Tu l’as peut-être vu passer dans la presse, la législation sur les baux a été réformée.
En vigueur depuis le 1er novembre 2024, cette ordonnance implique de nombreux changements qui te concernent directement : loyer, renouvellement du bail, garantie locative, état des lieux… ça fait beaucoup d’infos !
Cette actu sert à te guider et à comprendre les évolutions majeures de cette législation.
Pourquoi cette réforme ?
Le droit à un logement décent, abordable et durable devrait être une réalité pour l’ensemble des Bruxellois·es, mais cet objectif est loin d’être atteint. Par ailleurs, la Région bruxelloise est celle où les loyers ont augmenté le plus rapidement, ces dernières années.
Pour tenter de lutter contre cela, la Secrétaire d'État bruxelloise au Logement et à l’Égalité des chances, Nawal Ben Hamou, et le gouvernement bruxellois ont adopté l’ordonnance « bail », qui modifie le Code bruxellois du Logement. Celle-ci est entrée en vigueur le 1er novembre 2024.
Obligation de paiement du loyer sur un compte bancaire
Le loyer doit désormais obligatoirement être payé par virement ou par dépôt sur le compte du bailleur.
Le paiement du loyer en cash est interdit.
En cas de retard de loyer, seuls les intérêts aux taux légaux peuvent être réclamés par le bailleur.
Plus d’augmentation des loyers des baux de courte durée (≤ 3 ans)
Le montant du loyer de base ne peut pas être augmenté pendant neuf ans.
C’est-à-dire que les propriétaires bruxellois·es qui mettent en location un logement avec un bail de courte durée ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires.
Comment savoir si cette interdiction est respectée ?
En pratique, si le bailleur loue son bien avec plusieurs baux de courte durée successifs, il/elle a désormais l’obligation de donner des informations précontractuelles et d’indiquer – dans l’annonce et le contrat de bail – le type de bail précédent et le dernier loyer appliqué pour le bien.
En cas de changement de locataire, la personne qui reprend le bail paiera le même loyer que les locataires qui l’ont précédée.
En cas de non-respect de cette obligation, le juge peut réduire le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail. Les locataires seront en droit de demander le remboursement de la différence entre le loyer payé et ce loyer exigible.
Et l’indexation et la révision du loyer dans tout ça ?
L’indexation du loyer (c’est-à-dire l’adaptation du loyer à l’évolution du coût de la vie) reste néanmoins, possible !
En ce qui concerne la révision du loyer, c’est sous certaines conditions. Si le bailleur procède à des travaux visant à améliorer la performance énergétique du bien loué, la répercussion sur le montant du loyer devra être calculée sur base de l’amélioration énergétique du bien, de l’économie que peuvent réaliser les locataires grâce aux travaux, ou du coût de ceux-ci.
Limitation du nombre de renouvellements du bail de courte durée
Les baux de courte durée ne peuvent plus être prorogés qu’une seule fois.
En pratique, le bail peut être conclu pour une durée de trois ans directement ou pour une durée inférieure (1 an par exemple), puis, renouvelé, par écrit, pour 1 ou 2 ans supplémentaires (par exemple).
Il faut noter que la durée totale du bail et de ses renouvellements écrits ne peut pas être supérieure à 3 ans ou que, si le bail de courte durée a déjà été renouvelé une fois, il est désormais considéré comme un bail de 9 ans.
Le contre-préavis
Le contre-préavis était une possibilité offerte aux locataires dans le cadre du bail de 9 ans uniquement. Il est désormais possible pour les locataires d’envoyer un contre-préavis d’1 mois s’ils reçoivent un préavis de 3 mois (du bailleur) dans le cadre du bail de courte durée.
L’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie doit être réalisé en fin d’occupation, après le déménagement, mais avant la remise des clés au bailleur.
Les parties disposent désormais d’un mois, au maximum, pour rédiger un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
Passé ce délai, il deviendra compliqué d’imputer des dégâts aux locataires.
La garantie locative
La garantie locative ne pourra pas dépasser l’équivalent de deux mois de loyer, hors charges.
Celle-ci devra obligatoirement être mise sur un compte bancaire (au nom des locataires).
À la fin du bail, le propriétaire dispose désormais de deux mois pour procéder à la libération de la garantie locative, sous peine de payer 10% du loyer par mois de retard.
Obligation de souscrire à une assurance incendie
À Bruxelles, les locataires ont désormais l’obligation légale de souscrire à une assurance habitation (aussi appelée « assurance incendie »). C’était déjà le cas en Wallonie et en Flandre.
Des clauses interdites
Le bailleur n’a plus le droit d’interdire aux locataires de se domicilier dans les lieux loués. Toute clause de non-domiciliation inscrite dans le contrat de bail est réputée non écrite.
Il n’est plus permis d’interdire aux locataires de posséder des animaux de compagnie. Le bailleur a, néanmoins, le droit de mentionner des conditions « raisonnables » dans le bail (espèce, nombre, nuisances occasionnées…)
Erreur dans le décompte des charges
S’il a été convenu que tu paies une provision sur charges chaque mois, il s’agit de charges réelles, basées sur ta consommation personnelle en eau, gaz, électricité, etc. L’autre système consiste à fixer les charges forfaitairement.
Les charges que les locataires doivent supporter doivent être listées et énumérées limitativement dans le contrat de bail et à chaque date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, le bailleur doit établir un décompte distinct des charges de l’année écoulée. Le décompte devra être accompagné de justificatifs.
Par ailleurs, la clé de répartition des charges entre preneur et bailleur doit également figurer dans le bail.
En cas d’erreur dans le décompte des charges, la rectification pourra être réclamée dans les deux ans qui suivent l’établissement du décompte.
Si c’est en faveur du locataire, la correction peut être exigée sur toute la durée du bail et si c’est en faveur du propriétaire, sur les cinq dernières années au maximum.
Pour en savoir plus
Pour en savoir plus sur ces modifications législatives et sur leur champ d’application, tu peux consulter l’ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement en vue de concrétiser le droit au logement.
Retrouve plus d'info sur ce sujet dans notre thématique "Te loger".
Merci
Bonjour Jane,
Il faut se baser sur le montant du loyer tel que payé par les locataires en fin de bail (en tenant compte des éventuelles indexations).
Bien à toi,
Nous vivons dans un immeuble cpas ou problèmes humidité il ne font rien le certificat peb est au plus bas F G une consommation excessive chauffage aucune isolation il nous ont même pas donner certificat peb pour ne pas qu'ont voit maintenant il veulent faire payer un entretien des communs qui n'est pas fait c'est dégoûtant et sale moi je ne paye pas
Et ont nous augmentent chaque années le loyer
Ont ce moque de nous mais nous laissons pas faire
Merci
Bonjour Paula,
Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique, car le logement social est encadré par des règles différentes de celles qui s'appliquent au bail d'habitation (secteur privé).
Nous vous invitons à contacter une Association de Promotion du Logement (APL) pour bénéficier d'un conseil personnalisé.
Vous pouvez également vous adresser au "Service Logement" du CPAS, au RBDH ou au Syndicat des locataires ou encore, au "Service social" de la SISP.
Bien à vous,
malgre de nombreuses relances pour que le propriétaire signe et nous communique ses informations ( compte , carte d identité valable ) , celui ci reste silencieux , ça il n aime apparemment pas la paperasse ..
nous désormais mi décembre 2025 , soit presque 27 mois après avoir rendu les clefs suivant l’état des lieux ..
je lis que l on pourrait lui demander 10% du loyer par mois de retard et libération de la garantie locative .
Comment mettre en place cette amende ? Et quelles sont les démarches à réaliser ?
bien à vous
Pierre ****
Mon propriétaire souhaite imposer des intérêts de retard de paiement au taux de 2% par mois. Peut-il faire ça ou est-ce abusif ? Quel est le taux d'intérêt légal de remboursement des retards de paiement à Bruxelles ?
Il mentionne également dans mon bail que la décision de l'expert pour l'état des lieux est définitive et sans appel ni opposition. Cela veut dire que je perds mon droit naturel de contestation devant le juge de paix?
Il exige également de facturer 250€ +TVA pour chaque demande de modification du bail initial
Il aimerait également appliqué l'indexation automatique sur les provisions de charges (en plus que l'indexation du loyer). Je ne comprends pas pourquoi indexer les provisions de charges si elles sont déjà réajuster aux coûts réels chaque année.
si le proprietaire a indexe le loyer alors que le bail entre en vigueur en novembre 2017,
puis-je reclameer le remboursement des sommes induement payees durant les 5 dernieres annees?
En vous remerciant,
En cas de défaut, faut-il donc prévoir une double amende, quels montants ?
Si je comprends l'idée de la date certaine et d'opposabilité à un tiers, pourquoi faut-il faire ce double enregistrement ? N'est-ce pas exagéré et inutile ?
J'ai lu qu'on ne pouvait pas augmenter le loyer d'un locataire à l'autre (bail de 9 ans). Est-ce exact? Me
Nous avons un appartement en location conclut pour un bail de 9 ans; entrée en vigueur 01/03/2006.
Nous voudrions l'occuper pour habitation personnelle et ce à partir 11/2025;
ma question est comment procéder pour envoyer un renom?
il n'y a pas eu de garantie locative ni d'état de lieu d'entrée?
Merci pour vos conseils
famille
je suis concierge d'un immeuble a Evere et il y a un appartement qui n'est plus aux normes (electrique ,detecteur de fumée )le propriétaire sans fout les locataires ne sont pas domiciliés et n'on aucune assurance habitations ? c'est un 1 chambre et ils vivent a 4 sur des matelas au sol .
Que peut on faire ?
D'avance merci
- cas 1: ancien bail de 1 ou 3 ans, se termine, je met en location avec un bail de 9 ans. Eventuellement travaux d'isolation, ancien PEB G, PEB visé 275 ou mieux
- cas 2: ancien bail de 3 ans, personne n'a réagit à terme, il devient un bail de 9 ans. Le locataire et propriétaire décident après une durée 'X' (entre 4 et 9 ans) de quitter les lieux avec un accord a l'amiable. Prochain contrat de 3 ans ou éventuellement de 9 ans. Eventuellement également travaux d'isolation avec onbjectif PEB275 ou mieux)
Dans lesquels de ces cas (avec options) ssuis-je en droit d'augmenter mon loyer pour l'amenet au prix du marché (par ex un 2 chambres de 60M2 à Woluwe-St-Lambert actuellement à 670€, le moins cher du marché est à 950€) ?
Merci d'avance de votre aide
Nous louons avec mon compagnon un appartement sur Bruxelles pour une durée de 3ans depuis le 15 juillet 2022.
en parlant avec e propriétaire, il est d'accord de prolongé le contrat.
je ne comprend pas bien la nouvelle règle sur la limitation du nombre de renouvèlement de bail courte durée.
dans notre cas, nous souhaitons y rester le plus longtemps possible, combien de temps pouvons nous encore y résider? quelles sont les démarches à suivre?
bien à vous
Je suis propriétaire d'un appartement à Bruxelles et ai loué à 3 personnes pour 13 mois, le bail se terminant à la fin de février 2025.
Mes locataires me demandent de prolonger le bail jusque septembre, ce qui me convient aussi, mais ...je voudrais pouvoir indexer le loyer à la date anniversaire du bail car celui-ci est vraiment bas (PEB de E) et je ne saurai plus l'indexer en septembre, car je devrai à ce moment créer un nouveau bail.
Je compte donc prolonger le bail par un document écrit signifiant la prolongation (et pas un nouveau bail) avec un prix tenant compte de l'index. Pour ce qui concerne l'état des lieux, j'indiquerai que cet état des lieux déjà établi est toujours valable jusqu'en septembre et le ferai signer par les locataires pour acceptation. Je devrai donc envoyer les 2 documents signés pour les faire enregistrer.
1/Pensez-vous que je respecte bien la loi?
2/ il apparaît que je doive le faire enregistrer maintenant à 2 endroits différents. Pourriez-vous me dire où je dois les envoyer ?
De 2007 a 2022 nous avons occupé le deuxième étage d'un immeuble se composant de trois appartements.
Nous avons ensuite déménagé au rez de chaussé, un avenant a été établi.
Néanmoins la propriétaire n'a pas fait d'état des lieux de sortie pour le deuxième étage, ni d'entrée pour le rez de chaussée.
Nous avions remis a neuf l'appartement du deuxième en 2015, et le rez de chaussée a notre entrée. La propriétaire refuse tous remboursement des frais de peintures, que puis-je faire ?
Maintenant elle va vendre sont bien, comment vas ce passé ce changement ?
En vous remerciant d'avance.
Cordialement,
Mathieu
Est-ce que l'iinterdiction de mettre une clause interdisant les animaux est rétroactive ? Si j'ai signé avant le 1er novembre et que j'ai dans mon contrat une interdiction d'avoir un animal, est-ce-que cette clause peut être ignorée ?
Bien à vous,
Nous sommes une colocation de 4. Nous avons différents problèmes dans l'appartement.
La douche du haut coule, un goute à goute constant, pareil pour le robinet du lavabo et de la toilette. Une femme de ménage vient chaque semaine et c'est très bien entretenu. La propriétaire dit que c'est à notre charge, hors c'est une usure normal de robinetterie.
De plus, la douche n'est pas étanche, il y a une infiltration qui se fait et une tâche apparait dans la chambre en dessous. Elle l'avait fait refaire, nous avons également refait les joints Mais elle nous dit que c'est également à notre charge.
Nous avons peur que notre consommation d'eau explose si rien n'est fait dans les plus brefs délais.
Ensuite, le frigo ne fonctionnait plus et il a été changé. Il traîne sur notre terrasse depuis, qui est en charge de le faire partir ?
Elle est venue aujourd'hui, nous espérons avoir un retour de sa part assez rapidement.
Pourriez-vous me confirmez que les points mentionnés au dessus sont de son ressort ?
Bien à vous,
Laurie
Je loue un bien depuis 2 ans et demi (bail de 3 ans) le 28 février 2024. La propriétaire a été malhonnête sur plusieurs points et malheureusement je lui ai fait confiance au début du bail et j'ai accepté sa demande de ne pas recourir à un expert lors de l'état des lieux d'entrée. Maintenant j'ai peur que l'état des lieux de sortie ne se passe pas bien.
Ma question est :
Puis-je ramener un expert pour l'état des lieux des sorties (à ma seule charge biensûr)? Dois je l'en informer à l'avance? Peut- elle s'y opposer?
Je vous remercie beaucoup pour votre réponse.
Ryan.