Les différentes durées de bail
Il existe des baux de durées différentes :
- le bail de courte durée (durée égale ou inférieure à 3 ans),
- le bail de 9 ans,
- le bail à vie.
Les différentes durées de bail impliquent des modalités de rupture différentes, que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire.
Les différentes manières de résilier un contrat de bail avant son échéance normale
La résiliation de commun accord
Le propriétaire et le locataire peuvent de commun accord mettre fin au contrat de bail; les modalités de rupture du bail doivent alors être constatées par écrit.
Présentation d’un nouveau locataire
Le locataire peut présenter au propriétaire un nouveau locataire disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions. Il appartient totalement au propriétaire d’accepter ou non cette reprise de bail ainsi que le candidat locataire.
En cas d’accord du propriétaire, 2 possibilités se présentent :
- soit le bail est repris en cours et le nouveau locataire poursuit le contrat de bail le temps qu’il reste à celui-ci. Dans ce cas, une simple attestation stipulant le changement de locataire suffit,
- soit un nouveau bail est établi entre le propriétaire et ce nouveau locataire.
Le renon, congé ou préavis de sortie
Pour rompre le contrat de bail, trois mois avant l’expiration de celui-ci, le locataire et le bailleur peuvent remettre un préavis de rupture de bail. Il s’agit d’une période légale, le préavis ne peut donc être remis plus tard. Concrètement, cela veut dire que, passé ce délai, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période.
Attention : afin d’éviter toute contestation, le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.
Le contre – préavis
Le préavis de rupture anticipée (avant son expiration normale) du contrat de bail par le propriétaire est d’une durée de 6 mois. Dans ce cas, le locataire a la faculté de remettre un contre – préavis de 1 mois (envoi par recommandé). Ce contre – préavis permet au locataire de quitter le logement plus tôt. Il ne doit pas être motivé, et ne concerne que le bail d’une durée de 9 ans.
Le bail de 9 ans
Le bail de 9 ans est le bail « classique », par défaut et est donc le type de bail le plus utilisé dans le cas de la location d’immeubles de logement.
Ainsi, un bail aura d’office une durée de 9 ans si :
- il s’agit d’un contrat de bail oral ;
- la durée n’a pas été précisée explicitement dans le contrat ;
- il a été établi « sur papier » pour une durée comprise entre plus de 3 ans et moins de 9 ans.
Bien entendu, le bail peut aussi directement préciser une durée de 9 ans. Un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans sera régi par les mêmes dispositions.
Que se passe-t-il si la date de fin du bail de 9 ans est dépassée sans qu’aucune des parties ne s’en soit préoccupée ?
Le bail est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans.
Quand et comment le locataire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?
Quel que soit le moment où le locataire met fin à son bail, il ne doit jamais le motiver.
- Après 3 années d’occupation : le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail en remettant un préavis de 3 mois, à partir du 3ème anniversaire du bail.
- Avant 3 années d’occupation : le locataire pourra mettre fin à son bail à n’importe quel moment en remettant un préavis de trois mois qui prend cours le 1er du mois qui suit l’envoi. Mais il devra verser au propriétaire une indemnité de 3 mois de loyer s’il le fait durant la 1ère année d’occupation, de 2 mois de loyer la 2ème année et de 1 mois de loyer la 3ème année.
Quand et comment le propriétaire peut-il mettre fin au contrat de bail de 9 ans ?
À l’approche de l’expiration du contrat de bail, le propriétaire peut mettre fin au bail 6 mois avant la fin de la période de 9 ans. Il doit remettre un préavis par lettre recommandée sans motif ni versement de préavis. La durée de ce préavis sera donc de 6 mois.
Durant la période de 9 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, pour plusieurs motifs. Ceux-ci doivent être mentionnés dans le préavis. Leur contestation ne pourra se faire que devant un juge de paix.
- Pour occupation personnelle :
Le bien va être occupé soit par le bailleur lui-même, son conjoint, ses enfants et petits-enfants et ceux de son conjoint, soit par ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ou encore ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.
L’identité de la personne qui va occuper le logement, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, doivent être mentionnés dans le préavis.
Pour les baux conclus après le 31 mai 1997, en cas de demande du locataire, le propriétaire a 2 mois pour apporter la preuve de ce lien de parenté. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut introduire une requête en nullité auprès de la justice de paix.
Après restitution des lieux par le locataire, le propriétaire ou ses proches doivent intégrer le logement dans l’année qui suit et pour une durée de 2 ans au moins. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer au bailleur une indemnité de 18 mois de loyer. Le propriétaire ne pourra éviter de verser cette indemnité que s’il peut justifier des circonstances exceptionnelles qui l’empêchent d’exécuter le projet qui était le sien ou d’un motif imprévisible au moment de la notification du préavis.
- Pour travaux :
Il doit s’agir de travaux de reconstruction, transformation ou rénovation qui affectent le corps du logement occupé et qui le rendent donc inhabitable. Ces travaux ne peuvent se faire qu’à la fin de chaque triennat (période d’occupation de 3 ans) et à condition de notifier un préavis de 6 mois au locataire.
En plus du motif invoqué, le préavis doit être accompagné de documents qui prouvent que ces travaux vont être réalisés :
- soit un permis de bâtir,
- soit un devis détaillé,
- soit une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût,
- soit un contrat d’entreprise.
Le propriétaire doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme.
Et enfin, le propriétaire doit prouver que le coût de ces travaux est supérieur à 3 années de loyer. Si le bien loué est un appartement faisant partie d’un immeuble qui fait lui-même l’objet de la rénovation, le coût global des travaux ne doit dépasser que de 2 années de loyer de l’ensemble de ces logements.
Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le préavis sera nul.
La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer au propriétaire une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que celui-ci puisse justifier de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.
- Sans motif aucun :
À la fin de la première et de la deuxième période de 3 ans, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais à condition de notifier un préavis de 6 mois et de verser au locataire une indemnité :
- de 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
- de 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.
Si aucun préavis n’a été remis trois mois avant l’expiration du bail, celui-ci est alors prorogé (c’est-à-dire prolongé) aux mêmes conditions pour une période de 3 ans. Le bail sera alors résiliable tous les 3 ans en déposant un préavis de 3 mois avant l’expiration de cette période.
Le bail de courte durée, égale ou inférieure à 3 ans
Le locataire et le propriétaire peuvent conclure un bail d’une durée égale ou inférieure à 3 ans. On a appelle cela un bail de courte durée. Si la durée dépasse les 3 ans, le bail sera d’office considéré comme un bail de 9 ans.
Ce type de bail doit obligatoirement avoir été constaté par écrit.
Les baux de courte durée ne peuvent être prorogés (reconduits automatiquement) qu’une seule fois, par écrit et sous les mêmes conditions. Il est toutefois possible de conclure plusieurs contrats de bail successifs pour une durée totale qui ne peut excéder 3 ans. Au cas où les contrats successifs dépasseraient tout de même une période totale de 3 ans, on considère alors qu’un bail de 9 ans existe (et que la durée de 9 ans a débuté lors de l’installation du locataire). Si aucun congé n’a été notifié avant l’échéance, le bail initial continue aux mêmes conditions, mais il sera considéré comme un bail de 9 ans ayant débuté à l’installation du locataire.
Quand et comment le locataire et le propriétaire peuvent-ils mettre fin au contrat de bail de courte de durée ?
Ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au contrat prématurément, sauf s’il en a été convenu autrement (par exemple, si les deux parties se mettent d’accord pour résilier le contrat).
Le contrat peut être résilié moyennant un congé de 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu. Afin d’éviter toute contestation, un préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.
Si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance du contrat, le bail initial continue aux mêmes conditions mais il sera considéré comme ayant été conclu pour une période de 9 ans.
Le bail à vie
Il est possible de conclure un bail qui s’achève lorsque le locataire décède. Un tel contrat peut prévoir une impossibilité de revoir le loyer en cours de bail, mais ce n’est pas obligatoire. A moins que des dispositions contraires soient stipulées dans le contrat de bail, le bailleur ne pourra pas mettre un terme prématurément à ce contrat bail. Le locataire pourra par contre résilier son contrat quand il le voudra en remettant au propriétaire un préavis de 3 mois.
Auteur fiche : CIDJ
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Date de mise à jour : 17/06/2011
Bonjour,
Voici ma situation:
J’ai signé un bail de 3 ans et vit depuis 3 mois dans ce » studio » ( trou à rat…)…
après 3 mois je n’ai plus de sommeil…le tram passe dans ma rue et vu que je suis au sous-sol je ressent les vibrations/bruit énormément et ce de 04h30 ( premier tram) jusque 00h50…outre cela ma porte d’entrée est très mal isolée ( ancienne porte de 2 cm) et donne directement sur la porte du hal d’entrée qui donne sur la rue ( très mal isolée également)….à chaque claquement je me réveille…Outre cela la salle de bain du voisin du dessus laisse passer le bruit comme si sa salle de bain était dans le studio.
Voilà en ce qui concerne mes désagréments principaux.
Sur mon contrat de bail il y a une clause, je cite: » Le preneur pourra mettre un terme anticipativement au bail moyennant un préavis signifié au bailler, par lettre recommandée, d’au moins 3 mois. Il pourra alors soit verser une indeminité équivalente à 3 mois de loyer, soit retrouver un nouveau locataire aux mêmes conditions et qui agréera le bailleur. Dans ce 2ème cas, une indemnité forfaitaire pour frais de relocation de 250€ sera due au bailleur.
Ma question est: » Puis je rompre le contrat de bail en le signifiant par e-mail et surtout il y a il une possibilitée d’éviter ces frais de relocation de 250€ si je trouve un locataire. »
Bien à vous.
José
Bonjour,
J’ai repris un bail de 9ans en octobre 2010 car je conaissait l’ancien locateur .
On avait accordé á la signature de la reprise de bail que le prix etait 540euros.
En janvier 2011, le propriétaire a indexé á 570, et en 2012 encore une indexation plus qu’ arrive á 585e.
Ma question est la suivante : Il fallait pas attendre 1 ans depuis la signature du bail pour l’indexation? Les résultats des montants indexés sont plus élevés de ceux que je trouve dans le site officiel de Bruxelles. comment ça?
Merci!!
Bonjour,
Moi et mon copain on loue un appartement ( bail d’un ans). Quand on est rentrer tout était bien. Mais maintenant 5 mois plus tard il y’a de l’humidité donc plein de tache noir sur le mur de la cuisine. Est-ce-qu’on peut l’envoyer une recommander qu’on veut sortir de l’appartement ? Et que sont les conséquences? Parce qu’on a vraiment envie de déménager.
Bien a vous
Bonjour,
Merci pour la première réponse.
Nous avions un bail de 9 ans, signé en août 2009, envoyé notre préavis en décembre 2011.
Nous avons souhaité trouver par nous mêmes de nouveaux locataires pour le propriétaire afin de lui montrer notre envie de lui faciliter les choses et résoudre ce conflit à l’amiable.
Le propriétaire va donc rencontrer les potentiels locataires bientôt pour voir s’ils lui agréent.
Nous avons donc organisé toutes les démarches; cependant notre propriétaire souhaite toujours que nous lui versions l’indemnité pour rupture anticipée.
1- J’ai cru comprendre qu’il était dans son droit; mais n’est-ce pas un peu abusif dans ce cas? Etant donné que nous avons fait toutes les démarches par nous-mêmes?
Que dit la jurisprudence?
2- Il souhaite également que nous prenions tous les frais à notre charge : état des lieux de sortie par un expert.
Dans le cas où les frais d’état des lieux d’entrée avaient été partagés et réalisés par un expert (mais on ne nous avait pas laissé le choix entre l’expert ou le faire en interne )
Sommes-nous obligés de passer à nouveau par un professionnel dans ce cas?
Merci encore pour ces réponses claires et concises,
Sincères salutations,
Bonjour Marie,
L’indemnité est toujours due, à moins d’avoir un écrit du propriétaire comme quoi il y renonçait en cas de recherche du locataire sortant d’un nouveau locataire.
L’état des lieux de sortie doit être faite par un expert si cela a été fait par un expert à l’entrée, et normalement à frais partagés. Si le propriétaire ne veut pas, et que tu payes toi-même l’expert personnel, tu auras au moins le choix de ce dernier, ce qui peut être intéressant point de vue objectivité.
Bien à toi,
Bonjour,
nous louons actuellement une maison avec un bail de 9 ans. notre propriétaire nous a remis un renon pour occuper lui-même le bien. j’ai lu ci-dessus que l’on pouvais quitter les lieux avant les 6mois moyennant un préavis d’1 mois. Quand prend cours ce mois?
Aussi depuis novembre 2011, nous avons constaté et averti notre propiétaire que le boiler était fissuré. Le propriètaire a reconnu le problème mais prend énormément de temps pour effectuer les réparations (3 mois et toujours pas de nouvelles). nous avons constaté que le chauffage fonctionnait moins bien et craignions devoir payer beaucoup plus notre facture d’eau et de chauffage. La question est : pouvons nous demander des indemnités à notre propriétaire et si oui qu’elle est la marche à suivre?
je vous remercie d’avance pour votre réponse
Bonjour Miguel,
Le contre préavis doit toujours être envoyé avec la fin du mois pour débuter le 1er du mois suivant. Pour obtenir des indemnités officiellement, il faudra un jugement, ce serait peut-être plus opportun d’essayer de négocier alors avec le propriétaire (mettre cet accord par écrit signé par toutes les parties).
Bien à toi,
Bonjour,
je loue un studio à un jeune homme. Ce dernier m’a remis son préavis dans les règles. Arrivé à la date de remise des clefs il m’annonce qu’il n’a toujours pas de logement ailleurs mais compte quand même partir dès qu’il aura trouvé qqchose.
Que suis-je sensé faire ???
Bonjour Valerie,
Soit, tu lui confirmes par écrit qu’à titre exceptionnel, il peut rester deux mois supplémentaires et que l’INDEMNITE D’OCCUPATION (le terme est important et non plus un loyer) est due, soit tu lui enjoints de quitter immédiatement les lieux avec remise de clés, sinon tu pourras rentrer dans des procédures d’expulsion via la justice de paix.
Bien à toi,
j haobite depuis 19 ans dans un appartement j avais un bail de 3 6 9 ans mais depuis 10 ans je paye mon loyers sans bail est ce mon proprietaire est en tort je dois aller chez le juge de paix car il veut m expluser pour non payement de loyers j ai envoyer un lettre au juge de paix merci d avance
Bonjour Marie,
Le contrat qui date de 19 ans est toujours d’actualité, même si le bail n’a pas été renouvelé par écrit. Bien évidemment en cas de non paiement de loyer, le propriétaire peut obtenir un jugement et te faire expulser sur base du bail initial.
Bien à toi,
Bonjour,
je suis locataire d’un appartement depuis le 1 juin 2011 quand j’ai visiter l’appartement il était meublé et avait l’air impécable. Quelque semaine après notre instalation ma compagne à remarquer de petites tache noir sur les murs de la chambre, cuisine, salle de bain et salon. Etant donner que c’était la première foi qu’elle voyait cela elle a tout nettoyer. Mais sa a persister nous avons constater que c’était de la moisisure et qu’il y avait énormément d’humidité. Nous avons averti le propriétaire qui nous a dit d’aérer beaucoup plus souvent (ce qui était déjà fait) et qu’il fallait juste néttoyer avec de la javel. Il nous a fait trois gros trous d’aération soit disant pour que cela s’arrête mais sa à empirer. Je lui ai signaler mon envie de déménager dans une mois et demi étant donner que ma compagne est enceinte et que sont médecin a signaler qu’elle risquait des soucis de santé. Le bail nétant pas enregistrer peut-il garder mes deux mois de caution ( 900 euros) s’il n’a trouver personnes d’ici la? Et moi que puis-je faire intervenir l’hygiène?
Merci
Bonjour Jef,
Si le bail n’a pas été enregistré (et qu’il s’agit d »‘un bail de 9 ans), on peut donner un préavis immédiat sans délai mais il faut absolument faire une lettre recommandée indiquant les problèmes d’humidité récurrents, les problèmes de santé important de la locataire et indiquant qu’étant donné le non enregistrement du bail et des importants problèmes d’humidité, tu mets fin au bail et quitteras les lieux le ……
Le problème de la libération de la garantie est un point d’interrogation auquel on ne peut pas répondre.
Tu peux aussi demander au service de l’hygiène de la Commune de passer pour faire un constat, et ajouter leurs conclusions dans ton dossier.
S’il ne s’agit pas d’un bail de ans, tu ne peux pas jouer la carte du non-enregistrement. Il faut donc envoyer un courrier recommandé comme dit ci-dessus en reprenant tous les problèmes occasionnés et en mettant en demeure d’opérer aux réparations. L’inspection de l’hygiène pourra s’ajouter à ton dossier si tu restes sans réponses de la part du propriétaire et que tu décides d’aller en justice de paix par exemple. à ce moment-là, le mieux est de contacter un service juridique de 1e ligne (gratuit) qui pourra non seulement t’aiguiller, mais aussi voir la recevabilité de ton dossier.
Un de ces organismes se nomme Solidarités Nouvelles Bruxelles
Rue de la Porte Rouge 4
1000 Bruxelles
http://snbru.be
Bien à toi,
Bonjour,
je viens d’être licencié et dispose d’un préavis de 1 mois pour mon contrat de travail.Donc je souhaite quitter mon logement, et ce dans le plus brefs délais. J’ai un bail de 3 ans avec conditions de sortie au bout de 3 mois (je loue mon logement depuis juin 2011, soit moins d’un an). Est-il possible de réduire ce préavis de 3 mois à 1 mois dans le cas d’un licenciement?
Par ailleurs le propriétaire nous a exigé une garantie locative de 3 mois sur un compte bloqué, puis-je demandé recours car il me semble que le maximum sur compte bloqué est 2 mois?
Merci pour votre aide.
Bonjour Chomdu,
Sauf si une clause particulière stipule le contraire dans ton préavis, tu ne peux pas réduire ton préavis pour cette raison. Cela sera possible malgré tout via un arrangement à l’amiable avec le propriétaire, pour peu que ce dernier accepte. Si vous tombez d’accord, il faudra mettre cela par écrit signé par toutes les parties, afin de s’éviter d’éventuels problèmes futurs.
En ce qui concerne la garantie locative, il sera difficile de demander un recours après coup, dans la mesure où tu as accepté à la signature du contrat le montant des 3 mois, et qu’ils ont été versés.
Bien à toi,
Bonjour,
Les ennuis ont commencé dès que j’ai appliqué l’indexation légale du loyer ! Mon locataire (bail de 3 ans depuis septembre 2010) s’est plaint en décembre 2011 que le chauffage ne fonctionnait pas, qu’il y a de l’humidité dans les pièces et que l’appartement est insalubre. Or, il vient d’être constaté que le compteur de gaz (bien mis en service par Sibelgaz) n’était pas ouvert et que l’appartement n’avait pas été chauffé du tout depuis plus d’un an ! Puis-je mettre fin au contrat de bail pour non respect d’une location faite en bon père de famille entraînant une détéroriation du bien et sous quelles conditions (torts et griefs) ? Mon locataire paie en outre son loyer en retard et exige le placement d’une hotte dans la cuisine. Un état des lieux avait été effectué par un expert en immobilier. L’appartement est toujours conforme et tout fonctionne normalement. Merci d’avance !
Bonjour JLaure,
Aux vues de ton commentaire, tu sembles en effet dans ton bon droit. Mais dans la mesure où le locataire ne semble pas de bonne foi, tu ne pourras pas régler le problème à l’amiable. Il faut donc passer par la justice de Paix. Avant d’entreprendre cette démarche, le mieux est de consulter un service juridique de 1e ligne (gratuit) notamment spécialisé en logement. Là, tu auras alors toutes les informations nécessaires pour pouvoir sortir de cette situation sans t’attirer de soucis au niveau légal.
Voici leurs coordonnées :
Solidarités Nouvelles Bruxelles
Rue de la Porte Rouge 4
1000 Bruxelles
http://snbru.be
Bien à toi,
Bonjour,
je suis actuellement locataire d’un appartement à Ixelles, depuis le 1er septembre 2010. Nous avons signé pour un bail d’une année (jusqu’au 31/08/2011).
En mai 2011, j’ai contacté mon bailleur afin de savoir comment se passait le renouvellement. Il m’a cité une clause du bail disant que le bail se renouvelait automatiquement pour la même durée et aux mêmes conditions. Nous n’avons toutefois rien signé, et j’ai cru lire sur la toile qu’il fallait absolument une nouvelle signature.
Notre bail n’a pas été enregistré non plus, je me suis renseignée auprès du bureau d’enregistrement.
Dernièrement, nous avons voulu quitter notre appartement car nous avions trouvé mieux, et l’agence immobilière par laquelle notre bailleur passe nous a dit qu’il fallait que l’on paie une indemnité équivalente à 3 mois de loyer (clause du bail, mais il y en avait une autre ou nous pouvions trouver un locataire, mais notre bailleur ne veut pas) + préavis de 3 mois.
Je me demande si c’est bien normal vu que nous n’avons rien signé pour ce renouvellement (nous sommes à la moitié de la 2è année, 2 x 1 an), et s’il peut réellement faire abstraction de la 2è clause de résiliation (autrement dit, trouver un autre locataire).
Et est-ce que le fait qu’il n’ai jamais enregistré le bail peut jouer en notre faveur (pour éventuellement négocier, ou trouver un locataire au lieu de payer, ou autre..) ?
Merci d’avance !
Bonjour Mindy,
Le propriétaire a bien raison lorsqu’il dit que le bail se renouvelle automatiquement pour la même durée et aux mêmes conditions si ni le locataire, ni le propriétaire n’a fait signe. Si la clause qui permet d’éviter l’indemnité via le remplacement d’un locataire existe, elle n’est pas toujours évidente à faire respecter. En effet, le propriétaire peut toujours s’octroyer le droit de refuser un locataire de remplacement, ce qui rend du coup la cause caduque.
Il faut donc de toute façon rappeler à l’agence en charge du bien pour le propriétaire cette deuxième clause de remplacement, et peut-être voir directement avec eux pour cette possibilité en leur proposant un locataire. Mais tu auras toujours le risque qu’ils refusent et serait alors contrainte de t’acquitter des indemnités.
Le non-enregistrement du bail dans le cadre d’un contrat de courte durée ne te permet pas de faire pression dans cette optique malheureusement.
Bien à toi,
Je rectifie je l’ai signé le 28/06/2011 merci D’ »hondt
Bonjour, j’ai signé un bail d’un an qui n’a pas été enregistré ni caution mise sur un compte bloqué.
dans mon contrat de bail il n’y à pas stipulé que c’est pour 3 ans mais juste mis un an reconvertible automatiquement en un an.
Je l’ai signé avec mon conjoint le 28/02/2011 et normalement je devrais donner mon renom pour la fin mars mais voilà j’aimerais savoir si j’ai le droit de donner déjà mon renom fin de ce mois-ci fin janvier 2012 avec 3 mois de préavis ?
Les propirétaires mon dit on à voulut faire un test pour voir si on pouvais louer l’hiver car comme c’est une maison saisonnière à mon avis il ne pouvait pas louer à l’année.
Que puis je faire ou ne pas faire ? merci de’ me répondre assez vite Cordialement MMe D’hondt
Bonjour D’hondt,
Normalement, sauf si le contraire est stipulé dans ton contrat de bail, tu ne peux pas quitter ton logement sous contrat de courte durée, avant la fin de cette dernière. Tu devrais donc, conformément au contrat, envoyer ton préavis en février, pour qu’il prenne cours en mars et se finisse en juin.
Bien à toi,
Bonjour,
J’ai signé un bail avec mon locataire il y a un peu moins d’un an (15/04/11) et je lui ai fait part de mon préavis logement le 15/10/11 soit au moins 6 mois avant le renouvellement du bail. Mon locataire veut quitter mon appartement avant le 15/04/12 et une réduction de mon préavis arrangerait les deux parties (moi et lui). Comment peut-on faire ?
Bonjour Jan98,
Si toi et le locataire tombez d’accord sur l’arrangement à convenir, c’est d’autant plus facile. Il suffira de mettre la décision par écrit signé par toutes les parties, en y spécifiant bien l’accord sur la date. Ce document constituera alors un avenant au bail et aura du coup une valeur similaire. Cela permettra aux deux parties d’être protégées en cas de litige ultérieur éventuel.
bien à toi,
Bonjour,
J’ai signé au mois d’avril 2010 un bail de 4ans pour l’appartment que j’occupe actuellement.
Je comptais resté dans cet appartement pendant ces 4ans seulement ma femme a accouché d’une petite fille en octobre 2010 et nous n’avions jamais passé d’hiver dans cet appartement. Seulement voilà il y a un taux d’humidité dans les chambres suppérieur à 40% et des moisissures énormes envahissent les bords des fenêtres. J’en ai immédiatement prévenu le propriétaire qui est venu constaté (les fenêtres sont trempées de l’intérieur) et nous accuse de ne pas habiter les lieux « en bon père de famille » alors que nous aérions toutes les pièces pendant 1h par jour il nous a suggéré de les aérer toute la journée, chose que depuis nous faisons (même si c’est très compliqué avec note nourisson). Nous nettoyons les moisissures à la Javel tous les week-end mais elles reviennent sans cesse…
C’est pourquoi je lui ai envoyé un recommandé en décembre 2010 lui notifiant mon désir de mettre un terme au bail nous liant avec préavis jusqu’au 30 mars. Cependant il exige que comme le stipule le contrat nous lui version l’indemnité de 3mois supplémentaires, car nous lui proposons des personnes qui auraient pu reprendre le bail sous les mêmes conditions mais il refuse à chaque fois…
De quel recours disposons-nous? Merci d’avance! Cordialement,
Olivier
Bonjour Olivier,
Il est malheureusement difficile d’obliger un propriétaire à accepter des locataires de remplacement. Il faudrait peut-être essayer de savoir sur quels critères il refuse ou accepte un locataire de remplacement, mais il faudra peut-être t’acquitter de l’indemnité de départ malgré tout.
Tu peux bien entendu intenter une action en justice de paix, mais sache que la procédure est longue, fastidieuse, et que dans ce cas-ci, il n’est pas évident de se terminer en ta faveur. Le mieux est donc d’essayer de continuer de négocier avec le propriétaire.
Si tu souhaites aller plus loin dans le volet juridique, tu peux malgré tout contacter un service juridique de 1e ligne (gratuit) notamment spécialisé en logement et qui pourra alors t’aiguiller dans ce sens. Voici leurs coordonnées :
asbl Solidarités Nouvelles Bruxelles
Rue de la porte Rouge 4
1000 Bruxelles
http://snbru.be
Bien à toi,
Bonjour j ai singé mon bail de 1ans le 1/03/08 et j ai passé a 9ans on a pas fait des etat des lieux l appartement été invivable a ma rentrer j ai dépensé pas mal pour la remetttre en bonne etat elle est devenu super mais aprés 3ans de nouveau la salle de bain l hmidité j ai un seul chauffage qui se trouve dans le salon j ai écris a mon proprio a l amiable en disant les prob il a pas réagi, aprés j ai accouché je suis obligé de dormir dans le salon ou se trouve le chauffage impossbile de dormir pendant l hiver dans ma chambre tellement le froid ca rentre a travers les fenitres pas de double vitrage et je suis passé chez le juge de paix il a fait venir un expert le mercredi passé il a constaté les prob il a dit au proprio qui i doit insttaler un chauffage il lui répondu ca coute des fortune ce qui il peut faire un chauffage electric juste dans la salle de bain mais c est moi locataire qui paye la consomation mais j ai refusé alors la il a dis qui il va vendre l immeuble et quand le nouveau proprio va venir agumenter le loyer la je sais pas quoi je sais pas ou aller avec mon fils de 2ans je ne travaille pas svp dirgez moi. Bien a vous
Bonjour Zerhouni,
Il faut bien relire ton contrat de bail, mais il semblerait que tu puisses quitter ton logement via un préavis de 3 mois et sans avoir à payer d’indemnités. Changer de logement peut donc constituer une solution. Il est difficile d’obliger le propriétaire à installer un chauffage dans la mesure où lorsque tu as pris l’appartement, ce dernier n’en était pas pourvu, et tu as donc en connaissance de cause accepté la location du bien. Mais si tu souhaites réellement rester dans le logement, tu peux alors entamer une procédure en justice de paix. Si cette deuxième option constitue ton choix, le mieux est de prendre contact avec un service juridique de 1e ligne (gratuit) spécialisé en logement. Voici dans ce cadre les coordonnées de l’asbl Solidarités Nouvelles Bruxelles
Rue de la porte Rouge 4
1000 Bruxelles
http://snbru.be
Bien à toi,
Bonjour, voilà, nous avons emménager dans notre appartement en avril dernier pour une durée de 3 ans. Mais voilà que depuis quelques mois,Dans notre chambre, des taches de moisissures apparaissent n importe ou, il y a de l eau qui perle sur les murs ainsi que sur les arrêtes des murs et du plafond, une odeur pestilentiel se dégage de cette pièce ( sans doute l humidité). Toutes nos affaires se remplissent de champignons, meme celles laissées dans des cartons. Nous avons donc déménager notre chambre dans le salon car ce n étais plus vivable. Le propriétaire est au courant, mais n a pas trop l air de se décider a prendre en main la réalisation de travaux. Pour terminer, je suis enceinte de 5 mois, et je voulais donc savoir si nous pouvions rompre le contrat en étant toujours dans nos droits (pour récupérer la garantie locative)? Car vivre ici n est plus possible pour notre santé et celle du futur enfant. Un grand mer i
Bonjour Julie,
Normalement, il n’est pas possible de rompre un contrat de courte durée (3 ans ou moins) sauf si cela est explicitement prévu dans le contrat via une clause particulière de rupture anticipée. Dans ce cas, il faudra en respecter les modalités.
Si ce n’est pas le cas, tu peux alors t’arranger à l’amiable avec le propriétaire, mais il aura alors le droit de te refuser cet arrangement. Il faut donc, de toute façon envoyer un courrier recommandé de mise en demeure d’effectuer les travaux qui constituent des troubles de jouissance. Car dans le cas contraire, tu pourrais avoir recours à la justice de paix.
Il faudra alors voir la réaction de ton propriétaire à ce stade, et quelles éventuelles démarches tu peux entamer pour sortir de cette situation si elle persiste.
Bien à toi,
Bonjour!
Je loue actuellement un appartement à Bruxelles, c’est un bail de 3 ans et je ne suis qu’à ma première année, j’aimerai cependant déménager car l’isolement est un pure catastrophe? Je m’explique : une folle qui (par)fume tout le quartier avec ses herbes de provence et qui met Lady Gaga à fond à n’importe quelle heure sous pretexte qu’elle nous entend marcher et qu’elle ne veut pas vivre comme une vielle…. Or je suis en convention d’immersion professionelle (je roule pas sur l’or donc) et j’aimerais éviter de payer les 3mois d’indemnité + 3 mois de préavis. Au dessus, ils font des travaux et forent même un 25 décembre…
Et comme si ça ne suffisait pas je me suis faite agressée dans ma propre rue (j’ai pas déposition écrite de la police).
Est-il possible de demander au proprio (ou de le forcer?) à faire une résiliation de contrat à l’amiable avec ces prétextes?
Existe-t-il une procédure?
Bonne année 2012!
Bonjour Oriane,
Lorsqu’il s’agit d’un arrangement amiable, il n’est pas possible de forcer le propriétaire à rompre le contrat anticipativement. Tu peux en effet avancer les arguments que tu cites dans ce message pour lui faire la demande de résiliation anticipée. Mais il te demandera peut-être, s’il accepte, une indemnité en équivalent de mois de loyer. À ce titre, ce sera à vous deux de vous arranger, et il faudra, si accord il y a, mettre toutes ces décisions par écrit signé par toutes les parties.
Bien à toi,
Bonjour..mon propriétaire m’avait oralement autoriser de quitter sa maison qui quelques temps après notre emménagement a été dans un 1er temps déclarée insalubre,ensuite suite a quelques travaux déclarée habitable ,améliorable par la la région Wallonne..l’ autorisation de quitter sa maison,le propriétaire la faite aux 3 ou 4 personnes présentes lors d’un contrôle des services d’assainissement de la commune..près de 2 mois avant de déménager,fort de son autorisation,je lui ai téléphoné ,enfin un logement social m’avait été attribué et que dans le courant du mois suivant je déménageais ..Pas de problème me répondit t il.Quelques jours avant le fin du mois,je lui ai téléphoné afin de lui rendre les clés de sa maison..se qui fut fait..maintenant alors qu’il y a près de 2 mois que j’ai quitté,il me réclame 3 mois de loyer..sachant que j’étais dans ma 2ème année de location avec un contrat de 3 ans,que j’ai des témoins potentiels quant a ses dires,pensez vous qu’il est possible d’avoir un recours.merci d’avance et bonne année 2012
Bonjour Denis,
Normalement, si tu as quitté le logement, que les clés ont été remises et que la garantie locative a été restituée, le propriétaire ne peut pas te réclamer une indemnité par la suite. Normalement, tu n’aurais pas pu partir dans ta deuxième année de location d’un contrat de bail de 3 ans, sauf si une clause particulière de rupture anticipée y était inscrite, mais si l’appartement a été déclaré insalubre, cela change la donne. Mais le fait que tu aies des témoins compensera peut-être que rien n’a été décidé par écrit. Normalement, tu ne devrais pas t’inquiéter.
En cas de soucis d’ordre plus juridique, tu peux dès lors faire appel à un service juridique de 1e ligne (gratuit) notamment spécialisé en logement. Voici leurs coordonnées :
Solidarités Nouvelles Bruxelles
Rue de la Porte Rouge 4
1000 Bruxelles
http://snbru.be
Bien à toi,
Bonjour,
J’ai signé un bail de trois ans le 01/09/2010.
Ma situation amoureuse ayant changé j’ai emménagé avec madame dans un autre appartement …:)
J’ai donc envoyé récement par recommander,ma demande de résiliation du bail,à laquelle mon proprio(enfin le gérant) me répond ceci :
« nous accusons bonne réception de votre renom concernant la location précitée.
Toutefois, et conformément au bail liant les parties, vous avez signé un bail de 3 ans ferme, sans possibilité de renom anticipé.
Toutefois, votre bailleur accepterait de vous libérer de vos obligations locatives en lui cédant votre garantie à titre d’indemnités. Vous restez également redevable du paiement du loyer jusqu’à relocation des lieux par l’agence ».
Euh…n’y aurait il pas un leger problème dans ce cas-ci?
Ensuite ce même gérant, qui s’était occupé de l’état des lieux entrant,ne m’a jamais fait parvenir de copie de cet état des lieux.Je n’ai donc jamais rien signé concernant cet état des lieux.
???
Il me semble aussi que la législation ne l’autorisait pas à me demander une garantie locative,bloqué sur un compte banquaire,de trois mois de loyer. Est-ce axact?
Je suis dans ma deuxième année de location,n’a t’il plus seulement le droit de me réclamer deux mois d’indemnités?
Dois-je saisir un juge de paix?
Merci de m’éclairer sur la démarche à suivre dans ce cas.
Bonnes fêtes de fin d’année,
Geoffrey
Bonjour Geoffrey,
Le gérant est dans son droit lorsqu’il stipule qu’un bail de 3 ans, sans clause particulière de rupture anticipée, ne peut être rompu avant terme (ni par le locataire, ni par le propriétaire). Lorsqu’il propose de te libérer de tes obligations moyennant une indemnité et le paiement du loyer jusqu’à relocation, on rentre dans l’arrangement à l’amiable que tu peux choisir d’accepter ou non.
Si tu n’as pas signé l’état des lieux d’entrée, on ne peut à priori pas t’en demander un à la sortie. Même s’il est vrai que normalement, le montant de la garantie locative doit équivaloir à deux mois de loyer, le fait d’en avoir versé trois au début de la location ne te permet pas maintenant de le contester. En effet, on considère que tu as accepté ces conditions. Le fait que tu sois dans ta deuxième année de location ne te permet pas de partir plus tôt moyennant indemnités car il s’agit d’un contrat de trois ans.
Il n’est donc pas utile, en tout cas pour le moment, de saisir un juge de paix car le propriétaire est dans ses droits. Tu peux tenter de continuer de négocier, par exemple en proposant toi-même un nouveau locataire afin de t’éviter le temps d’attente pendant lequel tu payerais le loyer sans y habiter.
Bien à toi,
Bonjour,
Nous avons signé un bail de 9 ans an août 2009; nous souhaitons déménager pour le travail, et ainsi donner notre préavis avant la fin de l’année 2011.
Le préavis serait donc de 2 mois.
Y’a t’il des motifs pour ne pas payer l’indemnité d’1 mois au propriétaire, en cas de rupture anticipée? Même si le nouveau locataire se présente dans les lieux avant la fin de notre préavis?
Au moment de l’entrée dans les lieux, le propriétaire nous avait plus ou moins dit qu’on pouvait s’arranger en cas de rupture anticipée, mais maintenant a l’air tout de suite moins enclin à le faire.
Merci d’avance pour votre réponse,
Bonnes fêtes de fin d’année
Marie
Bonjour Marie,
Il faut de toute façon suivre les modalités prévues au bail. Le reste tient de l’arrangement à l’amiable (pour lequel, il vaut mieux mettre les décisions par écrit signé par toutes les parties). Sauf si le contraire est indiqué dans le contrat, la durée du préavis est de 3 mois et l’indemnité à payer est bien de 2 mois de loyer.
Comme il s’agit d’un arrangement amiable, le propriétaire a le droit de ne pas accepter et de suivre ce qui est prévu au dit contrat.
Bien à toi,
Bonjour,
Nous louons un appartement depuis 06/1997 et on vient de recevoir notre renom par recommandé mais sans raison (motif), doit il nous le donner ? L’état de l’appart après 15ans doit être comment? A notre entrée c’est vrai qu’il venait d’être remis à neuf, quand est il alors de l’usure locative???
Merci et bonnes fêtes de fin d’année
Sandra
Bonjour Sandra,
Le propriétaire n’a pas à donner de motif, puisqu’il rompt le contrat en fin de bail (bail de 9 ans prorogé deux fois de 3 ans). Vous êtes supposés avoir pris soin de l’appartement en bons pères de famille, il n’y a pas vraiment d’indications sur l’état dans lequel doit se trouver le bien, cela va dépendre d’un éventuel état des lieux d’entrée. Si ce dernier existe, le locataire doit rendre les lieux loués tels qu’il les a reçus, suivant cet état, excepté de ce qui a été dégradé par vétusté ou par force majeure, et cela sera constaté via l’état des lieux de sortie.
Bien à toi,
bonjour
nous sommes locataire moi et mon copain d’une maison avec bail qui na pas été enregistré 3-6-9 depuis le 1er septembre 2011 et les propriétaire qui sont séparé veulent mettre la maison en vente soit pour lui l’occupé ou elle, ils sont venu ce 22 décembre 2011 avec le notaire pour expertise de la maison .
dans ses conditions qu’elle sont mes droits
merci pour votre répons
et bonne fêtes de fin d’année a tous
mimi
Bonjour Amand,
La première chose est évidemment de bien relire ton contrat afin de voir s’il n’y a pas des clauses particulières de rupture anticipée.
Les propriétaires, sauf avec ton accord, ne peuvent pas rompre ton contrat de bail pour vendre le bien. En effet, lors d’une vente, l’acheteur doit reprendre les baux en cours. Le nouvel acquéreur pourra quant à lui rompre le bail pour occupation personnelle, pour peu qu’il respecte les modalités de rupture décrites sur notre fiche d’information ci-dessus.
Si tu souhaites quitter le logement avant la vente, tu peux également le faire dans les conditions citées sur cette même fiche. À savoir que pour rompre un contrat de 9 ans dans la première année de location, tu devras trois mois de loyer d’indemnités avec un préavis de 3 mois.
Le fait que le contrat ne soit pas enregistré peut dans certains cas permettre de partir sans payer d’indemnités, mais il faut vérifier que cela s’applique bien à ton contrat. Tu peux dans ce cadre t’adresser à l’asbl Solidarités Nouvelles Bruxelles qui est un organisme juridique de 1e ligne (gratuit) notamment spécialisé en logement. Voici leurs coordonnées :
Solidarités Nouvelles Bruxelles
Rue de la Porte Rouge 4
1000 Bruxelles
http://snbru.be
Bien à toi,
Merci pour votre réponse…je vais lui en faire part dès à présent.
Bonne continuation, votre site est vraiment très utile.
Bien à vous
Bonjour,
Un de mes proches est (était) locataire d’une maison dans laquelle il se trouve toujours pour le moment. Suite à une altercation avec le propriétaire (lui stipulant verbalement qu’il devait quitter la maison) et au fait que le bail arrivait à terme (fin octobre), il a décidé d’entreprendre des démarches pour déménager.
Aujourd’hui il a trouvé une autre maison et a déjà signé le contrat de bail qui a pris effet le 01 décembre 2011. Cependant, il n’avait pas envoyé de préavis de 3 mois au propriétaire actuel ce qui, d’après ce que j’ai lu, a prorogé le contrat qu’il avait avec lui pour une période de 9 ans !
Donc, mes questions sont:
- Peut-il légalement déménager?
- Quelles sont les conséquences du fait qu’il n’ait pas envoyé de préavis? A combien peuvent s’élever les indemnités demandés par son propriétaire?
Je vous remercie d’avance pour vos réponses
Bien à Vous
Bonjour Sabine,
En effet, et si rien ne stipule le contraire dans le contrat de bail, ce dernier a été prorogé pour une période de 9 ans. Légalement, ton proche ne peut pas partir sans préavis. Si aucune indemnités n’est prévue par le bail, il n’est pas réellement possible de déterminer le montant que le propriétaire demanderait. Mais il pourrait éventuellement aller en justice de paix et demander des indemnités à ce moment car la procédure de rupture n’a pas été respectée.
Cependant, si les relations ne sont pas bonnes entre le propriétaire et le locataire, et que tous deux souhaitent partir, il faudrait voir s’il ne serait pas malgré tout possible de faire un arrangement à l’amiable sur le départ. De toute façon, il faudra avertir le propriétaire du départ, ne fut-ce que pour la remise des clés, la restitution de la garantie locative et l’éventuel état des lieux de sortie. Il faudrait voir sa réaction à l’annonce de cette nouvelle.
Tant que le propriétaire n’est pas au courant, il est difficile de donner des conseils sur d’éventuelles démarches, mais il faut tenter le fait que tous deux souhaitaient partir et que ça devrait les arranger.
Bien à toi,