La garantie locative : les différents types et les aides possibles quand on n'a pas assez de sous ?

Sans être imposée par la loi, la plupart des contrats de bail prévoient que les locataires doivent constituer une « garantie locative ». Elle permet au bailleur* de ne pas être démuni·e au cas où le preneur manquerait partiellement ou totalement à ses obligations. Ainsi, le bailleur pourrait récupérer des loyers non payés ou réparer des dégâts causés par le preneur.

Elle est remise par le preneur au début de sa location, sera maintenue pendant la durée du bail et sera restituée à sa sortie des lieux, pour autant que le locataire ait rempli ses obligations.

Les formes de garantie locative

Ces différentes formes sont :

  • une somme d’argent déposée par le locataire (en une seule fois) sur un compte bloqué individualisé, ouvert à son nom, auprès d’une institution financière. Depuis le 18 mai 2007, le montant de la garantie ne pourra plus dépasser 2 mois de loyer sans les charges. C’est donc bien le preneur qui touche les intérêts, mais seulement à la libération de la garantie ;
  • la loi prévoit une possibilité pour le locataire d’opter pour une garantie bancaire, constituée progressivement. Cette dernière est constituée par la banque et le locataire s'engage à la rembourser intégralement, par mensualités constantes pendant la durée du contrat de bail (avec un maximum de 3 ans). Ce type de garantie peut s’élever jusqu’à un plafond de 2 mois de loyer ;
  • une garantie bancaire qui résulte d’un contrat-type entre un Centre Public d’Action Sociale (CPAS) et une institution financière. La demande sera effectuée par le CPAS lui-même, et ce type de garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyer.
  • la caution personnelle ou "garant" : une personne peut signer le bail en tant que "garant". On parle aussi de "sûreté personnelle". Son engagement comme caution vaut pour toute la durée du bail.
  • le gage ou hypothèque : Une garantie locative peut être un gage ou une hypothèque sur un bien. On parle alors de "sûreté réelle".

C'est au preneur de décider quelle forme prendra la garantie locative. Chacune des deux formes de garantie bancaire demande une production d’attestation de la part de l’institution financière envers le bailleur. Elle se fait au moyen d’un formulaire qui ne permet pas au bailleur de savoir d’où provient la garantie (à savoir, du preneur lui-même ou du CPAS).

Quel est le montant maximal de la garantie locative ?

Depuis novembre 2024, le montant de la garantie locative ne peut excéder 2 mois de loyer (hors charges).

Son montant peut, éventuellement, être inférieur, mais pas supérieur.

Les aides financières pour constituer la garantie locative

Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale accorde deux types d'aides pour la garantie locative.

Ce prêt est octroyé sous certaines conditions et correspond à 100% de la garantie locative exigée par le propriétaire. Son montant ne peut excéder 2 mois de loyer.

Le versement de la garantie locative sera effectué au nom des locataires sur un compte bloqué. De cette façon, le bailleur ne pourra pas savoir que l'aide vient du Fonds.

Le Fonds analyse ton dossier et, en fonction de ta situation financière, pourra t'accorder :

  • soit, un crédit à la consommation ;
  • soit, une aide via le fonds BRU-GAL.

Le crédit à la consommation est un crédit à taux 0% dont la durée de remboursement est égale à la durée restante du bail. Tu as 24 mois, au maximum, pour rembourser la garantie locative.

Si tu n'entres pas dans les conditions d'octroi du crédit à la consommation, le Fonds te proposera une aide via le fonds BRU-GAL. Ce fonds va alors verser anonymement la somme nécessaire sur un compte bancaire au nom des locataires. Pour devenir adhérent, tu dois payer une contribution mensuelle entre 12€ et 37€ en fonction de tes revenus. Lorsque tu quittes le logement, tu dois restituer l’aide perçue pour la garantie locative. Une fois l'aide restituée, tu récupères toutes les contributions mensuelles versées depuis le début.

Les conditions d'accès

  • avoir plus de 18 ans (ou être une personne mineure sous tutelle) ;
  • ne pas être propriétaire d’un bien immobilier ;
  • l’ensemble des revenus imposables du ménage ne peut pas dépasser les barèmes de revenus du Fonds ;

Le type de logement

  • le logement doit être situé dans l'une des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale ;
  • la durée du bail doit être de minimum 12 mois (sauf pour les logements de transit et les logements étudiants) ;
  • le locataire devra être domicilié à l’adresse du logement pris en location endéans les 3 mois après la signature du bail ;
  • le logement ne peut pas être un logement social.

Pour toute information complémentaire, tu peux te rendre directement sur le site du Fonds du Logement. Tu y trouveras les coordonnées ainsi que les démarche et formulaires à remplir.

Comment récupérer la garantie locative ?

La garantie locative peut être récupérée, au plus tôt, à la fin du bail, lorsque tu as rempli toutes tes obligations.

Il est nécessaire de se mettre d'accord avec le propriétaire sur le montant à récupérer. Ensuite, un formulaire, qui précise comment la garantie peut être libérée, doit être signé par les deux parties. Celui-ci doit être déposé à la banque pour verser les montants et clôturer le compte.

L'état des lieux de sortie va permettre de comparer l'état du logement en fin d'occupation avec celui dans lequel il a été reçu. Cela permet aussi de déterminer si des dégâts locatifs ont été causés.

Vais-je récupérer la totalité de ma garantie locative ?

Cela dépend de l'état du logement et des éventuelles sommes à régulariser (loyers impayés, charges).

Si le logement est rendu en bon état et qu'aucun loyer n'est resté impayé, la garantie locative pourra être récupérée dans son intégralité par les locataires.

Néanmoins, si des réparations et/ou remplacements sont à prévoir ou que des loyers sont restés impayés, les frais seront déduits de la garantie locative :

  • Tu dois payer des sommes égales ou supérieures au montant total de la garantie locative ? La banque verse la totalité de la garantie au propriétaire et, si nécessaire, tu dois régler la différence ;
  • Tu dois des sommes inférieures au montant total de la garantie locative ?  La banque verse une partie de la garantie au propriétaire et te restitue le solde.

De combien de temps dispose le bailleur pour me rendre ma garantie locative ?

Le bailleur dispose de 2 mois après la fin du bail.

Passé ce délai, le bailleur doit verser 10% du loyer par mois de retard aux locataires.

  *Dans cette fiche d’info, l'utilisation du genre masculin a été adoptée afin de faciliter la lecture et n'a aucune intention discriminatoire.

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