée.

      Bien à toi,

      Répondre
  20. Mo

    Bonjour,

    Je loue un appartement  à Lembeek prés de Halle et depuis plusieurs années le propriétaire augmente systématiquement le loyer en se basant sur l’index.

    Est-il en droit de le faire chaque année sytématiquement ?

    Merci

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mo,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Le logement étant une compétence régionalisée, nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique qui concerne un logement situé en Région flamande.

      L’indexation est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.

      A Bruxelles, l’indexation du loyer n’est pas automatique mais elle peut être demandée par le·la propriétaire, par écrit, 1x par an, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail.

      Ton propriétaire peut donc te la demander chaque année, s’il en fait la demande écrite.

      Nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en Région flamande) pour obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  21. Chris1971

    Bonjour,

    j’ai un nouveau propriétaire depuis le 1er octobre 2020. Mon bail a pris cours le 1er janvier 2017. J’ai été indexé par l’ancien propriétaire au 1er janvier 2020, le nouveau propriétaire a-t-il le droit de m’indexer avant le 1er janvier 2021?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Chris1971,

      L’indexation peut être demandée par le·la propriétaire, par écrit, 1x par an, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail.

      Etant donné que ton loyer a déjà été indexé en janvier 2020, le nouveau propriétaire ne pourra l’indexer que l’année suivante, à partir du 1er janvier 2021.

      Nous te conseillons d’envoyer au nouveau propriétaire le courrier reçu (demande d’indexation du loyer en 2020) de l’ancien propriétaire comme justificatif.

      Bien à toi,

      Répondre
  22. Ly03

    Bonjour,

    J’ai conclu mon bail le 25/03/19z mon loyer est de 500 euros hors charges. Mon propriétaire me dit qu’a cause de l’indexation il doit passer mon loyer a 700 euros hors charges dès ce mois de Novembre 2020. En a t il le droit?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ly03,

      L’indexation est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Elle se calcule à partir de l’indice santé publié par le SPF Economie.

      L’indexation du loyer n’est pas automatique mais elle peut être demandée par le·la propriétaire, par écrit, 1x par an, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail.

      Ton propriétaire peut donc te la demander chaque année, à partir du 25 mars. Ici, s’il a oublié de te demander l’indexation à la date anniversaire (mars 2020), il peut te la transmettre en novembre 2020. Il peut aussi te réclamer des arriérés d’indexation de loyer, mais uniquement pour les 3 derniers mois: septembre, octobre et novembre 2020 et pour le futur.

      Le montant de 200€ nous semble bien excessif pour l’indexation après une année de location seulement… Nous pensons que le propriétaire aimerait « réviser » le loyer et non pas, l’ « indexer ». La révision doit remplir des conditions bien précises et ne peut être revue qu’à la fin de chaque période de 3 ans, ce qui n’est pas ton cas.

      Tu ne peux pas t’opposer à l’indexation mais tu n’es pas obligée d’accepter la révision à la hausse (augmentation).

      Nous te proposons de calculer l’indexation toi-même sur le site Statbel.

      Tu peux t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) si tu souhaites bénéficier d’un conseil personnalisé et d’aide dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre
  23. oceane

    je vis depuis 07/2009 dans un appartement de 45 m² avec convecteur au gaz pour un montant de 400 euros hors charge, mon proprio veut revoir le montant du loyer à minimum 500 euros et me refaire un contrat, quels sont mes droits? merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour oceane,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Il faut distinguer 2 types de « modifications » du montant du loyer : l’indexation et la révision (à la baisse ou à la hausse) du loyer.

      Dans le 1er cas, le loyer peut être indexé chaque année, il est adapté au coût de la vie. Le propriétaire peut en faire la demande par écrit, 1x par an, à partir de la date anniversaire du bail. Il est possible de calculer l’indexation soi-même sur le site Statbel.

      On considère que le loyer est fixé pour la durée du bail mais, dans le 2ème cas, sous certaines conditions, celui-ci peut être révisé en cours de bail. La révision du loyer ne peut être demandée qu’à la fin de chaque triennat (3ème, 6ème, 9ème année, etc.), uniquement pendant entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration de chaque période de 3 ans.

      Vous pouvez lire dans cette fiche d’infos pour obtenir plus d’informations.

      Vous pouvez accepter cette augmentation du loyer (en signant un document) ou la refuser. En cas de désaccord, le propriétaire aura la possibilité de s’adresser au juge de paix pour contester votre refus.

      Bien à vous,

      Répondre
  24. Roger

    Bonjour,

    J’ai signé un bail en décembre 2005 avec prise effet le 1 février 2006.

    Mon propriétaire vient de me signaler le 29 octobre une indexation avec le paiement supplémentaire pour les mois d’octobre, septembre, août et juillet soit 4 mois.

    D’après votre article, si je comprends bien, il ne pourrait me demander que les mois de août, septembre et octobre.

    Est-ce normal? D’autre part je n’ai pas reçu de recommandé avec accusé de réception, seulement la lettre sans enveloppe dans ma boîte aux lettres.

    Merci de m’éclairer et de me conseiller éventuellement

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Roger,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      L’indexation n’est pas automatique et doit être demandée par le propriétaire par écrit. Il n’est pas obligatoire d’envoyer un recommandé, une simple lettre suffit.

      Dans votre cas, le propriétaire a oublié d’indexer le loyer à l’anniversaire du bail (1er février) et la demande le 29 octobre suivant. Il peut réclamer des arriérés de loyer mais ne peut retourner que jusqu’à 3 mois en arrière: août, septembre et octobre 2020. De plus, il doit utiliser l’indice qu’il aurait utilisé en février 2020 (pas ceux d’octobre).

      Vous pouvez donc signaler à votre propriétaire que l’indexation pour le mois de juillet ne peut vous être réclamée.

      Bien à vous,

      Répondre
  25. José ****

    mon propietaire vient de m indexer mon loyer qu il n avait plus fait depuis 10 ans  donc mon loyer est passé de 500 euros par mois a 631 euros.  il y a t il un montant maximum a indexer?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour José ****,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      L’indexation n’est pas automatique mais elle peut être demandée par le·la propriétaire, par écrit, 1x par an, à partir de la date anniversaire du bail.

      Même si le·la propriétaire ne l’a pas fait pendant 10 ans, il/elle peut demander d’indexer le loyer pour cette année (2020). Cela peut vous sembler beaucoup d’un coup mais les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à votre avantage. Ce « nouveau » montant du loyer s’adapte et évolue en fonction du coût de la vie, il est donc normal qu’une indexation en 2015 soit plus faible qu’en 2020.

      Il n’y a pas de montant maximum pour l’indexation. Il est possible de la calculer vous-même sur Statbel.

      Bien à vous,

      Répondre
  26. Mandrake

    Bonjour,

    Je suis locataire d’un appartement depuis le 01/10/2016.  Le propriétaire souhaite indexer le loyer (dès le mois d’octobre 2020) en m’envoyant un email le 01/10/2020 alors qu’il ne l’avait jamais fait auparavant. Est-il normal que l’indexation reprenne les années d’arriérés (ce qui fait une sacrée augmentation) ou l’indexation doit-elle se baser sur la base de l’année précédente (ce qui diminuerait l’augmentation)? merci de votre réponse. Bien à vous.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mandrake,

      L’indexation est l’adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. L’indexation n’est pas automatique mais elle peut être demandée, par écrit, 1x par an, à partir de la date anniversaire du bail.

      Même si le propriétaire ne l’a jamais fait auparavant, il peut le faire à partir de maintenant (date anniversaire bail: 1er octobre 2020). Cela peut te sembler beaucoup d’un coup mais les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage.

      Le calcul de l’indexation se base, notamment, sur l’année de signature du bail et l’année pour laquelle l’indexation est demandée. Se baser sur l’année 2016 ne correspond pas à demander des « années d’arriérés ».

      Tu peux calculer l’indexation toi-même, en entrant les données correspondant à ton bail, via le site Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  27. Clementine

    Après le départ d’un ancien propriétaire et l’arrivée d’un nouveau propriétaire, peut-il faire une indexation du montant du loyer  ?

    En sachant que dans l’immeuble siègent d’autres appartements plus petit à un montant différent et du coup, les montants des loyers ne sont pas identiques.

    J’ai déjà été indexé à mon arrivée et après 4 ans avec l’arrivée du nouveau propriétaire, on m’indexe de nouveau.

    Est-il possible de refuser l’indexation et si oui, quelles sont les droits que peut avoir un locataire.

     

    Cordialement,

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Clementine,

      L’indexation est l’adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. L’indexation n’est pas automatique mais elle peut être demandée, par écrit, 1x par an, à partir de la date anniversaire du bail. Par exemple, si ton bail a été signé le 1er novembre 2016, l’indexation ne pourra être demandée que le mois prochain, même s’il s’agit d’un nouveau bailleur.

      Même si l’indexation peut être perçue comme telle, ce n’est pas une révision du loyer (augmentation). Comme elle peut être demandée chaque année, les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été en ta faveur.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même via le site Statbel.

      Concernant le montant du loyer, celui-ci est fixé librement par les bailleurs. Il est donc normal que les résident.e.s d’un même immeuble paient un loyer différent du tien, en fonction du.de la propriétaire.

      Bien à toi,

      Répondre
  28. Elisabeth

    Je n’habite que depuis deux ans dans l’appartement (entrée le 15 septembre 2019) et mon propriétaire m’a indexé mon loyer de 25,00,€  A-t-il le droit, sans m’avoir avertie ?

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Elisabeth,

      L’indexation n’est pas automatique mais elle peut être demandée par le·la propriétaire 1x par an, à partir de la date anniversaire du bail. Cette demande doit être faite par écrit. Le loyer de base peut donc être indexé dès l’année suivant l’entrée en vigueur du bail.

      Concernant le montant de 25€, nous ne pouvons pas te donner de réponse précise mais tu peux calculer l’indexation toi-même en entrant tes données sur le site Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  29. TOM

    Bonjour Monsieur,

    Je viens de m’apercevoir (tardivement) que mon contrat de bail – bien que signé en 04.2003 – se réfère à l’indice des prix à la consommation … alors qu’il aurait du se référer à l’indice santé. J’ai donc été induit en erreur par le contrat de bail proposé par mon propriétaire; il va de soi – je le reconnais – que j’aurait du vérifier la loi; autant pour moi!

    Dans pareil contexte, y a t-il une jurisprudence m’autorisant à imposer rétrospectivement l’indice santé ?

    D’avance merci de votre intervention et support

    Bien à vous

    TOM

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour TOM,

      Nous sommes un site d’informations pour jeunes bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En effet, depuis 1994, c’est sur l’indice santé – et non plus, l’indice des prix à la consommation – que doit se baser le calcul de l’indexation. Il est possible de rappeler au·à la propriétaire de procéder à ce changement dès la prochaine demande d’indexation.

      Afin de vérifier si le·la propriétaire ne se base pas déjà sur l’indice santé pour calculer l’indexation (malgré l’indication du contraire dans le contrat de bail), avez-vous essayé de le déterminer vous-même via le site Statbel?

      Concernant la rétroactivité de cette demande, nous vous conseillons de vous adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour poser votre questions à des juristes.

      Bien à vous,

      Répondre
  30. Ines

    Bonjour

    je loue depuis 2001 . Mon propriétaire ne m a jamais augmenté et mnt a l anniversaire du bail , il m indexe et calcule et cela fait plus de 300 e d augmentation

    est ce legal?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ines,

      Le propriétaire a le droit de demander l’indexation 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail.

      Il ne peut pas augmenter le loyer de « 300€ », il doit effectuer un calcul précis pour obtenir l’indexation, que tu peux faire toi-même sur Statbel.

      Nous ne pouvons pas te confirmer si ce montant est correct car nous ne possédons pas tous les éléments nécessaires pour obtenir le montant de ton loyer indexé : loyer fixé à la signature du contrat de bail, mois et année de signature du bail, mois et année d’entrée en vigueur, etc.

      L’indexation est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Cela fait beaucoup d’un coup mais les années pendant lesquelles le propriétaire n’a pas indexé ton loyer ont été à ton « avantage » (2001-2019).

      Bien à toi,

      Répondre
  31. Lou

    Bonjour,
    Je suis locataire d’une maison depuis octobre 2006. Le bail n’a jamais été enregistré. Le loyer (446 €) n’a jamais été indexé (mais si j’ai bien compris, le loyer ne peut de toute façon pas être indexé si le bail n’est pas enregistré ?).
    Mon propriétaire est décédé, sa fille a repris la maison et veut me faire signer ce mois-ci fun nouveau contrat de location à son nom et augmenter le loyer (500€) à partir de janvier 2021. Elle justifie cette augmentation de loyer sous prétexte que le loyer n’a jamais été indexé depuis 2006.
    -A-t-elle le droit de faire un nouveau contrat de location ?
    -A-t-elle le droit d’augmenter le loyer pour la raison qu’elle invoque ?
    (je ne sais si ça a de l’importance mais au niveau électricité, la maison n’est pas du tout aux normes)
    Merci beaucoup pour votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lou,

      Lorsqu’une des 2 parties décède, dans ce cas-ci, votre propriétaire, le contrat de bail ne prend pas fin et continue pour vous, la locataire (sauf clause contraire). La fille du propriétaire a donc repris votre bail en cours, aux mêmes conditions, pour la même durée et le même loyer. Il est donc toujours valable.

      Si elle désire y mettre fin à l’échéance (octobre 2021), il est nécessaire de respecter la procédure classique en envoyant un préavis de 6 mois. Si elle souhaite le rompre avant l’échéance, en plus du préavis, elle doit également motiver sa décision : « pour occupation personnelle » (à tout moment), « pour travaux » (en fin de triennat, la 15e ou 18e année) ou encore, « sans motif » (en fin de triennat).

      Concernant le loyer, il ne peut être augmenté que si la propriétaire a votre accord (ou celui du juge de paix) et si elle entre dans un des 2 cas particuliers suivants :
      1) elle a fait des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement à votre handicap ou
      2) la propriétaire a demandé la révision triennale (ici, le prochain triennat est en octobre 2021). Pour que l’augmentation de loyer soit valable, il faut que vous acceptiez l’augmentation entre le 9e et le 6e mois qui précèdent la fin d’un triennat en cours.
      Vous n’êtes pas obligée d’accepter. Si vous refusez, vous pouvez donc continuer à payer 446€ de loyer.

      Si la fille du propriétaire souhaite poursuivre la location en signant un nouveau bail, elle doit obtenir votre accord. Sans cela, le bail précédent continue aux mêmes conditions. Bien que votre contrat non-enregistré soit valable, cela permet de revoir certaines clauses et d’enregistrer ce nouveau contrat pour qu’il soit opposable devant des tiers.

      Concernant l’indexation, le loyer peut être indexé si le bail est écrit et si le contrat n’interdit pas l’indexation (on ne parle pas de l’enregistrement).

      L’indexation ne pourra être demandée qu’1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail. Il n’est possible de réclamer des arriérés d’indexation de loyer que pour les 3 derniers mois et le futur.

      Vous pouvez calculer le montant de l’indexation directement sur le site Statbel. En entrant les données fournies dans votre question (loyer fixé à la signature du contrat de bail : 446€, année et mois de la signature du contrat + d’entrée en vigueur : octobre 2006, année pour laquelle l’indexation est demandée : 2019, région Bruxelles-capitale) nous obtenons ce total : 560,41 EUR = 446,00 EUR * 131,13/ 104,36 : ce nouveau loyer est valable à partir d’octobre 2019.

      Les années où le loyer n’a pas été indexé (entre 2006 et 2019) ont donc été à votre avantage. La révision du loyer demandée par la fille du propriétaire semble donc moins élevée (500€) que l’indexation avec le loyer initial de 2006 (446€ –> 560,41€).

      Vous pouvez également contacter une association spécialisée en matière de logement ou une association offrant un service d’aide juridique pour poser votre question.

      Bien à vous,

      Répondre
      1. Lou

        Waw !
        Grand, grand merci pour cette réponse très détaillée et complète qui m’aide beaucoup.
        J’apprécie énormément, car c’est tellement rare de pouvoir recevoir des conseils pertinents et… gratuits.
        Une chose néanmoins me rend perplexe : vous dites « Concernant l’indexation, le loyer peut être indexé si le bail est écrit et si le contrat n’interdit pas l’indexation (on ne parle pas de l’enregistrement) ». Je suis allée voir le lien. Cependant, sur  droitsqutotidiens.be, il est dit aussi que « A partir du 1er septembre 2018, votre propriétaire ne peut plus indexer le loyer si le bail n’est pas enregistré » et ici aussi.

        Donc, finalement, de toute façon, je ne suis pas obligée d’accepter ce nouveau bail, je ne suis pas obligée d’accepter cette révision de loyer (car ne rentre pas dans les conditions et les 2 cas particuliers).
        Ce qui me place quand même dans une position très inconfortable (et probablement voulue par la propriétaire) car si je refuse ce nouveau contrat de location et cette augmentation de loyer (500€ donc une augmentation de 53,8€), elle pourrait décider d’indexer le loyer actuel à la date anniversaire du bail, le 1er octobre, et donc me réclamer un loyer de 560,41€, soit une augmentation de 114,21€ ?
        En clair, je n’ai pas le choix, je suis obligée d’accepter son nouveau contrat de location et une révision du loyer même si elle n’est normalement pas permise :/

        Pardon d’abuser de votre temps et gentillesse.

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour Lou,

          Nous sommes heureuses de lire cela, nous vous répondons avec plaisir.

          Les liens DQ mentionnés sont applicables pour les locations situées en région wallonne. Le logement étant une compétence régionalisée, certaines règles peuvent être spécifiques à la Wallonie et pas, à la région bruxelloise (cf. le Code Bruxellois du Logement).

          Vous pouvez lire cette brochure de l’Atelier des droits sociaux qui précise que 3 conditions doivent être remplies pour que l’indexation puisse être demandée: « 1) il est nécessaire que le bail ait été fait par écrit, 2) l’indexation du loyer ne doit pas avoir été exclue expressément par les parties, 3) la demande d’indexation doit être notifiée par écrit » (p.20).

          Votre contrat est toujours valable (malgré le décès du propriétaire) mais, étant donné qu’elle entre dans les conditions, il est possible que la propriétaire actuelle décide d’indexer le loyer dès le mois d’octobre prochain.

          Concernant la révision de loyer, elle pourra, en effet, s’appliquer en octobre 2021 (« révision triennale ») mais pas encore en janvier 2021, comme demandé par la fille du propriétaire.

          Nous sommes un site d’informations et nous ne pouvons pas vous conseiller juridiquement mais nous vous proposons de vous adresser à une association offrant un service d’aide juridique pour clarifier votre situation et bénéficier d’un conseil et/ou d’un accompagnement juridique personnalisé.

          Bien à vous,

          Répondre
  32. lolo

    bonjour ma propriétaire ma augmenter le loyer comme un accort de vis voix a comme c’etais a 500 euros ma demander 50 euro en plus le 30 juillet 2019 et maintenant ma demander une indexation et je dois lui payer la somme de 565.62 euros et elle exige que je face mon renom au plus tard 30 avril  aussi non elle me fait un contrat de 9 ans mais le 1 août 2020 sa fait deux ans que j’y habite

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour lolo,

      En principe, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail, c’est-à-dire qu’il ne peut être ni augmenté ni diminué. Il existe, cependant, des exceptions.

      Pour augmenter le loyer, la propriétaire doit obtenir ton accord mais, également, rentrer dans 1 de ces 2 cas suivants:
      • la propriétaire a fait des travaux de performance énergétique ou des travaux d’adaptation du logement à ton handicap;
      • la propriétaire propose une révision triennale (la 3ème, 6ème ou 9ème année). Pour que l’augmentation de loyer soit valable, il faut que l’augmentation soit acceptée par la locataire entre le 9ème et le 6ème mois qui précèdent la fin d’un triennat en cours.

      Si nous comprenons bien ta question, il semblerait que l’augmentation du loyer ait eu lieu la 1ère année d’occupation (2019). Cette augmentation du loyer ne serait donc pas légale.

      Néanmoins, ton loyer peut être indexé. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. L’indexation peut être demandée 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail. Elle peut être calculée sur Statbel. Il faudrait donc se baser sur le loyer initial de 500€ (et pas le loyer révisé, de 550€).

      Pourquoi la propriétaire exige-t-elle que tu donnes ton renom? Souhaites-tu quitter le logement avant l’échéance?

      Pour information, si tu as signé un bail de courte durée (3 ans ou moins), sans renouvellement par écrit ni opposition de la propriétaire à ce que tu continues à occuper le logement après l’échéance, ton bail se transforme en bail de 9 ans. C’est la durée du bail « classique ».

      Nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) afin de poser tes questions ou encore, une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un conseil juridique.

      Bien à toi,

      Répondre
  33. Colin

    Bonjour,

    Ma propriétaire indexe mon loyer pour la première fois depuis décembre 2006, date de signature et d’entrée du bail. Elle m’a envoyé par recommandé sa demande d’indexation en juillet, date de la Poste faisant fois. Elle me réclame 4 mois d’arriérés (mars, avril, mai et juin).

    Est-elle endroit de me demander 4 mois d’arriérés ?

    J’ai répondu à son recommandé, par recommandé avec accusé de réception, pour contester les 4 mois d’arriérés. Pas de réponse via recommandé de sa part.

    Hier, nous avons eut un écahnge verbale et m’a affirmé que si je ne payais pas, elle mettrait fin à mon bail en décembre 2021.

    A-t-elle le droit de ne pas donner suite à mon recommandé ?

    Comme dis dans mon recommandé, je ne suis pas contre l’indexation du loyer, c’est son bon droit. Je conteste juste les 4 mois d’arriérés et accepterais de payer 3 mois d’arriérés.

    Elle se refuse à toute démarche de citation en Justice de Paix.

    Que dois-je faire ?

     

    Merci de votre réponse.

    Veuillez accepter mes salutations les plus distinguées.

    Cordialement,

    Frédéric ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Colin,

      En effet, la propriétaire a le droit d’indexer le loyer, même si c’est la 1ère fois depuis la signature du bail. Néanmoins, les arriérés d’indexation de loyer ne peuvent être réclamés que pour les 3 derniers mois: ici, mai, juin et juillet 2020 ainsi que pour le futur.

      Concernant la rupture du bail par la propriétaire, quel « motif » a été invoqué? Dans le cadre du bail de 9 ans, la bailleresse peut décider de mettre fin au bail à l’échéance (décembre 2021) en envoyant un préavis de 6 mois (le délai est dépassé) ou, avant l’échéance, avec l’envoi d’un préavis de 6 mois et elle doit également justifier sa décision:
      • pour « occupation personnelle », à tout moment;
      • pour « réaliser des travaux » de grande envergure, en fin de triennat (ici, décembre 2021);
      • « sans motif », en fin de triennat.

      Tu peux t’adresser au « Service médiation » de la commune afin de discuter avec un·e intermédiaire. Si le conflit ne se règle pas de cette façon, il sera alors possible d’introduire une procédure en Justice de paix.

      Tu peux également contacter l’Atelier des droits sociaux ou une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour poser ta question à des juristes.

      Bien à toi,

      Répondre
  34. matsuri

    Bonjour

    J ai un bail écrit depuis 2014, la propriétaire n a jamais indexé le loyer, elle vient d indexer et mon loyer est augmenté de 63,87€. Elle  stipule que ma location n a pas été adaptée depuis 2014. Une indexation ne peut être rétroactive et donc est ce normal une telle augmentation du loyer, n a t elle pas rétroactivé l indexation? Voici son calcul : 660( loyer de base) x 110.05 ( nouvel indice)/ 101.34 ( indice de départ)= 723,87€. Merci pour votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour matsuri,

      Un bail écrit peut être indexé à la demande du·de la propriétaire et notifié au·x locataire·s par écrit. Celle-ci peut se faire 1x par an, à partir de la date anniversaire du bail et cela, même si l’indexation n’a jamais été demandée auparavant. L’indexation sert à ajuster le montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé (entre 2014 et 2020) sont à ton avantage.

      En effet, des arriérés d’indexation de loyer ne peuvent pas être réclamés, sauf si le·la propriétaire se rappelle d’indexer, après la date anniversaire du bail. Dans ce cas, l’indexation est rétroactive, uniquement pour les 3 derniers mois et le futur. Exemple: le·la propriétaire demande l’indexation le 10 juillet (et la date anniversaire du bail est le 1er février), il/elle ne peut demander l’indexation que pour mai, juin et juillet 2020 et pour le futur.

      Nous ne pouvons pas te confirmer ce calcul car nous ne possédons pas tous les éléments nécessaires pour obtenir le montant du loyer indexé (mois et année de signature du bail, mois et année d’entrée en vigueur, etc.) mais en faisant une simulation (valeurs: 660€, contrat signé en janvier 2014, année d’indexation 2020, région bruxelloise), une augmentation d’environ 60-65€ paraît correcte.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même sur Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  35. Sonia

    Pouvez vous me dire si les louyer sont indexée cette année?????

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sonia,

      Les loyers ne sont jamais indexés automatiquement. L’indexation peut être demandée par le·la propriétaire, par écrit, 1x par an, à partir de la date anniversaire du bail. C’est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Tu peux calculer l’indexation toi-même via le site Statbel.

      Il est toujours possible de discuter avec ton bailleur, si tu rencontres des difficultés financières suite à la crise du COVID-19, et lui demander de ne pas indexer le loyer cette année 2020.

      Bien à toi,

      Répondre
  36. gustine****

    je paye un loyé de 480 euro plus 75 de charge de combien mon propriétaire peut il ocmenter

    mon loyer merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour gustine****,

      En cours de bail, le loyer peut être indexé. L’indexation peut être demandée par le·la propriétaire, par écrit, 1x par an, à partir de la date anniversaire du bail. C’est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Tu peux calculer l’indexation toi-même via le site Statbel.

      Le loyer peut également être révisé (revu à la hausse ou à la baisse). Pour cela, il faut que le bailleur (qui demande cette révision) obtienne l’accord de l’autre partie ou, à défaut, du juge de paix, et il faut qu’il y ait des circonstances particulières.

      Bien à toi,

      Répondre
  37. domthebest

    un propriétaire a t il le droit un loyé de 13500 francs belges signé en 1997 de nous envoyer un courrier à ce jour faisant passer le loyé à 502,58 euro

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour domthebest,

      En convertissant 13,500 BEF en euros, nous obtenons environ 334,65€. En faisant un calcul estimatif de l’indexation, en utilisant les valeurs de janvier 1997 et l’indice santé pour adapter le loyer au coût de la vie en 2020, nous obtenons le montant approximatif de 499,05€.

      Si le contrat de bail est écrit, le loyer peut être indexé une fois par an, notifié par le·la propriétaire par écrit, à partir de la date anniversaire du bail.

      Il est possible de calculer l’indexation soi-même via le site Statbel (en introduisant le loyer initial en francs belges).

      Bien à toi,

      Répondre
  38. Gaetan

    le loyer indexé peut il être arrondi ?

     

    vers le haut ?

     

    ex : 1060.67€ –> 1061€

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gaetan,

      L’index est une valeur déterminée par l’indice santé sur base d’un calcul, il est donc normal qu’un loyer de base « rond » donne lieu à un loyer indexé avec un montant à virgule. Celui-ci ne peut pas être arrondi.

      Bien à toi,

      Répondre
  39. Ari

    Bonjour

    Pourriez vous me donner l’indice sante pour l’indexation d’un loyer à ce jour merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ari,

      L’indice santé dépend de l’année de base. L’indexation s’obtient à partir d’un calcul prenant en compte plusieurs facteurs tels que: le loyer au moment de la signature du contrat, la région de résidence, etc. Il est possible de calculer l’indexation soi-même sur Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  40. Puxafred

    Bonjour,

    est il légal d’indexer un loyer pendant une période de préavis?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Puxafred,

      Le loyer peut être indexé par le.la propriétaire une fois par an, à partir de la date anniversaire du bail (même en période de préavis, car tu occupes toujours le logement). Le bailleur doit prévenir les locataires par écrit.

      Si l’anniversaire du bail est passé, et que le.la propriétaire s’en rappelle maintenant, l’indexation doit se baser sur l’indice du dernier anniversaire et ne peut s’appliquer rétroactivement que pour les 3 derniers mois (ici, avril, mai, juin 2020) et pour le futur.

      Bien à toi,

      Répondre
  41. Ebru

    Bonjour,

    Je suis propriétaire de deux appartements hérités de ma maman

    Les appartements sont situés à Ixelles dans le jeu quartier de l avenue Louis lepoutre

    Les locataires y habitent  depuis plus de 40 ans sans bien-sûr de bail écrit

    Ces locataires paient un loyer dérisoire de plus ou moins 500 euros

    Les loyers n ont jamais été ni augmentés ni indexés  mes parents  n y ont jamais pensé ils étaient âgés

    Que dois je faire puis je un peu les augmenter de 100 ou 150 euros  par mois

    En sachant également que ces personnes aujourd hui sont pensionnees  et leur pension n est pas spécialement élevée

    Je suis obligée de payer le revenu cadastral en trois fois Car les  loyers ne couvrent pas les frais

     

    Que dois je faire?

    Je vous remercie pour l attention que vous portez à ma demande

    Bien à vous ,

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ebru,

      Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question. Il est préférable de t’adresser à un syndicat des propriétaires pour bénéficier d’un conseil.

      Le loyer d’un bail verbal ne peut pas être indexé. Le mieux serait d’en discuter directement avec les locataires, en leur expliquant que le montant du loyer n’est plus adapté au coût de la vie actuelle. Tu peux, notamment, réfléchir à un montant du loyer revisé en calculant l’indexation sur le site Statbel. Si les locataires et toi parvenez à un accord à l’amiable sur un nouveau montant, cet accord est à mettre par écrit, à signer et à dater

      Tu peux proposer de mettre le bail par écrit, pour plus de sécurité pour les 2 parties (y inscrire un loyer révisé et ajouter une clause permettant l’indexation) et, ensuite, procéder à son enregistrement dans les 2 mois suivant la signature.

      Bien à toi,

      Répondre
  42. DK

    BONJOUR,

    Mon propriétaire ne m’a jamais demandé d’indexation jusqu’a présent. Je viens de recevoir une lettre que le propriétaire à changé et ce nouveau propriétaire me demande un loyé augmenté d’une somme correspondants à l’indexation à partir de 2009. Est-ce que ce nouveau propriétaire à le droit de me demander cela??? Merci d’avance pour votre réponse.

    Cordialement

    DK

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour DK,

      Le·la nouveau/nouvelle propriétaire a le droit d’indexer le loyer une fois par an (si le contrat l’y autorise et, il/elle doit en faire la demande aux locataires par écrit) même si le·la précédent·e ne l’a jamais fait auparavant.

      Le·la propriétaire actuel·le peut demander l’indexation rétroactivement uniquement pour les trois derniers mois (mars, avril, mai 2020), et pour le futur. Il faut se référer à l’indice santé du dernier anniversaire du bail (par exemple, janvier 2020).

      Tu peux calculer l’indexation toi-même via le site Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  43. Françoise

    Bonjour. Mes locataires louent, en plus de l’appartement, un garage qui a fait l’objet d’un bail écrit séparé, mais simple et sans indexation, contrairement au bail de l’appartement. Je n’ai jamais augmenté le loyer du garage mais, au bout de 20 ans, la perte financière commence à chiffrer; Est-ce que je peux augmenter, selon l’index officiel bien sûr et seulement à partir des trois derniers mois, même si ce n’était pas écrit dans le bail du garage (garage loué en 2002)? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Françoise,

      Les règles juridiques du bail de résidence principale ne s’appliquent pas au bail de location d’un garage, car c’est un bail de droit commun. Ce type de contrat permet une plus grande souplesse et liberté contractuelle. Il faut, néanmoins, respecter certaines formalités et le contrat doit contenir un certain nombre de clauses contractuelles pour être valable.

      Le montant du loyer doit être précisé dans le contrat ainsi que le fait qu’il fera l’objet d’une indexation en fonction de l’évolution du coût de la vie (qui ne pourra dépasser le calcul basé sur l’indice santé, qui peut être obtenu sur Statbel). Si l’indexation n’est pas mentionnée, elle ne pourra s’appliquer.

      Pour adapter le montant du loyer de la location du garage, il est possible de le rompre à l’échéance (durée déterminée) et/ou avec l’envoi d’un préavis par lettre recommandée avec accusé de réception. Il sera alors possible d’en conclure un nouveau avec le prix de location actualisé ainsi que la mention de l’indexation. La constitution d’une garantie locative, des charges locatives et une copie du règlement d’ordre intérieur peuvent également être ajoutées.

      Voici un modèle de bail de garage dont tu peux t’inspirer.

      Bien à toi,

      Répondre