L'entretien du logement et la responsabilité des locataires

Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.
D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.
La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.
La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans;
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Procédure pour obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge de son propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.
La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.
La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.
L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.
Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

 

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26 questions déjà posées

  1. NAT

    Bonjour, j’ai signé un bail à usage d’habitation de 1/11/2018, le propriétaire l’a seulement enregistré le 18/1/2019. Je souhaite quitter ce bien le 31/1/2019. Dois-je payer des indemnités ?

    Répondre
  2. eric

    Quid si mon locataire n’entretient pas le logement qu’il loue. Tache d’humidité par manque d’aération cuisiliaire ne fonctionne plus par dépôt de graisse, carrelage de douche enlevé et sous couche de la cloison qui est imbibé d’eau, tache sur les plancher,…

    Répondre
  3. A27

    Bonjour,
    Mon ex compagnon a quitter notre appartement il y’a 2ans et demi.
    Il ne voulait pas récupérer la garantie locatif à l’époque et m’a dis verbalement que il me l’offrait. Peux il encore avoir le droit de la réclamer après autant de temps ? Rien n’a ete changer à la banque il y’a tjs nos deux noms dans le dossier de la garantie. Est-ce que il y’a une loi ou quoi ce soit qui peux lui refuser. En sachant que mon propriétaire est de mon côté si on peut dire ça comme ça.

    Répondre
  4. Maj

    Bonjour,
    J’ai un problème de moisissures meme le toit mouillé des tâches noirs la maison n’est pas bien isolé aussi j’ai demandé au proprio de faire le nécessaire après x temps il a ramené des plaque isolante 7cm il a placé sa lui même, il m sali l’appartements et ensuite il me demande de terminée la peintures sur mes fraîs, vu que j’ai repeint l’appartement entier ya 1ans. Puis-je connaître mes droits Svp
    Je vous remercie d’avance

    Répondre
  5. mixti

    Bonjour, je loue un appartement depuis 10 et le revêtement de sol de mon salon est du tapis plain qui est dans un état lamentable. Pourriez vous me dire si c’est moi qui doit le remplacer ou le propriétaire? Merci, bonne journée

    Répondre
  6. Mika

    Bonjour, je suis locataire d’un appartement, après avoir fait effectué l’entretien de notre chaudière, il à été constaté qu’une pièce de cette Chaudière devait être remplacé.
    Cette pièce en question, est l’ échangeur sanitaire ou aussi appelé échangeur à plaque.
    Cette pièce était entartré et la production d’eaux chaude était réduite.
    Pourriez-vous m’indiquer qui doit payer cette pièces? Bien à vous.

    Répondre
  7. Vincente

    Bonjour,

    nous avons loué une maison il y a 30 an a une personne qui n’a jamais travaillé, à la charge de la société et aujourd’hui il quitte la maison après un feu de cheminé
    il laisse la maison dégradée qui ne peut être louée ni vendue que fzire SVP
    Merci

    Vincente

    Répondre
  8. Sandrine

    Bonjour j’ai 24 ans et je suis étudiante. Je loue une chambre dans une maison à une dame âgée. Elle vit également dans la maison.
    Dernièrement elle m a fait comprendre que je ne pouvais pas avoir de bouilloire dans ma chambre , de mini frigo etc or ce n’est pas stipulé sur le contrat donc je me demandais est-ce légal ?
    Et également hier j’ai quitté ma chambre qqes heures j’ai oublié d’eteindre la lumière. Aujourd’hui j’ai reçu une remarque que si ça continue elle déduira cela de ma garantie. Est-ce qu’elle a le droit ? Sur le contrat que j’ai signé rien de tout cela n’est stipulé. Il est mis que le loyer est de 400e et qu il n’y a pas de charges.
    Pourriez-vous me dire si oui elle a le droit de faire tout cela?
    Bien à vous

    Répondre
  9. Nana

    Bonjour,
    J’ai loué un appartement au 2e etage pendant 3 ans, puis je suis descendue au 1e pour un appart plus grand. Les 2 appartiennent au meme propriétaire. J’ai 2 questions:

    1) dans l’appartement du 2e etage, j’ai abimé le parquet a clip de mauvaise qualité, et qui, selon mon beau-pere qui travaille dans le batiment a été mal placé, à certains endroits (une poubelle a couler pendant que j’était en vacances et a donc fait gondoler 2 planches, et j’ai egalement fait qqs grifures qui selon moi, relèvent fort de l’usage normal…). Maintenant, il va faire enlever le parquet et faire mettre du ballatum, et il veut me facturer la moitié de celui-ci ainsi que la moitié de la main d’oeuvre! En a t’il le droit?
    2) ma caution n’est pas déposée sur un compte bloqué comme c’est légalement censé être le cas. Or, le locataire qui a repris mon ancien appartement part, il a envoyé un recommandé 2 mois avant comme le bail le prévoit, et là surprise, ils ne veulent pas lui rendre un centime de la caution alors qu’il n’a fait aucun dégats… Le propriétaire lui a dit au téléphone qu’il n’avait pas oour habitude de rendre la caution locative, qu’il l’a gardais pour l’usure du bien! Du coup, je commence à avoir peur pour ma propre caution, puisque je ne compte pas rester dans mon appartement éternellement! De plus, vu que la caution est sur leur compte, je ne jouis pas des intérêts comme ça devrait être le cas… Y a t’il un moyen de les obligés à bloquer ma caution de façon légale, de manière à me protéger lorsque je déménagerai?
    Merci

    Répondre
  10. Pat

    Bonjour,
    J’ai un appartement en location et la locataire a cassé une pièce interne de la poignée d’un châssis.(à mon avis en forçant la fermeture). Lors de la signature du bail et l’etat des lieux, je leur avais signalé la faiblesse de cette pièce des poignées en les invitants à faire attention. Malheureusement le problème s’est produit à qui incombe les frais (+-150€) ?

    Merci de votre aide

    Répondre
  11. Bord

    Problème d eau chaude j’ai plus de pression et sa fait moin d un ans qui paye la réparation

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bord,

      Si tu n’es pas responsable du problème et que tu as fait l’entretien de la chaudière (ou que tu n’es pas locataire depuis tant de temps et donc n’est pas encore tenu par l’obligation d’entretien), ce sera alors au propriétaire de se charger de la réparation.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. moibienembétée

    Bonjour,
    Le wc de mon locataire coule au joint entre le wc et le tuyau d’evacuation. Cela coule sans qu’il m’en ai averti depuis des jours ,voire des semaines. les dégats sont importants sur des m2 puisque l’eau est passée à travers le sol jusque dans le local du dessous (ce qui m’a alerté). J’ai été obligée de lui couper l’eau . Il ne veut rien faire disant que c’est à moi de faire venir un spécialiste Pouvez-vous me dire à qui incombent tous ces frais ces frais. Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour moibienembétée,

      La première chose est que l’occupant du local en dessous fasse une déclaration de sinistre à son assurance pour le dégât des eaux. Le locataire est supposé t’avertir en cas de problème pour peu qu’il l’ait remarqué bien entendu. Tu peux faire appel à un spécialiste pour identifier le problème afin d’aller plus vite, et si la responsabilité est reconnue comme étant celle du locataire, ce sera bien entendu à lui de payer. N’hésite pas à appeler ton assurance pour t’aider dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. Mohani

    Bonjour,
    mon propriétaire veut me faire payer 20% de la facture pour repeindre complètement son appartement ou j ai vécu 4 ans et que j ai remis dans un état impeccable (quelques trou que j ai reboucher par ci par la, mais rien d énorme) je pense qu un petit rafraîchissement suffirais et je ne comprend pas pourquoi je dois payer? que dois je faire?
    merci pour votre réponse
    Mohani

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mohani,

      Si tu n’es pas d’accord avec l’état des lieux de sortie, il ne faut pas le signer, et donc tu peux le contester. Le locataire n’est pas responsable de l’usure ni de l’altération d’une peinture, si elles sont normales. À partir du moment où elles ne sont ni poussiéreuses, ni souillées, ni grasses lorsque le locataire rend le logement, et que les trous ont été rebouchés, il n’y a pas de raison de participer aux frais de peinture (pour autant bien sûr qu’il n’y ait pas de grosses taches ou autres dégradations qui seraient de ta responsabilité).

      Bien à toi,

      Répondre
  14. Patrick

    Bonjour,

    nous louons actuellement un appartement. Le parquet en chêne était lors de notre arrivée, comme neuf, car rénovation récente (2 ans). Nous désirons partir mais les tapis que nous avons posés par terre ont protégés celui-ci et laissés pratiquement à l’état d’origine. Le passage répété ainsi que a lumière du jour ont « usé » celui-ci au x autres endroits, il y a clairement une différence d’aspect. Nous avons de plus 2 chats qui l’ont légèrement griffés.
    Peut-on parlé d’usure locative ou de dégât locatif,donc à ma charge?? Le parquet étant uniformément décoloré par la lumière du jour et le passage normal…..

    Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Patrick,

      Il est très difficile de te dire comme cela s’il s’agit d’usure locative ou non. Mais il est évident que les changement de couleur dus à la lumière ne peuvent pas t’être mis à charge. Ce qu’il faudra surtout voir peut-être, ce seront les griffes faites par le chat ou des « coups » dans le parquet (en fonction de leur taille), et si cela est constaté lors de l’état des lieux de sortie.

      Bien à toi,

      Répondre
  15. Lulu

    Bonjour,
    Il se trouve que les toilettes se sont bouchée en cette période de fête et mon proprio m’a orienté vers le plombier référent de l’immeuble. Cependant celui ci est en vacances pendant une semaine et ne peut donc pas intervenir. J’ai par conséquent informé mon proprio qui me répond : « je ne connait personne d’autre. » Sachant que le besoin d’élimination est un besoin vital et préoccupations sanitaires. Je lui demande si je peux faire intervenir quelqu’un de l’extérieur de ses contacts : sans réponses .
    Par conséquent à J 3 je fais intervenir une entreprise spécialisé dans le dépannage et donc le débouchage. Le plombier m annonce qui il va devoir utilisé du matériel très puissant et coûteux pour déboucher car les autres alternatives ont étaient inefficaces. J’accepte, en retirant la toilette, le plombier me signale que l l’évacuation est bizarre  » effet toboggan avec une partie plate qui stocke le calcaire et que c est normal que les toilettes se bouche régulièrement ( tout les 2ans) il recommandé de refaire les canalisations pour éviter ce pb. ( Sachant que l entreprise n ‘intervient pas dans ce genre de travaux c’est vraiment à titre conseil.) De plus le joint de la toilette à besoin d ‘ être changer car en retirant le calcaire qui faisait comme un renforcement au joint et bien désormais fuit. Donc voilà je me retrouve avec une note de plombier assez conséquente : 550€ et j ‘ au fait voulu savoir à qui ça incombe ? À moi pour l l’entretien ou au proprio pour un défaut de canalisation ? Bav

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lulu,

      Si le problème ne résulte ni d’une mauvaise utilisation des installations, ni d’un défaut d’entretien par le locataire, c’est qu’il doit s’agir d’un problème structurel relevant en principe de la responsabilité du propriétaire. Donc, s’il s’agit bien de cela, il faut alors rappeler la loi au propriétaire par recommandé et lui envoyer donc la facture. En cas d’absence de réaction, la seule solution sera d’entamer une procédure en justice de paix. Attention que s’il ne s’agit pas d’un problème structurel du bâtiment, alors ce sera à toi de supporter les frais du plombier.

      Bien à toi,

      Répondre
  16. monique

    bonsoir et bonne année à tous,
    Cela fait des mois que j’attends que mon proprio effectue certaines reparations. IL me fait part hier qu,il vend sa maison que j occupe a l etat au mois de mai. IL n’a manifestement aucune intention de reparer le probleme electrique qui fait qu’entrautre mon telephone fixe est hort circuit mais egalement une fuite d,eau en dessous de l’evier de la cuisine. Il ne veut plus faire de frais.
    Ma consommation d,eau gonfle et je paie une ligne fixe inutilisable.
    La fuite continue meme en fermant la vanne d’eau. Que faire ?
    merci pour votre reponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Monique,

      Il faut envoyer un ultime courrier de mise en demeure à ton propriétaire (par courrier recommandé) lui demandant d’effectuer les réparations (en listant bien tous les problèmes). En l’absence de réponse positive, la seule solution sera de porter l’affaire en justice de paix.

      Bien à toi,

      Répondre
  17. Marc

    Bonjour,

    Il y a quelques semaines j’ai signé, par état de nécessité, un bail résidentiel d’une durée limitée à 9 mois avec impossibilité de préavis et obligation de quitter les lieux au terme des 9 mois.

    Aujourd’hui, je me rends compte que je vais très bientôt devoir me mettre à la recherche d’un autre logement. Cette situation est très inconfortable.

    Si je décide de partir, le propriétaire me menace qu’il faudra lui payer l’intégralité des mensualités restantes.

    Ce bail de 9 mois est-il légal et si oui, peut-il m’exiget de payer les mois qui resteraient impayés si je décide de partir plus tôt que la date qu’il a fixé lui-même?

    Je vous remercie pour vos réponses.

    Cordialement.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marc,

      Le bail de courte durée (3 ans ou moins) est bien possible. Si tu habites en Wallonie, tu ne peux pas rompre le contrat de bail de courte durée avant son terme. Par contre, si tu es sur Bruxelles, la loi stipule que le locataire peut rompre le bail de courte durée à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité d’1 mois. Cette possibilité existe pour Bruxelles seulement depuis l’année passée, donc il faudrait peut-être rappeler la loi à ton propriétaire.

      Bien à toi,

      Répondre
  18. Memoli

    Bonjour,

    j’ai un locataire qui depuis 5 ans ne fait pas l’entretien de la chaudière murale au gaz, et celui ci vient de tombé en panne après plusieurs intervention de technicien qui n’ont pas pue la réparer.

    mon locataire voudrais changé la chaudière et je voudrais savoir qui doit payé les frais sachant qu’il n’a jamais fait l’entretien de la chaudière.

    merci d’avance pour votre réponse

    bien à vous.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Memoli,

      Si depuis 5 ans, le locataire n’a pas fait les entretiens qui sont obligatoires et à sa charge, alors en cas de panne, ce sera bien au locataire de payer la réparation/remplacement.

      Bien à toi,

      Répondre