Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé ?

Le loyer

Détermination du loyer

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

Le loyer peut-il être révisé ?

Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.

Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :

  • la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
  • la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

L’indexation

Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?

L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice santé (qu l’on obtient à partir de l’indice des prix à la consommation n’incluant pas le prix du tabac, des boissons alcoolisées, de l’essence et du diesel), qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie.

Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?

Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par année de location. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit.

L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande.

Comment calculer l’indexation ?

L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :

Loyer de base X Nouvel indice
————————————-
Indice de départ

Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice santé est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu. Il est possible de calculer l’indexation sur le site web de Statbel.

Attention, le logement est maintenant matière régionale. Dès lors, l’indexation peut être différente en fonction de la région. N’oubliez donc pas de bien la spécifier sur le calculateur de loyer repris ci-dessus.

Où trouver les différents indices ?

Le plus simple est de se rendre sur la page reprenant les indices du site web Statbel.

 
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7 questions déjà posées

  1. hadile

    Bonjour,

    Mon propriétaire à augmenter le loyer sur base d’une indexation. La date d’anniversaire de mon contrat de bail est le 1 juin 2018. Mais j’ai reçu l’augmentation à partir du 1 novembre 2018. A t’il le droit ?

    Répondre
  2. Erik

    Bonjour ma propriétaire m’a prévenu oralement d un index sur le loyer , suis rentré le 29/9/2013 .. et m’a prévenu le 10/01/2019 c est normal ou pas ? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Erik,

      Elle peut t’indexer le 10 janvier 2019, mais bien entendu avec l’index de 2018 (celui de 2019 n’est pas encore paru dans ton cas). Il peut le faire et demander également une rétroactivité pour les 3 derniers mois précédant la demande. N’hésite pas à vérifier son calcul via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. Alpha

    bonjour, j ai recu ce jour un email mon proprietaire ma index mon bail et signé 22/12 2018, loyer de base 650, mais il ma index 1er janvier 2019 le nouvelles somme mensuelle de 655.97. hors charges c’est normal ça mais je habitue à Aalost. merci pour vorte répose

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Alpha,

      Si ton bail a été signé le 22/12/2018, ton propriétaire ne peut pas l’indexer le 1er janvier 2019. Il devra attendre la date anniversaire du contrat de bail (donc le 22/12/2019 pour pouvoir réaliser l’indexation. Il faut donc prendre contact avec lui pour lui rappeler la loi.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Pierrot

    Bonjour, j’ai reçu ce jour un courrier me demandant d’adapter mon loyer avec l’index de mai 2018 ( date d’entrée en mai 2013). Je dois également payer l’index de octobre/novembre et décembre 2018, es-ce normal ? Merci pour votre réponse.

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    1. CIDJ

      Bonjour Pierrot,

      Cela est en effet possible. Le propriétaire est en droit d’indexer tous les ans à partir de la date anniversaire du contrat de bail, mais s’il ne l’a pas fait à ce moment-là, il peut toujours le faire en cours d’année (c’est tant pis pour lui s’il a manqué des mois d’indexation). Il y a également possibilité de demander la rétroactivité pour les 3 mois précédant la demande, donc ton propriétaire semble en bon droit.

      Bien à toi,

      Répondre