Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

 

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (qu l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web de Statbel.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

 
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20 questions déjà posées

  1. Stephaan

    Bonjour, mon propriétaire a fait une erreur dans le calcul de l’index. Est-ce que cela invalide sa demande? Il me poursuit en justice pour cette raison entre autre. J’ignore comment il a fait son calcul ou s’il s’agit d’une faute de frappe… je n’ai jamais reçu les détails du calcul.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Stephaan,

      Si ton propriétaire a fait une erreur dans le calcul, il n’y a pas de raisons qu’il t’attaque en justice. L’erreur te donne le droit de refuser le préavis puisque le calcul n’est pas correct, mais il est en droit de te reproposer une indexation avec un calcul juste.
      Tu peux vérifier le calcul via le lien suivant. Et tu en auras d’ailleurs le détail.

      Bien à toi,

      Répondre
  2. Erin

    Bonjour, pour révision du bail après 9 année de contrat du bail combien peut indexer ma propriétaire ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Erin,

      Il faut bien distinguer la révision du loyer (changement du montant) de l’indexation (adaptation du loyer au coût de la vie).
      En effet, si normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :
      la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
      la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).
      Dans ce cas, il n’est pas possible de te dire combien ton propriétaire pourrait te demander s’il rentre d’ailleurs bien dans les conditions pour le faire.

      L’indexation par contre peut être demandée par le propriétaire tous les ans, à partir de la date anniversaire du contrat de bail. Pour en connaître le montant, il faut respecter une formule de calcul précise. Tu pourras non seulement retrouver cette formule via le lien suivant, mais tu pourras également calculer ton loyer indexé.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. mirella

    Je n ai pas indexer depuis 5 ans ,puis je faire après 5ans ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mirella,

      Si cela n’est pas interdit par ton contrat, tu peux bien entendu le faire, même si tu ne l’as pas fait pendant 5 ans. Il faudra veiller à bien respecter le calcul. Pour cela, tu peux te rendre sur le site suivant qui te permettra de calculer le montant exact de l’indexation avec le détail du calcul.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Catherine

    Bonjour,

    l’indexation du loyer concerne t-il les provisions de chauffage au mazout?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Catherine,

      L’indexation du loyer concerne le montant du loyer sans charges.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Lolo

    Ma propriétaire augmente mon loyer de90eur elle comté mes charges avec alors que l année d’avant elle n’en n’as pas tenue compte?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lolo,

      Il faut renvoyer un courrier à ta propriétaire pour contester non pas l’indexation elle-même, mais bien le montant. En effet, il faut lui rappeler que l’indexation se fait bien sur base du loyer sans charges. Pour vérifier le calcul, vous pouvez utiliser le calculateur de loyer su site Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Daniel

    Le bail a débuté en novembre 2011, montant à l’epoque 400€ ! Quand puis-je faire une indexation ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Daniel,

      L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Donc, dans ton cas, tu peux soit faire l’indexation 2018 maintenant et attendre la date anniversaire du contrat pour faire l’indexation 2019. En effet, Le loyer ne peut être indexé qu’à partir du mois anniversaire (novembre 2019), or l’indice-santé pour le mois précédent (octobre 2019) n’est pas encore disponible. Soit, tu peux simplement attendre novembre 2019 pour faire l’indexation.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Kala

    Bonjour, je loue une maison depuis 5 ans ou la propriétaire n’ a jamais indexé le loyer;

    Mon bail a été signé le 27 /10/2013. Aujourd hui elle m’ envoie un recommandé en m’ informant que mon loyer sera revu à la hausse le 1er Novembre et se base sur le calcul d’ indice de santé de septembre 2019.  ce qui fait 900e x 109.13=980e.

    Elle m’ augmente sans me prévenir de 80e par mois car elle revient 5ans en arriere. J’ ai lu que les proprietaires ne peuvent reclamer des arrieres si ce n’ est que les 3 derniers mois.

    De plus il n’ a jamais étét stipulé qu’ elle indexerait le loyer jusqu’ a aujourd hui, et m’ a meme fait une reduction de loyer pendant 6 mois il y a 3 ans.Que dois je lui répondre et comment lui remettre des chiffres officiels exacts.? Merci de votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Kala,

      Il faut tout d’abord rappeler la loi au propriétaire : L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit. L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

      Ensuite, il faut corriger son calcul, tu peux même lui envoyer le lien vers le calculateur de loyer
      disponible sur le site Statbel qui donne les résultats suivants si le logement est bien situé à Bruxelles :
      Formule légale utilisée : Nouveau loyer (octobre 2019) = Loyer de base (octobre 2013) * IS [2004] septembre 2019 / IS [2004] septembre 2013
      Ce qui donne en chiffres: 976,88EUR = 900,00 EUR * 131,13/ 120,81 (ce nouveau loyer est valable à partir de octobre 2019)

      Par contre, l’indexation est un droit du propriétaire que tu ne peux contester sauf si le contrat l’interdit spécifiquement.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Saida

    Bonjour , mon proprio a oublié de m’indexer cette année en juillet en principe ,que faire??

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Saida,

      Il n’y a rien à faire concrètement. L’indexation n’est pas obligatoire, et donc si le propriétaire a oublié, c’est tant mieux pour toi. Sache que cependant, il peut toujours le faire pendant le reste de l’année.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Domi

    Mon propriétaire n ayant en 1o ans jamais fait indexé mon loyer, a t il le droit de le faire maintenant : voici le calcul: 800€x131,72: 110,48=953,80 , et en Bon prince, le réduise à 900€ Aucun travaux urgents demandés n ont encore jamais été fait, et malgré mes mails et mes coups de tel, ils restent sans voix ou font de promesses vaines … je ne trouve pas leur adresse, ne sont pas ds le bottin ( loyer géré par les enfants de la propriétaire qui est malade). Quels sont leurs droits et les miens ? Merci à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Domi,

      Ce n’est pas parce que le propriétaire n’a pas indexé le loyer pendant 10 ans, qu’il ne peut pas le faire après. Tu peux vérifier le calcul via le lien suivant. En ce qui concerne les travaux demandés, tu peux le mettre en demeure de les réaliser, et s’il ne s’exécute pas, il faudra alors entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. ninic

    bonjour, la propriétaire ma envoyé le nouveau montant indexe pour le loyer au lieu de 400 e a 549.97 e mais basé sur 437 euros car le garage que je loue est de 37 e par mois peut elle le faire et me reclamer 3 mois en plus

    car je devais payer le supplement par mois plus 3 mois en plus

    merci d avance

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour ninic,

      L’indexation est réalisée à partir du loyer de base. Il faut donc se référer à ton contrat. Si le loyer de base est de 400 euros, et que le garage est en supplément (par exemple location d’un box garage), c’est cela qu’il faut utiliser. Par contre, si le garage est inclus dans le loyer sur le contrat, il faudra donc utiliser 437 euros comme loyer de base (par exemple, dans une maison, le garage est bien inclus dans le loyer).

      Bien à toi,

      Répondre