L’état des lieux d’entrée et de sortie 27


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L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est un document dans lequel est détaillé l’état du logement au moment de l’entrée du locataire.
Lorsque le locataire aura déménagé, qu’il aura quitté les lieux, un état des lieux de sortie pourra être fait. Ainsi, ces 2 états des lieux seront comparés afin de vérifier si le locataire a causé des dégâts au logement pendant la durée de sa location.

L’état du logement au début de la location

Le propriétaire doit veiller à ce que le logement qu’il met en location corresponde aux normes de salubrité, de sécurité et d’équipement qui sont édictées par le code bruxellois du logement.
Il est permis de déroger à cette règle uniquement dans le cas d’un bail à rénovation.

La clause de remise en état

Attention, si le locataire signe un bail contenant une clause de remise en état, cela veut dire qu’il accepte de restituer les lieux en parfait état.
Cela a pour conséquence qu’il sera tenu de restituer le logement dans un état meilleur qu’au moment de sa prise en possession et cela, même s’il y a un état des lieux détaillé.
Si, lors de la lecture du bail, tu remarques ce genre de clause, n’accepte pas de signer ce bail tant qu’elle n’en a pas été retirée.

Qui peut faire l’état des lieux ?

  • Le locataire et le propriétaire peuvent faire l’état des lieux ensemble. Il s’agit alors d’un état des lieux établi à l’amiable.
    Cette solution est intéressante puisque qu’elle ne coûte rien.

Afin de t’en faciliter la tâche, nous te proposons de télécharger ici une « grille d’état des lieux « . En suivant celle-ci point par point, tu obtiendras un état des lieux juste et précis. N’oublie pas de l’imprimer en 2 exemplaires afin que ton propriétaire et toi disposiez chacun d’un exemplaire.

  • Vous pouvez aussi désigner un expert tel qu’un géomètre expert immobilier ou un architecte. Les honoraires de cet expert seront à partager entre les deux parties.
  • Si les parties ne parviennent pas à s’entendre, chacune d’elles peut désigner un expert qu’elle devra payer elle-même.

Pour que l’état des lieux soit valable

  • Il faut qu’il soit dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur ou de leur représentant.
  • Il faut que l’état des lieux soit daté et signé par les deux parties, le locataire et le propriétaire.
  • Il faut qu’il soit détaillé et précis. Des formules génériques telles que :  » La cuisine est en état d’entretien correct et bien connu des parties.  » ne sont pas prises en considération.

Si l’une des parties refuse qu’un état des lieux soit dressé, il peut être demandé au juge de paix de désigner un expert. Cette demande doit être introduite à la fin du premier mois ou des 15 premiers jours d’occupation selon que le bail est respectivement d’une durée inférieure ou supérieure à 1 an.

Et si aucun état des lieux n’a été établi

Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du logement, tout l’avantage revient au locataire. En effet, lors de la sortie du bien, le propriétaire ne pourra réclamer à son locataire aucun frais de remise en état puisqu’il ne dispose d’aucun moyen pour prouver l’état de logement à ce moment.

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est un document dans lequel est détaillé l’état du logement au moment de la sortie du locataire.
Il est dressé le plus souvent après le déménagement du locataire au moment de la remise des clés de celui-ci.
Il sera comparé avec l’état des lieux d’entrée afin de vérifier si des dégâts ont été causés au logement, pendant la durée de la location.
Ainsi, si des dégâts ont été causés, le locataire devra les réparer ou dédommager le propriétaire, sauf s’ils sont causés par la vétusté du logement ou par une usure locative normale.

Les personnes pouvant être en charge de réaliser un état des lieux de sortie et les conditions de validité sont les mêmes que pour l’état des lieux d’entrée.

Auteur fiche : CIDJ
Date de mise à jour : 31/05/2013


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27 commentaires sur “L’état des lieux d’entrée et de sortie

  • lauren

    Bonjour,
    ma propriétaire a « fait » un état des lieux en août alors qu’on a signé le bail en avril (enregistré en avril) pour une entrée en mai. Il est bien évidemment antidaté (je peux le prouver via les mails). De plus, vu la signature tardive, le bail n’est pas enregistré (alors que l’article 1730 CC prévoit que c’est obligatoire). Cet état des lieux a-t-til une quelconque valeur ?
    Merci

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Lauren,

      Un état des lieux d’entrée doit se faire avant la remise des clés, dès lors cet état des lieux est contestable. Mais tu pourrais cependant le vérifier, y faire les remarques éventuelles, et indiquer au propriétaire qu’il a été fait tardivement. Cependant, sache que comme il a été fait après plusieurs mois, il ne devrait pas t’être défavorable, puisque ce seront les constatations de la date tardive qui compteront et donc si tu occasionnes des dégâts entretemps, ils ne seront pas mis à ta charge…

      Bien à toi,

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Di Legami,

      Tout dépend si cela est fait à l’amiable entre le propriétaire et le locataire sans expertise (rien à payer), ou si c’est un expert qui s’occupe de l’état des lieux. Dans ce cas, et sauf mention contraire dans ton contrat de bail, les frais d’expertise sont répartis en locataire et propriétaire.
      Les frais d’expertise vont varier en fonction de la taille de l’appartement et du nombre de chambres. Par exemple, et à titre indicatif, on peut considérer qu’un état des lieux d’entrée pour un appartement 1 chambre (moins de 80m²) est de plus ou moins 120 euros et que pour l’état des lieux de sortie du même appartement, il est de plus ou moins le même prix. Cela va évidemment varier d’un cabinet d’expertise à l’autre.

      Bien à toi,

  • Julie

    Bonjour,

    Voici ma situation:
    J’ai loué un kot étudiant en septembre 2013 pensant être reprise à mon école (finalement loupé!!).
    Le logement à l’air d’avoir un compteur général pour tout le monde, et les frais sont divisés par le nombre de personne présente dans l’immeuble.
    Lorsque je suis rentrée dans le kot, aucun état des lieux d’entrée n’a été fait (malgré que le logement ne soit pas de toute jeunesse, enfin soit), ni de relever de compteur pour la division des charges. Après avoir appris fin octobre que je n’étais pas reprise à l’école, j’ai donc commencé à chercher un nouveau locataire pour reprendre mon bail. J’ai enfin trouvé un repreneur depuis début février, ce qui fait que je n’ai utilisé ni d’eau, ni de chauffage pendant 4 mois alors que je payais le loyer avec les charges!!
    Bien sûre aucun état des lieux de sortie non plus, toujours sans relèver de compteur!

    Ma question est la suivante : – Suis-je en mesure de réclamer à mon propriétaire les charges que j’ai payés mais que je n’ai pas utilisées?! (Toute fois sans preuve puisqu’aucun relever n’a été fait!)

    De plus comme j’avais enclenché un prélèvement automatique auprès de ma banque, le virement du mois de février avait déjà été envoyé lorsque le locataire est rentré dans le kot au 1 Février. J’avais convenu avec le locataire qu’il me ferait le virement puisque le loyer était de toute façon déjà payé mais je n’ai toujours rien.

    Dernière question : – Le propriétaire n’étant pas au courant de cette entente, puis-je lui réclamer le mois de février compté en trop, si je ne reçois pas le virement du nouveau locataire?!

    Merci pour votre aide, et merci de prendre le temps de me répondre!!

    Cordialement,

    Julie.

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Julie,

      Pour les charges, tu peux toujours demander au propriétaire le remboursement des provisions versées en expliquant que le kot est resté vide pendant X mois, en sachant que sans preuves de cela, il pourrait refuser. Pour le loyer, il faut voir quand le repreneur a signé son bail et tu peux aussi demander au propriétaire de te rembourser le loyer de février étant donne que tu avais oublié d’arrêter ton ordre permanent. En effet, le nouveau locataire est supposé alors lui avoir également versé un loyer pour ce mois; c’est le propriétaire qui doit rembourser le loyer qu’il aurait perçu 2 x et non le nouveau locataire.

      Bien à toi,

      • Julie

        Merci beaucoup pour votre réponse!!

        Pour la question du kot vide, je suis retournée habiter « à temps plein » avec mon ami. S’il me fait un papier attestant sur l’honneur que j’habitais avec lui durant tout ce temps, est-il possible que cela passe comme preuve afin de pouvoir me faire régler les charges non utilisées?!

        Encore merci!

        Cordialement,

        Julie.

  • Verstraeten

    J’ai une petite question à l’état des lieux de sortie le propriétaire ne c’est pas présenter de un et n’a donc pas signer le papier de mon coté je n’ai pas apposer la mention lu et approuvé car je n’etais pas d’acord avec les remarques mais j’ai signé! Ils me compte 400 eur de frais de peinture car il y avait 4 bandes de 15cm de large sur 200cm de haut en bordeau et que c’est couleur ne sont pas autorisé que du pastel hors dans le contrat il est juste marqué que les murs peints ne peuvent être tapisser et que les murs tapisser ne peuvent être peint et que la peinture est à charge du locataire et dois être faite dans les règles de l’art! Et donc règle de l’art veux dire en pastel??? Est bien légal de 1 que le proprio n’est pas là et ne signe pas et de deux l’exigence couleur?? Merci

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Verstraeten,

      Sache qu’ayant signé l’état des lieux, on pourrait te dire que ta signature vaut pour accord. Cependant, tu peux toujours envoyer un courrier au propriétaire afin d’exprimer ton désaccord pour le problème des couleurs, et ce en rappelant l’article du bail. Il faudra alors attendre sa réponse et aviser ensuite.
      Par rapport à la non présence du propriétaire, il est possible que ce dernier ait mandaté quelqu’un pour le réaliser.

      Bien à toi,

  • AURELIE

    Nous avons quitter notre appartement le 25mai 2011 l’état des lieux de sortie validé et notre caution rendue puisque aucune dégradation. 2 ans après nous recevons un courrier comme quoi nous devions 327,27€ à une agence d’huissier suite à plainte de charges impayées faite par notre ancien propriétaire. Ces charges nous ont été soi disant demandée en juillet 2011 alors que nous étions partit depuis 2 mois et que tout avait été validé à notre départ mai 2011. Nous avons envoyé toutes les quittances de loyer à cette agence, prouvant que nous avions toujours payer notre loyer 490€ et ses charges 90€ tous les mois en temps et en heure jusqu’à notre départ. Peut on nous redemander de l’argent une fois l’état des lieux de sortie validé par le propriétaire et par L’agence et de plus, 2ans après avoir quitter le logement?

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Aurélie,

      Il est vrai qu’après une sortie locative, le propriétaire peut envoyer un décompte des charges à payer, mais en général cela se fait assez rapidement. Deux années après, cela semble long pour envoyer ce montant surtout s’il n’y a pas eu de courriers de rappels pour ce décompte et éventuellement une mise en demeure. Si aucune réclamation n’a été effectuée par le propriétaire depuis deux ans, cela est en effet curieux. Il faut de toute façon que l’on t’envoit le décompte de charges pour voir si la période reprise dans ce décompte correspond bien à ta période de location.
      Il faudrait donc d’abord voir à quoi correspondent ces charges, s’il y a réellement eu réclamation, mais avant cela, le mieux est d’attendre la réponse sui te à l’envoi des preuves de paiement de loyer et des charges.

      Bien à toi,

  • Marie

    Bonsoir,

    Dans un mois, nous déménageons. En effet, le nouveau propriétaire de l’appartement dans lequel nous logions depuis 20 ans veut récupérer son bien. A l’époque, un état des lieux avait été établi par l’agence qui s’occupait de la gestion du bien. Nos anciens propriétaires n’ont jamais voulu effectuer des travaux de rénovation (vinyl, etc). Le nouveau propriétaire n’a pas établi d’état des lieux lors de l’achat du bien qu’il n’a visité qu’une fois. A quoi devons-nous faire attention lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie pour nous protéger des réclamations éventuelles ? Comment pouvons-nous récupérer la caution ? Merci

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Marie,

      Il faudra veiller à le réaliser bien entendu en regard de l’état des lieux d’entrée, et à prendre en considération les 20 années de location. Il faut distinguer les réels dégâts que vous auriez occasionnés de ceux liés à l’usure du temps. Le mieux est évidemment de faire appel à un expert (dont chacune des parties paye la moitié). En effet, ils sont à même d’évaluer justement l’usure locative. Si aucun problème n’est constaté, alors la garantie locative devrait être récupérée.
      Si tu n’es pas d’accord avec l’état des lieux de sortie, il ne faut évidemment pas le signer, et le contester. En cas de gros problèmes, le mieux sera de faire une conciliation en justice de paix.

      Bien à toi,

  • Chantal

    Bonjour ,
    Nous venons de recevoir l’état des lieux de sortie de l’arrière maison que nous occupions depuis 8 ans et 9 mois. Nous sommes partis en 15 jours avec l’accord du propriétaire qui avait d’ailleurs émis son désir de ne pas prolonger notre bail .il allait y faire des travaux de toitures, façades….et augmenter le loyer.
    L’état des lieux à été réalisé par un expert (140€ x 2) et l’évaluation des dégâts locatifs sont estimé à 1813€ ( chiffre qui se rapproche étrangement des 3 mois de garantie). nous voudrions savoir comment faire pour contester cela , l’usure locative n’est pas tenue en compte ….griffes parquets 79,50€ , petit impact baignoire 10,00€ il nous compte aussi le nettoyage complet de la maison 189,06€….bref j’ai besoin de votre aide , merci de votre réponse

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Chantal,

      Si tu n’as pas signé l’état des lieux de sortie, tu peux dès lors le contester. Tu peux faire appel à un autre expert (mais à tes frais entièrement), et alors voir si ce dernier concorde avec la première expertise. Si c’est le cas, alors tu ne pourras pas d’argument pour te soustraire à cet état es lieux, mais si rien ne concorde, tu peux alors demander au propriétaire la révision de l’état des lieux en fonction de la nouvelle expertise.
      Si aucun accord n’est possible entre vous, la seule solution restante sera d’entamer une procédure en justice de paix. Le juge de paix mandatera normalement lui-même un expert pour l’état des lieux.
      Avant de faire appel au juge de paix, tu peux toujours contacter un service juridique de 1e ligne (gratuit) notamment spécialisé en logement. Ils pourront t’aider à préparer ton dossier, voir en fonction du dit état des lieux si cela vaut la peine d’entamer la procédure,etc.
      Il s’agit de l’atelier es droits sociaux dont voici les coordonnées :
      L’atelier des droits sociaux
      4, rue de la Porte Rouge
      1000 – Bruxelles
      tel : 02.512.71.57 ou 02.512.02.90
      fax : 02.512.76.68
      http://www.atelierdroitssociaux.be/

      Tu peux également contacter le Bureau d’Aide Juridique (BAJ) qui est également un service juridique de 1e ligne gratuit. Tu trouveras le BAJ le plus proche à l’adresse suivante : http://www.avocats.be/contact.php?page=bureaux-aide-juridique

      Bien à toi,

  • bussac*

    j’ai fait l objet d’une expulsion alors que j’étais a jour des mes réglements affaire jugée conmdamné aux dépends malgré un avocat et à ce jour je ne peux obtenir ma caution que faire sans cette caution je ne peux reprendre un logement

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Bussac*,

      Tu as donc fait l’objet d’une expulsion de ton logement alors que tu es en règle au niveau de ton loyer.
      Sur quelle base le propriétaire a-t-il pu procéder à cette expulsion ?
      Tu dis que l’affaire a été traduite en justice? Quelle a été la décision prise?
      La rupture d’un contrat de bail est encadrée par la loi et ne peut donc se faire que lorsque les règles sont respectées…
      Merci d’éclaircir un peu ta question afin que je puisse essayer d’y répondre au mieux,

      Bien à toi,

  • Luc

    Bonjour,

    Mon propriétaire refuse de reprendre les clés, et même de dresser l’état des liux de sortie.
    Lamaison est en bon état, meilleur et bie plus propre que quand j’y suis rentré.
    Depuis un an, il me harcèle pour que je fasse vider les gouttières, la fosse sceptique, nettoyer les pourtours de la maison et démousser la toiture de la véranda, alorsqu’elle était complètement couverte de mousse à mon arrivée….
    J’ai effectué tout cela, vidé des gouttières qui ne l’avait probablement jamais été, démoussé le toit de la véranda, mais la fosse j’ai refusé.
    A l’entrée il n’avait pu me fournir de preuve de nettoyage récent de celle-ci, donc ça, même si ce n’est pas grand’chose, par principe je ne l’ai pas fait.
    Pour cela, il refuse de reprendre les clés, de dresser l’état des lieux e sortie …. et il m’a clairement dit que je continuerais à payer le loyer jusque quand il accepterait de faire l’état des lieux. Il m’a dit qu’il avait été aussi locataire, et qu’un locataire ça paie, ça fait ce qu’on lui de de faire et sa ferme sa g…
    Bien entendu, j’ai pas envie de payer, j’ai suspendu mon assurance. Que m consellez-vous. Je compte lui renvoyer ses clefs demain matn, par recommandée. Et pour le reste?

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Luc,
      Pour ce qui est des frais à prendre en charge par le locataire, tu trouveras toutes les informations sur la fiche suivante.
      http://www.bruxelles-j.be/lentretien-du-logement-et-la-responsabilite-des-locataires/
      L’entretien de la fosse sceptique n’est pas un tâche qui incombe au locataire, il ne peut donc exiger de toi de la remplir.
      Pour ce qui est de la fin du bail, cela dépend du type de bail que vous avez conclu ensemble: soit de courte soit de longue durée.
      S’il s’agit d’un bail de courte durée, il n’est en principe pas possible de le rompre avant son terme et il faut donc tenter à ce moment de trouver un accord à l’amiable. Pour un bail de longue durée, il te faut notifier ton préavis par lettre recommandé.
      Tu pourras trouver bon nombre d’informations à ce sujet sur la fiche suivante :
      http://www.bruxelles-j.be/le-contrat-de-bail-quels-types-et-comment-les-rompre/

      Concernant la garantie, elle doit en principe être bloquée sur un compte spécial, nécessitant les deux signatures (la tienne et celle du propriétaire) pour être libérée, et les intérêts te reviennent de droit.
      Si la garantie n’a pas été mise sur un compte de ce type, et que le propriétaire persiste à ne pas vouloir te la rendre, le recours est de le poursuivre devant un juge de paix. Mais avant tout, tu peux le prévenir par recommandé de ton intention d’aller en recours contre lui, cette démarche est souvent suffisante pour faire bouger un propriétaire.
      Bonne chance et n’hésites pas à revenir avec plus de précisions si tu le souhaites,

      Bien à toi,

  • Laurence

    Mon propriétaire a-t-il le droit de me réclamer un « forfait » pour dégât qui ne sera pas réparé (griffe dans le parquet)?
    D’autre part, il m’avait fait grâce du mois d’indemnité de relocation si j’acceptais les visites en mon absence et si le bien était reloué directement. N’étant pas d’accord avec son décompte des frais d’état des lieux de sortie, il m’en présente un second reprenant le mois d’indemnité.
    Est-ce valable? Il me parait évident que c’est du chantage pour que j’accepte tous les frais reportoriés.

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Laurence,

      Il faudrait voir ce qu’entend ton propriétaire par forfait pour dégât non réparé. En tout cas, s’il y a eu un état des lieux d’entrée, et un autre de sortie qui constate un dégât dans le parquet, le propriétaire est en droit de te demander une indemnisation pour cela. En terme de montant, seul un expert peut évaluer réellement cela.
      En ce qui concerne le mois d’indemnité, si cet accord n’a jamais été mis par écrit, il sera très difficile pour toi de contester son changement d’avis sur la question, et tu devras donc payer l’indemnité de relocation. Si par contre, vous avez un accord écrit signé, alors à ce moment-là, le propriétaire ne pourra pas se rétracter.

      Bien à toi,

  • fondu corinne

    bonjour,
    je viens de quitter un logement que je louais depuis 10 ans
    il n’y a pas eu d’états des lieux de sortie et lorsque nous avons été à la banque pour la restitution de la garantie locative , la propriétaire a exigé 500 euros pour soi disant certaines dégradations
    sur le coup , j’ai été honnète et j’ai accepté mais par après , je me dis qu’elle y a été fort et que tout cela n’est pas correct de sa part
    ce qui m’embête le plus c’est qu’elle agira encore comme ça et que d’autres personnes se feront avoir
    n’y a t’il aucun moyen de denoncer les propriétaires malhonnêtes ? afin de ne plus les laisser faire

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Corinne,

      Puisque tu as accepté, il sera difficile de revenir en arrière. Malheureusement, il est difficile de dénoncer ce genre de pratiques. C’est d’ailleurs également dans ce but que nous nous efforçons d’apporter une information afin que ce genre de choses puisse ne plus arriver.

      Bien à toi,

  • Stéphanie

    Bonjour,
    J’espère que vous allez pouvoir m’aider. Après 7 ans de location, notre propriétaire a fait appel à un expert pour réaliser l’état des lieux de sortie. Certains dégâts nous ont été comptabilisés alors que nous avions signalé ces problèmes aux propriétaire voilà plusieurs années. Nous ne le contestons néanmoins pas. Par contre, après signature de ce document d’expertise par les deux parties, notre propriétaire refuse à présent de nous rembourser nos trois mois de garantie sous prétexte que nous lui devrions encore une somme de 300eur selon lui, pour des travaux de jardinage. Ces travaux ont été effectués quatre mois avant notre départ, sans nous consulter, via une entreprise de jardinage. Or, nous n’avons jamais reçu la moindre facture pour ceci ni marqué notre accord par écrit pour ces travaux. A t’il le droit de refuser de nous restituer notre garantie alors que le document d’état des lieux de sortie a été signé par nous et par lui-même pour accord? Pour information, nous avons quitté le logement il y a plus de 3 mois déjà… quel pourrait être notre recours? Merci de votre réponse

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Stéphanie,

      Si la garantie locative a été effectuée, ainsi que la remise des clés, et qu’à ce moment-là rien n’a été réclamé pour les travaux de jardinage (sans facture à l’appui de surcroît), le propriétaire doit vous restituer la garantie locative.
      S’il ne bouge pas pour la restituer, la seule solution sera la procédure en justice de paix. Pour avoir des infos sur la démarche et t’assurer que ton dossier passera sans problèmes, le mieux est de consulter un organisme juridique de 1e ligne (gratuit). Tu devras amener toutes les preuves (échanges de courriers, de mails et autres documents qui pourront faire gage de ta bonne foi). À ce titre, tu peux te rendre dans un bureau d’aide juridique (BAJ). Tu trouveras les coordonnées du plus proche de chez toi via le lien suivant : http://www.avocats.be/contact.php?page=bureaux-aide-juridique

      Bien à toi,