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La colocation : quel impact sur le bail et sur les responsabilités ?

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Il n’existe pour le moment pas de lois spécifiques régissant la colocation, et ce sont donc les règles de la location classique qui s’appliquent dans ce cas. Le bail devra donc respecter les divers contenus obligatoires comme cela est expliqué dans la fiche info sur le sujet. Toutefois, il existe quelques particularités à ajouter, surtout pour des questions de responsabilités.

Le contrat de bail : deux possibilités

Au niveau du bail, le bailleur peut opter pour diverses possibilités au niveau du contrat et des responsabilités :

  • soit il signe le bail avec les noms de tous les colocataires, en y ajoutant une clause permettant la possibilité de relocation (remplacement d’un colocataire par un autre), ainsi qu’une clause de solidarité entre les colocataires pour toutes les obligations inhérentes au bail. Dans ce cas-ci, les locataires n’apparaissant pas sur le contrat ne seraient alors considérés que comme des occupants et pourraient être renvoyés du logement sans recours possible.
  • soit il signe le bail avec une seule personne reconnue comme unique responsable envers le propriétaire de toutes les obligations du bail. Cette personne aura donc la charge de conclure les contrats de sous-location entre lui et les autres colocataires.

La clause de solidarité : une garantie pour le bailleur, et pour les colocataires

Pour le bailleur

Cette clause prévoit que tous les colocataires sont solidaires du paiement intégral du loyer et des charges. C’est une garantie pour le propriétaire dans le cas où l’un des occupants ne parvient plus à assumer sa part de loyer. Il pourra exiger que les colocataires restant lui versent l’intégralité du loyer et des charges solidairement. Ce sera alors à eux de s’arranger pour récupérer la part dûe auprès du colocataire défaillant.
Très important, cette clause vaut également pour le colocataire qui quitterait le logement avant la fin du bail reste solidaire des impayés jusqu’à son expiration… à moins de trouver un nouveau colocataire qui convienne au propriétaire et qui déboucherait sur un avenant au bail !

Pour les colocataires

Si un des colocataires quitte le logement en cours de bail et que le contrat comporte une clause de solidarité, alors la personne quittant les lieux doit payer sa part du loyer et des charges, et ce jusqu’à la fin du bail. Par contre, si le bail ne comporte pas cette clause, et qu’aucun remplaçant ne serait trouvé pour la personne, les locataires restant dans le logement verront alors leur part de loyer augmenter.

Éditeur de la fiche : CIDJ

Mise à jour le 10 juin 2015

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12 questions pour “ La colocation : quel impact sur le bail et sur les responsabilités ?

  1. nick
    le 28 août 2015 à 21:28

    Bonjour,
    J’ai une question technique:
    le fait de faire un bail de colocation à 4 étudiants pour louer une maison unifamiliale permet-il de louer celle-ci même si du point de vue urbanistique on ne peut louer les 4 chambres sous forme de kots?
    Merci pour votre réponse

    • CIDJ
      le 2 septembre 2015 à 11:40

      Bonjour Nick,

      oui, c’est techniquement possible.

      Bien à toi

  2. Jl
    le 28 août 2015 à 18:24

    Si une personne supplémentaire se domicilie dans mon appart est ce que le proprio en sera informé ? Augmentera t il le loyer ? Puis je le faire sans l’en alerter et payer le même montant

    • CIDJ
      le 2 septembre 2015 à 11:39

      Bonjour JL,

      Non, il n’y aucune raison d’en informer le propriétaire. Attention certains baux contiennet des précisions quant au nombres de personnes pouvant habiter le bien.

      Bien à toi

  3. Eden
    le 28 août 2015 à 09:26

    Je suis propriétaire, depuis le départ de mes enfants, j’ai une chambre disponible et je voudrais pourvoir la louer, avec accès à la salle de bains et à la cuisine. Le prix qui serait fixé ne serait pas élevé puisque ce serait pour moi un moyen de ne pas être seule bien qu’aussi une façon d’arrondir mes fins de mois….
    Pensez vous que ce soit envisageable? Quelles seraient les démarches à effectuer? Quelles seraient les répercutions au niveau des mes contributions? La personne pourrait elle se domiciliée et être considérée comme isolée si elle est invalide ou encore demandeuse d’emploi?
    Je vous remercie mille fois de la bonne suite que vous donnerez à ma demande et je vous souhaite une agréable fin de semaine.

    Eden

    • Infor Jeunes Bruxelles
      le 28 août 2015 à 10:15

      Bonjour Eden,

      Tu dois d’abord établir un contrat de bail. Tu peux l’établir toi même en te référant à un modèle, par exemple celui disponible sur le site de l’Atelier des Droits sociaux : http://www.atelierdroitssociaux.be/page/documents-types.
      Tu peux également demander à un professionnel de le faire pour toi : notaire, avocat, juriste.
      Un contrat de bail doit également être enregistré : http://www.belgium.be/fr/impots/droits_d_enregistrement/contrat_de_location/

      Si tu loues la chambre à un étudiant, sache que celui-ci ne s’y domiciliera en principe pas mais utilisera la chambre comme résidence secondaire.
      Pour trouver un locataire, tu as diverses possibilités : faire une annonce sur le site web : http://www.inforjeunesbruxelles.be/, faire passer l’annonce dans un magazine local, passer par une agence immobilière… ou simplement commencer par coller une affichette sur la fenêtre de ta maison.

      Si tu loues la chambre à une personne non étudiante, comme vous partagerez la cuisine et la salle-de-bains, sache que vous serez probablement considérés comme « cohabitants » vis à vis de l’ONEM et du CPASS. Cohabiter signifie le fait de vivre sous le même toit et de régler principalement en commun les questions ménagères. Qu’il s’agisse ou non d’une cohabitation est une question de fait et c’est l’ONEM qui prend la décision souverainement (voir : http://www.rva.be/nl/node/16277). Si vous êtes considérés comme cohabitants, cela aura logiquement un impact sur le montant des allocations perçues.

      Au niveau fiscal, reporte-toi à la page suivante : http://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/location/revenus_locatifs/
      Bien à toi.

  4. Biscotte
    le 27 août 2015 à 19:50

    Bonjour, ma colocataire a quitté notre colocation il y a quelques mois après un préavis de 3 mois. Le bail était à nos 2 noms, n’étant plus en colocations le bail est-il toujours valable ou est ce qu’un nouveau aurait du être signé ?
    Si il n’est plus valable puis-je quitter les lieux sans préavis ?
    Merci d’avance pour vos conseils

    • Infor Jeunes Bruxelles
      le 28 août 2015 à 10:50

      Bonjour Biscotte,

      Nous te conseillons de te reporter à la page web suivante : http://www.droitsquotidiens.be/fr/question/un-des-colocataires-souhaite-partir-suis-je-concerne?o=2874

      Comme tu peux le lire sur cette page :

      « Comme vous êtes tous les deux signataires du contrat de bail, pour être libéré de ses engagements, votre colocataire doit obtenir votre accord ainsi que celui du propriétaire. Si toutes les parties sont d’accord, un avenant au contrat de bail est conclu. Cette modification consiste à retirer du bail le colocataire qui le souhaite, en laissant l’autre comme unique locataire ou en le remplaçant par un nouveau colocataire.

      Si vous n’êtes pas d’accord avec son départ et si vous refusez de modifier le contrat de bail, votre colocataire reste lié par ce contrat. Le juge de paix peut alors être saisi pour trancher le conflit ».

      Bien à toi.

  5. Angelina
    le 20 août 2015 à 12:00

    Il y a mois j’ai signé un bail d’un appartement à Bruxelles, et après 3 semaines la propriétaire me fait savoir qu’elle l’occupe de nouveau soi-même et m’envoie une lettre de résiliation. Est-ce légal, et que puis-je faire?

    • Infor Jeunes Bruxelles
      le 20 août 2015 à 13:50

      Bonjour Angelina,

      Quel type de contrat de bail (durée) as-tu signé ? Les modalités de résiliation diffèrent selon le type de contrat (9 ans, 3 ans ou 1 an).

      • Angelina
        le 20 août 2015 à 18:02

        Le bail en question a une durée de trois ans.

        • Infor Jeunes Bruxelles
          le 21 août 2015 à 09:21

          Bonjour Angelina,

          Un bail de résidence principale de 3 ans ne peut légalement être résilié anticipativement, sauf si une clause de résiliation anticipée est prévue explicitement dans le contrat (ou si vous ou le bailleur êtes d’accord de résilier anticipativement à l’amiable).

          Vous devez donc vérifier ce que le contrat prévoit à ce propos. Si rien n’est écrit, vous êtes en droit de poursuivre votre bail. Bien à toi.