Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

 

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (qu l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web de Statbel.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

 
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16 questions déjà posées

  1. gp

    Bonjour, je n’ai jamais indexé mes loyers mais cette année je voudrais le faire hors si j’applique la formule un de mes locataires se voit afliger une augmentation de 43 euros par moi ce qui est beaucoup d’un cou .Si j’avais indexé chaque année cela se serait fait en douceur, puis je l’indexer ou y a-t-il une autre règle d’application?

    Merci

    P.Geneviève

     

    Répondre
  2. Ben

    Bonjour,Je loue un appartement en juin 2007 à 530€ le propriétaire m’ Envoie une lettre recommandée par son avocat en2017 à payer 605€ de loyer malgré que 75€ de déférence s’était de trop j’ai toujours payé en décembre 2019 je reçois le même sort de courrier, à payer 670€est-ce qu’il a droit d’augmenter autant  on une fois et  à chaque fois au début janvier  merci .bien à vous

    Répondre
    1. Ben

      Bonjour, je suis ben ma question est la poursuite de la 12 question est ce que le propriétaire il a droit d’augmenter autant d’argent à la fois merci de votre réponse

      Répondre
    2. CIDJ

      Bonjour Ben,

      Le propriétaire a bien le droit d’indexer le loyer tous les ans, à partir de la date anniversaire d’entrée en vigueur du contrat de bail. Si le loyer n’a jamais été indexé depuis 2007, il est normal que le montant semble très élevé d’un coup.
      Tu peux toujours vérifier le calcul de l’indexation via le lien suivant. S’il y a erreur, il faudra envoyer un courrier au propriétaire afin qu’il corrige cela.
      Si tu vis bien en région bruxelloise, tu devrais avoir comme nouveau montant de loyer : 661,67EUR (pour l’indexation de décembre 2019 et pour peu que toutes les informations que tu as données sont correctes).

      Bien à toi,

      Répondre
  3. Jeremie

    Bonjour,

    Je suis locataire depuis le 01 juillet 2017. A l’époque, la gestion du bâtiment était la responsabilité d’une agence qui ne me réclamait pas l’indexation du loyer (mais qui figurait pourtant bien dans le bail). Aujourd’hui un nouveau propriétaire fait son apparition et m’a envoyé un courrier me demandant de payer le loyer « indexé » (+3mois) à partir du mois prochain (Février)… A-t-il le droit de réclamer un 1er index sous le couvet que l’agence aurait dû le faire…. oubien doit-il quand même attendre le 1er juillet (date anniversaire de mon contrat) ?  Très grand merci…

    C’est très ressemblant au soucis de Camille*** mais ici j’insiste sur le fait que c’est un nouveau proprio et que l’ancien proprio ne m’a jamais réclamé l’index.

    Très grand merci à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jeremie,

      Le propriétaire est en droit d’indexer. Si tu as signé ton contrat un 1er juillet, il ne peut utiliser que l’indexe de 2019 et demander une rétroactivité de 3 mois. C’est seulement à partir du 1er juillet qu’il pourra alors indexer avec l’indexe de 2020. N’hésite pas à te rendre sur le site suivant afin de bien vérifier le calcul de l’indexation

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Françoise

    Quid de l’augmentation  des charges ?

    Quand et comment les adapter?

    Merci,

    Bien à vous,

    Françoise ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Françoise,

      S’il s’agit de charges forfaitaires, alors en effet, elles ne s’adaptent pas en fonction des consommations réelles. Dès lors, si le bailleur et le locataire sont d’accord, ils peuvent décider la conversion d’un système forfaitaire en un système de charges réelles ou la révision du montant des charges. A défaut d’accord, l’une d’entre elles pourra s’adresser au juge de paix.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. camille.****

    Bonjour,

    J’ai un bail sur la commune de saint-gilles (Bruxelles), signé le 11 septembre 2015 (Durée 5 ans ). Le bail prévoit une indexation conformément à l’article 1728bis du code civil. Ma propriétaire ne m’avait  jamais indexé mon loyer à ce jour.

    J’ai reçu un courrier le 5 décembre 2019, me demandant une indexation de loyer depuis l’origine. Ma question est la suivante : Est-elle autoriser à revenir sur toutes ses années avec le même indice ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Camille.****,

      Il va falloir rappeler la loi à ta propriétaire. En effet, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit, et l’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. bolo

    Bonjour,

    L an dernier, pas d indexation.

    Cette année , le propriétaire indexé.

    Est ce normal ? Je suis chez lui depuis le 31.10.2010.

    Bien à vous et grand merci

     

    M. ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bolo,

      Cela est tout à fait possible. Si le propriétaire n’a pas indexé l’année passée, c’est tant pis pour lui et tant mieux pour toi. Il a le droit de le faire tous les ans, mais il doit en faire la demande car ce n’est pas automatique.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Kevin

    Bonjour

    Vu que l’indexation n’est pas automatique, et q’il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit…ceci dois se faire avec une simple lettre ou par recommandé?

    Merci pour votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Kevin,

      Bien que l’on conseille toujours le courrier recommandé par sécurité, un courrier simple est suffisant aussi pour faire cette demande.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Anatole

    Bonjour,

    J’étais locataire entre le 1er novembre 2013 et le 31 octobre 2019. Mon ancienne propriétaire, suite à un différend au niveau de la caution ma avertit le 6 décembre qu’elle se gardait le droit de me demander l’indexation de mon ancien loyer sur les trois derniers mois. En a-t-elle le droit?

    Un grand merci par avance.

    Bien à vous,

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Anatole,

      Donc en clair, la propriétaire veut demander une indexation alors que le contrat est fini. Si c’est bien le cas, alors ce n’est pas possible. Si la propriétaire ne l’a pas fait pendant la location, et selon les règles en vigueur concernant l’indexation (voir fiche d’infos ci-dessus), elle ne peut pas réclamer cela après al fin du contrat;

      Bien à toi,

      Répondre