La colocation : quel impact sur le bail et sur les responsabilités ? 30


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Il n’existe pour le moment pas de lois spécifiques régissant la colocation, et ce sont donc les règles de la location classique qui s’appliquent dans ce cas. Le bail devra donc respecter les divers contenus obligatoires comme cela est expliqué dans la fiche info sur le sujet. Toutefois, il existe quelques particularités à ajouter, surtout pour des questions de responsabilités.

Le contrat de bail : deux possibilités

Au niveau du bail, le bailleur peut opter pour diverses possibilités au niveau du contrat et des responsabilités :

  • soit il signe le bail avec les noms de tous les colocataires, en y ajoutant une clause permettant la possibilité de relocation (remplacement d’un colocataire par un autre), ainsi qu’une clause de solidarité entre les colocataires pour toutes les obligations inhérentes au bail. Dans ce cas-ci, les locataires n’apparaissant pas sur le contrat ne seraient alors considérés que comme des occupants et pourraient être renvoyés du logement sans recours possible.
  • soit il signe le bail avec une seule personne reconnue comme unique responsable envers le propriétaire de toutes les obligations du bail. Cette personne aura donc la charge de conclure les contrats de sous-location entre lui et les autres colocataires.

La clause de solidarité : une garantie pour le bailleur, et pour les colocataires

Pour le bailleur

Cette clause prévoit que tous les colocataires sont solidaires du paiement intégral du loyer et des charges. C’est une garantie pour le propriétaire dans le cas où l’un des occupants ne parvient plus à assumer sa part de loyer; il peut alors demander aux autres occupants (ou aux personnes qui se portent caution) de payer pour lui.
Très important, cette clause vaut également pour le colocataire qui quitterait le logement avant la fin du bail reste solidaire des impayés jusqu’à son expiration… à moins de trouver un nouveau colocataire qui convienne au propriétaire et qui déboucherait sur un avenant au bail !

Pour les colocataires

Si un des colocataires quitte le logement en cours de bail et que le contrat comporte une clause de solidarité, alors la personne quittant les lieux doit payer sa part du loyer et des charges, et ce jusqu’à la fin du bail. Par contre, si le bail ne comporte pas cette clause, et qu’aucun remplaçant ne serait trouvé pour la personne, les locataires restant dans le logement verront alors leur part de loyer augmenter.

Auteur fiche : CIDJ
Date de mise à jour : 30/06/2014


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30 commentaires sur “La colocation : quel impact sur le bail et sur les responsabilités ?

  • Marie

    Bonjour,

    Pour des raisons financières, je vais devoir penser à une colocation. Pouvez-vous me confirmer qu’en cas de domiciliation de plusieurs personnes au sein d’un même lieu, celles-ci restent « indépendantes » d’un point de vue fiscal (si le propriétaire et le locataires sont tous deux des travailleurs)? Y’a t’il un enjeu financier pour le propriétaire si je me domicilie chez lui et lui loue une chambre et que je n’ai aucun lien de parenté avec lui?
    Merci beaucoup

  • Angèle

    Bonjour, j’aurais encore 2 questions à vous poser:

    Puis-je signer un contrat de bail avec l’ensemble des colocataires et cependant rester domiciliée dans ma maison, sachant que mon fils fera partie des colocataires?
    D’ailleurs, j’habite transitoirement toujours dans la même commune, mais chez mon compagnon. En fait, dès que j’aurai trouvé une autre maison à acheter, je m’y ferai alors domicilier. Le but est de ne pas faire des démarches de changement de domiciliation compliquées pour quelques mois.
    J’imagine qu’être en mesure de me trouver dans ma maison pour rendre visite à mon fils rendrait cette situation possible et légale.
    Qu’en dites-vous?
    Merci encore. Angèle

    • Conseil Jeunesse Développement

      Bonjour Angèle,

      Vous pouvez tout à fait rester domicilié dans votre logement tout en sachant que la résidence effective est une question de fait et ne s’identifie pas nécessairement au domicile légal ; c’est-à-dire que vous résidez effectivement chez votre compagnon.

      Bien cordialement

      • Angèle

        Merci pour votre réponse,
        Dois-je dans ce cas declarer ma nouvelle residence à la commune? (chez mon compagnon).
        Ou n’est-ce pas obligatoire, si c’est pour quelques semaines (max 3 mois j’espère).
        Je garde tous mes courriers à mon domicile (maison en location), et je m’y rends 2 à 3 x par semaine.

        Beaucoup me disent que je complique les choses, et qu’il suffit d’attendre un peu…
        Cette situation est peut-être « tolérée » par les autorités communales?
        Merci encore

  • Sabrina

    Bonjour,

    Je suis à la recherche d’un logement à l’heure actuelle et je vais devoir accepter n’importe quel emploi précaire (cdd, intérim) pour pouvoir payer mon loyer mais sans savoir quand il viendra. Je reçois des allocations d’insertion au taux cohabitant mais mes parents vont se séparer.

    Ma question est que je ne sais pas dans quel cas je suis cohabitante/isolée.

    Les prix des studios étant exorbitants (et n’ayant pas droit à d’autres aides financières parents ou type CPAS), je pensais m’orienter dans ce cas-ci:

    - J’occupe seule le premier étage d’une maison de maître aménagée en immeuble. J’ai un contrat de bail à mon nom pour la location de ce 1er étage => suis-je considérée comme isolée ? A quoi dois-je faire attention dans mes recherches?

    Je ne retrouve plus la source mais il me semblait avoir lu quelque part que lorsqu’on peut prouver que l’on dispose d’au moins une pièce propre à soi (une chambre quoi…) et des sanitaires propres à soi, on pouvait prétendre au statut d’isolé (même si cuisine, salon, hall, etc. sont communs).

    Avant de signer un contrat de bail ou de faire appel au fonds du logement pour constituer ma garantie locative, j’aimerais savoir où puis-je m’adresser pour savoir clairement dans quel cas je tombe.

    Merci d’avance pour la réponse et autres conseils.

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Sabrina,

      Si tu n’habites pas seul et que tu ne peux pas justifier de charge de famille, tu es considéré comme cohabitant.

      Il y a cohabitation lorsque deux ou plusieurs personnes vivent sous le même toit ET règlent principalement en commun les questions ménagères.

      Si tu habites dans une maison communautaire, l’ONEM considère qu’il y a cohabitation lorsque les commodités sont utilisées en commun et qu’il y a :

      soit partage des frais concernant le loyer, l’entretien ou la nourriture ;
      soit une répartition interne des tâches.

      Si tu habites dans une chambre, que tu t’occupes de ton propre ménage et que tu ne partages aucun frais avec d’autres habitants, tu seras considéré comme isolé par l’ONEM même si certaines commodités (douche, WC, cuisine) sont communes. Cependant, s’il s’agit d’une chambre chez tes parents ou chez un membre de ta famille, tu ne seras pas considéré comme « isolé ».

      Bien à toi,

  • eva

    Bonjour,

    Je suis colocataire d’un appartement avec une deuxième personne.
    Nos parents sont se sont porté garants.
    Il se trouve que depuis fin mai je n’y vis plus car la relation n’allait plus.
    Je continue à payer la moitié du loyer mais je n’ai plus accès au lieu même car il a changé la serrure.

    Ma question est la suivante, a-t-il le droit de faire ceci sans me prévenir moi et/ou le propriétaire?
    Ce geste peut-il signifier qu’il se définit comme seul et une locataire?
    Je dois aussi recevoir ma part de la caution mais n’ayant pas accès a l’appartement;
    je ne peux ni m’assurer qu’il est en bonne état, ni faire un état des lieux avant la fin du bail (01/09/2014).
    Que puis-je faire dans cette situation?

    merci

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Eva,
      Un locataire a le droit de changer la serrure de l’appartement sans en avertir le propriétaire.
      Si tu as signé un contrat de bail en tant que locataire et que tu y es domicilié, tu es en droit de réclamer une clé de l’appartement.
      Si tu n’es plus domicilié à cette adresse et que le bail ne comporte pas une clause de solidarité, te ne dois plus payer ton loyer. Il revient à ton ex-colocataire de payer l’entièreté du loyer.
      Pour plus d’information, je te renvoie vers les liens suivants :
      http://www.bruxelles-j.be/fiches-information/te-loger-a-bruxelles/la-co-location-quel-impact-sur-le-bail-et-sur-les-responsabilites/
      http://www.immoweb.be/fr/a-louer/article/tout-savoir-sur-la-colocation.htm?mycurrent_section=rent&artid=4813

      Bien à toi.

      • eva

        Et si mon ex-coloc refuse de me donner une clés ?
        Ni lui ni moi ne sommes domicilié a l’appartement..
        Je vois pas très bien ce que signifie une clause de solidarité.
        Comment puis-je savoir si mon bail en comporte une ou pas?

        • CIDJ Auteur du billet

          Bonjour Eva,
          As-tu signé un bail de colocation ou un bail de location?
          Dans le cas ou tu as signé un bail de colocation :
          Si tu as signé le bail, tu es locataire et tu as droit à une clé. En dernier recours, tu peux faire constater par huissier et par la police que tu n’as pas accès à l’appartement et entamer une procédure pour faire valoir tes droits.

          Petite correction quant à mon dernier commentaire :si le bail NE comporte PAS de clause de solidarité, tu ne dois plus payer le loyer.

          La clause de solidarité est une spécificité du bail en colocation :c’est une garantie pour le bailleur, et pour les colocataires.
          Pour le bailleur : Cette clause prévoit que tous les colocataires sont solidaires du paiement intégral du loyer et des charges. C’est une garantie pour le propriétaire dans le cas où l’un des occupants ne parvient plus à assumer sa part de loyer; il peut alors demander aux autres occupants (ou aux personnes qui se portent caution) de payer pour lui.
          Très important, cette clause vaut également pour le colocataire qui quitterait le logement avant la fin du bail reste solidaire des impayés jusqu’à son expiration… à moins de trouver un nouveau colocataire qui convienne au propriétaire et qui déboucherait sur un avenant au bail !
          Pour les colocataires
          Si un des colocataires quitte le logement en cours de bail et que le contrat comporte une clause de solidarité, alors la personne quittant les lieux doit payer sa part du loyer et des charges, et ce jusqu’à la fin du bail. Par contre, si le bail ne comporte pas cette clause, et qu’aucun remplaçant ne serait trouvé pour la personne, les locataires restant dans le logement verront alors leur part de loyer augmenter.
          Pour savoir si il en comporte une, tu dois te procurer le contrat de bail (ou une copie).
          Bien à toi.

          • eva

            C’est un bail de colocation. Il y a bien un article donc je suppose que je ne peux rien faire?
            Je vais faire constater le changement de serrure. Mais est-ce qu’il y a un moyen pour que j’évite de payer les deux derniers mois (aout – sept.) ?
            Sachant que je n’ai pas de clés et qu’ils refusent de m’en donner une.

            • CIDJ Auteur du billet

              Bonjour Eva,

              Non il n’y aucun moyen que tu ne payes pas le loyer des deux derniers mois.

              Bien à toi.

  • Gina

    Bonjour, décidément il est super votre site! Merci pour toutes les réponses simples et claires. J’ai encore une question. Mes locataires voudraient sous louer une chambre. Quelles sont les conséquences de la sous location tant pour moi que pour elles? Doit elle être stupulée dans le bail? Merci beaucoup ;-)

  • Angèle

    Bonsoir, pour me permettre de trouver des colocataires au fur et à mesure, sans leur poser de problème, pourrais-je fixer le prix global souhaité, et puis inscrire une clause qui indique que chacun des colocataire est autorisé à ne payer qu’une partie du loyer si les autres sont absents? (pas encore là, ou déjà partis)
    Personnellement, je ne souhaite pas mettre mes locataires dans l’embarras de solidarité, si Un s’en va, les autres ne paieraient que leur part.
    Si moi (propriétaire) j’accepte de recevoir moins que le loyer global du contrat, ça ne regarde que moi, finalement, non?
    Ce genre de clause est-il légal?
    Merci encore pour vos réponses, très claires.
    Angèle

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Angèle,

      Il suffit donc de ne pas inscrire de clause de solidarité au sein du contrat de bail. Et il peut être intéressant de stipuler qu’en cas de départ d’une personne, le montant du loyer de chacun des locataires restera le même, et ils ne verront pas leur part de loyer augmenter.

      Bien à toi,

  • botti

    Bonjour
    Je voudrai savoir ce que je risque si je ne paie pas les deux dernier mois de loyer de la colocation de ma fille.Sachant que les propriétaire fond preuve de mauvaise foi elle etait en colocation avec une autre jeune fille et pendant toute l annee il venait leur faire des reflexion sur le menage il leur baisser en permanence le chauffage et il se permettait de rentrer dans leur chambre Ma fille doit rentrer en france fin juin et je leur ai demandé de faire l etat des lieux sachant qu elle n y retournera plus il n ont rien voulu savoir et il veulent le faire le1er sept.Sachant qu ils se serve de l appartement je n ai aucune confiance et je crain qu il fa sse des degrdation eux meme pour ne pas rendre la caution c est pour ca que j ai decide de ne pas payer les 2dernier mois mais je ne connait pas les loi belge et si vous pouvez me dire ce que mafille risque elle est etudiante et n ai pas solvabe.
    Merci de votre reponse

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Botti,

      À partir du moment où un locataire ne paye pas le loyer (sauf si cela survient d’un accord écrit et signé avec le propriétaire), il se met alors en défaut par rapport à la loi. À ce moment-là, le propriétaire peut faire appel au juge de paix pour récupérer les loyers impayés, et il sera considéré comme en droit.

      Bien à toi,

  • Laurent

    Bonjour,

    je quitte la Belgique début Juillet pour aller travailler en Irlande. J’ai un contrat en colocation avec une clause de remplacement qui m’oblige normalement à trouver un remplaçant avant de partir, mais le bail arrivant à sa fin le 15 novembre, je devrais trouver quelqu’un pour me remplacer pendant les 4 mois et demi ou je ne suis pas là, ce qui me semble à priori difficile étant donné la période relativement courte restante.
    J’aimerai savoir quelles sont les options qui pourraient me permettre d’éviter de payer l’intégralité de ces 4 mois et demi de loyer pour un logement ou je ne serai pas ?
    Merci beaucoup

    Laurent

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Laurent,

      S’il existe des clauses pour le départ anticipé au sein de ton contrat de bail, et que tu souhaites partir plus tôt sous d’autres conditions, la seule option possible est de faire un arrangement à l’amiable avec ton propriétaire. À ce moment-là, vous décidez ensemble des modalités de départ. Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter un tel arrangement, mais s’il accepte, alors il faut mettre tout cela par écrit signé par toutes les parties.

      Bien à toi,

  • Angèle

    Bonjour, Excusez-moi, j’ai encore 3 questions, merci pour votre patience.

    1) Le bail peut-il être signé successivement par les colocataires qui s’ajoutent dans la maison?
    2) Peut-on donc inclure une clause qui précise le changement de prix de l’ensemble de la maison à l’ajout de chaque nouveau co-locataire?
    3) Comment modifier un bail qui est déjà enregistré avec 2 colocataires quand un 3è, puis un 4è vient s’insérer?

    Merci beaucoup

    Angèle

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Angèle,

      Il est possible de faire un avenant au bail afin de signifier les changements de locataire.
      Il sera par contre très difficile d’imposer un changement de prix de la location (surtout dans le sens de l’augmentation) puisque les locataires initiaux ont signé un contrat de bail avec un montant du loyer fixé qui les arrangeait. De plus, au cours d’un même bail, le loyer, même prorogé, ne peut être modifié.
      Cependant, pour tous les contrats de bail conclus après le 28 février 1991, et pour les baux de longue durée (9 ans) la révision du loyer à la hausse ou à la baisse peut être demandée par chacune des parties (mais il faut un commun accord). Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat de location et elle peut être demandée uniquement entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent l’expiration d’un triennat. Si les parties ne se mettent pas d’accord pour la révision du loyer, le juge de paix peut être saisi, mais uniquement entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat. Le juge accordera la révision dans 2 cas :
      - la preuve apportée qu’en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de la demande;
      - la preuve apportée par le bailleur d’une augmentation de 10% de la valeur locative normale du bien loué, en raison de travaux effectués à ses frais (ces travaux ne doivent pas avoir été effectués dans le but de faire répondre le lieu aux conditions normales d’habitabilité).

      Bien à toi,

  • Angèle

    Bonjour,
    Merci pour votre réponse à ma 1ère intervention, cependant une partie de mes questions ne m’apparait pas clairement répondue:

    Si je loue ma maison en colocation, les locataires doivent-ils s’inscrire en résidence secondaire ou principale?
    Doivent-ils être domiciliés?

    Merci pour votre réponse

    • Infor Jeunes Bruxelles

      Bonjour Angèle,
      Sauf exception (pour les étudiants par exemple) la détermination de la résidence principale se fonde sur la situation de fait. Il s’agit donc du lieu où la personne réside effectivement pendant la majeure partie de l’année. Ce qui sera vraisemblablement le cas des locataires.
      En principe, ils devront également être domiciliés à l´adresse de la colocation.
      Bien à toi,

  • trine

    Bonjour,
    Nous avons acheté une maison pour que notre fille puisse koter dans la ville de ses études. Nous avons trouvé 4 autres étudiants. Chacun possède sa chambre avec lavabo et il y a des communs accessibles à tout le monde ( cuisine , séjour , 2 salles de bain , 2 wc , 1 jardin , véranda , caves).
    Nous avons établi un contrat unique en colocation avec les 4 autres étudiants qui sont chacun preneur avec clause de solidarité ( notre fille est partiellement copropriétaire de la maison) .
    Devons-nous avoir un permis de location et d’urbanisme ( répondre donc à toutes les règles en matière de protection incendie pour logement collectif : porte coupe feu , RF 1 heure , exutoire de fumée… ).
    Merci.
    Annie

  • Gina

    bonjour,
    Je voudrais louer en colocation ma maison à 4 étudiantes.
    J’aimerais générer une situation stable et harmonieuses avec mes locataires.
    Je souhaite charger une jeune fille de la gession interne de l’himmeuble, et je voudrais aussi qu’elles soient solidaires. Et garder une certaine autorité. Ce que je ne voudrais surtout pas c’est me retrouver avec un tout autre profil et des gens que je n’ai pas choisis dans ma maison. Quel genrre de bail dois-je choisir? Est-ce que ces désirs sont combinables dans un contrat? Où est-ce qu’on les trouve ?
    Merci de m’orienter, de me conseiller
    Cordialement
    Gina

    • CIDJ Auteur du billet

      Bonjour Gina,

      La meilleure option d’après tes demandes serait probablement que tu signes le bail avec les noms de tous les colocataires, en y ajoutant une clause permettant la possibilité de relocation (remplacement d’un colocataire par un autre), ainsi qu’une clause de solidarité entre les colocataires pour toutes les obligations inhérentes au bail. Dans ce cas-ci, les locataires n’apparaissant pas sur le contrat ne seraient alors considérés que comme des occupants et pourraient être renvoyés du logement sans recours possible. Cela te permettra d’avoir un contrôle sur les locataires entrant/sortant.
      Il y a également la possibilité de signer le bail avec une seule personne reconnue comme unique responsable envers toi de toutes les obligations du bail. Cette personne aura donc la charge de conclure les contrats de sous-location entre lui et les autres colocataires. À ce moment-là, il y a évidemment une moins grande participation de ta part en tant que propriétaire, mais évidemment, un moins grand contrôle.

      Dans la mesure où le contrat de bail de colocation n’existe pas en tant que tel, c’est bien un contrat de bail de résidence principale qu’il faut utiliser en y ajoutant une clause de solidarité, en autorisant ou interdisant la sous-location, en insérant une clause de relocation,…
      Tu pourras retrouver un exemple de contrat de bail de résidence principale (pour Bruxelles) via le lien suivant : http://www.pim.be/telechargement/baux_pim_2014/bail_principal_bruxelles_pim_2014v3.pdf

      Bien à toi,

      • Gina

        Bonjour, Merci de m’avoir si bien informée. J’ai encore quelques questions. Pour rajouter des clauses à un bail conventionnel, dois-je me conformer à un jargon juridique ou bien puis-je eventuellement rédiger les clauses moi même? Si ce n’était pas le cas où pourrais-je trouver les textes? Merci ;-)

        • CIDJ Auteur du billet

          Bonjour Gina,

          Tu peux en effet rajouter les clauses toi-même. Le langage juridique n’est pas spécialement de mise, mais il faut quand même tenter de respecter la terminologie utilisée dans ton contrat de bail (preneur bailleur par exemple plutôt que locataire propriétaire, si c’est le cas). Il faudra surtout veiller à être le plus clair possible, et ne rien oublier, sinon, ce ne sera pas pris en compte.

          Bien à toi,