Le loyer
Détermination du loyer
Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit à ce jour aucune réglementation à ce sujet. Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.
Le loyer peut-il être révisé ?
Normalement, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.
Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :
- la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
- la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).
L’indexation
Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?
L’indexation du loyer est l’adaptation du montant de celui-ci à l’évolution du coût de la vie. Elle se fait sur base de l’indice des prix à la consommation, qui est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie.
Le loyer peut-il toujours être indexé et quand peut-il l’être ?
Depuis le 31 mai 1997, les baux oraux ne permettent plus l’indexation des loyers. Seuls les baux écrits peuvent donc être indexés (ceux conclus avant le 28 février 1991 ne peuvent être indexés que s’il en a été prévu ainsi dans le bail). L’indexation peut se faire à partir du jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, pas avant. De plus, un loyer ne peut être indexé qu’une seule fois par an. Cette indexation n’est pas automatique, il faut que le bailleur prévienne son locataire par écrit. L’indexation ne peut être rétroactive, sauf pour les trois mois qui précèdent la demande (mais l’indexation ne peut jamais être effective avant l’anniversaire des 12 mois de l’indexation précédente).
Comment calculer l’indexation ?
L’indexation du loyer se fait toujours sur base de la formule suivante :
Loyer de base X Nouvel indice
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Indice de départ
Le loyer de base est le loyer qui a été convenu lors de la signature du bail. L’indice des prix à la consommation est publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Economie. Celui pris en compte ici est celui qui est publié le mois à partir duquel le loyer est indexé. L’indice de base est l’indice du mois qui précède le mois pendant lequel le contrat de bail a été conclu.
Il est possible de calculer l’indexation sur le site web du SPF Economie.
Où trouver les différents indices ?
Le plus simple est de se rendre sur la page du convertisseur d’indices du site web du SPF Economie.
Auteur fiche : CIDJ
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Date de mise à jour : 17/06/2011
Bonjour,
date de signature du bail mars 2010. Entrée en vigueur avril 2010.Montant du loyer 535. Ce 3 février je reçois de mon proprio une lettre pour indexation du loyer mais je ne comprends pas le calcul et je ne comprends pas pourquoi je suis indexée seulement maintenant. (535*117,52)/112,11 = 560. Pourriez-vous s’il vous plait me dire ce qu’il en est?d’avance tout grand merci
j’occupe mon appartement depuis décembre 2005.je n’ai jamais été indexée.En janvier 2012 il me réclame une indexation ce qui fait une grosse différence , rétroactive sur octob,novet décembre. est il en droit de me réclamer cela.quels sont mes droits et mes obligations
D’avance merci pour votre réponse, Bien à vous
Bonjour Rizk,
Le propriétaire a en effet le droit, et il respecte bien la rétroactivité de 3 mois. S’il ne t’a jamais indexé pendant toutes ces années, tu peux considérer cela comme étant un « cadeau » de sa part puisque c’était dans son droit. Il est donc normal que la différence te semble grande. Mais si tu souhaites vérifier le montant de l’indexation, tu peux alors te rendre sur le site suivant afin de faire le calcul : http://www.pim.be/pimfichier/indexloyer.html
Bien à toi,
Bonjour, mon propriétaire devait m’indexer en décembre 2010. il a oublié et m’a indexé en mai 2011 avec effet rétroactif de trois mois. Il me redemande une nouvelle indexation en décembre 2011, cela me fait 2 indexations sur la même année. Enaq-t’il le droit ? Je vous remercie de votre réponse
Bonjour Paternoster Pascale,
Le propriétaire a en effet le droit. L’indexation de mai se fait bien dans les règles (à savoir pas plus de trois mois rétroactivement si la date anniversaire est passée). Si l’indexation s’était faite en décembre 2010, tu aurais de toute façon dû payer plus. Tu gagnes ici un mois de loyer non indexé.
Bien à toi,
Bonjour,
J’ai une question, je souhaiterais louer un appartement chez mes parents.
Est-ce que je suis obligée de faire ouvrir un compteur d’électricité, d’eau,gaz… ou est-il possible que cela fasse partie de mes charges?
Merci d’avance pour votre réponse!
Bonjour Meri7,
Cela dépend plutôt de tes parents et de l’appartement en question. Il faudrait savoir s’il s’agit d’un compteur individuel ou non. Ce n’est pas le locataire qui choisit ces modalités. Si c’est un compteur individuel, tu devras alors souscrire aux contrats chez les divers fournisseurs par toi-même. Ceci dit, il est toujours plus intéressant un compteur individuel qu’un commun car, tu payes uniquement ce que tu consommes.
Bien à toi,
Bonjour,
Mes enfants ont hérité d’un appartement de leur grand-père décédé. Cet appartement est loué depuis très longtemps mais nous ne retrouvons par le bail. Bien que se trouvant dans un quartier résidentiel, le loyer est très bon marché et n’ a jamais été indexé. Pouvez vous me dire si nous pouvons l’augmenter quand et comment puisque nous n’avons aucun bail.
J’ai bien compris que si nous désirons le vendre , le délai pour prévenir les locataires sera de trois mois ? ai-je raison?
merci pour votre aide.
Bonjour Anne van Zandycke,
Il n’y a pas d’indexation possible sans bail écrit – et donc aucune possibilité d’augmenter le loyer.
Le propriétaire ne peut pas résilier un contrat de bail pour cause de vente. Lors d’une vente, la nouvelle personne qui acquiert le bien est tenue de reprendre les baux en cours, mais elle peut les résilier pour occupation personnelle.
Si tu veux te défaire des locataires avant la vente, il ne reste que l’arrangement à l’amiable signé par toutes les parties, dans lequel vous déciderez ensemble des modalités de rupture.
Bien à toi,
bonjour,
mon propriétaire a mis l’appartement où je loge en vente depuis un an déjà. j’ai un bail enregistré de 9 ans et j’habite là depuis 5ans (17 juillet).
est-il exact que dans ce cas mon préavis peut être réduit à un mois? je ne trouve pas de trace de cela.
merci à vous et bonne journée
Bonjour Madame François,
Le préavis est de 3 mois et il n’y a pas de réduction du délais, sauf si cela est prévu dans le contrat de bail ou via un arrangement à l’amiable.
Bien à vous,
Bonjour
Mon propriétaire me demande une augmentation de 95 euros par mois pour un loyer se 1250 euros hors charge.
La date anniversaire du bail signé pour un an est le 10/08/2011.
Un grand merci si vous pouviez me calculer l’augmentation légale.
Cordialement.
Bernard.
Bonjour Bernar,
Il n’est pas encore possible de calculer l’indexation du loyer car elle ne peut se faire qu’à la date anniversaire du bail, et les données concernant l’indice de consommation ne sont pas encore sorties pour le moment.
Cependant, tu pourras calculer toi-même cette indexation dès que les indices auront été produits en consultant l’adresse suivante : http://statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_consommation/calculateur_loyer/
Comme il n’est pas encore possible de la calculer, il faudrait voir d’où ton propriétaire tient cette augmentation de 95 euros, et le remettre en question.
Bien à toi,
bonjour,
Mon propriétaire me menace de faire appel a un juge de paix car je n ai pas encore payé 2 mois de loyer. J’ai deux question à vous posé.
- Lors de mon emmenagement, j’ai pris une duré d un an à renouvellé si j en ai envie. les 1an sont passé et je ss tjr locataire chez lui mais je n ai pas eu la preuve que je ss tjr locataire. Est ce normal???
- Comme je vous ai dit je n ‘ai pas encore payé 2 mois de loyé et il me menace de faire appel à un juge. Est il en droit de faire appel à ce juge pour 2 mois de loyé non payé??
j’attend votre reponse impatiement,
Merci
Bonjour Nacira,
En ce qui concerne la durée du bail, il faut d’abord que tu relises bien les termes et conditions de ton contrat, mais normalement, si ni le locataire, ni le propriétaire ne demandent un renouvellement du bail, il y a ce qu’on appelle reconduction tacite. À ce moment-là, le bail est considéré comme bail de 9 ans ayant commencé le jour de la signature de ce dernier. Mais il vaut mieux relire le contrat pour voir s’il n’y a pas de particularité à ce sujet.
En ce qui concerne le loyer, le propriétaire est en droit de faire appel à un juge de Paix pour pouvoir obtenir ses impayés.
Bien à toi,
Bonjour Madame, Monsieur,
J’ai reçu une lettre du propiétaire. Il m’a dit que due de l’augmentation de l’indice des prix à la consumation depuis septembre 2007, il faut payer 100 euros (forfaitaire) un plus du somme fixé prevue par mois. Il m’a demader de payer celle somme a partire du 1 mai prochain. Je voudrais savoir si cela sera possible considérant que dans le contract a été écrit « a chaque anniverssaire de l’entrée en viguer du bail » (le date de la signature a été 01.09.2007)?
Je vous en remercier par avance.
Bien à vous.
Madalina David
Bonjour David,
Sache que le propriétaire peut réaliser des indexations seulement à chaque date d’anniversaire, mais il n’est pas obligé de les réclamer à ces dates. Si un propriétaire oublie d’adresser une demande d’indexation à la date anniversaire, il ne pourra réclamer d’arriérés d’indexation que pour les 3 mois précédant la demande écrite (art. 6 de la loi sur les baux de résidence principale).
Donc dans ton cas, le propriétaire peut faire valoir l’indexation (mais il doit te fournir le calcul avec la demande par courrier), et si elle prend effet en mai, elle ne pourra compter rétroactivement que pour février, mars et avril.
En aucun cas donc il ne peut s’agir d’un forfait, et il serait donc bon que tu calcules toi-même cette indexation afin de vérifier en utilisant celui qui est détaillé à la page ci-dessus.
Bien à toi,
bonjour il y a 1 ans et 7 mois je paye 600 eur de loyer et 30 eur de ch ,mtn le propriétaire il m oblige de payer 30 eur de plus de charge ;et en plus avant quand j’ai visité la prt il m’a dit les défaut qu il ya;( il ya eglise africaine colé a mon aptt et j’ai un enfant de 7 mois il arrive pas dormir quand ils commence meme la nuit !!! et les escalier sont trés dangereux……….) est ce que dans ce cas peux me donner logement socail (j’ai déja fais la demande depuis le mois janvier mais ils m’ont dit que je doit attendre 8 ans !!!!!!!! vous pouver m’aider merci
Bonjour Zineb,
Pour l’augmentation de tes charges, tu peux demander à ton propriétaire un relevé détaillé. En effet, elles sont sensées être le reflet de ta consommation, donc une augmentation de 30 euros, signifierait une augmentation de ta consommation. Il faut donc demander ce relevé afin de constater si le calcul a été correctement fait.
Du côté logement social, nous n’en fournissons pas, car nous sommes un organisme de conseil. Si tu as déjà fait les démarches et que tu es sur une liste d’attente, nous ne pouvons malheureusement rien faire de plus.
Bien à toi,
bonjour
j ai une question qui dois payer normalement la reparation de la chaudiere bulex moi ou le proprietaire car il vien de m envoyer une facture en son nom de 165 euro pour payer la reparation et je crois qu’il a un conrat annuelle avec bulex pour toute entretien .
et merci a vous
Bonjour Boghaba,
Normalement la réparation de la chaudière est à charge du propriétaire, si et seulement si, son entretien a été réalisé par le locataire, donc toi-même, annuellement ou une fois tous les deux ans. Cela devrait logiquement être spécifié dans ton contrat de bail.
Si l’entretien n’a pas été fait, alors le propriétaire est en droit de te réclamer la réparation de la chaudière.
Bien à toi,
Bonjour Rachida,
L’indexation, au contraire ne peut pas se faire avant la date anniversaire du bail., et elle ne peut se faire qu’une fois par an. Donc, si ton loyer a par exemple été indexé le 30 janvier 2010, il ne pourra pas l’être à nouveau avant le 30 janvier 2011.
Si tu souhaites contester le montant ou la procédure (indexation trop tôt par exemple), il faut envoyer une lettre via courrier recommandé à ton propriétaire le plus vite possible, en y spécifiant les éventuelles erreurs.
Bien à toi,