L’entretien du logement et la responsabilité des locataires

 

Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.
D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.
La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.
La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative

Tu pourras retrouver une liste non limitative des travaux de réparation et d’entretien via le lien suivant.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale.
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Tu pourras retrouver une liste non limitative des travaux de réparation et d’entretien via le lien suivant.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge du propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.
La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.
La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.
L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.
Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

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30 questions déjà posées

  1. Tanguy

    Bonjour,

    Un locataire résilie son contrat avant la fin de celui ci, est-il légal de lui demander de payer l’entièreté des frais d’état des lieux de sortie ainsi que la quote part du propriétaire dans l’état des lieux d’entrée des prochains locataires?

    Merci d’avance

    Répondre
  2. Adrien

    Bonjour, mes locataires ont remis leur renon pour leur bail ayant commencé en mai 2016 pour le 31 janvier 2020 par un courrier recommandé du 06 novembre. Dans ce même courrier, il me réclame 15% de tous les loyers payés pour troubles de jouissance durant leur bail. Il y a eu quelques échanges de mails durant le bail et quelques réparations ont été faites. Ils s’en plaignent. Ils disent aussi qu’il y a une fissure au plafond et que je ne l’ai pas réparé mais c’est un bâtiment de 1930. La fissure n’est pas menaçante, juste esthétique. Ils prétendent que l’électricité n’est plus aux normes et que leur chaudière a surconsommé alors que j’ai des attestations d’entretien dont 2 Peb qui disent PAS DE TRAVAUX ET AUX Normes. Ils viennent avec des considerations multiples et diverses alors qu’ils ne sont pas repris dans aucun mail et aucune lettre recommandée. Ils essaient juste de me faire du chantage ? Ils me menacent de dirl, de justice etc. Ils ont un conseillé juridique privé qui me met en demeure de les payer avant la fin de bail. Que puis je faire ? Je ne vois pas pour quel motif je saisirai personnellement un juge de paix ? Car pour l’instant ils ont tjs payé leur loyer. Merci de m’aider . Je suis d’avance très très reconnaissant. Adrien

    Répondre
  3. Elisa

    Bonjour,

    Notre cheminée est obstruée par un nid d’oiseau et le ramoneur n’a pas pu effectuer l’entretien de la cheminée. Selon, lui, il faut d’abord déboucher la cheminée manuellement et ensuite faire l’entretien.  Nous sommes locataires et aurions voulu savoir si les frais de débouchage sont à notre charge ou à celle du propriétaire?

    En vous remerciant d’avance.

    Répondre
  4. Aude

    Bonjour,
    Nous avons quitté notre logement fin mars 2018 dans lequel nous étions locataires. On nous demande de régler la moitié de l’entretien de la chaudière de l’immeuble effectué en décembre 2018. Est-ce qu’il est normal de nous demander de payer pour un entretien effectué des mois après notre départ? Merci pour votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Aude,

      Si les clés ont été rendues et que rien n’a été signé dans ce sens lors de la sortie locative, vous n’avez pas à payer pour la moitié d’un entretien des mois après la fin du contrat. Vous n’avez plus de responsabilités par rapport au contrat de bail qui s’est terminé. Le propriétaire aurait par exemple dû formaliser cela lors de l’état des lieux de sortie par exemple.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. IB

    Bonjour, mes locataires réclament remboursement de deux factures : 1) pour réparation concernant un court-circuit causé par le frigo (j’ai un certificat d’électricité conforme) et                                     2) La chaudière de gaz a été en mode « erreur ». L’installation a été remise sous pression, purgé et relancé la chaudière (j’ai un certificat d’entretien de la chaudière qui été fait juste avent d’occupation du bien).
    Qui doit supporter ses frais ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour IB,

      En ce qui concerne la réparation du court-circuit, si l’électricité est aux normes, il faut alors déterminer d’où vient la cause. Mais à priori, on ne peut pas te rendre responsable si tout est conforme aux règles. Si l’entretien de la chaudière a bien été réalisé et qu’à l’époque aucun problème n’a été détecté, c’est alors normalement au locataire d’assumer les frais de réparation (sauf s’il peut prouver qu’il y a un défaut dans la machine. Si le locataire n’a pas réalisé l’entretien conformément au contrat de bail, il est très clair que c’est lui qui devra assumer les frais de réparation.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Lila

    Bonjour, je viens de déménager dans mon nouveau appartement (location) moins d’un mois j’ai constaté que le plan de travail commence à gonfler près de l’évier je compte contacté la propriétaire pour lui signaler ce problème la cuisine étant neuve et au bout de moins d’un mois d’utilisation (malgré que je fais très intention) est ce que la propriétaire peut me réclamer des frais ? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lila,

      Il est bon en effet d’avertir le propriétaire. Ainsi il pourra voir où se situe le problème et tenter d’y remédier. Le mieux est de le faire par courrier recommandé (en cas de problème, tu pourras toujours prouver que tu as averti directement le propriétaire). Il est difficile de te dire ce que le propriétaire va faire, mais si tu n’es pas responsable et qu’il s’agit par exemple d’un défaut de conception, il ne pourra pas te demander d’en assumer les frais.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. epaul

    bonjour,

    j’ai demandé à mon locataire d’effectuer le ramonage de la cheminée du poêle à bois en lui donnant l’adresse du professionnel à contacter. Celui-ci a effectué le ramonage lui-même sans même m’apporter une preuve (photo). Est-il dans ses droits, je peux l’obliger à contacter la société ???

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour epaul,

      Le ramonage n’a de valeur légale que s’il est effectué par un ramoneur agréé. En effet, lors de son intervention, le technicien délivre une attestation et une facture (la date du ramonage, le nombre de cheminées ramonées et les dégâts éventuellement constatés y sont précisés). Par exemple, en cas d’incendie, cela permet de prouver à la compagnie d’assurance ou au propriétaire que la cheminée a été ramonée.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. K.

    Bonjour,

    est-ce que mon propriétaire a le droit de me laisser sans eau chaude alors que les charges sont comprises en me disant de me chauffer de l’eau à la bouilloire en cas de besoin ? En sachant que la douche est en commun avec d’autres locataires et dispose d’eau chaude.

    merci.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour K.,

      Un logement à Bruxelles doit répondre à certaines exigences de sécurité et de salubrité. Notamment, comme le stipule l’article 5 § 3 des normes de conformité et de sécurité à Bruxelles : « En ce qui concerne l’exigence d’équipement portant sur l’eau chaude, le logement doit disposer d’un point de puisage d’eau chaude sanitaire situé à l’intérieur du bien loué. Ce point de puisage doit alimenter un évier, un lavabo, une douche ou une baignoire muni d’un siphon et raccordé à un système d’évacuation des eaux usées. Il est relié :1° soit à une installation centralisée de production et de distribution d’eau chaude sanitaire;2° soit à l’ensemble des équipements requis pour le placement d’un appareil de production d’eau chaude. Ce pré-équipement comprend un raccordement électrique suffisant ou une alimentation de gaz et un dispositif d’évacuation des gaz brûlés, ainsi que des canalisations d’alimentation d’eau froide et de distribution d’eau chaude. Cette dernière disposition n’est pas d’application dans les logements collectifs qui doivent disposer d’un point de puisage d’eau chaude totalement équipé, qui peut être commun et qui est situé dans une salle de bain commune, une salle de douche commune ou un cabinet de toilette commun, accessibles en permanence. Ce point de puisage d’eau chaude alimente une baignoire, une douche ou un lavabo muni d’un siphon et raccordé à un système d’évacuation des eaux usées. Dans une telle hypothèse, la salle de bain, la salle de douche ou le cabinet de toilette commun est réservé à l’usage de six personnes au maximum résidant dans le logement au moment de la formation initiale du contrat de bail avec chacun des locataires. »

      Si cela n’est donc pas respecté et que le propriétaire ne veut rien faire, tu peux alors déposer une plainte auprès de la Direction de l’Inspection Régionale du Logement de la Région Bruxelles-Capitale (DIRL). Tu trouveras plus d’informations sur cette possibilité via le lien suivant.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Bertrand

    Bonjour ,

    Je quitte mon ancienne location ou mon propriétaire me réclame de faire l’entretien de la chaudière mais l’agence immobilière ne ma jamais fournis la preuve d’entretien de la chaudière censé avoir été effectué par l’ancienne locataire .

    J’ai réclamé celui de l’ancienne locataire , mais n’ai jamais eu de réponse de l’agence , suis je donc obligé d’effectué l’entretien?

    Autre question , j’avais 120 euros de charges par mois pour l’entretien des communs et de la station d’épuration d’eau , ayant passée plus d’  un an la bas , je réclame d’avoir un justificatifs des charges mais on ne me répond pas et l’on ne m’en fait pas parvenir , que puis faire ? Et quels implications cela peut il avoir ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bertrand,

      En ce qui concerne l’entretien de la chaudière, tu dois le réaliser. S’il n’a pas été fait avant et que lors de l’entretien un problème est constaté, ce ne sera pas à toi d’en payer la réparation, mais bien au propriétaire.
      En ce qui concerne les charges, normalement, sauf s’il s’agit d’un forfait, le propriétaire doit te remettre un décompte (pour l’eau tout du moins), et soit te rembourser le trop perçu, soit te demander de payer un supplément s’il reste un solde suite au décompte.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. Sem

    Bonjour, je louais une maison dont l’électricité n’est pas conforme. L’humidité de partout! Je suis devant le juge de paix. Je voudrais avoir l’article de la loi exact en ce qui concerne la conformité d’électricité. merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sem,

      Via le lien suivant, tu auras accès au document concernant les normes de sécurité pour le logement en région bruxelloise et notamment en ce qui concerne l’électricité.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Provence

    Bonjour, nos locataires réclame la remise en état de notre terrasse. ( quelques dalles sont cassées). Un professionnel nous demande 34.000 euros pour effectuer les travaux. Nous n avons pas cette somme. Que doit on faire et peuvent il nous contraindre à réaliser ces travaux alors que la terrasse ne présente aucun danger pour les locataires.

    merci pour votre réponse

     

     

     

    Répondre
  12. madame Claudine

    Bonjour je m’appelle Claudine

    j’ai donné mon préavis du 01/10 au 31/12 la proprietaire à invoquer un droit de visite à partir du premier novembre chose qui est tout à fait normal et m’envoie des mails d’intimidation pour que ja parte avant le  31/12 donc j’ai décidé de payer le loyer de décembre étant oblige de le faire mais de m’en aller le 05/12 étant une pmr je partirais deux jours plutôt puisque La Croix rouge veulent bien  me descendre et la un amî me  conduirait jusqu’à mon autre habitation qui est à plus de 80 km de la ou j’habite elle me demande de venir faire un devis avec un plombier et un entrepreneur peinture pour le 04/12 chose que je lui accorde ayant nommé un expert afin de me représenter il me dit que si elle veut encore venir le 05/12 de dire que je suis dans l’incapacité de la recevoir vu mes préparatifs déménagement mais le 05/12 La Croix rouge vient me descendre vers 11 h 30  et ensuite les mêmes personnes vont faire le demenagement le 07/12 ce que je voudrais savoir c’est à qui moi et mes amis peuvent s’adresser au cas où elle ne respecterait pas le fait des préparatifs et le demenagement et devrait s’amener ici donc sans mon accord (violation de de domicile)

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour madame Claudine,

      Si tu as bien prévenu ta propriétaire des dates de déménagements et de préparatifs, elle ne devrait pas venir ce jour-là. Si elle est là malgré tout, il n’y aura pas grand chose à faire si ce n’est tenter de lui faire comprendre que vous êtes occupés.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. Sam

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement et mon locataire m’envoie un sms en me demandant de me rendre à son domicile à cause d’un problème d’eau chaude (ballon). Pour le moment je n’ai pas répondu. Combien de temps ai-je pour lui répondre obligatoirement ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sam,

      Il n’y a pas de délai officiel pour répondre, mais il serait tout de même bon d’accuser rapidement bonne réception du message au minimum et de voir en fonction du problème qui doit s’en occuper. En effet, il faut qu’une réparation puisse se faire afin qu’il puisse à nouveau avoir de l’eau chaude.

      Bien à toi,

      Répondre
  14. Jami

    Bonjour,

    du à la dureté de l’eau l’échangeur de la chaudière doit être remplacé. Qui doit payer le propriétaire ou le locataire?

    merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jami,

      Si tu as réalisé l’entretien annuel conformément au contrat de bail, alors c’est au propriétaire à s’occuper du remplacement. Si par contre, tu n’as réalisé l’entretien, alors ce sera à toi d’assumer ces frais.

      Bien à toi,

      Répondre
  15. Franco.Del

    Bonsoir,

    Les vannes de chauffages dans mon appartement sont bloquées et ma propriétaire me dit que je dois les changer. Je lui ai demandé de faire appel à un chauffagiste mais elle m’a répondu que c’était à moi de les changer.
    J’aimerais savoir ce qu’il en est ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Franco.Del,

      Normalement, les vannes sont à charge du propriétaire sauf si c’est toi qui les a abîmées à un point tel qu’elles ne fonctionnent plus.

      Bien à toi,

      Répondre
  16. Madame Claudine

    Vivant depuis 28 ans appartement où on a fumé j’ai lavé murs et plafonds

    châssis plinthes radiateurs mais le plafond ayant été peint avec une peinture mat qui est fort absorbande il reste encore des tâches est ce que la propriétaire peut demander un dédommagement pour laver à nouveau les plafonds

    bien à vous

    Madame Claudine

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Madame Claudine,

      Il y a une usure locative normale à prendre en considération après 28 années de location. La propriétaire ne peut pas demander un dédomagement s’il s’agit d’usure locative normale, et de toute façon il faut qu’un état des lieux de sortie soit établi pour cela. Le mieux serait que vous preniez un expert pour réaliser cet état des lieux (car ils sont habilités à définir l’usure locative). Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du logement, tout l’avantage revient au locataire. En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts.

      Bien à toi,

      Répondre
  17. De ****

    Bonsoir  ..je suis locataire depuis 28 ans  et mon propriétaire 😈😈qui vient de donner ses immeubles à ses enfants  (   il en pleure des larmes ++)  ne veut pas changer de chaudière . Ni de bulex salle de bain ..  MAINTENANT IL ME PROPOSE que je mette un nouvelle chaudière  + bulex à Mes frais ,.. en suspen d’antan le loyer en contre partie de la somme pour ces appareils +travaux …

    Je lui aie demandée de me faire parvenir un document signé  de sa part ou il accepte ceci .

    MAIS MA QUESTION .?.  Même s’il accepte de signer ce compromis    .😈😈   s’il a donné  les biens à ses enfants ….   Ceci sans que le contact de bail n’aie été  changé avec nous …  Ses enfants peuvent ils nous poursuivent ou nous mettre dehors??

    Et surtout …  UNE GRANDE QUESTION .??   Depuis quand ??? Est ce aux locataires de .😡😡Devoir changer la chaudière et le bulex d’un appartement …  EN LOCATION ..   ?  Mille mercisssssssssss  pour votre réponse   ..Je vais aussi voir avec L’OFICE DES LOCATAIRES ..   CAR CELA SEMBLE TOUT À FAIT IRRÉEL

    MILLE MERCISSSSSSSSSSS  POUR VOTRE RÉPONSE  …. M de Vreese ..

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour De ****,

      Si la chaudière est en panne (ou dysfonctionnelle) et que tu as bien effectué les entretiens comme requis par le contrat, tu n’es pas responsable de son état. Dès lors, c’est au propriétaire à la réparer/remplacer. Si vous passez un accord pour que ce soit vous qui vous en occupiez et que vous ne payiez pas les loyers correspondants à la somme des travaux, cela est possible, mais il faut le faire par écrit signé.
      Si le bien a été donné à ses enfants, ceux-ci deviennent normalement les propriétaires et ils sont dès lors tenus de reprendre ton bail en cours aux mêmes conditions. Donc, les enfants ne peuvent pas rompre le contrat de bail pour vous mettre dehors comme ça, ils peuvent bien entendu rompre le contrat de bail selon les conditions qui leur sont permises par la loi.

      Bien à toi,

      Répondre