Le loyer
Mise à jour du 14/10/2022 : Pour plus d’informations concernant l’ordonnance visant à limiter ou à interdire l’indexation des loyers des logements aux performances énergétiques faibles (en fonction du score PEB), nous te proposons de te rendre sur l’actu Bruxelles-J “L’indexation des loyers limitée ou interdite à Bruxelles“.
Détermination du loyer
Le montant du loyer est déterminé librement par les propriétaires. C’est la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, qui va amener la personne qui met le bien en location à fixer le montant de son loyer.
Depuis le 2 décembre 2021, tout nouveau contrat de bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale doit obligatoirement mentionner le loyer de référence (sous la forme d’une fourchette indicative) pour le logement concerné, en plus du loyer réellement demandé. Néanmoins, cette mesure n’est pas contraignante et le loyer réel peut être plus (ou moins) élevé que le loyer de référence.
Loyer.brussels est un site qui permet de connaitre le loyer indicatif de référence pour le bien que tu loues (ou que tu envisages de louer) en prenant en compte sa localisation et ses caractéristiques principales. Il est, d’ailleurs, possible de faire un “test” pour savoir à combien se loue un logement à Bruxelles.
À quelles conditions réviser le loyer ?
Le loyer est fixé pour la durée du bail.
Normalement, au cours d’un même bail, même prorogé, le loyer ne peut être modifié.
Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans ou plus), chacune des parties peut demander la révision du loyer – à la hausse ou à la baisse – mais il faut un commun accord.
Augmentation du loyer
Le loyer peut être revu à la hausse. Le loyer sera augmenté, à condition d’obtenir l’accord du preneur* (ou celui du juge de paix) et d’entrer dans un des 2 cas particuliers ci-dessous :
- le bailleur a financé des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du preneur. L’accord sur la hausse du loyer a été obtenu au moins 1 mois avant le début des travaux.
- le bailleur a demandé la révision triennale (en fin de chaque triennat de location) : le preneur doit accepter l’augmentation entre le 9ᵉ et le 6ᵉ mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.
Il n’est jamais obligatoire de marquer son accord sur une augmentation du loyer. De plus, en cas de non-respect des conditions, la demande de révision est nulle. Tu dois continuer à verser normalement le montant du loyer habituel.
Diminution du loyer
Le loyer peut aussi être revu à la baisse :
- le preneur peut demander la révision triennale (en fin de chaque triennat de location) : le bailleur doit accepter la diminution du loyer entre le 9ᵉ et le 6ᵉ mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.
Révision du loyer accordée par le juge de paix
En cas de désaccord, chaque partie peut s’adresser au juge de paix entre le 6ᵉ et le 3ᵉ mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision uniquement dans 2 cas :
- la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure (augmentation du loyer) ou inférieure (diminution du loyer) de 20% au moins au loyer payé au moment de la demande ;
- la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (cela n’inclut pas les travaux effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).
Si le juge constate que les conditions de la demande en révision sont réunies, la révision peut être accordée. Dans ce cas, le montant du nouveau loyer est fixé en tenant compte des intérêts de chacune des parties.
Les locataires doivent payer le loyer révisé dès le 1ᵉʳ jour du triennat suivant. Si l’action judiciaire n’est pas terminée à ce moment, le loyer révisé sera appliqué, rétroactivement, dès le 1ᵉʳ jour du triennat.
L’indexation du loyer
Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?
L’indexation est l’adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (que l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.
Quand indexer le loyer et à quelles conditions ?
Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ou si cette possibilité a été prévue dans le bail, pour les baux conclus avant le 28 février 1991).
L’indexation peut se faire à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location.
Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne les locataires par écrit.
L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les 3 mois qui précèdent la demande. Par exemple : si l’entrée en vigueur du contrat est le 1ᵉʳ septembre, mais que le bailleur ne se souvient d’indexer que le 1ᵉʳ décembre, des arriérés d’indexation peuvent être réclamés, mais uniquement pour les mois d’octobre, novembre et décembre, et le futur.
Depuis le 14 octobre 2022, deux conditions préalables, pour pouvoir indexer le loyer, sont rendues obligatoires :
- le bailleur doit faire enregistrer le contrat de bail ;
- le bailleur doit transmettre un certificat PEB aux locataires.
Comment calculer l’indexation ?
L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :
Loyer de base X Nouvel indice santé
—————————————-
Indice santé de départ
Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation soi-même sur le site web de Statbel.
Attention, le logement est maintenant une matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la Région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.
Où trouver les différents indices ?
Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.
*Dans cette fiche d’info, l’utilisation du genre masculin a été adoptée (lorsqu’il n’est pas possible d’utiliser un langage inclusif) afin de faciliter la lecture et n’a aucune intention discriminatoire.
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