Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (qu l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web de Statbel.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

 
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16 questions déjà posées

  1. Ballou

    Bonjour, dans mon contrat, il n’ai pas écrit avec l’index, en plus elle et pas enregistré,c un contrat fait entrer deux parties sans plus.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ballou,

      Il faudrait que tu précises ta question. Le fait que le contrat de bail ne soit pas enregistré ne le rend pas pour autant caduque. N’hésite pas à détailler ta demande afin que nous puissions te répondre au mieux.

      Bien à toi,

      Répondre
  2. Mag

    Bonjours je suis locataire depuis 7 ans et chaque annee propriétaire  m index jusque au jours ou je n arriverais plus a payer …

    Peux t elle le faire tout au long que je suis encore dans l appartement   ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mag,

      Le propriétaire a bien le droit d’indexer le loyer tous les ans à partir de la date anniversaire du bail.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. Tiffany

    Bonjour,

    J’ai une question au niveau du calcul,

    Loyer de base X Nouvel indice
    ————————————-
    Indice de départ – il s’agit de l’indice de l’année précédente ou l’indice de l’année à laquelle le bail a été signé ?

    D’avance, je vous en remercie.

    Cordialement,

    Tiffany

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Tiffany,

      Il s’agit de l’indice de l’année à laquelle le bail a été signé. Tu peux également vérifier le calcul de l’indexation via le calculateur de loyer se trouvant sur la page suivante.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. ACE87

    Bonjour,

    J’ai souscrit un bail de 1 ans en 2017, ou il est clairement stipulé que le loyer n’est pas soumis à l’indexation.

    Legalement le proprietaire peut-il changer d’avis et indexer le loyer aprés un an?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour ACE87,

      Le propriétaire est obligé de respecter les termes du contrat qu’il a établi et signé. Cela signifie que s’il existe une clause interdisant l’indexation, il ne peut donc pas la demander.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. josy

    Bonjour,

    J’ai loue une maison le 6 fevrier 2012 en excellent état, 3 chambres, grand living feu ouvert ,cuisine semi équipée, salle de bain, , cave , chauff.central au gaz naturel. Jardin, pas de voisin direct à un prix (assez bas à cette époque)de 575 euro. indexable chaque année. Pour l’instant, la location s’élève à 625 eur. , Maintenant, je me rends compte que le loyer demandé est assez bas en comparaison avec d’autres maisons qui se louent dans mon village. Après la lecture de votre site, j’ai constaté qu’on peut demander une nouvelle augmentation après chaque triennat. Malheureusement, je pense que la limite était à l’année 2018. Ai je encore le droit de demander une augmentation à l’heure actuelle ou dois je attendre l’expiration du triennat, c’est à dire en 2021 ? Le bail a été signé au mois de mars 2012. Merci de me donner votre avis. Bien à vous. Gonda Josiane.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Josy,

      En effet, la révision ne peut avoir lieu que pour les baux de neuf ans ou plus et ne peut être demandée par chacune des parties qu’entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent l’expiration du triennat.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Gicart

    Bonjour j’aimerais savoir ci ma propriétaire peut ormanter un loyer qui aux mois de février etait de 658 ,65 euro . Et j’ai reçu un recommandé en me demandant de payer à partir du mois de mars la somme de 711.09 euro de loyer , et de payer également les arrières de 2 mois de 104.88 euro .ce qui me fait une augmentation de 52.44 euro par mois . À t’elle le droit de faire cela . Je ne connait pas le montant de l’index d’un loyer .Pourriez vous êtres aimables de bien vouloir me faire savoir ci cela est normal. Vous en remerciant d’avance . Merci à vous . Flowers

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gicart,

      La propriétaire peut indexer le loyer chaque année à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail. Cette demande n’a pas d’effet rétroactif, sauf pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande. Il faut bien entendu que la propriétaire respecte un certain calcul. Tu pourras le vérifier via le calculateur de loyer se trouvant sur la page suivante.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Bruxellois 1968

    Bonjour,mon bailleur m’a dit oralement (sans envoyer une lettre ou il l’indique) de soumettre mon loyer à l’indexe en sachant que j’ai conclu le bail en 02/2014 avec un loyer de base de 650 euro et c’est la première fois qu’il le demande ,c’est peut être dit:( au fait que j’ai enregistré mon bail de 3 ans il y’a 4 mois ou du fait qu’il a rénové la corniche .)
    mon loyer indexé sera environ sur les 700 euro est ce normal ??? tous d’un coup
    Pour le fait qu’il m’a pas envoyer de lettre est ce que je suis couvert juridiquement si je paye le loyer indexé ???et dans le cas ou il m’expulse combien de mois de préavis dont j’ai droit ??? merci d’avance pour toutes les explications
    Bien à vous.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bruxellois 1968,

      Le Code prévoit que :
      • l’indexation ne peut être supérieure au résultat de la formule exposée ci-après ;
      • l’indexation n’est pas automatique : il faut que le bailleur la demande par écrit au preneur ;
      • cette demande n’a pas d’effet rétroactif, sauf pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande.

      Dès lors, la notification orale ne correspond pas à une demande d’indexation telle que la loi le requiert. Le propriétaire ne peut donc pas t’expulser puisque tu n’es pas en défaut au regard de la loi.
      N’hésite pas à consulter le lien suivant pour vérifier le calcul de l’indexation.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Janine

    Peut on indexer les charges.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Janine,

      Le montant des charges ne peut pas être indexé. Cependant, excepté s’il s’agit de charges forfaitaires, la loi impose que les charges locatives soient réelles. Deonc, le locataire paye une provision tous les mois, puis ces provisions pour charges font l’objet d’un décompte sur la base des frais réels. Il n’y a donc pas de raison d’indexer.

      Bien à toi,

      Répondre