Le prêt hypothécaire du Fonds du Logement
Si tu ne gagnes pas trop d’argent et que tu cherches à emprunter pour acquérir un logement (et/ou pour le rénover), le prêt hypothécaire du Fonds du Logement de la Région Bruxelles-Capitale est sans doute pour toi. En effet, une des missions du Fonds du Logement est de faciliter l’accès à la propriété d’un logement correct pour les Bruxellois. Par conséquent, il octroie, à certaines conditions, des prêts hypothécaires à des taux bien plus avantageux que les banques classiques.
Conditions
L’obligation de résidence
Tu dois résider en permanence en Belgique. Cependant, à titre exceptionnel, le Fonds peut déroger à cette règle.
Tu dois être plein propriétaire de l’habitation et y résider avec ton ménage (sur toute la surface de l’habitation), en tout cas dans les 6 mois après la fin des travaux. Moyennant accord du Fonds, une partie de l’habitation (maximum ¼ de la surface) peut cependant être affectée à des occupations commerciales ou professionnelles d’un ou de plusieurs membres du ménage.
L’obligation de revenus
Lorsque le demandeur, au moment de la conclusion du contrat de crédit, est une personne seule qui déclare qu’elle n’a pas l’intention d’occuper l’habitation avec d’autres personnes, les revenus ne peuvent pas excéder le montant de 46.653 euros ;
Lorsque le demandeur déclare, au moment de la conclusion du crédit, faire partie d’un ménage composé de deux personnes ou plus, les revenus ne peuvent excéder 57.021 euros si une seule personne du ménage dispose des revenus;
Lorsque le demandeur déclare, au moment de la conclusion du crédit, faire partie d’un ménage composé de deux personnes ou plus, les revenus ne peuvent excéder 72.572 euros si au moins deux personnes du ménage disposent de revenus.
Les montants visés aux 2ème et 3ème tirets sont majorés de 5.000 euros par personne à charge, avec un maximum de quatre majorations.
Si tu fais la demande de prêt dans les 6 premiers mois de l’année, on tiendra compte des revenus de l’avant-dernière année. Si ta demande est faite dans les 6 derniers mois de l’année alors, ce sont les revenus de l’année passée qui seront pris en compte.
Condition d’existence d’autres prêts hypothécaires
Pour accéder au prêt complémentaire, tu dois avoir obtenu un ou deux prêts hypothécaires (maximum) afin de financer de la construction ou de l’achat (y compris avec travaux) d’une habitation. Ces prêts hypothécaires existants doivent couvrir au moins 80 % de la valeur vénale (expertisée) de l’habitation.
Montant du prêt
Il faut savoir également que tu dois consacrer le maximum de moyens propres à l’opération immobilière qui fait l’objet du prêt. Tu ne peux donc pas conserver de plantureuses économies et faire appel au Fonds du logement pour qu’il te prête de quoi payer ta maison.
Une fois qu’un budget précis est établi, le Fonds va lui-même fixer le montant qu’il va te prêter, en tenant compte de tes possibilités financières. Normalement, le montant du prêt accordé ne peut dépasser :
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le prix de l’acquisition (ou le coût de la construction s’il s’agit d’un bâtiment neuf) ;
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le prix de la part de bâtiment à acquérir s’il s’agit d’une sortie d’indivision (rappelons que, in fine, le demandeur doit être propriétaire de l’ensemble du bâtiment pour bénéficier d’un prêt du Fonds) ;
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le coût des travaux (rénovation, réhabilitation, etc.) ;
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le solde restant dû du prêt à rembourser s’il s’agit d’une opération de remboursement de dettes.
Cependant, le montant du prêt ne peut dépasser la valeur vénale de l’habitation (valeur estimée par un expert), le cas échéant après les travaux. Le Fonds peut cependant accepter que le montant du prêt dépasse la valeur vénale de l’habitation (de 20% maximum) s’il estime que ton dossier est particulièrement favorable. La valeur vénale (expertisée) de l’habitation ne peut dépasser 305.823 €. Si ton ménage est composé de plus de 2 personnes, ce montant est majoré de 10 % par personne en plus avec un maximum de 50%.
Il est important de noter que le Fonds n’intervient que si la valeur de l’habitation ne dépasse pas un certain plafond, variable suivant le nombre de membres du ménage.
Calcul de base du taux appliqué au départ
Le taux d’intérêt du crédit est de 3,50 % / an et est adapté pour la première fois au moment de la conclusion du crédit selon la formule suivante :
Taux appliqué = Taux de référence X Revenus du ménage / Revenu de référence
Le taux de référence (donc 3,50 %) est susceptible d’être modifié par la Région bruxelloise, à la hausse ou la baisse, suivant les conditions du marché.
Réductions
Le taux réel appliqué peut encore être moins élevé. En effet, le taux appliqué est diminué de 0,10 % par personne à charge au sein du ménage à la date de la demande du prêt sans pourtant excéder 0,40 % (il n’y a plus de réduction au-delà de 4 personnes à charge).
Adaptation du taux au fil du temps
Le taux peut être révisé par le Fonds tous les 5 ans. Il est adapté en fonction de l’évolution du taux, du revenu de référence, ainsi que de tes revenus. Il est également tenu compte de l’évolution de nombre de personnes à charge. La formule utilisée est la même que celle qui l’a été pour calculer le taux au départ.
Remboursements
Le prêt est remboursable au Fonds par des mensualités égales et constantes : tu paies tous les mois le même montant, sauf en cas de révision du prêt.
Comme pour tout prêt hypothécaire, on rembourse les intérêts avant le capital (en fait, le montant d’intérêts payés diminue au fil du temps, tandis que celui de capital augmente).
Le Fonds détermine la durée maximale de remboursement du demandeur, en fonction de son âge et de ses revenus. Normalement, cette durée ne peut dépasser 30 ans. Cependant, dans tous les cas, le Fonds calcule la durée du prêt en sorte qu’il soit complètement remboursé au moment où l’emprunteur atteint 70 ans.
Frais à payer
L’emprunteur devra payer au Fonds des frais d’expertise et des frais de dossier.
Étapes
- Consultation du prospectus.
- Information personnalisée au Fonds (sur rendez-vous) et projection d’un bilan estimatif.
- Dépôt de la demande de crédit au Fonds (sur rendez-vous).
- Expertise de l’habitation.
- Examen de l’expertise, élaboration du projet de rénovation éventuel, établissement du bilan de l’opération (sur rendez-vous).
- Examen de votre dossier par le Conseil d’Administration du Fonds.
- En cas d’accord, remise de notre offre de crédit (sous forme de projet d’acte).
- Conclusion des assurances temporaire au décès à capital décroissant et incendie.
- Passation de l’acte de crédit et mise à disposition des fonds.
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