Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (qu l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web de Statbel.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

 
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18 questions déjà posées

  1. christine

    Bonjour, nous possédons un appartement mis en location pour 525 €,  jamais indexé depuis 12 ans

    Pouvons nous calculer l’index depuis 2007 ?  Car à ce moment, cela fait une augmentation de plus de 130 € pour la locataire ?

    merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Christine,

      Il es tout à fait possible d’indexer le loyer même si vous ne l’avez pas fait pendant 12 ans. Le montant va forcément monter assez fortement d’un coup. Il faut respecter la formule, et tu peux vérifier le résultat via le calculateur de loyer disponible via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  2. wadoud59

    Bonjour,

    j’aimerais savoir si après une révision du loyer ,à la hausse,mon loyer de base va t-il ,lui aussi, changer à la hausse ?  et est-ce-que ça va aussi changer pour le calcul de mon loyer ? merci.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour wadoud59,

      Normalement, le calcul de l’indexation se fait à partir du loyer de base, donc à priori celui-ci restera le loyer conclu à la signature du bail.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. nour

    Bonjour, comme locataire depuis 2013,et automatiquement mon contrat part à une durée de 09 ans,ma question,c’est que y’a un changement d’un nouveau propriétaire en 2019,et ce dernier veut appliquer indexation! c’est raisonnable?  merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour nour,

      À partir du moment où le nouveau propriétaire respecte bien le calcul de l’indexation, il est en droit de la réaliser même maintenant après 6 années.
      Tu pourras vérifier son calcul via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Chris

    Bonjour,

    J’aimerai savoir si l’indexation d’un loyer concerne uniquement la location du bien ou si elle comporte aussi les charges de ce même bien ?

    Merci d’avance de votre réponse.

     

    Bàv,

    **** Christophe

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Chris,

      L’indexation ne concerne que le loyer sans les charges.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Tocade

    doit rédiger un nouveau bail lorsque l’on applique la réindexation sur un loyer?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Tocade,

      Il ne faut pas réaliser un nouveau contrat pour l’indexation du loyer. Il suffira d’envoyer au locataire un courrier recommandé détaillant le calcul de l’indexation et le nouveau montant à payer à partir de la date X.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Gege

    J’ai un bai de 1500€ après 9

    le bail est passé à 200€

    comme et sur quel base pour indexation

    les index de départ ou du renouvellement du bail

    renouvellement septembre 2018

    et c’es pour l’index D’aout 2019

    merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gege,

      Il est difficile pour nous de te répodnre car il manque certaines informations pour effectuer le calcul. Dès lors, le mieux est d’utiliser le calculateur de loyer via le lien suivant. Si le calcul est correct, tu peux alors bien effectuer le paiement du nouveau loyer. Si tu remarques que le calcul n’est pas correct, tu dois alors contacter le propriétaire pour lui signifier l’erreur.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Jh

    Bonjour mon propriétaire viens d indexé mon loyer ils se justifie par le fais qu’ il ne la plus fait depuis 2014 mais reprend l indice de 2014 comme base est ce logique car il me réclame 5 années qu’il n’a pas indexer      Merci

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jh,

      Même si ton propriétaire n’a pas indexé pendant plusieurs années, il peut toujours le faire. Cependant, l’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (et donc certainement pas sur 5 années). S’il n’a pas indexé pendant 5 années, alors tant pis pour lui. Il faudra également rappeler au propriétaire que l’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu.
      Tu pourras vérifier le calcul de l’indexation du propriétaire via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. étudiant

    Qu’en est-il si le contrat conclu est un bail écrit (un bail de kot étudiant), que la propriétaire a noté au sein du contrat qu’elle souhaite indexer les loyers en fonction de l’augmentation du coût de la vie, mais que cette dernière ne l’a pas redemander à l’anniversaire du contrat en septembre dernier ? Je me demande si elle doit le redemander ou si le simple fait que ce soit écrit dans le contrat, permet de demander une indexation de manière automatique ? Et sinon, est-ce que si elle m’en fait la demande en fin de contrat cette année, elle pourra demander l’indexation pour toute l’année ou juste bien les 3 mois qui précède sa demande ? Merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour étudiant,

      L’indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit, et normalement, elle ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande. Imaginons que la date anniversaire du bail est en janvier, si le propriétaire demande l’indexation en juillet, il ne pourra demander une rétroactivité que pour juin, mai et avril.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Ghislou

    nous avons fait part à la propriétaire que les chassis étaient en mauvais état et laissaient passer l’air tellement ils étaient obsolètes (des années 60) .Il nous dit que si il le fait ,il augmentera le loyer .A t’il le droit? Je vous remercie d’avance car avec ce propriétaire nous ne pouvons rien demander dès qu’il s’agit d’argent . IL est connu par le syndic du building

    Mme Taminne

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ghislou,

      Le propriétaire ne peut normalement pas changer le loyer en cours de bail. Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

      – la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
      – la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

      Bien à toi,

      Répondre