Le loyer
Détermination du loyer
Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit, à ce jour, aucune réglementation à ce sujet (pas de barèmes de loyers). Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.
Loyer.brussels est un site qui permet de connaitre le loyer indicatif de référence pour le bien que tu loues (ou que tu envisages de louer) en prenant en compte sa localisation et ses caractéristiques principales. Il est, d’ailleurs, possible de faire un « test » pour savoir à combien se loue un logement à Bruxelles.
Le loyer peut-il être révisé ?
Normalement, au cours d’un même bail, même prorogé, le loyer ne peut être modifié.
Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer – à la hausse ou à la baisse – peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord).
Augmentation du loyer
Le loyer peut être revu à la hausse. Le loyer sera augmenté, uniquement si le bailleur a l’accord du preneur (ou celui du juge de paix) et s’il/elle entre dans un des 2 cas particuliers ci-dessous :
- le bailleur a financé des travaux de performance énergétique ou d’adaptation du logement au handicap du preneur. L’accord sur la hausse du loyer a été obtenu au moins 1 mois avant le début des travaux.
- le bailleur a demandé la révision triennale (en fin de chaque triennat de location) : l’augmentation doit être acceptée par le preneur entre le 9ᵉ et le 6ᵉ mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.
Il n’est jamais obligatoire de marquer son accord sur une augmentation du loyer. De plus, si le bailleur n’entre pas dans ces conditions, la demande de révision est nulle. Le montant du loyer habituel doit continuer à être versé normalement.
Diminution du loyer
Le loyer peut aussi être revu à la baisse :
- le preneur peut demander la révision triennale (en fin de chaque triennat de location) : le bailleur doit accepter la diminution du loyer entre le 9e et le 6e mois qui précèdent l’expiration d’un triennat.
Révision du loyer accordée par le juge de paix
En cas de désaccord entre les parties, le propriétaire ou le locataire peut s’adresser au juge de paix entre le 6ᵉ et le 3ᵉ mois précédant l’expiration du triennat. La révision sera uniquement accordée par le juge dans 2 cas :
- la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure (augmentation du loyer) ou inférieure (diminution du loyer) de 20% au moins au loyer payé au moment de la demande ;
- la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).
Si le juge constate que les conditions de la demande en révision sont réunies, il peut accorder la révision. Dans ce cas, il fixe le montant du nouveau loyer en tenant compte des intérêts de chacun.
Vous devez payer le loyer révisé dès le 1er jour du triennat suivant. Si l’action judiciaire n’est pas terminée à ce moment, le loyer révisé sera appliqué, rétroactivement, dès le 1er jour du triennat.
L’indexation
Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?
L’indexation est l’adaptation du montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (que l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.
Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?
Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail).
L’indexation peut se faire à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location.
Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.
L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les 3 mois qui précèdent la demande. Par exemple : si l’entrée en vigueur du contrat est le 1er septembre, mais que le bailleur ne se souvient d’indexer que le 1er décembre, il/elle ne peut demander l’indexation rétroactivement que pour les mois d’octobre, novembre et décembre, et le futur.
Comment calculer l’indexation ?
L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :
Loyer de base X Nouvel indice santé
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Indice santé de départ
Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation soi-même sur le site web de Statbel.
Attention, le logement est maintenant une matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la Région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.
Où trouver les différents indices ?
Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.
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