L’état des lieux d’entrée et de sortie

 

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est une procédure obligatoire, à l’entrée et à la sortie. C’est un document écrit dans lequel est détaillé l’état du logement loué, au moment où la·le locataire en prend possession.

Il doit être réalisé au cours de la période où les locaux sont inoccupés, ou au plus tard, au cours du premier mois d’occupation. Ce document doit être annexé au contrat de bail et enregistré par la·le propriétaire.

Lorsque la·le locataire aura déménagé – après avoir quitté les lieux mais avant la remise des clés – un état des lieux de sortie pourra être dressé.

Ainsi, ces 2 états des lieux seront comparés et, s’ils sont complets et précis, ils serviront à vérifier l’état du logement et à déterminer si la·le locataire a causé des dégâts au logement pendant la durée de sa location.

L’état du logement au début de la location

La·le propriétaire doit veiller à ce que le logement qu’il/elle met en location corresponde aux normes de salubrité, de sécurité et d’équipement qui sont édictées par le code bruxellois du logement. Il est permis de déroger à cette règle uniquement dans le cas d’un bail à rénovation.

La clause de remise en état

Attention, si la·le locataire signe un bail contenant une clause de remise en état, cela veut dire qu’il/elle accepte de restituer les lieux en parfait état. Cela a pour conséquence qu’il/elle sera tenu·e de restituer le logement dans un état meilleur qu’au moment de sa prise en possession et cela, même s’il y a un état des lieux détaillé.

Qui peut faire l’état des lieux ?

  • La·le locataire et la·le propriétaire peuvent faire l’état des lieux ensemble. Il s’agit alors d’un état des lieux établi à l’amiable. Cette solution est intéressante puisque qu’elle ne coûte rien.

Afin de t’en faciliter la tâche, tu pourras télécharger ici une grille d’état des lieux. En suivant celle-ci, point par point et dans chacune des pièces d’habitation, tu obtiendras un état des lieux juste et précis. N’oublie pas de l’imprimer en 2 exemplaires afin que ta·ton propriétaire et toi disposiez, chacun·e, d’un exemplaire.

  • Vous pouvez aussi désigner un·e expert·e de commun accord tel·le qu’un·e géomètre, un·e expert·e immobilier ou un·e architecte. Les honoraires de cet·te expert·e seront à partager équitablement entre les deux parties.
  • Si les parties ne parviennent pas à s’entendre, chacune d’elles peut désigner un·e expert·e personnel·le qu’elle devra payer, à ses frais.

Pour que l’état des lieux soit valable

Il faut que l’état des lieux soit:

  • dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du·de la locataire et du·de la propriétaire ou de leur représentant·e respectif·ve ;
  • daté et signé par les deux parties, (locataire et propriétaire) ;
  • détaillé et précis. Des formules génériques telles que : « Le logement est en bon état » ou « La cuisine est en état d’entretien correct et bien connu des parties. » ne sont pas prises en considération.
  • établi au cours de la période où les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation.

Si l’état des lieux n’est établi que par la·le propriétaire ou la·le locataire (à l’amiable), l’autre partie pourra toujours le contester. Si tu n’es pas d’accord avec l’état des lieux, il est possible d’envoyer tes remarques et/ou modifications, par écrit, au· la propriétaire avant de le signer.

Si l’une des parties refuse qu’un état des lieux soit dressé, il peut être demandé au juge de paix de désigner un·e expert·e. Cette demande doit être introduite à la fin du premier mois ou des 15 premiers jours d’occupation selon que le bail est respectivement d’une durée inférieure ou supérieure à 1 an.

Et si aucun état des lieux n’a été établi?

Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du logement, tout l’avantage revient au·à la locataire. En effet, la·le locataire est alors présumé·e avoir reçu le bien loué dans le même état dans lequel celui-ci se trouve à la fin du bail et n’est, dès lors, pas responsable des éventuels dégâts. Cependant, la·le propriétaire pourra réclamer à sa·son locataire des frais de réparation s’il/elle parvient à prouver que tu as occasionné les dégâts.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, aucun état des lieux de sortie ne peut être demandé.

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est un document dans lequel est détaillé l’état du logement au moment de la sortie du·de la locataire. Il est dressé, le plus souvent, après le déménagement du·de la locataire, avant la remise des clés.

Il sera comparé avec l’état des lieux d’entrée afin de vérifier si des dégâts ont été causés au logement, pendant la durée de la location.

Ainsi, si des dégâts ont été causés par sa faute, la·le locataire devra remettre les locaux loués dans l’état dans lequel ils se trouvaient, au moment de son entrée dans les lieux. Il devra procéder aux réparations et/ou aux remplacements à ses frais ou bien, dédommager la·le propriétaire (ou cela impactera la libération de la garantie locative).

Néanmoins, si les détériorations sont causées par la vétusté du logement, par l’usure locative normale ou encore, la force majeure, les réparations associées ne pourront pas être à charge du·de la locataire.

Les personnes pouvant être en charge de réaliser un état des lieux de sortie et les conditions de validité sont les mêmes que pour l’état des lieux d’entrée.

 
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79 questions déjà posées

  1. Tshuma K****

    Confiscation de GL : plus d’un mois après un EDL à l’amiable sans PV et après que j’aie libéré complètement l’appartement, le 28.02.21 mon propriétaire m’envoie un RAR , le 07.04.21 alléguant que j’aie refusé de faire un EDL en bonne et due forme !!!

    Entretemps, au lendemain de mon départ il avait déjà entamé les travaux qu’il appelait de tous ses voeux.

    Ensuite, il s’est autorisé à inviter un Géomètre-Expert en me faisant passer auprès de celui-ci, à mon insu et ans mandat comme requérant afin de constater et d’évaluer e 17.03.21 à ma charge, les « dégâts prétendument occasionnés »

    A bout de patience, j’envoie un mail à la Banque le 06.04.21 avec copie au bailleur pour demander un document afin de libérer ma garantie.

    C’est alors qu’il se réveille pour m’envoyer dans la précipitation une « lettre » datée du 02.04.21 sous pli RAR déposée à la poste le 06.04.21 et réceptionnée le 07.04.21

    accompagné d’un PV d’EDL de sortie assorti d’un devis et des photos grossières et ridicules qu’on peut à peine distinguer et qui peuvent être de n’importe quel appartement au monde.

    Je suis pensionné!

    Que faire et comment répliquer énergiquement à ce monsieur ?

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Tshuma K****,

      Bruxelles-J est un site d’information pour jeunes bruxellois·es. Nous ne sommes pas juristes. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      Tout d’abord, pour être valable, un état des lieux doit être écrit, signé et daté par les 2 parties. L’état des lieux de sortie fait à l’amiable sans document écrit n’a aucune valeur.

      L’état des lieux doit être contradictoire, c’est-à-dire fait en votre présence et celle du bailleur ou bien, avec un·e représentant·e personnel·le (mandaté pour le faire à votre place) ou encore, avec un·e expert·e choisi·e de commun accord. Celui qui a été fait, en votre absence, avec un géomètre-expert (s’il n’a pas été choisi de commun accord) n’est donc pas valable.

      De plus, on considère que si vous avez remis les clés au bailleur le 28/02 et qu’il les a acceptées, il a repris possession des lieux. Des modifications ont pu être apportées au logement (travaux, dégradations, etc.) entre le moment de votre départ et « l’état des lieux de sortie » réalisé le 17/03.

      Nous vous recommandons de contacter une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un conseil juridique personnalisé.

      Bien à vous,

      Répondre
  2. Loli

    Bonjour,

    Je quitte l’appartement où j’habite depuis 3 ans. Au début, il n’y a pas eu aucun état de lieux d’entrée; on avait juste signé un document fait par le propriétaire avec la description de l’appartement et la liste des choses compris dans le même.

    Maintenant, le propriétaire veut faire un état de lieux de sortie avec un expert. Est-ce que je peux ne pas accepter cette option vu que aucun état de lieux d’entrée a été fait? où si je dois accepter, est-ce que je peut choisir mon propre expert?

    Merci beaucoup d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Loli,

      L’état des lieux est obligatoire, à l’entrée et à la sortie. L’état des lieux doit être détaillé et précis, celui-ci doit reprendre chaque pièce et équipement, décrire son état, et répertorier tous les dégâts existants.

      Il nous semble qu’une simple description de l’appartement et un inventaire des meubles (et équipements) n’est pas suffisant et ne constitue pas un état des lieux valable.

      Tu peux lire la fiche « Comment réaliser un état des lieux » et vérifier si les 8 critères sont remplis pour déterminer s’il s’agit d’un état des lieux ou non…

      Si un état des lieux de sortie est réalisé avec un·e expert·e, iel pourra uniquement se baser sur le document rédigé avec le propriétaire et toi. Si celui-ci est incomplet ou insuffisamment détaillé, il ne sera pas possible d’imputer des dégradations à la locataire car on présume que celles-ci existaient déjà, avant ton entrée dans les lieux. Le propriétaire peut, cependant, apporter des preuves du contraire: état des lieux de sortie des locataires précédent·e·s, photos datées, etc.

      Sinon, on considère qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, aucun état des lieux de sortie ne peut être réalisé.

      Nous te proposons de contacter une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour analyser le document description/inventaire réalisé à ton arrivée.

      Bien à toi,

      Répondre
    2. CIDJ

      [SUITE]
      Concernant le choix de l’expert·e:
      • vous pouvez faire appel à un·e expert·e commun·e –> frais à partager 50/50;
      • chaque partie apporte sa·son propre expert·e –> chaque partie paie à 100%.

      Bien à toi,

      Répondre
  3. Trusber

    Bonjour,

    J’ai loué avec un colocataire un appartement à Bruxelles à partir du mois de mai 2020. Suite à de graves problèmes de santé j’ai du arrêter de travailler et revenir au près de ma famille à Tournai à partir de la mi juin. Je ne suis pas retourné dans cet appartement depuis. Nous avons décidé de clôturer le bail un peu en avance. Etant dans l’impossibilité d’assister à l’état des lieux, mon colocataire s’en est chargé.

    Il m’a ramené une copie d’un état des lieux qui mentionne uniquement une indemnité forfaitaire de 490€ et qui, apparemment, dispense l’expert géomètre de justifier la somme. Je n’ai eu le droit qu’a quelques explications bancales de sa part.

    Je me pose deux questions :

    – L’expert doit-il me fournir, si je lui demande, le détail de son expertise avant qu’il ne décide avec mon colocataire d’opter pour le forfait?

    – Cet état des lieux est il légal si seul mon colocataire l’a signé et que je n’ai jamais eu ce document en mains?

     

    Merci d’avance pour votre aide

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Trusber,

      L’état des lieux doit être contradictoire. Si tu n’as pas pu assister à l’état des lieux de sortie et que tu as désigné ton colocataire pour le faire à ta place, il a agi en qualité de « représentant ».

      Si tu n’es pas d’accord sur le contenu/les observations faites, il est toujours possible d’ajouter des remarques ou des commentaires à l’état des lieux avant de le signer. Si ton colocataire a signé le document, cela revient à marquer son accord sur le contenu.

      L’état des lieux de sortie sert à comparer l’état actuel du logement (en fin d’occupation) avec celui dans lequel il se trouvait à ton arrivée et vérifier si des dégâts locatifs ont été causés en cours d’occupation.

      Est-ce que des dégâts sont explicitement indiqués dans ce document (état des lieux = « détail de son expertise »)? Si ce n’est pas le cas, des frais ne peuvent pas t’être facturés. Si c’est le cas, le forfait de 490€ correspond aux frais approximatifs qui seront nécessaires pour procéder aux réparations et remplacements. Si tu estimes que les frais sont excessifs, il est peut-être encore possible de contester les montants demandés.

      Il faut noter que la·le propriétaire n’est pas obligé·e de procéder aux travaux directement après ton départ mais elle/il doit être en mesure de fournir un bien en bon état de réparation et d’entretien aux prochain·e·s locataires.

      Tu peux donc demander au·à la propriétaire/géomètre des documents pour justifier les montants demandés (devis, factures, détail des réparations, etc.) mais elle/il n’est pas tenu·e de le faire. Tu peux proposer une alternative, de le faire toi-même ou bien, une « contre-offre » moins chère au bailleur, en faisant appel à un·e professionel·le de ton choix (2e devis).

      Pour obtenir un conseil juridique et connaitre les recours à ta disposition, nous te recommandons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. Tof63

    Bonjour le compte rendu de l état des lieux de sortie nous a été remis 1 an après la réalisation de celui ci. Est ce normal ? Surtout que des points on été rajouté à posteriori par le propriétaire en mi novembre 2020 ( comme par exemple des impacts dans les murs des parties communes alors que dans l état des lieux d entrée il n jamais été fait état des parties communes) + on nous facture les changements dès barillets de la porte de la résidence et de l appartement alors que toutes les cfefs ont été rendues, ect…. l état des lieux a été réalisé le 14 février 2020 nous l avons reçu par mail le 27 février 2021 ( état des lieux réalisés par un expert assermenté mais une bonne connaissance des propriétaires). Est ce normal et peux t on contester l impartialité de lbetat des lieux et le contenu qui a évolué au fil des mois sans nous en tenir informé ?

    cordialement

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Tof63,

      Est-ce que l’état des lieux de sortie (février 2020) a été signé par le bailleur et toi? Si c’est le cas, la signature de l’état des lieux revient à marquer son accord sur le contenu (qui ne peut plus être modifié par la suite). Les parties sont tenues de le respecter.

      Pour rappel, l’état des lieux de sortie sert à comparer l’état du logement en fin d’occupation avec celui dans lequel il se trouvait à l’arrivée des locataires. Il permet de vérifier des dégâts locatifs ont été causés en cours d’occupation.

      Il n’est pas possible de comparer l’état (« avant »/ »après ») – et d’imputer des dégradations aux locataires – pour des pièces non reprises dans l’état des lieux d’entrée ou si celui-ci n’est pas suffisamment complet ou détaillé.

      Si l’état des lieux de sortie n’est pas signé, les parties ont la possibilité d’y apporter des remarques ou des modifications (après sa réalisation), avant de le signer. Ces remarques doivent être envoyées à l’autre partie pour révision. Néanmoins, si une des parties y apporte des modifications sans les envoyer à l’autre partie, cela n’a pas de valeur (non-contradictoire).

      Il faut noter que le délai de contestation est limité. Des observations faites par le bailleur en novembre 2020, environ 9 mois après ta sortie des lieux (février 2020), nous semblent un peu tardives…

      En principe, les clés sont remises au propriétaire au moment de l’état des lieux de sortie. On considère alors qu’il a pu reprendre possession des lieux. Des dégâts ont pu être causés au logement entre ton état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée des nouveaux·elles locataires, par exemple.

      Si tu contestes les dégâts constatés et la neutralité de l’expert, tu peux saisir la Justice de paix.

      Nous sommes un site d’information et nous ne pouvons pas te conseiller d’un point de vue juridique mais nous te recommandons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. sinceres1

    Bonjour,le 6 novembre 2019 nous avons loué une maison ou nous n avons jamais eu de bail d entrée ,je ne sais même pas l adresse du propriétaire sauf celle qui est en connection avec notre maison ,en fait sur la grand rue ,monsieur a son salon de coiffure et de sa cave commence la maison sur deux étages ,donc notre cuisine et terrasse donne sur une porte arrière de chez lui qui donne sur notre terrasse ,quand des choses se sont passées ici ,il est venu  voir mais n a rien fait ,exemple la pièce en bas dès qu on rentre chez nous a commencé a être moisie plein de noir partout ,nous avons du alors ouvrir la fenêtre même en hiver car ça a commencé sur les côtés de la fenêtre et s est propagé sur le mur de coté et du fond ainsi que sur le plafond ,ce qui fait que cette pièce ne nous a jamais servi alors qu elle était dans la location ,pour descendre de notre salon car les toilettes se trouvent en bas et en haut ,l interrupteur ne fonctionne plus ce qui est dangereux car je suis handicapée a 88% et je peux y tomber à tout moment si je dois descendre le soir ,une inondation s est déclarée a hauteur de la cuisine qui se trouve juste à côté  du salon ,celà venait de la terrasse du dessus car Monsieur avait fait installer des plaques mais seulement en cas de neige elle ne sait pas partir vu que ça bouche l entrée de l évacuation donc nous sommes retrouvés a 6 heure du matin ,je me levais justement,à une panne d électricité ,pleins d eaux dans la maison ,et ça n a été remis que 5 h plus tard mais aussi causés des dégâts ,la peinture est jaune maintenant y a des traces d ailleurs qu il avait dit qu il enverrais celui qui a peint ici ,mais rien non plus ,et justement ce 1er mars 2021 ,avec tout ce que j ai subit avant de venir ici ma santé dépressive n était pas au mieux mais je me battais et j ai transformé la maison salon surtout pour en faire quelque chose de beau ,et puis le covid est arrivé ,au début ça allait car je suis agoraphobe donc quand je dois aller faire mes courses ici mon mari est avec moi ,mais sortir seule et que des personnes marchent derrière moi ou que je vois du monde arriver plus loin devant moi je part ou je me blotti dans un coin car la crise entraine la vue d une agression envers moi ,et au fur et à mesure du covid ,ça a commencé à me peser sur le moral ,car le peu que je faisais j aimais bien en atelier ont était 6 a 7 personnes pour soit crocheter ,tricoter et y a plus rien eu ,et à ce jour je suis au bord du suicide car vivre ainsi c est plus possible ,ma fille habite la Corse à Bastia et me dit maman vous ne viendriez pas ici ,tu seras mieux et nous aussi donc nous avons pris la résolution d aller nous installer là bas ou mon beau fils a justement trouvé une maison plein pied la cousine d un de ses collègue de travail qui louait et ils ont été voir c est vraiment ce que nous cherchions sur les hauteurs en plus donc respirable en plein été ,et donc ce 1er mars nous avons appelé le proprio qui dès le départ nous a paru sympathique ,j ai même éte chez lui pour me faire coiffer ,mais là nous avons vu son vrai visage ,pas de bail donc aucun renom et je ne connais pas son adresse ,état de lieux il était venu et nous avait même dit qu on avait superbement bien arrangé mais là maintenant il dit je veux retrouver ma maison comme quand vous l avez louée blanche et sans rien au mur ,et vide sauf que le four c est nous qui l avons acheté et placé car y en avait pas ,ça il veux bien le garder ?dois je lui réclamer le montant que je l ai acheté maoins une ristourne vu que je l ai depuis un an ? puis je lui ai parlé car il criait et c est pas bon pour moi ,j ai parlé calmement je lui ai dit écoute ,nous sommes rentré ici tout s est bien passé ,vous avez demandé des preuves si ont été honnête et propres et vous n ave eu que des éloges au téléphone et vous avez eu caution le 7 novembre 2019 le lendemain de notre visite ainsi que la moitié du loyer car on ne savait qu emménager au 15 car dans la cuisine tout n était pas fini ,ensuite chaque dernier jour du mois j ai fait un ordre permanent pour que je ne me tracasse plus de ça comme avec les autres aussi électricité internet etc.. car en cas d hospitalisation je ne veux pas que mon mari s inquiète ,comment payer etc… vous nous avez félicité sur beaucoup de choses ,je vous ai dit un jour après notre emménagement qu étant handicapée a 88 % vous aviez droit avec le précompte immobilier à une réduction et moi a un montant équivalent au revenu cadastral de votre maison ,il m a répondu attendez j en parlerai avec mon comptable mais je n ai jamais rien eu et donc après renseignements pris la dame me dit ben oui ça fait deux ans que vous ne nous avez pas donné votre nouvelle adresse donc j ai mis ça en ordre seulement le lendemain ,message de chez eux comme quoi le dossier ne peux pas être traité par eux mais par un expert oulà je dis y a quelque chose et en effet le voisin a côté du salon il a son garage à côté du notre et a nous quatre avec sa femme on s est entendu de suite et là il a dit que ça faisait trois ans qu il attendait son précompte aussi qui se lève a 375 euro au vu du revenu cadastral ,il a sonné ce matin et on lui a dit la même chose votre voisine nous a écrit et c est chez un expert donc là il lui dois 3 ans mais non seulement ça quand il a donné son adresse on lui a dit que c était pas possible qu il était déclaré en salon de coiffure ,en fait il a fait sur le premier étage un appartement non déclaré ,alors je lui ai dit au propriétaire ceci voilà vous savez qu il y a la caution pas bloquée d ailleurs mais il y a aussi deux ans de précompte immobilier et comme je m en vais a l étranger car votre dossier est en examen par un expert ça va trainer plus donc ils m ont demandez votre précompte maintenant ,un état des lieux on en a pas eu a l entrée mais nous n avons rien abimé sauf quelques petits clous pour suspendre des cadres et qu il m a dit de reboucher ,je vais donc lui écrire un courrier comme quoi sans état des lieux d entrée il ne dois pas en avoir de sortie non plus et venir ici ,et qu il me règle honnêtement comme nous ,nous l avons été pendant  16 mois envers lui le montant de la caution plus le précompte que j irai apporter demain dans la boite aux lettres de son salon vu que je ne connais que ça .Pouvez vous me dire si  c est bien comme ça que je dois faire en sachant bien sur que les petits trous seront rebouchés et repeint au dessus ,Bien à Vous Mm L****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour sinceres1,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique car nous ne possédons pas les compétences juridiques nécessaires.

      Même si vous n’avez pas signé de bail écrit, on considère qu’il existe un « bail verbal ». Votre propriétaire donne une « chose » en location (logement loué), en contrepartie du paiement mensuel d’un loyer (locataires). Vous avez donc des droits et des obligations vis-à-vis du logement et il faut respecter l’accord conclu entre les parties. On considère qu’un bail oral a toujours une durée de 9 ans.

      Si vous souhaitez déménager en France, vous devez mettre fin au bail valablement. Ne pas le faire pourrait vous mettre en tort.

      Vous pouvez donner votre renon à tout moment et vous ne devez pas motiver votre décision. Il faut envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, au propriétaire. Si vous ne connaissez pas son adresse, vous pouvez vous référer à l’adresse qui figure dans l’extrait de virement bancaire (lorsque vous payez le loyer) ou l’envoyer à l’adresse du salon de coiffure.

      Si le bail est rompu au cours des 3 premières années de location, il faut également verser une indemnité de rupture. L’indemnité est équivalente à 2 mois de loyer au cours de la 2ème année d’occupation.

      Envoyé le 8 mars, le congé prendra cours le 1er avril et prendra fin le 30 juin. Il faut continuer à payer le loyer normalement jusqu’à la fin du préavis.

      Concernant l’état des lieux de sortie, en effet, au moment de leur départ, les locataires doivent remettre le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouvait à leur arrivée. Mais, en l’absence d’état des lieux d’entrée, aucun état des lieux de sortie ne peut être réclamé. Une « présomption d’innocence » joue en faveur des locataires car on considère que le logement rendu se trouve dans l’état dans lequel il a été reçu.

      Les dégâts constatés ne sont pas imputables aux locataires SAUF preuve du contraire apportée par le bailleur : état des lieux de sortie des locataires précédent·e·s, photos datées, factures de travaux, etc.

      Nous ne pouvons pas vous conseiller concernant le précompte immobilier (et sa réduction liée à votre situation familiale). Vous pouvez contacter le SPF Finances pour obtenir plus d’informations.

      Pour obtenir un accompagnement personnalisé, nous vous recommandons de vous adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de votre commune) ou à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour discuter avec des juristes.

      Bien à vous,

      Répondre
  6. JHJM

    Je suis fumeur. J’ai quitté mon appartement après plus de 35 ans d’occupation. Lors de l’état des lieux de sortie, la seule chose notée par l’expert est que l’appartement sent la cigarette. L’état des lieux d’entrée ne spécifie rien à ce sujet.

    L’expert m’a donné un avis comme quoi cela nécessiterait des travaux s’élevant à 1440€. Trois mois après, je reçois un avis à payer de 1440€ de la part du propriétaire. Il ne me joint copie d’aucune offre des travaux à effectuer, aucune copie de la facture établie par la société qui aurait effectué ces travaux.

    En outre, en juillet 1.985, j’ai versé un caution se montant à l’équivalent actuel de 1080€ : le propriétaire ne fait pas mention de cette caution dans son décompte de 1440€.

    Est-ce normal? Quels sont mes droits face à cette situation qui me semble abusive?

    Merci de votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour JHJM,

      L’état des lieux de sortie sert à déterminer si des dégâts locatifs ont été causés au logement au cours de votre occupation.

      Si c’est le cas, les frais nécessaires aux réparations et remplacements seront déduits de votre garantie locative ou vous devrez compléter cette somme si le montant de la garantie est insuffisant.

      Après 35 ans, il est normal que l’état du logement soit altéré (usure normale, vétusté) et ces dégradations, causées par l’effet du temps, sont à charge du·de la propriétaire. Néanmoins, en tant que locataire, vous devez adopter un comportement « préventif »: entretenir le logement « en bon père de famille » et le maintenir dans un bon état. Vous devez également procéder aux réparations pour des dégâts causés par votre faute ou négligence et aux remplacements liés à l’usage quotidien du bien.

      Par exemple, si vous êtes fumeur, vous devez penser à aérer régulièrement la pièce et veiller à ce que les murs et les rideaux ne soient pas jaunis, ternis ou encore, salis par la fumée. Si vous n’avez pas rendu le logement dans un état comparable à celui de l’état des lieux d’entrée, il sera nécessaire de repeindre, à vos frais.

      Il est donc normal que la remarque sur l’état des lieux de sortie concernant la cigarette soit « nouvelle »: si l’appartement dans lequel vous avez emménagé était neuf ou que les ancien·ne·s locataires étaient non-fumeurs, l’odeur de cigarette est imputable au dernier locataire, vous.

      La·le propriétaire n’est pas obligé·e de procéder aux travaux (de peinture?) directement après votre départ mais elle/il doit être en mesure de fournir un bien en bon état de réparation et d’entretien aux futur·e·s locataires.

      Vous pouvez demander au·à la propriétaire des documents pour justifier les montants demandés (devis, factures, détail des réparations, etc.) si vous trouvez que c’est excessif. Vous pouvez alors éventuellement contester et proposer une alternative, de le faire vous-même ou bien, une « contre-offre » moins chère au bailleur, en faisant appel à un·e professionel·le de votre choix (2e devis).

      Si vous ne parvenez pas à un accord, il sera nécessaire de s’adresser au juge de paix pour trancher le conflit locatif.

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es, nous ne pouvons pas vous fournir un conseil plus précis. Nous vous recommandons de vous adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de votre commune) ou à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

      Bien à vous,

      Répondre
  7. Soleil

    Bonjour:

    Étant donné que l’état des lieux d’entrée a été établi uniquement par le propriétaire et le locataire, peut on demander à un expert de faire l’état des lieux de sortie?

    Merci beaucoup.

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Soleil,

      Même si l’état des lieux d’entrée a été réalisé à l’amiable, vous pouvez choisir de procéder différemment pour la sortie, par exemple, en faisant appel à un·e expert·e cette fois-ci.

      Dans ce cas, les frais d’expertise sont à partager équitablement entre propriétaire et locataire (50/50).

      L’état des lieux de sortie sert à comparer l’état actuel du logement (en fin d’occupation) avec celui dans lequel il se trouvait à ton arrivée. Il sert également à vérifier si des dégâts locatifs ont été causés au cours de ton occupation.

      Toutefois, il faut noter que l’état des lieux de sortie doit toujours se baser sur l’état des lieux d’entrée. Il n’est pas possible de le contester ou d’imputer des dégradations au·à la locataire si l’inventaire des pièces et/ou de leur état est incomplet ou pas assez précis et détaillé. Seules les observations inscrites dans le document de l’état des lieux d’entrée peuvent servir de « base » pour réaliser l’état des lieux de sortie (comparer l' »avant-après » et constater des dégradations éventuelles).

      Si tu n’es pas d’accord avec les constats, demande d’ajouter des remarques ou des modifications, avant de signer l’état des lieux.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. mimi

    Un état des lieux d’entrée à été dressé entre mon fils et un 1er propriétaire. Lorsque mon fils est parti, son frère a directement pris sa place. L’immeuble ayant été racheté par un second propriétaire, aucun état des lieux n’a été dressé à ce moment-là. Mon second fils veut maintenant quitter l’appartement, qu’en est-il de l’état des lieux de sortie. Le propriétaire en veut 1 et lui faire payer l’expertise 50/50.

    Merci pour votre aide.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour mimi,

      L’état des lieux de sortie doit toujours se baser sur l’état des lieux d’entrée. S’il est effectué avec l’aide d’un·e expert·e, l’état des lieux est à frais communs entre bailleur et preneur (50/50).

      1.1.) Est-ce qu’un « avenant » a été signé par vos deux fils et la·le propriétaire lors de la reprise du bail par votre 2e fils? Dans ce cas, il aurait été recommandé de faire un « état des lieux intermédiaire » pour vérifier si des dégâts locatifs ont été causés au cours de l’occupation de votre 1er fils. Celui-ci servirait donc, à la fois, d’état des lieux de sortie pour votre 1er fils et d’état des lieux d’entrée pour le 2e.

      1.2.) Si votre 2e fils a repris son bail en cours et qu’aucun état des lieux intermédiaire n’a été réalisé, c’est sur l’état des lieux d’entrée de votre 1er fils qu’il faut se baser pour réaliser l’état des lieux de sortie. Si aucun dégât locatif n’a été causé, il pourra récupérer la garantie locative dans son intégralité. Sinon, les frais nécessaires aux réparations et remplacements seront déduits de la caution.

      2.1.) Est-ce qu’un nouveau bail a été conclu avec votre 2e fils? Si c’est le cas, est-ce qu’un état des lieux de sortie a été réalisé avec votre 1er fils et est-ce qu’il a récupéré sa garantie locative? Dans ce cas, un état des lieux d’entrée aurait dû être réalisé avec votre 2e fils et il aurait dû verser sa propre garantie locative. Alors, il faut réaliser un état des lieux de sortie normalement.

      2.2.) Si un nouveau bail a été conclu avec la·le nouveau·elle propriétaire mais qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, alors aucun état des lieux de sortie ne peut être réalisé.

      Nous sommes un site d’information et nous ne pouvons pas vous fournir un conseil plus précis mais nous vous recommandons de faire appel à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

      Bien à vous,

      Répondre
  9. Lili

    Bonjour l’état des lieux de mon appartement a été réalisé par un « experte » de l’agence. Elle a surfacturé ensuite « un aspirateur oublié dans la cave, un four mal lavé… » pour un montant de plus de 500 euros. Je demande dés lors des factures pour ces frais: retrait de l’aspirateur de la cave = 150 euros. On me répond qu’il n’est pas possible d’obtenir des factures car il s’agit de montants fixes! Que puis-je faire pour me défendre à part faire appel à un avocat? A noter que je n’ai pas signé cet état des lieux de sortie.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lili,

      L’état des lieux de sortie permet de comparer l’état actuel du bien (en fin d’occupation) avec celui dans lequel il se trouvait à ton arrivée et de vérifier si des dégâts locatifs ont été causés au logement au cours de ton occupation. Etais-tu présente lors de l’état des lieux ou a-t-il été réalisé avec l’expert·e (et la·le propriétaire)?

      Des frais de réparation peuvent t’être facturés ou déduits de ta garantie locative pour des dégâts locatifs (par exemple, une vitre brisée) mais aussi, en cas de défaut d’entretien (chaudière) ou de nettoyage des équipements comme ici, le four.

      Les montants demandés par l’agence peuvent être donnés à titre « indicatif » (environ 150€) car la·le propriétaire n’est pas obligé·e de procéder au nettoyage et aux réparations directement après ton départ mais elle/il doit être en mesure de fournir un bien en bon état (de réparation et d’entretien) aux futur·e·s locataires.

      Comme l’état des lieux n’a pas encore été signé, il est peut-être encore temps de le contester. Tu peux proposer d’enlever l’aspirateur de la cave toi-même ou, s’il n’est plus fonctionnel, de faire appel au service gratuit d’enlèvement des encombrants de Bruxelles-Propreté.

      Concernant le nettoyage du four, tu peux, à nouveau, proposer de le faire toi-même ou de contacter une entreprise de nettoyage pour connaitre le montant d’un service de ce type et comparer avec le montant « forfaitaire » demandé par l’agence.

      Nous sommes un site d’information et nous ne pouvons pas te fournir un conseil plus précis mais nous te recommandons de faire appel à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et connaitre les recours à ta disposition.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. louise

    Bonjour,

    un état des lieux  de sortie suite à une résiliation de bail d’une location a été effectué par un géomètre, et a facturé des travaux d’un montant très élevé puis-je lui demander les devis des travaux  effectués par des entreprises ?

    merci de votre réponse

    bien à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour louise,

      Si des dégâts locatifs sont causés au logement loué au cours de ton occupation (et qu’ils sont constatés dans l’état des lieux de sortie réalisé avec un·e expert·e), les frais nécessaires pour procéder aux réparations et remplacements seront déduits de ta garantie locative.

      Les montants demandés sont à titre « indicatif ». De plus, la·le propriétaire n’est pas obligé·e de procéder aux réparations directement après ton départ mais elle/il doit être en mesure de fournir un bien en bon état (de réparation et d’entretien) aux futur·e·s locataires.

      Tu peux demander au·à la propriétaire des documents pour justifier les montants demandés (devis, factures, détail des réparations, etc.) si tu trouves que c’est excessif. Tu peux alors éventuellement contester et proposer une alternative, une « contre-offre » moins chère au bailleur, en faisant appel à un·e professionel·le de ton choix (2e devis).

      Si vous ne parvenez pas à un accord, il sera nécessaire de s’adresser au juge de paix pour trancher le conflit locatif.

      Nous ne sommes pas juristes mais nous te conseillons de t’adresser au Service droit du bail de l’Atelier des droits sociaux ou une autre association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Luigi

    Bonjour, suite à la résiliation d’un bail étudiant avec préavis de 2 mois prenant fin le 30 novembre 2020, j’ai fait un état des lieux conjointement avec un représentant du bailleur. Aucune anomalie n’a été relevée et cet état  du 23 novembre mentionnait que la totalité de la caution de 1040 euros me serait rendue. Ce remboursement devait intervenir fin janvier 2021. Ne voyant rien venir, je prends contact avec le bailleur le 4 février et après de multiples échanges on m’informe que 100 euros me seront retenus pour nettoyage suite à un 2ème état des lieux duquel je n’ai pas été avisé,  établi unilatéralement le 6 janvier par le bailleur en mon absence. Cette façon de faire me semble un tant soit peu frauduleuse, quel est mon recours pour récupérer ces 100 euros? A ce stade, soit 1 mois après le délai, je n’ai toujours aucun remboursement. Merci d’avance pour votre réponse

    Répondre
    1. Bertrand

      Bonjour,

      Je suis face à une situation semblable.

      On nous réclame des dégâts qui ne sont pas mentionnés dans notre état des lieux de sortie mais qui serait mentionnés dans l’état des lieux d’entrée des locataires suivants.

      J’aimerais trouver l’article de loi qui indique que nous ne sommes pas tenu par les dégâts non mentionnés dans notre EDL de sortie.

      Merci d’avance,

      Bien à vous

      Répondre
      1. CIDJ

        Bonjour Bertrand,

        Est-ce que l’état des lieux de sortie a été signé par le bailleur et toi? Il est toujours possible d’apporter des remarques ou des modifications à l’état des lieux (après sa réalisation), avant de le signer. Ces remarques doivent être envoyées à l’autre partie pour révision.

        En le signant, les parties ont marqué leur accord sur son contenu (qui ne peut plus être modifié) et sont tenues de le respecter.

        En principe, les clés sont remises au·à la propriétaire au moment de l’état des lieux de sortie. On considère alors qu’elle/il a pu reprendre possession des lieux. Des dégâts ont pu être causés au logement entre ton état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée des nouveaux·elles locataires…

        La référence légale pour l’état des lieux se trouve dans le Code bruxellois du Logement, tu peux t’informer à ce sujet à l’Article 220.

        Nous sommes un site d’information et nous ne pouvons pas te fournir un conseil plus précis mais nous te recommandons de t’adresser au Service droit du bail de l’Atelier des droits sociaux ou à une autre association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé avec des juristes et connaitre les recours à ta disposition.

        Bien à toi,

        Répondre
    2. CIDJ

      Bonjour Luigi,

      Est-ce que l’état des lieux de sortie du 23/11 (réalisé en ta présence) a été signé par le bailleur (ou son représentant) et toi? Il est toujours possible d’apporter des remarques ou des modifications à l’état des lieux, avant de le signer. Ces remarques doivent être envoyées à l’autre partie pour révision.

      En le signant, les parties ont marqué leur accord sur son contenu (qui ne peut plus être modifié) et sont tenues de le respecter. De plus, le représentant agit « à la place » du bailleur.

      Un 2ème état des lieux qui a été réalisé sans toi (ou un·e représentant·e personnel·le), c’est-à-dire qui n’a pas été dressé « contradictoirement » n’est pas valable. Tu n’as pas pu donner ton avis ou contester les observations sur l’état du logement.

      Concernant la garantie locative, celle-ci peut être récupérée au plus tôt, à la fin du bail et dans sa totalité, si tu as respecté toutes tes obligations: aucun loyer impayé et aucun dégât locatif causé au cours de ton occupation. Aucun délai légal n’est fixé pour la récupérer car sa libération est dépendante d’un arrangement à l’amiable entre bailleur et preneur. Cela peut donc aller rapidement ou prendre plusieurs semaines ou mois… Une fois que les parties se sont accordées sur le montant à récupérer, il faut signer un formulaire à la banque.

      Nous sommes un site d’information et nous ne pouvons pas te fournir un conseil plus précis mais nous te recommandons de t’adresser au Service droit du bail de l’Atelier des droits sociaux ou à une autre association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé avec des juristes et connaitre les recours à ta disposition.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. aurore M

    Bonjour,

    Je suis locataire depuis le mois de novembre 2020 et je n’ai toujours pas reçu, de la part de l’expert, l’état des lieux. Entre temps, plusieurs travaux ont été effectués dans l’appartement.

    J’ai tenté à plusieurs reprises de contacter cet expert mais celui-ci ne se décide toujours pas à nous envoyé ce document.

    Que puis-je faire en tant que locataire et quels sont les risques de ne pas avoir ce document (au moment de la fin du bail)?  En sachant que la période pour contester cet état des lieux est déjà largement dépassé.

    Merci d’avance pour votre réponse,

    Aurore M.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour aurore M,

      Est-ce que le document de l’état des lieux d’entrée a été signé et daté le jour de sa réalisation? Si c’est le cas, tu as marqué ton accord sur son contenu. Il est difficilement contestable (tant pour le bailleur que le preneur) après signature. Il est tout de même recommandé que tu obtiennes ta copie.

      Si tu as assisté à l’état des lieux et que l’expert t’a dit que le document te parviendrait plus tard pour révision et que, malgré plusieurs rappels, celui-ci ne réagit pas, tu dois lui envoyer une « mise en demeure« , par courrier recommandé pour qu’il te fournisse ta copie au plus vite (par exemple, dans un délai de 15 jours), sous peine d’entamer une procédure en justice de paix.

      En effet, si tu n’es pas d’accord sur le contenu de l’état des lieux d’entrée, tu as le droit d’ajouter des commentaires et des remarques ou de le compléter, tant que l’état des lieux n’est pas signé (mais dans un délai limité). Dans le courrier, veille à bien détailler la situation: quoi?, depuis quand? et mentionner les divers rappels écrits et la solution que tu souhaites que l’expert y apporte.

      Si des travaux importants ou de transformation ont lieu en cours de bail, il est recommandé de procéder à un état des lieux intermédiaire et de le joindre en annexe au bail. Tu peux également prendre des photos datées du logement.

      Nous ne sommes pas juristes et nous ne pouvons pas te fournir un conseil plus précis mais nous te recommandons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique pour obtenir un accompagnement personnalisé et connaitre les recours à ta disposition.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. Vivi

    Bonjour,

    Mon locataire m’a remis les clés le 26 janvier 2021, après avoir établi un état des lieux de sortie à l’amiable . Lequel a été fait en présence des 2 parties et signé le jour-même. Maintenant l’ex-locataire exige un état des lieux par expert . En a-t-il le droit?

    Merci de votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Vivi,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En signant l’état des lieux de sortie, les 2 parties ont marqué leur accord sur son contenu et se sont engagées à remplir leurs obligations respectives. De plus, en acceptant les clés, vous avez repris possession des lieux.

      Par exemple, pour le preneur, il s’agira du paiement des frais de réparations pour des dégâts locatifs éventuels (ou de les déduire de la caution) et pour le bailleur, de la restitution de la garantie locative.

      Il est toujours possible d’ajouter des commentaires ou des remarques à l’état des lieux, avant de le signer.

      Nous vous conseillons de contacter une permanence d’aide juridique pour discuter avec des juristes et obtenir une confirmation.

      Bien à vous,

      Répondre
  14. Mathieu

    Bonjour,

    Que se passe t-il si le locataire n’a pas constitué de garantie locative comme pourtant prévue au contrat de bail. Comment faire lors de la sortie des lieux pour éventuellement lui réclamer des dommages (vu que je ne pourrai pas « faire pression » en ne libérant pas sa garantie locative.

    merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mathieu,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne sommes pas juristes, nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En signant le bail, bailleur et preneur ont des droits mais se sont également engagés à remplir les obligations qui découlent du contrat.

      La garantie locative n’est pas obligatoire légalement mais si elle est prévue dans le bail, le locataire s’est engagé à la constituer au moment indiqué dans le contrat. Généralement, avant d’entrer dans le logement ou la remise des clés. Comme le locataire occupe déjà les lieux, nous ne sommes pas sûr·e·s qu’il soit encore possible de verser une caution en cours de bail.

      Il sera nécessaire de réaliser un état des lieux de sortie en fin d’occupation pour comparer l’état actuel du logement avec celui dans lequel il se trouvait à l’arrivée du locataire. Il servira également à déterminer si des dégâts locatifs ont été causés en cours d’occupation. Les frais nécessaires pour procéder aux réparations et remplacements éventuels seront soit déduits de la garantie locative, soit devront être versés au bailleur.

      En effet, la garantie locative doit être restituée dans son intégralité au locataire à sa sortie des lieux, pour autant qu’il ait rempli ses obligations locatives: aucun loyer (ou charges) impayé ou dégât locatif causé. Dans tous les cas, la garantie locative est une sécurité (pour garantir contre l’insolvabilité et couvrir les manquements) mais n’est pas un moyen de « faire pression » sur le locataire. Quand il y a garantie, il faut s’accorder sur le montant à récupérer (ou à verser en plus) et signer un formulaire de libération à la banque.

      Nous vous recommandons de vous adresser à votre notaire ou de contacter le Syndicat des propriétaires.

      Après confirmation, il sera peut-être possible de convenir avec le locataire d’un étalement du paiement de la garantie locative par mensualités (à mettre par écrit). Si vous ne parvenez pas à un arrangement à l’amiable, il faudra faire appel à la justice de paix.

      Bien à vous,

      Répondre
  15. AIMBM

    Qui doit payer l´état des lieux de sortie en cas de dénonciation du bail par le proprietaire ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour AIMBM,

      Il n’y a pas de différence, que le préavis pour rompre le bail soit donné par la·le propriétaire ou la·le locataire, au niveau de l’état des lieux. L’état des lieux de sortie doit être réalisé en fin d’occupation: après ton déménagement mais avant la remise des clés au bailleur.

      Tu peux choisir une des formes suivantes pour réaliser l’état des lieux:
      • à l’amiable, entre bailleur et preneur –> il est gratuit ;
      • avec un·e expert·e commun·e –> il est à frais communs, 50/50 entre bailleur et preneur ;
      • chaque partie apporte sa·son propre expert·e –> ici, chaque partie paye son expert·e à 100%.

      Bien à toi,

      Répondre
  16. Indra

    Bonjour,

    Lors de la signature du bail, il était mentionné que la garantie locative devait être versée sur le compte personnel de mon propriétaire. Après en avoir discuté avec des amis, ils m’ont suggéré de plutôt le faire sur un compte bloqué. Puis-je demander à mon propriétaire de changer ce fait ? Suis-je dans mon droit d’exiger ce changement ?

    Merci d’avance

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Indra,

      En principe, la forme que peut prendre la garantie locative est au choix du·de la locataire mais parfois c’est imposé dans le contrat de bail. En signant, tu t’es engagée à respecter ce qui est prévu dans le bail.

      Les 3 types de garantie sont les suivants :
      • la garantie déposée sur un compte bloqué et individualisé au nom du·de la locataire (maximum 2 mois de loyer) ;
      • la garantie bancaire (maximum 3 mois de loyer) ;
      • la garantie bancaire via le CPAS (maximum 3 mois de loyer).

      Il n’est pas recommandé de verser la garantie locative directement sur le compte personnel du bailleur. Néanmoins, si c’est le cas, veille à accompagner ton versement bancaire d’une communication claire du style « garantie locative appartement janvier 2021 ». Dans ce cas, la caution s’élève à maximum 2 mois de loyer et la·le propriétaire doit déposer la caution (reçue sur son compte personnel) sur un compte bloqué individualisé ouvert à ton nom (locataire).

      Si tu veux changer de forme de garantie locative, parles-en au·à la propriétaire directement. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      Nous te recommandons de t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour obtenir un conseil personnalisé et de l’aide dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Indra

        Ok, merci pour la rapidité de votre réponse. Bonne journée

        Répondre
  17. Quentin

    Bonjour, nous avons déménagé, l’état de l’appartement est impeccable, un peu de vétusté, deux chevilles pas enlevées dans un mur de la buanderie. Constat dans l’état des lieux, accord trouvé. Voici un mois que cela s’est produit, nous n’avons pas récupérer notre argent. Notre ex propriétaire gonfle sans cesse la somme retenue sur la garantie, en signalant des aberrations, et ce, un mois après l’état des lieux, après avoir tout peint et rafraîchi lui même. Que pouvons nous faire? (Avant justice de paix) Ce monsieur passe par une agence (qui ne nous a pas remis un double de notre état des lieux) qui est mal à l’aise et nous rejoint sur le principe. Nous pensons qu’il ne peut pas changer l’état des lieux alors que les clefs sont rendues depuis un mois. Nous sommes perdus. Que faire ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Quentin,

      La garantie locative peut être récupérée, au plus tôt, à la fin du bail et dans son intégralité, si tu as respecté toutes tes obligations locatives (aucun loyer n’est resté impayé et aucun dégât locatif n’a été causé).

      L’état des lieux de sortie a servi à comparer l’état des lieux en fin d’occupation avec celui dans lequel il se trouvait à ton arrivée. Les dégâts éventuels causés sont mentionnés dans l’état des lieux de sortie et les frais nécessaires aux réparations ou remplacements seront déduits de ta caution.

      Il est toujours possible d’ajouter des remarques à l’état des lieux de sortie (avant de le signer) mais si le document a été signé par les 2 parties, aucun changement ne peut y être apporté par la suite. En le signant, propriétaire et locataire ont marqué leur accord sur son contenu et se sont engagés à respecter leurs obligations respectives. Pour la·le propriétaire, il s’agit de libérer la caution et pour la·le locataire, de verser les frais nécessaires aux réparations.

      Il serait préférable de t’adresser à l’agence pour obtenir un exemplaire de l’état des lieux de sortie comme « justificatif ».

      Il faut noter qu’aucun délai légal n’est fixé pour récupérer la caution, cela peut aller très rapidement ou prendre des mois car sa libération est dépendante d’un arrangement à l’amiable entre bailleur et preneur. Si un accord est trouvé sur le montant à récupérer, vous devez signer ensemble un formulaire à la banque.

      Tu peux envoyer une « mise en demeure« , par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur en lui demandant de signer le formulaire de libération de la garantie locative dans un délai (8 à 15 jours). S’il ne réagit toujours pas, tu pourras entamer une procédure en justice de paix.

      Nous te recommandons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne si tu souhaites discuter avec des juristes et obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
  18. BXLion

    Bonjour,

    Nous sommes jeunes locataires d’un appartement en Région Bruxelloise.
    Nous avons signé un premier bail d’un an, dont nous possédons un exemplaire, pour l’année sept.2019 – sept.2020. Ce bail a été produit à l’époque par l’agence « X » et signé par l’agent, la propriétaire et les preneurs (nous). Il indique que <<Le bail de courte durée pourra être prorogé par écrit aux mêmes conditions, sans pouvoir excéder une durée totale de 3 ans.>>

    Au commencement de notre occupation (sept. 2019), un état des lieux a été réalisé à l’amiable entre la propriétaire et nous.

    En cours de bail, la propriétaire a effectué deux changements importants : elle a choisi de rompre avec l’agence X pour se tourner vers l’agence « Y », et de confier à cette dernière la gestion privative des appartements loués. À ce moment-là, nous avons été simplement informés du mandat confié à l’agence, et invités à nous adresser désormais à elle pour toute question ou souci.

    Arrivés à la fin de notre premier bail, en septembre 2020, il ne s’est rien passé. Nous n’avons pas demandé à proroger notre bail, la propriétaire ne nous a rien demandé et l’agence Y non plus. Mais, désireux de rester, nous ne nous sommes pas posé de questions. Nous avons demeuré dans notre appartement au-delà de la date de fin de ce premier (et seul) bail signé.

    Il y a quelques jours, pour des raisons indépendantes de la situation, nous avons décidé de déménager; donc, de rompre notre bail.
    … oui, mais quel bail ? Le seul bail que nous ayons signé est le bail 2019-2020, produit et signé par l’agence X. L’agence Y ne nous a jamais rien fait signer. Habitons-nous notre appartement hors la loi ?
    Soit.

    Ayant tout de même signifié formellement notre renom, nous entrons ce lundi 1er février dans un préavis de trois mois. À l’issue de ces trois mois, un état des lieux de sortie sera réalisé. L’agence Y nous indique que, selon le choix de la propriétaire, cet état des lieux sera réalisé par un expert, sera contradictoire et à frais partagés. C’est surtout ce point qui nous paraît, au mieux, injuste, au pire, illégal. Comme mentionné plus haut, l’état des lieux d’entrée s’est fait à l’amiable; l’état des lieux de sortie DOIT se faire à l’amiable également. J’en veux pour preuve la dernière phrase de votre article :
    << Les personnes pouvant être en charge de réaliser un état des lieux de sortie et les conditions de validité sont les mêmes que pour l’état des lieux d’entrée. >>

    Par bonne foi et par respect pour notre propriétaire que nous apprécions, nous acceptons déjà un préavis de trois mois + un loyer d’indemnité alors même que nous n’avons pas signé le moindre bail qui nous y contraigne pour la période actuelle. Supporter les frais d’engagement d’un expert, et peut-être les frais consécutifs à sa venue, nous semble inacceptable.

    Qu’en dites-vous ? Merci d’avance pour votre aide.

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour BXLion,

      A Bruxelles, il existe plusieurs types de baux, les plus courants sont: le bail de 9 ans et le bail de courte durée (3 ans ou moins). Dans ton cas, tu as signé un bail de courte durée (1 an), renouvelable par écrit pour 1 ou 2 années supplémentaires. Une règle qui est souvent ignorée par les parties – mais non négligeable – est que le bail de courte durée ne prend pas fin automatiquement à l’échéance (ici, en septembre 2020).

      • Pour le rompre à l’échéance, il aurait fallu que la·le propriétaire ou les locataires se manifestent, au moins 3 mois à l’avance, en envoyant un préavis à l’autre partie.
      • Pour le renouveler, il aurait fallu signer un « avenant » au bail initial, ensemble, à l’échéance.

      Sans envoi de préavis pour y mettre fin, sans renouvellement écrit, ni opposition du bailleur à ce que tu continues à occuper le logement passée l’échéance, ton bail d’1 an s’est renouvelé et s’est automatiquement transformé en bail de 9 ans. Tu n’es pas dans « l’illégalité » et tu ne dois pas signer de nouveau bail car ton bail initial reste parfaitement valable (seule la durée a changé: septembre 2019 –> septembre 2028).

      Le changement de bailleur ou d’agence ne doit pas être signalé dans un « avenant », contrairement à un changement au niveau de l’identité des locataires. La gestion de ton bail a été transférée à l’agence « Y ».

      Pour quitter le logement, tu dois donc respecter les règles de rupture propres au bail de 9 ans: envoyer un préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, à ta·ton propriétaire et lui verser une indemnité équivalente à 2 mois de loyer (au cours de la 2ème année d’occupation). Dans le cadre du bail de courte durée, l’indemnité aurait été d’1 mois. En effet, envoyé en janvier, le préavis prendra cours le 1er février et prendra fin le 30 avril 2021. Ce n’est pas une « faveur » que tu fais au·à la propriétaire, c’est ton obligation en tant que locataire pour rompre valablement le bail.

      Concernant l’état des lieux de sortie, celui-ci doit être réalisé en fin d’occupation: après le déménagement mais avant la remise des clés. L’état des lieux de sortie sert à comparer l’état actuel du bien loué avec l’état dans lequel il se trouvait à ton arrivée. Cela permet également de déterminer si des dégâts locatifs ont été causés au cours de ton occupation. Lorsque les parties font appel à un·e expert·e, les frais d’expertise sont à frais communs (50/50).

      L’expert·e pourra uniquement se baser sur l’état des lieux d’entrée (réalisé à l’amiable) pour effectuer ses observations. Si le document est incomplet (pas une description pièce par pièce) ou insuffisamment détaillé (« bon état » plutôt que « fissure de 3cm à gauche du lavabo »), elle/il ne pourra pas le contester ou imputer des dégradations aux locataires. Si tu n’es pas d’accord sur le contenu, tu peux toujours ajouter des remarques, avant de signer l’état des lieux.

      Nous pensons que cela ne pose pas de problème de procéder de la sorte mais nous ne pouvons pas te donner une réponse définitive concernant l’état des lieux de sortie, qui sera réalisé avec un·e expert·e et non, à l’amiable comme à l’entrée, mais nous te proposons de t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre
      1. BXLion

        Merci beaucoup pour cette réponde approfondie et la plus complète possible !

        Concernant le renouvellement du bail, j’ai trouvé en effet réponse à ma question par la suite en consultant le code belge sur internet.

        Sur l’état des lieux, je ne suis pas tant inquiété par d’éventuels frais de dégradation que par le recours, non consenti et payant, à un expert. C’est vraiment là le nœud du conflit.
        Cette affaire a connu aujourd’hui-même un rebondissement : ce vendredi 29/01 étant le dernier jour ouvrable pour signifier notre renom dans le délai que nous souhaitons, ma compagne a, dans l’urgence, accusé bonne réception de l’e-mail de l’agence Y qui confirmait le recours à un expert. Je précise que ladite agence refusait d’accepter notre renom, formulé par plusieurs mails et documents successifs, tant que nous n’accusions pas bonne réception de l’information qu’elle souhaitait « nous faire avaler » (le recours à l’expert).
        Le fait d’accuser, par mail, bonne réception d’un mail et de son contenu a-t-il valeur juridique ? Signifie-t-il que nous acceptons le fameux recours à un expert ?
        Si vous avez la réponse, je serai ravi de la lire. Sinon, je pense que je consulterai l’aide juridique que vous avez généreusement mentionnée.

        Merci encore.

        Répondre
        1. CIDJ

          Bonjour BXLion,

          Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique car nous ne sommes pas juristes.

          Comme dit précédemment, le recours à un·e expert·e permet de réaliser un état des lieux objectif, détaillé et précis mais il est nécessaire que les parties soient d’accord sur la forme étant donné que l’état des lieux d’entrée a été réalisé à l’amiable. De plus, l’état des lieux est payant, à diviser équitablement entre les parties.

          Les réponses varient mais, dans la majorité des cas, un mail est considéré comme un écrit valable (une « preuve » de communication comme une lettre) en cas de conflit locatif. En disant « OK pour l’état des lieux », par exemple, cela revient à marquer ton accord.

          Il est préférable de poser ta question à une association offrant un service d’aide juridique comme le Service droit du bail de l’Atelier des droits sociaux pour obtenir une réponse personnalisée.

          Bien à toi,

          Répondre
  19. Lapatel

    Bonjour

    L’état des lieux de sortie à été réaliser le 29.12.2020 ( veille du Nouvel An )

    Mon locataire ( qui a laissé l’appartement dans un été l’amentable ) me réclame 3 jours de loyer. A-t-il le droit ?

    Merci de votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lapatel,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      L’état des lieux de sortie se réalise en fin d’occupation, après le déménagement des locataires mais avant la remise des clés.

      Est-ce que la date du 29/12 a été choisie d’un commun accord? Est-ce que les locataires sont partis la veille? On considère qu’en acceptant les clés, vous avez repris possession des lieux et que vous avez, par exemple, pu remettre le bien en location. Le loyer payé par les locataires est mensuel, pour le mois de décembre, il est « valable » du 1er au 31/12. Peut-être que vos locataires souhaitent récupérer la part du loyer pour les 3 jours où elles/ils n’occupaient plus les lieux: le 29/12, 30/12 et 31/12?

      Si le document de l’état des lieux de sortie a été signé par toutes les parties concernées, on considère que celles-ci ont marqué leur accord sur son contenu: dégâts locatifs causés, réparations à effectuer, sort de la garantie locative (montant à déduire de la caution et/ou à récupérer).

      Si les locataires sont libéré·e·s de leurs engagements locatifs (pas de loyer impayé et aucun dégât locatif causé), vous devez signer, ensemble, le formulaire de libération de la caution à la banque.

      Nous vous recommandons de vous adresser au Syndicat national des propriétaires ou à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne pour obtenir un conseil personnalisé.

      Bien à vous,

      Répondre
  20. Flo

    Bonjour, je vais déménager de mon appartement pour un autre appartement dans le même immeuble. Le premier est reloué immédiatement à ma sortie, l’agent me dit que je dois payer l’état des lieux de sortie mais aussi l’état des lieux d’entée dans l’autre. Je ne comprend pas.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Flo,

      L’état des lieux est obligatoire, à l’entrée et à la sortie. Même si cela peut te paraitre étrange car il s’agit d’un déménagement dans le même immeuble, tu quittes un appartement (A) pour en occuper un autre (B) avec des états (comme neuf, des réparations sont nécessaires, vétuste, etc.) et des caractéristiques (4 pièces, 5 pièces + terrasse, etc.) qui peuvent être très variables.

      L’état des lieux de sortie (appartement A) doit se réaliser après ton déménagement mais avant la remise des clés au·à la propriétaire. Cela va servir à comparer l’état actuel du bien loué avec l’état dans lequel il se trouvait à ton arrivée. Cela permet également de déterminer si des dégâts locatifs ont été causés au cours de ton occupation. Si c’est le cas, les frais nécessaires pour procéder aux réparations te seront réclamés ou déduits de ta garantie locative.

      L’état des lieux d’entrée (appartement B) devra être réalisé avant ton entrée dans les lieux ou, au plus tard, 1 mois après ton arrivée. A nouveau, cela permet de contrôler l’état du logement et de le détailler pour que des dégâts – antérieurs à ton occupation – ne puissent t’être imputés.

      Le fait que le logement soit reloué dès ton départ ou qu’il reste inoccupé pendant des semaines ne change rien au fait que des états des lieux doivent être réalisés. Le·la nouvel·le occupant·e de ton ancien appartement devra également procéder à un état des lieux d’entrée.

      Il y a plusieurs possibilités pour réaliser l’état des lieux:
      • à l’amiable, entre bailleur et preneur –> gratuit
      • avec un·e expert·e commun·e –> à frais communs, 50/50 entre bailleur et preneur
      • chaque partie apporte sa·son propre expert·e –> chaque partie paye son expert·e à 100%

      Bien à toi,

      Répondre
      1. Flo

        Merci beaucoup pour vos éclaircissements

        Répondre
  21. FredericAF

    Bonjour,

    Nous venons d’emménager à Bruxelles, et notre état des lieux, rédigé par un expert, choisi par notre propriétaire est entièrement en néerlandais. Nous n’y comprenons rien. Que peut-on faire ? Peut-on demander à ce que celui ci soit traduit en français ? Peut-on attendre avant de le signer et de régler la facture ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour FredericAF,

      Le contrat de bail ou l’état des lieux peut être rédigé dans une langue au choix (et, pas forcément, une langue maitrisée par toutes les parties). Le propriétaire n’a pas l’obligation de te fournir une traduction.

      Tu peux, néanmoins, demander un délai pour faire traduire le document de l’état des lieux, à tes frais, et y ajouter des remarques ou commentaires éventuels, avant de le signer. En signant, tu marques ton accord sur son contenu.

      Tu peux faire appel à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) pour bénéficier d’un conseil personnalisé et de l’aide dans tes démarches. Pour un conseil d’ordre juridique, voici une liste d’associations.

      Bien à toi,

      Répondre
  22. DixDominos

    Bonjour, mon locataire qui devait partir en août 2021 m’a envoyé son renom fin décembre disant qu’il quittait l’appart fin avril 2021.  Ce 7  janvier il me renvoie un mail disant que finalement il part fin février et qu’il me paiera le mois de mars en compensation. (alors que j’aurais droit à 2 mois de loyer de compensation)

    Etant donné que le 28 février , fin de mois est un dimanche ; quand doit il partir et quand faire l’Etat des lieux.  merci de m’éclaircir à ce sujet.   Dominique ****

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour DixDominos,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      En effet, lorsqu’un locataire souhaite quitter le logement qu’il loue avant l’échéance prévue, il en a le droit. Il peut le faire à tout moment, en vous envoyant un préavis de 3 mois, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le courrier a été envoyé fin décembre, celui-ci a pris cours le 01/01/2021 et prendra fin le 31/03/2021. C’est la procédure « classique » en vigueur pour les logements situés à Bruxelles.

      Le loyer doit être payé normalement pendant l’entièreté de la période couverte par le préavis.

      Dans les cas suivants, une indemnité de rupture est due:
      • elle est équivalente à 1 mois de loyer dans le cadre du bail de courte durée (3 ans ou moins) ;
      • elle est équivalente à 3, 2, 1 mois de loyer au cours de la 1ère, 2ème ou 3ème année d’occupation dans le cadre du bail de 9 ans.

      Il est, néanmoins, toujours possible de s’accorder sur une rupture du bail de commun accord. Comme son nom l’indique, cela implique un arrangement à l’amiable, entre bailleur et preneur. Parfaitement valable, cela permet d’éviter et/ou d’accélérer certaines formalités comme la durée du préavis en choisissant une date de fin exacte (le 28/02/2021, par exemple) ou encore, le montant des indemnités. Si un accord est trouvé, il est à mettre par écrit, à signer et à dater (en 2 exemplaires).

      La date de fin du préavis ou de la rupture du bail de commun accord détermine la fin de l’occupation du locataire. Si c’est la date du 28/02 qui a été fixée, le loyer sera dû jusqu’à cette date et votre locataire ne pourra plus occuper les lieux à partir du lendemain, le 01/03.

      L’état des lieux de sortie doit être réalisé en fin d’occupation : après que le locataire ait quitté les lieux mais avant la remise des clés. Cela facilite la visite/contrôle des lieux car le logement est inoccupé et vidé (de la plupart) de ses meubles et équipements. Il peut donc être réalisé, sans aucun problème, le lundi 01/03 ou le mardi 02/03/2021 par exemple.

      Bien à vous,

      Répondre
  23. LA

    Bonjour,

    J’ai rompu mon bail de 9ans  avec un préavis de 3mois commençant le 1 décembre 2020 et se terminant le 28 février 2021. Comme le 28 février tombe un dimanche, l’agence qui s’occupe de la gestion de l’appartement me propose de faire l’état des lieux de sortie le lundi 1 mars 2021. Si l’état des lieux de sortie est fait (accord sur l’état des lieux) le 1 mars 2021, ce serait aussi le jour où je remettrai les clés.

    Questions:

    1) Le propriétaire peut-il me demander de payer un loyer pour le 1 mars?

    2) Si l’état des lieux de sortie est fait le 1 mars 2021 et le propriétaire ne veut pas accepter les clés de retour, peut-il me demander payer un loyer pour tous les jours où il refuse de prendre les clés? Je n’occuperai plus les lieux à partit du 28 février 2021, mais j’aurais encore les clés le 1 mars 2021 pour l’état des lieux de sortie

    3) Comme j’ai rompu le bail pendant la deuxième année d’occupation, je dois payer 2 mois de loyer (montant de la garantie locative). Puis-je les payer en libérant la garantie locative (si aucun dégât) ? Afin de m’assurer que le propriétaire libérera la garantie.

    4) Depuis mars 2020, des fissures et des cloques sont apparues sur les murs du salon. J’ai immédiatement informé l’agence (via email avec photos) qui s’ occupe de la gestion de l’appartement et il devait envoyer un technicien. Personne n’est jamais venu. Entre temps, ma propriétaire m’a informé qu’il y a un problème d’infiltration par la façade car le toit/façade n’ont pas été entretenu depuis des années et que d’autres appartements de l’immeuble ont le même problème (conversation, rien n’a été mis par écrit). Il s’agit d’une copropriété et tous les propriétaires ne sont pas d’accord pour payer les travaux. Ce problème d’humidité et le manque d’honnêteté de mon propriétaire sont les raisons de mon départ. Quand j’ai visité l’appartement, les murs étaient en état et la propriétaire n’a pas mentionné un problème d’humidité. Lors de l’état des lieux de sortie peut-elle me demander de payer les travaux pour remettre en état les murs du salon (ne sera pas résolu tant que les travaux extérieurs ne sont pas fait)? Comment-puis-je prouver que ce n’est pas moi qui ai fait des fissures dans les murs?

    Merci.

    Bien à vous,

    LA

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour LA,

      Tout d’abord, il est tout-à-fait normal que l’état des lieux de sortie se réalise en fin d’occupation: après ton déménagement mais avant la remise des clés au bailleur. Le loyer du mois de mars ne pourra pas t’être réclamé (montant mensuel) et nous ne savons pas si le bailleur te réclamera 1 jour de loyer mais, si c’est le cas, le calcul devra être proportionnel aux jours d’occupation.

      Il est plus facile de faire des observations car le logement est vidé de la plupart des meubles/équipements et est inoccupé.

      L’état des lieux de sortie sert à comparer l’état actuel des lieux avec celui dans lequel il se trouvait à ton arrivée (cf. état des lieux d’entrée). Ce sera aussi l’occasion de vérifier si des dégâts locatifs ont été causés au cours ton occupation. Si aucun dégât n’a été causé, et qu’aucun loyer (et/ou charges) n’est resté impayé, tu pourras récupérer la garantie locative dans son intégralité. Sinon, les frais nécessaires aux réparations ou remplacements seront déduits de ta caution.

      Si vous signez tou·tes les 2 l’état des lieux de sortie, vous marquez votre accord sur son contenu. Il ne semble pas y avoir de raison pour que la·le propriétaire ne récupère pas les clés. Au plus vite elle/il les accepte, au plus vite elle/il pourra reprendre possession des lieux et remettre le bien en location. De plus, l’état des lieux se fera en présence de l’agence immobilière, qui connait bien la procédure.

      La libération de la garantie locative est soumise à un accord entre bailleur et preneur qui doivent signer, ensemble, un formulaire de la banque.

      Tu ne peux pas décider d’utiliser la garantie locative pour couvrir les indemnités de rupture (équivalentes à 2 mois de loyer en cas de rupture du bail de 9 ans la 2ème année d’occupation). Il faut bien distinguer les 3 mois de préavis (et le loyer qu’il faut continuer à payer normalement), les indemnités de rupture et la récupération de la garantie locative. Tu peux essayer de procéder de cette manière mais tu dois obtenir l’accord explicite du·de la propriétaire et le mettre par écrit, dater et signer par les 2 parties.

      En ce qui concerne l’humidité, nous te conseillons de rassembler toutes les preuves justificatives en ta possession pour l’état des lieux: mail·s envoyé·s à l’agence/propriétaire pour signaler le problème, photos datées des murs affectés (!), plainte des différent·e·s occupant·e·s de l’immeuble concerné·e·s, etc. Si cela n’est pas suffisant, il sera nécessaire de faire appel à un·e expert·e qui déterminera l’origine du problème et à qui incombe la responsabilité.

      Pour info, avant de mettre un bien en location, le bailleur a l’obligation de veiller à ce que celui-ci soit en bon état de réparation et d’entretien. Le logement doit satisfaire aux normes minimales en matière d’hygiène, de sécurité et de confort et par conséquent, ne pas présenter de problème d’humidité (sous peine d’être considéré insalubre).

      Tu peux t’adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune) si tu souhaites obtenir un conseil personnalisé et un accompagnement dans tes démarches.

      Bien à toi,

      Répondre
  24. 1090

    Ci un freguo tombé enpan où il y a un accessoire casse c’est le cataire qui doit le réparer?

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour 1090,

      En tant que locataire, tu dois entretenir le bien loué – ainsi que les équipements qui le composent – en « bon père de famille » et le maintenir dans un bon état. Tu dois également procéder aux petites réparations et aux remplacements pour des dégâts causés par ta faute.

      Le propriétaire se charge des grosses réparations et des travaux importants ainsi que des remplacements pour des dégâts non-imputables au locataire ou des équipements défectueux (vétusté, usure normale, force majeure).

      Toutefois, ce propos est à nuancer en ce qui concerne les équipements et appareils électroménagers, s’agit-il d’une location meublée? Tu dois te référer au contenu de ton contrat de bail pour le vérifier.

      Si c’est une location meublée, le frigo, le four et le lave-vaisselle, par exemple, sont loués au même titre que le logement en tant que tel. En cas de panne, le propriétaire prend en charge les grosses réparations et remplacements. Par contre, si l’ampoule du frigo est morte et doit être remplacée, c’est au locataire de s’en charger.

      Si c’est indiqué explicitement que les équipements/appareils électroménagers sont mis à ta disposition gratuitement, tu dois te charger de toutes les réparations et remplacements.

      Bien à toi,

      Répondre
  25. Alex

    Bonjour,

    Doit on accepter une personne qui accompagne le propriétaire lors de l état des lieux de sortie sachant que celle-ci n’est Pas la bienvenue car très désagréable ? De plus avec les mesures sanitaires  covid19 .? Sachant que cette personne est juste une amie de la propriétaire

    merci d avance pour votre réponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Alex,

      Lors de l’état des lieux de sortie, propriétaire et locataire doivent obligatoirement être présent·e·s. Pour plus de rigueur et de neutralité, à ces 2 parties peuvent s’ajouter un·e expert·e désigné·e de commun accord (à frais communs) ou un·e expert·e personnel·le (chaque partie paye alors sa·son propre expert·e). Il est également possible de faire appel à un·e représentant·e (membre de la famille, ami·e, etc.)

      Dans ce dernier cas, la·le représentant·e est généralement mandaté·e pour réaliser l’état des lieux « à la place de … », en l’absence d’une des parties.

      Le contexte actuel de COVID-19 demande de limiter les contacts et de faire appel au bon sens et à la compréhension, notamment, en ce qui concerne les démarches de mise en location/vente. Les gestes barrière et les mesures d’hygiène doivent être respectés à tout moment: est-il possible de maintenir les distances d’1,5m entre chaque partie? Si ce n’est pas le cas, il faudra limiter la présence aux seuls bailleur et preneur. Tou·te·s les participant·e·s doivent porter un masque, se laver/désinfecter les mains, il faudra également penser à aérer les pièces et apporter son propre stylo.

      Si tu souhaites obtenir une réponse d’ordre juridique, nous te conseillons de contacter l’Atelier des droits sociaux.

      Bien à toi,

      Répondre
  26. Paul ****

    Bonjour,

    Si un état des lieux de sortie stipulant que tout est conforme par rapport à l’état des lieux d’entrée a été signé par le propriétaire et locataire le jour de la remise des clés, cela équivaut-il à une fin des obligations du locataire ? La restitution de la garantie locative doit être faite sous un délai particulier ?
    Sachant que j’ai payé tous mes loyers et mes provisions de charges correctement, le propriétaire a-t-il le droit de me faire attendre jusqu’au décompte des charge final (qui peut encore prendre un certain temps) ? L’état des lieux de sortie signé, le propriétaire peut-il me reprocher des dégâts non relevés lors de cet état des lieux et me réclamer de l’argent ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Paul ****,

      L’état des lieux de sortie sert à comparer l’état actuel du logement (déménagement) à celui dans lequel il se trouvait à ton arrivée. Si aucun dégât locatif n’a été causé, ni aucun loyer (et/ou charges) n’est resté impayé, tu pourras récupérer ta garantie locative dans son intégralité.

      Etant donné que le document de l’état des lieux de sortie a été signé par le bailleur et le preneur, vous avez tous les 2 marqué votre accord sur son contenu. Il n’est, désormais, plus possible de le compléter ou de le modifier.

      Concernant la libération de la garantie locative, celle-ci peut être récupérée, au plus tôt, à la fin du bail et si tu as respecté toutes tes obligations locatives (loyer et dégâts/réparations).

      Il faut noter qu’aucun délai légal n’est fixé pour récupérer la caution, cela peut aller très rapidement ou prendre des mois car sa libération est dépendante d’un arrangement à l’amiable entre bailleur et preneur. Si un accord est trouvé sur le montant à récupérer, vous devez signer ensemble un formulaire à la banque.

      Nous ne sommes pas juristes et nous ne pouvons pas te conseiller plus précisément à ce sujet mais nous t’invitons à t’adresser à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne si tu as des questions supplémentaires.

      Bien à toi,

      Répondre
  27. Gaelle

    Bonjour,

    J ai quitté mon appartement il y a plus d’une semaine, les clés on déjà été remises mais le propriétaire refuse de faire l état des lieux de sortie car des ampoules n’on pas été changé ! Mais les nouveaux locataires vont déjà investir les lieux. Le propriétaire refuse de me rendre ma caution et l état des lieux n est toujours pas fait  que puis je faire ? Suis je en tord? Le propriétaire est il en règle?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Gaelle,

      En règle générale, l’état des lieux de sortie est réalisé en fin d’occupation, après que la locataire ait quitté les lieux mais avant la remise des clés au·à la propriétaire. Cela facilite la visite des lieux car le logement est inoccupé et vidé de (la plupart de) ses meubles et équipements.

      Il sert à comparer l’état actuel du logement avec celui dans lequel il se trouvait au moment de ton arrivée (cf. état des lieux d’entrée) et vérifier si aucun dégât locatif n’a été causé au cours de ton occupation. Si c’est le cas, tu dois procéder aux réparations et remplacements ou les frais nécessaires seront déduits de ta caution.

      Néanmoins, lorsque les clés sont remises au·à la propriétaire sans réserve, on estime que celui/celle-ci a repris possession des lieux et a renoncé à son droit de réclamer un état des lieux de sortie.

      Concernant la garantie locative, celle-ci peut être libérée, au plus tôt, à la fin du bail et si tu as respecté toutes tes obligations locatives: aucun loyer n’est resté impayé et aucun dégât locatif n’a été causé au logement au cours de ton occupation (constaté suite à l’état des lieux de sortie).

      Aucun délai légal n’est fixé pour récupérer la caution, cela peut aller très rapidement ou prendre des mois car sa libération est dépendante d’un arrangement à l’amiable entre bailleur et preneur. Si un accord est trouvé sur le montant à récupérer, vous devez signer ensemble un formulaire à la banque.

      Nous ne sommes pas juristes et nous ne pouvons pas te conseiller plus précisément à ce sujet mais nous t’invitons à t’adresser à l’Atelier des droits sociaux ou à une association offrant un service d’aide juridique de 1ère ligne afin de bénéficier d’un accompagnement personnalisé et de connaitre les recours à ta disposition.

      Bien à toi,

      Répondre
  28. Faucon

    Bonjour,

    Puis-je faire un état des lieux dans un logement déjà occupé et faire signer un contrat de bail au locataire?

    Merci d’avance,

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Faucon,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique.

      S’agit-il d’un logement déjà loué par un·e autre locataire? Si c’est le cas, il faut vérifier si le nombre de chambres est suffisant et obtenir l’accord de votre locataire actuel·le pour ajouter un·e co-locataire.

      Comme le logement sera partagé par des personnes non-apparentées, vous pouvez faire signer un bail de colocation unique avec les 2 occupant·e·s. Ils/elles devront également signer un pacte de colocation pour régler la vie en communauté (partage des espaces communs, loyer, entretien du logement, etc.)

      Il est également possible pour le·la locataire de sous-louer le logement à un·e autre locataire. Il y aura donc un·e locataire principal·e et un·e sous-locataire.

      Il est nécessaire de réaliser un état des lieux « intermédiaire » à l’arrivée d’un·e nouveau·elle locataire. Il sera à annexer au bail.

      Vous pouvez lire cette brochure sur les différents types de baux à Bruxelles.

      Nous vous conseillons de vous adresser au Syndicat national des propriétaires si vous avez d’autres questions.

      Bien à vous,

      Répondre
  29. Babette

    Bonjour,

    Si la fin du bail se termine un dimanche, quand est-ce que l’état des lieux de sortie devra être effectué?  Je présume que cela ne sera pas faisable un dimanche.

    Est-ce que le bailleur peut refuser de le faire un samedi en stipulant que l’état des lieux doit être réalisé en semaine entre le lundi et le vendredi pendant les heures de bureau ?

    Si le locataire refuse de le faire la semaine avant la fin de son bail, quelles sont les options pour le bailleur ? Serait-il possible de demander des indemnités pour occupation ?

    Merci d’avance.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Babette,

      En règle générale, l’état des lieux de sortie est réalisé en fin d’occupation, après que le·la locataire ait quitté les lieux mais avant la remise des clés au·à la propriétaire. Cela facilite la visite des lieux car le logement est inoccupé et vidé de (la plupart de) ses meubles et équipements.

      Il est toujours possible de s’arranger à l’amiable pour faire l’état des lieux à une date antérieure ou postérieure.

      Si tu fais l’état des lieux et que tu quittes le logement plus tôt que prévu, tu ne peux, en principe, pas prétendre à une indemnité car c’est la date de fin de préavis qui détermine la fin de ton occupation. Tu es toujours locataire jusqu’à la date de fin du préavis donc il faudrait mettre par écrit (à faire signer par le·la propriétaire) que tu conserves les clés jusqu’au 1er décembre, par exemple.

      Si, au contraire, l’état des lieux se fait plus tard et que tu continues à occuper le logement plus longtemps que prévu, le·la propriétaire peut te demander de payer un « forfait » (part du loyer) proportionnel au nombre de jours d’occupation. Par exemple, tu devais partir le 1er décembre mais tu restes jusqu’au 6.

      Le plus simple serait de quitter le logement à la date prévue (loyer mensuel payé normalement) et de convenir, ensemble, d’une date de rendez-vous pour réaliser l’état des lieux de sortie quelques jours plus tard. Il peut se réaliser pendant les jours ouvrables ou le week-end, en fonction des disponibilités du preneur, du bailleur et des éventuel·les expert·e·s.

      Bien à toi,

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  30. DIANA

    Madame et Monsieur

    Mon propriétaire me demande de sortir de l’appartement car il y au un problème entre le propriétaire et moi car sa fille de 4 ans arrête pas de créer des problèmes tels que faire des bruit la nuit et de renverser nos étalage à chaussure( elle habite au dessus de moi) ce qui ma énerver et crée des histoire , quelque jours plus tard elle m’a écrit un lette d’expulsion qui doit aboutir fin décembre mais a cause de la pandémie du corona je suis à la recherche d’un appartement mais je n’ai toujours pas trouver d’appartement donc je ne sais pas quoi faire , merci .Bien à vous

    PS (J’habite dans l’appartement depuis 2011)

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    1. CIDJ

      Bonjour DIANA,

      Ta propriétaire ne peut pas t’expulser comme elle veut. Elle doit obligatoirement être en possession d’un titre exécutoire du juge de paix autorisant l’expulsion.

      Néanmoins, si la propriétaire t’a envoyé un préavis, la situation est différente. Aussi appelé congé ou renon, il s’agit d’un courrier t’informant que le bailleur souhaite rompre le contrat de bail à l’échéance ou avant l’échéance. Pour que le préavis soit valable, des règles précises doivent être suivies, dans ton cas, ce sont celles du bail de 9 ans.

      La propriétaire doit t’envoyer un préavis de 6 mois:
      –> à l’échéance prévue dans le contrat.
      –> avant l’échéance:
      • « sans motif », à la fin de chaque triennat (3ème, 6ème, 9ème, 12ème année) ;
      • pour « effectuer des travaux », à la fin de chaque triennat ;
      • pour « occupation personnelle », à tout moment.

      Si tu as besoin d’un conseil pour comprendre le courrier reçu et bénéficier d’aide dans tes démarches, nous te proposons de contacter une association spécialisée en matière de logement (en fonction de ta commune).

      Etant donné qu’il s’agit d’un conflit de voisinage, la solution à l’amiable est toujours recommandée. Nous te conseillons de contacter le « Service médiation » (médiation de proximité ou locale) de ta commune pour expliquer la situation. C’est un service qui privilégie le dialogue pour tenter de régler un conflit locatif, car un·e médiateur·rice joue le rôle d’intermédiaire entre le bailleur et le preneur.

      Bien à toi,

      Répondre
  31. Libellule

    Madame, monsieur bonjour,

    Ma soeur étant décédée il faut remettre les clefs du bien loué dans les 3 mois.

    Le bail avait été signé en 2001 par un monsieur qui deviendra son mari en 2015.

    Un état des lieux avait été fait en son temps parait-il mais je n’en ai pas trouvé de trace.

    Dois-je repeindre les murs de cette maison louée durant 19 ans ou puis-je considérer comme de l’usure locative?

    De plus suite à une « rénovation » du toit, des fissures  au plafond des 5 pièces du 1er étage sont apparues ainsi que dans la chape de beton du grenier sur quasi toute la longueur du batiment.

    La propriétaire veux que les murs recouverts de fibre de verre soient repeints.

    Apparemment la caution locative ne serait pas suffisante. Ce n’est pas mon bien et je ne souhaite pas repeindre les pièces défraichies.

    Quels sont mes droits et /ou mes obligations concernant ce problème?

    D’avance un grand merci de l’attention que vous porterai à  ce courrier.

    Dans l’attente de vous lire très bientôt.

    Cordialement.

    Anne

     

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    1. CIDJ

      Bonjour Libellule,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à votre question spécifique car nous ne possédons pas les compétences juridiques nécessaires.

      Est-ce que l’époux de votre sœur est décédé? Si oui, nous détaillerons les démarches à suivre. Si ce n’est pas le cas, le bail continue avec ce locataire, seul, jusqu’à l’échéance prévue.

      Dans le 1er cas, l’existence ou non de l’état des lieux d’entrée a toute son importance dans votre rôle dans la remise en état du logement. Il serait nécessaire de demander à la propriétaire de vous fournir un exemplaire. Celui-ci doit être suffisamment complet et détaillé (chaque pièce doit être reprise dans le constat ainsi qu’une description et l’état dans lequel se trouvent les pièces du logement et les équipements qui le composent), signé et daté.

      Il faudra alors procéder à un état des lieux de sortie pour comparer l’état actuel des lieux avec l’état dans lequel il se trouvait au moment de l’arrivée de votre sœur (cf. état des lieux d’entrée) et de vérifier si des dégâts locatifs ont été causés au cours de son occupation. Si les dégâts sont importants, les frais pourront être déduits de la caution directement. Il peut même s’avérer nécessaire de la compléter si les montants demandés pour procéder aux réparations et remplacements sont plus conséquents.

      En effet, en tant que locataire, votre sœur devait veiller à entretenir le logement « en bon père de famille » et à le maintenir dans un bon état. Elle devait également procéder aux petites réparations et aux remplacements pour des dégâts causés par sa faute.

      La propriétaire se charge, quant à elle, des grosses réparations et des travaux importants ainsi que des remplacements pour des dégâts non-imputables aux locataires ou des équipements défectueux (vétusté, usure normale, force majeure).

      Vous pouvez vous référer à cette liste non-limitative reprenant la répartition des obligations concernant les entretiens, réparations et travaux à charge du bailleur et du preneur publiée au Moniteur belge: point 26. « Revêtements muraux intérieurs et des plafonds ».

      Il est précisé que l’entretien, le nettoyage, le dépoussiérage et la remise en état suite à la pose de crampons, de clous, etc. est à charge des locataires mais que les réparations et remplacements non-imputables aux locataires sont à charge du propriétaire. De plus, on considère qu’une peinture est amortie et défraichie après 15 années d’occupation (usure normale et vétusté).

      Toutefois, on considère qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, aucun état des lieux de sortie ne peut être réclamé. Il existe une « présomption d’innocence » en faveur de la locataire, celle-ci est censée rendre le logement dans l’état dans lequel il se trouvait à son arrivée. La locataire ne peut donc être tenue pour responsable des éventuels dégâts. La propriétaire pourra, néanmoins, prouver que le logement ne se trouvait pas dans cet état à l’arrivée des locataires, par tous moyens.

      L’article 1731 du Code civil précise: « S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. »

      Nous vous invitons vivement à vous adresser à une association spécialisée en matière de logement (en fonction de votre commune) pour obtenir de l’aide dans vos démarches. Nous ne pouvons pas vous conseiller juridiquement mais vous pouvez contacter l’Atelier des droits sociaux pour discuter avec des juristes.

      Bien à vous,

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  32. Brienda

    Bonjour,

    je viens de signer le contrat de bail d’un nouveau logement sur Bruxelles et j’aimerais savoir s’il est normal de recevoir les clés avant le dépôt de la garantie locative et du premier mois de loyer ?

    Par ailleurs, étant donné que je suis étudiante, je trouve étrange (bien que cela a joué en ma faveur), le fait que le propriétaire ne m’a pas demandé une preuves palpable de garantie d’un revenu (fiche de salaire), du paiement des derniers mois de loyer et d’un garant.

    Est-ce que c’est une situation normale ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Brienda,

      En règle générale, la date de signature du bail est différente de la date d’entrée en vigueur du contrat. Par exemple, tu as signé le bail le 25/11 et celui-ci ne prendra cours que quelques jours plus tard, le 01/12/2020.

      Tu ne dois jamais verser un montant pour « réserver » une location (comme le 1er mois de loyer). Le loyer est mensuel, il est dû à une date fixée (dans le bail, le 25 du mois par exemple) en contrepartie de ton occupation du logement.

      Tu peux recevoir les clés du logement loué avant ou, au moment de la réalisation de l’état des lieux d’entrée.

      Le dépôt d’une garantie locative n’est pas obligatoire. Néanmoins, c’est une démarche fréquente et le bailleur peut en réclamer une, s’il le souhaite. Le montant de cette caution doit être indiqué dans le contrat de bail (maximum 2 ou 3 mois de loyer en fonction de la méthode choisie). C’est une sécurité au cas où tu (locataire) viendrais à manquer à certaines de tes obligations locatives ou pour couvrir un dommage éventuel causé dans le logement.
      Pour ce qui est du moment pour la constituer, la loi n’impose pas de moment précis, tu dois te référer à ce qui est prévu dans ton contrat de bail, souvent avant d’entrer dans le logement.

      Concernant les fiches de salaire ou le garant, ce n’est, à nouveau, pas obligatoire. Un bail étudiant peut être conclu par l’étudiant·e elle/lui-même ou pour le compte de celle/celui-ci. Tu peux toujours te faire accompagner d’un·e adulte de confiance pour effectuer tes démarches. Si ce sont tes parents ou tuteur·rice·s qui payent le kot, il est préférable que leur nom et contact soit indiqué dans le bail.

      Nous te proposons de lire cette brochure sur le bail à Bruxelles (àpd p.41 pour la garantie locative et àpd p.44 pour le bail étudiant). Tu peux également t’adresser au Service Social Etudiant de ton établissement d’études supérieures, si tu souhaites bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

      Bien à toi,

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  33. Nath

    Bonjour , nous avons ete locataire durant 2 ans et demi a un proprietaire qui a mis le bien en vente , l acheteuse ne nous a pas notifier par recommander q elle prenais son bien en residence principale , aussi notre bail se terminant mi septembre , elle nous a demander de rester dans le logement jusqua fin novembre 2020 ,en faisant un papier entre nous , maintenant elle nous impose un expert pour l etat des lieux de sortie , et celui ci nous reclame le montant le jour meme de l expertise est ce normal , pour notre etat des lieux avec l ancien proprietaire c est apres avoir recu le rapport que nous avons du regler le rapport , vu q il n est pas remis le jour meme , merci a vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Nath,

      La rupture du bail de commun accord semble valable, étant donné que les parties concernées ont signé un document ensemble, fixant la date d’expiration du contrat de bail à la fin du mois de novembre 2020.

      Concernant l’état des lieux de sortie, celui-ci doit être réalisé en fin d’occupation, lorsque tu auras quitté le logement mais avant la remise des clés. Si celui-ci est réalisé avec un·e expert·e commun·e, les frais d’expertise doivent être partagés équitablement (50/50).

      Si le paiement est demandé le jour-même, sans document justificatif (facture), nous te conseillons de demander à l’expert·e de signer et de dater un reçu précisant le montant payé et le motif: « état des lieux de sortie ».

      Bien à toi,

      Répondre
  34. Bene

    Le propriétaire  doit il enregistre  le baim

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bene,

      L’enregistrement du bail est une obligation fiscale. C’est gratuit, si l’enregistrement est fait par le propriétaire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail. S’il est fait en retard, il écopera d’une amende.

      Même si ton bail n’est pas enregistré, il est valable et doit être respecté. Tu peux, toutefois, en faire la demande à ton propriétaire en lui envoyant une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce courrier, tu l’invites à enregistrer ton bail dans les 15 jours.

      Bien à toi,

      Répondre
  35. Bebe

    Dois je payer le état de sortie  en sachant  que le appartement  est dans un bon  état

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Bebe,

      L’état des lieux est obligatoire, à l’entrée et à la sortie. Il sert à comparer l’état actuel du logement avec l’état dans lequel il se trouvait à ton arrivée. Cela sert aussi à vérifier si des dégâts locatifs ont été causés au logement au cours de ton occupation.

      • S’il est fait à l’amiable, l’état des lieux est gratuit.
      • S’il est réalisé avec un·e expert·e désigné·e de commun accord, l’état des lieux est toujours à frais communs (50/50), partagés équitablement entre bailleur et preneur.
      • Si chaque partie apporte son·sa propre expert·e, chacun·e paie les honoraires seul·e.

      Bien à toi,

      Répondre
  36. Audrey

    Bonjour,

    Je dois quitter mon appartement pour cause de gros travaux.

    L’état des lieux avait été réalisé par un expert. L’expert que j’ai rappelé pour l’état des lieux de sortie me dit qu’on ne fait pas d’état des lieux si de gros travaux sont envisagés (dont j’ai le devis car c’est pour cette raison que je dois partir).

    Le propriétaire me propose un état des lieux de sortie entre-nous mais me dit déjà qu’il voudrait que je repaie la peinture (alors que c’est sur le devis des travaux).

    Que puis-je faire? Dois-je payer la peinture? (2 ans d’occupation)

     

    Je vous remercie,

    Bien à vous,

    Audrey

     

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    1. CIDJ

      Bonjour Audrey,

      Nous sommes un site d’information pour jeunes locataires bruxellois·es. Nous ne pouvons pas apporter une réponse complète à ta question spécifique car nous ne possédons pas les compétences juridiques nécessaires.

      L’état des lieux est obligatoire, à l’entrée et à la sortie. Il sert à comparer l’état actuel du logement avec l’état dans lequel il se trouvait à ton arrivée. Cela sert donc à vérifier si des dégâts locatifs ont été causés au logement au cours de ton occupation.

      Etant donné que l’expert t’a annoncé qu’aucun état des lieux de sortie ne devait être réalisé en cas de gros travaux, nous te conseillons de patienter et d’obtenir un 2ème avis avant de faire l’état des lieux à l’amiable avec ton propriétaire.

      Nous te recommandons de contacter l’Atelier des droits sociaux pour poser ta question à des juristes et bénéficier d’un conseil personnalisé.

      Bien à toi,

      Répondre