Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit, à ce jour, aucune réglementation à ce sujet (pas de barèmes de loyers). Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Loyer.brussels est un site qui permet de connaitre le loyer indicatif de référence pour le bien que tu loues (ou que tu envisages de louer) en prenant en compte sa localisation et ses caractéristiques principales. Il est, d’ailleurs, possible de faire un « test » pour savoir à combien se loue un logement à Bruxelles.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, même prorogé, le loyer ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer – à la hausse ou à la baisse – peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord).

Augmentation du loyer

Le loyer peut être revu à la hausse. Le loyer sera augmenté, uniquement si le bailleur a l’accord du preneur (ou celui du juge de paix) et s’il/elle entre dans un des 2 cas particuliers ci-dessous :

  • le bailleur a financé des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du preneur. L’accord sur la hausse du loyer a été obtenu au moins 1 mois avant le début des travaux.
  • le bailleur a demandé la révision triennale (en fin de chaque triennat de location) : l’augmentation doit être acceptée par le preneur entre le 9ᵉ et le 6ᵉ mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.

Il n’est jamais obligatoire de marquer son accord sur une augmentation du loyer. De plus, si le bailleur n’entre pas dans ces conditions, la demande de révision est nulle. Le montant du loyer habituel doit continuer à être versé normalement.

Diminution du loyer

Le loyer peut aussi être revu à la baisse :

  • le preneur peut demander la révision triennale (en fin de chaque triennat de location) : le bailleur doit accepter la diminution du loyer entre le 9e et le 6e mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.
Révision du loyer accordée par le juge de paix

En cas de désaccord entre les parties, le propriétaire ou le locataire peut s’adresser au juge de paix entre le 6ᵉ et le 3ᵉ mois précédant l’expiration du triennat. La révision sera uniquement accordée par le juge dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure (augmentation du loyer) ou inférieure (diminution du loyer) de 20% au moins au loyer payé au moment de la demande ;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

Si le juge constate que les conditions de la demande en révision sont réunies, il peut accorder la révision. Dans ce cas, il fixe le montant du nouveau loyer en tenant compte des intérêts de chacun.

Vous devez payer le loyer révisé dès le 1er jour du triennat suivant. Si l’action judiciaire n’est pas terminée à ce moment, le loyer révisé sera appliqué, rétroactivement, dès le 1er jour du triennat.

 

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation est l’adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (que l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail).

L’indexation peut se faire à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location.

Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les 3 mois qui précèdent la demande. Par exemple : si l’entrée en vigueur du contrat est le 1er septembre, mais que le bailleur ne se souvient d’indexer que le 1er décembre, il/elle ne peut demander l’indexation rétroactivement que pour les mois d’octobre, novembre et décembre, et le futur.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice santé
—————————————-
Indice santé de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation soi-même sur le site web de Statbel.

Attention, le logement est maintenant une matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la Région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

 

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86 questions déjà posées

  1. stef

    A la suite d’u changement de propriétaire, un avenant au contrat de bail commercial a été signé ,prévoyant en échange d’un grenier de baisser un peu le loyer commercial et de garder le même loyer lors du renouvellement du bail commercial au bout des 9 ans .

    Le bail commercial arrivant à la date de renouvellement, le propriétaire  applique une  augmentation automatique du loyer en fonction de l’indice du taux de la construction. A-t-il le droit?     Merci

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour stef,

      Vous êtes ici sur Bruxelles-J, un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Nous répondons à des questions « Logement » sur le bail d’habitation. Nous ne sommes pas spécialisé·e·s en bail commercial.

      Le calculateur de loyer sur le site fédéral Statbel permet de calculer le loyer pour tous les contrats de location.

      Nous vous proposons de contacter 1819 ou des avocat·e·s spécialistes en bail commercial pour un conseil personnalisé.

      Bien à vous,

      Répondre
  2. JP

    Bonjour, j’ai un loyer pour un flat de 535€ + 30€ de charge = 565€ au total, mon propriétaire vient de m’augmenter ce 1 octobre 2021 de 603€ loyer + 30€ de charge = 633€ par mois à présent, le bail effectif depuis octobre 2014.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour JP,

      Le loyer (hors charges) peut être indexé chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail (à partir du 1er octobre 2021).

      En entrant les données que tu nous as fournies, le montant de 603€ nous semble correct. Tu peux calculer l’indexation toi-même sur Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. B.M.

    Bonjour,

    peut on appliquer l’indexation alors que le bail etait convenu pour un an et a été reconduit?

    merci

    B.M.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour B.M.,

      L’indexation du loyer peut être appliquée si le bail en prévoit la possibilité. L’indexation peut être demandée par le bailleur chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail.

      Tu peux la calculer sur le site Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Mrl

    Bonjour ma propriétaire vient de m’indexer mon loyer je croyais pourtant que l’indice 2021 était geler pouvez vous m’éclairer svp merci madame **** Véronique.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Mrl,

      Ta propriétaire peut indexer le loyer 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail.

      Tu peux vérifier le montant de l’indexation toi-même sur le site fédéral Statbel, où aucun gel n’est mentionné pour l’année 2021.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Cugnon

    Bonjour, mon propriétaire indexe mon loyer chaque année.  En fin de l’année il prévoit de m’installer un poêle aux pellets; le conduit et la sortie sont déjà là. Du coup vu l’installation du poêle ils veulent m’augmenter le loyer. En ont ils le droit , si oui quel est le pourcentage par rapport au loyer actuel?

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Cugnon,

      Le propriétaire a le droit d’indexer le loyer chaque année, c’est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.

      Le loyer est, en principe, fixé pour la durée du bail. Il ne peut pas réviser le loyer (ici, l’augmenter) sans respecter certaines règles.

      La révision triennale peut être demandée entre le 9e et le 6e mois qui précèdent l’expiration du triennat en cours. Si les parties ne se mettent pas d’accord, le propriétaire peut saisir le juge de paix.

      Dans ce cas, le juge accordera au propriétaire de revoir le loyer à la hausse s’il constate que la valeur locative du bien a augmenté ; suite à des travaux effectués par le propriétaire (différence égale ou supérieure à 10% par rapport au loyer exigible au moment de la demande) ou en conséquence de circonstances nouvelles (20%).

      Si les conditions sont réunies, le juge détermine, en équité, le montant du nouveau loyer.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. sarouille

    Bonjour,

    chaque annee ma propriété indexe mon loyer.

    l’indexation porte également sur les charges communes (nettoyage et électricité des communs).

    je voulais savoir si les charges devaient faire l’objet d’une indexation? dans le cas contraire, puis-je lui demander de remboursement (et remonter jusque quand?).

    merci d’avance

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour sarouille,

      Le loyer (hors charges) peut être indexé chaque année.

      En ce qui concerne les charges, si celles-ci sont forfaitaires (montant fixe, ne correspondant pas à ta consommation réelle), le forfait peut être indexé annuellement, si le bail en prévoit la possibilité.

      Si tu paies une provision sur charges (et que le bailleur décide de l’augmenter), cela n’est pas grave, car les charges seront régularisées en fin de trimestre ou d’année (en fonction de ta consommation réelle en gaz, électricité, etc.) lors de la production du décompte. Tu pourras alors récupérer le trop-perçu ou tu devras compléter le montant déjà versé.

      Tu peux demander conseil à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) ou discuter avec des juristes via une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Bernard

    Bonjour,

    Le propriétaire doit-il communiquer à son locataire l’indexation du loyer, obligatoirement par une lettre recommandée ? Ou un e-mail suffit-il  ?

    Merci.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Bernard,

      Le propriétaire doit informer son locataire par écrit, un e-mail ou un courrier ordinaire (ou déposé dans la boite aux lettres) suffit. La lettre recommandée évite toute contestation.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Srh

    Bonjour

    j’aurais une question concernant les charges locatives. Il y a t’il un maximum pour l’indexation des charges ? Où il y a t-il une loi prévoyant qu’il ne puisse pas y avoir un trop grand écart entre l’ancien montant des charges et le montant indexé ? J’ai emménagé dans un kot en 2016 avec un loyer de 360€ et 50€ de charges à payer chaque mois en plus du loyer. Je ne suis jamais partie et donc la somme est toujours restée inchangée. Je pense que tous les autres étaient de nouveaux locataires et lorsqu’ils sont entrés leurs charges n’étaient pas les mêmes que moi. Depuis qu’il y a eu le covid on a un  nouveau propriétaire. Et pour le nouveau bail les charges augmentent de 20€ sauf que voilà pour moi l’augmentation est de 50€. Est-ce normal que je doive payer une si grande augmentation d’un coup ? Je ne suis pas contre l’augmentation seulement je pense que les années précédentes le propriétaire augmentait les charges mais qu’il l’a appliqué aux nouveaux locataires uniquement et qu’au moment où je serais partie il aurait fixé les nouvelles charges au locataire qui m’aurait remplacé. Le nouveau propriétaire fixe donc une augmentation des charges à 20€ Et 50€ pour moi 50€ c’est énorme pour une étudiante

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Srh,

      Nous sommes désolé·e·s de te répondre si tard.

      Si le bail en prévoit la possibilité, le loyer (hors charges) peut être indexé chaque année, la demande doit être faite par écrit, et ce, à partir de la date anniversaire du bail. C’est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.

      L’indexation répond à un calcul précis. Tu peux la calculer toi-même sur Statbel, en entrant les données propres à ton bail (environ 360,00€ + 30,00€) et le propriétaire ne peut pas décider d’un montant forfaitaire (+ 50,00€).

      Si tu paies des charges forfaitaires (fixes), il faut vérifier dans le bail si l’indexation est prévue pour les charges.

      Si tu paies une provision sur charges (et que le bailleur décide de l’augmenter), cela n’est pas grave, car les charges seront régularisées en fin de trimestre ou d’année (en fonction de ta consommation réelle en gaz, électricité, etc.) lors de la production du décompte. Tu pourras alors récupérer le trop-perçu ou tu devras compléter le montant déjà versé.

      Nous te conseillons de contacter le Service Social Étudiant de ton établissement d’études supérieures/université ou une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour bénéficier d’un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. oli

    peut on indexé sur les années passé exp sur 2020 2019 et tout indexé en 2021,

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour oli,

      Ton propriétaire a le droit d’indexer le loyer 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail. L’indexation est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.

      Même si le propriétaire n’a pas indexé (ou qu’il a oublié d’indexer) en 2019 et 2020, il a le droit de le faire en 2021.

      Ce n’est pas une demande rétroactive ou une « récupération » qui prendrait en compte les 2 années pendant lesquelles ton propriétaire a « oublié » d’indexer le loyer. Le nouveau loyer indexé est valable à partir de la date anniversaire (en 2021) et pour le futur. Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même en entrant les données de ton bail sur le site Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. Russo

    Bonjour mon papa est resté dans la maison de famille après un divorce, n ayant pas les fond pour la racheter il la vendu la maison à un ami (sous evaluer) dans le but de la reprendre quelque années plus tard une fois un peu plus stable…

    Cet ami a eu le prêt de la région wallonne, il n est pas domicilié à cette adresse et loue donc la maison à mon papa sans aucun bail…

    Aujourd’hui il ne veut plus lui revendre cette maison…

    Mon papa n’a plus de chaudière depuis 1 an mais il affirme que c est à mon papa d en payer une

    De plus il a décidé d indexé le loyer de 100euro (tout ça sans bail et sans chaudiere).

    Auriez vous svp des pistes pour l aider ?

     

    Merci beaucoup à vous

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Russo,

      Si aucun bail n’a été signé, on peut considérer qu’un « bail oral » existe dès qu’il y a un accord, entre bailleur et preneur, sur une chose mise en location (= logement) et un prix (= loyer). Il faut pouvoir prouver que ton papa loue le logement (paie un loyer chaque mois) et y habite effectivement (domicilié à cette adresse à la commune).

      Contrairement au bail écrit, le loyer du bail oral ne peut pas être indexé.

      Concernant la chaudière, ton papa doit réaliser l’entretien régulier et l’inspection périodique, à ses frais. Si malgré cela, la chaudière tombe en panne ou présente un dysfonctionnement en cours de bail, c’est au bailleur de la réparer ou de la remplacer, au plus vite.

      Ton papa doit pouvoir se laver et chauffer le logement, cela fait partie des exigences minimales en matière d’hygiène, de sécurité et de confort.

      Si, malgré plusieurs rappels, le bailleur ne réagit pas, ton papa peut lui envoyer une « mise en demeure », par lettre recommandée avec accusé de réception, l’invitant à exécuter son obligation dans un délai d’1 mois.

      Nous sommes un site d’information pour jeunes bruxellois·es, nous ne pouvons pas te fournir un conseil plus précis, car nous ne sommes pas juristes. Nous te recommandons de contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne (gratuit) pour bénéficier d’un conseil personnalisé et de connaitre les recours à sa disposition.

      Si tu trouves en Région wallonne, Info-Conseils Logement (Espace Wallonie) peut également t’accompagner dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Scale

    Bonjour,

    Le bail a débuté en 2014; ensuite, il y a eu un changement de propriétaire.

    L’index doit il être calculé à partir 2014 avec le loyer de base ou au changement de propriétaire avec le loyer à ce moment la ?

    Le proprio a oublié des index et réajuste aujourd’hui. Cela fait 40€ en plus par mois. Y a t’il un maximum ?

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Scale,

      Lors du changement de propriétaires, le nouveau propriétaire a repris ton bail initial en cours, aux mêmes conditions (notamment, de loyer) que l’ancien.

      Même si le propriétaire précédent n’a pas indexé (ou qu’il a oublié d’indexer) pendant plusieurs années, l’actuel a le droit de le faire maintenant. En effet, le propriétaire peut en faire la demande écrite chaque année (1x/an), à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail.

      Le loyer indexé peut te paraitre élevé mais il est adapté au coût de la vie actuel.

      Ce n’est pas une demande rétroactive ou une « récupération » qui prendrait en compte les années pendant lesquelles ton propriétaire a « oublié » d’indexer le loyer. Le nouveau loyer indexé est valable à partir de juillet 2021 et pour le futur.

      Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même en entrant les données de ton bail sur le site Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. Abdellah

    J’ai acheté une maison en viagère occupée. J’ai signé en juin 2017.ma premier mensualité 01.08.2017.(900€)je suis indexés chaque année. Combine je dois  peyer le 01.08.2021

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Abdellah,

      L’indexation du loyer n’est pas automatique. La·le propriétaire peut en faire la demande écrite chaque année, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail.

      Il n’est pas encore possible d’indexer le loyer pour l’année 2021, si ton bail est entré en vigueur le 1er août 2017.

      A partir du 1er août 2021, tu pourras te rendre sur Statbel et entrer les données propres à ton bail pour connaitre le montant du loyer indexé.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. Greg

    Bonjour, mon propriétaire ne m’a pas indéxé depuis 2017,il veut m’indéxer cette année,a t’il le droit de passer de 700 à 741,86 pour récupèrer les 4 années non indéxées ?
    D’avance merci

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Greg,

      Ton propriétaire a le droit d’indexer le loyer 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. L’indexation est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.

      Même si le propriétaire n’a pas indexé (ou qu’il a oublié d’indexer) pendant plusieurs années, il a le droit de le faire maintenant. Le loyer indexé peut te paraitre élevé (+ 40€/mois environ) mais il est adapté au coût de la vie actuel.

      Ce n’est pas une demande rétroactive ou une « récupération » qui prendrait en compte les 3-4 années pendant lesquelles ton propriétaire a « oublié » d’indexer le loyer. Le nouveau loyer indexé est valable à partir de juin 2021 et pour le futur. Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même en entrant les données de ton bail sur le site Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  14. Joan

    Bonjour,

    Je suis actuellement en location en région Flamande.

    La bail est de 3 ans et signé en janvier 2010. L’appartement à été vendu et les nouveaux propriétaires ont appliqué le nouvel index 2021.

    Seulement mon loyer est avec charges incluses, ils me demandent maintenant de payer seulement le loyer indexé ( de 107,5€) et les charges seront à payer en fin de location, soit fin de ce mois (car ils veulent installer leur fille dans l’appartement… une personne seule dans un appartement de 115m² avec 3 chambres… j’ai du mal à y croire… à mon avis ça va se louer très rapidement, donc illégal…).

    Le loyer n’a jamais été indexé en 10 ans, j’y ai fait des travaux de mise en conformité en électricité, installé de nouveaux interrupteurs et prises, réparé certaines choses, en commun accord avec l’ancien propriétaire (malheureusement décédé) car j’était en activité indépendante de multi-services. Ceci afin de le remercier de rester à un loyer intéressant et de ne pas avoir indexé.

    Maintenant les choses ayant changé, et la personne restant sur sa position est persuadée de son bon droit, ai-je le droit de lui présenter une facture des travaux effectués afin de les dissuader de me faire payer les frais en plus en fin de contrat ?

    Sont-ils dans leur droit, sachant que je n’ai signé aucun document ou contrat depuis le changement de propriétaire, seulement un mail et un courrier simple m’informant de l’indexation de loyer, sans mentionner les frais en sus ?

    Je vous remercie d’avance pour votre aide et vos réponses.

    Meilleures salutations.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Joan,

      Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Le « Logement » étant une compétence régionale, nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique qui concerne un logement situé en Région flamande.

      En cas de décès du propriétaire, le bail ne prend pas fin pour la locataire. Les héritier·ère·s reprennent le bail en cours et décident de son « sort ».

      Il ne faut pas signer de nouveau bail lors du changement de propriétaire·s, le bail initial continue et est repris, aux mêmes conditions (notamment, de durée et de loyer).

      Si le bail prévoit que le loyer comprend les charges, tu dois continuer à payer de la même manière.

      Il faut noter que : sans envoi de préavis pour y mettre fin à l’échéance, sans renouvellement écrit, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement, le bail de courte durée (3 ans ou moins) s’est transformé en bail de 9 ans, la durée du bail « par défaut ». Arrivé à l’échéance en janvier 2019, il s’est prolongé pour 3 années supplémentaires jusqu’en janvier 2022.

      Même si l’ancien propriétaire n’a jamais indexé auparavant, le·s propriétaire·s actuel·s ont le droit d’indexer le loyer 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. L’indexation est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.

      Le loyer indexé peut te paraitre élevé mais il est adapté au coût de la vie actuel. Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage. Ce n’est pas une demande rétroactive qui prendrait en compte toutes les années pendant lesquelles ton ancien propriétaire n’a pas indexé le loyer mais bien une demande à partir de juin 2021 et pour le futur.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même en entrant les données de ton bail sur le site Statbel.

      Concernant l’emménagement de la fille des propriétaires, ceux-ci doivent t’envoyer un préavis de 6 mois pour motif « l’occupation personnelle » des propriétaires (ou de leurs proches). Cette demande peut être faite à tout moment. Le préavis doit mentionner l’identité de la personne qui occupera le logement, son lien de parenté avec les propriétaires et l’occupation doit être effective et continue pendant 2 ans.

      Nous ne pouvons pas te fournir un conseil plus précis car nous ne sommes pas juristes mais nous te recommandons vivement de t’adresser à un service d’aide juridique de 1ère ligne en Région flamande (= juridische eerstelijnsbijstand).

      Bien à toi,

      Répondre
  15. Fadoua

    Bonjour,

    Ma propriétaire n’a pas indexée le loyer 3 années de suite par oublie, aujourd’hui elle a vendu la maison dans laquelle nous vivons et le nouveau propriétaire reprends le bail en cours et laisse donc le même bien en location mais nous applique les indexations précédemment oublier par la propriétaire précédente (soit 4 indexations en une fois) en a il le droit ? Bail de 6 ans

    Cordialement,

    ****

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Fadoua,

      Pour info, un bail conclu pour une durée de 6 ans est un bail de 9 ans, c’est la durée du bail « par défaut ».

      Lorsque la maison que tu loues est vendue (et que ton ancien bailleur ne t’a pas envoyé un préavis pour mettre fin au bail), l’acquéreur/ton nouveau propriétaire reprend ton bail en cours, aux mêmes conditions : notamment, la durée et le montant du loyer.

      Le propriétaire a le droit d’indexer le loyer 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. L’indexation est une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.

      Ton ancienne propriétaire aurait pu indexer le loyer chaque année. Si ton bail a démarré en 2015, par exemple, la demande aurait pu être faite pour la 1ère fois en 2016 puis à nouveau, en 2017, en 2018, etc.

      Même si la propriétaire a oublié d’indexer pendant 3 ans, le nouveau bailleur a le droit de le faire maintenant. Il ne peut pas te demander des arriérés d’indexation du loyer. Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage.

      Le loyer indexé peut te paraitre élevé mais il est adapté au coût de la vie actuel. Ce n’est pas une demande rétroactive qui prendrait en compte les 3-4 années pendant lesquelles ton ancienne propriétaire a « oublié » d’indexer le loyer. Le nouveau loyer indexé est valable à partir de juin 2021 et pour le futur.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même en entrant les données de ton bail sur le site Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  16. Juliette

    Bonjour,

    Je vis en colocation avec 3 autres personnes. Notre bail dure 3 ans et a commencé en septembre 2019. Je suis arrivée par après et ai signé un avenant au bail. 3 de mes colocs désirent partir pour le 1er aout 2021, et ont averti le propriétaire par mail 2 mois avant la date. Le propriétaire nous pose un peu problème: il a dit à ma colocataire au téléphone qu’il souhaitait qu’on casse le bail, pour qu’il retrouve nouvelles locataires qui se connaissent, et qu’on devrait payer donc  1 mois d’indemnités. Ce que nous refusons: nous voulons juste faire des avenants pour l’année restante avec les 3 nouvelles locataires. Nous avons donc envoyé un recommandé au propriétaire en expliquant ce que nous voulions. Il a répondu hier par mail que ‘ Conformément au bail d’habitation signé et au pacte de colocation annexé, si la moitié des colocataires quittent les lieux, le bailleur peut mettre fin au bail moyennant un congé de 6 mois’. Il dit aussi ‘Nous comprenons cependant que vous aimeriez trouver 3 locataires pour remplacer les 3 locataires sortants. Voici les conditions : chaque nouveau locataire doit etre solvable (CDI + parents garants), nouveau contrat de colocation sera signé, loyer augmente de 200 euros car loyer fixé trop bas au départ, état des lieux de sortie devra être effectué’.

    A-t-il le droit d’augmenter le loyer en plein cours d’un bail? Peut-il augmenter le loyer pour les avenants ?

    Merci d’avance pour votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Juliette,

      Dans un premier temps, tu peux lire la brochure juridique « Un mauvais bail, ça peut faire mal » concernant les baux d’habitation à Bruxelles. Une section est consacrée à la colocation et aux modalités de rupture du bail et de sortie des colocataires (àpd p.50).

      Lorsque l’ensemble des colocataires souhaite quitter la colocation, il convient de mettre fin au bail en suivant les règles prévues par le bail (délai de préavis + indemnités).

      Étant donné qu’une partie des colocataires désirent partir (3/4) mais que toi, pas, le bail continue avec la colocataire « restante ». Il faudra impérativement signer un « avenant » au moment du départ de tes colocataires afin de signaler le changement d’identité des preneurs : colocataires « sortant·e·s », les colocataires « entrant·e·s », le bailleur et toi.

      Les colocataires qui souhaitent partir doivent, effectivement, donner un préavis de 2 mois, iels ne doivent pas verser d’indemnité de rupture mais iels doivent trouver ou, du moins, prouver avoir fait une recherche active et suffisante, en vue de trouver des remplaçant·e·s, afin de reprendre leur place.

      Le propriétaire a une facilité de rupture si la moitié des colocataires ont donné leur préavis sans être remplacé·e·s : il peut mettre fin au bail en donnant un préavis de 6 mois. Il peut également mettre fin au bail selon les règles prévues par la loi sur la résidence principale et le droit commun.

      Si le bailleur signe un « avenant » avec toi et les remplaçant·e·s, le montant du loyer doit rester le même (car le loyer ne peut être révisé qu’en fin de triennat – c’est-à-dire la 3ème, 6ème ou 9ème année du bail – et l’augmentation doit être acceptée par les locataires) mais s’il crée un tout nouveau bail, il peut, effectivement, modifier les conditions : décider d’une durée différente (1 an, par exemple), fixer un nouveau loyer plus élevé, etc.

      Nous ne sommes pas juristes mais nous te recommandons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour connaitre les recours qui s’offrent à toi.

      Bien à toi,

      Répondre
  17. Vincent V

    Bonjour, je loue un appartement à Forest depuis février 2019. En février 2022 ça fera donc 3 ans. Le propriétaire a récemment annoncé vouloir augmenter le loyer si nous désirions rester dans l’appartement au delà des 3 ans. Il n’a pas réalisé de travaux d’amélioration du bien. Est-il légal d’augmenter le loyer ?

    Dans notre bail, il est écrit : « Ce bail est consenti pour un terme de trois années prenant cours le 01/02/2019 et se terminant le 31/01/2022 moyennant congé notifié au moins 6 mois avant l’échéance pour le Bailleur et 3 mois pour le Preneur. A défaut de congé notifié dans ce délai, le bail sera chaque fois prorogé aux mêmes conditions pour une durée de 3 ans. »

    De plus, si nous restons dans l’appartement au delà des 3 ans, est-ce que nous devrons payer un dédommagement (1, 2, 3 mois de loyer ?) si nous quittons l’appart avant 6 ans ?

    Pour moi ce n’est pas clair, est-ce que le proprio pourra augmenter le loyer légalement si nous lui annonçons que nous voulons rester dans l’appartement ?

    Merci d’avance pour votre aide

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Vincent V,

      Le bail de courte durée (3 ans ou moins) ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Sans envoi de préavis (du bailleur ou du preneur) pour y mettre fin à l’expiration, le bail se prolonge, aux mêmes conditions (notamment, de loyer), et se transforme automatiquement en bail de 9 ans (= la durée du bail « par défaut »).

      La clause « A défaut de congé notifié dans ce délai, le bail sera chaque fois prorogé aux mêmes conditions pour une durée de 3 ans. » est incorrecte. C’est à l’échéance du bail de 9 ans que le bail se prolonge automatiquement pour 3 années supplémentaires, si aucun préavis n’a été notifié dans les délais.

      Tu peux donc continuer à occuper le bien après le 31 janvier 2022, sans devoir payer d’indemnité quelconque. Tu restes locataire de ce logement, aux mêmes conditions, tu as donc des droits et tu dois continuer à respecter tes obligations: notamment, en ce qui concerne le paiement du loyer et l’entretien du logement.

      Néanmoins, si tu souhaites rompre le bail, en tant que locataire, tu peux le faire à tout moment, à condition d’envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ton propriétaire. Tu dois également lui verser une indemnité de rupture, celle-ci est équivalente à 1 mois de loyer (bail de courte durée) ou 3, 2 ou 1 mois de loyer au cours de la 1ère, 2ème ou 3ème année d’occupation (bail de 9 ans). Cette indemnité est due car tu romps le contrat avant la date de fin prévue. Il faut noter qu’aucune indemnité de rupture n’est due à partir de la 4ème année d’occupation.

      En principe, le loyer est fixé pour la durée du bail. Cependant, dans des cas bien précis et selon des conditions particulières, une « révision du loyer » à la hausse (ou à la baisse) peut être demandée.

      Cette demande peut être faite en fin de triennat (3e-6e-9e année) uniquement, suite 1) à des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du locataire ou 2) des circonstances nouvelles qui font que la valeur locative du bien a augmenté (ou diminué). Les 2 parties doivent être d’accord sur cette révision, sinon, tu peux continuer à payer ton loyer normalement.

      Nous ne sommes pas juristes mais tu peux contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour un conseil juridique personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Vincent

        Bonjour,

        Déjà un grand merci pour votre réponse. Les deux conditions nécessaires pour augmenter le loyer ne sont pas rencontrées. Nous comptons refuser l’augmentation, mais est-ce que le proprio peut alors décider de nous mettre dehors ? suite à ce refus de payer un loyer augmenté ?

        Répondre
        1. CIDJ (informateur certifié)

          Bonjour Vincent,

          Concernant la révision du loyer, les 2 conditions ne sont pas cumulatives. Tu peux remplir l’un ou l’autre critère mais il semble qu’aucune des 2 conditions ne soit remplie. Tu n’es, par ailleurs, pas obligé d’accepter l’augmentation du loyer. Le bailleur peut, toutefois, s’adresser au juge de paix pour demander d’accorder la révision.

          Tout comme le preneur, le bailleur a la possibilité de rompre le bail en respectant une série de règles.

          Le bailleur peut mettre fin au bail de courte durée moyennant un préavis de 3 mois :
          avant l’échéance, à partir de la 2ème année d’occupation, pour « occupation personnelle » (ou de ses proches) uniquement et en versant une indemnité équivalente à 1 mois de loyer et ce, à tout moment ;
          à l’échéance, sans devoir motiver sa décision ;

          Si le bail se transforme en bail de 9 ans, le bailleur peut mettre fin au bail avant l’échéance, en envoyant un préavis de 6 mois aux locataires :
          • pour « occupation personnelle » (ou de ses proches), à tout moment ;
          • pour « gros travaux », en fin de triennat uniquement ;
          • « sans motif », avec versement d’indemnités, en fin de triennat uniquement.

          Bien à toi,

          Répondre
  18. Laurent

    Bonjour,

    Je vis dans une maison avec plusieurs personnes et nous arrivons en fin d’un bail de courte durée (démarré le 01/09/2018, cloture le 31/082/021). Le bail n’as pas été résilié, ni par les locataires, ni par le bailleur. Celui-ci est donc reconduit dans les mêmes conditions, sans préjudices de l’indexation (si j’ai bien compris)

    Nous venons de recevoir un e-mail (le 04/06/2021) avec les nouvelles conditions du bail qui sont similaires hormis le loyer. Ce loyer a augmenté de 200 € (de 1300 à 1500). En utilisant un simulateur d’indexation, j’ai pu calculé que le loyer pouvait passer à plus ou moins 1350€.

    A ma connaissance, l’augmentation de 200€ n’est donc pas légal ou du moins, nous sommes en droit de refuser cette augmentation ? J’ai lu ailleurs qu’une augmentaton pouvait avoir lieux mais j’imagine que nous devons être prévénus ? Surtout que dans ce cas ci, nous avons reçu l’info moins de 3 moins avant la fin du bail, ce qui théoriquement ne nous laisse plus l’opportunité de ne pas le renouvler.

    Pouvez vous me confirmer que cette réflexion est correcte ?

    Bien cordialement,

    Laurent ****

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Laurent,

      En effet, le bail de courte durée ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Sans envoi de préavis pour y mettre fin (31/08/2021), sans renouvellement écrit, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le bien, le bail se transforme en bail de 9 ans (= durée du bail « par défaut »).

      Le bail est alors prolongé, aux mêmes conditions, notamment, en ce qui concerne le loyer. Seule la date de fin change: le bail prend désormais fin le 31/08/2027.

      Il ne faut pas confondre « révision du loyer » et « indexation du loyer ».

      En principe, le loyer est fixé pour la durée du bail. Cependant, dans des cas bien précis et selon des conditions particulières, une « révision du loyer » à la hausse (ou à la baisse) peut être demandée.

      Cette demande peut être faite en fin de triennat (3e-6e-9e année) uniquement, suite 1) à des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du locataire ou 2) des circonstances nouvelles qui font que la valeur locative du bien a augmenté (ou diminué). Les 2 parties doivent être d’accord sur cette révision, sinon, tu peux continuer à payer ton loyer normalement.

      « L’indexation du loyer » peut être demandée chaque année (1x par an), par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Tu peux calculer l’indexation toi-même en entrant les données de ton bail sur le site Statbel.

      Pour obtenir un conseil juridique, nous te proposons de contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne.

      Bien à toi,

      Répondre
  19. Danielle

    Bonjour mon locataire refuse de payer l’index du loyer elle est chez nous depuis le 1 juin 2016 nous n’avons jamais indexé le loyer qui est de 470 euros maintenant nous le demandons mais elle ne veut pas le faire nous avons envoyé un recommandé quel sont mes droits d’avance je vous en remercie Madame Danielle

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Danielle,

      Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes (locataires) bruxellois·es.

      Nous ne pouvons malheureusement pas répondre à votre question spécifique. Nous vous recommandons de vous adresser au Syndicat national des propriétaires pour bénéficier d’un conseil personnalisé.

      Bien à vous,

      Répondre
  20. Cédric

    Bonjour,

    Je suis locataire depuis 9 ans et ma propriétaire n’a jamais indexé le loyer. Elle veut indexer cette année, mais en appliquant la formule depuis 9 ans cela donne pour un loyer de 1250€ une augmentation de 126€ / mois.

    A-t-elle le droit d’indexer sur l’équivalent de 9 ans et donc d’augmenter de manière si importante le loyer en une fois? N’est-elle pas limitée à 1 an?

    Bàv,

    C.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Cédric,

      L’indexation du loyer peut être demandée chaque année (1x par an), par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.

      La propriétaire aurait pu indexer ton loyer chaque année. Si ton bail a démarré en 2012, la demande aurait pu être faite pour la 1ère fois en 2013 puis à nouveau, en 2014, en 2015, etc.

      Même si la propriétaire n’a jamais indexé auparavant, elle a le droit de le faire maintenant. Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage.

      Il est vrai que le loyer indexé peut te paraitre élevé mais il est adapté au coût de la vie actuel. Ce n’est pas une demande rétroactive qui prendrait en compte les 9 années pendant lesquelles la propriétaire a « oublié » d’indexer le loyer. Le nouveau loyer indexé est valable à partir de mai 2021 et pour le futur.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même en entrant les données de ton bail sur le site Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  21. Tesse

    Il y a 1 an j´ai contracté un bail revenant de l´etranger et n´ayant aucune garantie, j´ai dû payer 1an de loyer complet et une caution de 3mois de loyer plus 3mois de provisions de charges. Je lui ai réclamé mes décomptesm mais il ne les a jamais donné durant tout le bail. Le contrat de 1 an a éte reconduit et j´ai payé mon loyer tous les trimestres. j´ai donné mon právis et ai payé l´indemnité de rupture de 1 mois. Le 31/04/2021 lâchée par mes déménageurs du fait du COvid, l´etat des lieux de sortie n´a pu avoir lieu. J´ai prosé la date du 7/05/2021 au propriétaire il n´a pas daigné répondre et m´a imposé le 11/05/2021 pour faire l´etat des lieux. Les clefs lui ont été rendues ce jour là.  il exige que je paie les 11 jours, je ne suis pas d´accord, a-t-il le droit? je m´estime responsable uniquement pour la premiere semaine. Je lui ai reclame mes d´comptes de frais il me les a finalement transmis, il me doit de l´argent elon les explications du syndic. Depuis, il fait le mort et ne m´a toujours pas rendu ma caution qu´il a exigé que je verse sur son compte personnel. Que faire?

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Tesse,

      Tu sembles avoir respecté la procédure pour rompre ton bail de courte durée avant l’échéance valablement, en envoyant un préavis de 3 mois et en versant une indemnité de rupture d’1 mois à ton propriétaire.

      Quelle était la date de fin du préavis ? S’il s’agit du 30 avril 2021, ton bail a pris fin à cette date. L’état des lieux de sortie se réalise généralement en fin d’occupation : après ton déménagement mais avant la remise des clés au bailleur. Il arrive donc très souvent que quelques jours s’écoulent entre la date de sortie du·de la locataire et la réalisation de l’état des lieux de sortie/la remise des clés.

      Est-ce que tu as continué à occuper le logement entre le 1er mai et le 11 mai (date de l’état des lieux de sortie) ? Dans ce cas, il est normal que le bailleur te réclame un « forfait » pour les jours d’occupation effectifs.

      Un loyer est, en principe, mensuel (par exemple, 700€) mais il est possible de calculer un « forfait » ou « loyer au prorata » pour les 11 jours d’occupation en mai. Par exemple, [(loyer annuel = 700€ x 12 mois) / 365j] x nombre de jours d’occupation –> [8.400€ / 365j] x 11j = 253,15€ pour 11 jours d’occupation.

      Est-ce que des dégâts locatifs ont été constatés lors de l’état des lieux de sortie ? Si c’est le cas, les frais nécessaires pour procéder aux réparations et remplacements seront déduits de ta garantie locative. Si aucun dégât locatif n’a été causé, tu pourras la récupérer dans sa totalité. La libération de la garantie dépend d’un arrangement à l’amiable entre bailleur et preneur. S’il y a un accord sur la somme à récupérer, il faut signer, ensemble, un formulaire à la banque.

      Concernant la régularisation des charges provisionnelles et la libération de la garantie locative, le propriétaire doit y procéder mais nous ne pouvons pas te donner de délai légal précis.

      Si malgré plusieurs rappels écrits le bailleur ne réagit pas et/ou aucun arrangement à l’amiable n’est possible, tu peux lui envoyer une « mise en demeure », par lettre recommandée avec accusé de réception, pour l’inviter à exécuter son obligation dans un délai d’1 mois, sous peine d’entamer une procédure en justice de paix.

      Nous te recommandons vivement de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour en discuter avec des juristes et connaitre la marche à suivre et les recours à ta disposition.

      Bien à toi,

      Répondre
  22. fa

    Bonjour,

    Nous vivons à 4 en colocation. Nous avons signé un bail de 3 ans, et je suis arrivée après, j’ai donc signé un avenant au bail. 3 de mes colocataires souhaitent partir dans 2 mois, et le propriétaire accepte, mais dit qu’il veut contracter un nouveau bail de 3 ans, et veut augmenter de 100 euros le loyer. Etant donné que le bail de 3 ans ne se termine qu’en septembre 2022, est-il dans son droit de demander de faire un nouveau bail et d’augmenter le loyer? Nous allons évidemment trouver 3 remplaçantes.

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour fa,

      Il n’est pas nécessaire de signer un nouveau bail lorsqu’une partie des colocataires quittent la colocation, le bail initial (+ avenant) reste valable jusqu’en septembre 2022. En effet, 3 personnes sur 4 partent mais tu restes donc, le bail continue et ce, aux mêmes conditions (durée, loyer).

      A l’arrivée des remplaçant·e·s, il faudra impérativement signer un « avenant » au bail pour signaler les modifications au niveau de l’identité des locataires avec les colocataires « sortant·e·s », les colocataires « entrant·e·s » (= remplaçant·e·s), le bailleur et toi.

      Concernant le loyer, celui-ci est fixé pour l’entièreté du bail et il n’est, en principe, pas possible de le réviser (à la hausse ou à la baisse) en cours de bail SAUF si tu acceptes l’augmentation et si le bailleur entre dans un des 2 cas suivants: 1) la·le propriétaire a fait des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement à ton handicap ; 2) iel a demandé la révision triennale (entre le 9e et le 6e mois qui précèdent la fin d’un triennat en cours). Si ton bailleur n’entre dans aucun des 2 cas précités, sa demande n’est pas valide.

      Nous te proposons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) ou à un centre d’infos pour jeunes: réseau Infor Jeunes, réseau CIDJ (onglet « Les centres CIDJ ») ou encore, un point info IJBXL pour obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  23. JeunBlx

    Merci pour votre site

    Répondre
  24. ousmane

    Bonjour,

    Le propriétaire peut-il réclamer des arriérés d’index non payés? Si oui jusqu’à combien d’année en arrière?

    Je suis dans la situation où le loyer a été indexé en 2013 de 55 euros. Je n’ai jamais payé les 55 euros d’index. Aujourd’hui le propriétaire réclame les arriérés dans leur totalité.

    A-t-il le droit de tout réclamer ou seulement une partie?

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour ousmane,

      Si le propriétaire t’a envoyé une demande d’indexation écrite à l’anniversaire du bail en 2013, tu devais commencer à payer le loyer indexé. Si tu ne l’as pas fait ou que tu refuses de payer, le propriétaire avait la possibilité d’introduire une action en justice pour te réclamer les arriérés d’indexation de loyer dans un délai d’1 an. Passé ce délai, on considère qu’il y a prescription.

      Si tu n’as pas payé l’indexation en 2020, il peut encore te réclamer ces arriérés d’indexation de loyer. Ne pas payer l’indexation peut te mettre en tort.

      Pour bénéficier d’un conseil juridique, nous t’invitons à contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne.

      Bien à toi,

      Répondre
  25. Gege

    Bonjour,  cela fait 14 ans que je signe un  renouvellement de bail tt les ans !  Dois je continues a le signé ? Le.bailleur a t il. Le droit d augmenter Le loyer sans m en avertir par courrier merci

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Gege,

      Il n’est pas nécessaire de signer un renouvellement de bail tous les ans.

      Un bail de courte durée (3 ans ou moins) peut être renouvelé par écrit, plusieurs fois. Néanmoins, la durée totale du bail et de ses renouvellements écrits ne peut dépasser 3 années. A défaut de congé (pour y mettre fin à l’expiration), si le locataire reste dans les lieux au-delà de la période de 3 ans, le bail sera censé avoir été conclu, depuis le début pour une période de 9 ans. En effet, c’est la durée du bail « par défaut ».

      Il faut noter que le bail de 9 ans ne prend pas fin automatiquement à l’échéance. Sans envoi de préavis, le bail se prolonge pour 3 années supplémentaires, aux mêmes conditions (notamment, de loyer). Il semble donc que tu es dans la 14ème année d’un « bail de 9 ans » (prolongé 2x).

      Concernant l’augmentation du loyer, en principe, le loyer est fixé pour la durée du bail. Cependant, dans des cas bien précis et selon des conditions particulières, une révision du loyer à la hausse (ou à la baisse) peut être demandée.

      Cette demande peut être faite en fin de triennat (3e-6e-9e-12e-15e, etc. année) uniquement, suite 1) à des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du locataire ou 2) des circonstances nouvelles qui font que la valeur locative du bien a augmenté (ou diminué). Les 2 parties doivent être d’accord sur cette révision, sinon, tu peux continuer à payer ton loyer normalement.

      Il ne faut pas confondre « augmentation » (= révision) et « indexation » du loyer qui peut être demandée, chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. Tu peux la calculer toi-même sur Statbel.

      Si tu as besoin d’aide dans tes démarches, nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune).

      Bien à toi,

      Répondre
  26. PABLO

    Bonjour

    Je suis dans mon appartement depuis 27/07/2017 mon bailleur est décédé et ses héritiers sont vendu la maison. Ils nous lésaient rester avec le contrat que nous avions signé a l’époque; sans faire aucune rénovation; et mon appart a besoin pour le premier mois qui nous devons payer au nouveau propriétaire il nous demande l’indexation

    Mons loyer est de 500€ + 130 € fix de charges pour l’eau, chauffage et électricité. il me demande 23,13€

    ma question est ce que il peu demander ce montant que au début d’année ou quand il crois nécessaire. et c’st bien ce montant indexé et l’année prochaine fait le même

    merci en avance et bonne continuation

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour PABLO,

      Même si l’indexation n’a pas été demandée pendant les premières années de location par ton propriétaire défunt, le nouveau propriétaire peut en faire la demande en 2021. Les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage.

      L’indexation est une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. Celle-ci peut être demandée chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire du bail.

      Si le nouveau propriétaire te demande l’indexation (de 2020) en retard, en avril 2021, il devra se baser sur les indices de juillet 2020 pour la calculer. De plus, il ne peut demander l’indexation que pour les 3 derniers mois (février, mars, avril 2021) et pour le futur.

      Sinon, le propriétaire devra attendre la date anniversaire du bail, le 27 juillet 2021, pour introduire sa demande d’indexation pour 2021.

      Tu peux calculer le montant de l’indexation toi-même sur Statbel, en entrant les données propres à ton bail.

      Bien à toi,

      Répondre
  27. Monnometrespect

    Bonjour,

    Question urgente mon proprio augment min loyer de 780 a  812etquelques cent soidisant les charges augmentes puis je lui ft la remarque il me dit non pas les charges cest lindex en sachant sa ft 3ans que jhabite mais il a jamais indexer qui es pas de ma faute et mnt il nous rajour 32 dun coups donc je payerai mnt 812 est ce correct merci beaucoups poyr une reponse rapide

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Monnometrespect,

      L’indexation peut être demandée chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie.

      Même si l’indexation n’a pas été demandée les années précédentes, le propriétaire peut le faire maintenant. Les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage. Tu peux calculer l’indexation toi-même sur Statbel.

      Si tu as besoin d’aide dans tes démarches, nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune).

      Bien à toi,

      Répondre
  28. compta33

    Bonjour,

    je reprends des dossiers dans une nouvelle entreprise, et les dépôts de garantie n’ont jamais subi d’indexation comme le prévoit les baux commerciaux. Jusqu’à quelle date, puis je faire le rappel sachant que l’article du bail stipule que le DG doit être au moins d’un trimestre et subira l’indexation annuel.

    et du coup si je ne peux reprendre que 5 ans, comment effectuer le calcul ? index N-4 et index N appliqué au DG ? où refaire tous les calculs depuis l’origine mais ne demander le paiement que des années possibles ?

    Merci par avance de vos éclaircissements.

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour compta33,

      Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Nous répondons à des questions « Logement » qui portent sur le bail d’habitation (résidence principale, bail étudiant, colocation, etc.) Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique qui concerne le bail commercial.

      Nous vous recommandons de contacter un·e avocat·e (spécialisé·e en bail commercial) ou à 1819 pour poser vos questions.

      Bien à vous,

      Répondre
  29. AS

    Le propriétaire de mon appartement a appliqué la base 2004 pour le loyer indexé. Qui décide quelle base doit être appliquer? Dans mon contrat, il n’y a aucune référence à la base 2004. Dans ce cas, est-ce-que la base la plus récente  être appliquè? Merci et cordialement.

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour AS,

      Les propriétaires peuvent choisir la base de l’indice-santé à appliquer entre : 1988, 1996, 2004 et 2013. Cela ne change pas grand-chose, car en utilisant une autre base, le résultat obtenu pour l’indexation est le même. Mais une fois qu’une base est choisie, ici 2004, il faut la conserver. On ne peut pas en choisir une autre en cours de bail.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même sur Stabel.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. AS

        Merci beaucoup pour votre réponse. Mon contrat a débuté en février 2018 avec un loyer de 725 €, mais pour l’année de février 2019 à février 2020, le propriétaire a accepté de ne pas augmenter le loyer. Ensuite, pour l’année février 2020 à février 2021, il a calculé un loyer indexé de 747,86 €. Est-ce correct?  Est-ce-que  le propriétaire a ajouté le loyer indexé manqué de 2019-2020? Merci et cordialement. Anna ****

        Répondre
        1. CIDJ (informateur certifié)

          Bonjour AS,

          L’indexation peut être demandée chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire du bail. On ne considère pas qu’il s’agit d’une « augmentation » du loyer mais bien d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie.

          Même si l’indexation n’a pas été demandée les années précédentes, le propriétaire peut en faire la demande en 2021. Les années de 2019-2020 ne s’ajoutent pas à l’indexation pour 2021. Les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage.

          En entrant les données propres à ton bail (entrée en vigueur: février 2018, loyer de base: 725€, etc.) sur Statbel, le montant du loyer indexé semble correct.

          Si tu as besoin d’aide dans tes démarches, nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune).

          Bien à toi,

          Répondre
  30. charly

    bonjour,

    mon proprietaire ne fait jamais de restauration dans la maison car il dit que tous ce qui est d’usure par le temps doit etre remplacé par le locataire c’est dans le contrat . exemple remplassement d’un chauffe eau par moi méme de 1800 euro .

    18 eme année de location sans signature suplementaire depuis 2002

    d’avance merci

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour charly,

      Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En tant que locataire, vous devez entretenir le logement loué « en personne prudente et raisonnable » et le maintenir en bon état, notamment, de propreté. Vous devez procéder aux petits entretiens (ex: chaudière) et réparations (ex: WC bouché) ainsi qu’aux remplacements liés à l’usage quotidien du bien (ex: piles).

      La·le propriétaire se charge des grosses réparations et des travaux importants ainsi que des remplacements rendus nécessaires. Ce qui est causé par la vétusté, l’usure normale ou la force majeure sont aussi à charge du bailleur.

      Vous pouvez vous référer à cette liste de répartition des obligations entre bailleur et locataire en ce qui concerne les entretiens, réparations et travaux. Publiée au Moniteur belge, cette liste est impérative.

      Par exemple, au point 9. « Chauffe-eau, boilers », on peut lire que l’entretien de la chaudière est à charge des locataires mais les réparations ou le remplacement est aux frais du·de la propriétaire.

      Concernant le bail, le bail initial reste valable. Sans opposition du bailleur à ce que vous continuez à occuper le logement, arrivé à l’échéance, le bail s’est prolongé pour 3 années supplémentaires, plusieurs fois. Vous êtes actuellement dans la 18ème année d’un « bail de 9 ans ».

      Bien à vous,

      Répondre
  31. alice

    apres 14 ans que je loue mon appartement esque je doit encore et toujours payer l index !!!!!

    esque l index ne ce termine pas apres 5 ans !!!!

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour alice,

      L’indexation du loyer peut être demandée chaque année et ce, même après 5, 14 ou 20+ ans d’occupation. La·le propriétaire doit en faire la demande écrite, 1x/an, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail.

      C’est une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. Tu peux la calculer toi-même sur Statbel.

      Bien à toi,

      Répondre
  32. Cedec

    Bonjour,

     

    j’occupe un bien depuis 5 ans.
    Les 2 premières années la maison appartenait à mon père. Il n’a jamais demandé de loyer. En échange je travaillais pour lui et étais concierge. Bien sûr aucun contrat n’a jamais été fait. Il y a 3 ans mon père m’a fait la donation de la nue propriété. J’ai fait 150000€ de frais.  Aujourd’hui suite à un désaccord, il me réclame 5 ans (60 000€)de loyer arriérés à payer endéans les 15 jours.  En a-t-il le droit? Que dois-je faire ?

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Cedec,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous répondons à des questions « Logement » qui portent sur le bail de résidence principale, le kot étudiant, la colocation, etc. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique car nous ne possédons pas les compétences juridiques nécessaires.

      Est-ce que la donation du bien immobilier a été formalisée dans un document notarié? Es-tu le propriétaire « officiel » de la maison depuis 2 ans? Dans ce cas, contacte ton notaire.

      Nous t’invitons à regrouper tous les documents utiles en ta possession: donation ou accord écrit, travaux effectués, communication écrites avec ton papa, etc. et de contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un accompagnement juridique personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  33. Lou

    Bonjour,

    Je loue un appartement pour 600€, avec un bail d’un an qui a déjà été renouvelé deux fois. L’appartement vient d’être vendu et le nouveau propriétaire souhaite augmenter le loyer d’au moins 100€ lors de la signature du nouveau bail d’un an. Est-ce autorisé ?

    Merci,

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Lou,

      Si nous comprenons bien, tu as signé un premier bail d’1 an qui a, par la suite, été renouvelé 2x pour 2 années supplémentaires. Il faut noter que le bail de courte durée et ses éventuels renouvellements écrits ne peuvent pas dépasser 3 années (au total), sous peine d’être considéré·s comme un bail de 9 ans.

      Sans envoi de préavis pour mettre fin au bail (de courte durée), sans renouvellement écrit, ni opposition du bailleur à ce que la·le locataire continue à occuper le logement passée l’échéance, le bail de courte durée se renouvelle tacitement et se transforme automatiquement en bail de 9 ans. La date de début est celle du bail initial, seule la date de fin change. Il semblerait donc que tu es, actuellement, dans la 4ème année d’un bail de 9 ans.

      Par exemple : tu as signé un bail de courte durée (1 an) débutant le 1er février 2018. Celui-ci prenait fin le 31 janvier 2019. La·le propriétaire et toi avez décidé de le renouveler, par écrit, pour une année supplémentaire, jusqu’au 31 janvier 2020 puis, pareil, jusqu’au 31 janvier 2021. Sans action de la part du bailleur ou du preneur, ton bail s’est renouvelé et s’est transformé en bail de 9 ans, depuis le 1er février 2021 (et prendra fin le 31 janvier 2027).

      Lorsque ton logement est vendu, la·le nouveau·elle propriétaire reprend ton bail en cours, aux mêmes conditions (durée, loyer) et s’engage à le respecter. Il n’est pas nécessaire de signer un nouveau bail, car « l’ancien » bail reste valable !

      En principe, le loyer est fixé pour la durée du bail. Cependant, dans des cas bien précis et selon des conditions particulières, une révision du loyer à la hausse (ou à la baisse) peut être demandée.

      Cette demande peut être faite en fin de triennat (3e-6e-9e année) uniquement, suite 1) à des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du locataire ou 2) des circonstances nouvelles qui font que la valeur locative du bien a augmenté (ou diminué). Les 2 parties doivent être d’accord sur cette révision, sinon, tu peux continuer à payer ton loyer normalement.

      Si tu as besoin d’aide dans tes démarches, nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune).

      Bien à toi,

      Répondre
  34. xavier

    bonjour j’ai un loyer de 495.29  signe le 1 fevrier 1991  baye pour la location d’un dépot

    presque pas indexe avent   le prorietaire demande par  mail un nouveaux montant de 791€ en invoquant une un dexation indice de basse 108.89/jan 1991 multiplie par indice sante fev 2021  soit  182.87   soit en plus  295.71  question ses légale d’avoir une ourmentation aussi forte et peu on si appose quel argument donne

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour xavier,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous répondons à des questions « Logement » qui portent sur le bail de résidence principale, le kot étudiant, la colocation, etc. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique qui concerne la location d’un dépôt.

      L’indexation du loyer peut être demandée pour tous les contrats de location, 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail, dans votre cas, à partir du 1er février sauf si le contrat de bail l’interdit.

      Même si le bailleur n’a jamais indexé auparavant, il peut le faire maintenant, c’est légal. Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à votre avantage.

      Le site Statbel vous permet d’entrer les données spécifiques à votre bail pour obtenir le montant du loyer indexé. En introduisant les données à notre disposition dans votre question, nous obtenons le calcul suivant:
      « 831,52 EUR = 495,29 EUR * 182,81/ 108,89 : ce nouveau loyer est valable à partir de février 2021 ».

      Le montant obtenu (831,52€) est donc supérieur à 791€. Cette somme peut paraitre élevée mais le loyer initial de 495,29€ (1991) se réfère au coût de la vie d’il y a 30 ans.

      Pour obtenir un conseil juridique, vous pouvez vous adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne.

      Bien à vous,

      Répondre
  35. **** abda

    bonjour je voudrais info indice des  louye annes 2018 ET 2019_2020 si posible montant 340,89 EURO

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour **** abda,

      L’indice-santé va dépendre de l’année de base choisie pour calculer l’indexation (1996, 2004, 2013).

      Le plus simple serait de calculer le loyer indexé directement sur Statbel en entrant les données propres au bail: montant du loyer, année de signature et d’entrée en vigueur du bail, etc.

      Il faut noter que si l’indexation n’a pas été demandée à la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail, par exemple novembre 2020, il est possible de la demander au moment où tu t’en souviens (en mars 2021, en te basant sur les indices de novembre 2020!) mais des arriérés d’indexation de loyer ne peuvent être réclamés rétroactivement uniquement pour les 3 derniers mois (janvier, février et mars 2021), et pour le futur.

      Pour les arriérés d’indexation de loyer de 2018, 2019 et 2020, c’est trop tard.

      Bien à toi,

      Répondre
  36. Cédric

    Bonjour,

    Mon compagnon a signé son bail en juin 2011 avec un loyer de 600€ et sa propriétaire lui a annoncé en mars 2019 qu’elle voulait l’indexer à la date anniversaire et il est donc passé à 680€. Pouvait-elle indexer rétroactivement de toutes les années?

    Merci de votre réponse.

    Cédric ****

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Cédric,

      L’indexation du loyer peut être demandée 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie.

      La propriétaire aurait pu indexer le loyer chaque année. La demande aurait pu être faite pour la 1ère fois en juin 2012 puis à nouveau, en juin 2013 ainsi qu’en juin 2014, etc. Même si elle n’a jamais indexé auparavant, elle a le droit de le faire maintenant.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même en entrant les données du bail de ton compagnon sur le site Statbel.

      Ce n’est pas une demande rétroactive car le loyer est indexé à partir de mars 2019 et pour le futur. Comme la demande n’a pas été faite à la date anniversaire (juin 2018) mais plus tard, la propriétaire doit se baser sur l’indice de juin 2018. Si la demande a été faite en mars 2019 mais s’applique à partir du loyer de juin 2019, c’est sur l’indice de juin 2019 qu’il faut se baser. Le loyer a-t-il été indexé en juin 2020?

      Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à l’avantage de ton compagnon.

      Bien à toi,

      Répondre
  37. Hélène

    Bonjour,

    notre propriétaire veux augmenter le loyer de 50€ à partir du mois de juin, sans autres raisons qu’un mail stipulant que  » Tout à pas mal augmenté « .

    Nous avons signé un bail pour 3 ans qui prend fin le 27.10.2022.

    La partie indexation du contrat de bail a été rayée. Est ce que ça signifie qu’elle peut augmenter quand elle veut ?

    Merci,

    Hélène

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Hélène,

      Il faut, tout d’abord, distinguer l’augmentation (= révision) et l’indexation du loyer.

      En principe, le loyer est fixé pour la durée du bail. Cependant, dans des cas bien précis et selon des conditions particulières, une révision du loyer à la hausse (ou à la baisse) peut être demandée. Cette demande peut être faite en fin de triennat uniquement, suite 1) à des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du locataire ou 2) des circonstances nouvelles qui font que la valeur locative du bien a augmenté (ou diminué). Les 2 parties doivent être d’accord sur cette révision, sinon, tu peux continuer à payer ton loyer normalement.

      L’indexation du loyer est une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. Elle peut être demandée chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. C’est légal, sauf si le contrat l’interdit. En rayant la rubrique « indexation » du bail, nous nous demandons si la propriétaire n’a pas « désisté » de la possibilité d’indexer…

      La propriétaire pouvait donc indexer ton loyer pour la 1ère fois en octobre 2020 puis à nouveau, en octobre prochain. Ici, comme l’indexation n’a pas été demandée à la date anniversaire (octobre 2020) mais en juin 2021, elle doit se baser sur l’indice d’octobre 2020. Tu peux calculer l’indexation toi-même sur le site Statbel.

      Nous ne sommes pas juristes donc nous ne pouvons pas t’affirmer avec certitude que l’indexation ne peut pas être demandée (car la rubrique a été rayée du bail) mais nous te conseillons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  38. Hanane M.

    Bonjour, j’ai un contrat de 18 mois signé en fin novembre 2017 avec mention octobre de l’indexation mais verbalement le propriétaire a dit ne jamais indexé et en février 2021 je reçois un recommandé pour m’informer que je suis indexé ?! Les frais lié aux réparations parlophone et badge sont considérer comme des frais de charges mensuelles ?

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Hanane M.,

      Ta·ton propriétaire peut te demander l’indexation du loyer chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. C’est légal.

      Est-ce que ton bail a été signé fin novembre 2017 et est entré en vigueur le 1er décembre 2017?

      Si c’est le cas, la·le propriétaire pouvait donc indexer ton loyer pour la 1ère fois en décembre 2018 puis à nouveau, en décembre 2019, 2020, etc. Ici, comme l’indexation n’a pas été demandée à la date anniversaire mais plus tard, en février 2021, le bailleur doit se baser sur l’indice de décembre 2020.

      Tu peux calculer l’indexation toi-même sur le site Statbel en entrant les données suivantes: l’année de signature du bail, l’année d’entrée en vigueur du bail, le montant du loyer à la signature, l’année pour laquelle l’indexation est demandée (du coup, 2020) et la région où se situe le logement.

      Même si la·le propriétaire n’a jamais indexé auparavant, elle/il a le droit de le faire maintenant. Il faut noter que les années pendant lesquelles le loyer n’a pas été indexé ont été à ton avantage.

      En ce qui concerne les charges, tu paies d’une part, des charges privatives, qui sont directement liées au logement que tu occupes et ta consommation personnelle (eau, électricité, chauffage) et d’autre part, des charges communes liées à la copropriété/immeuble: entretien, chauffage et électricité des parties communes, ascenseur, local poubelle, etc. Le parlophone et les badges semblent se rapporter à ces charges communes. Tu peux toujours demander le décompte des charges, un détail avec la répartition de celles-ci et leur montant (et des justificatifs) à ton bailleur.

      Bien à toi,

      Répondre
  39. ancha

    Bonjour,

    Si la date anniversaire du bail commence au milieu du mois, par exemple le 15 mars, et que le propriétaire souhaite indexer le loyer comme cela est prévu dans le contrat, le nouveau montant du loyer s’appliquera pour l’intégralité du mois de mars ou seulement à partir du 15 mars?

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour ancha,

      L’indexation peut être demandée 1x par an, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail.

      Le bailleur peut donc te faire la demande d’indexation à partir du 15 mars 2021 (date d’entrée en vigueur du bail). Celle-ci s’appliquera sur le montant du loyer à partir de la date de la demande, c’est-à-dire du 15 mars au 14 avril puis, du 15 avril au 14 mai, comme d’habitude.

      Bien à toi,

      Répondre
  40. Nour

    Le forfait des charges communes peut il être indexé en même temps que le loyer ?

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Nour,

      L’indexation du loyer peut être demandée chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie.

      Concernant l’indexation des charges, cela dépendra du « régime » choisi:
      • si les charges font partie du loyer: l’indexation du loyer concernera également les charges ;
      • si les charges sont forfaitaires: elles sont fixes pour la durée du bail, sauf si le contrat prévoit une indexation annuelle des charges. Il est également possible de solliciter le juge de paix pour demander une révision (à la hausse) ou une conversion vers le système provisionnel ;
      • si les charges sont provisionnelles: pas d’indexation possible car il s’agit de charges basées sur la consommation réelle.

      Peu d’informations existent au sujet de l’indexation des charges. Nous te proposons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil personnalisé ou au Syndicat national des propriétaires si tu es propriétaire.

      Bien à toi,

      Répondre
  41. Stefdw

    Monsieur,
    Depuis plus de 15 jours la porte coupe feu et une nouvelle chaudière à condensation ont été installées dans votre appartement.
    Etant donné les frais importants que j ai du assumer, je propose d’augmenter votre loyer à 490 EUR + 10 EUR de provision pour l eau soit un total de 500 EUR par mois et ce à partir du 1ER JANVIER 2020
    Ma question  : est-il dans son droit d’indexer mon loyer ce 1 janvier 2021.
    Le contrat de bail à été en date du17 juillet 2017

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)

      Bonjour Stefdw,

      Il faut, tout d’abord, distinguer l’augmentation et l’indexation du loyer.

      En principe, le loyer est fixé pour la durée du bail. Cependant, dans des cas bien précis et selon des conditions particulières, une révision du loyer à la hausse (ou à la baisse) peut être demandée. Cette demande peut être faite en fin de triennat uniquement, suite 1) à des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du locataire ou 2) des circonstances nouvelles qui font que la valeur locative du bien a augmenté (ou diminué). Les 2 parties doivent être d’accord sur cette révision, sinon, tu peux continuer à payer ton loyer normalement.

      L’indexation peut, quant à elle, être demandée chaque année, par écrit, à partir de la date anniversaire (de l’entrée en vigueur) du bail. Il s’agit d’une adaptation du montant du loyer au coût de la vie. Le propriétaire pouvait donc indexer ton loyer pour la 1ère fois en juillet 2018 puis à nouveau, en juillet 2019, juillet 2020, etc. Ici, comme l’indexation n’a pas été demandée à la date anniversaire mais en janvier 2021, elle doit se baser sur l’indice de juillet 2020. Tu peux la calculer toi-même sur le site Statbel. Il faut noter que les années pendant lesquelles le propriétaire n’a pas indexé le loyer ont été à ton avantage.

      En ce qui concerne la porte coupe-feu et la chaudière à condensation, cela va dépendra de l’origine du problème ayant entrainé le remplacement de ces équipements. Locataire et propriétaire ont des droits et obligations vis-à-vis du logement, de l’entretien et des réparations et remplacements en cas de problème.

      La chaudière doit être entretenue régulièrement et contrôlée périodiquement par le locataire en faisant appel à un·e technicien·ne agréé·e (annuellement). Si tu ne procèdes pas à l’entretien et que cela endommage la chaudière, les réparations sont à tes frais mais si elle tombe en panne, est vétuste ou des dysfonctionnements non-imputables au locataire surviennent, c’est au propriétaire de prendre en charge les frais de remplacement.

      Tu peux te référer à cette liste qui détaille les réparations, travaux et entretiens incombant au preneur et au bailleur. Celle-ci est parue au Moniteur belge et est impérative (on ne peut y déroger), c’est la référence en Région bruxelloise. Le point 9. concerne les « Chauffe-eau, boilers » et le point 22. concerne les « Portes, charnières ».

      Dans tous les cas, le propriétaire ne peut pas réclamer une augmentation du loyer pour compenser « des frais importants qu’il a dû assumer » liés à des réparations ou remplacements nécessaires.

      Nous te conseillons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil personnalisé et de l’aide dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Stefdw

        Merci d’avoir pris le temps de répondre.

        Cordialement

        Répondre