Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer est déterminé librement par les propriétaires. C’est la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, qui va amener la personne qui met le bien en location à fixer le montant du loyer.

Depuis le 2 décembre 2021, tout nouveau contrat de bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale doit obligatoirement mentionner le loyer de référence (sous la forme d’une fourchette indicative) pour le logement concerné, en plus du loyer réellement demandé. Néanmoins, cette mesure n’est pas contraignante et le loyer réel peut différer du loyer de référence.

Loyer.brussels est un site qui permet de connaitre le loyer indicatif de référence pour le bien que tu loues (ou que tu envisages de louer) en prenant en compte sa localisation et ses caractéristiques principales. Il est, d’ailleurs, possible de faire un “test” pour savoir à combien se loue un logement à Bruxelles.

À quelles conditions réviser le loyer ?

Le loyer est fixé pour la durée du bail.

Normalement, au cours d’un même bail, même prorogé, le loyer ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans ou plus), chacune des parties peut demander la révision du loyer – à la hausse ou à la baisse – mais il faut un commun accord.

Augmentation du loyer

Le loyer peut être revu à la hausse. Le loyer sera augmenté, à condition d’obtenir l’accord du preneur* (ou celui du juge de paix) et d’entrer dans un des 2 cas particuliers ci-dessous :

le bailleur a financé des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du preneur. L’accord sur la hausse du loyer a été obtenu au moins 1 mois avant le début des travaux.
le bailleur a demandé la révision triennale (en fin de chaque triennat de location) : le preneur doit accepter l’augmentation entre le 9ᵉ et le 6ᵉ mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.

Il n’est jamais obligatoire de marquer son accord sur une augmentation du loyer.

De plus, en cas de non-respect des conditions, la demande de révision est nulle. Tu dois continuer à verser normalement le montant du loyer habituel.

Diminution du loyer

Le loyer peut aussi être revu à la baisse :

le preneur peut demander la révision triennale (en fin de chaque triennat de location) : le bailleur doit accepter la diminution du loyer entre le 9ᵉ et le 6ᵉ mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.

Révision du loyer accordée par le juge de paix

En cas de désaccord, chaque partie peut s’adresser au juge de paix entre le 6ᵉ et le 3ᵉ mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision uniquement dans 2 cas :

la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure (augmentation du loyer) ou inférieure (diminution du loyer) de 20% au moins au loyer payé au moment de la demande ;
la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (cela n’inclut pas les travaux effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

Si le juge constate que les conditions de la demande de révision sont réunies, la révision peut être accordée. Dans ce cas, le montant du nouveau loyer est fixé en tenant compte des intérêts de chacune des parties.

Les locataires doivent payer le loyer révisé dès le 1ᵉʳ jour du triennat suivant. Si l’action judiciaire n’est pas terminée à ce moment, le loyer révisé sera appliqué, rétroactivement, dès le 1ᵉʳ jour du triennat.

L’indexation du loyer

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation est l’adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (que l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Quand indexer le loyer et à quelles conditions ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ou si cette possibilité a été prévue dans le bail, pour les baux conclus avant le 28 février 1991).

L’indexation peut se faire à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location.

Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne les locataires par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les 3 mois qui précèdent la demande.

Par exemple, si l’entrée en vigueur du contrat est le 1ᵉʳ septembre, mais que le bailleur ne se souvient d’indexer que le 1ᵉʳ décembre, des arriérés d’indexation peuvent être réclamés, mais uniquement pour les mois d’octobre, novembre et décembre, et le futur.

Depuis le 14 octobre 2022, deux conditions préalables, pour pouvoir indexer le loyer, sont rendues obligatoires :

le bailleur doit faire enregistrer le contrat de bail ;
le bailleur doit transmettre un certificat PEB en cours de validité aux locataires.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante si le PEB est compris entre A et D :

loyer de base (hors charges) X nouvel indice santé
———————————————————-
indice santé de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie. Celui à prendre en compte est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation soi-même sur le site web de Statbel.

comment le loyer est déterminé révisé et indexé, Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ? — bruxelles-j-loyer-comment-est-il-determine-revise-et-indexe + ©Statbel

Attention, le logement est une matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la Région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Et si le certificat PEB est E, F ou G ?

Il faut utiliser une formule adaptée, et appliquer des facteurs de correction au résultat de la formule d’indexation standard, si le logement répond aux 3 caractéristiques suivantes :

le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022.
le certificat PEB du logement est E, F ou G.
le logement se trouve sur le marché privé ou public (hors SISP et Fonds du Logement).

Il existe différents facteurs de correction. Le facteur de correction applicable dépend à la fois de la date anniversaire du contrat de bail et à la fois du certificat PEB dont dispose le bien loué.

Pour plus d’informations, tu peux te rendre sur la page “Indexation des loyers à partir du 14 octobre 2023 avec facteurs de correction” du site Bruxelles Logement.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

*Dans cette fiche d’info, l’utilisation du genre masculin a été adoptée (lorsqu’il n’est pas possible d’utiliser un langage inclusif) afin de faciliter la lecture et n’a aucune intention discriminatoire.

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66 questions déjà posées

Loco Locataire
5 septembre 2024

Bonjour,
J’ai signé un bail en décembre 2016 pour louer àpd février 2017. Dans le bail il est écrit 2 fois que comme indice santé de départ, càd le numérateur pour les indexations, l’indice de janvier 2017 (104.65) sera prise. La société qui gère les indexations prend l’indice de novembre 2016 (103.97) ce qui résulte en une indexation majorée de 0.68%. La société me dit que la loi prévaut (apparemment la loi prescrit de prendre l’indice du mois précèdent la signature) par rapport ce qui est écrit dans le contrat. Est-ce vrai ? Je veux bien croire que la loi protège contre un indice moins favorable pour le locataire il me semble bizarre que la loi interdirait au propriétaire d’accorder des indexations moins onéreuses en prenant un indice plus favorable pour le locataire.
Répondre
Arlette
27 août 2024

Peut-on indexer le loyer après 23 ans?
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  18 septembre 2024
  
  Bonjour Arlette,
  
  Nous sommes désolé·es pour cette réponse tardive.
  
  Oui, le loyer peut être indexé, même si cela n’a pas été fait pendant 23 ans. Sauf, si cette possibilité est explicitement exclue dans le contrat de bail.
  
  Il faut savoir que le bail doit être enregistré et un certificat PEB en cours de validité doit être fourni aux locataires avant de pouvoir indexer le loyer.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Carine
14 août 2024

Bonjour,

Le 1/7/2016 j’ai signé un bail pour un garage fermé à Bruxelles à 90 €/an. Le bail était pour 1 an mais actuellement je le loue encore malgré que le bail initial n’en fait pas mention. Le propriétaire veut augmenter le loyer mensuel à 130 €/mois. Rien n’est mentionné dans le bail concernant l’index. Peut-il me demander 40 € en plus par mois?

Merci
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  18 septembre 2024
  
  Bonjour Carine,
  
  Nous sommes désolé·es pour cette réponse tardive.
  
  Nous répondons à des questions “Logement” sur le bail d’habitation, de colocation, etc. Nous ne sommes pas spécialisé·es en ce qui concerne le bail de garage.
  
  Le loyer peut être indexé chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Sauf si cela est explicitement exclu dans le contrat de bail.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Cathy91
8 août 2024

Bonjour

Mon fils est en colocation à Bruxelles depuis un an .

Son propriétaire vient de lui indiquer qu’il augmente le loyer à l’occasion du renouvellement de bail,prétextant qu’il a dans sa chambre une grande fenêtre (?) au regard des autres colocataires .

De combien a-t-il le droit d’augmenter son loyer ?

Un grand merci pour votre réponse

Cordialement
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  12 août 2024
  
  Bonjour Cathy91,
  
  Le loyer est fixé pour la durée du bail. Il ne peut pas être modifié (augmenté) en cours de bail.
  
  Le bailleur a, cependant, le droit d’indexer le loyer en cours d’occupation. L’indexation peut être réclamée chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
  
  Il/elle doit impérativement faire enregistrer le bail et fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires avant de pouvoir indexer le loyer.
  
  Par ailleurs, l’indexation répond à une formule précise. Le bailleur ne peut pas décider d’un montant arbitraire.
  
  Pour connaitre le montant de l’indexation, vous pouvez utiliser le calculateur de loyer sur le site de Statbel.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Cigale
7 août 2024

Bonjour.

J’habite Bruxelles mon propriétaire veux indexé le loyer le PEP G. J’ai signé le bail 31 mai 2017 je suis rentrée 1 août 2017 quand je suis rentré le loyer 775 eur.

Maintenant il me réclame 976,21

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  12 août 2024
  
  Bonjour Cigale,
  
  Le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
  
  Il/elle doit impérativement faire enregistrer le bail et fournir un certificat PEB en cours de validité avant de pouvoir indexer le loyer.
  
  Si le score PEB est G, il faut appliquer des facteurs de correction. En entrant les données fournies dans le calculateur de loyer sur le site de Statbel, nous obtenons 931,52€.
  
  Le résultat de 976,21€ est obtenu si le score PEB est compris entre A et D.
  
  Bien à toi,
  Répondre
AZ
24 juillet 2024

Bonjour. Le propriétaire d’un contrat de bail pour une résidence principale en Région bruxelloise peut-il demander l’indexation du bail six mois après la fin consensuelle du bail ? Dans mon cas, le demande d’indexation porte sur les six mois précédant la fin du bail.

Merci d’avance!
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  26 juillet 2024
  
  Bonjour AZ,
  
  Si l’état des lieux de sortie a été signé (et donc, approuvé) par les parties et les clés valablement remises au bailleur, c’est trop tard.
  
  On considère que tu as été déliée de tes obligations locatives. Le bailleur ne peut plus te réclamer des montants après ton départ.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Nelly
10 juillet 2024

Bonjour ayant un bail signé en mai 2014 le propriétaire peut il retourné 10ans en arrière car il nous a jamais indexer merci avous
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  10 juillet 2024
  
  Bonjour Nelly,
  
  Le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
  
  Avant de pouvoir indexer le loyer, le bailleur doit, désormais, impérativement faire enregistrer le bail et fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires.
  
  Même si le bailleur n’a jamais indexé le loyer auparavant, il/elle a le droit de le faire maintenant. Il faut se baser sur les indices santé du dernier anniversaire (mai 2024).
  
  Le bailleur ne “retourne” pas 10 ans en arrière en indexant aujourd’hui. On considère que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé sont perdues et que cet oubli a été à votre avantage.
  
  Pour vérifier si le calcul de l’indexation est correct, vous pouvez utiliser le calculateur de loyer sur le site de Statbel.
  
  Bien à vous,
  Répondre
LOLO
27 juin 2024

BJR,

QUEL EST LE CALCUL POUR LA GARANTIE LOCATIVE?

MON LOYER : 550€ + 120€ DE CHARGES = 670.00€/MOIS

ON ME DEMANDE DE PAYER 2 MOIS = 1 340.00 €

ON M’APLIQUE AUSSI DE PAYER LES CHARGES ??

POUVEZ VOUS ME DONNER VOTRE AVIS,

MERCI
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  1 juillet 2024
  
  Bonjour LOLO,
  
  Le montant de la garantie locative déposée sur un compte bloqué individualisé ouvert au nom du/de la locataire est équivalente à 2 mois de loyer maximum (hors charges). Celle-ci devrait donc s’élever à 1.100€.
  
  Bien à toi,
  Répondre
neptune
20 juin 2024

BONJOUR ;

je souhaiterais savoir si mon propriétaire à le droit de m’indexer pour la première fois mon loyer après 6 ans de location sans indexation , du coup en comparant les indices sante avec le décalage des 6 ANS , mon loyer passe de 740 à 866 euros en une fois , la différence est grande , est ce legale ? pourquoi pas reprendre l ‘indice santé de l’année précédente sa demande ?

je vous remercie pour vos réponses
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  1 juillet 2024
  
  Bonjour neptune,
  
  Le loyer peut être indexé chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
  
  Avant de pouvoir indexer le loyer, le bailleur doit, désormais, impérativement faire enregistrer le bail et fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires.
  
  Même si le bailleur n’a jamais indexé le loyer auparavant, il/elle a le droit de le faire maintenant. Il faut se baser sur les indices santé du dernier anniversaire. Le bailleur ne “récupère” pas les années perdues en indexant aujourd’hui. On considère que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à votre avantage.
  
  Pour vérifier si le calcul de l’indexation est correct, vous pouvez utiliser le calculateur de loyer sur le site de Statbel.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Allam
23 mai 2024

Bonjour, la commune de jette me propose de changer mon appartement actuel vers un autre car il est insalubre, quel est le montant maximum que je dois payer pour le nouvel appartement qu’on va m’octroyer ?
Merci
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  28 mai 2024
  
  Bonjour Allam,
  
  Nous ne disposons pas des informations nécessaires pour répondre à ta question.
  
  Nous te recommandons de contacter le “Service Logement” de la commune de Jette pour un conseil personnalisé.
  
  Si le courrier ou l’e-mail de la commune mentionne une personne de contact, nous t’invitons à t’adresser à celle-ci en priorité afin de lui poser ta question.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Manu
3 mai 2024

Bonjour,

Mon bail a commencé en septembre 2021. Mon bailleur me fait savoir en décembre 2023 qu’il applique l’indexation et demande rétroactivement les mois de septembre/octobre/novembre/décembre (donc 4 au lieu de 3), ce que je refuse car le bail n’est pas enregistré et donc l’indexation n’est pas applicable. Aujourd’hui 3 mai 2024, le bail est enregistré et mon bailleur veut appliquer l’indexation. Devons-nous appliquer les 3 mois rétroactifs à partir de la demande de décembre 2023 ou de celle de mai 2024 ? En effet, mon bailleur demande le paiement de l’indexation de septembre à aujourd’hui.

Bonne journée,

Manu.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  7 mai 2024
  
  Bonjour Manu,
  
  En effet, il est désormais obligatoire de faire enregistrer le bail et de fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires avant de pouvoir indexer le loyer.
  
  La demande de décembre 2023 n’est donc pas valable.
  
  Néanmoins, si le bailleur “se met en ordre” et remplit les deux conditions (enregistrement du bail + PEB), il ne doit pas attendre l’année prochaine. Il a le droit d’indexer le loyer “en retard”, à condition de se baser sur les indices qu’il aurait utilisés lors du dernier anniversaire (en septembre 2023).
  
  Cependant, sa demande est uniquement valable pour mai 2024 et le futur. Aucun arriéré d’indexation de loyer ne peut être réclamé, car les deux conditions n’étaient pas remplies.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Nadia
8 avril 2024

On m a attribué un log soc

est ce que j ai droit à une allocation de relogement

merci
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  9 avril 2024
  
  Bonjour Nadia,
  
  Nous te proposons de te rendre sur cette page du site de Bruxelles Logement concernant l’allocation de relogement.
  
  Tu peux vérifier si tu remplis les conditions d’octroi : être locataire d’un logement insalubre, occupation pendant 1 an ininterrompu, les revenus du ménage ne peuvent pas dépasser les plafonds, etc.
  
  Pour un conseil personnalisé, tu peux contacter Bruxelles Logement, ton AS ou la “Service Logement” du CPAS.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Caro
3 avril 2024

Bonjour,

Quand et comment peut-on indexer un loyer dont le contrat a débuté le 15 d’un mois? Le 1er de ce mois ou le 15? Et si le 15, quelle indexation? Moitié du mois?

Merci
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  3 avril 2024
  
  Bonjour Caro,
  
  Le loyer peut être indexé chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
  
  Avant de pouvoir indexer le loyer, il faut impérativement enregistrer le bail et fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires.
  
  Si le loyer est payé chaque mois pour la période du 15 au 14 du mois suivant, l’indexation sera à appliquer de la même façon.
  
  Si le loyer est payé du 1er au 30-31 du mois, il faut indexer à partir du 1er du mois.
  
  Le calculateur de loyer du site Statbel te permettra de connaître le montant de l’indexation facilement.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Tropauvre
26 mars 2024

Bonjour, je vie dans un appartement depuis 9 ans sous un contrat qui n’a pas été enregistré. Je n’ai jamais été indexé sur le loyer mais ce mois-ci, j’ai reçu une lettre recommandée qui m’indiquait une indexation de 200 euros. Je me demandais si je pouvais refuser et comment le faire. Merci d’avance pour votre aide.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  27 mars 2024
  
  Bonjour Tropauvre,
  
  Il faut savoir que, même si le bailleur n’a jamais indexé le loyer auparavant, il/elle a le droit de le faire maintenant. Le loyer peut être indexé chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
  
  Avant de pouvoir indexer le loyer, le bailleur doit impérativement faire enregistrer le bail (à vérifier sur MyMinfin dans “Consulter mes baux de location” dans la rubrique “Mon habitation et mes biens immobiliers”) et fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires.
  
  Sans cela, sa demande n’est pas valable.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Kahlan
18 mars 2024

Bonjour,

Voilà la question, ma propriétaire utilise l’indexe de consommation pour indexer mon loyer, est-ce légal ? Et que puis je faire pour qu’elle utilise la bonne indexation, à savoir l’indexe de santé ? Merci d’avance.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  20 mars 2024
  
  Bonjour Kahlan,
  
  L’indexation du loyer répond à un calcul bien précis. La propriétaire doit impérativement utiliser l’indice santé.
  
  Tu peux te rendre sur le site de Statbel (SPF Economie) pour vérifier si le calcul est correct.
  
  Tu dois rédiger un courrier et lui faire parvenir des documents prouvant que la formule et le calcul doivent être revus avant que tu commences à payer le loyer indexé.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Marie
18 mars 2024

Bonjour, j’habite dans mon appartement depuis aout 2020. Le propriétaire n’a jamais indexé le bail, mème si c’est prévu dans mon contrat. Ce février 2024 l’immeuble a été vendu à un autre propriétaire. Le nouveau propriétaire viens de me notifier l’indexation. La formule est bien appliqué, c’est enregistré et le certificat est correct. Ma doute est la suivante : avant la dernière extension de mon bail (aout 2023) l’ancien propriétaire m’a confirmé par écrit qu’il n’appliquerai pas l’indexation. Je pense que cette obligation reste en vigueur jusqu’au aout 2024 et qu’elle est aussi contraignante pour le nouveau propriétaire. Est-ce que cette interprétation est correcte? Merci beaucoup d’avance.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  20 mars 2024
  
  Bonjour Marie,
  
  Le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, SAUF si une clause interdit formellement l’indexation dans le contrat de bail.
  
  Si le bailleur t’a promis par écrit qu’il n’appliquerait pas l’indexation jusqu’en août 2024, le nouveau bailleur doit respecter cela et attendre le prochain anniversaire (août 2024). Tu dois lui faire parvenir une copie de ce document signé avec l’ancien bailleur.
  
  Si la promesse est orale, le nouveau bailleur peut indexer sur base des indices santé du dernier anniversaire (août 2023) ou bien, il faudra attendre le prochain anniversaire (août 2024).
  
  Bien à toi,
  Répondre
  1. Marie
    20 mars 2024
    
    Merci beaucoup et bien à toi.
    Répondre
Lolabeye
12 mars 2024

Bonjour,

Si mon propriétaire n’a pas indexé le loyer depuis 2019 et qu’il indexe le loyer en 2024. Peut-il rattraper le retard d’indexation, à savoir augmenter le loyer des 4 indexations non effectuées en 2020,2021,2022,2023 et passer de 613 à 731 d’un coup ?

Est-il tenu de m’envoyer un courrier avec le décompte précis de l’indexation ?

Merci
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  13 mars 2024
  
  Bonjour Lolabeye,
  
  Le propriétaire a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
  
  Même si le bailleur n’a pas indexé le loyer pendant 5 ans, il peut le faire maintenant. Ce n’est pas un “rattrapage” des 5 dernières années, le calcul prend en compte les indices actuels. On considère que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas indexé ont été à ton avantage.
  
  Il faut savoir qu’avant d’indexer le loyer, le contrat de bail doit être enregistré et une copie du certificat PEB doit être fournie aux locataires.
  
  Tu peux vérifier si le calcul de l’indexation est correct est te rendant sur le site de Statbel.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Joe
5 mars 2024

Bonjour,

Je suis locataire d’un appart depuis le 1er septembre 2021, mon propriétaire a voulu à chaque fois un bail d’une année. Il vient de m’informer qu’il voulait, à partir du 1er septembre 2024 (fin triennat), augmenter mon loyer de 775 à 1100€, ce qui fait plus de 40% (il s’agit bien d’une révision et non d’une indexation), seulement il n’y a eu aucun travaux d’isolation ou autre.

Je suis d’accord pour passer à 875/900€, mais d’après ce que je lis sur le site, il n’a pas le droit d’augmenter le loyer et surtout pas d’autant. Pouvez-vous me le confirmer ? D’avance grand merci !

Joe

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  12 mars 2024
  
  Bonjour Joe,
  
  Le loyer est fixé pour la durée du bail et ne peut pas être modifié. Cependant, le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année ou de réviser le loyer, sous certaines conditions.
  
  Ici, sa demande n’est pas valable, car la révision triennale peut uniquement être demandée dans le cadre du bail de 9 ans (et qu’il s’agit actuellement d’un bail de courte durée).
  
  Il faut savoir que le 1er septembre 2024, sans envoi de préavis (du bailleur ou du preneur) pour rompre le bail à l’échéance et sans opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le bien après l’échéance, le bail se transformera automatiquement en bail de 9 ans.
  
  Bien à toi,
  Répondre
val
1 mars 2024

Bonjour,

Mon propriétaire ne m’a jamais remis de certificat PEB et je ne pense pas qu’il y en ait un.

Or, il a indexé de 60 euros le loyer en 2022. Puis-je lui demander le remboursement ?

Par ailleurs, il a réindexé le loyer en février 2024 avec effet rétroactif à 3 mois (janv 2024 – dec 2023 – nov 2023). Qu’est-ce que je peux faire ?

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  4 mars 2024
  
  Bonjour val,
  
  Pour info, le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
  
  S’il/elle a oublié d’indexer le loyer à la date anniversaire, la demande peut être faite au moment où il/elle s’en souvient, à condition de se baser sur les indices qui auraient été utilisés à la date anniversaire du bail. Il est également possible de demander des arriérés d’indexation de loyer jusqu’à 3 mois en arrière.
  
  Toutefois, avant de pouvoir indexer le loyer, le bailleur doit désormais impérativement faire enregistrer le bail et fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires!
  
  En ce qui concerne l’indexation demandée en 2022, la mesure temporaire de limitation/interdiction de l’indexation du loyer en fonction du PEB est entrée en vigueur le 14 octobre 2022 (et a pris fin le 14 octobre 2023). Avant cette date, les bailleurs n’avaient pas l’obligation de fournir un certificat PEB pour indexer le loyer. Le loyer pouvait donc être indexé normalement.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Celine
27 février 2024

Bonjour,

Mon propriétaire veut augmenter mon loyer de 130€ et je ne suis pas d’accord parceque l’appartement ne répond pas aux normes de sécurité. Lors de l’inspection de la région wallonne, il devait faire des travaux qu’il n’a jamais fait ( mettre de la terre dans les prises,…).

Puis-je refuser de payer cette augmentation et qu’est-ce ce que je risque ?

Je déménage dans 3 mois…

Bien à vous

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  1 mars 2024
  
  Bonjour Celine,
  
  Il faut bien distinguer “indexation” et “révision” (augmentation) du loyer.
  
  Le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
  
  Il faut, désormais, se référer au certificat PEB. Depuis le 1er novembre 2023, il existe un mode de calcul particulier pour l’indexation du loyer des logements disposant d’un certificat PEB d’un label D, E, F ou G.
  
  Si le bailleur respecte les conditions, il faut commencer à verser le loyer indexé.
  
  Pour un conseil personnalisé, nous t’invitons à contacter Info-Conseils Logement.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Renello
27 février 2024

Bail écrit et enregistré signé en août 2018.

Région Bruxelles-Capitale.

Certificat PEB catégorie D valide jusqu’au 16/11/2021.

Le certificat PEB n’a pas été renouvelé.

Cela permet-il de refuser l’indexation

car certificat périmé = absence de certificat ?

Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  29 février 2024
  
  Bonjour Renello,
  
  En effet, il est désormais obligatoire de faire enregistrer le bail et de fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires avant de pouvoir indexer le loyer.
  
  Si le certificat PEB est périmé, il faudra donc en produire un nouveau et seulement après production de celui-ci, faire une nouvelle demande d’indexation.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Antonio
13 février 2024

Monsieur, Madame,
Je vous écris pour demander des informations sur les conditions d’application de l’indexation. Je suis locataire, et j’ai un contrat de bail dans un appartement en Région bruxelloise depuis mars 2017, qui depuis mars 2020 est automatiquement transformé en contrat de bail de longue durée. Le loyer de base initial (sans les charges) en mars 2017 était de 500 € par mois et a été augmenté à 510 € en mars 2021. Le propriétaire m’informe actuellement oralement de son intention d’appliquer l’indexation pour augmenter le loyer. Les questions que je vous pose sont les suivantes :

Quelles sont les conditions à remplir pour que le propriétaire applique l’indexation (demande écrite, contrat enregistré, certificat PEB, autres?) ?

Suis-je obligé d’accepter l’augmentation de loyer liée à l’indexation si ces conditions sont remplies ?

Faut-il signer un nouveau contrat de bail ou simplement un annexe au contrat de bail avec la demande du bailleur d’appliquer l’indexation ?

À partir de quand l’augmentation du loyer indexé prendrait-elle effet, à partir de la signature de l’indexation (avril, mai, etc., 2024) ou rétroactivement à partir de mars 2024 ?

Quel serait le montant de l’augmentation avec l’indexation ? La référence serait-elle le prix du loyer initial de mars 2017 ?

Les charges gazières et autres ont augmenté de manière significative depuis 2022, cela peut-il servir de limite à l’application de l’indexation ou s’agit-il de plans indépendants ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse et votre aide.

Bien à vous

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1. CIDJ (informateur certifié)
  14 février 2024
  
  Bonjour Antonio,
  
  En effet, avant de pouvoir indexer le loyer, le bailleur doit impérativement faire enregistrer le bail (à vérifier sur MyMinfin) et fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires. La demande d’indexation doit être faite par écrit (un mail ou un courrier ordinaire suffit).
  
  Si toutes ces conditions sont respectées, tu ne peux pas t’y opposer.
  
  Il ne faut ni signer de nouveau bail, ni d’avenant. Le “loyer de base”, tel que conclu lors de la signature du bail, reste le même. L’indexation s’y “additionne”.
  
  Si le bailleur a oublié de le faire, il/elle bailleur peut soit, indexer le loyer “en retard”, sur base de l’anniversaire 2023 du bail (et demander 3 mois d’arriérés d’indexation), soit, attendre le prochain anniversaire du bail (mars 2024). Tu peux te rendre sur le site Statbel pour calculer le montant de l’indexation (sur base de l’anniversaire 2023 uniquement).
  
  Si le score PEB est E, F ou G, il faut appliquer des facteurs de correction. Tu trouveras les informations utiles sur la page “Indexation des loyers à partir du 14 octobre 2023 avec facteurs de correction” du site Bruxelles Logement.
  
  Bien à toi,
  Répondre
  1. Antonio
    15 février 2024
    
    Merci pour votre réponse rapide et claire.
    Répondre
hicham
8 février 2024

Bonjour j’habite chez le fond de logement quand on a signé le contrat ils ont expliqué pour nous que la loyer il dépasse pas 730 si je travaille moi et ma femme et si je travaille pas ça descend pas moins que 530 et l’année passée ils ont envoyé des nouveaux papiers ils ont changé le montant de loyer après il m’a envoyé 98€ à payer comme index j’ai envoyé une lettre pour plus d’explication et comme quoi on était contre cette index et cette année 2 jours avant la fin de l’année ils ont déposé une lettre dans la boîte aux lettres pour nous prévenir de paye 16 € comme index merci pour votre réponse 04****
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  12 février 2024
  
  Bonjour hicham,
  
  En tant que locataire du Fonds du logement, le montant du loyer est calculé en fonction de votre situation familiale et financière (en fonction de vos revenus et des éventuelles personnes à charge).
  
  Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique, car les règles diffèrent de ce qui est prévu dans le Code bruxellois du logement.
  
  Sur le site du Fonds dans la rubrique “Je suis locataire du Fonds“, nous pouvons lire que “le montant maximum (dit loyer contractuel) est indexé annuellement au 1er janvier en fonction de l’indice santé” et que “tous les 2 ans, nous procédons à une réévaluation de votre loyer sur base d’une situation familiale et financière actualisée.”
  
  Nous vous invitons à contacter votre personne de référence / chargé·e de dossier au Fonds du logement ou d’appeler le 02/504.32.11 pour un conseil personnalisé.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Rotab
6 février 2024

Bonjour,

J’aurais une question en rapport avec l’estimation du bien loué et dans quel but. Pas sûr si j’ai choisi le bon onglet pour ça. Si pas, merci de me rediriger.

J’ai un contrat de longue durée et c’est mon 1er appartement après les études (kots). Récemment il y a eu un problème de fuite du toit/plafond (une non-négligeable inondation dans le salon) et il y a aussi un problème antérieur de moisissure dans la cuisine (joints pourris avec moisissure que j’ai dû remplacer).

Mon propriétaire, trois semaines après une prétendue réparation du toit (pas sûre, il faudra attendre les prochaines pluies pour vérifier), a fait venir deux personnes pour faire une estimation de son immeuble.

Il n’a pas souhaité dire dans quel but il fait ça. Pour une vente? Pour indexer le loyer ? Soit, cela m’inquiète et j’aimerais savoir si déjà je peux refuser ce genre de visite pour le futur et dans quel but il peut faire estimer le logement, si j’ai le droit de demander et d’obtenir réponse, car j’aimerais savoir à quoi m’attendre.

Si pour vente, à quoi ai-je droit? Si pour indexation, à quoi ai-je droit? La législation qui s’applique à mon contrat est celle flamande, résidence principale, 3 ans (prorogeable).

Je vous remercie de votre aide,
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  12 février 2024
  
  Bonjour Rotab,
  
  Bruxelles-J est un site d’info généraliste pour jeunes bruxellois·es. Le “Logement” est une matière régionalisée. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question qui concerne un logement situé en Région flamande.
  
  Le bailleur a un droit de visite, mais ce droit est limité. Il ne peut pas rentrer dans le bien loué sans l’autorisation des locataires ou en leur absence. Le bailleur doit prendre rendez-vous au préalable avec les locataires (jour, heure) et donner le motif de sa visite.
  
  On considère qu’une visite de contrôle/routine pour vérifier que les locataires remplissent correctement leurs obligations 1 à 2x/an est raisonnable.
  
  Des visites en vue de mettre le bien en vente sont également autorisées, à hauteur de 2 à 3 visites par semaine pendant 2 à 3 heures. Il faut savoir que le bailleur a le droit de mettre le bien loué en vente, à tout moment, en cours de bail, mais que la “vente” n’est pas un motif de résiliation valable.
  
  Il est possible que le bailleur ait fait appel à une société de certification pour le PEB (afin de connaitre la performance énergétique du bien loué), à son assureur·e ou encore, à des professionnel·le·s pour la réfection du toit. Si tu as été prévenu, tu ne peux pas t’y opposer.
  
  Pour un conseil personnalisé, nous te proposons de contacter un woonloket.
  
  Bien à toi,
  Répondre
darwin
3 février 2024

mon propriétaire m’a signifié une augmentation du loyer, en me fournissant le certificat PEB mais pas la preuve d’enregistrement du bail. il m’a dit qu’il me l’enverrait. A partir de quand dois-je appliquer l’augmentation du loyer? A la date de réception de la preuve d’enregistrement du bail? merci
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  5 février 2024
  
  Bonjour darwin,
  
  Pour vérifier si le bail est bien enregistré, il faut se rendre sur MyMinfin avec un lecteur de carte et ton e-ID ou avec itsme puis, cliquer sur “Consulter mes baux de location” dans la rubrique “Mon habitation et mes biens immobiliers”.
  
  Si le bail est enregistré, tu dois commencer à payer le loyer indexé.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Che guevara
1 février 2024

Bj je viens d avoir le p e b de mon propritaite.Il est le plus bas f des lors peut il augmenter le loyer il y a quand meme une legislation la desssus robert de b x l
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  1 février 2024
  
  Bonjour Che Guevara,
  
  L’indexation des loyers des logements avec un PEB F est à nouveau autorisée, mais selon une formule adaptée. Il faut appliquer des facteurs de correction.
  
  Tu peux te rendre sur le site de Statbel pour utiliser le calculateur de loyer et sur cette page du site Bruxelles Logement pour plus d’informations.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Sarah
29 janvier 2024

Bonjour,
Mon propriétaire me fait des contrats d’un an depuis trois ans. Cela lui permet à chaque fois qu’aumenter le loyer. L’année passée de 100€, cette année il exige 200€ de plus. Puis-je faire un recours ? Car il s’agit d’un nouveau contrat de bail et non pas d’une augmentation annuelle dans un contrat de 3 ans.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  30 janvier 2024
  
  Bonjour Sarah,
  
  Le loyer est fixé pour la durée du bail. Cela signifie qu’il ne peut pas être modifié en cours de bail (renouvellements écrits/avenants compris). Il peut, cependant, être indexé chaque année (1x/an) ou révisé, sous certaines conditions (uniquement pour le “bail de 9 ans”, notamment).
  
  En signant un avenant pour prolonger le “bail de courte durée”, les conditions restent les mêmes que celles fixées lors de la conclusion du bail.
  
  En résumé, le montant du loyer ne peut pas être augmenté, SAUF si tu l’acceptes.
  
  Pour un conseil juridique personnalisé, nous te proposons de contacter l’Atelier des droits sociaux ou Espace Social/Télé-Service.
  
  Bien à toi,
  Répondre
Malika
24 janvier 2024

Bonjour,

je voudrais savoir si les revenus d’Apa est prise pour calculer le loyer du logement social.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  30 janvier 2024
  
  Bonjour Malika,
  
  Nous vous invitons à vous référer à notre réponse du 29/01.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Malika
24 janvier 2024

Bonjour,

je voudrais savoir si les revenus d’Apa est prise pour calculer le loyer du logement social.
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  29 janvier 2024
  
  Bonjour Malika,
  
  Nous ne pouvons pas répondre avec précision à votre question, car nous ne sommes pas spécialisé·es en “logement social”.
  
  Nous vous proposons de contacter Info-Conseils Logement ou l’AVIQ pour un conseil personnalisé.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Corine
11 janvier 2024

Mon propriétaire veut indexer mon loyer alors que le bail n’est pas enregistré et qu’il n’y a pas de PEB.

il argumente qu’il va changer les chassis actuellement simple vitrage par des doubles vitrages vers le mois d’avril et estime qu’il peut réclamer l’indexation du loyer à partir de janvier (mois d’entrée en vigueur du contrat de bail). Parmi les châssis, il en est qui sont pourris et qui laissent passer le froid; dans ce cas, le changement de châssis est une nécessité; ces châssis auraient déjà dû être changés depuis longtemps mais il compte mettre leur replacement en « amelioration » et non en travaux nécessaires et obligatoires.

je refuse de faire ces travaux en hiver parce que l’expérience dans mon bâtiment m’a appris que ce ne sont pas des professionnels spécialistes qu’il engage mais des jeunes moins chers qui connaissent un peu le bâtiment mais n’ont aucune spécialisation spécifique .
mon propriétaire peut-il indexer mon loyer avant d’avoir effectué les travaux ?

et avant tout, l’indexation du loyer a t elle un rapport avec des travaux à effectuer ? Ou s’agit-il dans ce cas d’une révision de loyer ?

face à mon désaccord, il m’a « menacée » de mettre fin à mon contrat pour y placer son fils. Il pense que c’est une raison valable pour mettre fin au contrat de bail.

alors que j’ai débuté un nouveau triennat en décembre 2022 (fin décembre 2025). Peut il mettre fin au contrat avant la fin du triennat ? Et ce juste pour mettre un de ses enfants dans l’appartement ?

et en supposant que j’accepte l’indexation demandée (à laquelle il ne peut prétendre puisque pas de PEB ni d’enregistrement de bail), je lui ai demandé de s’engager par écrit à ne pas me mettre dehors a la fin du triennat et ça il l’a refusé donc…

En fait il pense pouvoir louer mon appartement 300€ de plus mais c’est un leurre car vieux bâtiment toujours rafistolé et bricolé par des bricoleurs et donc aux charges communes exorbitantes et tt aussi exorbitantes les charges en gaz pour chauffage et en eau (via ISTA).

Que dois je accepter et que puis je refuser ?

d’avance merci pour le temps que vous voudrez bien consacrer à mes requêtes et dans l’attente de vos reponses, très belle année 2024.

Corine

**** **** – **** Bruxelles
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  17 janvier 2024
  
  Bonjour Corine,
  
  Le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
  
  Cependant, il est désormais obligatoire de faire enregistrer le bail et de fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires, avant de pouvoir indexer le loyer. Si ces deux conditions ne sont pas respectées, la demande n’est pas valable.
  
  Il faut bien distinguer “indexation du loyer” et augmentation du loyer (= “révision du loyer”).
  
  L’indexation est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.
  
  Par contre, la révision du loyer ne peut être demandée que pour les baux de 9 ans, à la fin de chaque période de 3 ans, et si les parties sont d’accord. Par exemple, si des travaux (importants) font que la valeur locative du bien a augmenté. En cas de désaccord, il faut s’adresser au juge de paix, qui tranchera.
  
  En ce qui concerne la rupture anticipée du bail, le bailleur a le droit de rompre le bail de 9 ans avant l’échéance avec un préavis de 6 mois pour “occupation personnelle” ou de ses proches (son fils, par exemple), sans devoir attendre la fin du triennat.
  
  Bien à vous,
  Répondre
Imaginemamaison
5 janvier 2024

Bonjour, mon loyer est révisé chaque année par mon propriétaire sur la base de l’indice santé. En janvier 2023 j’ai obtenu l’accord de mon propriétaire d’une indexation limitée à 50% de la hausse prévue. En janvier 2024 mon propriétaire veut rattraper ce retard. Est-ce possible ou bien l’augmentation doit uniquement être basée sur l’évolution de l’indice santé entre janvier 2024 et janvier 2023? Pour information mon bail et le début de la location datent de janvier 2021. En vous remerciant par avance pour votre retour
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  9 janvier 2024
  
  Bonjour Imaginemamaison,
  
  Il faut bien distinguer indexation et révision du loyer.
  
  C’est l’indexation qui peut être demandée chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Par ailleurs, le contrat de bail doit être enregistré et une copie du certificat PEB doit être fournie aux locataires au préalable.
  
  Le bailleur a déjà indexé l’année dernière (en limitant à 50%). Il peut indexer, à nouveau, cette année, sur base des indices de janvier 2024 et du loyer de base.
  
  Pour vérifier combien le bailleur peut te réclamer, nous t’invitons à te rendre sur le site de Statbel et d’utiliser le calculateur de loyer. Il faut tenir compte de cet article sur le site de Bruxelles Logement si le certificat PEB est E, F ou G.
  
  Bien à toi,
  Répondre
CIDJ (informateur certifié)
4 janvier 2024

Bonjour H*** Mathilde,

En effet, le bailleur doit impérativement faire enregistrer le bail (à vérifier sur MyMinfin) et fournir une copie du certificat PEB aux locataires avant de pouvoir indexer le loyer.

Le bailleur a le droit d’indexer le loyer chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cela est possible, même si rien n’est prévu dans le bail, SAUF, si une clause du bail précise explicitement que l’indexation est interdite.

Pour un conseil juridique, nous t’invitons à contacter l’Atelier des droits sociaux ou Espace Social/Télé-Service.

Bien à toi,
Répondre
Michel
2 janvier 2024

Bonjour et bonne année svp sur un loyer des 750€ en 2022 combien je vais payer en 2024
Répondre
1. CIDJ (informateur certifié)
  9 janvier 2024
  
  Bonjour Michel,
  
  Le loyer peut être indexé chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Par ailleurs, le contrat de bail doit être enregistré et une copie du certificat PEB doit être fournie aux locataires.
  
  Nous ne pouvons pas te répondre quel sera le montant de l’indexation sur seule base du loyer. Nous t’invitons à utiliser le calculateur de loyer sur le site de Statbel. Il faut tenir compte de cet article sur le site de Bruxelles Logement si le certificat PEB est E, F ou G.
  
  Bien à toi,
  Répondre

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