La colocation : quel impact sur le bail et sur les responsabilités ?

Pourquoi opter pour la colocation ?

La colocation à Bruxelles est bien reconnue. Cette formule attire de plus en plus de jeunes, qui étudient ou qui ont démarré dans la vie active, en recherche d'autonomie. Des personnes en transition professionnelle ou de vie (après une séparation, par exemple) peuvent également être intéressé·es par la colocation.

Elle concerne la location d’un même logement par plusieurs locataires (minimum 2) au moyen d’un unique contrat. Il y a donc des règles spécifiques à ce type de bail, mais elles ne s’appliquent que d’un commun accord entre les locataires et le propriétaire.*

Opter pour la colocation va au-delà du simple avantage économique, de payer un loyer réduit. La colocation, c'est choisir de vivre en communauté : partager les responsabilités, tisser des liens ou encore, maitriser l'art du compromis.

Le pacte de colocation

En plus des droits et obligations vis-à-vis du bailleur, les colocataires ont également des devoirs entre elles et eux.

Les colocataires doivent conclure un pacte de colocation pour formaliser les aspects de la vie en communauté et ses modalités pratiques.

Il est contraignant, et a donc une valeur juridique en cas de non-respect. Il est conseillé que les colocataires fassent enregistrer le pacte de colocation afin qu'il soit opposable au bailleur ou à des tiers.

Le pacte doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

• la clé de répartition du loyer entre les colocataires ;
• la procédure en cas de dégâts locatifs causé par un·e des colocataires (déduction sur la garantie locative, etc.) ;
• la prise en charge des frais d’entretien et de réparation ;
• la division des charges communautaires (ménage, sortie des poubelles, courrier, etc.) ;
• un inventaire des meubles ;
• la procédure pour constituer la garantie locative et souscrire à un contrat d’assurance incendie (une personne, une cagnotte, etc.) ;
• les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un·e colocataire.

Il y a une certaine liberté accordée aux colocataires par rapport à ce que le pacte doit contenir, du moment qu’il n'aille pas à l'encontre des règles particulières de la colocation.

Arrivée et départ d'un·e colocataire

Chaque colocataire qui arrive dans (ou qui quitte) la colocation doit impérativement signer un avenant au bail et au pacte de colocation.

L'avenant est un document annexe qui modifie et/ou complète le contrat de bail. Il permet de désolidariser valablement la personne sortante et d'ajouter formellement la personne entrante.

Les règles spécifiques à la colocation

Généralités

Si l’un·e des colocataires établit sa résidence principale dans le logement, alors les règles communes à tous les baux s’appliquent ainsi que les dispositions relatives au bail de résidence principale.

Par contre, si personne n’y établit sa résidence principale, alors, seules les règles de droit commun concernant les baux s’appliquent.

La solidarité

La clause de solidarité implique que les colocataires sont lié·es solidairement par rapport au propriétaire et aux obligations qui découlent du contrat de bail.

Cela signifie que :

• le propriétaire peut réclamer à chacun·e des colocataires le paiement du loyer si une personne n’a pas payé sa part. Il peut choisir auprès de qui demander le paiement ;
• une mise en demeure adressée à l’un·e des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires ;
• si l’un·e des colocataires paie un loyer dû, l'ensemble des colocataires est libéré automatiquement, mais cette personne peut se retourner contre les autres pour obtenir le remboursement.

La solidarité ne s’applique pas pour les obligations liées au pacte de colocation.

Comment mettre fin au bail de colocation collectivement ?

Si l'ensemble des colocataires souhaitent quitter la colocation :

• et qu'il s'agit aussi d'un bail de résidence principale, le préavis est de 3 mois. Une indemnité équivalente à 1 mois de loyer (bail de courte durée) ou à 3, 2 ou 1 mois de loyer (bail de 9 ans) est due ;
• mais qu'il ne s'agit pas d'un bail de résidence principale, il faut se référer au contrat de bail.

Tout le monde doit signer la lettre de préavis.

Comment mettre fin au bail de colocation individuellement ?

Si une personne ou plusieurs colocataires veulent quitter anticipativement la colocation, il faut envoyer un préavis de 2 mois au bailleur. Le préavis peut être notifié à tout moment et ne doit pas être accompagné d’indemnités. De plus, il faut notifier une copie du préavis aux autres colocataires.

Pour être libéré de ses obligations contractuelles, le colocataire sortant doit trouver (ou prouver avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver) une personne pour le remplacer. Le propriétaire et les colocataires peuvent refuser la personne proposée, à condition d'avancer de justes motifs.

Comment le propriétaire peut-il mettre fin au bail de colocation ?

Le propriétaire peut mettre fin à la colocation si la moitié des colocataires ont donné leur préavis sans être remplacé·es. Il peut donc leur donner un préavis de 6 mois ou mettre fin au bail selon les règles prévues par la loi sur la résidence principale et le droit commun.

*Dans cette fiche d’info, l'utilisation du genre masculin a été adoptée (lorsqu'il n'est pas possible d'utiliser un langage inclusif) afin de faciliter la lecture et n'a aucune intention discriminatoire.