Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

 

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (qu l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web de Statbel.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

 
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16 questions déjà posées

  1. Kevin

    Bonjour

    Vu que l’indexation n’est pas automatique, et q’il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit…ceci dois se faire avec une simple lettre ou par recommandé?

    Merci pour votre réponse

    Répondre
  2. Anatole

    Bonjour,

    J’étais locataire entre le 1er novembre 2013 et le 31 octobre 2019. Mon ancienne propriétaire, suite à un différend au niveau de la caution ma avertit le 6 décembre qu’elle se gardait le droit de me demander l’indexation de mon ancien loyer sur les trois derniers mois. En a-t-elle le droit?

    Un grand merci par avance.

    Bien à vous,

    Répondre
  3. Soutine

    bonjour,

    Après un contrat de bail d’un an (logement principal) ,le bail a été reconduit de manière tacite par les 2 parties.Est-ce qu’on peut parler  de bail oral ?

    Merci d’avance.

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Soutine,

      Il ne s’agit pas d’un bail oral, mais bien d’un d’un bail écrit qui a été reconduit tacitement. Désormais, tu es dans un bail considéré comme de neuf ans (réputé ayant commencé à ton installation).

      Bien à toi,

      Répondre
  4. kingk

    Bonjour

    j’ai sous loué ma chambre durant l’été. La locataire est partie de son propre gré 8 jours avant la fin du contrat car elle avait terminé son stage en Belgique.
    légalement, devrait je lui rembourser le reste du loyer ?

    car il veut me traîner en justice car il estime que je devrais lui rembourser les reste des jours qu’il n’a pas passé dans la chambre.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Kingk,

      Le locataire ne peut pas décider de son plein gré de réduire la durée du contrat son ton consentement. Il aurait fallu pour cela un accord mis par écrit et signé par toutes les parties. Si l’on imagine qu’un contrat va par exemple du 1er juillet au 31 août, et qu’il n’y a pas d’accord stipulant le contraire, alors le locataire doit respecter le contrat qu’il a signé, même s’il décide de partir avant la fin.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Cendrine

    Bonjour, j’habite dans les hauts de virton et mon propriétaire vient de changer suite à la vente du logement,.le nouveau propriétaire veut m’augmenter le loyer de 100 euros. A t il le droit?

    Merci

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Cendrine,

      Lorsqu’une personne devient propriétaire d’un bien dans lequel se trouvent des locataires, il est tenu de reprendre les baux en cours, et ce aux mêmes conditions. Il ne peut donc pas augmenter le loyer de 100 euros comme cela. Il peut bien entendu réaliser l’indexation selon les modalités définies sur la fiche d’info ci-dessus.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. thierry

    Bonjour,

    Mon propriétaire n’a pas indexé mon loyer durant cinq ans, est-ce qu’il peut indexer à la date anniversaire pour les cinq années précédentes. Est-ce que la base de calcul, s’il n’y a pas rétroactivité, est le montant du loyer à la date anniversaire précédente ?

    Bien à vous.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Thierry,

      Si le propriétaire n’a pas indexé annuellement pendant 5 ans, c’est tout à ton avantage, mais il peut bien entendu le faire désormais en utilisant la formule suivante :
      Loyer de base X Nouvel indice
      ————————————-
      Indice de départ

      Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie.

      Tu peux vérifier le calcul et le montant de ton loyer indexé via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Mia

    Bonjour,

    Je vis dans un appartement du Foyer Bruxellois avec mes parents et mes deux soeurs qui sont aux études. Jusque septembre j’étais à charge de mon père. J’ai prévenu le Foyer Bruxellois que je commençais à travailler, ils m’ont dit de leur apporter ma première fiche de paie afin qu’ils fassent la révision du loyer. J’ai travaillé le mois d’octobre et ces deux premières semaines du mois de novembre. Mon contrat sera rompu la semaine prochaine suite à ma démission. Je vais me réinscrire en tant que demandeuse d’emploi après cela. Le loyer va-t-il augmenter durant deux mois consécutifs puis redescendre étant donné que je serai sans revenu ? Ou la révision du loyer calculé sur les revenus de mon père et sur mon salaire de ces deux mois sera à payer durant toute  l’année 2020 ? Merci pour votre aide

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mia,

      En tant que locataires du Logement Bruxellois, la loi impose que chaque année le loyer soit adapté en fonction de la situation familiale et financière et de l’index.
      C’est pourquoi, il faut bien expliquer la situation au foyer bruxellois et leur apporter le document qui stipule bien que tu as démissioné.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Robert

    Bonjour, Un propriétaire peut-il indexer un loyer tous les 4 ans? En indexant les 4 années en une fois?

    par exemple septembre 2015: 600€

    septembre 2016: 613,94€

    septembre 2017: 624,03€

    septembre 2018: 635,08€

    septembre 2019: 644,05€

    Donc il passe de 600€ de loyer à 644,05€ après indexation.

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Robert,

      Un propriétaire est bien en droit d’indexer tous les ans le loyer à partir de la date anniversaire de la signature du contrat de bail. Si tu vis en région bruxelloise, et que le montant du loyer était bien de 600 à sa signature en septembre 2015, alors le calcul du propriétaire est correct.
      Tu peux toujours vérifier cela via le calculateur de loyer accessible via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Robert

        Merci pour la réponse, je comprends tout à fait l’indexation. Mais je voulais savoir si le propriétaire n’a pas indexé pendant 4 ans et qu’il passe donc directement d’un loyer de 600€ mensuel à un loyer de 644,05€. Est-il dans son droit si il n’a jamais fait l’indexation les années précédentes? ne faut il pas qu’il passe à l’indexation de 2016?

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour Robert,

          Si le propriétaire n’a pas indexé annuellement pendant 4 ans, c’est tout à ton avantage, mais il peut bien entendu le faire désormais et il est donc normal d’avoir un montant qui parait plus grand d’un coup.

          Bien à toi,

          Répondre