Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

 

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (qu l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web de Statbel.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

 
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29 questions déjà posées

  1. matourywoman

    bonjour,

    mon bail d’habitation à Mons est du 18/6/2015. mon propriétaire n’a jamais pratiqué de révision de loyer. je viens de lui signaler que je me sépare de mon compagnon et que le bail sera uniquement à mon nom. sa réponse a été de faire un avenant sans mention du nouveau loyer qu’il veut appliquer dès maintenant. oralement l’augmentation est de 50 euros. ancien loyer avec charge : 690

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour matourywoman,

      Le propriétaire peut décider d’indexer le loyer même s’il ne l’a jamais fait auparavant. C’est une mesure de réévaluation qui permet d’adapter le montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.

      Est-ce que l’avenant concerne le changement de nom des locataires ? Est-ce que ton ex-compagnon est désolidarisé du contrat de bail initialement conclu (signature de l’avenant par ton ex, le propriétaire et toi) ?

      Le propriétaire doit te notifier l’indexation par écrit. Si tu rencontres des difficultés financières, tu peux essayer d’en discuter avec lui, en lui demandant de ne pas indexer cette année (un salaire en moins pour payer le loyer et les charges). Si vous parvenez à un accord, il est préférable de le mettre par écrit et de le signer.

      Le site Statbel te permet de calculer l’indexation toi-même en entrant des données comme l’année de signature du contrat, le montant du loyer initial et ta région d’habitation.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  2. fifi1967

    Bonjour, Je loue un appartement depuis 17 ans  à 450 eur qui n’a jamais été indexé « motif du propriétaire »  : préfère ne pas augmenter le loyer pour  s’assurer qu’il soit payé .(toujours payé loyer le 1er de chaque mois par ordre permanent ). je viens de recevoir une lettre du  propriétaire qui me signale l’augmentation de mon loyer de 150 eur à payer pour le mois prochain.(pas de travaux de rénovation etc..)est-ce normal de m’augmenter le loyer de 150 eur .je ne suis pas contre l’indexation mais je pense qu’il a utilisé  le prix de l’index depuis 17 ans .pourriez vous m’éclairer et me dire si c’est normal .merci et dans l’attente de vous lire ,bien à vous.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour fifi1967,

      Le propriétaire a le droit d’indexer le loyer, même s’il a décidé de ne pas le faire pendant 17 ans… L’indexation répond à la formule suivante : nouveau loyer = loyer de base * nouvel indice / indice de base. L’année de référence est donc bien 2003.

      Tu peux te rendre sur le site de Statbel afin d’obtenir le calcul de l’indexation du loyer.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  3. Al04

    Bonjour,

    Je loue un appartement géré par une agence.

    Etant donné que cette agence applique l’indexation chaque année  (suite à la demande du propriétaire) et que  par conséquent mon loyer augmente, je e souhaiterais savoir si l’indice change tout les ans ou pourrait rester fixe (par rapport à la base fixée par le SPF économie)  ? et si le loyer continue a augmenté ainsi ?!!

    Merci pour votre aide

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Al04,

      Le propriétaire peut décider d’indexer le loyer tous les ans. C’est une mesure de réévaluation qui permet d’adapter le montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (que l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le SPF Économie.

      L’indexation répond à la formule suivante : nouveau loyer = loyer de base * nouvel indice / indice de départ. Tu peux te rendre sur le site de Statbel afin d’obtenir le calcul de l’indexation du loyer.

      Il est donc normal que le loyer augmente progressivement. Si tu rencontres des difficultés financières, tu peux en discuter avec ton propriétaire en lui demandant ne pas indexer le loyer pendant une période.

      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  4. Sonia

    Bonjour,

    J’ai signé un bail de location en 2009, avec un loyer de 700 € et des charges de 80 €.

    J’ai payé chaque année l’indexation du loyer.

    En avril 2016, suite à mes problèmes financiers, mes propriétaires proposent de ramener mon loyer à 700 € + charges de 80 €.

    Pour calculer l’indexation de 2019, il fallait tenir compte de la date de modification du loyer, c’est-à-dire 2016, est-ce correct?

    Merci pour votre réponse.

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sonia,

      Le site Statbel te permet de calculer l’indexation du loyer, tu dois y entrer le montant du loyer « original », celui qui a été fixé au moment de la signature du bail (2009). Si la réduction du loyer a été mise par écrit (avenant au contrat de bail) comme nouveau loyer « officiel », il est possible de se référer à cet ajustement pour calculer l’indexation.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Micha

    Bonsoir,

    Ma mère est sous un bail de 9 ans(2007)Qui a pris échéance en 2016 donc . Le propriétaire n’a jamais indexé mais en a annoncé son intention aujourd’hui…A quoi peut-on s’attendre?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Micha,
      En effet, le propriétaire peut décider d’adapter le montant du loyer, mais il doit également le notifier par écrit. L’indexation répond à la formule suivante : nouveau loyer = loyer de base * nouvel indice / indice de départ. Tu peux te rendre sur le site de Statbel afin d’obtenir le calcul de l’indexation du loyer. N’oublie pas de préciser ta région de résidence.
      N’hésite pas à revenir vers nous si tu as d’autres questions.
      Bien à toi,

      Répondre
  6. pitchounettegigi

    Bonjour, nous sommes locataires depuis janvier 2012 d’une maison unifamilaile (bail de 9 ans). Le loyer est de 875 euros et ce, depuis notre arrivée, il y a environ 8 ans. Le 29 janvier 2020 le propriétaire se présente à notre porte et nous remet un écrit portant notre loyer à 981 euros et ce à partir du 01/02/2020. Une augmentation de 106 euros est-elle légale?

    Merci.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour pitchounettegigi,
      Le propriétaire a le droit, tout en respectant certains calculs, d’indexer ou pas le loyer.
      Voici un lien qui te permettra de vérifier si ses calculs sont exacts.
      Bien à toi,

      Répondre
  7. gp

    Bonjour, je n’ai jamais indexé mes loyers mais cette année je voudrais le faire hors si j’applique la formule un de mes locataires se voit afliger une augmentation de 43 euros par moi ce qui est beaucoup d’un cou .Si j’avais indexé chaque année cela se serait fait en douceur, puis je l’indexer ou y a-t-il une autre règle d’application?

    Merci

    P.Geneviève

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour gp,

      Si le calcul est bien correct, tu es bien entendu totalement en droit de réaliser l’indexation. Si cela peut paraître beaucoup d’un coup, il faut penser que pendant les années où tu n’as pas indexé, ce fut à l’avantage du locataire.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Ben

    Bonjour,Je loue un appartement en juin 2007 à 530€ le propriétaire m’ Envoie une lettre recommandée par son avocat en2017 à payer 605€ de loyer malgré que 75€ de déférence s’était de trop j’ai toujours payé en décembre 2019 je reçois le même sort de courrier, à payer 670€est-ce qu’il a droit d’augmenter autant  on une fois et  à chaque fois au début janvier  merci .bien à vous

    Répondre
    1. Ben

      Bonjour, je suis ben ma question est la poursuite de la 12 question est ce que le propriétaire il a droit d’augmenter autant d’argent à la fois merci de votre réponse

      Répondre
    2. CIDJ

      Bonjour Ben,

      Le propriétaire a bien le droit d’indexer le loyer tous les ans, à partir de la date anniversaire d’entrée en vigueur du contrat de bail. Si le loyer n’a jamais été indexé depuis 2007, il est normal que le montant semble très élevé d’un coup.
      Tu peux toujours vérifier le calcul de l’indexation via le lien suivant. S’il y a erreur, il faudra envoyer un courrier au propriétaire afin qu’il corrige cela.
      Si tu vis bien en région bruxelloise, tu devrais avoir comme nouveau montant de loyer : 661,67EUR (pour l’indexation de décembre 2019 et pour peu que toutes les informations que tu as données sont correctes).

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Jeremie

    Bonjour,

    Je suis locataire depuis le 01 juillet 2017. A l’époque, la gestion du bâtiment était la responsabilité d’une agence qui ne me réclamait pas l’indexation du loyer (mais qui figurait pourtant bien dans le bail). Aujourd’hui un nouveau propriétaire fait son apparition et m’a envoyé un courrier me demandant de payer le loyer « indexé » (+3mois) à partir du mois prochain (Février)… A-t-il le droit de réclamer un 1er index sous le couvet que l’agence aurait dû le faire…. oubien doit-il quand même attendre le 1er juillet (date anniversaire de mon contrat) ?  Très grand merci…

    C’est très ressemblant au soucis de Camille*** mais ici j’insiste sur le fait que c’est un nouveau proprio et que l’ancien proprio ne m’a jamais réclamé l’index.

    Très grand merci à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jeremie,

      Le propriétaire est en droit d’indexer. Si tu as signé ton contrat un 1er juillet, il ne peut utiliser que l’indexe de 2019 et demander une rétroactivité de 3 mois. C’est seulement à partir du 1er juillet qu’il pourra alors indexer avec l’indexe de 2020. N’hésite pas à te rendre sur le site suivant afin de bien vérifier le calcul de l’indexation

      Bien à toi,

      Répondre
  10. Françoise

    Quid de l’augmentation  des charges ?

    Quand et comment les adapter?

    Merci,

    Bien à vous,

    Françoise ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Françoise,

      S’il s’agit de charges forfaitaires, alors en effet, elles ne s’adaptent pas en fonction des consommations réelles. Dès lors, si le bailleur et le locataire sont d’accord, ils peuvent décider la conversion d’un système forfaitaire en un système de charges réelles ou la révision du montant des charges. A défaut d’accord, l’une d’entre elles pourra s’adresser au juge de paix.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. camille.****

    Bonjour,

    J’ai un bail sur la commune de saint-gilles (Bruxelles), signé le 11 septembre 2015 (Durée 5 ans ). Le bail prévoit une indexation conformément à l’article 1728bis du code civil. Ma propriétaire ne m’avait  jamais indexé mon loyer à ce jour.

    J’ai reçu un courrier le 5 décembre 2019, me demandant une indexation de loyer depuis l’origine. Ma question est la suivante : Est-elle autoriser à revenir sur toutes ses années avec le même indice ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Camille.****,

      Il va falloir rappeler la loi à ta propriétaire. En effet, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit, et l’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. bolo

    Bonjour,

    L an dernier, pas d indexation.

    Cette année , le propriétaire indexé.

    Est ce normal ? Je suis chez lui depuis le 31.10.2010.

    Bien à vous et grand merci

     

    M. ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bolo,

      Cela est tout à fait possible. Si le propriétaire n’a pas indexé l’année passée, c’est tant pis pour lui et tant mieux pour toi. Il a le droit de le faire tous les ans, mais il doit en faire la demande car ce n’est pas automatique.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. Kevin

    Bonjour

    Vu que l’indexation n’est pas automatique, et q’il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit…ceci dois se faire avec une simple lettre ou par recommandé?

    Merci pour votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Kevin,

      Bien que l’on conseille toujours le courrier recommandé par sécurité, un courrier simple est suffisant aussi pour faire cette demande.

      Bien à toi,

      Répondre
  14. Anatole

    Bonjour,

    J’étais locataire entre le 1er novembre 2013 et le 31 octobre 2019. Mon ancienne propriétaire, suite à un différend au niveau de la caution ma avertit le 6 décembre qu’elle se gardait le droit de me demander l’indexation de mon ancien loyer sur les trois derniers mois. En a-t-elle le droit?

    Un grand merci par avance.

    Bien à vous,

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Anatole,

      Donc en clair, la propriétaire veut demander une indexation alors que le contrat est fini. Si c’est bien le cas, alors ce n’est pas possible. Si la propriétaire ne l’a pas fait pendant la location, et selon les règles en vigueur concernant l’indexation (voir fiche d’infos ci-dessus), elle ne peut pas réclamer cela après al fin du contrat;

      Bien à toi,

      Répondre