L’entretien du logement et la responsabilité des locataires

 

Tout locataire doit entretenir la maison ou l’appartement qu’il occupe : certaines réparations courantes sont à sa charge.
D’autres réparations et entretiens incombent au propriétaire. Celles-ci correspondent le plus souvent à des parties structurelles du bâtiment loué. Elles doivent permettre au locataire d’avoir une occupation paisible et normale de son habitation. Le bail peut prévoir certaines clauses qui déterminent à quelle partie appartiennent ces charges d’entretien et de réparation. Ces clauses sont tout à fait valables et peuvent prévaloir sur ce qu’a prévu la loi. Il convient donc de lire attentivement son bail et de ne pas accepter n’importe quoi.
La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Les réparations et entretiens à charge du locataire

La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :

  • les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
  • en plomberie, les joints des robinets,
  • les serrures ou les clés,
  • les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.

Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :

  • le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
  • le ramonage des cheminées,
  • s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.

Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.
La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative

Tu pourras retrouver une liste non limitative des travaux de réparation et d’entretien via le lien suivant.

Les réparations et entretiens à charge du propriétaire

Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :

  • les peintures des châssis extérieurs;
  • le remplacement des papiers peints et de la peinture murale.
  • le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels;
  • tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.

Tu pourras retrouver une liste non limitative des travaux de réparation et d’entretien via le lien suivant.

La suite de ce chapitre t’éclairera à ce sujet.

Obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge du propriétaire

Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.
La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :

  • la nature des travaux à effectuer ;
  • éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
  • une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
  • une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.

En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.
La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.
L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.
Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.

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28 questions déjà posées

  1. Bicou

    Bonjour, en cas de travaux ou réparation à faire, est ce que le propriétaire est tenu de montrer le devis ou de justifier les frais que vont engendre les dits travaux ? Autrement dit, est ce que le propriétaire peut utiliser la caution comme bon lui semble en cas de réparation ou de travaux lors d’une fin de bail ? Ou doit-il justifier l’usage de la caution envers le locataire ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bicou,

      Le propriétaire doit en effet te fournir un détail des factures s’il ponctionne la garantie locative. En effet, il doit justifier combien et pourquoi il prend l’argent.

      Bien à toi,

      Répondre
  2. Pb

    Bonjour j’ai acheter une cuisine et je veux remplacer celle-ci.

    Le propriétaire me dit si vous enlevez ma cuisine vous devez me laisser obligatoirement votre cuisine à moi.

    Jusque la je comprend mais si je ne met pas du tout la cuisine ai je le droit de garder ma cuisine ou je veux par exemple dans le salon dans la chambre bref quelque part

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Pb,

      Si tu as acheté une cuisine pour mettre dans ton logement, sans un accord écrit du propriétaire, il faudra quand tu pars que tu laisses le bien avec une cuisine. En effet, le propriétaire t’a loué le bien avec une cuisine, et tu ne peux donc pas partir avec. Donc quand tu pars, soit tu remets l’ancienne cuisine, soit tu laisses la nouvelle si tu as jeté l’ancienne.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. Madame Claudinr

    vous m’avez répondu à la première question après vingt hui ans sommes nous encore responsable nicotine murs et plafonds dans deux pièces principales, vous nous répondez de prendre un expert alors que la propriétaire veut la garantie locative de 2400 euros ayant soit disant fait faire un devis qui lui reviendrait entre 8000 et 10000 euros, nous lui avons envoyé en e mail pour qu’elle raison elle voulait la garantie locative et de m’envoyer un accusé de réception et signe de sa part, pour avoir une preuve lors de la remise des clefs qu’elle ne me demande encore plus, je lui aurais alors donner ce qu’elle demandait mais elle n’a pas acte, alors je vous pose la question expert ou garantie locative et si la réponse serait de lui donner cette garantie un e-mail sans signature serait il suffisant

    bien a vous

    Madame Claudine

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Madame Claudinr,

      Pour garder la garantie locative, la propriétaire doit faire un état des lieux de sortie, et constater par ce biais des dégâts que vous auriez occasionné dans le logement. Ce dernier peut soit être fait à l’amiable, soit par un expert à frais partagés. Puisqu’après 28 ans, il y a une usure locative à considérer, il est peut-être préférable d’utiliser un expert qui pourra définir réellement cette usure (ils ont des outils pour définir l’amortissement de la peinture des murs par exemple).

      En l’absence d’état des lieux, il n’y a pas de raisons de payer quoique ce soit. Le devis qu’elle a fait ne signifie rien s’il n’est pas basé sur un état des lieux de sortie.
      Bien à toi,

      Répondre
  4. Jv

    Bonjour,

    le remplacement d’une douche, d’une chasse d’eau de Wc et le remplacement de robinets sont à la charge de qui?

    merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Jv,

      Alors s’ils sont défectueux directement par la faute du locataire (mauvaise utilisation, pas d’entretien, etc…), ils sont d’office à la charge du locataire. Tu auras accès via le lien suivant à une liste non-limitative des travaux et réparations avec la personne qui en est responsable.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Brigitte

    Est-ce que la reparation d’une cheminée qui est sur une terrasse au dernier étage d’un immeuble, mais pas sur un toit, est de la responsabilité de la co-propriete ou du propriétaire qui bénéficie de la terrasse? Merci!

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Brigitte,

      La réparation extérieure de la cheminée est à charge du propriétaire. Le locataire s’occupe de l’entretien, du ramonage, des réparations de l’âtre,…

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Madame Claudine

    Bonjour, Monsieur ou Madame

    mon mari et moi vivont dans le même appartement depuis 28 ans, ont comptés déménager, mai on voudrait savoir si après 28 ans la nicotine murs et plafonds dans deux pièces principales sont encore à notre charge.

    bien à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Madame Claudine,

      Après autant d’années, il y a certainement une usure locative à prendre en compte lors de l’état des lieux de sortie. Les experts peuvent définir cet amortissement lors de l’état des lieux.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Kris

    Bonjour, j’ai fais une location de kot à mons et à la sortie mon propriétaire a essayé de me soutirer des sous, ayant du répondant j’ai su limiter les frais à 30€ pour le nettoyage des communs qui va être fait après mon départ.. à la base il en voulait 120€ ensuite il m’ a prit 500€ de charge de provisoire, et il ne voulait pas nous rendre notre caution tant que les décomptes n’était pas effectuer or il est clairement mis dans le contrat à la signature de fin de contrat qu’il devait me rendre la caution qui sert exclusivement au dégât … finalement il me réclame 1200€ de charge comprenant des frais pour les relevé, des frais d’extincteur, de détecteur de fumée .. les prix au m3 d’eau sont exorbitant (20€) .. que puis je faire ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Kris,

      La seule possibilité, si tu n’es pas d’accord est d’entamer une procédure en justice de paix. Tu peux écrire un dernier courrier recommandé au propriétaire le mettant en demeure de corriger son décompte de charges et de te restituer la garantie locative puisqu’aucuns dégâts n’ont été constatés lors de l’état des lieux. En cas de réponse négative, il faudra alors entamer la procédure.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. marie anne

    En déménageant, mon locataire aurait fait des dégâts dans les communs. Le syndic me réclame les frais de reparation

    est ce ma responsabilité  ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Marie Anne,

      C’est la responsabilité du locataire bien entendu. Il faut donc répercuter les frais de réparation sur le locataire, encore faut-il que cela soit prouvé et attesté par un document signé.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. yak

    Bonjour,

    J’ai emmenage dans un appartement refait à neuf il y a 6 mois.

    Le tuyau sous l’évier dans ma cuisine s’est descelle du mur donnant lieu à des fuites. D’apres la  representante de mon immeuble cela est de mon ressort. Elle pretend que j’ai tiré sur le tuyau (eveidemment cela n’est pas le cas), je pense qu’il etait mal fixe.

    Elle me demande de payer le plombier.

    Merci de votre aide

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Yak,

      À moins que tu puisses prouver que le problème vient réellement de la manière dont a été refait la plomberie, ce sera à toi d’assumer ces frais que l’on va considérer comme de petits entretien incombant au locataire.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. Camille B

    Bonjour,

    Je suis dans une colocation de 4 personnes à Ixelles.

    Il y a un mois, on a eu un problème avec le boiler qui date de 9 ans, qui a toujours été entretenu (le chauffagiste était venu début juillet pour l’entretien annuel) : il faut maintenant le remplacer. Notre propriétaire refuse de le faire pour l’instant et cela fait déjà 38 jours que nous sommes sans eau chaude.

    Nous sommes malheureusement en très mauvais termes avec la propriétaire et nous ne pensons pas qu’elle veuille effectuer les travaux tout de suite.

    Quelles sont les démarches à suivre pour l’obliger à remplacer le boiler ou se faire rembourser au moins une partie du loyer? Peut-on, dans ce genre de situation, rompre le bail?

    Merci beaucoup!

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Camille B,

      Il ne reste qu’une solution qui d’envoyer un dernier courrier de mise en demeure d’effectuer les travaux. En l’absence d’accord, il faudra entamer une procédure en justice de paix pour forcer la propriétaire à réaliser les travaux qui lui incombent.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Sana

    Bonjour,

    Le syndic a informé le propriétaire du studio que je loue qu’il faut faire des travaux. Pendant la période de ces travaux, la cuisine et la salle de bain seront inutilisables.

    Sachant que ce genre de travaux est couvert par l’assurance du syndic (Assurance batiment), quel est mon droit de re-logement pendant que mon studio est en travaux?

    NB : Je suis en règle pour mon loyer et mes charges.

    Merci par avance de votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Sana,

      Pendant la durée du bail, le bailleur ne peut en principe exécuter que les réparations urgentes qui ne peuvent être postposées jusqu’à la fin du contrat. Le preneur doit dans ce cas les accepter, même si elles lui causent des inconvénients et même s’il est privé, pendant la durée des travaux, de la jouissance d’une partie du bien loué. Le Code civil prévoit cependant dans ce cas que, si les réparations durent plus de quarante jours, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur est privé.
      De plus, si les réparations sont telles qu’elles rendent le bien inhabitable pour le preneur et sa famille, il peut demander la résiliation du bail devant le juge.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. camille

    Bonjour,

    J’ai emménagé il y a 3 jours dans mon nouvel appartement en location. J’ai déjà trouvé plusieurs cafards… Que dois-je faire ? J’avais prévenu le propriétaire au premier cafard, et il m’a dit d’acheter du spray. Est-ce une raison valable pour résilier un bail ? Suis-je en droit de demander une désinsectisation de l’appartement au frais du propriétaire ?

     

    Merci

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Camille,

      Si les cafards étaient déjà présents à ton entrée, alors tu peux demander au propriétaire de s’en occuper. En effet, on ne peut pas t’imputer la responsabilité puisqu’ils étaient là avant ton arrivée.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. JPA

    Mon fils loue un kot d’étudiant dans un immeuble à Schaarbeek. Depuis un moment plusieurs chambres sont infestées de punaise. A qui incombe le traitement .

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour JPA,

      Si aucune punaise n’a été constatée par le locataire à l’entrée dans le logement, alors on ne peut pas imputer la responsabilité au propriétaire, et c’est donc à ton fils de s’en occuper.

      Bien à toi,

      Répondre
  14. Lupy

    Bonjour, je viens d’avoir une très mauvaise surprise lors de l’état des lieux de sortie de l’appartement duquel j’étais locataire et j’ai plusieurs questions :

    -le bail mentionnait « le locataire devra repeindre l’entièreté de l’appartement avec 2 couches de blanc ». Cette clause n’est elle pas abusive? Lors de l’état des lieux d’entrée, l’expert (different de celui de l’edl de sortie) avait dit que le propriétaire ne pouvait imposer la repeinte des murs au locataire. L’expert de l’edl de sortie me sort un montant de plus de 5000 euros parcque je n’ai pas repeint les murs (alors qu’ils sont dans le même état que lors de l’edl d’entrée). Les estimations pour la superficie a repeindre ont été faites de manière très approximative (l’expert n’avait pas les mesures de l’appartement ni d’outil pour mesurer les pièces, il a fait des grands pas pour mesurer la superficie de la piece principale…)

    -l’expert de l-edl de sortie n’a même pas pris connaissance de l’edl d’entrée. Celui-ci se trouvait sur un dvd (video) et l’expert n’avait rien amené pour le lire.

    Il s’agissait pour les 2 edl d’experts désignés par l’agence immobilière. Lors de l’edl de sortie, aucun représentant de l’agence n’était présent,  et c’est l’expert qui a réceptionné les clés.

    Mon bail allait jusqu’au 31 août (inclus), or l’expert a fortement insisté pour que l’edl de sortie ait lieu le 30 (vendredi) prétextant qu’il ne travaillait pas le samedi. Les locataires suivants sont arrivés pour leur edl d’entrée juste a la fin de notre edl de sortie (toujours le 30 aout)

    Tout cela est-il normal? Je precise que je n’ai eu aucun problème majeur ni retard de loyer lors des 3 années passées sur place.

    Je n’ai pas signé le rapport de l’expert de l’edl de sortie et j’ai de serieux doutes quant à sa neutralité.

    Que puis je faire?

    Merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lupy,

      Si l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé en regard de celui d’entrée, il n’est pas valable. Tu as bien fait de ne pas signer l’état des lieux, ainsi tu marques bien ton désaccord. Maintenant, la seule chose que tu puisses faire c’est entamer une procédure en justice de paix. Il faudra alors expliquer au juge la situation et lui décideras alors de la marche à suivre (désignation d’un nouvel expert par exemple, nullité de l’état des lieux ou de la clause).

      Bien à toi,

      Répondre