L’état des lieux d’entrée et de sortie

 

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est un document dans lequel est détaillé l’état du logement au moment de l’entrée du locataire. Lorsque le locataire aura déménagé, qu’il aura quitté les lieux, un état des lieux de sortie pourra être fait. Ainsi, ces 2 états des lieux seront comparés afin de vérifier si le locataire a causé des dégâts au logement pendant la durée de sa location.

Il doit être réalisé au cours de la période où les locaux sont inoccupés, ou bien au cours du premier mois d’occupation.

L’état du logement au début de la location

Le propriétaire doit veiller à ce que le logement qu’il met en location corresponde aux normes de salubrité, de sécurité et d’équipement qui sont édictées par le code bruxellois du logement. Il est permis de déroger à cette règle uniquement dans le cas d’un bail à rénovation.

La clause de remise en état

Attention, si le locataire signe un bail contenant une clause de remise en état, cela veut dire qu’il accepte de restituer les lieux en parfait état. Cela a pour conséquence qu’il sera tenu de restituer le logement dans un état meilleur qu’au moment de sa prise en possession et cela, même s’il y a un état des lieux détaillé.

Qui peut faire l’état des lieux ?

  • Le locataire et le propriétaire peuvent faire l’état des lieux ensemble. Il s’agit alors d’un état des lieux établi à l’amiable. Cette solution est intéressante puisque qu’elle ne coûte rien.

Afin de t’en faciliter la tâche, tu pourras télécharger ici une grille d’état des lieux. En suivant celle-ci point par point, tu obtiendras un état des lieux juste et précis. N’oublie pas de l’imprimer en 2 exemplaires afin que ton propriétaire et toi disposiez chacun d’un exemplaire.

  • Vous pouvez aussi désigner un expert tel qu’un géomètre expert immobilier ou un architecte. Les honoraires de cet expert seront à partager entre les deux parties.
  • Si les parties ne parviennent pas à s’entendre, chacune d’elles peut désigner un expert qu’elle devra payer elle-même.

Pour que l’état des lieux soit valable

  • Il faut qu’il soit dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur ou de leur représentant ;
  • Il faut que l’état des lieux soit daté et signé par les deux parties, le locataire et le propriétaire ;
  • Il faut qu’il soit détaillé et précis. Des formules génériques telles que : « La cuisine est en état d’entretien correct et bien connu des parties. » ne sont pas prises en considération.
  • Il faut qu’il ait été établi au cours de la période où les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation.

Si l’une des parties refuse qu’un état des lieux soit dressé, il peut être demandé au juge de paix de désigner un expert. Cette demande doit être introduite à la fin du premier mois ou des 15 premiers jours d’occupation selon que le bail est respectivement d’une durée inférieure ou supérieure à 1 an.

Et si aucun état des lieux n’a été établi

Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du logement, tout l’avantage revient au locataire. En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts. Cependant, le propriétaire pourra réclamer à son locataire des frais de réparation s’il parvient à prouver que tu as occasionné les dégâts.

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est un document dans lequel est détaillé l’état du logement au moment de la sortie du locataire. Il est dressé le plus souvent après le déménagement du locataire au moment de la remise des clés de celui-ci. Il sera comparé avec l’état des lieux d’entrée afin de vérifier si des dégâts ont été causés au logement, pendant la durée de la location. Ainsi, si des dégâts ont été causés, le locataire devra les réparer ou dédommager le propriétaire, sauf s’ils sont causés par la vétusté du logement ou par une usure locative normale.

Les personnes pouvant être en charge de réaliser un état des lieux de sortie et les conditions de validité sont les mêmes que pour l’état des lieux d’entrée.

 
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32 questions déjà posées

  1. Annabelle

    Bonjour,

    Nous sommes propriétaires d’une  maison que nous avons louée à des amies. L’état des lieux de sortie aura bientôt lieu et nous sommes donc à la recherche d’un document qui reprend les différents types de dégâts avec leur prix respectif (par exemple tâches au mur = 20 euros) pour ne pas devoir inventer des frais et pour pouvoir rester objectif. Est-ce qu’un tel document existe?

    Répondre
  2. Chris

    Bonsoir, moi et ma compagne et le propriétaire àvons fait un état des lieux de sortie. Le propriétaire la refait au propre et ma compagne la signer alors qu’il n’était pas identique au premier. Comme moi je ne l’ai pas signé est il quand même valable ? Merci

    Répondre
  3. Tshiwala

    Qui exactement doit payer l’état de lieu de sortie ?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Tshiwala,

      L’état des lieux de sortie, tout comme celui d’entrée, quand il n’est pas réalisé à l’amiable, doit être payé par le propriétaire et par le locataire.

      Bien à toi,

      Répondre
  4. nkarda

    Bonjour pourriez-vous nous recommender un expert pour l’état de lieu sortant ?

    j’habite à ****.

    mon numéro de téléphone : ****

    mon e-mail: ***

    merci beaucoup cordialement,

    mme ***

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour nkarda,

      Étant un service d’information pour jeunes, nous ne pouvons pas recommander d’experts en particuliers. Si tu recherches en région bruxelloise, tu en trouveras et ils affichent leurs tarifs sur leur site en général.

      Bien à toi,

      Répondre
  5. KATIA

    Bonjour,

    Quand j’ai pris possession de mon appartement il y a 9 ans nous avons fait la propriétaire et moi même un état des lieux à l’amiable sans expert. Maintenant je voudrais remettre mon renom mais elle parle de faire un état des lieux avec un expert. Est ce qu’elle a le droit?

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Katia,

      Oui cela est tout à fait possible. Bien entendu l’expert sera tributaire du document d’état des lieux d’entrée réalisé à l’amiable.

      Bien à toi,

      Répondre
  6. Nancy

    Bonjour

    est il vrai que apres 10 ans l’état des lieux n’est plus fait et que du coup la garantie est reverser sans etats des lieux

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Nancy,

      Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée (pendant la période où les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation), tout l’avantage revient au locataire. En effet, le locataire est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail, et n’est dès lors pas responsable des éventuels dégâts.
      Si un état des lieux d’entrée a bien été réalisé il y a dix ans, il est toujours valable, et il faudra alors faire celui de sortie.

      Bien à toi,

      Répondre
  7. Mazz

    Bonjour,

    j’voudrais savoir si je suis autorisé de rompre le contrat (durée de 5 mois) si le propriétaire n’a pas réparé la douche depuis près de deux mois. Nous sommes quatre et devons utiliser une autre duche avec deux autres personnes, qui est située quatre étages au dessous. Quand j’ai singé le contact la situation était assez différente (une douche dans mon étage, compartie avec trois filles) et mes parents sont assez furieux et ne veulent payer plus, spécialement parce que le proprietaire nous traite assez  mal et ne démontre aucun intérêt de résoudre de problème.

    Merci et bonne journée, Mazzarine

     

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Mazz,

      Il n’est pas possible pour le locataire, ni pour le propriétaire de rompre un contrat de bail de mois de 6 mois avant son terme. Ce qu’il faut faire, c’est envoyer un courrier de mise en demeure de réaliser les travaux au plus vite. Si le propriétaire ne veut rien entendre, alors la seule solution sera d’entamer une procédure en justice de paix.

      Bien à toi,

      Répondre
  8. Locataire

    Bonjour,

    L’etat de lieux de l’appartement que nous louons a ete effectue le 7 octobre 2019 (le jour de la remise des clefs). L’expert m’a envoye la facture (moitie/moitie moi et le proprietaire) aujourd’hui (25 novembre) en disant que « Dès réception des paiements, nous vous transmettrons l’ensemble des éléments de notre rapport. » Est-ce qu’il est legal de demander le paiement avant le produit me soit envoye?

    J’ai aussi remarque entre temps plusieurs problemes que l’expert n’avait pas remarques – comment je peux les introduire dans le document etat des lieux?

    Merci d’avance pour votre reponse.

    Bien a vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Locataire,

      Ce que tu peux faire, c’est renvoyer un courrier avec les remarques et en demandant de t’envoyer le rapport de l’état des lieux et leur disant que dès réception du rapport corrigé, tu effectueras le paiement.
      L’expert peut te demander malgré tout le paiement de la facture à l’avance. Cela n’est pas illégal, mais à priori, on envoie en général le rapport et la facture en même temps.

      Bien à toi,

      Répondre
  9. Guillaume

    Bonjour,

    je suis actuellement en procédure devant le juge de paix car mon proprio refuse depuis 3 mois de me rendre ma caution locative. Mon proprio de mauvaise foi me réclame des indemnisations malgré un état des lieux de sortie réalisé. ( = 0 euros de dégâts)

    Je dois réaliser un dossier pour me défendre, mais je n’ai pas l’état des lieux de sortie. Le propriétaire a seulement réalisé un exemplaire. Dois-je me tracasser du fait qu’il n’apportera pas le vrai état des lieux de sortie? Comment me munir de preuves contraires?

    merci pour votre réponse!!

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Guillaume,

      Par rapport à l’état des lieux de sortie, soit il ramène l’original que tu as signé et à ce moment-là, cela prouvera tes dires ; soit il ramène un autre sans ta signature ou avec une fausse copie de la tienne, ce qui ne jouera pas en sa faveur.
      Au-delà de cela, il est bien entendu difficile de te munir de preuves matérielles contraires.

      Bien à toi,

      Répondre
  10. S.L.

    Bonjour,

    J’ai emménagé dans un appartement le 15 juillet. Un état des lieux d’entrée a été réalisé par un expert le 10 juillet alors que le bien était toujours loué par les anciens locataires. L’appartement était complètement vide et n’était plus occupé par les locataires précédents mais ceux-ci ont gardé les clés jusqu’au 13 juillet. Date à laquelle les clés m’ont été remises par le propriétaire.

    J’ai payé le jour même en cash la somme qui m’était incombé. Mais, à ce jour, après 3 emails de rappel à l’expert (avec le propriétaire et l’agent immobilier en copie), je n’ai toujours pas reçu l’état des lieux et je n’ai reçu aucun retour à mes messages. Par ce fait, je n’ai toujours pas pu noter mes remarques par rapport au bien au loué.

    Ma question est: après plus de 4 mois d’attente, quel est mon recours?

    D’avance, je vous remercie pour votre aide.

    S.L.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour S.L.,

      Puisque l’appartement était vide, on peut considérer que l’état des lieux est valide. Tu peux toujours envoyer un courrier recommandé de mise en demeure de te remettre l’état des lieux pour y apposer tes remarques (que tu peux citer dans le courrier) et le signer. En l’absence de réponse, un état des lieux non signé n’étant pas valide, cela sera de toute façon à ton avantage.

      Bien à toi,

      Répondre
  11. Isa

    Bonjour,  je voudrais savoir si c’est légal de faire un état des lieux d’un logement sans prévenir le futur locataire ? En effet, l’agence immobilière m’a contactée pour me dire que je devais signer tous les documents et payer la garantie locative, l’assurance incendie, le premier mois en cours et l’état des lieux de 220euro mais à aucun moment j’ai été prévenue pour faire l’état des lieux. J’ai 15 jours pour noter mes remarques, ok mais pourquoi payer 220euro si je ne suis pas présente ? Merci

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Isa,

      Par rapport à l’état des lieux, il faut rappeler la loi, à savoir qu’il n’est pas valable puisqu’il n’a pas été réalisé contradictoirement (en présence du locataire et du propriétaire ou de leurs représentants). Donc si tu n’as pas de facture de la réalisation de l’état des lieux par un expert, il y a encore moins de raisons que tu payes.

      Bien à toi,

      Répondre
  12. Léon

    Bonjour,

    Un propriétaire peut-il ajouter une clause dans son bail afin d’introduire un principe de proportionnalité des frais d’état des lieux en fonction de la durée de la location?

    Par exemple: sortie après la première année, 20/80, la seconde 30/70, la troisième 40/60, les suivantes 50/50.

    Bien à vous

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Léon,

      Les frais d’expertise doivent être divisés entre toi et ton propriétaire (chacun paie la moitié). Même si le contrat prévoit que tous les frais doivent être payés par le locataire, le locataire ne doit payer que la moitié. Il faut rappeler la loi au propriétaire.

      Bien à toi,

      Répondre
  13. Lucie

    Bonjour,

    Nous avons récemment emménager dans un appartement. L’état des lieux a été fait par un expert (reçu le 8 Novembre 2019). L’expert est resté 30 minutes pour un appartement de 160 m2 prétendant qu’il avait fait l’état des lieux de sortie 2 jours avant. Je souhaiterais savoir s’il est possible de demander l’état des lieux de sortie du locataire précédent pour le comparer au notre et s’il doit me le donner si je lui demande. Nous pensons que l’expert a omis certains détails (e.g. plinthe coté douche usée par l’eau alors qu’il mentionne que les plinthes de la salle de bain sont en parfait état).

    Nous avons eu un problème avec les radiateurs. Les robinets de purge étaient bouchés par de la peinture. La propriétaire a fait intervenir un technicien. Lors de l’intervention des projections d’eau boueuse ont eu lieu sur les murs et le parquet en bois qui sont malheureusement tachés depuis. Puis – je mentionner ceci dans l’état des lieux même si cela est intervenu après l’emménagement?

    En vous remerciant,

    Lucie

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lucie,

      Il faudra rappeler à l’expert qu’un état des lieux de sortie ne correspond pas à un état des lieux d’entrée. En effet, pour qu’un état des lieux soit valable, il faut qu’il ait été réalisé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire (hors tu n’étais pas présent lors de l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire). De plus, entre les deux, il peut s’être passé des détériorations.
      Si tu as des remarques à faire concernant cet état des lieux, il faut les envoyer afin qu’elles y soient incorporées. Tu peux également demander d’incorporer le problème de projections dont tu n’es pas responsable, en rappelant au propriétaire les faits.

      Bien à toi,

      Répondre
  14. Urszula

    Bonjour,

    Je mon fin de bail le 30 novembre, l agence assiste de le faire le 29 novembre, mais je fais déménagement ce jour là, normalement ce fait la dernière jour au même temps de remette les clés?! Merci pour la reponse

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Urszula,

      Fondamentalement, tu es en droit de garder les clés jusqu’au 30 novembre, et donc tu peux demander à l’agence de faire la sortie locative le samedi. Ainsi, tu pourras nettoyer l’appartement après le déménagement. C’est à vous à vous mettre d’accord ensemble.

      Bien à tous,

      Répondre
  15. Lkk

    Bonjour,

    Petite question. Mon ancien propriétaire me demande des remboursements pour réparer son appartement alors qu’il m’a restitué ma garantie locative complète et donc a vu que son appartement était en bon état  au moment de la restitution des clés. A-t-il le droit de faire ça ? Merci

     

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Lkk,

      Si la sortie locative a été effectuée, donc état des lieux de sortie éventuel, mais surtout remise des clés et de la garantie locative, il n’y a pas de raisons qu’il vienne te redemander quoique ce soit.
      Il pourra bien entendu tenter une procédure en justice de paix s’il peut prouver que tu es l’auteur des éventuels dégâts, mais ce sera certainement très compliqué puisque la sortie locative a été effectuée.

      Bien à toi,

      Répondre
  16. Ank

    Bonjour,

    Ma question concerne l’état des lieux : j’ai loué une chambre dans mon appartement via une agence (propriétaire de l’appartement) en septembre 2018. Lorsque j’arrive le jour de mon état des lieux, personne de l’agence n’est présent mais il y a un expert (choisi uniquement par l’agence) qui me dit que l’état des lieux des communs est déjà fait ainsi que celui de ma chambre (il avait le document rédigé avec lui). Or, je constate que l’état des lieux de ma chambre et des communs ne correspondent pas du tout à l’état actuel de l’appartement et je demande donc à les refaire. Cela est possible pour ma chambre, l’expert le fait devant moi. En revanche, il ne veut pas refaire celui des communs et il dit que j’ai 2 semaines pour constater de moi même ce qui ne va pas. Sauf qu’il me force à signer quand même l’état des lieux avec lequel je ne suis pas d’accord, mais si je ne signe pas, je ne récupère pas les clés (j’avais ma rentrée le lendemain et venant de France, je ne pouvais pas me retrouver sans logement). Je renvoie donc une liste de ce que j’ai relevé dans les parties communes non conforme à l’état des lieux rédigé, dans les délais, mais je n’ai jamais de réponse de la part des experts.

    J’ai renouvelé mon bail pour l’année académique en cours et en septembre 2019, mes deux colocataires, quant à eux, quittent l’appartement (je précise que eux non plus n’ont pas eu un réel état des lieux d’entrée). Sauf que pour leur état des lieux de sortie, l’expert prend le temps de tout examiner en détails (de faire un vrai état de lieux donc). Je me demande si cette pratique est vraiment légale dans la mesure ou nous, simples locataires, ne sommes pas du tout habilités à faire un état des lieux alors qu’on nous demande de faire leur travail pour l’état des lieux d’entrée. Évidemment, il y a des choses que nous n’avions pas remarquées avec mes colocataires (car nous ne sommes pas des experts de l’état des lieux) et mes colocataires se sont vus payé des choses qui étaient endommagées très probablement avant notre entrée puisque ce fameux état des lieux des parties communes devait dater d’au moins 5 ans.

    Je vous contacte vous car je ne connais pas la loi belge à ce sujet et mon agence ne me fournit aucune réponse lorsque je leur en parle.

    Je vous remercie pour votre réponse.

    Répondre
    1. CIDJ

      Bonjour Ank,

      Pour que l’état des lieux soit valable :
      – Il faut qu’il soit dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur ou de leur représentant ;
      – Il faut que l’état des lieux soit daté et signé par les deux parties, le locataire et le propriétaire ;
      – Il faut qu’il soit détaillé et précis. Des formules génériques telles que : « La cuisine est en état d’entretien correct et bien connu des parties. » ne sont pas prises en considération.
      – Il faut qu’il ait été établi au cours de la période où les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation.

      Il semble donc, d’après ta description, que certains manquements émergent déjà (présence du propriétaire ou de son représentant, état des lieux fait sans ta présence,…). Malheureusement, tu as signé l’état des lieux, cela signifie donc que tu y marques ton accord. Par contre, s’il est vague, il ne sera pas valable, et il ne sera d’ailleurs pas possible de faire un état des lieux de sortie détaillé à partir d’un d’entrée vague.

      En effet, pour l’état des lieux de sortie, l’expert ne peut se baser que sur celui d’entrée. Cela signifie que si l’état des lieux d’entrée n’est pas assez détaillé, le fait qu’il détaille celui de sortie n’est pas correct.
      S’il n’est pas possible de raisonner avec le propriétaire, le mieux est d’entamer une procédure en justice de paix. Pour t’aider dans tes démarches, tu peux toujours contacter un bureau d’aide juridique (BAJ), dont tu trouveras les coordonnées du plus proche de chez toi à l’adresse suivante. Si vous êtes plusieurs à être dans le même cas de figure par rapport au propriétaire, le mieux est bien entendu de se regrouper pour avoir plus de poids.

      Bien à toi,

      Répondre