Des nouvelles règles en matière de bail depuis le 1er novembre

Tu l’as peut-être vu passer dans la presse, la législation sur les baux a été réformée.
En vigueur depuis le 1er novembre 2024, cette ordonnance implique de nombreux changements qui te concernent directement : loyer, renouvellement du bail, garantie locative, état des lieux… ça fait beaucoup d’infos !

Cette actu sert à te guider et à comprendre les évolutions majeures de cette législation.

Pourquoi cette réforme ?

Le droit à un logement décent, abordable et durable devrait être une réalité pour l’ensemble des Bruxellois·es, mais cet objectif est loin d’être atteint. Par ailleurs, la Région bruxelloise est celle où les loyers ont augmenté le plus rapidement, ces dernières années.

Pour tenter de lutter contre cela, la Secrétaire d’État bruxelloise au Logement et à l’Égalité des chances, Nawal Ben Hamou, et le gouvernement bruxellois ont adopté l’ordonnance « bail », qui modifie le Code bruxellois du Logement. Celle-ci est entrée en vigueur le 1er novembre 2024.

Obligation de paiement du loyer sur un compte bancaire

Le loyer doit désormais obligatoirement être payé par virement ou par dépôt sur le compte du bailleur.
Le paiement du loyer en cash est interdit.

En cas de retard de loyer, seuls les intérêts aux taux légaux peuvent être réclamés par le bailleur.

Plus d’augmentation des loyers des baux de courte durée (≤ 3 ans)

Le montant du loyer de base ne peut pas être augmenté pendant neuf ans.
C’est-à-dire que les propriétaires bruxellois·es qui mettent en location un logement avec un bail de courte durée ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires.

Comment savoir si cette interdiction est respectée ?

En pratique, si le bailleur loue son bien avec plusieurs baux de courte durée successifs, il/elle a désormais l’obligation de donner des informations précontractuelles et d’indiquer – dans l’annonce et le contrat de bail – le type de bail précédent et le dernier loyer appliqué pour le bien.

En cas de changement de locataire, la personne qui reprend le bail paiera le même loyer que les locataires qui l’ont précédée.

En cas de non-respect de cette obligation, le juge peut réduire le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail. Les locataires seront en droit de demander le remboursement de la différence entre le loyer payé et ce loyer exigible.

Et l’indexation et la révision du loyer dans tout ça ?

L’indexation du loyer (c’est-à-dire l’adaptation du loyer à l’évolution du coût de la vie) reste néanmoins, possible !

En ce qui concerne la révision du loyer, c’est sous certaines conditions. Si le bailleur procède à des travaux visant à améliorer la performance énergétique du bien loué, la répercussion sur le montant du loyer devra être calculée sur base de l’amélioration énergétique du bien, de l’économie que peuvent réaliser les locataires grâce aux travaux, ou du coût de ceux-ci.

Limitation du nombre de renouvellements du bail de courte durée

Les baux de courte durée ne peuvent plus être prorogés qu’une seule fois.

En pratique, le bail peut être conclu pour une durée de trois ans directement ou pour une durée inférieure (1 an par exemple), puis, renouvelé, par écrit, pour 1 ou 2 ans supplémentaires (par exemple).

Il faut noter que la durée totale du bail et de ses renouvellements écrits ne peut pas être supérieure à 3 ans ou que, si le bail de courte durée a déjà été renouvelé une fois, il est désormais considéré comme un bail de 9 ans.

Le contre-préavis

Le contre-préavis était une possibilité offerte aux locataires dans le cadre du bail de 9 ans uniquement. Il est désormais possible pour les locataires d’envoyer un contre-préavis d’1 mois s’ils reçoivent un préavis de 3 mois (du bailleur) dans le cadre du bail de courte durée.

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie doit être réalisé en fin d’occupation, après le déménagement, mais avant la remise des clés au bailleur.

Les parties disposent désormais d’un mois, au maximum, pour rédiger un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.

Passé ce délai, il deviendra compliqué d’imputer des dégâts aux locataires.

La garantie locative

La garantie locative ne pourra pas dépasser l’équivalent de deux mois de loyer, hors charges.

Celle-ci devra obligatoirement être mise sur un compte bancaire (au nom des locataires).

À la fin du bail, le propriétaire dispose désormais de deux mois pour procéder à la libération de la garantie locative, sous peine de payer 10% du loyer par mois de retard.

Obligation de souscrire à une assurance incendie

À Bruxelles, les locataires ont désormais l’obligation légale de souscrire à une assurance habitation (aussi appelée « assurance incendie »). C’était déjà le cas en Wallonie et en Flandre.

Des clauses interdites

Le bailleur n’a plus le droit d’interdire aux locataires de se domicilier dans les lieux loués. Toute clause de non-domiciliation inscrite dans le contrat de bail est réputée non écrite.

Il n’est plus permis d’interdire aux locataires de posséder des animaux de compagnie. Le bailleur a, néanmoins, le droit de mentionner des conditions « raisonnables » dans le bail (espèce, nombre, nuisances occasionnées…)

Erreur dans le décompte des charges

S’il a été convenu que tu paies une provision sur charges chaque mois, il s’agit de charges réelles, basées sur ta consommation personnelle en eau, gaz, électricité, etc. L’autre système consiste à fixer les charges forfaitairement.

Les charges que les locataires doivent supporter doivent être listées et énumérées limitativement dans le contrat de bail et à chaque date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, le bailleur doit établir un décompte distinct des charges de l’année écoulée. Le décompte devra être accompagné de justificatifs.

Par ailleurs, la clé de répartition des charges entre preneur et bailleur doit également figurer dans le bail.

En cas d’erreur dans le décompte des charges, la rectification pourra être réclamée dans les deux ans qui suivent l’établissement du décompte.
Si c’est en faveur du locataire, la correction peut être exigée sur toute la durée du bail et si c’est en faveur du propriétaire, sur les cinq dernières années au maximum.

Pour en savoir plus

Pour en savoir plus sur ces modifications législatives et sur leur champ d’application, tu peux consulter l’ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement en vue de concrétiser le droit au logement.

Retrouve plus d’info sur ce sujet dans notre thématique « Te loger« .

 

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21 questions déjà posées

  1. Christian
    10 février 2025

    Bonjour

    je suis concierge d’un immeuble a Evere et il y a un appartement qui n’est plus aux normes (electrique ,detecteur de fumée )le propriétaire sans fout les locataires ne sont pas domiciliés et n’on aucune assurance habitations ? c’est un 1 chambre et ils vivent a 4 sur des matelas au sol .

    Que peut on faire ?

    D’avance merci

     

    Répondre
  2. Amiga
    5 février 2025

    Bonjour, deux cas ou je voudrais savaoir si je peut augmenter les loyers en région Bruxelloise, étant donné que je suis (très – pres de 20 à 25%) en dessous des prix du marché:

    – cas 1: ancien bail de 1 ou 3 ans, se termine, je met en location avec un bail de 9 ans. Eventuellement travaux d’isolation, ancien PEB G, PEB visé 275 ou mieux

     

    – cas 2: ancien bail de 3 ans, personne n’a réagit à terme, il devient un bail de 9 ans. Le locataire et propriétaire décident après une durée ‘X’ (entre 4 et 9 ans) de quitter les lieux avec un accord a l’amiable. Prochain contrat de 3 ans ou éventuellement de 9 ans. Eventuellement également travaux d’isolation avec onbjectif PEB275 ou mieux)

    Dans lesquels de ces cas (avec options) ssuis-je en droit d’augmenter mon loyer pour l’amenet au prix du marché (par ex un 2 chambres de 60M2 à Woluwe-St-Lambert actuellement à 670€, le moins cher du marché est à 950€) ?

    Merci d’avance de votre aide

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      6 février 2025

      Bonjour Amiga,

      Le loyer, tel que convenu lors de la signature du bail, est fixé pour la durée de la location. Il ne peut donc pas être modifié en cours de bail.

      On considère que le loyer peut, cependant, être indexé chaque année ou révisé, en fin de triennat, sous certaines conditions.

      Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter la fiche d’info « Le loyer : comment est-il déterminé, révisé et indexé? » sur Bruxelles-J.

      Pour un conseil personnalisé, nous vous recommandons de consulter ces ressources à destination des propriétaires-bailleurs.

      Bien à vous,

      Répondre
  3. Julo
    16 janvier 2025

    mon propriétaire me dit qu’il y a une nouvelle loi concernant l’enregistrement des baux de location. Mon bail vient à échéance en juin 2025 et était reconduit automatiquement. Est ce que cette nouvelle loi s’applique aux baux qui sont automatiquement reconduit. Mon a été enregistré en juillet 2016. Mon propriétaire doit il faire un nouveau bail selon la nouvelle loi. Je ne connais pas cette loi. Merci de me donner une réponse

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      20 janvier 2025

      Bonjour Julo,

      En effet, le bail doit désormais faire l’objet d’un double enregistrement : auprès de la Région et du fédéral (SPF Finances).

      Si le bailleur ou le preneur n’envoie pas de préavis à l’autre partie pour rompre le « bail de 9 ans » à l’échéance, le bail sera reconduit automatiquement pour 3 ans supplémentaires (jusqu’en juin 2028).

      Dans ce cas, il ne faut rien faire. Le bail initial reste valable, aux mêmes conditions. Seule la durée change. Il ne faut pas procéder à un nouvel enregistrement du contrat de bail.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Pauline van v.
    15 janvier 2025

    Bonjour,

    Nous louons avec mon compagnon un appartement sur Bruxelles pour une durée de 3ans depuis le 15 juillet 2022.

    en parlant avec e propriétaire, il est d’accord de prolongé le contrat.

    je ne comprend pas bien la nouvelle règle sur la limitation du nombre de renouvèlement de bail courte durée.

    dans notre cas, nous souhaitons y rester le plus longtemps possible, combien de temps pouvons nous encore y résider? quelles sont les démarches à suivre?

    bien à vous

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      16 janvier 2025

      Bonjour Pauline van v.,

      En effet, le « bail de courte durée » ne peut être renouvelé qu’une seule fois et la durée totale du bail initial et de ses éventuels renouvellements écrits ne peut dépasser 3 ans, sous peine d’être considéré comme un « bail de 9 ans ».

      Étant donné que ton « bail de courte durée » a été conclu pour une durée de 3 ans directement, celui-ci ne pourra plus être renouvelé pour 6 mois, 1 ou 2 ans supplémentaires à l’échéance (le 14 juillet 2025).

      Cependant, pas d’inquiétude. Si les parties sont d’accord pour que le bail se poursuive, il ne faut rien faire. Le 15 juillet 2025, le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de 9 ans. C’est la durée du bail « par défaut ».

      La date de début reste celle du bail initial, le 15 juillet 2022, mais la date de fin a reculé au 14 juillet 2031.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. Eric
    6 janvier 2025

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement à Bruxelles et ai loué à 3 personnes pour 13 mois, le bail se terminant à la fin de février 2025.

    Mes locataires me demandent de prolonger le bail jusque septembre, ce qui me convient aussi, mais …je voudrais pouvoir indexer le loyer à la date anniversaire du bail car celui-ci est vraiment bas (PEB de E) et je ne saurai plus l’indexer en septembre, car je devrai à ce moment créer un nouveau bail.

    Je compte donc prolonger le bail par un document écrit signifiant la prolongation (et pas un nouveau bail) avec un prix tenant compte de l’index. Pour ce qui concerne l’état des lieux, j’indiquerai que cet état des lieux déjà établi est toujours valable jusqu’en septembre et le ferai signer par les locataires pour acceptation. Je devrai donc envoyer les 2 documents signés pour les faire enregistrer.

    1/Pensez-vous que je respecte bien la loi?

    2/ il apparaît que je doive le faire enregistrer maintenant à 2 endroits différents. Pourriez-vous me dire où je dois les envoyer ?

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      14 janvier 2025

      Bonjour Eric,

      Il n’est pas nécessaire de signer un nouveau bail, il faut simplement signer un « avenant » au contrat de bail avec vos locataires. C’est un document annexe qui complète ou modifie le bail initial. Ce dernier reste valable, aux mêmes conditions que celles conclues lors de la signature.

      Pour prolonger le « bail de courte durée », il faut s’assurer que la durée totale du bail et du renouvellement écrit ne dépasse pas 3 ans au total (18 mois, par exemple).

      Pour rappel, le loyer peut être indexé chaque année (1x/an), par écrit, à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Avant de pouvoir indexer le loyer, vous devez impérativement faire enregistrer le bail et/ou les avenants et fournir un certificat PEB en cours de validité aux locataires.

      Nous vous invitons à consulter l’article « Nouvelle procédure d’enregistrement des contrats de bail en Région de Bruxelles-Capitale » de Bruxelles Logement pour plus d’informations concernant l’enregistrement du bail et de ses éventuels avenants.

      Bien à vous,

      Répondre
  6. Mathieu
    12 décembre 2024

    Bonjour,

    De 2007 a 2022 nous avons occupé le deuxième étage d’un immeuble se composant de trois appartements.

    Nous avons ensuite déménagé au rez de chaussé, un avenant a été établi.

    Néanmoins la propriétaire n’a pas fait d’état des lieux de sortie pour le deuxième étage, ni d’entrée pour le rez de chaussée.

    Nous avions remis a neuf l’appartement du deuxième en 2015, et le rez de chaussée a notre entrée. La propriétaire refuse tous remboursement des frais de peintures, que puis-je faire ?

    Maintenant elle va vendre sont bien, comment vas ce passé ce changement ?

    En vous remerciant d’avance.

    Cordialement,

    Mathieu

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      17 décembre 2024

      Bonjour Mathieu,

      L’état des lieux est obligatoire, à l’entrée et à la sortie.
      Néanmoins, on considère qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, aucun état des lieux de sortie ne peut être réclamé.

      Par ailleurs, l’acquéreur·e va reprendre le bail et les droits et obligations qui en découlent, comme le bailleur actuel.

      Étant donné que tu as quitté le 2e étage et qu’un « avenant » au contrat de bail a été signé pour signaler le déménagement vers le rez-de-chaussée, tu n’es plus concerné par d’éventuels dégâts causés au 2e étage.

      En ce qui concerne les travaux (et un éventuel remboursement de ceux-ci), il faut obtenir l’autorisation explicite (par écrit) du bailleur avant d’entamer quelconque démarche/travaux/modification dans le logement loué. Tu dois donc en discuter rapidement avec le bailleur actuel et tenter de trouver un arrangement à l’amiable. Si aucun accord n’est trouvé avec le bailleur actuel, l’acquéreur·e ne devra pas te rembourser/indemniser.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. DT
    10 décembre 2024

    Bonjour,

    Est-ce que l’iinterdiction de mettre une clause interdisant les animaux est rétroactive ? Si j’ai signé avant le 1er novembre et que j’ai dans mon contrat une interdiction d’avoir un animal, est-ce-que cette clause peut être ignorée ?

    Bien à vous,

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      11 décembre 2024

      Bonjour DT,

      Même avant l’entrée en vigueur de cette ordonnance, le bailleur ne pouvait pas interdire purement et simplement de posséder un animal de compagnie, car cela constitue une restriction au droit à la vie privée selon la plupart des juges de paix.

      Cette clause peut être ignorée, sauf si des conditions restrictives justifiées et raisonnables sont mentionnées dans le bail (espèce, nombre d’animaux, absence de nuisances).

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Mimi
    6 décembre 2024

    Que faire si mon ancien colocataire qui m’a mise hors de l’appartement ne veut payer que la moitié du loyer et des charges alors que je n’habite plus avec lui?

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      9 décembre 2024

      Bonjour Mimi,

      Ton colocataire n’a pas le droit de te mettre dehors. Tu dois prendre contact avec le bailleur au plus vite et lui expliquer la situation.

      Il faut savoir que le bailleur peut te réclamer ta part du loyer, même si tu n’habites plus le logement.

      S’il n’est pas envisageable de retourner dans la coloc’, il est peut-être possible de « rompre le bail de commun accord » avec le bailleur et ton ex-colocataire. De cette façon, tu seras désolidarisée valablement du bail et aucun montant (loyer, charges) ne peut t’être réclamé.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Laurie
    27 novembre 2024

    Bonjour,

    Nous sommes une colocation de 4. Nous avons différents problèmes dans l’appartement.
    La douche du haut coule, un goute à goute constant, pareil pour le robinet du lavabo et de la toilette. Une femme de ménage vient chaque semaine et c’est très bien entretenu. La propriétaire dit que c’est à notre charge, hors c’est une usure normal de robinetterie.

    De plus, la douche n’est pas étanche, il y a une infiltration qui se fait et une tâche apparait dans la chambre en dessous. Elle l’avait fait refaire, nous avons également refait les joints  Mais elle nous dit que c’est également à notre charge.

    Nous avons peur que notre consommation d’eau explose si rien n’est fait dans les plus brefs délais.

    Ensuite, le frigo ne fonctionnait plus et il a été changé. Il traîne sur notre terrasse depuis, qui est en charge de le faire partir ?

    Elle est venue aujourd’hui, nous espérons avoir un retour de sa part assez rapidement.

    Pourriez-vous me confirmez que les points mentionnés au dessus sont de son ressort ?

    Bien à vous,

     

    Laurie

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      4 décembre 2024

      Bonjour Laurie,

      Comme tu le liras dans la liste des principales obligations de réparation et d’entretien à charge du locataire ou du bailleur établie par le Gouvernement, les petits entretiens, réparations et remplacements sont à charge des locataires (nettoyage, détartrage, changement de piles/d’ampoules/joints, cirage du parquet, etc.). Si les WC sont bouchés ou que le robinet coule, c’est aux locataires de procéder à la réparation/remplacement.

      Par contre, si l’élément était déjà abimé et finit par se casser/dysfonctionner du fait de la vétusté et doit être remplacé, c’est à charge de la propriétaire.

      En ce qui concerne l’humidité, il faut savoir que le bailleur a l’obligation de mettre à disposition des locataires un logement sain. Le logement ne peut donc pas présenter de problème d’humidité.

      Les locataires doivent adopter un comportement préventif en aérant régulièrement et en chauffant suffisamment le bien. Les bailleurs doivent adopter un comportement curatif. S’il y a des infiltrations, il faut peut-être faire appel à l’assurance.

      Est-ce que le frigo fait partie de la location (repris dans l’état des lieux d’entrée, dans un inventaire des meubles et équipements ou dans la partie « Description du bien loué » du bail)? Dans ce cas, la propriétaire doit procéder à l’enlèvement. Sinon, si c’est mis à disposition gratuite ou qu’il s’agit d’un frigo appartenant aux locataires, c’est à vous de l’enlever.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. Emilio
    25 novembre 2024

    J’aimerais bien mettre mise en autonomie et j’ai 15 ans et je souhaiterais avoir un Studio

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      26 novembre 2024

      Bonjour Emilio,

      Dans un premier temps, nous te conseillons de consulter la fiche d’info « Je suis jeune, je vis à Bruxelles et j’ai besoin d’aide » sur Bruxelles-J.

      Dans un second temps, nous te proposons de t’adresser au centre PMS de ton école ou à une AMO pour obtenir plus d’informations.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Ryan
    24 novembre 2024

    Bonjour,

    Je loue un bien depuis 2 ans et demi (bail de 3 ans) le 28 février 2024. La propriétaire a été malhonnête sur plusieurs points et malheureusement je lui ai fait confiance au début du bail et j’ai accepté sa demande de ne pas recourir à un expert lors de l’état des lieux d’entrée. Maintenant j’ai peur que l’état des lieux de sortie ne se passe pas bien.

    Ma question est :

    Puis-je ramener un expert pour l’état des lieux des sorties (à ma seule charge biensûr)?  Dois je l’en informer à l’avance? Peut- elle s’y opposer?

    Je vous remercie beaucoup pour votre réponse.

    Ryan.

     

     

    Répondre
    1. CIDJ (informateur certifié)
      25 novembre 2024

      Bonjour Ryan,

      Même si l’état des lieux d’entrée a été réalisé à l’amiable, tu peux faire appel à un·e expert·e pour l’état des lieux de sortie.

      Tu dois en informer la propriétaire lorsque tu souhaites déménager (ou que tu as reçu un préavis de sa part) et qu’il faut convenir d’un rendez-vous pour rédiger l’état des lieux et remettre les clés.

      Il faut savoir que si tu fais appel à ta/ton propre expert·e, tu dois en assumer les frais (à 100%), mais que si le bailleur et toi vous accordez sur un·e expert·e commun·e, les frais doivent être partagés équitablement (50-50).

      Bien à toi,

      Répondre