Le contrat de bail : que doit-il contenir et qui doit le signer ?
Le contrat de bail
A partir du moment où une personne (le propriétaire, dit aussi le « bailleur ») permet l’occupation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (le locataire, dit aussi le « preneur »), en échange de quoi il reçoit une somme d’argent tous les mois, la loi considère qu’un contrat de bail (ou contrat de location) lie ces deux personnes.
Il est obligatoire de conclure le contrat de bail par écrit, et ce, depuis le 15 juin 2007. Si, avant cette date, il n’a pas été établi par écrit, on parlera de contrat de bail oral. Attention : les différentes clauses prévues dans un contrat de bail, même contresignées par le locataire, ne seront valables que si elles ne sont pas contraires à ce qui a été prévu dans la loi sur les baux à loyers.
Il t’est loisible de vérifier cela soit en consultant la page adéquate sur ce site ou en te référant à la loi. Nous te proposons un exemple de contrat de bail dans ce dossier (version RTF et version PDF). Celui-ci a été réfléchi de façon à ce que la loi soit respectée et qu’aucune partie (tant locataire que bailleur) ne se retrouve lésée par ce bail.
Qui peut conclure un contrat de bail ?
Toute personne majeure et tout mineur émancipé peut conclure un contrat de bail.
Le contrat de bail écrit est obligatoire
Une modification de la législation datant du 15 juin 2007 stipule que désormais tous les baux devront être obligatoirement conclus par écrit, et plus de manière orale.
Dans le cas de baux conclus de manière orale avant le 15 juin 2007, ils restent évidemment valables, mais chacune des parties a le droit d’exiger la mise par écrit du contrat.
Les annexes
Chaque contrat de bail doit obligatoirement être accompagnée d’une annexe disponible ici, en regard de l’arrêté royal du 4 mai 2007. De plus il faut désormais joindre au contrat de bail une copie de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
L’enregistrement
Enregistrer son bail: qu’est-ce que c’est et comment cela se passe-t-il concrètement ?
L’enregistrement d’un bail écrit consiste à transmettre physiquement un exemplaire du contrat de bail à l’Administration de l’Enregistrement (qui dépend du Service public fédéral Finances). L’Administration va inscrire dans un registre les principales données contenues dans le bail.
Pour pouvoir être enregistré, un bail doit comporter obligatoirement, outre la signature des deux parties: le nom et l’adresse du bailleur (propriétaire), le nom du preneur (le locataire), la date où la location prend cours, le montant du loyer et une description du bien loué.
Il existe différents bureaux de l’Enregistrement compétents, dépendant de l’adresse du bien loué. Les coordonnées de ceux-ci peuvent être demandées en téléphonant au 02 572 57 57 (SPF Finances, accessible les jours ouvrables de 8h à 17h) ou trouvées sur cette page web en entrant le code postal et éventuellement la rue ou se situe l’immeuble loué.
Cela peut se faire de plusieurs manières:
- envoyer un e-mail (tu dois alors scanner le bail signé par les deux parties et l’envoyer sous fichier PDF en pièce jointe de l’e-mail);
- envoyer un fax du bail signé par les deux parties;
- envoyer par la poste un exemplaire du bail signé par les deux parties;
- se rendre directement sur place, en possession d’un exemplaire du bail signé par les deux parties.
Une fois le bail enregistré, le bureau de l’Enregistrement compétent en remet une copie au bailleur (sur place ou par courrier à son adresse spécifiée dans le bail si la procédure a été faite par courrier, e-mail ou fax).
L’enregistrement est gratuit et obligatoire, sous réserve de sanctions
L’enregistrement du bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté exclusivement au logement est absolument obligatoire et, depuis début 2007, doit être effectué par le bailleur (le propriétaire). Cette obligation d’enregistrement porte également si le logement mis en location n’est pas affecté à la résidence principale du preneur (comme, par exemple, dans le cas d’un kot étudiant).
L’enregistrement doit absolument se faire dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.
Pour les baux qui datent d’avant le 31 décembre 2006 et qui n’ont pas été enregistrés malgré l’obligation qui existait déjà auparavant, un délai de mise en ordre a été accordé jusqu’au 30 juin 2007. Tout ancien bail enregistré après ce délai fera l’objet d’une amende de 25 €.
L’enregistrement du bail est gratuit depuis le 1er janvier 2007.
En cas de non-enregistrement du bail d’un logement, outre une amende de 25 €, des sanctions fiscales sont prévues pour le propriétaire. Par ailleurs, si le bail n’est pas enregistré, le preneur (le locataire) peut mettre fin au bail sans préavis, pour autant qu’il s’agisse d’un bail de neuf ans ou plus, ou d’un bail à vie. Les baux de courte durée (inférieure ou égale à 3 ans) ne sont donc pas concernés par cette dernière disposition.
Si le locataire constate que le propriétaire n’a pas enregistré le bail, malgré l’obligation légale, il peut le faire lui-même. De prime abord, il semble que le locataire puisse alors demander au propriétaire le remboursement de l’amende.
L’enregistrement : une protection pour le locataire comme le propriétaire
Une fois enregistré, le bail a une date certaine, et il est opposable à tous. La date certaine signifie que personne ne pourra contester l’existence du contrat de bail, ni son contenu. Le bail est opposable à tous: cela signifie que les autres personnes intéressées devront respecter le contrat de bail. Cela peut jouer notamment pour le nouvel acquéreur d’un immeuble qui ne pourra pas se défaire des locataires existants aux mêmes conditions que si le bail n’avait pas été enregistré.
Auteur fiche : CIDJ
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Date de mise à jour : 18/05/2010
Bonjour et félicitations pour votre site, clair et réactif! Je viens
José | 18 mars 2010Bonjour et félicitations pour votre site, clair et réactif!
Je viens de visiter un appartement qui me plaît. Aussitôt, la représentante de l’agence m’a demandé de verser une somme (pas vraiment définie, entre 100 euros et un mois de loyer) comme “acompte”, pour qu’elle arrête les visites et me réserve l’appartement. Le bail serait signé une semaine plus tard. Est-ce légal? Je n’ai pas trouvé les textes correspondants, sauf un cas ici http://www.pap.be/fr/informations/questions-maison/option-payante-desistement-locataire.html
Je ne veux pas verser d’argent tant que je n’ai pas lu le bail et pu m’informer des conditions détaillées – mais je risque bien sûr de voir l’appartement me passer sous le nez… J’ai parlé aux anciens locataires qui n’ont eu aucun problème ni avec l’agence, ni avec les propriétaires.
Merci d’avance de votre réponse, bien sûr je suis un peu pressé par le temps car l’agence veut procéder au plus vite.
José-Miguel
Bonjour José-Miguel, Si la représentante de l'agence t'a demandé un accompte
CIDJ | 19 mars 2010Bonjour José-Miguel,
Si la représentante de l’agence t’a demandé un accompte pour bloquer l’appartement, cela peut se faire, mais cela doit être absolument mis par écrit signé par vous deux. Il faut que sur cet écrit soient aussi détaillées les conditions de l’accompte, à savoir le montant, la procédure en cas de renonciation de ta part à l’appartement, etc…
Si la réception du bail se fait plus tard, sache que tu peux encore te désister avant de signer si les conditions ne te plaisent pas, mais tu devras faire attention aux conditions émises à propos de l’accompte (s’il est mis par exemple que si désistement il y a, l’agence garde l’accompte).
Si tu veux t’éviter tout problème et te munir d’éventuelles preuves qui pourraient te servir le cas échéant, l’important est la mise par écrit signé.
Bien à toi,
MERCI! Je vous inviterai à ma pendaison de crémaillère!
José | 19 mars 2010MERCI! Je vous inviterai à ma pendaison de crémaillère!
Bonjour, compliments pour votre site. Très bien fait. J'ai signè
Benjamin | 29 mars 2010Bonjour,
compliments pour votre site. Très bien fait.
J’ai signè une offre et promise de location et versé une avance en m’engageant à signer le bail, malreusement ou j’ai signé le proprietaire se réserve le droit de garder l’acompte versé si moi je désiste e je ne signe pas pas le bail dans le delai prévu et ce que soit le motif invoqué.
Maintenant l’appartement n’est pas encore fini et j’ai les etats des lieux dans une semaine. S’il y a un gros problème avec l’appart (système de ventilation très bruyante), est-ce que il y a moyed de sortir du contrat?
En plus dans le contrat il y a l’art. sur les charges communes locatives:
“ils comprennent tous les frais de consommation et d’entretien relatifs à l’immeuble… … les frais d’entretien et d’assurance des ascenseurs et appareils communs de chauffage, d’éclairage et autres appareillages, les frais de gestion, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l’entretien des parties communes, y compris le jardin, les fosses septiques et les dégraisseurs, les frais de gestion en compris la rémunération versée au syndic, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l’entretien des parties communes.”
c’est normal ca? après les charges communes sont definies par un montant.
merci beaucoup pour votre support.
Bonjour, Quelles sont les conditions pour être "garant" d'un locataire
Antonella | 30 mars 2010Bonjour,
Quelles sont les conditions pour être “garant” d’un locataire ?
Merci
Bonjour Antonella, Il n'y a pas de conditions pour être garant.
CIDJ | 1 avril 2010Bonjour Antonella,
Il n’y a pas de conditions pour être garant. Tu devras peut-être montrer une preuve de tes revenus, mais rien de plus.
Ensuite, tu devras aussi signer le bail : soit via un article en plus qui stipule que tu te portes garant en cas de non paiement, etc…Soit via une annexe. Dans les deux cas, tu devras signer et donner tes coordonnées d’identité.
Bien à toi,
Bonjour Benjamin, Tout dépend de savoir si tu as signé
CIDJ | 2 avril 2010Bonjour Benjamin,
Tout dépend de savoir si tu as signé le contrat de bail. Si tu ne l’as pas fait, tu devras laisser ton avance comme convenu. Par contre si tu l’as signé, ce ne sera pas possible de te rétracter. Si tu es présent lors de l’état des lieux d’entrée, cela voudra dire que tu es d’accord.
Concernant les charges communes locatives, s’il s’agit d’un immeuble à apparrtements multiples, il y a déjà la quote part calculée pour les locataires, sur les décomptes trimestriels ou annuels établis par les syndic, donc tous les frais ne sont pas à charge du locataire, certains sont uniquement à charge du propriétaire.
Bien à toi,
bonjour, cela fait 8 ans que je suis dans ma
VERONIQUE LH | 3 mai 2010bonjour, cela fait 8 ans que je suis dans ma maison , mon bail était de 6 ans (2002-2008) depuis il a ete reconduit pour 6 ans sans nouveau bail mais voila avec mon mari on aimerait déménager. il n’y a pas eu d’état des lieu d’entrée. mais j’aimerais savoir si je peux faire un préavis d’1 mois a mon propriétaire ou si il faut que je fasse 3 mois de préavis.
Bonjour Véronique Lh, Normalement, il faut que tu fasses les 3
CIDJ | 4 mai 2010Bonjour Véronique Lh,
Normalement, il faut que tu fasses les 3 mois de préavis qu’il y ait eu état des lieux d’entrée ou pas. Ce que tu peux essayer, est de t’arranger à l’amiable avec le propriétaire pour passer à un mois. Si ce dernier accepte, il faut que vous actiez la décision par écrit signé par toutes les parties.
Bien à toi,
merci a vous pour votre reponse
VERONIQUE LH | 4 mai 2010merci a vous pour votre reponse
Bonjour, je voudrais savoir dans la mesure du possible si
MonAmiWilly | 4 juin 2010Bonjour, je voudrais savoir dans la mesure du possible si cela peut se faire,
Je vais quitté mon appartement l’également , je soupçonne avec raison que le propriétaire veut vendre l’appartement que j’occupe , lui insiste avec force pour que je reste , je lui ai dit, d’accords a une condition, on fait un nouveau bail de 9 ans et vous ajouté a celui-ci que si l’appartement est vendu , le nouveau propriétaire sera tenu et devra respecté le bail que j’ai signé avec l’enceins propriétaire , c.a.d. lui , il ne dit qu’il ne peut pas, qu’une telle clause est illégale ,
Ce serait gentil a vous de me dire s’il a raison ou pas .
Grand merci
Bonjour MonAmiWilly, Sache que lorsqu'un appartement est vendu, le nouveau propriétaire
CIDJ | 9 juin 2010Bonjour MonAmiWilly,
Sache que lorsqu’un appartement est vendu, le nouveau propriétaire doit respecter les conditions de bail des locataires du bien acheté. Dans ton cas, si tu signes un nouveau contrat, le propriétaire reprendra le bail en cours. Donc la clause n’est pas utile à ce titre. N’oublie pas non plus qu’un bailleur peut rompre un bail de 9 ans sous certaines conditions (elles sont détaillées dans notre fiche d’information suivante : http://www.bruxelles-j.be/le-contrat-de-bail-quels-types-et-comment-les-rompre)
Bien à toi,
Bonjour enfait j ai un contrat de bail de 9Ans
Sandraline | 15 juin 2010Bonjour enfait j ai un contrat de bail de 9Ans que le propriétaire à signé et moi, que j ai pas eu le temp de le légalisé et je viens d apprendre que le commerce sera vendu par vente publique que faire puis-je encore légalisé ??Le nouveau propriétaire pourra me mettre dehors??
Bonjour, Mon nom est stéphane, et mon cas est que
stephane coté | 22 juin 2010Bonjour,
Mon nom est stéphane, et mon cas est que le concierge est venu me voir pour
signer le bail étandonné que celui qui avait signé le bail a décidé de partir, nous
étions en colocation de trois chambres dans un 51/2, mais les deux autres sont
partis.En me laissant responsable de sous louer les deux chambres, j’ai signes
en fevrier 2010, mais je veux partir et il m’oblige a payer la durée du bail .Quoi faire
Bonjour Sandraline, il faut d'abord savoir si tu es sous bail
CIDJ | 24 juin 2010Bonjour Sandraline,
il faut d’abord savoir si tu es sous bail commercial ou bail de résidence principale. Qu’entends-tu par légaliser ? S’il s’agit de la signature du bail que tu n’aurais pas faite, alors le propriétaire peut faire ce qu’il veut puisque c’est comme s’il n’avait pas de locataire.
Pour ce qui est des ventes des des immeubles avec baux de résidence principale, le nouveau propriétaire est normalement tenu de continuer le contrat, même s’il peut le résilier (puisque dans ton cas il s’agit d’un bail de 9 ans) sous certaines conditions.
Si tu veux plus d’informations, il faut que tu précises ce que entends par légaliser, et surtout le type de contrat qui te régis.
Bien à toi,
Bonjour Stéphane coté, Tu ne donnes pas assez d'information pour te
CIDJ | 1 juillet 2010Bonjour Stéphane coté,
Tu ne donnes pas assez d’information pour te donner les conseils les plus adéquats. Avec ce que tu écris, si tu as signé le bail tout seul au mois de février, alors tu es seul responsable et tu devras payer soit jusqu’à la fin du bail, soit donner un renom si c’est possible et assumer tout tout seul.
Tout dépend de ton contrat en réalité : sa durée et le nombre de signataires, les éventuelles modalités de rupture qui pourraient y être décrites.
N’hésite donc pas à nous recontacter en cas de besoin.
Bien à toi,
Très interressant votre site! bravo et merci! j'ai un petit kot,depuis
Milou | 5 juillet 2010Très interressant votre site! bravo et merci!
j’ai un petit kot,depuis l’année passée, dans ma maison, nous sommes pensionnés et pas très riche, ceci nous aide à vivre …
si nous louons en juillet (avec bail écrit) pour la rentrée de septembre, et que l’étudiant fait faux bond, à la rentrée, quels sont nos recourts.
doit on se présenter devant un juge? lequel?
à quelles indemnités peut on prétendre dans ce cas?
quelles précautions prendre pour éviter cela?
pcq un kot, après septembre, on ne sait plus le louer, donc nous perdrions une année entière de location…
bonjour je suis locataire depuis un an d'un appartement louer
Carol Ann | 9 juillet 2010bonjour je suis locataire depuis un an d’un appartement louer pour 3ans mais je voudrais resilier le contrat pour 2 raisons, j’ai rencontrer qqun et j’aimerais vivre avec du coup mon appart deviens supperflu et 2em raison c’est que l’ont avais prevu l’appartement pour ma soeur et moi donc le loyer aurais ete bon mais ma soeur n’a pas pu venir du coup je me trouve avec un loyer bcp trop elevee et n’arrive pas a suivre je coule petit a petit donc j’aimerais aussi le rendre pour moi prendre qqchose de plus petit
en donnant mon preavis de 3mois et ayant l’appartement en toujours bon etat (comme a l’etat des lieu de mon entrée) vais-je recuperer ma caution ou comme mon poprio l’a dit il le garde parce que je part plus tot?
Bonjour Milou, Vous êtes propriétaire d'un kot que vous allez mettre
CIDJ | 20 juillet 2010Bonjour Milou,
Vous êtes propriétaire d’un kot que vous allez mettre en location. Vous vous demandez quelle est votre marche de manœuvre si votre locataire vous fait faux bond.
Avant tout, il faut savoir qu’un bail de courte durée (inférieur ou égal à trois ans) ne peut être résilié, sauf si une close particulière précise les modalités de résiliation.
Il vous reviens donc rédiger une close de sortie où vous pouvez imposer certaines contraintes au locataire qui voudrait quitter le kot prématurément.
De même, si vous ne rédigez pas cette close il sera alors considéré que le locataire ne peut quitter les lieux avant la fin du bail.
Je vous conseille donc de prévoir dans le contrat les modalités de résiliation avec par exemple la perte de la garantie locative ou l’obligation de trouver un nouveau locataire. Cela mettra les choses au clair dès le départ alors que si ce n’est pas prévu, vous pourriez être confrontée à une intervention de la justice de paix, si votre locataire tient à partir alors que la loi ne le permet pas.
J’espère avoir répondu à votre question, sinon n’hésitez à nous recontacter.
Merci pour vos encouragements!
Bien à vous,
Bonjour Carol Ann, Tu es locataire d'un appartement depuis un an
CIDJ | 20 juillet 2010Bonjour Carol Ann,
Tu es locataire d’un appartement depuis un an avec un bail de 3 ans.
Tu voudrais quitter cet appartement pour plusieurs raisons.
En principe un contrat de courte durée (3 ans maximum)n’est pas résiliable. La première chose à faire est de vérifier dans le contrat, peut-être qu’il y figure une clause spéciale qui prévoit les modalités de résiliation.
S’il n’y a rien de précisé à ce sujet dans le bail, il faut que tu négocies un accord avec le propriétaire. Tout ce dont vous avez convenu sera ensuite à mettre sur papier en deux exemplaires, signés par les deux parties.
S’il refuse un accord à l’amiable, il faudra alors faire passer l’affaire devant la justice de paix.
Bonne chance et n’hésites pas à revenir vers nous au besoin.
Bien à toi,
Bonjour, Ayant appris par l'agence immobilière que ma propriétaire allait vendre
rondoudoo | 26 juillet 2010Bonjour,
Ayant appris par l’agence immobilière que ma propriétaire allait vendre l’appartement que j’occupe, j’ai décidé de prendre les devants et déjà commencé les recherches pour un nouveau logement.
Par chance j’ai trouvé un logement que je pourrais occupé à partir du 1er septembre.
J’ai un bail de 3 années consécutives qui prend fin en mars 2011.
J’ai demandé à ma propriétaire de ne prester qu’un seul mois de préavis et de payer l’indeminité d’un mois, ce qu’elle a refusé. J’ai aussi proposé de trouver un nouveau locataire pour lui céder mon bail, ce qu’elle a refusé également alors que cette clause est prévue dans mon bail.
Après m’être renseignée, mon bail ne semble pas être enregistré. J’ai lu sur votre site que pour un bail de 3 ans cela ne changeait.
A savoir aussi que je loue un appartement avec cuisine équipée et qu’elle n’a jamais voulu réparer le four en prétextant que c’était de ma faute si du jour au lendemain il ne fonctionnait plus.
Ma propriétaire m’a renvoyé vers son avocat pour toute autre négociation. Face à un homme de loi, je me sens un peu désarmée.
Auriez-vous un conseil?
merci d’avance
Rondoudoo
Bonjour Rondoudoo, Dans ton cas, il n'y a malheureusement pas de
CIDJ | 28 juillet 2010Bonjour Rondoudoo,
Dans ton cas, il n’y a malheureusement pas de solutions possibles excepté la négociation à l’amiable. En effet, sous contrat de 3 ans, sans clause particulière de rupture anticipée, tu ne peux quitter ton logement avant son terme, même si le bail n’a pas été enregistré.
Tu peux essayer de faire jouer la clause qui permet le remplacement d’un locataire, mais encore faut-il que la propriétaire accepte ce nouveau locataire, ce qui n’est pas obligatoire. Il faut donc négocier ou attendre.
Bien à toi,
bonjour, je loue un appartement depuis peu et j'ai remarqué sur
stephanie | 29 juillet 2010bonjour,
je loue un appartement depuis peu et j’ai remarqué sur le contrat de bail qu’en effet je ne loue pas le bon appartement, par contre sur l’état des lieux tout est correct, comme j’aimerais partir de là (j’ai rencontré quelqu’un avec 1 enfant, celui devient trop etroit puisque moi meme j’ai aussi 1 enfant et l’appartement ne comprend que 2 chambres).
que puis je faire sachant que le bail n’est pas correct et est d’une durée d’1 an avec 3 mois de preavis???
merci de vos reponses
Bonjour Stéphanie, Dans la mesure où tu as signé ce contrat,
CIDJ | 30 juillet 2010Bonjour Stéphanie,
Dans la mesure où tu as signé ce contrat, cela signifie que tu es d’accord avec ses modalités. Et donc avec un contrat de bail d’un an, il n’est à priori pas possible de partir anticipativement. Ta seule option reste l’arrangement à l’amiable avec le propriétaire afin qu’il puisse te laisser partir. Si vous arrivez à un accord, n’oubliez pas de mettre la décision par écrit signé.
Bien à toi,